Einzelhandel in der Eupener Oberstadt Händler machen Stadt! Stärken und Chancen des Eupener Einzelhandels - eine Kurzanalyse - Vortragsabend im Foyer des Jünglingshauses, 29. Oktober 2012, 19:30 Uhr Referent: Johannes Burggraef, M.A. 1 Ausgangspunkt: Wo steht der Standort? SWOT - Analyse STÄRKEN SCHWÄCHEN CHEN CHANCEN RISIKEN Zukünftige Herausforderungen 2
Was sind die Stärken des STÄRKEN Solides, oftmals alteingesessenes Geschäftsleben mit Tradition; weniger, aber leistungsstarker Fachhandel; Qualität mit hohem Preis- Leistungsverhältnis; keine / kaum Filialisten, dafür typische Fachgeschäfte; Gute und typische Präsentationen; Viele Stammkunden aus Eupen und Umgebung; Gute Kaufkraft (lokal und regional); Überörtliche Bedeutung und externer Kaufkraftzufluss; Vielfältige (Außen-) Gastronomie; Viele kostengünstige Parkplätze; Hohes touristisches Potenzial; historischer Stadtkern mit überwiegend gutem Gebäudebestand; wachsende Aufenthaltsqualität auf neugestalteten Straßen und Plätzen; Günstige Lage zu Naherholung und vielen Grünflächen; Etablierte Feste und Events im Stadtkern. 3 Was sind die Schwächen des SCHWÄCHEN Geringe Vielfalt; Keine Filialisten als Ankerbetriebe; Nur geringe Auswahl für junges Publikum; Leerstände, teilweise von unbestimmter Qualität; Kirchturmdenken und teilweise geringe Kooperationsbereitschaft und eine gewisse Sturheit ; zurückhaltende Investitionsbereitschaft; Geringe Vernetzung zwischen Handel, Stadt, Kunst und Kultur, etc.; Kaum Nutzung gemeinsamer Kundenstrukturen: Wer sind unsere Kunden in Eupen und von wo kommen diese ; Teilweise hohe Mietpreise; Nur recht kleine Laden- und Verkaufsflächen (bis max. 200 qm); Oftmals Nachfolgeprobleme; Keine aktive Vermarktung des Standortes: was ist da und was fehlt! Zu wenig Werbung, zu wenig Marke ; wo ist das Leitbild? 4
RISIKEN Was sind die RISIKEN des Eine stagnierende weitere Vernetzung der Akteure behindert die Zukunftsfähigkeit des Standortes; wenig Kommunikations- und Kooperationskultur zwischen Stadt und Unternehmen, es fehlt an gegenseitigem Verständnis; Fehlende Bestandspflege und keine einheitliche Ansiedlungsförderung; (noch) keine einheitliche Organisation zur Vertretung des Handels; Behinderung des Geschäftslebens durch lang anhaltende öffentliche Bautätigkeit; Konkurrenz der städtischen Standorte: periphere Einzelhandelsansiedlung schädigt oftmals die Zentrenentwicklung; Keine genauen Daten über Sortimentstrukturen und Verkaufsflächen; Keine/kaum Daten zur Bedeutung des Einzelhandels: Einzelhandelszentralität Verändertes Einkaufsverhalten und Ansprüche der Kunden (z.b. Service oder auch Internetkauf) Demographische Veränderungen: Alteingesessenen (Fach-) Betrieben droht wegen fehlender Nachfolger die Schließung; Veränderten Nachfragestrukturen muss rechtzeitig mit einer ebenfalls veränderten Angebotskultur begegnet werden. Positive Entwicklung mancher Nachbarstädte steigert den Konkurrenzdruck auf Eupen; fehlende regionale Kooperation und Anbindung; Mobilität: auch für Kleinstädte gilt es, zukunfts- und leistungsfähige Mobilität zu erhalten und neue zu schaffen: Mobilitätsmix aus privatem und öffentlichem Verkehr sowie beruhend auf unterschiedlichen Verkehrsystemen; 5 Was sind die CHANCEN des CHANCEN 1: Verbesserung der Organisation und der Handlungsfähigkeit: Stadt/RSM: Start in eine kommunale Wirtschaftsförderung zur Bestandspflege und Ansiedlungswerbung! Betriebe/RSM: Organisation einer Einzelhandelsvereinigung bzw. eines verbindlichen (!) Vertretungsmodells mit umfassender Beteiligung; Gemeinsam: Start neuer Kooperationsmodelle für den Einzelhandel (überbetrieblich, branchentypisch, kundenorientiert, interdisziplinär so z.b.: mit Tourismus, Gastronomie, Handwerk, Kunst und Kultur; 6
was sind die CHANCEN des CHANCEN 2: Ermittlung der Datenlage zum Einzelhandel! Schrittweise Umsetzung eines Einzelhandelskonzepts für Eupen; Bestandsanalyse: Was ist da, was fehlt? Räumliche Ausdifferenzierung der Standortlagen z.b. nach zentralörtlichen und peripheren Lagen und Funktionen (z.b. Sortimente, Verkaufsflächen, Nahversorgung, Erreichbarkeit und Mobilität, Miethöhen, etc.); Weitere Ausbau des Leerstandsmanagements nach quantitativen und qualitativen Gesichtspunkten; Überbetriebliche Ermittlung der Kundenstrukturen und der Kundenpflege (siehe Vermarktung!). 7 was sind die CHANCEN des CHANCEN 3: Auf Basis des Einzelhandelskonzepts eine Neuausrichtung der Ansiedlung und Vermarktung des Standortes, z.b. durch Attraktivitätssteigerung durch Neugestaltung der Oberstadt, Kommunikation dieser Neugestaltung nach Innen und Außen! durch den Handel: Die Visitenkarte der Stadt : (individuelle Modernisierung und perfekte Präsentation, aber auch gemeinsame Designmerkmale und Auftritt); Entwicklung einer Marke: Entwicklung eines Leitbildes, einer Vision für Handel und Wirtschaft in Eupen; Stärkung der Identität und des Images; Kommunikation überbetrieblicher lokaler Kompetenzen: Wer steht für den Einzelhandel? Wer bietet was an? Definition von typischen Merkmalen des Facheinzelhandels, z.b.: Qualität, Tradition, Genuss, Modernität; Kundenorientierung: Ermittlung der Kundenzufriedenheit und der Kundenherkunft; Neue Angebote und Leistungssteigerung: Kundenbindung und Neukundengewinnung auf Basis von Qualität und Tradition aber auch und vor allem durch neue kundenorientierte Anreize beim Kauf; Kriterien der Wahrnehmung: Definition harte und weiche Faktoren der Wahrnehmung eines Standortes/einer Unternehmensleistung; Nach- und Querverkauf: neue überbetriebliche und branchenorientierte und nicht branchenorientierte Kooperations- und Eventmodelle. Ansiedlung weiterer Fachgeschäfte, (Moden, Schuhe, Spielwaren, Sportartikel, Drogerie, Blumen, etc.) Definition innerstädtischer Sortimentstrukturen; Ermittlung der vorhandenen Verkaufsflächen und optional der verfügbaren bzw. notwendigen Flächen zur Stabilisierung und zum weiteren Ausbau des Handels; Evt. Ansiedlung von Filialisten als Ankerbetriebe; 8
Kooperation als erstes Beispiel für eine Verbesserung des Einzelhandelsstandortes Eupen allerdings viele Unternehmer haben Scheu vor gemeinsamen Lösungen. nur einer kümmert sich, die anderen freuen sich über die Vorteile. wenn s drauf ankommt, wird doch nicht an die anderen gedacht. gemeinsame Vorhaben laufen nicht rund. ohne verbindliche Absprachen können Missverständnisse auftreten Kooperationspartner scheuen verbindliche (schriftliche) Regelungen Es geht durch. Aufzeigen einfacher und trotzdem effektiver Kooperationsmöglichkeiten. Entwicklung einer Strategie / eines Konzepts / von definierten Zielen Vertiefung verbindlicher Kooperationsstrukturen Mit einfachen Lösungen starten und ausprobieren! 9 wie sieht Kooperation aus? - mögliche Kooperationsstufen einer Standortgemeinschaft Gemeinsame Angebote hoch Interne Kooperation und Organisation Werbegemeinschaften: Entwicklung einer Marke Gegenseitige Empfehlungen lose Stufen der Zusammenarbeit auf Basis eines Einzelhandelskonzepts fest niedrig 10
warum ist gerade ein Einzelhandelskonzept für Eupen eine Chance? Einzelhandel ist Aushängeschild eines Standortes Erhaltung der Zentrenstruktur und der Aufenthaltsqualität in der Eupener Innenstadt Identifizierung der Zentrenstruktur in Bezug auf Angebot und Nachfrage im Handel Identifizierung der Zentrenstruktur hinsichtlich Aufenthaltsqualität, Wohnumfeld und Erlebnischarakter; Identifizierung der Zentralität und der Kaufkraftbindung Feststellung des Bedarfs: Bestandssicherung und Ansiedlungsförderung nach integrierten und nicht integrierten (Orts-) Lagen ggf. Verhinderung zentrenschädigender Einzelhandelsansiedlungen an peripherer Lage Gestaltung und Unterstützung des Einzelhandels Bestands- und Verhaltensanalysen: Identifizierung der Verkaufsflächen nach Größe und Kaufverhalten, Kundenstrukturen, Sortimente- und Sortimentstrukturen Flächengestaltung und Ortsbestimmung nach Lage, Sortimenten und Verkaufsflächen Identifizierung möglicher Potentiale, typischer Sortimente und von Alleinstellungsmerkmalen Anschub und Motor für eine bessere Zusammenarbeit und Entwicklung des Handels Der Einzelhandel braucht einen Masterplan 11 ein Einzelhandelskonzept für Eupen ist somit eine Chance, denn. nur durch eine genaue Bestandsanalyse nach bestehendem Angebot und potenzieller Nachfrage jeweils nach örtlicher und überörtlicher Bedeutung können Einzelhandelsstandorte gestaltet, gesichert und entwickelt werden! Notwendigkeit Weg vom Ich denke, vermute Hin zum Wir wissen Handeln Ohne Wissen keine fundierte Strategie und passgenaue Aktivitäten 12
Integrierter Ansatz und Methodik zur Einzelhandelskonzeption Teil A: Analyse der städtischen Wirtschaftsstruktur und des zentrenrelevanten Einzelhandels Teil B: Nachfrageanalyse: Die Meinung der Bürger Teil C: Handlungskonzept für den Einzelhandel in der Stadt / im Stadtteil Angebotsanalyse: Anzahl und Lage der Einzelhandelsgeschäfte; Verkaufsflächen; Kundenstrukturen; Sortimente; Ergänzungspotenziale; Nahversorgung Die Zentrenstruktur: Identität und Image; Lagen, Entfernungen, geographische Zuordnungen; Der Wirtschaftsstandort: Gewerbegebiete und -zentren; Potenziale von Dienstleistung, Gewerbe und Industrie; Arbeitsplatzzentralität; Bildungszentralität; Die Sozialstruktur: Einwohnerstruktur, Beschäftigung; Einkommen und Kaufkraft; Einzelhandelszentralität. Nachfrageanalyse: Herkunft und Alter des Befragten Meinung zu Einzelhandel Einkaufsverhalten Nahversorgung Ergänzungswünsche im Einzelhandel Gründe für regelmäßigen und/oder nicht regelmäßigen Einkauf Empfehlungen und Wahrnehmungen Welche Geschäfte empfehlen Sie? Welches Bild haben Sie vom Einkaufsstandort? Standortentwicklung wirtschaftliche Merkmale Eupens Veränderungswünsche Zukünftige Stadtteilentwicklung Auswertung und Handlungsempfehlungen, z.b.: Impuls: Analyseergebnisse und Maßnahmen für ganz Eupen Kommunikationskultur; Zusammenarbeit: Plattform für unternehmensübergreifende Kooperationen; Standortmarketing: Image und Wahrnehmung Alleinstellung: Mobilisierung und Stärkung der Eupener Identität Akquisition: Stärkung des Einzelhandels und der Nahversorgung: Kommunikation der Ansiedlungspotentiale; Zentrenfunktionen: Sortimentstrukturen nach Lage und Bedarf Aktivierung: Leerstands- und Flächenmanagement; Alternative: Belebung durch Existenzgründer 13 Die zwei Seiten der Entwicklung des Einzelhandels Angebotsseite Nachfrageseite Sicherstellung und Ausbau der Zentrenfunktion; Aktive und kooperative Entwicklung des Standortes zur positiven Identitäts- und Imagebildung für und mit dem Handel; Kaufkraftbindung und Steigerung der Kundenorientierung durch Angebotsvielfalt und besondere Leistungs- und Qualitätsmerkmale; Konstruktive Zusammenarbeit aller Beteiligter aus Handel und Verwaltung zur Gestaltung und Hebung der Attraktivität der Unterstadt; Anregungen zur Umstrukturierung im Bestand durch Um- oder Neubau alter Verkaufsflächen (z.b. Leerstand); Festlegung von gemeinsamen Zielvorstellungen für eine Gewerbe- und Flächenentwicklung insbesondere nach Lage und Sortimentstrukturen; Abbau der einseitige Bevorzugung von dezentralen Standorten an der Peripherie; Vorhandene Entwicklungsflächen sollten festgestellt und nach ihrer möglichen Verwendung für Einzelhandelsprojekte beurteilt werden. Die Ansiedlung und die Investition lohnt sich: Eupen ist als Einzelhandelsstandort interessant. Entwicklung des Facheinzelhandels sowie des Lebensmitteleinzelhandels, gemäß der örtlichen und überörtlichen Nachfrage und der Kundenwünsche; Einer ausgeglichenen Sozialstruktur, der demografische Entwicklung sowie der vorhandenen Kaufkraft; der Nachfrage nach fußläufiger Versorgung (ca. 500 Meter); Steigerung der Lebensqualität und der Aufenthaltsqualität zur weiteren Belebung des Zentrums; Sicherung und weiterer Ausbau des hohen Stammkundenanteils aus Eupen und Umgebung; Neukundengewinnung durch Leistungssteigerung und Erlebniseinkauf; Die Einkauf lohnt sich: Eupen ist als Einkaufsort interessant: Nachfragepotenziale, Kaufkraft, hohe Mobilität, gute Erreichbarkeit, Parkplätze und gehobene Gastronomie 14
Fazit zur Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Insgesamt betrachtet verfügt Eupen über eine gute Wirtschaftsstruktur aus Gewerbe, Handel, Dienstleistung, Handwerk und Industrie. Eupen verfügt über einen sehr guten Facheinzelhandel. Die Bedeutung des Einzelhandels als Visitenkarte der Stadt wird aber zu wenig wahrgenommen und kaum kommuniziert. Defizite in der Kooperation und partiell im gegenseitigen Verständnis überlagern eine echte Aufbruchstimmung, die durch die baulichen Veränderungen möglich und notwendig und tatsächlich realisierbar wären. Es fehlt eine übergreifende Strategie zur Kommunikation der tatsächlichen Stärken des Einzelhandels. Es fehlt ein Einzelhandelskonzept / ein Masterplan für den Einzelhandel, der die bestehende Betriebe stärkt und die Ansiedlung neuer Betriebe fördert! Positives Denken statt Dauerzweifel und mehr Zusammenarbeit wären gut. 15 Die vorliegende Präsentation wurde als Diskussionsvorlage zur weiteren Projektentwicklung in Facharbeitskreisen der Wirtschaft sowie mit Vertretern der Stadt Eupen und des RSM angefertigt. Eine Veröffentlichung oder die Weitergabe an Dritte ist mit Zustimmung der Stadt Eupen, des RSM und des Beratungsbüros PROJEKTPLAN sowie mit Quellenangabe erlaubt. Weitere Informationen erhalten Sie von: Johannes Burggraef, M.A. und Thomas Philipp, M.A. PROJEKTPLAN Wirtschafts- und Regionalberatung, Aachen 2012 Büro für Unternehmensberatung, Wirtschaftsförderung und lokale und regionale Entwicklung Tel.: +49 (0)241 406 111 / Fax: +49 (0)241 406 118 info@projektplan-consulting.de 16