Seite 1 von 5 - Finanznachrichten auf Cash.Online -http://www.cash-online.de - Mittwoch, 16. Mai 2012 Immobilien Charme der Altbauten Denkmalgeschützte Immobilien stehen bei den Anlegern nicht zuletzt wegen der Steuervorteile hoch im Kurs. Für ein erfolgreiches Investment sollten jedoch wichtige Auswahlkriterien nicht vernachlässigt werden. Text: Barbara Kösling Ein historisches Wohnhaus mit ansprechender Stuckfassade und Sprossenfenstern so sieht die ideale Immobilie aus Sicht vieler Kapitalanleger aus. Und tatsächlich haben sie Möglichkeiten, in solche Objekte zu investieren, denn der Staat fördert die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien nach wie vor mit hohen Steuervorteilen. Ohnehin legen die sicherheitsbewussten Deutschen ihr Kapital derzeit in Scharen am Immobilienmarkt an. Davon profitiert auch die Nachfrage nach Denkmalschutzobjekten. Enorme Nachfrage der Anleger Gerade vor dem Hintergrund unsicherer Finanzmärkte gewinnen Immobilien als Geldanlage stark an Bedeutung. Bei den Käufern von denkmalgeschützten Objekten allerdings geben, mehr noch als hohe Miet- und Wertsteigerungspotenziale, die steuerlichen Vorteile den entscheidenden Anreiz zum Immobilienerwerb, sagt Marc Wiese, Vorstand des Projektentwicklers Sanus AG, Berlin. Der allgemeine Boom am Immobilienmarkt ist auch im Bereich Denkmalimmobilien spürbar, betont Oliver Diethert, Vorstandsvorsitzender der Fellowhome AG, Berlin. Auch Stefan Voges, Vorstand des Leipziger Bauträgers Hansa Real Estate AG, verzeichnet verstärkt Anfragen von Kaufwilligen, die ihr Kapital in Sachwerte investieren wollen. Allerdings sind Anleger kritischer geworden und suchen intensiv nach nachhaltigen und qualitativ hochwertigen Projekten, berichtet er. Neben der klassischen denkmalgeschützten Immobilie, dem Wohnhaus aus der Gründerzeit, setzen die Projektentwickler zunehmend auf außergewöhnliche Objekte. Dazu zählen etwa historische Industrieimmobilien, ehemalige Krankenhäuser oder andere denkmalgeschützte Gebäude. Vor allem in Berlin wurden schon zahlreiche Projekte dieses Zuschnitts verwirklicht. Die Initiatoren Dirk Germandi und Detlef Maruhn, die 2011 mit dem Haus Cumberland am Kurfürstendamm an den Markt gingen, wagen sich an ein weiteres Großprojekt. Auf dem Gelände des ehemaligen Helios-Klinikums in Berlin-Buch entsteht das Ludwig Hoffmann Quartier mit einem Investitionsvolumen von rund 85 Millionen Euro, das unter dem Thema Zusammenleben der Generationen steht. Auf den Wohnanteil entfallen rund 45 Millionen Euro.
Seite 2 von 5 In sechs denkmalgeschützten Gebäuden entstehen 220 Eigentumswohnungen mit Flächen zwischen 45 und 119 Quadratmetern. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt mit circa 2.500 Euro pro Quadratmeter auf moderatem Niveau. Auf dem 125.000 Quadratmeter großen Gelände werden zudem ein Kindergarten, eine Grundschule, eine Montessori-Schule und eine Pflegeeinrichtung in den historischen Gebäuden eingerichtet. Seite zwei:mit denkmalgeschützten Immobilien von Steuervorteilen profitieren [1] Die Zielgruppe des Projekts reicht von Singles, Paaren und jungen Familien bis hin zu Senioren, sagt Dirk Germandi, Vorstandssprecher der Berliner Profi Partner AG und Sprecher der Investoren. Der Nürnberger Projektentwickler Terraplan realisiert ebenfalls in Berlin ein Projekt mit historischem Flair. Im ehemaligen US-Hauptquartier in Dahlem wurde einst die Luftbrücke für Berlin ins Leben gerufen, Präsident John F. Kennedy bereitete dort seine Berliner Rede vor. Nun wird aus dem 56.000 Quadratmeter großen Areal die Wohnanlage The Metropolitan Gardens. In acht denkmalgeschützten Gebäuden entstehen 200 Eigentumswohnungen mit 40 bis 140 Quadratmetern Wohnfläche. Die Kaufpreise liegen zwischen 4.600 und 4.900 Euro pro Quadratmeter. [2] Von Steuervorteilen profitieren Denkmalschutzimmobilien sind nicht nur wegen des historischen Flairs und der Mietrendite, sondern nicht zuletzt wegen der Steuervorteile gefragt. Denn der Anteil der anrechenbaren Sanierungskosten am Kaufpreis des Objekts kann vollständig von der Steuer abgesetzt werden. Kapitalanleger können diesen Posten nach Paragraf 7i Einkommenssteuergesetz (EStG) über einen Zeitraum von zwölf Jahren geltend machen. Die Abschreibungen summieren sich je nach persönlichem Steuersatz auf ansehnliche Beträge. Wer etwa eine Wohnung für 220.000 Euro mit einem anrechenbaren Sanierungskostenanteil von 65 Prozent erwirbt, kann über zwölf Jahre 143.000 Euro steuerlich anrechnen. Käufer, die ihr Objekt selbst nutzen, können zehn Jahre lang neun Prozent der Sanierungskosten per annum absetzen. Dies lohnt sich umso mehr, je höher die persönliche Steuerlast ist. Anleger, die in Denkmalschutzobjekte investieren, sind konservative Gutverdiener ab einem Einkommen von circa 80.000 Euro bei Ledigen und ab 100.000 Euro bei Verheirateten, sagt Josef Schnocklake, Vertriebsleiter des Nürnberger Anbieters Terraplan. Auch wenn bei Denkmalschutzobjekten teils ein Sanierungskostenanteil von bis zu 80 Prozent angegeben wird, sollten Käufer dies nicht mit dem Steuervorteil gleichsetzen. Eine Abschreibung in Höhe von 80 Prozent ist unrealistisch, da in der Regel nicht alle eingereichten Sanierungskosten anerkannt werden. Wir erreichen circa 65 bis 67 Prozent, erläutert Germandi. Denn die Sanierungskosten werden von den Behörden genau unter die Lupe genommen. In den vergangenen Jahren gab es gar vereinzelt Probleme bei der Anerkennung. Dies kann grundsätzlich geschehen, wenn durch eine Sanierung Wohnraum entsteht, wo vorher keiner war, etwa durch den Ausbau eines Dachgeschosses. Auch Kosten für Gartengestaltung oder Beleuchtung werden manchmal nicht anerkannt. Der Bescheid des Denkmalamtes ergeht erst nach Fertigstellung des Objekts, die Käufer müssen aber vor der Sanierung kaufen, um die Denkmal-AfA zu erhalten. Daher sollten
Seite 3 von 5 sie frühere Objekte des Bauträgers darauf prüfen, ob die Sanierungskosten in prognostizierter Höhe berücksichtigt wurden. Allerdings steht nach Einschätzung von Schnocklake für viele Käufer die Steuerersparnis nicht mehr im Vordergrund. Der Markt dreht sich gerade. Hauptfokus unserer Anleger ist die nachhaltige Vermögenssicherung am besten durch einen Wohnungskauf an einem wertbeständigen Standort. Die steuerlichen Aspekte sind nicht mehr der Hauptgrund, in Immobilien zu investieren, unterstreicht er. Seite drei: Förderung durch die KfW [3] Förderung durch die KfW Darüber hinaus berechtigt der Erwerb einer Wohneinheit in einem Denkmalschutzobjekt seit 1. April 2012 zur Aufnahme zinsgünstiger Kredite der staatlichen KfW-Bank sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Die KfW hat den neuen Standard KfW-Effizienzhaus Denkmal eingeführt. Um die Förderung zu erleichtern, wird vorrangig der Jahresprimärenergiebedarf der Immobilie bewertet und weniger die Wärmedurchlässigkeit der Außenhülle. Private Käufer können entweder einen günstigen Kredit mit einem Effektivzins zwischen einem und 1,51 Prozent erhalten oder einen Zuschuss von bis zu 20 Prozent der Investitionssumme, maximal 15.000 Euro. Zentrale Auswahlkriterien Standort und Lage Wichtigste Kriterien für die Auswahl eines Denkmalschutzobjekts sind jedoch Standort und Lage der Immobilie. Generell sollte ein Standort mit hoher Wohnungsnachfrage gewählt werden. Diese hat in den vergangenen Jahren in den guten Lagen der Metropolen deutlich angezogen. Allerdings hat das Kaufpreisniveau etwa in gefragten