WERTE. WIRKEN. Verantwortungsmodelle für zukunftsfähige Gebäudelösungen Präsentation vom 26.01.2012 Karl Friedl
Ecological Footprint oder wo wir heute stehen. 27.01.2012 Quelle Bild: Global Footprint network 27.01.2012 by M.O.O.CON 2 27.01.2012 by M.O.O.CON 2
Verursacher Bauwirtschaft Gebäude und ihre Nutzer haben großen Anteil an 15-20 % 25 % 30 % 30-40 % 40-50 % 50 % 50-60 % Frischwasser-Holzverbraucverbrauch CO 2 Emissionen Energieverbrauch Rohstoffverbrauch Verkehrsbelastung durch LKW Abfälle 27.01.2012 27.01.2012 by M.O.O.CON 3 3
Folgerungen für die Bau- und Immobilienwirtschaft Gebäude und ihre Nutzer haben großen Anteil an Die Bau- und Immobilienwirtschaft hat einen wesentlichen Anteil am Verbrauch von Ressourcen und Ausstoß von Emissionen Umweltbelastungen werden künftig stärker vom Verursacher zu bezahlen sein (Zertifikatehandel, Ökosteuern, ) Die Abwälzung dieser Kosten auf den Nutzer wird schwerer daher wird die Betrachtung im Lebenszyklus immer wichtiger 27.01.2012 27.01.2012 by M.O.O.CON 4 4
Rollen und Verantwortung im Lebenszyklus 27.01.2012 by M.O.O.CON 5
Lösungsansatz Lebenszyklische Gesamtverantwortung 27.01.2012 by M.O.O.CON 6
Vollständigkeit und Transparenz der Kosten Vollkostenbetrachtung 9% 17% 11% 28% 35% 8% 65% 60% 7% 7% 5% 5% 43% by M.O.O.CON Bereitstellung Die Kosten der Bereitstellung Nutzung sind ca. 2/3 der Vollkosten, Kapitalkosten die Kosten der Nutzung sind Instandsetzungskosten ca. 1/3 der Vollkosten Verwaltungskosten Die Betriebskosten sind weniger Betriebskosten als 30% der Vollkosten Abschreibung Die Kosten für Verbräuche und Zinsen Energie sind ca. 11% der Bauunterhalt Vollkosten kaufmännischer Betrieb technischer Gebäudebetrieb Verbräuche und Energie infrastruktureller Gebäudebetrieb Die Betrachtung im Lebenszyklus orientiert sich an DIN 18960 Nutzungskosten und DIN 276 Kosten im Hochbau; Die Bandbreite für die angegebenen Anteile einzelner Kostenartengruppen liegt bei ca. +/- 2% 27.01.2012 by M.O.O.CON 7
Ganzheitliche Verantwortung: Lebenszyklusunternehmer Bauherr/Nutzer Projektpartner / Lebenszyklusunternehmer Totalunternehmer Bank 1 Fachpl. 1 Ausbau FM DL 1 Bank 2 Fachpl. 2 Technik FM DL 2 Architekt Bauleiter Bank 3 Fachpl. 3 Rohbau FM DL 3 Bank Generalplaner Generalunternehmer Total Facility Unternehmer Werterhaltung 27.01.2012 by M.O.O.CON 8
Klare Verantwortungs- und Risikoteilung Partnerschaftlich, nutzungsorientiert, betriebsfocusiert und LZK-optimiert 27.01.2012 by M.O.O.CON 9
Beschaffungs- und Entwicklungsprozess 27.01.2012 by M.O.O.CON 10
Bestellqualität Grundvoraussetzung: klare und messbare Vorgaben 27.01.2012 by M.O.O.CON 11
Von der Unternehmensstrategie zu den Vorgaben für die Objekt und Servicequalität Betrachtungsobjekte der Objekt- und Servicequalität IDENTITÄT NACHHALTIGKEIT Kulturelle Ziele Organisatorische Ziele Soziale Ziele Wirtschaftliche Ziele UNTERNEHMEN UNTERNEHMENSSTRATEGIE OBJEKT- UND SERVICESTRATEGIE FUNKTION Funktionale Gebäudequalität STANDORT Standortqualität ÖKOLOGIE Ökologische Gebäudequalität OBJEKT UND SERVICES KONSTRUKTION Technische Gebäudequalität PROZESS Prozessqualität SOZIOKULTUR Soziokulturelle Gebäudequalität FORM Gestalterische Gebäudequalität SERVICE Dienstleistungsqualität ÖKONOMIE Ökonomische Gebäudequalität 27.01.2012 by M.O.O.CON 12
Von der Unternehmensstrategie zu den Vorgaben für die Objekt- und Servicequalität IDENTITÄT NACHHALTIGKEIT Kulturelle Ziele Organisatorische Ziele Soziale Ziele Wirtschaftliche Ziele UNTERNEHMEN UNTERNEHMENSSTRATEGIE OBJEKT- UND SERVICESTRATEGIE FUNKTION Funktionale Gebäudequalität STANDORT Standortqualität ÖKOLOGIE Ökologische Gebäudequalität OBJEKT UND SERVICES KONSTRUKTION Technische Gebäudequalität PROZESS Prozessqualität SOZIOKULTUR Soziokulturelle Gebäudequalität FORM Gestalterische Gebäudequalität SERVICE Dienstleistungsqualität ÖKONOMIE Ökonomische Gebäudequalität 27.01.2012 by M.O.O.CON 13
Funktionsschema und Flächenprogramm als Vorgabe Funktionsschema Gesamt Funktionsschema Bereich Flächenprogramm Kerne 08.11.2011 1. Kongress IG Lebenszyklus Hochbau Wien www.iglebenszyklus.at 14
