Newsletter #13 #14 AGGLOMMERATIONEN VON EINZELHANDELSBETRIEBEN: HANDHABUNG IN DER PLANUNGSPRAXIS Warenkorb statt Einkaufswagen? Onlinehandel und Stadtentwicklung DIPL.-ING.E BECKMANN UND FÖHRER GBR
AGGLOMMERATIONEN VON EINZELHANDELSBETRIEBEN: HANDHABUNG IN DER PLANUNGSPRAXIS In vielen Städten, vor allem Klein- und Mittelstädten, haben sich in den vergangenen Jahren Standorte mit Fachmärkten mit zentrenrelevanten Sortimenten und Lebensmittelmärkten herausgebildet. Diese Entwicklung hält weiter dynamisch an, nicht zuletzt aufgrund der Volatilität und Renditeerwartung von Fachmärkten sowie der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen in den Kommunen. Fachmärkte unterschiedlichster Branchen, auch Lebensmittelmärkte, suchen systematisch verkehrsgünstige Standorte mit sehr guter Pkw-Erreichbarkeit und entsprechendem Parkplatzangebot. In der Standortentwicklung hat sich dafür bereits der Begriff der fachmarktorientierten Lage herausgebildet. Bau- und Gartenmärkte sind beispielsweise überwiegend in städtebaulich nicht integrierten Standortlagen verortet, meist ohne dass die örtlichen Belange der Stadtentwicklung dem entgegenstehen. Einzelne Branchen besetzen auch solitär neue Standorte, beispielsweise große Möbelmärkte. Derartige Standorte stehen unter planerisch höchst unterschiedlich gehandhabtem Ansiedlungsdruck, denn andere Branchen suchen regelmäßig die Nachbarschaft von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben mit hohem Frequenzaufkommen. Es stellt sich aus stadtplanerischer bzw. baurechtlicher Sicht regelmäßig die Frage, inwieweit zwischen einem Einzelhandelsvorhaben und anderen Vorhaben bzw. Betrieben ein verbindender Kontext besteht, der eine baurechtliche Bewertung als Agglomeration, als sog. Funktionseinheit oder als Einkaufszentrum nach sich ziehen würde. Insbesondere folgende Kriterien können dafür herangezogen werden: Lässt die geplante Sortiments- und Betriebsstruktur vermuten, dass die Betriebe wechselseitig voneinander profitieren werden, was die Betriebe als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am Wettbewerb erscheinen lässt? Erscheint ein Vorhaben aus Kundensicht als eine räumliche Konzentration von Betrieben, die aufeinander bezogen sind und die durch ein gemeinsames Konzept oder durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten? Entspricht ein Vorhaben in der Summe aller erkennbar zu bewertenden Merkmale einem Einkaufszentrum oder einer Funktionseinheit oder ist es demgegenüber als Einzelvorhaben oder als sonstige Agglomeration zu bewerten? Viele Kommunen haben in der Vergangenheit die zu erwartenden langfristigen Auswirkungen bei der Ansiedlung von Fachmärkten mit zentrenrelevanten Sortimenten, insbesondere als Fachmarktzentrum oder als sonstige Form der Agglomeration, auf ihr städtebauliches Zentrum nicht hinreichend beachtet. Inzwischen agieren viele Kommunen bei derartigen Ansiedlungen vorausschauender. Hierbei hat sich gezeigt, dass in der Regel kleinere Objekte unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit aus der aktiven bauplanungsrechtlichen Steuerung herausfallen. Vielfach fällt es schwer einzuschätzen, wie mehrere geplante Einzelhandelsmärkte nebeneinander einzuordnen sind. Regelungen zu Einzelhandelsagglomerationen finden sich teilweise in spezifischen Regelungen der Landes- bzw. Regionalplanung, sind zum Teil aber stark auslegungsbedürftig. Daher stellt sich die Frage nach den Kriterien zur Bestimmung einer Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben und der definitorischen Abgrenzung in der praktischen Anwendung insbesondere gegenüber (einer Ansammlung von) Solitärobjekten einerseits und einem Einkaufszentrum andererseits. Sowohl für die Kommunen in der planungsrechtlichen Steuerung des Einzelhandels als auch für Projektentwickler bei der Standortentwicklung und nicht zuletzt für das Asset Management im Redevelopment und bei Nutzungsänderung ist diese Frage von zentraler Bedeutung; in der Schaffung von Planungsrecht ebenso wie bei der Einordnung eines Vorhabens in das bestehende Planungsrecht. In Festsetzungen von Bebauungsplänen mit Einzelhandelsbezug wird vielfach auf Vorhaben im Sinne von 11 Abs. 3 Nr. 1-3 BauNVO (Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe) abgestellt. LANDES- UND REGIONALPLANUNG In einigen Ländern und Planungsregionen sind eigenständige materielle Vorgaben für Einzelhandelsagglomerationen in den einzelhandelsbezogenen Zielen oder Erläuterungen enthalten. Die Aussagen zu den Agglomerationen lehnen sich hier oftmals an die Regelvermutung des 11 Abs. 3 BauNVO an, meist ohne weitergehende Konkretisierung. Weitergehende Ausführungen finden sich zum Teil in den Einzelhandelserlassen der Länder, beispielsweise mit Bezug auf die einschlägige Rechtsprechung des BVerwG (s.u.). 2
DEFINITIONEN DER HANDELSFACHLITERATUR Das Kompendium Katalog E fasst unter dem Begriff Einkaufszentrum eine gewachsene oder als Einheit geplante Ansammlung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben, die als zusammengehörig empfunden werden (vgl. IfH 2006: S. 55). Nach gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.v.) ist ein Einkaufszentrum eine als Einheit geplante und entwickelte Ansammlung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben, die von einem gemeinsamen Management geleitet und von den Konsumenten als zusammengehörig empfunden wird, [ ] zu verstehen (vgl. gif 2014: S. 93). Im Shopping-Center-Report des EHI wird als Mindestgrößenordnung für dort enthaltene Shopping-Center zudem eine Mietfläche von 10.000 m² angegeben. Unter Shopping-Center werden sowohl Shopping-Malls als auch Fachmarkt-Center subsumiert. Solche Fachmarkt-Center werden folgendermaßen beschrieben: Fachmarkt-Center verfügen in der Regel über verkehrsgünstige Stadtrandlagen, sind gut und in der Regel leicht auch für das größere Umfeld erreichbar, ebenerdige Nutzflächen und überwiegend ebenerdige umfangreiche Parkflächen, schlichte Funktionalität in der Optik [ ] und wesentlich geringere Miet- und Nebenkosten, preisaggressiv diskontierende Händler, die die Magnetfunktion erfüllen und durch kleinflächige Einzelhändler und Dienstleister ergänzt werden. (vgl. z.b. EHI 2008: S. 6) BEWERTUNGSKRITERIEN DER RECHTSPRECHUNG Bereits im Jahr 1990 hat das BVerwG definitorisch übergeordnete Bewertungskriterien genannt (BVerwG, Urteil 4 C 16.87 vom 27.04.1990): eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe, ein im Regelfall einheitlich geplanter, finanzierter, gebauter und verwalteter Gebäudekomplex, bzw. für den Fall eines Zusammenwachsens mehrerer Betriebe zu einem Einkaufszentrum eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben, die aus Sicht der Kunden als aufeinander bezogen sowie durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Als wichtige Bewertungsgrundlage hebt das Bundesverwaltungsgericht gleichwohl hervor, dass es auf äußerlich erkennbare Merkmale einer planvollen Zusammenfassung mehrerer Einzelhandelsbetriebe ankommt. Zugleich ist für das Vorliegen eines Einkaufszentrums erforderlich, dass es sich gegenüber einer beliebigen Häufung von jeweils für sich planungsrechtlich zulässigen Läden auf mehr oder weniger engem Raum abgrenzen lässt. RÄUMLICH-FUNKTIONALE BEWERTUNGSKRITERIEN In weiteren Entscheidungen aus den Jahren 2002 und 2007 (vgl. BVerwG AZ: 4 C 5/01 und AZ: 4 B 29.07) ist die o.g. Rechtsprechung fortgeführt worden. Zugleich hat das BVerwG darauf hingewiesen, dass nicht alle Merkmale eines einheitlich geplanten, finanzierten, gebauten und verwalteten Komplexes zwingend vorliegen müssten. SOG- UND MAGNETWIRKUNG AUS KUNDENSICHT In verschiedenen höchstrichterlichen Befassungen und in der Literatur zeichnet sich ab, dass die Sicht des Kunden eine maßgebliche Beurteilungsgrundlage darstellt. So komme es aus Sicht der Kunden etwa darauf an, dass ein Einkaufszentrum die Bedeutung eines Zentrums im Sinne einer Sog- oder Magnetwirkung auf die Kunden entwickelt (vgl. Fickert/Fieseler 2008: Rn. 18.8 zu 11). Diese Magnetwirkung ist umso deutlicher, je vielfältiger das Warenangebot ist, je attraktiver es angeboten wird (z. B. unter einem Dach), je geringer die städtebauliche Verdichtung ist, oder wenn sich in der Ansammlung von Betrieben ein über- durchschnittlich großes und leistungsfähiges Unternehmen befindet (vgl. ebd.). Ob der letztgenannte Aspekt auf ein Kaufhaus, SB-Warenhaus oder einen Fachmarkt zu beziehen ist, wird nicht konkret gefasst. Es spricht vieles dafür, dass es neben dem Faktor Größe gerade auf die Magnetfunktion ankommt, ob also ein Betrieb mit einer erhöhten Wirkung auf die Kundenfrequenzen vorhanden ist. Im Sinne der o. g. Sog- und Magnetwirkung müssen die einzelnen Betriebe aus Sicht der Kunden als aufeinander bezogen wirken. Als erkennbare Ausprägung für einen solchen Bezug aufeinander können etwa eine Zusammenfassung von Läden in mehreren Gebäuden, ein die Gebäude vernetzender Verbindungsgang, die Gebäudestellung (etwa die Ausbildung einer räumlichen Mitte durch ein Mittelgebäude) und gemeinsame Stellplätze dienen (vgl. BVerwG, Beschluss 4 B 29.07 vom 12.07.2007). Die Einstufung einer Einzelhandelsagglomeration als Einkaufszentrum könne auch bei beschränktem Branchenspektrum in Betracht kommen (vgl. BVerwG, Urteil 4 C 5.01 vom 01.08.2002). Auch sei es für eine Vorhabenbewertung als Einkaufszentrum nicht erheblich, ob die Einkaufsmöglichkeiten in einem einzelnen Gebäude zusammengefasst sind oder sich in mehreren separaten Gebäuden befinden. Allerdings müssen die Baulichkeiten einander so zugeordnet sein, dass sie jedenfalls aus Sicht der Kunden funktional als eine Einheit erscheinen, so Kuschnerus (2007: Rn. 128). 3 NEWSLETTER #14
GRÖßENORDNUNG Konkret wird durch die Rechtsprechung nicht näher bestimmt, welche Gesamtgröße das Einzelhandelsangebot in einem Einkaufszentrum aufweisen sollte (vgl. Fickert/Fieseler 2008: Rn. 18.3 zu 11). Neben den rechtslogischen Aspekten einer absoluten Größe (vgl. Kuschnerus 2007: Rn. 131 f.; BVerwG, Urteil 4 C 16.87 vom 27.04.1990) ist vor allem die relative Betrachtung der Größenordnung im Zusammenhang mit den Verhältnissen des Einzelfalls und den Wechselwirkungen mit der Umgebung zu sehen (Vgl. u.a. Fickert/Fieseler 2008: Rn. 18.5; OVG Rheinland-Pfalz AZ 1 A 10270/11; OVG Saarland, AZ: 2 A 267/08). Das VG Neustadt/Weinstr. (AZ.: 3 K 861/13.NW) hat 2014 in einem Fall mit vier Fachmärkten entschieden, dass diese ein Einkaufszentrum darstellten. Das OVG Saarland bezog sich auf ein Vorhaben mit fünf Einzelhandelsbetrieben, einer gemeinsamen Stellplatzanlage sowie mit einer Gesamtverkaufsfläche aller Läden innerhalb des Einkaufszentrums von rund 3.650 m² in einer Gemeinde mit rund 14.000 Einwohnern. In kleineren Gemeinden können demnach schon kleinere Agglomerationen als ein Einkaufszentrum bewertet werden. FUNKTIONSEINHEIT Das Bundesverwaltungsgericht hat sich auch mit der Agglomerationswirkung von Einzelhandelsbetrieben befasst, bei denen jeweils einer (oder mehrere) einem Hauptbetrieb untergeordnet sind. Zu prüfen war, inwieweit solche Agglomerationen, die eben nicht mit einem Einkaufszentrum zu vergleichen sind, gleichwohl in ihrer Wirkung zusammen betrachtet und demzufolge je nach Größe ggf. als großflächiger Einzelhandel im Sinne von 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO gelten: Ist innerhalb eines Gebäudes die Betriebsfläche baulich in mehrere selbständig nutzbare betriebliche Einheiten unterteilt, bilden diese Einheiten gleichwohl einen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO, wenn die Gesamtfläche durch einen Einzelhandelsbetrieb als Hauptbetrieb geprägt wird und auf den baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als Nebenleistung ein Warenangebot hinzutritt, das in einem inneren Zusammenhang mit der Hauptleistung steht, diese jedoch nur abrundet und von untergeordneter Bedeutung bleibt. (BVerwG, Urteil 4 C 14.04 vom 24.11.2005) Ob eine Unterordnung vorliegt, bestimme sich nach den baulichen und betrieblichen Umständen des Einzelfalls. Zusammengefasst bleibt dies jedoch umstritten. So hat beispielsweise das OVG NRW (AZ 10 A 1144/11) 2013 entschieden, dass ein Bäckereiverkauf an einem Lebensmittelmarkt trotz eigener Eingänge und hinreichender baulicher Trennung der Betriebsräume sowie eigenständiger Öffnungszeiten als ausgelagertes, untergeordnetes Ergänzungsangebot im Sinne der o.g. Nebenleistung anzusehen sei und daher eine betriebliche Einheit vorliege. AUSBLICK Die Frage der Einordnung gegenüber Einkaufszentren und als Funktionseinheit ist bereits nicht unkompliziert. Die weitergehende Abgrenzung in der Bewertung von singulären, jedoch benachbarten Fachmärkten gegenüber einer (räumlich-funktional zusammenhängenden) Agglomeration ist noch schwieriger. Als wichtige Kriterien für einzelbetriebliche Vorhaben können z.b. ein freistehender Baukörper, eine ausschließliche Grundstücksnutzung und eine jeweils eigene Erschließung in Frage kommen, sofern nicht die Vorgaben der Landes- oder Regionalplanung, z.b. mit einer Bezugnahme einer Luftlinien- Entfernung zwischen einzelnen Eingängen, konkret oder anderweitig zu berücksichtigen sind. Ob normative Vorgabe oder faktische Agglomerationswirkung: Bisher bleibt es für die Genehmigung ungewiss, welche tatsächliche Sog- und Magnetwirkung Fachmarktzentren aufgrund von Kopplungspotenzialen beim Einkauf entfalten: Die Sortimentsbreite kann mit Verbrauchermärkten oder teils sogar Shopping-Malls vergleichbar sein. Im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Aspekte gewinnt daher die Frage an Bedeutung, in welchen Fällen Fachmarktzentren als planmäßig entwickelte Angebotsform zur Umgehung von 11 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BauNVO eingeordnet werden können. Auch die Ziele der Stadtentwicklung sind in der Praxis von großer Bedeutung: So wird je nach Einzelfall unterschiedlich bewertet, wie ein Fachmarktzentrum einzuordnen ist, wenn es eine stadtentwicklungspolitisch gewünschte Nahversorgungsfunktion entfaltet, andererseits jedoch aufgrund seiner Magnetwirkung im Wettbewerb zu zentralen Versorgungsbereichen steht. Der Spielraum für die planungsrechtliche Abgrenzung eines Fachmarktzentrums gegenüber einem Einkaufszentrum ist in den vergangenen Jahren enger geworden. Die Bewertungsmaßstäbe unterscheiden sich in der Genehmigungs- und Planungspraxis sowohl für Projektentwicklungen als auch bei Nutzungsänderungen und werden zudem nicht selten unterschiedlich ausgelegt. Da die Rechtsprechung hierfür maßgeblich auf die Kundensicht abstellt, kann es zur sachgerechten Einordnung sinnvoll sein, die Nachfrageseite, etwa durch empirische Untersuchungen, stärker als bisher in den Blick zu nehmen. 4
WARENKORB STATT EINKAUFSWAGEN: WIE DER VERTRIEBSFORMENWANDEL HANDELSSTANDORTE VERÄNDERN KANN Durch den Onlinehandel hat der Distanzhandel erheblich an Bedeutung gewonnen. Bei real kaum steigenden Umsätzen im Einzelhandel geht die sehr dynamisch wachsende Umsatzentwicklung im Onlinehandel zu Lasten des stationären Einzelhandels. näre Läden und stationäre Händler werden im Internet aktiv. Dies führt einerseits zwar zu Neuansiedlungen, andererseits sind vielerorts Geschäftsaufgaben von nicht mehr hinreichend nachgefragten Betrieben bzw. Betriebskonzepten zu beobachten. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage nach den Auswirkungen des Wachstums im Onlinehandel auf die Einzelhandels- und Innenstadtentwicklung. UMSATZENTWICKLUNG IM ONLINEHANDEL Im Jahr 2014 wurden je nach Quelle zwischen 39 Mrd. (HDE 2015) und 43,6 Mrd. Euro (bevh 2015) über den Onlinehandel umgesetzt. Dies entspricht bei einem Gesamtumsatz des Einzelhandels von 459,3 Mrd. Euro einem Anteil von rd. neun Prozent über alle Sortimente. Damit ist der Umsatz im Onlinehandel in den vergangenen zehn Jahren um mehr als das Dreifache gestiegen. Wenngleich die Wachstumsdynamik aktuell vereinzelt nachlässt, sind sich Handelsexperten einig, dass eine Sättigungsgrenze weder absehbar noch prognostizierbar ist und ein weiteres Wachstum unter anderem durch die steigende Verbreitung des mobilen Internets sowie spezielle Applikationen, die Kaufprozesse per Smartphone und Tablet erleichtern, forciert wird. Einige Forscher erwarten bis 2020 einen Online-Umsatzanteil von bis zu 25 Prozent über alle Sortimente. Ungeachtet der Prognoseunsicherheiten liegen für einzelne zentrenrelevante Sortimente, wie Bekleidung, Schuhe, Unterhaltungselektronik und Bücher die Umsatzanteile des Onlinehandels bereits jetzt mit Werten zwischen 20 und 40 Prozent zum Teil deutlich höher. AUSWIRKUNGEN AUF DIE EINZELHANDELS- UND INNEN- STADTENTWICKLUNG Der Wechsel vom stationären zum Onlinehandel verstärkt den bereits hohen Wettbewerbsdruck im Einzelhandel. Infolge des Innovationsdrucks wandeln sich Betriebskonzepte, Standortmuster und Marktanteile in kürzeren Intervallen. Dabei zeichnet sich eine Verschmelzung von stationärem und Onlinehandel ab: Einstige Internet-Pure-Player eröffnen statio- Damit beschleunigt der Onlinehandel bestehende Konzentrationsprozesse, wobei die Verlagerung der Marktanteile vom stationären auf den Onlinehandel von der Branche, der Produktgruppe und dem Betriebskonzept, der Digitalisierbarkeit und der Standardisierbarkeit sowie der Transportfähigkeit und der Beratungsintensität eines Produkts und der Qualität, Größe und Lage der jeweiligen Handelsstandorte abhängt. Bereits jetzt zeichnet sich ab, dass der Onlinehandel trendverstärkend auf bestehende Wandlungsprozesse wirkt und die Diskrepanz zwischen großen und kleinen Städten, aber auch zwischen Innenstadt und Stadtteilzentren sowie zwischen 1A- Lagen und Nebenlagen weiter erhöhen wird. Dabei bestehen für Innenstädte, die neben einem vielfältigem Einzelhandelsangebot besondere (urbane) Erlebnisqualitäten bieten, bessere Chancen als für Standorte mit geringerer Einwohnerzahl, Zentralität und Angebotsvielfalt sowie Defiziten in der Aufenthalts- und Erlebnisqualität. Aktuell wird bereits erkennbar, dass Handelsimmobilien künftig je nach Standort mit unterschiedlichen Konzepten genutzt werden z.b. als Flagship-Stores, Showrooms, Imagestores, klassische Ladenlokale oder Abholstationen ( click & collect ). Die Anforderungen an die Lage, Verkaufsfläche und Erreichbarkeit variieren je nach Konzept bzw. Nutzungart ebenso wie die an die Mietkonditionen und die Baugenehmigung. 5 NEWSLETTER #14
HANDLUNGSANSÄTZE ZUR INNENSTADTPOSITIONIERUNG Um die urbanen Qualitäten im Wettbewerb zum Internet zu stärken und einer dauerhaften Entwertung ihrer Zentren entgegen zu steuern, bieten sich für Stadtplanung und Stadtmarketing, Wirtschaftsförderung, Standortgemeinschaften, Projektentwickler, Immobilieneigentümer und den stationären Handel vielfältige Handlungsoptionen. Das A und O des stationären Innenstadtangebotes wird u.a. in einem auf die jeweils ortsspezifischen Besonderheiten zugeschnittenen und funktionsgemischtem Angebot gesehen. Angesichts des nahezu unbegrenzt erweiterbaren Onlineangebotes, greift jedoch eine Wettbewerbspositionierung primär über