Sehr geehrter Herr Muster, obwohl der Staat legale und lukrative Möglichkeiten geschaffen hat, aus Steuerersparnis krisensicheres Vermögen zu schaffen, arbeiten heute immer noch viele Bundesbürger mehr als die Hälfte Ihrer Zeit für das Finanzamt. Ein Teil des verbliebenen Geldes wird in vermeintlich sichere Anlagen zur Altersversorgung investiert. Aber - Hand aufs Herz - haben Sie sich einmal Gedanken darüber gemacht, was aus diesem Geld wirklich wird? Die Hauptprobleme der Vermögensbildung unserer Zeit nagen dabei dauerhaft an Ihrem Geldvermögen: die Einkommensteuern, die Zinsbesteuerung und die Inflation. Wir möchten Ihnen im folgenden einen Weg aufzeigen, wie Sie aus ersparten Steuern Vermögen schaffen: Setzen Sie Ihre ersparten Steuern zum Erwerb von beständigem und ertragsstarken Grundbesitz ein! Inhaltsverzeichnis Immobilien-Anlage 1 Übersicht Objektdaten 2 Übersicht Fin.daten 3 Erwerbsjahr 4 Vermietungsphase 5 Gesamtübersicht 6 Anlage-V- Erwerbsjahr 7 Erläuterungen 8 Kundenerklärung 9 04318 Leipzig/Mierendorffstraße 20 Auf der Grundlage Ihrer persönlichen Einkommensverhältnisse haben wir ein Berechnungsbeispiel erstellt, das Ihnen als Muster einer möglichen Investition in eine vermietete Immobilie dienen soll. In Sachwerte wie Immobilien zu investieren bietet außergewöhnliche Vorteile: Rentabilität langfristiger Vermögenszuwachs inflationsstabile Kapitalanlage steuerliche Vergünstigungen (für 2016 bereits 6.918 Euro) (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 1 von 9
Objektdaten Objektdaten Wohnungs-Nummer Wohnungs-Größe Miete/qm Miete Wohnung mtl. Miete Stellplatz mtl. Verwaltungskosten p.a. Instandhaltungs-Rücklage p.a. sonstige Kosten p.a. 11 qm 89,34 6,00 536 30 543 268 Altbausubstanz + Grundst.kosten + AfA 7h/7i EStG + Neubauanteil + Stellplatz = Kaufpreis Objekt + Werbungskosten + Nebenkosten 10.721 10.721 99.544 93.251 4.000 218.237 3.274 12.003 Kauf/Anschaffung Miete ab Kosten Objekt ab Fertigstellung 3/2016 10/2016 10/2016 9/2016 = Gesamtaufwand 233.514 Nebenkosten Werbungskosten (ohne Disagio) Bezeichnung anteilig Betrag gesamt Grunderwerbsteuer Notar/Grundbuch Maklergebühr Mietpool (Optional) 3,50 % 2,00 % 7.638 4.365 Bezeichnung anteilig Betrag gesamt Bauzeitzinsen 1,50 % 3.274 Nebenkosten gesamt 12.003 Werbungskosten gesamt 3.274 Hinweise/Notizen (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 2 von 9
Finanzierung Finanzierungsbeispiel * Gesamtaufwand./. Kaufnebenkosten./. sonstiges = Finanzierungsbedarf 233.514 15.277 218.237 1. 2. 3. 4. Bezeichnung Muster Bank KfW Netto-Hypothek 118.237 100.000 Ausz. 100,0 % 100,0 % 0,0 % 0,0 % Brutto-Hypothek 118.237 100.000 Zins ab 9/2016 9/2016 Tilg./Ansp ab 10/2016 10/2016 1. 2. 3. 4. Bezeichnung Muster Bank KfW Darl.Art Annuitätend. Annuitätend. ----- ----- Zins Soll/eff 2,80/2,90 % 0,75/0,75 % 0,00/ 0,00/ Festschr. 15 Jahre 10 Jahre 0 Jahre 0 Jahre Zins Rest 4,00 % 4,00 % anf. Tilg. 2,00 % 3,67 % Tilg./Ansp. jrl. * kein Angebot im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes. Kundendaten anf. zu verst. Einkommen Tarif Kinder KiSt-Satz 60.000 Grund-Tabelle 1 9 % AfA-Daten Art Betrag AfA Altbausubstanz AfA 7h/7i EStG Stellplatz Neubauanteil 11.310 105.019 4.220 98.380 2,5% 7h/i EStG 2,0% 2,0% (incl. anteilige Nebenkosten) Hinweise/Notizen (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 3 von 9
Erwerbsjahr 1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) 60.000 19.207 2. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 3 Monate 1.698 3. Ausgaben Zinsen Hypothek + Tilgung Hypothek/Ansparung + Verwaltungskosten + Instandhaltungs-Rücklage + sonstige Kosten = Summe Ausgaben für 2016 davon abzugsfähig: 1.487 1.351 1.511 136 67 3.065 4. Unterdeckung = Einnahmen./. Ausgaben Unterdeckung vor Steuer (Jahr) -1.367 Unterdeckung abzugsfähig + Abschreibung (AfA) Altbausubstanz: 236 + Stellplatz: 28 + Abschreibung (AfA) AfA 7h/7i EStG: 9.452 + Neubauanteil: 1.968 + Disagio für 2016 + sonst. Werbungskosten für 2016 = gesamt abzugsfähig für 2016 ("Verlust aus Vermietung und Verpachtung") -211 264 11.420 3.274 14.747 5. Steuerersparnis und Ergebnis für 2016 verbleibt zu versteuerndes Einkommen darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) = Steuerersparnis./. Unterdeckung vor Steuer (Jahr)./. Kaufnebenkosten = Ergebnis nach Steuer (Jahr) 45.253 12.289 6.918-1.367-15.277-9.726 (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 4 von 9
Vermietungsphase 1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) 60.000 19.207 2. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 12 Monate 6.792 3. Ausgaben Zinsen Hypothek für 12 Monate + Tilgung Hypothek/Ansparung + Verwaltungskosten + Instandhaltungs-Rücklage + sonstige Kosten = Summe Ausgaben für 2017 davon abzugsfähig: 4.536 3.993 6.102 543 268 10.906 4. Unterdeckung = Einnahmen./. Ausgaben Unterdeckung vor Steuer (Jahr) (Unterdeckung vor Steuer (Monat): -343) Unterdeckung abzugsfähig + Abschreibung (AfA) Altbausubstanz: 283 + Stellplatz: 84 + Abschreibung (AfA) AfA 7h/7i EStG: 9.452 + Neubauanteil: 1.968 + Disagio für 2017 + sonst. Werbungskosten für 2017 = gesamt abzugsfähig für 2017-4.114-2.256 367 11.420 9.531 5. Steuerersparnis für 2017 verbleibt zu versteuerndes Einkommen darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) = Steuerersparnis 50.469 14.648 4.559 Ergebnis./. Unterdeckung vor Steuer (Jahr) = Überschuß nach Steuer (Jahr) Überschuß nach Steuer (Monat) -4.114 445 37 (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 5 von 9
Gesamtübersicht Jahr NormAfA erh. AfA Miete Zinsen Tilg./Ansp Kosten Liqui. vst p.a. Steuerersp. Liqui nst p.a.* (Restschuld) Wertentwickl.** 2016 264 11.420 1.698 1.351 1.511 203-1.367 6.918-9.726 216.726 218.237 2017 367 11.420 6.792 3.993 6.102 811-4.114 4.559 445 210.624 218.237 2018 367 11.420 6.792 3.898 6.198 811-4.115 4.515 400 204.426 218.237 2019 367 11.420 6.792 3.799 6.296 811-4.114 4.469 355 198.130 218.237 2020 367 11.420 6.792 3.699 6.396 811-4.114 4.422 308 191.734 218.237 2021 367 11.420 6.792 3.596 6.500 811-4.115 4.373 258 185.234 218.237 2022 367 11.420 6.792 3.491 6.604 811-4.114 4.324 210 178.630 218.237 2023 367 11.420 6.792 3.384 6.712 811-4.115 4.274 159 171.918 218.237 2024 367 9.319 6.792 3.274 6.822 811-4.115 3.225-890 165.096 218.237 2025 367 9.319 6.792 3.160 6.935 811-4.114 3.170-944 158.161 218.237 2026 367 9.319 6.792 4.730 8.075 811-6.824 3.919-2.905 150.086 218.237 2027 367 9.319 6.792 4.783 8.563 811-7.365 3.944-3.421 141.523 218.237 2028 367 1.968 6.792 4.473 8.872 811-7.364 269-7.095 132.651 218.237 2029 367 1.968 6.792 4.152 9.193 811-7.364 115-7.249 123.458 218.237 2030 367 1.968 6.792 3.820 9.526 811-7.365-45 -7.410 113.932 218.237 2031 367 1.968 6.792 4.217 10.310 811-8.546 147-8.399 103.622 218.237 2032 367 1.968 6.792 3.948 10.817 811-8.784 17-8.767 92.805 218.237 2033 367 1.968 6.792 3.507 11.257 811-8.783-195 -8.978 81.548 218.237 2034 367 1.968 6.792 3.049 11.715 811-8.783-416 -9.199 69.833 218.237 2035 367 1.968 6.792 2.572 12.192 811-8.783-645 -9.428 57.641 218.237 2036 367 1.968 6.792 2.127 7.855 811-4.001-859 -4.860 49.786 218.237 2037 367 1.968 6.792 1.897 5.197 811-1.113-970 -2.083 44.589 218.237 2038 367 1.968 6.792 1.685 5.409 811-1.113-1.072-2.185 39.180 218.237 2039 367 1.968 6.792 1.465 5.629 811-1.113-1.177-2.290 33.551 218.237 2040 367 1.968 6.792 1.235 5.859 811-1.113-1.288-2.401 27.692 218.237 2041 367 1.968 6.792 997 6.097 811-1.113-1.403-2.516 21.595 218.237 2042 367 1.968 6.792 748 6.346 811-1.113-1.522-2.635 15.249 218.237 43.068-101.246 * Eigenkapital von 15.277 für 2016 berücksichtigt/** Wertentwicklung 0,0% p.a./spalten "Zinsen" und "Tilg./Ansp" nur Endfinanzierung (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 6 von 9
So könnte Ihre nächste Steuererklärung aussehen: Name und Vorname/Gemeinschaft/Körperschaft Steuernummer Anlage V Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Zeile 1 2 Einkünfte aus dem bebauten Grundstück Lage des Grundstückes / der Eigentumswohnung(Ort, Straße, Hausnummer) 04318 Leipzig / Mierendorffstraße 20 Mieteinnahmen ohne Zeile 4 zur Einkommensteuererklärung zur Körperschaftssteuererklärung zur Feststellungserklärung Angeschafft am Muster Fertiggestellt am für Erdgeschoß + 1. Obergeschoß + 2. Obergeschoß + 3. Obergeschoß + weitere Geschosse 2016 Bitte nur volle -Beträge eintragen 1.608 3 Wohnungen Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl 4 Einnahmen aus Vermietung von Garagen, Werbeflächen, Grund und Boden für Kioske usw. sowie erstattete Umsatzsteuer 90 14 15 16 Summe der Einnahmen Summe der Werbungskosten Überschuß 1.698 16.445-14.747 darauf Steuern zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie "Verlust aus Vermietung und Verpachtung" zu versteuerndes Einkommen mit Immobilie Steuerersparnis für 2016./. 60.000-14.747 = 45.253./. = 19.207 12.289 6.918 Berechnungsbeispiel (Muster): im Einzelfall kann die Berechnung unter Anwendung des EStG (insbesondere 2 EStG und 15b EStG) durch die Finanzbehörde anders als hier dargestellt ausfallen. (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 7 von 9
Erläuterungen zur Angebotsberechnung Allgemeines Immobilien bieten als Sachwerte weitgehend Schutz gegen Kaufkraftverlust und Inflation. Eine zu erwartende langfristige positive Entwicklung und Wertsteigerung unterliegt jedoch Schwankungen. Die beim Kauf anfallenden Neben-, Vertriebs- und Marketingkosten können bei frühzeitigem Verkauf zu einem nachteiligen Ergebnis führen. Wirtschaftliches und steuerliches Ergebnis Die in der Beispielrechnung angeführten Werbungskosten sowie die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung und die dargestellten steuerlichen Ergebnisse der Anlage stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die jeweilige Finanzbehörde. Die Praxis der Finanzverwaltung, die Rechtsprechung und die Steuergesetze können sich ändern. Für die Höhe der steuerlichen Auswirkungen der Investition ist die persönliche Situation des Erwerbers maßgebend. Alle Steuerberechnungen werden auf der Grundlage erstellt, dass die Immobilienanlage nicht unter die Regelungen des 15b EStG fällt. In Einzelfällen kann bei Anwendung der Vergleichsrechnung nach 2 Abs. 6, 31, 36 Abs. 2 EStG eine geringere festzusetzende Einkommensteuer ermittelt werden. Die Tarifberechnung der Einkommensteuer erfolgt entsprechend 32a EStG. Beachten Sie bitte, dass die vorliegende Beispielrechnung auf Grund der Vielzahl der steuerlichen Besonderheiten des EStG nicht für jede individuelle Einkommenssituation und -kombination Gültigkeit hat, z.b. bei der Anwendung der 32b, 32c und 34 EStG. Überprüfen Sie deshalb mit Ihrem steuerlichen Berater auf Basis der aktuellen