BitterWERT ImmobilienbewertungsUG Ingenieur-Büro zur Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke Dipl.-Ing. Hochbau Fischzucht 1 65183 Wiesbaden Internet: www.gutachtensofort.de Telefon: 0611-5990236 Telefax: 0611-5323954 EMail: ronald.bitter@gutachtensofort.de G U T A C H T E N über den Verkehrswert ( i.s.d. 194 Baugesetzbuch ) zum Zweck der Vermögensübersicht über das Grundstück mit Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Verkehrswert zum Stichtag 31.01.2013 130.000,00
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 1 Inhaltsverzeichnis 1 Inhaltsverzeichnis... 2 2 Übersicht... 3 3 Vorbemerkungen... 4 4 Beschreibung des Bewertungsobjekts... 6 4.1 Lage... 6 4.2 Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen)... 7 4.3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen... 9 4.4 Allgemeine Beschreibung Hauptgebäude ( 1-2 FH )... 11 5 Wahl der Wertermittlungsverfahren... 15 5.1 Vergleichswertverfahren... 15 5.2 Ertragswertverfahren... 16 5.3 Sachwertverfahren... 16 6 Bodenwertermittlung... 17 6.1 Grundstücks- und Katasterangaben... 18 6.2 Zusammenfassung Bodenwert... 18 7 Bauschäden, Mängel und Instandsetzungsmaßnahmen... 19 7.1 Hauptgebäude ( 1-2 FH ): Ermittlung und Aufzählung der Bauschäden... 19 8 Grundlagen für die Berechnung / Wertermittlung... 20 8.1 Restnutzungsdauer und Baujahr (fiktiv)... 20 8.2 Wohn / Nutzflächenberechnung... 21 9 Sachwertermittlung... 23 9.1 Zeitwert Gebäude: Hauptgebäude ( 1-2 FH )... 24 9.2 Sachwertberechnung Zusammenfassung... 24 9.3 Erläuterung z. d. Wertansätzen in der Sachwertberechnung... 25 10 Verkehrswert... 29 11 Verzeichnis der Anlagen... 30 12 Anlagen... 32 Seite 2 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 2 Übersicht Zusammenstellung der Ergebnisse Bewertungsobjekt: Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen- Rückershausen Grundstücksfläche (gesamt): 855,00 m² Bruttogrundfläche (gesamt): 267,75 m² Wohnfläche (gesamt): 128,24 m² Wertermittlungsstichtag: 31.01.2013 Wert der Grundstücksfläche je m²: 75,00 /m² Bodenwert: 64.125,00 Sachwert: 129.814,71 Verkehrswert / Marktwert: 130.000,00 Seite 3 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 3 Vorbemerkungen Vorbemerkungen Aktenzeichen des Gutachtens: 13/170 Auftraggeber: Antje Mindermann RAin Bierstadter Höhe 8 65191 Wiesbaden Aktenzeichen des Auftraggebers: 13/170 Eigentümer: Objektart: Lage: Grundbuch- u. Katasterangaben: Gutachtenerstellung zum Zweck: Hannelore Zimmermann Borngasse 29 65326 Aarbergen Rückershausen Zweifamilienhaus Borngasse 29 in 65326 Aarbergen-Rückershausen Von Rückershausen, Blatt 6161, Gemarkung Rückershausen, Flur 26, Flurstück 71 der Vermögensübersicht Wertermittlungsstichtag: 31.01.2013 Qualitätsstichtag: 31.01.2013 Auftragsdatum: 31.01.2013 Ausfertigungsdatum: 31.01.2013 Tag der Ortsbesichtigung: 31.01.2013 Teilnehmer am Ortstermin: herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Besonderheiten: Der Gutachter Ronald Bitter Dipl.-Ing. Hochbau Grundbuchauszug vom 16.7.2002. Hier vorliegend das Bestandsverzeichnis sowie die erste Abteilung Planskizzen Amtlicher Lageplan Eigentümer und Flurstücksnachweis statische Berechnung Bauschein Nummer 376/1961 Fotos Ortsbesichtigung am 31.1.2013 sechs Baubeschreibung Abzeichnung der Flurkarte Die Besichtigung bezieht sich auf die sichtbaren Gebäudeteile. Verdeckte Schäden können nicht ausgeschlossen werden, sind aber nicht bekannt. Bodenverunreinigungen, Altlasten, Bauschäden und Mängel (schadstoffhaltige Baustoffe, Standsicherheit, Schall-, Wärmeschutz usw.) werden nur Seite 4 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen berücksichtigt, soweit sie sichtbar sind oder der Eigentümer bzw. dessen Vertreter hierüber Angaben gemacht hat. Diesbezügliche Untersuchungen können nur von Spezialinstituten vorgenommen werden, sie würden den Rahmen einer Verkehrswertermittlung sprengen. Seite 5 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 4 Beschreibung des Bewertungsobjekts 4.1 Lage Überörtliche Lage Bundesland: Ort: Ortsbeschreibung: Hessen Aarbergen Aarbergen ist eine Gemeinde in Hessen im Untertaunus (westlicher Hintertaunus) zwischen dem Taunuskamm und der Lahn. Sie gehört zum Rheingau-Taunus-Kreis im Regierungsbezirk Darmstadt und liegt an der Aar südlich von Limburg an der Lahn. Bundesland: Hessen Regierungsbezirk: Darmstadt Landkreis: Rheingau-Taunus-Kreis Höhe: 230 m ü. NN Fläche: 33,94 km² Einwohner: 5957 (31. Dez. 2011)[1] Bevölkerungsdichte: 176 Einwohner je km² Postleitzahl: 65326 Vorwahlen: 06120, 06430 Kfz-Kennzeichen: RÜD (ehemals SWA) Gemeindegliederung: 6 Ortsteile Adresse der Gemeindeverwaltung: Rathausstraße 1 65326 Aarbergen Ortsteil: Landeshauptstadt: Bundesstraßen: Autobahnzufahrten: öffentliche überörtliche Verkehrsmittel und Infrastruktur: nächstgelegene Flughäfen: Rückershausen Wiesbaden B54 Über Camberg/ Idsten an die A 3 entfernt angebunden Bus Flughafen Frankfurt am Main Seite 6 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Innerörtliche Lage innerörtliche Lage: öffentlicher Nahverkehr: Entfernungen: allgemeine innerörtliche Verkehrslage: Beurteilung der Wohn- und Geschäftslage: Alter der Bebauung im näheren Umfeld: Bebauungsdichte im Umfeld: überwiegende Bauhöhe: Topographische Grundstückslage: Grundstückszuschnitt: Das Haus befindet sich am Rande der Dorfbebauung Wohngebiet Bus zum Zentrum: in fußläufiger Entfernung Wesentliche Infrastruktur ist in Rückershausen nicht vorhanden. Geschäfte für den täglichen Bedarf befinden sich in Aarbergen. ungünstig KFZ erforderlich einfach ländlich ältere Bebauung Das zu bewertende Haus befindet sich in einer Gegend, ländlich geprägt, nicht störendes Gewerbe gegenüber. Offene Bebauung Zweigeschossig leichte Hanglage zur Straße hin fallend Guter, rechteckiger Grundstückszuschnitt 4.2 Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern vom Sachverständigen nicht jeweils vor Ort eingesehen oder sofern nicht anders angegeben, mündlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensrechtlichen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. Seite 7 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Privatrechtliche Situation grundrechtlich gesicherte Lasten: wertbeeinflussende Belastungen in Abt. II des Grundbuchs: Dem Sachverständigen liegt ein Grundbuchauszug vom 16.7.2002 vor. Hiernach bestehen in Abteilung II des Grundbuchs von wertbeeinflussenden Eintragungen: Anmerkungen zu Abt. III des Grundbuchs: Bodenordnungsverfahren: sonstige nicht eingetragene Rechte und Lasten: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sind, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden - beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden - bei Beleihungen berücksichtigt werden - bei einer Preis(Erlös)aufteilung sachgemäß berücksichtigt werden. Das Grundstück ist zum Wertermittlungsstichtag in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. Sonstige nicht eingetragene Lasten vorhanden. Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Denkmalschutz: Das Baulastenverzeichnis wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Ggf. bestehende wertbeeinflussende Eintragungen sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. Diesbezüglich wurden auftragsgemäß keine weiteren Nachforschungen angestellt Bauplanungsrecht Darstellung im Flächennutzungsplan: Bebauungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan dargestellt als: Wohnbaufläche (W) Für den Bereich des Bewertungsobjekts ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach BauGB zu beurteilen. Seite 8 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Bauordnungsrecht Vorbemerkungen: Die Wertermittlung wurde auftragsgemäß auf Grundlage - der übergebenen Pläne - des realisierten Vorhabens - der Ortsbesichtigung durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit - den vorgelegten Bauzeichnungen - der Baugenehmigung - dem Bauordnungsrecht - der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht geprüft. Entwicklungszustand, Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand: Anmerkungen zur Beitrags- und Abgabensituation: baureifes Land Aussagen zur Beitrags-und Abgabensituation können nicht getroffen werden. 4.3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen Grundlage für die Gebäudebeschreibung sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie der vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann aber nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus vorliegenden Unterlagen, Hinweise während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführungen im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen / Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft. Im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und Bauschäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich Seite 9 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen erkennbar waren. In diesem Gutachten werden Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädliche Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Allgemeine Beschreibung des Bewertungsobjekts Freistehendes 1 bis 2- Familienhaus, mit rückseitig angebauter Garage und darüber liegender Terrasse. Vor der Garage sind Stellplätze angeordnet.das Haus wurde im Jahre 1961 erbaut. Baugenehmigung liegt vor. Derzeitige Nutzung Auf dem Grundstück befinden sich insgesamt 1 Garagen. Erschließung Art der Straße: Verkehrsdichte: Straßenausbau: Straßenbelag: Parkplätze im näheren Umfeld: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse und nachbarrechtliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): allgemeine Anmerkungen: Anliegerstraße wenig voll ausgebaut Gehwege beidseitig Bitumen ausreichend vorhanden Strom Wasser Telefonanschluss keine Grenzbebauung nicht bekannt - nicht Gegenstand der Beauftragung In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundsituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinaus gehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt. Außenanlagen, Garagen und sonstige Nebengebäude Art der vorhandenen Außenanlagen: Versorgungs- und Entsorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz Seite 10 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Wegebefestigung Hofbefestigung befestigte Stellplatzfläche/n Stützmauern Gartenanlagen und Pflanzungen Art und Ausführung der Einfahrt, der Zufahrt: Qualität und allgemeine Beurteilung der Außenanlagen: Asphalt einfach 4.4 