Vorgaben zu Corporate Architecture mit M.O.O.CON MOODS die Unternehmenspersönlichkeit darstellen WERTSCHÄTZEND KOOPERATIV SORGFÄLTIG LEBHAFT DURCHSETZUNGS- STARK INDIVIDUELL KREATIV 27.01.2012 by M.O.O.CON 15
Qualitätsanforderungen nach DGNB/ÖGNI Standards Beispiel: Wien Energie Stromnetz Anforderungen aus ökologischer Gebäudequalität (Auszug): Energiestandard: Passivhaus Primärenergiebedarf <120 kwh/m²a (PHPP) Heizwärmebedarf: <15 kwh/m²a Abdeckung Primärenergiebedarf aus erneuerbaren Energieträgern: >30% Ökolog. Baustoffe: Vorgaben Ökokauf Wien Anforderungen aus soziokulturelle Gebäudequalität (Auszug): Auslegung Raumtemperatur Sommerfall: adaptives Klimamodell, 26 C bei 32 C Außentemp., T 6 C Nachhallzeit Büro: 0,5-0,7 sec Visueller Komfort: TQ > 2,0% 27.01.2012 by M.O.O.CON 16
Anforderungen an die Services der Zukunft ZIELE AUF NUTZUNGSDAUER OPTIMIERTE ERHALTUNG: aller Anlagen (technisch, wirtschaftlich, ästhetisch) aller Anlagen auf Stand der Technik (Ertüchtigungspflicht des Nutzers) der Verfügbarkeit der Anlagen (Redundanzbedarf, Ausfallsicherheit) OPTIMIERTE BEDIENUNG: Komfortkriterien/Energiebilanz intuitiv/reflektiert/ smart MANAGEMENT von DIENSTLEISTUNGEN: Infrastrukturelle DL (Reinigung, Grün- und Winterdienste, Entsorgung, Sicherheitsdienste, Essen&Trinken) Technische DL (Hausmeisterdienste, Umzugsserv., Veränderungsserv.) Kaufmännische DL ( Daten/Doku/Kosten - Verwaltung, Buchhaltung) SERVICEQUALITÄT Dienstleistungsportfolio Dienstleistungsqualität Dienstleistungskosten AUFENTHALTSQUALITÄT HOSPITALITY OBJEKTQUALITÄT Dienstleistungsprozessqualitä t 27.01.2012 by M.O.O.CON 17
Modellbildung/Budget NT6 Störung 85 NT6 Ausl 650 NT6 Dep 1.100 Magazin 3.900 NT5 WS/LG/Garage 430 NT6 NS 200 NT6 PF 2.000 NT6 WS 1.000 NT6 RC 70 NT3 WS 1.250 NT3 MS 480 NT3 PF 600 NT4 Schloss 630 NT4 Lager 620 NT4 Tisc h 670 NT4 Elektro 180 NT3 FL 540 2010 2020 2030 2040 2050 2060 Rückbau Erneuerung Umbau Energiekosten techn. Gebäudebetrieb Reinigung Finanzierung Invest Zeitachse 18
Sichere Datenbasis für Investition und Betrieb Ca. 1100 Planungselemente mit bis zu 8 Kostenarten mit der Datensicherheit von 27.01.2012 by M.O.O.CON 19
Simulation Bau- und Ausstattungsqualität 200.000.000 Lochfassade Bandfassade Elementfassade 150.000.000 90.000.000 einfach optimiert hochwertig 30.000.000 2009 2019 2029 2039 2049 2059 2069 Errichtungskosten einfach 43,7 Mio. optimiert 47,9 Mio. hochwertig 62,2 Mio. Fassade Lochfassade, 50 % Glasanteil, VWS Bandfassade, 50 % Glasanteil, Verkleidung Elementfassade, 90 % Glasanteil Betriebskosten/a 1,395 Mio. hochwertig, 1,3 Mio. 1,421 Mio. Energiekosten Energiestandard aus Bauordnung Niedrigenergiegebäude Niedrigenergiegebäude Heizung Innenausbau /a GK-Wände, 39.600,- Hohlraumboden, keine Systemtrennwände, 20.100,- Doppelboden, keine Systemtrennwände, 64.800,- Doppelboden, abgehängte Decke abgehängte Decke Metallpaneeldecke Kühlung /a Haustechnik 67.100,- Techn. Be- und Entlüftung, 4-Leiter Fan 50.600,- Bauteilaktivierung, Radiatoren, 63.400,- Radiatoren, Kühldecke, hochwertige Lüftung /a Coils, Beleuchtung 24.900,- einfach, Gaskessel, Standardbeleuchtung 23.300,- tageslichtgesteuert, Beleuchtung, BUS-System, 34.900,- Fernwärme, Kältemaschine Fernwärme, Erdwärmenutzung, Kältemaschine Endwärmenutzung, Kältemaschine 27.01.2012 by M.O.O.CON 20 Sonderflächen Einfache Ausstattung Standard Hochwertig
Lebenszyklusbudget Errichtungskost en Flächenverbrau ch Nutzungskosten Energieverbrauc h 27.01.2012 by M.O.O.CON 21
Ausschreibungsunterlagen Auftraggeber Angebotsunterlagen Auftragnehmer Prozesslandkarte Nutzer (Kerngeschäft) Objektanforderungen (funktional) Raumprogramm Funktionsschema Bau- und Ausstattungsqualität Betriebsanforderungen (funktional) Gebäudespezifisch (SLA s) Nutzerspezifisch (SLA s) Kostenrahmen (LZK-Budget) Zugelassene Finanzierungen Endzustandsregelung Verträge Objektplanung Architektur, Statik, Haustechnik, Fassadenplanung, Bauphysik, Bauökologie, FM, Betreiberkonzept Betreiberkonzept Aufbauorganisation, Prozesse, