1 Immobilien Research Spezial 26. Mai 2008 Makro Research Hotelmärkte Europa Das Transaktionsvolumen am Hotelinvestmentmarkt lag 2007 bei 18,7 Mrd. Euro 50 % entfielen auf die drei größten Märkte Großbritannien, Frankreich und Deutschland Grenzüberschreitende Transaktionen nahmen stark zu, die Bedeutung von US-Investoren und den übrigen globalen Kapitalquellen dagegen im zweiten Halbjahr stark ab Hotels bieten höhere Renditen als Büro- oder Einzelhandelsimmobilien Internationaler Tourismus und Geschäftsreiseverkehr sind die wichtigsten Einflussfaktoren Billigfluggesellschaften erschließen neue Ziele und Zielgruppen Tourismus-Anteil am Welthandel mit Dienstleistungen hat sich verringert Starker Euro verteuert Reisen für Touristen außerhalb des Euro-Währungsgebiets Das Wachstum der Erträge pro verfügbarem Zimmer hat sich 2007 verlangsamt; London, Moskau und Paris liegen über dem Durchschnitt, Standorte in Deutschland und Skandinavien darunter Ausblick 2008: Größere Portfoliotransaktionen bleiben die Ausnahme, Einzeltransaktionen überwiegen Der Anteil Europas am weltweiten Touristenaufkommen wird bis 2020 abnehmen, da andere Regionen ein stärkeres Wachstum verzeichnen Gliederung 1 Investmentmarkt...2 2 Tourismus als Haupteinflussfaktor...2 3 Die größten Hotelmärkte Europas...3 4 Entwicklung der Zimmerpreise...4 5 Ausblick...5 Kontakt: Andreas Wellstein, andreas.wellstein@dekabank.de, 069-7147 3850
2 1 Investmentmarkt Der Hotelinvestmentmarkt in Europa verzeichnete 2007 zwar einen leichten Rückgang, erreichte aber mit 18,7 Mrd. Euro ein Niveau deutlich über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (Abb. 1). Davon entfielen zwei Drittel auf Portfolio-Verkäufe und ein Drittel auf Einzelverkäufe. Die Anzahl der Portfolio- Verkäufe nahm zwar leicht zu, allerdings war der Umfang der einzelnen Portfolios geringer als im Vorjahr. Im zweiten Halbjahr wurde es aufgrund der Finanzmarktkrise zunehmend schwieriger, den Verkauf größerer Pakete zu realisieren. Auf der Käuferseite kam es zu einer Verschiebung von stark fremdkapitalorientierten Investoren zu langfristigen Investoren, wobei über ein Fünftel des Gesamtvolumens von privaten Investoren aufgebracht wurde. Grenzüberschreitende Transaktionen innerhalb Europas konnten ihren Anteil mehr als verdoppeln. Die Bedeutung von US-Investoren und den übrigen globalen Kapitalquellen nahm dagegen stark ab. Die Renditen stiegen im dritten und vierten Quartal 2007. Der europäische Durchschnitt liegt bei 6,9 % (Investment Grade Hotels) innerhalb einer Spannbreite von 5,7 % in London bis 8,2 % in Istanbul. Hinsichtlich der Qualität bevorzugen Investoren Vier- bis Fünf-Sterne-Hotels und Luxusobjekte. Am anderen Ende der Skala stoßen jedoch auch Budget- Hotels auf reges Interesse, denen vor allem in Zentral- und Osteuropa, wo entsprechende Ketten noch nicht vertreten sind, gute Chancen eingeräumt werden. Auch neue Konzepte wie CitizenM, die mit wenig Personal auskommen und High-Tech-Ambiente zu akzeptablen Preisen bieten, finden ihre Nische. Abb. 1: Hotelinvestmentmarkt Europa Mrd. Euro 24 21 18 15 12 9 6 3 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Quellen: Jones Lang LaSalle Hotels, DekaBank 2 Tourismus als Haupteinflussfaktor Für die Entwicklung des Hotelsektors spielen der internationale Tourismus und der Geschäftsreiseverkehr (MICE: Meetings, Incentives, Conventions, Exhibitions) eine zentrale Rolle. Das Tourismusaufkommen in Europa lag 2007 bei 480 Mio. Reisenden (Tab. 1). Dies entspricht einem Wachstum von 4 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Hauptgründe dafür sind der anhaltende Aufstieg der Billigfluggesellschaften, die weitgehend robuste Weltwirtschaft und die Erweiterung der Europäischen Union mit neuen Reisezielen. In Ost- und Südosteuropa weisen Russland und die Türkei noch ein großes Entwicklungspotenzial auf, insbesondere in den Metropolen Moskau, St. Petersburg und Istanbul. Umgekehrt beflügeln gerade vermögende russische Touristen den Hotelmarkt in den etablierten westeuropäischen Märkten. Gemessen am weltweiten Touristenaufkommen (900 Mio. Reisende) entfiel 2007 mehr als die Hälfte auf Europa.