das Warenangebot in den meisten Fällen deutlich zu kurz. Vielmehr kommt der Gestaltung von Einkaufserlebnissen, von Emotionen und Atmosphäre in den Innenstädten und am Point of Sale eine wachsende Bedeutung zu. Hierbei spielen nicht nur Einzelhandelsangebote, sondern auch Gastronomie, Kultur sowie Service- und Freizeitangebote eine wesentliche Rolle. Einzelhandels- und Zentrenkonzepte als Grundlage planerischer Steuerung sind auch in schrumpfenden Märkten weiterhin ein wertvoller Orientierungsrahmen, greifen aber für die aktive Positionierung gegenüber dem Online-Handel und für die zielgerichtete Umsetzung entsprechender Maßnahmen in der Regel zu kurz. Strategie- und Maßnahmenkonzepte zur (Re-)Positionierung der Innenstadt gegenüber dem Onlinehandel werden zwar vielerorts diskutiert, jedoch nur selten verbindlich definiert und letztlich kaum umgesetzt. Mit integrierten Handlungskonzepten oder Innenstadtentwicklungskonzepten liegen in zahlreichen Kommunen bereits adaptierbare Grundlagen vor. Derartige Konzepte systematisch an den wesentlichen Wettbewerbern hier neben den benachbarten Kommunen also auch dem Onlinehandel auszurichten, erscheint angesichts von branchenspezifischen Umsatzanteilen von aktuell bereits bis zu 40 Prozent dringend geboten. Nicht weniger wichtig erscheint die ebenso stringente Beachtung des Wettbewerbers Onlinehandel im Stadtmarketing und Citymanagement. Viele vor allem mittelgroße Innenstädte kommen um eine klare strategische Positionierung und ein zielorientiertes Management des Standortes kaum mehr umhin, wenn erhebliche Bedeutungs- und Funktionsverluste vermieden werden sollen. Die Handlungsansätze sind vielfältig: über ein aktives Flächenmanagement können neue Betriebskonzepte gewonnen und multifunktionale Umnutzungskonzepte entwickelt werden. Gleichzeitig können über ein Citymanagement oder Standortgemeinschaften Marketing- und Gemeinschaftsaktionen des örtlichen Handels initiiert, koordiniert und unterstützt sowie Angebote zur Kompetenzförderung des ansässigen Handels auch in Sachen Onlinehandel organisiert werden. Beispiele zeigen, dass im Onlinehandel realisierte Vertriebsund Marketingstrukturen auf innerstädtische Einzelhandelsstandorte übertragen werden können. Inwiefern Multi-Channel-Strategien mit digitalen Vertriebs- und Marketingtools vom örtlichen Handel umgesetzt werden können, wird branchen-, betriebs- und standortspezifisch zu bewerten sein und erfordert eine entsprechende Analyse im Einzelfall. AUSBLICK Auch wenn gegenwärtig nur schwer absehbar ist, wie der Onlinehandel unsere Einkaufsgewohnheiten und damit verbunden auch unsere Handelsstandorte verändern wird, zeigen die gegenwärtigen Entwicklungen den Handlungsbedarf für die in den Innenstädten handelnden Akteure auf. Die bisherigen Erfahrungen zeigen, dass die Digitalisierung zumindest für den Handel nicht nur ein Risiko ist, sondern auch vielfältige Chancen bietet. Inwiefern dies auch für die Städte als Standorte des Handels gilt, wird die Zukunft zeigen. Gegenwärtig zeichnet sich ab, dass der Onlinehandel bestehende Entwicklungsprozesse in den Städten beschleunigt und die Diskrepanz zwischen starken und schwachen Betriebskonzepten sowie starken und schwachen Einzelhandelsstandorten weiter verstärken wird. Die dargestellten Handlungsansätze stellen Ansatzpunkte dar, um den Wandel aktiv zu gestalten. Quellen und weiterführende Literatur Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland e.v. (2015): www.bevh/org/markt-statistik/zahlen-fakten Diekmann, Markus (2012): E-Commerce lohnt sich nicht. Shopmacher. Handelsverband Deutschland e.v. (2014): Handel digital. Online-Monitor 2014. Hangebruch, Nina (2014): Onlinehandel und Zukunft der (Innen-)Stadt. In: RaumPlanung 176. Heft 6/2014. 6
AUS AKTUELLEN PROJEKTEN POTENTIAL- UND BENCHMARK-UNTERSUCHUNG WUPPERTAL-ELBERFELD Mit einem überregionalen Benchmarking zeigt Stadt + Handel für die Wirtschaftsförderung Wuppertal die Positionierung der City Elberfeld im Vergleich zu anderen Innenstädten auf. Neben branchenspezifischen Kennziffern wurden Daten aus einer Kundenherkunftserhebung und einer Passantenbefragung sowie aus Gesprächen mit Schlüsselpersonen analysiert. Die darauf aufbauende Potenzialanalyse stellt Profilierungsansätze, Potenziale für Neuansiedlungen und Entwicklungsszenarien für die City dar. PORTFOLIOANALYSE WARENHAUSSTANDORTE Angesichts des Umsatzwachstums im Onlinehandel und der Warenhauskrise stehen viele innerstädtische Standorte unter Druck. Dabei stehen die Zukunftsfähigkeit und insbesondere die Drittverwendungsfähigkeit der innerstädtischen Handelsimmobilien auf dem Prüfstand. Stadt + Handel hat ein Portfolio von ausgewählten innerstädtischen Einzelhandelsgroßimmobilien anhand eines definierten Kriterienkatalogs untersucht und die immobilienwirtschaftlichen Entwicklungsszenarien bewertet. VERGNÜGUNGSSTÄTTENKONZEPTE SPEYER UND WETZLAR Auch knapp drei Jahre nach in Kraft treten der Änderung des Glückspielstaatsvertrages in Deutschland ist die Nachfrage nach Standorten für Vergnügungsstätten insbesondere Spielhallen und Wettbüros hoch. In Zusammenarbeit mit Dr. Werner Klinge (Plan + Praxis, Berlin) erarbeitet Stadt + Handel derzeit Vergnügungsstättenkonzepte in den Städten Speyer und Wetzlar, um die kommunale Bauleitplanung zur Steuerung dieser Nutzungen vorzubereiten und auf planungsrechtlich tragfähige Begründungen abstellen zu können. MODELLPROJEKT FUßVERKEHRSFREUNDLICHER EINZEL- HANDEL, BERLIN Für mehr Fußverkehrssicherheit, höhere Lebensqualität und belebte Quartiere werden im Rahmen der Fußverkehrsstrategie Berlin Konzepte zur Verbesserung der Fußverkehrsfreundlichkeit entwickelt. In Kooperation mit Spath + Nagel erarbeitet Stadt + Handel aktuell Konzepte für fußverkehrsfreundlichen Einzelhandel. STÄDTEBAULICHE UND RAUMORDNERISCHE VERTRÄGLICH- KEITSANALYSE FÜR DIE ERWEITERUNG EINES LEBENSMIT- TELDISCOUNTERS IN HAAN Die novellierten landesplanerischen Vorgaben zum großflächigen Einzelhandel in NRW beinhalten auch Zielstellungen für großflächige Nahversorgungsvorhaben. Demnach sind Lebensmittelmärkte innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche anzusiedeln, können jedoch ausnahmsweise unter Beachtung der im Gesetzestext genannten Ausnahmekriterien auch außerhalb dieser angesiedelt werden. Stadt + Handel hat für ein Nahversorgungsvorhaben in Haan den Nachweis erbracht, dass die landesplanerischen Ausnahmekriterien in dem vorliegenden Fall erfüllt sind. Die zuständige Bezirksregierung ist den Ausführungen des Gutachtens gefolgt. CITYMANAGEMENT VREDEN Als Citymanagement vor Ort begleitet Stadt + Handel die Stadt Vreden seit 2014 bei der Innenstadtentwicklung und Umsetzung des Integrierten Handlungskonzeptes. Stadt + Handel initiiert, begleitet und unterstützt städtebauliche, immobilienwirtschaftliche und vermarktungsorientierte Prozesse. Einen Schwerpunkt nimmt dabei das Management und die Weiterentwicklung der Handelsflächen in der Innenstadt ein. Als erstes Projekt ist die Ideenfabrik ins Leben gerufen worden, um Projektideen von Kunstprojekten über Veranstaltungen bis hin zu städtebaulichen Veränderungen für die Innenstadt zu sammeln und umzusetzen. AUSWIRKUNGSANALYSE GROßFLÄCHIGER FAHRRADFACH- MARKT LEIPZIG Ein Zweirad-Händler beabsichtigt die Verlagerung eines großflächigen Fahrrad-Fachmarktes. Um die Auswirkungen des Vorhabens auf die Zentren- und Einzelhandelslandschaft adäquat beurteilen zu können, hat Stadt + Handel über die Prüfung der Verträglichkeit hinaus Einzelhändlerbefragungen und Gespräche mit Gewerbetreibenden durchgeführt, um Chancen und Risiken umfassend abwägen zu können. 7 NEWSLETTER #14