Allgemeine Beschreibung Hauptgebäude ( 1-2 FH ) Gebäude Art des Gebäudes: Zweifamilienhaus Baujahr: 1961 Anzahl der Geschosseinheiten: 2 Anzahl der Wohneinheiten: 2 Anteil Wohnen: 100,00 % Anzahl der Gewerbeeinheiten: Keller Dachausbau: wesentliche Modernisierungen und Sanierungen in den letzten 20 Jahren: keine voll unterkellert. Der Keller verfügt über einen eigenen Ausgang. Dieser befindet sich rechts neben dem Haupteingang straßenseitig. nicht ausgebaut Das Dachgeschoss ist nicht isoliert.es ist über eine vollwertige Geschosstreppe zu erreichen. Ein späterer Dachgeschoßausbau ist durchaus denkbar. Das Dachgeschoss ist nicht isoliert. Innenseitig ist lediglich die Unterspannbahn zu erkennen. Einbau neuer Fenster im Jahre 1987 Gebäudekonstruktion, Ansicht, Decken, Wände und Dach Ansicht und Ausführung der Fassade: Konstruktionsart: verputzt gestrichen konventionelles Mauerwerk Seite 11 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Art und Ausführung Fundamente: Material der Fundamente: Streifenfundamente Stahlbeton, Beton Mauerwerk und Wände Kelleraußenwände: Art der Außenwänd: Material der Außenwände: Bekleidung der Außenwand: Tragwände innen: Mauerwerk einschalige Konstruktion Mauerwerk Putz Mauerwerk Decken Boden im Keller: Kellerdecke: Geschossdecken: voll unterkellert. Der Keller verfügt über einen eigenen Ausgang. Dieser befindet sich rechts neben dem Haupteingang straßenseitig. Hohlkörperdecke Hohlkörperdecke Treppen vorhandene Treppen: Treppen: Bauart und Belag: Geschosstreppe/n Kellertreppe/n innen Treppe zum Dachraum Beton (massiv) Holz massiv Dach Dachkonstruktion / Tragwerk: Dachform: Dacheindeckung: Regenrinnen und Fallrohre: Pfettendach Holzkonstruktion Satteldach Betondachstein Titanzink Haustechnik Sonstige Haustechnik Seite 12 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Einzelöfen Wärmeübergabe: Trinkwassererwärmung: Strom Konvektoren dezentral über Durchlauferhitzer Elektroinstallation: Mindeststandard, Ausstattungswert 1 nach RAL RG 678 Besondere Bauteile und Einrichtungen besondere Einrichtungen: Einbauküche in jeder Wohnung Allgemeine Beurteilung des Gebäudes Gesamtzustand allgemein: Instandsetzungsbedarf: Modernisierungsbedarf: Belichtung, Besonnung: Der bauliche Zustand ist befriedigend geringfügig erforderlich erheblicher Bedarf gut Garagen und Stellplätze Anzahl der Garagen / Stellplätze: Ausführung der Garage(n): Ausstattung der Garage(n): 1 Stück massiv erstellte Garage/n Dreh-Kipptor aus Stahl Bauschäden und Mängel allgemeine Einordnung von Schäden und Mängeln: Feuchtigkeitsschäden: Mängel/Schäden sichtbar nasse Stellen (kein Schimmel) Die feuchten Bereiche befinden sich im Keller. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um aufsteigende Feuchte sowohl im Innenmauerwerk als auch im Außenmauerwerk. Siehe Fotoanlage. Rissbildungen: Mängel der Wärmedämmung Im Außenbereich: rechter Pfosten der Eingangsanlage. Gartentreppe zur Hausfront mit Absenkung. Mangelnde Dämmung der Außenfassade Mangelhafte Energieeffizienz der Heizungsanlage Seite 13 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Fehlende oder mangelhafte Dämmung des Dachraums / der Dachflächen Mangelhafte Dämmung der Kellerdecke Seite 14 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 5 Wahl der Wertermittlungsverfahren Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist nach 194 BauGB ein marktgerechter Preis, der Verkehrswert / Marktpreis. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Um einen möglichst marktgerechten Wert zu ermitteln, also einen, der einem realistischen Verkaufspreis nahe kommt, müssen die für das zu bewertende Objekt geeigneten Wertermittlungsverfahren ausgewählt werden. In den meisten Fällen sind dies das Vergleichswertdas Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Können gem. 8 Abs. 1 der ImmoWertV mehrere Verfahren angewendet werden, so erhöht dies die Sicherheit des Ergebnisses. Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den Umständen des Einzelfalls zu wählen und zu begründen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie z.b. eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen ( 4 Abs. 3 Nr. 1) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. Welche Verfahren auszuwählen sind, beruht vor allem auf zwei Fragen: 1: Welche Verfahren sind in der Lage, die Preisbildungsmechanismen für dieses Objekt nachzuvollziehen? 2: Für welche Verfahren stehen die notwendigen Daten aus dem Immobilienmarkt zur Verfügung? 5.1 Vergleichswertverfahren Existiert eine ausreichende Anzahl tatsächlicher Verkaufspreise (zumeist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für eine bestimmte Objektart) für vergleichbare Objekte, so kann für jede Objektart ein Vergleichswertverfahren ( 15 ImmoWertV) durchgeführt werden. Die Vergleichsobjekte müssen mit dem Bewertungsobjekt hinreichend vergleichbar sein. Eine vollkommene Vergleichbarkeit ist aufgrund der Individualität von Immobilien ausgeschlossen. Liegen für das zu bewertende Objekt geeignete Kaufpreise sowie Vergleichsfaktoren vor, wird das Vergleichswertverfahren zur Ergebnisunterstützung durchgeführt. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Seite 15 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen. 5.2 Ertragswertverfahren Mit dem Ertragswertverfahren ( 17 20 ImmoWertV) werden vorrangig solche bebauten Grundstücke bewertet, die üblicherweise zur Erzielung von Renditen (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) und weniger zur Eigennutzung dienen. Dies trifft zu, wenn das zu bewertende Grundstück als Renditeobjekt angesehen werden kann. Das Ertragswertverfahren ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (z.b. Mieten, Restnutzungsdauer und Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken. 5.3 Sachwertverfahren Mit dem Sachwertverfahren ( 21 23 ImmoWertV) werden solche Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditenunabhängigen Eigennutzung verwendet werden. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Das Sachwertverfahren wird zur Ergebnisunterstützung auch bei Renditeobjekten angewendet, sofern für das zu bewertende Grundstück die für marktkonforme Sachwertermittlungen erforderlichen Daten ( Normalherstellungskosten, Bodenwerte, Sachwertfaktoren ) zur Verfügung stehen ein weiteres Verfahren grundsätzlich der Ergebnisunterstützung dient ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer überlegt, welche Kosten (Grundstückserwerb, Baukosten) und welche Vorteile (Mietersparnisse, steuerliche Abschreibungen, eigenbedarfsorientierte Gebäudekonzeption) ihm alternativ zur Anmietung bzw. Kaufpreisermittlung über den Ertrag bei der Realisierung eines vergleichbaren Vorhabens entstehen. Eine Sachwertermittlung (d.h. der Kaufpreisvergleich mittels Substanzwertvergleich) ist demnach grundsätzlich auch für Ertragsobjekte sachgemäß. Denn nur bei guter Substanz ist ein nachhaltiger Ertrag / Rendite gesichert. Seite 16 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 6 Bodenwertermittlung Die Preisbildung für den Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den Informationen über Quadratmeterpreise für unbebaute Grundstücke (z.b. durch Vergleichsverkäufe, veröffentlichte Bodenrichtwerte und auch statistische Auswertungen von Zeitungsannoncen und Maklerangeboten), die allen Marktteilnehmern bekannt geworden sind. Der Bodenwert ist deshalb (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) in der Regel auf der Grundlage von Vergleichspreisen 15 der ImmoWertV zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen keine geeigneten Vergleichspreise, jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese an Stelle oder ergänzend zur Bodenwertermittlung (im Vergleichsverfahren 15 Abs. 1 Satz 3 und 4 ImmoWertV) herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend der örtlichen Verhältnisse, der Lage, und des Entwicklungszustandes gegliedert sind, sowie nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation, des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind. Bodenrichtwerte werden als zonale oder als punktuelle Bodenwerte mitgeteilt. Der zonale Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen ( 196 BauGB). Punktuelle Bodenrichtwerte (auch lagetypische Bodenrichtwerte genannt) gelten für eine in der Karte (in der Regel grundstücksgenau) bezeichnete Lage mit den zum Bodenrichtwert beschriebenen fiktiven Grundstückseigenschaften. Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind die Gutachterausschüsse verpflichtet ( 193 Abs. 3 BauGB). Bodenrichtwerte sind bezogen auf den Quadratmeter der Grundstücksfläche (Dimension: /m² Grundstücksfläche). Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Vergleichsgrundstück bzw. von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen (etwa Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt) oder Seite 17 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Abweichungen des Wertermittlungsstichtags vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsgrundstücke bzw. vom Stichtag, zu dem der Bodenrichtwert abgeleitet wurde, bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen des Bodenwerts von dem Vergleichskaufpreis bzw. dem Bodenrichtwert. 6.1 Grundstücks- und Katasterangaben Grundbuch Blatt Gemarkung Flur Flurstück Größe Von Rückershausen 6161 Rückershausen 26 71 855,00 m² Summe aller Flurgrundstücke: 855,00 m² Wert des verzinslichen Grundstücksteils für die Bebauung angemessene Grundstücksgröße 855,00 m² angemessener Bodenpreis pro m² x 75,00 Wert des zu verzinsenden Grundstückes ohne Abschläge = 64.125,00 6.2 Zusammenfassung Bodenwert Zusammenfassung Wert des zu verzinsenden Grundstückes ohne Abschläge 64.125,00 Wertminderung / Grundstücksbelastungen 0,00 Wert des zu verzinsenden Grundstückes = 64.125,00 Wert der sonstigen Grundstücksteile + 0,00 Bodenwert (gesamt) 64.125,00 Seite 18 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 7 Bauschäden, Mängel und Instandsetzungsmaßnahmen Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude in der Regel bereits von Anfang an anhaften, z.b. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage derjenigen Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden wären. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder durch auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann in der Regel die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes im Rahmen der Verkehrswertermittlung nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei, also augenscheinlich untersucht wird und grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (hierzu wäre die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen notwendig). Aufwendungen zur Mängelbeseitigung werden, soweit vorhanden, anhand von Erfahrungswerten des Sachverständigen auf dem örtlichen Baumarkt pauschal, überschlägig geschätzt oder anhand der Wertigkeit einzelner Bauteile und deren Beschädigungsgrad im Vonhundertsatz am Gesamtgebäude ermittelt. 7.1 Hauptgebäude ( 1-2 FH ): Ermittlung und Aufzählung der Bauschäden Bauschäden Wert / Kellerfeuchte 6.500,00 Summe der Bauschäden 6.500,00 Seite 19 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 8 Grundlagen für die Berechnung / Wertermittlung 8.1 Restnutzungsdauer und Baujahr (fiktiv) Als Restnutzungsdauer ist in erster Linie die Differenz aus üblicher Gesamtnutzungsdauer abzüglich des tatsächlichen Lebensalters am Wertermittlungsstichtag angesetzt. Sie ergibt sich aus dem Gebäudezustand, dem Grundrissschnitt und der damit zusammenhängenden künftigen Nutzbarkeit und Vermietbarkeit. Sie ist entscheidend vom technischen und wirtschaftlichen Zustand des Objekts, nachrangig auch vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer (und ggf. fiktives Baujahr), insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das Modell der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (AGVGA NW) angewendet. Zur Ermittlung der hieraus resultierenden Restnutzungsdauer werden die Maßnahmen zuerst in ein Punkteraster eingeordnet, aus dem sich die Modernisierungspunkte ergeben. 8.1.1 Hauptgebäude ( 1-2 FH ) Gebäudedaten Gebäudeart nach NHK 2000 Einfamilienhaus tatsächliches Baujahr 1961 übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 80 Modernisierungsmaßnahmen --- Modernisierungsgrad --- nicht wenig mittel voll Punkte max. Punkte vergeben Treppenhaus saniert (1) Restaurierung der Fassade (1) 0,67 Einbau isolierverglaster Fenster und Türen (2) 1,33 Verbesserung der Leitungssysteme (Gas, Wasser, Strom) (2) 0,67 Einbau einer neuen Sammel- oder Etagenheizung (2) Wärmedämmung der Fassade / oberste Geschossdecke (2) Einbau / Modernisierung von Bädern / WC`s (2) Erneuerung der Dacheindeckung (2) Modernisierung des Innenausbaus (Decken, Wände, Fußböden) (3) 1,00 Wesentliche Änderung/Verbesserung der Grundrissgestaltung (3) 1,00 Summe (20) 4,67 Seite 20 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Modifizierte Restnutzungsdauer bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren: -------------------------------- Modernisierungsgrad ------------------------------------ Gebäudealter 1 Punkt 5 Punkte 10 Punkte 15 Punkte 20 Punkte 80 8 16 24 32 40 70 12 19 26 33 41 60 >20< >23< 29 35 42 50 >30< >30< 34 39 45 40 40 40 40 43 48 30 50 50 50 50 53 20 60 60 60 60 60 10 70 70 70 70 70 0 80 80 80 80 80 Die Berechnung der modifizierten Restnutzungsdauer erfolgt durch Interpolation im markierten Bereich der Tabelle unter Berücksichtigung der vergebenen 4,67 Modernisierungspunkte und dem Gebäudealter von 52 Jahren. Restnutzungsdauer des Gebäudes nach AGVGA 29 Jahre Ermittlung des fiktiven Baujahrs Ausgehend von den vergebenen 4,67 Modernisierungspunkten ergibt sich in Abhängigkeit der üblichen Gesamtnutzungsdauer und der modifizierten Restnutzungsdauer zum Wertermittlungsstichtag für das Gebäude ein "fiktives" Baujahr. übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre abzüglich modifizierte Restnutzungsdauer 29 Jahre Gebäudealter (fiktiv) = 51 Jahre Jahr des Wertermittlungsstichtages 2013 abzüglich Gebäudealter (fiktiv) 51 Jahre fiktives Baujahr Hauptgebäude ( 1-2 FH ) 1962 8.2 Wohn / Nutzflächenberechnung Die Berechnungen der Wohn- und Nutzflächen wurden aus den vorliegenden Bauzeichnungen und Unterlagen entnommen. Es wurden Stichproben in der Örtlichkeit sowie eine Plausibilitätskontrolle durchgeführt. Es ergaben sich keine nennenswerten Abweichungen. Die Flächenermittlung orientiert sich an den von der Rechtsprechung, insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnflächen. Die Berechnung kann Seite 21 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen demzufolge teilweise geringfügig von den Vorschriften (DIN 277, II BV, WoFlV) abweichen; sie ist daher nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Wohnfläche Hauptgebäude ( 1-2 FH ) Bezeichnung Abmessungen Fläche (m²) Herleitung Wohnung 1 EG Küche 4,20x3,70 15,54. Wohnen 5,595x3,70 20,70. Zimmer 3,96x3,56 14,10. Bad 2,46x1,70 4,18. WC 2,46x0,90 2,21. Abstell 2,46x0,90 2,21. Flur 1,40x3,70 5,18. Wohnung 1 EG 64,12 Wohnung 2 64,12 Summer aller Flächen 128,24 Da die Pläne vom ist - Zustand abweichen, wird hier die kongruente Fläche des Erdgeschosses zugrunde gelegt. Seite 22 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 9 Sachwertermittlung Sachwertmodell der Wertermittlungsverordnung ( 21 23 ImmoWertV ) Der Sachwert wird aus der Summe des Bodenwerts und den Werten der auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude und Außenanlagen sowie gegebenenfalls dem Werteinfluss der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen sonstigen wertbeeinflussenden Umständen abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen in der Regel im Vergleichswertverfahren nach den 10 bis 12 ImmoWertV grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Wert der Gebäude (Normgebäude zzgl. besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage ihrer Herstellungswerte unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale (Objektart, Ausstattungsstandard, Restnutzungsdauer / Alterswertminderung, Baumängel und Schäden sowie besondere wertbeeinflussende Umstände) abzuleiten. Der Wert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude in der Regel auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten bzw. Erfahrungswerten abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Wert der Gebäude und Wert der Außenanlagen ergibt, gegebenenfalls nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der Zeitwerte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer wertbeeinflussender Umstände, den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte, vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen. In der Regel ist zur Berücksichtigung der Marktlage ein Zu- oder Abschlag am vorläufigen Sachwert anzubringen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem Grundstücksmarkt führt im Ergebnis zum (marktkonformen) Sachwert des Grundstücks. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Marktanpassungsfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Grundstück zuzüglich Gebäude und Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet. Seite 23 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 9.1 Zeitwert Gebäude: Hauptgebäude ( 1-2 FH ) Normalherstellungskosten NHK im Basisjahr 2000 475,65 Baupreisindex ( BPI ) am 31.01.2013, Basis 2005 = 100 umbasiert zum Wertermittlungsstichtag (BIP im Jahr 2000): 113x1,0213 115,41 Angepasste Normalherstellungskosten Bruttogrundfläche in m² 548,95 Berechnungsbasis Bruttogrundfläche in m² ca. x 267,75 m² Normalherstellungskosten für das Gebäude (267,75 m² x 548,95 ) am Wertermittlungsstichtag 16,00 % Baunebenkosten (angemessenes Architektenhonorar, Behörden- und Finanzierungskosten, Arbeitsleistungen des Bauherren etc.) = 146.980,74 + 23.516,92 Herstellungskosten gesamt lt. NHK 2000 zum Stichtag = 170.497,66 64,00 % des Neuwertes als technische Alterswertminderung (linear) 109.118,50 besonders zu veranschlagende Bauteile zum Zeitwert + 1.000,00 Zeitwert Hauptgebäude ( 1-2 FH ) = 62.379,16 9.2 Sachwertberechnung Zusammenfassung Zeitwert der Gebäude: Hauptgebäude ( 1-2 FH ) 62.379,16 Zeitwert Garagen und Stellplätze pauschal zum Zeitwert + 10.500,00 Außenanlagen (8% des vorläufigen Sachwerts) + 4.990,33 verzinslicher Anteil des Bodenwert + 64.125,00 Vorläufiger, unbereinigter Sachwert = 141.994,49 Marktanpassungsfaktor (Faktor: 0,96) 141.994,49 x 0,96 = 136.314,71 136.314,71-141.994,49 = -5.679,78-5.679,78 Wertminderung wegen Bauschäden und Mängeln 6.500,00 marktangepasster Sachwert = 129.814,71 Seite 24 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 9.3 Erläuterung z. d. Wertansätzen in der Sachwertberechnung Alterswertminderung Die Gesamtnutzungsdauer wurde der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard entnommen. Hier ist die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer gemeint, nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde ermittelt (vgl. Wertansätze Restnutzungsdauer). Die technische Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen Abschreibungsmodell (vgl. ImmoWertV 23) auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Baunebenkosten Hierzu zählen Kosten für die Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung definiert sind. Die Höhe der Baunebenkosten hängt von der Gebäudeart, vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Plananforderungen und damit von der Bauausführung und Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungssätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Baupreisindex Die Anpassung der NHK (Normalherstellungskosten) aus dem Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis des Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag 31.01.2013 und dem Baupreisindex im Basisjahr (2005 = 100). Berechnung der Flächen Die Berechnung der Masse wurde aus den vorliegenden Bauzeichnungen / Unterlagen entnommen. Es wurden Stichproben in der Örtlichkeit sowie eine Plausibilitätskontrolle durchgeführt. Es ergaben sich keine nennenswerten Abweichungen. Zusammenstellung / Ermittlung der Bruttogrundfläche: Hauptgebäude ( 1-2 FH ) Bezeichnung Herleitung Abmessung KG 10,50x8,50 89,25 m² EG 10,50x8,50 89,25 m² OG 10,50x8,50 89,25 m² Summe der Bruttogrundfläche 267,75 m² Ermittlung des Herstellungswerts Seite 25 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Der marktübliche Herstellungswert ( 22 ImmowertV) von Gebäuden wird durch Multiplikation der Raum- oder Flächeneinheit des Gebäudes mit den Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude unter Berücksichtigung des jeweiligen Ausstattungsstandards ermittelt. Dem so ermittelten Herstellungswert ist noch der Wert von besonders zu veranschlagenden Bauteilen, besonderen Einrichtungen und Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. Normalherstellungskosten (NHK) Hauptgebäude ( 1-2 