Steuergesetzgebung die für Ihre Einkommenssituation gültigen relevanten Vorschriften. Rendite und Verzinsung Die Angaben zur Rendite der dargestellten Kapitalanlagen, Finanzierungs- und Tilgungsbausteine sind unverbindlich. Die für die Berechnung gemachten Angaben können für die Zukunft nicht garantiert werden. Die angenommenen Renditen sind Nettorenditen. Beachten Sie ggfs. die für Ihre persönliche Situation maßgebenden Steuerregelungen, insbesondere zur Kapitalertrags- und Einkommenssteuer. Konditionen der Finanzierung Die Angaben zur Finanzierung stellen kein verbindliches Finanzierungsangebot dar. Die Konditionen der Fremdmittel werden zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme festgelegt und können von den in der Musterberechnung ausgewiesenen Werten abweichen. Das ausgewiesene Ergebnis kann sich, abhängig von der beim Erwerb gewählten Tilgungsvariante und den übrigen Finanzierungskonditionen, ändern. Die Tilgungshöhe richtet sich dabei nach der entsprechenden Bruttofinanzierung. Abweichungen bei den Zins- und Tilgungsleistungen können sich durch abweichende Berechnungs- und Verrechnungsmethoden ergeben. Bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mind. 5 Jahren kann ein Damnum in Höhe von bis zu 5 v.h. als Werbungskosten angesetzt werden. Der darüber hinausgehende Teil ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum zu verteilen. Sofern diese Regelung für die vorliegene Berechnung zutrifft, wurde diese Verteilung aus Vereinfachungsgründen nicht vorgenommen, die steuerlichen Ergebnisse können daher durch den unterschiedlichen Werbungskostenansatz des Damnums von den ausgewiesenen Ergebnissen der Musterberechnung abweichen. Angabenvorbehalt Diese Berechnung stellt ein reines Musterbeispiel unter Ausschluß jeglicher Rechts- und Steuerberatung dar. Eine Übertragbarkeit dieser Musterberechnung auf die tatsächliche finanzielle Situation des Erwerbers kann nicht garantiert werden. Alle Angaben und Berechnungen in dieser Musterberechnung wurden mit Sorgfalt zusammengestellt und entsprechen den gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstiger Vorschriften. Änderungen können aufgrund von Auslassungen, Zusammenfassungen, Irrtümern o.ä. oder durch künftige wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen von Gesetzen, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis sowie der persönlichen finanziellen Situation des Erwerbers eintreten und berühren nicht die Wirksamkeit des Kaufes. Für das Erreichen der wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Erwerbers kann keine Gewähr übernommen werden. Von dieser Beispielrechnung abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Bestätigung der jeweiligen Vertragspartner. Im Einzelfall sind die Angaben im gültigen zugehörigen Verkaufsprospekt maßgebend. (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 8 von 9
Wichtiger Hinweis Die Vermittlung erfolgt ausschließlich auf Basis der Verträge und Angebotsprospekte des Initiators. Eine Steuer- oder Rechtsberatung ist hiermit nicht verbunden. Die Berechnungsbeispiele basieren auschließlich auf Angaben des Kunden und sind unverbindlich. Weiterhin stellen die vorstehenden Berechnungsbeispiele sowie die Liquiditätsberechnung keine Rentabilitätsberechnung etwa nach den Vorschriften der Preisangabenverordnung dar. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, daß die Erstellung einer Rentabilitätsberechnung durch den Vermittler nicht geschuldet ist. Ort, Datum Kunde Vermittler (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 9 von 9