3 Tabelle 1: Touristenaufkommen in Europa Region 2007 (M io.) 2006 (M io.) 2000 (M io.) % ggü. 2006 % ggü. 2000 2007 globaler M arktanteil % Euro pa gesamt... 480 461 391 4 23 54 Nordeuro pa... 56 55 43 2 30 6 Westeuro pa... 155 150 140 3 11 17 Zentral-/Osteuropa... 93 91 69 2 35 10 Südeuro pa... 176 165 139 7 27 20 Der Anteil vom Tourismus am Welthandel mit Dienstleistungen hat sich von 31 % in 2000 auf 26,2 % in 2006 vermindert, obwohl sich die Tourismus-Ausgaben (exkl. Transportkosten) in diesem Zeitraum um jährlich 8 % erhöht haben. Dies liegt daran, dass die übrigen Dienstleistungen, z.b. Beratungs- und Finanzdienstleistungen, mit 13 % pro Jahr stärker wuchsen. Wechselkursentwicklungen haben einen maßgeblichen Einfluss auf die Touristenströme. Betrachtet man die Außenwerte, d.h. die handelsgewichteten Wechselkurse gegenüber den wichtigsten Handelspartnern, zeigt sich beim Euro in den letzten Jahren ein sehr starker Anstieg (Abb. 2). Gegenüber dem US-Dollar ist er seit Anfang 2006 um 33 % und gegenüber dem britischen Pfund um 16 % gestiegen. Der Außenwert des Pfundes ist daher trotz Kursgewinnen gegenüber dem US-Dollar in den letzten Quartalen stark gesunken (Abb. 3). Für Reisende aus den USA wird ein Urlaub in Europa damit teuerer während Touristen aus Euroland verstärkt Reisen nach USA buchen, da Hotelübernachtungen und andere Dienstleistungen für sie sehr günstig sind. Index 120 Abb. 2: Handelsgewichteter Euro-Kurs Index 110 Abb. 3: Handelsgewichteter GBP-Kurs 110 105 100 100 90 95 80 Jan 97 Jan 99 Jan 01 Jan 03 Jan 05 Jan 07 Quellen: Bloomberg, DekaBank 90 Jan 97 Jan 99 Jan 01 Jan 03 Jan 05 Jan 07 Quellen: Bloomberg, DekaBank 3 Die größten Hotelmärkte Europas Nahezu 50 % des Transaktionsvolumens der europäischen Hotelmärkte vereinigten die drei größten Märkte Großbritannien, Frankreich und Deutschland auf sich. Das Vereinigte Königreich weist als beliebtes Reiseland einen breit gefächerten Mix hinsichtlich der Herkunftsländer auf. 2007 gab es aufgrund des schwachen Dollars allerdings Einbußen bei Touristen aus den USA. Ein herausragendes Ereignis war die Eröffnung der Tour de France, die erstmalig in Großbritannien stattfand. London und die schottischen Städte gehören zu den attraktivsten Standorten für Investoren. Die Auswirkungen der Kreditkrise schlagen sich in den Zahlen für den Hotelmarkt der britischen Hauptstadt noch nicht nieder. Der Mangel an verfügbaren Objekten erweist sich dort zunehmend als Investitionshindernis.