FH ) Gebäudetyp: freistehend Gebäudeart: 1.12: Keller-, Erd-, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss Normalherstellungskosten (NHK) je m² / BGF Ausstattung 1960 bis 1969 je m² / BGF Baujahr ( fiktiv ) 1962 je m² / BGF (interpoliert) einfach 460-485 465,56 mittel 530-565 537,78 gehoben 635-675 643,89 stark gehoben 805-855 816,11 Bestimmung der Normalherstellungskosten (NHK) nach Ausstattung je m² BGF Baugruppe Anteil % Einfach mittel gehoben stark gehoben Fassade 11 100 % 51,21 /m² Fenster 14 100 % 75,29 /m² Dächer 15 100 % 69,83 /m² Sanitär 13 100 % 60,52 /m² Innenwand Nassräume 6 100 % 27,93 /m² Bodenbeläge 8 100 % 37,24 /m² Innentüren 11 100 % 51,21 /m² Heizung 15 100 % 69,83 /m² Elektroinstallation 7 100 % 32,59 /m² Herstellungskosten entsprechend der NHK 2000 Wert 475,65 /m² Anpassung der Normalherstellungskosten (NHK) mittels Korrekturfaktoren Herstellkosten 475,65 /m² modifizierter Herstellungswert 475,65 berechnete NHK je m² BGF Daraus abgeleitete NHK 475,65 Besonders zu veranschlagende Bauteile und Einrichtungen Die Normalherstellungskosten (NHK) wurden nach den Ausführungen der Wertliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Basisjahr angesetzt. Die Seite 26 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen bei der Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit im Wert des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlichen wertbeeinflussenden besonderen Bauteile (hierzu zählen auch pauschal zum Zeitwert sachverständig geschätzte Garagen) sowie die besonderen werterheblichen Einrichtungen werden einzeln zu ihrem Zeitwert erfasst. Hauptgebäude ( 1-2 FH ) besondere Bauteile und Einrichtungen geschätzter Zeitwert Einbauküche 1.000,00 Summe 1.000,00 9.3.1 Marktanpassung und Marktanpassungsfaktor Ziel aller in der ImmoWertV angebotenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert nach Maßgabe der am Markt für vergleichbare Objekte durchschnittlich zu erzielenden Preise zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis vorläufiger Sachwert reflektiert in aller Regel nicht die auf dem Grundstücksmarkt für vergleichbare Grundstücke durchschnittlich gezahlten Kaufpreise. Die Überprüfung der Aussagefähigkeit des vorläufigen Sachwerts (Substanzwert des Grundstücks und der Gebäude) erfolgt durch Marktanpassungsfaktoren, die das Verhältnis zwischen dem Preis (Herstellungskosten) und dem Wert definieren. Diese werden objektiv und nachvollziehbar ermittelt aufgrund belegbarer Analysen des Marktes für Grundstücke mit unterschiedlicher Nutzung (Miet- und Einfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte) und unterschiedlichem Preisniveau. Marktanpassungsfaktoren sind z. B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen und orientieren sich zudem an der Objektgröße bzw. dem Gesamtpreisniveau. So abgeleitete Marktanpassungsfaktoren sind üblicherweise auf einen dem Gebäudealter entsprechenden durchschnittlichen Erhaltungs-, Ausstattungs- und Pflegezustand bezogen, der einen ordnungsgemäßen Gebrauch für die Dauer der wirtschaftlichen Restnutzung erlaubt. Von der durchschnittlichen Betrachtung abweichende Auswirkungen sowie den Wert beeinflussende allgemeingültige subjektive Betrachtungen oder solche einer größeren oder kleineren (spezialisierten) Käufergruppe sind gesondert zu berücksichtigen. Objektrelevante werterhöhende oder wertmindernde Merkmale und bisher nicht berücksichtigte Besonderheiten des Bewertungsobjekts beeinflussen die Anwendung von veröffentlichten Marktanpassungsfaktoren. Das Erfordernis der Marktanpassung ergibt sich zwingend aus 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV. Die Marktanpassung und deren Ableitung sind in den 21-23 der ImmoWertV (Beschreibung des Sachwertverfahrens) oder in den 8 14 der ImmoWertV (Beschreibung der erforderlichen Daten) nicht hinreichend bestimmt. Der Marktanpassungsfaktor ist durch Nachbewertungen aus realisierten Vergleichskaufpreisen und für diese Vergleichsobjekte berechneten vorläufigen Sachwerten (Substanzwerte des Grundstücks und der Gebäude) abzuleiten. Er ist das durchschnittliche Verhältnis aus den Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der Seite 27 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen ImmoWertV ermittelten vorläufigen Sachwerten (Substanzwerte). Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors entspricht das Sachwertverfahren einem echten Vergleichspreisverfahren. Die Ableitung des Marktanpassungsfaktors erfolgte nach den Erhebungen des Gutachterausschusses und der Literatur. Hiernach ergibt sich für vergleichbare Objekte in der Region folgender Marktanpassungsfaktor: Marktanpassungsfaktor 0,96 Der vorstehenden Marktanpassungsfaktor ergibt sich auch aus der Analyse und Recherche des Sachverständigen zur Anpassung an die örtliche Marktlage. Seite 28 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 10 Verkehrswert Zusammenfassung der Ergebnisse zum Verkehrswert / Marktwert Sind mehrere Wertermittlungsverfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert gemäß 8 der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) aus den Ergebnissen dieser Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit abzuleiten. Es ergaben sich folgende Werte: Sachwert: (1.012,28 pro m² Nutzfläche) 129.814,71 Unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse in Aarbergen-Rückershausen, sowie der errechneten Werte, wird der Verkehrswert/Marktwert des Wertermittlungsobjekts Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen zum Wertermittlungsstichtag Bewertungsstichtag sachverständig geschätzt auf 130.000,00 Dieser Verkehrswert/Marktwert wurde entsprechend der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken ermittelt und beinhaltet die derzeit gültige Mehrwertsteuer. Vorstehendes Gutachten wurde vom Sachverständigen aufgrund eingehender Besichtigung des Objektes und genauer Prüfung der Verhältnisse nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Am Ergebnis des Gutachtens hat derunterzeichner kein persönliches Interesse. Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Wiesbaden, den 31.01.2013 Ronald Bitter Dip Seite 29 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 11 Verzeichnis der Anlagen 1. Ansicht Einbauküche im Erdgeschoss 2. Flur Erdgeschoss 3. Ansicht WC Erdgeschoss 4. Ansicht Detail Fall-Rohr 5. Ansicht Badezimmer Sanitär Standard 6. Ansicht Wohnzimmer Erdgeschoss 7. Treppenabgang zum Keller 8. Hausanschluss Wasser 9. Schadensbild aufsteigende Feuchte im Keller 10. Schadensbild aufsteigende Feuchte im Keller 2 11. Ansicht des Badezimmers im Keller 12. Schadensbild aufsteigende Feuchte im Keller 3 13. Schadensbild aufsteigende Feuchte im Keller 4 14. Ansicht massiv Holztreppe (Geschosstreppe) 15. Ansicht WC 16. Ansicht Küche im Obergeschoss 17. Ansicht Nachtspeicheröfen 18. Badezimmer Obergeschoss 19. Ansicht Gartengrundstück 20. Fenster Detail 21. Elektroinstallation hier Absicherung 22. innen Ansicht Dach 23. Treppenhaus 24. Windfang 25. Ansicht Garagenanbau 26. Ansicht von der Seite 27. Ansicht von der Seite Eingang 28. Schadensbild Außentreppe 29. Straßenansicht 30. Übersichtskarte 31. Bodenrichtwert Karte 32. Schnitt 33. Grundriss Keller 34. Grundriss EG 35. Grundriss OG 36. Flurkarte 37. GB Auszug Seite 30 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Literaturverzeichnis Kleiber, Simon, Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeigerverlag, Köln, 1998Market-Value, Software Version 6.0 Net, Fachbuch und Kompendium Rechtsgrundlagen der Wertermittlungsart BauGB: Baugesetzbuch in der Fassung vom 27. August 1997, zuletzt geändert am 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316)BGB: Bürgerliches Gesetzbuch, in der zuletzt veröffentlichen Fassung vom 21. Juni 2002BauNVO: Baunutzungsverordnung vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert am 22. April 1993WertV: Wertermittlungsverordnung vom 11.Juni 1991, zuletzt geändert am 18. August 1997WertR: Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) vom 1. März 2006 veröffentlicht im Bundesanzeiger Nr. 108a vom 10. Juni 2006 (Berichtigung vom 1. Juli 2006 BAnz. Nr. 121 S. 4798) Seite 31 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen 12 Anlagen Ansicht Einbauküche im Erdgeschoss Seite 32 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Flur Erdgeschoss Ansicht WC Erdgeschoss Seite 33 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Ansicht Detail Fall-Rohr Ansicht Badezimmer Sanitär Standard Seite 34 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Ansicht Wohnzimmer Erdgeschoss Treppenabgang zum Keller Seite 35 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Hausanschluss Wasser Schadensbild aufsteigende Feuchte im Keller Seite 36 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Schadensbild aufsteigende Feuchte im Keller 2 Ansicht des Badezimmers im Keller Seite 37 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Schadensbild aufsteigende Feuchte im Keller 3 Schadensbild aufsteigende Feuchte im Keller 4 Seite 38 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Ansicht massiv Holztreppe (Geschosstreppe) Ansicht WC Seite 39 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Ansicht Küche im Obergeschoss Ansicht Nachtspeicheröfen Seite 40 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Badezimmer Obergeschoss Ansicht Gartengrundstück Seite 41 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Fenster Detail Elektroinstallation hier Absicherung Seite 42 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen innen Ansicht Dach Treppenhaus Seite 43 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Windfang Ansicht Garagenanbau Seite 44 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Ansicht von der Seite Ansicht von der Seite Eingang Seite 45 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Schadensbild Außentreppe Straßenansicht Seite 46 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Übersichtskarte Bodenrichtwert Karte Seite 47 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Seite 48 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Grundriss Keller Seite 49 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Grundriss EG Seite 50 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Grundriss OG Seite 51 von 53
- Zweifamilienhaus Borngasse 29, 65326 Aarbergen-Rückershausen Flurkarte Seite 52 von 53
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