STANDORTANALYSE BUSINESS IMPROVEMENT DISTRICT TIBARG, HAMBURG-NIENDORF Für die zukünftige Ausrichtung und Entwicklungsperspektive des Geschäftszentrums Tibarg in Hamburg-Niendorf hat der BID Tibarg Stadt + Handel mit einer Potenzialanalyse beauftragt. Aufbauend auf einer SWOT-Analyse der Standortstrukturen des Geschäftszentrums sowie Passanten- und Händlerbefragungen wurden Entwicklungs- und Handlungsempfehlungen zur Weiterentwicklung des BID-Gebietes aufgezeigt. VERTRÄGLICHKEITSANALYSE FÜR GEPLANTES DESIGNER OUTLET CENTER IN REMSCHEID Die Stadt Remscheid hat Stadt + Handel beauftragt, die städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeit für ein Designer Outlet Center zu prüfen. Hierzu wurden u.a. 1.000 Haushalte in Remscheid und den Umlandkommunen nach ihrem Einkaufsverhalten bei Markenartikeln befragt. Für über 30 Kommunen ist der relevante Einzelhandelsbestand erfasst und hinsichtlich zu erwartender Auswirkungen städtebaulich eingeordnet worden. STRATEGIEKONZEPT EINZELHANDEL IDSTEIN In der hessischen Stadt Idstein ist die Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums zur Stärkung der Einzelhandelsfunktion des rd. 23.600 Einwohner umfassenden Mittelzentrums im April 2012 gescheitert. Um dennoch die einzelhandelsbezogene Stadt- und Standortentwicklung im historischen Stadtkern zu forcieren, hat Stadt + Handel für die Stadt Idstein ein Strategiekonzept Einzelhandel erarbeitet. FORTSCHREIBUNG DES EINZELHANDELSKONZEPTS FÜR DIE STADT MAYEN Die Stadt Mayen hat Stadt + Handel mit der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahre 2010 beauftragt, um strategische, für die künftige Entwicklungspolitik der Stadt rahmengebende, Perspektiven des Einzelhandels auf gesamtstädtischer Ebene aufzuzeigen. Ein besonderes Augenmerk gilt dabei strategischen Weiterentwicklungsoptionen der Einzelhandels- und Standortstrukturen, insbesondere der Innenstadt und des Ergänzungsstandorts Koblenzer Straße. Stadt + Handel bietet maßgeschneiderte Analysen und Lösungen rund um die einzelhandelsbezogene Stadt-, Regional- und Standortentwicklung. Die dynamische Entwicklung im Einzelhandel stellt regelmäßig hohe Anforderungen an die Vereinbarkeit von wettbewerblicher und städtebaulicher Perspektive. Ausgewogene Versorgungsstrukturen und lebendige Zentren sind Basis der Stadtentwicklung und essentiell für Investitionsentscheidungen von Betreibern, Projektentwicklern und Investoren. Sie wünschen sich attraktive Innenstädte, starke Geschäftszentren oder eine wohnortnahe Grundversorgung? Haben Sie Fragen zum richtigen Standort für ein Vorhaben? Nutzen Sie unser Know-how und sprechen Sie uns an. Wir sind mit einem Team von rund 40 Mitarbeitern als Gutachter, Stadtplaner und Dienstleister für Sie da! IMPRESSUM Newsletter #14 I 05.2015 Redaktion und Text: Ralf M. Beckmann, Marc Föhrer, Nina Hangebruch Gestaltung: Andreas Schröder, Leipzig Abbildungsverzeichnis: Titelbild: pojoslaw - Fotolia.com Restliche Abbildungen: Stadt + Handel Nachdruck nur mit Quellenangabe und Zusendung eines Belegexemplars. STADT + HANDEL Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR info@stadt-handel.de www.stadt-handel.de Standort Dortmund Hörder Hafenstraße 11 44263 Dortmund Fon: +49 231 86 26 890 Fax: +49 231 86 26 891 Standort Hamburg Tibarg 21 22459 Hamburg Fon: +49 40 5 33 09 646 Fax: +49 40 5 33 09 647 Standort Karlsruhe Beiertheimer Allee 22 76137 Karlsruhe Fon: +49 721 14 51 22 62 Fax: +49 721 14 51 22 63 Standort Leipzig Markt 9 04109 Leipzig Fon: +49 341 92 72 39 42 Fax: +49 341 92 72 39 43 Ralf M. Beckmann (Geschäftsführung) Marc Föhrer (Geschäftsführung) Andreas Schuder (Standortleitung Karlsruhe) Steffen Böttger (Standortleitung Leipzig) Weitere Informationen finden Sie unter: www.stadt-handel.de 8