Lagen Münchens oder Hamburgs bereits ein derart hohes Niveau erreicht, dass nur eine geringe Mietrendite erzielt werden kann. Auch in Berlin dreht sich die Preisspirale, jedoch gibt es dort auch noch viele Trendlagen mit moderatem Preisniveau. Besonders gefragt sind denkmalgeschützte Wohnungen in gewachsenen innerstädtischen Lagen der deutschen Ballungsgebiete. In Berlin ist die Nachfrage vor allem im Prenzlauer Berg ungebrochen hoch, mit der Folge, dass sich das Angebot schon fast erschöpft hat. Demzufolge stellt sich der Markt breiter auf und Trendbezirke wie Friedrichshain und Kreuzberg, aber auch Charlottenburg entwickeln sich zu attraktiven Anlageregionen, sagt Wiese. Derzeit saniert die Sanus AG zwei Objekte in der Greifswalder Straße im Prenzlauer Berg. Das Kaufpreisniveau für die 55 Wohneinheiten liegt zwischen 3.000 und 3.200 Euro pro Quadratmeter. Ob Anleger eher auf die Top-Five-Städte in Deutschland oder auf Metropolen der zweiten Reihe wie Hannover und Bremen oder aber B-Standorte setzen sollten, hängt davon ab, ob für sie die aktuelle Mietrendite im Vordergrund steht oder die langfristigen Wertsteigerungsperspektiven. Trotz aller Renditeerwartungen sollte der Kaufpreis hinsichtlich der Marktentwicklung und Nachvollziehbarkeit einer genauen Prüfung unterzogen werden, betont Wiese. Ohnehin findet sich das Gros des Angebots an Denkmalschutzobjekten mit Sanierungs-AfA in den Städten Ostdeutschlands und in Berlin, da die AfA nur für ein bisher nicht oder nur gering saniertes Objekt gewährt wird. Im Osten weisen insbesondere Potsdam, Dresden und Leipzig, aber auch Jena eine hohe Wohnraumnachfrage und gute Wachstumsperspektiven auf. Auch die Nachfrage derjenigen Käufer, die ihre denkmalgeschützten Immobilien selbst bewohnen möchten, hat deutlich zugelegt. Wir verzeichnen in Dresden und Leipzig eine deutlich gestiegene Nachfrage von Eigennutzern, während dort vor einigen Jahren noch hauptsächlich Kapitalanleger kauften, berichtet Johannes Forster, Vertriebsleiter des Bauträgers DS Wohnbau, Öhringen.
Seite 4 von 5 Bei der Auswahl der Mikrolage sollten Anleger beachten, dass zentrumsnahe Wohnlagen in den meisten Städten bei Mietern am gefragtesten sind. Dabei gilt es jeweils, das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete zu prüfen. Seite vier:wichtiges Kriterium Wohnungsgröße [4] Auch die Wahl der Wohnungsgröße sollte bedacht werden. An vielen Standorten ist der Bedarf an sehr kleinen Wohnungen eher gering, weil sogar Ein-Personen-Haushalte mittlerweile hohe Ansprüche an die Wohnfläche stellen. Nach unseren Beobachtungen bevorzugen selbst Singlehaushalte inzwischen Drei- Zimmer-Wohnungen, sagt Forster. Am größten sei generell die Nachfrage nach gut geschnittenen Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit Balkon und Loggia. Dies lässt sich allerdings nicht pauschalisieren, da die Studentenzahlen in Deutschland kontinuierlich steigen und diese Zielgruppe auch Ein-Zimmer-Apartments gerne abnimmt, sofern das Mietniveau nicht zu hoch ist und sie günstig zur Universität liegen. Eine Einschätzung hängt somit vom Bedarf im jeweiligen Viertel ab. Die Plattform Fellowhome erstellt in Zusammenarbeit mit dem IIB Institut für innovatives Bauen zu jedem angebotenen Objekt eine Analyse und bietet Bauträgern Hilfestellung bei der Erstellung von Grundrissen. Die systematische Auswertung des örtlichen Wohnungsangebots lässt einen recht genauen Rückschluss auf Markt- und Nachfragestruktur am Mikrostandort zu, erläutert Diethert. Zwar sei es aus Vertriebssicht in der Regel einfacher, relativ kleine Wohnungsgrößen zu platzieren, jedoch würden diese von den Mietern unter Umständen gar nicht nachgefragt. Diese Mietnachfrage sollte jedoch