4 Frankreich zählt mit über 80 Mio. Reisenden pro Jahr zu den führenden Tourismuszielen weltweit. Schwerpunkte bilden dabei die Region Paris und die Mittelmeerküste, hier sind Unterkünfte im Vier- und Fünf-Sterne-Segment besonders gefragt. Touristen aus den BRIC-Staaten beziehen Frankreich verstärkt in ihre Reiseplanung ein. Einen zusätzlichen Schub verlieh 2007 der Rugby World Cup. Die teilnehmenden Städte verzeichneten einen deutlichen Anstieg der durchschnittlichen Zimmerpreise und der Belegungsrate. In Deutschland kam es 2007 nach dem durch die Fußball WM geprägten Vorjahr nicht zu dem erwarteten Einbruch bei den Übernachtungen. Das neue positive Deutschlandbild hat den Zustrom ausländischer Touristen in einen traditionell von einheimischen Reisenden geprägten Markt gestärkt und die Nachfrage stabil gehalten. Allerdings hat das hohe Neubauvolumen einzelner Städte wie Düsseldorf oder Frankfurt ein stärkeres Wachstum der durchschnittlichen Zimmerpreise insgesamt verhindert. Im europäischen Vergleich weisen die deutschen Städte nach wie vor ein günstiges Preisniveau auf. Dies gilt im internationalen Tagungs- und Kongressgeschäft als Vorteil. Weltweit belegt Deutschland in diesem Segment den zweiten Platz. Gleichzeitig belasten die niedrigen Zimmerpreise die Ertragssituation. Ein limitierender Faktor für den Investmentmarkt besteht in der hohen Eigennutzungsquote bei Hotels ( Familienbetriebe ) und dem dadurch relativ geringen handelbaren Bestand. 4 Entwicklung der Zimmerpreise Das Wachstum der Zimmerpreise in Europa bzw. der Erträge pro verfügbarem Zimmer (RevPAR = durchschnittlicher Zimmerpreis x Belegungsquote) hat sich 2007 verlangsamt. Dennoch verbuchten Moskau, Paris und Istanbul zweistellige Zuwachsraten und lagen zusammen mit London, Rom und Barcelona deutlich über dem Durchschnitt von knapp 83 Euro (Abb. 4). Standorte in Deutschland und Skandinavien befanden sich dagegen klar unterhalb dieser Benchmark. Die Metropolen der drei zentraleuropäischen Staaten haben aufgeholt. Während Prag den europäischen Durchschnitt überschritt, blieben Budapest und Warschau darunter. Gründe dafür sind das höhere Neubauvolumen und das in Warschau geringere Touristenaufkommen im Vergleich zur tschechischen Hauptstadt. Eine ähnliche Entwicklung lässt sich bei den Kapitalwerten für Hotels ablesen (Abb. 5). Moskau London Paris Rom Barcelon Amsterd. Prag Madrid Stockhol Ø Europa Brüssel Frankfurt Abb. 4: RevPAR 2007 0 30 60 90 120 150 180 210 Euro Quellen: Cushman Wakefield, The Bench, DekaBank London Paris Mailand Zürich Amsterd. Moskau Europa Prag München Stockholm Frankfurt Warschau Abb. 5: Hotel Valuation Index 2006 Europa 1993 = 1000 Quellen: HVS International, DekaBank 0 1000 2000 3000 4000
5 5 Ausblick Die Welttourismus-Organisation geht davon aus, dass sich das Touristenaufkommen weltweit bis 2020 auf 1,6 Mrd. Reisende erhöhen wird. Der Anteil Europas wird bei etwa 46 % liegen und damit schrumpfen, da andere Regionen wie Ost- und Südasien, der Mittlere Osten und Afrika ein höheres Wachstum verzeichnen werden. Der interkontinentale Tourismus wird weltweit stärker zunehmen als der kontinentale, das Verhältnis wird sich von 82:18 (1995) zu 76:24 verschieben. Der Hotelinvestmentmarkt in Europa startete im laufenden Jahr eher verhalten, viele Investoren zögern aufgrund der veränderten Situation an den Finanzmärkten. Größere Portfoliotransaktionen werden 2008 die Ausnahme bleiben, der Fokus wird bei Einzeltransaktionen und kleineren Portfolios liegen. Disclaimer: Diese Darstellungen inklusive Einschätzungen wurden von der DekaBank nur zum Zwecke der Information des jeweiligen Empfängers erstellt. Die Informationen stellen weder ein Angebot, eine Einladung zur Zeichnung oder zum Erwerb von Finanzinstrumenten noch eine Empfehlung zum Erwerb dar. Die Informationen oder Dokumente sind nicht als Grundlage für irgendeine vertragliche oder anderweitige Verpflichtung gedacht, noch ersetzen sie eine (Rechts- und / oder Steuer) Beratung; auch die Übersendung dieser stellt keine derartige beschriebene Beratung dar. Die hier abgegebenen Einschätzungen wurden nach bestem Wissen und Gewissen getroffen und stammen (teilweise) aus von uns nicht überprüfbaren, allgemein zugänglichen Quellen. Eine Haftung für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der gemachten Angaben und Einschätzungen, einschließlich der rechtlichen Ausführungen, ist ausgeschlossen. Die Darstellungen inklusive Einschätzungen dürfen weder in Auszügen noch als Ganzes ohne schriftliche Genehmigung durch die DekaBank vervielfältigt oder an andere Personen weitergegeben werden. Jeder Empfänger sollte eine eigene unabhängige Beurteilung, eine eigene Einschätzung und Entscheidung vornehmen. Insbesondere wird jeder Empfänger aufgefordert, eine unabhängige Prüfung vorzunehmen und/oder sich unabhängig fachlich beraten zu lassen und seine eigenen Schlussfolgerungen im Hinblick auf wirtschaftliche Vorteile und Risiken unter Berücksichtigung der rechtlichen, regulatorischen, finanziellen, steuerlichen und bilanziellen Aspekte zu ziehen. Sollten Kurse / Preise genannt sein, sind diese freibleibend und dienen nicht als Indikation handelbarer Kurse / Preise.