ausschlaggebend für die Konzeption sein. Wir analysieren den Bedarf der Mieter. Wichtig ist ein großzügiger Schnitt der Wohnungen. Gefragt sind Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 55 bis 70 Quadratmetern, Drei- Zimmer-Wohnungen mit 70 bis 90 Quadratmetern und Vier-Zimmer-Wohnungen mit 90 bis 110 Quadratmetern, erläutert Germandi. Wichtig sei zudem eine moderne Technik mit Multimediaanschlüssen. Nach Einschätzung von Voges sind in zentralen Leipziger Lagen alle Wohnungsgrößen ab 60 Quadratmetern gut nachgefragt. Wichtig ist jedoch ein moderner und funktioneller Grundriss und eine gehobene Ausstattung, betont er. Auch Schnocklake berichtet, dass die Ansprüche der Käufer gestiegen sind. Zwei-Zimmer-Wohnungen benötigen eine offene Küche, Drei-Zimmer-Wohnungen ein separates Gäste-WC, am besten mit Dusche. Bei vier und mehr Zimmern gehören zwei Bäder und eine große Terrasse oder ein Balkon zu den Anforderungen, erläutert er. Allerdings sollten Kapitalanleger bedenken, dass jemand, der für den Eigenbedarf kauft, höhere Ansprüche stellt. Daher sollten sie abwägen, welches Maß an Komfort und Ausstattung für eine erfolgreiche Vermietung erforderlich ist. Sonst kann es schnell passieren, dass die teuer ausgestattete Wohnung sich nicht zu einem entsprechenden Mietniveau vermieten lässt. Die Diskrepanz zeigt sich laut Forster etwa bei den Bodenbelägen: Während vor einigen Jahren noch Laminat der Standard war, wird heute in der Regel Parkett erwartet. Für Kapitalanleger, die ihre Wohnung vermieten möchten, sei jedoch nach wie vor Laminat geeigneter, da es deutlich strapazierfähiger sei. Anlagehorizont zentral für Gesamtrendite Wesentlich für die Gesamtrendite einer Kapitalanlageimmobilie ist zudem der Anlagehorizont. Immobilien sind kein kurzfristiges Investment, sondern erwirtschaften ihren Ertrag, neben der Mietrendite, die im Regel im Laufe der Zeit ansteigt, auch über langfristige Wertsteigerungen. Zudem können sie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Da die Denkmal-AfA über einen Zeitraum von zwölf Jahren gewährt wird, dürfte ohnehin kaum ein Anleger sein Objekt vor Ende dieses Zeitraums wieder veräußern. Danach trennt sich jedoch ein Teil der Käufer von ihrem Investitionsobjekt. Nach unserer Erfahrung veräußert ungefähr die Hälfte der Anleger ihre Wohnung nach Ablauf von zwölf Jahren, die andere Hälfte behält das Objekt langfristiger, berichtet Forster. Damit ein Verkauf erfolgreich ist, sollten Käufer allerdings bei der Auswahl ihres Denkmalobjekts auf ein wesentliches Kriterium achten: Am gewählten Standort und in der
Seite 5 von 5 Mikrolage muss eine ausreichend hohe Nachfrage von Eigennutzern herrschen, die das Objekt mindestens zum ursprünglichen Kaufpreis abnehmen. Wird diese Regel neben den weiteren Kriterien wie marktgerechter Kaufpreis und gute Nachfrage der Mieter beachtet, so stehen die Chancen auf ein langfristig erfolgreiches Investment gut. Foto: Shutterstock Grafik: Cash. Artikel gedruckt von Finanznachrichten auf Cash.Online: http://www.cash-online.de URL des Artikels: http://www.cash-online.de/immobilien/2012/denkmalgeschuetzte -immobilien/81050 URLs in this post: [1] Mit denkmalgeschützten Immobilien von Steuervorteilen profitieren: http://www.cash- online.de/immobilien/2012/denkmalgeschuetzte-immobilien/81050/2 [2] Image: http://www.cash-online.de/wp- content/uploads/2012/05/denkmalgeschuetzte-immobilien-tipps.png [3] Förderung durch die KfW: http://www.cash- online.de/immobilien/2012/denkmalgeschuetzte-immobilien/81050/3 [4] Wichtiges Kriterium Wohnungsgröße: http://www.cash- online.de/immobilien/2012/denkmalgeschuetzte-immobilien/81050/4 Copyright 2011 by Cash.Print GmbH; Cash. - Investieren wie die Profis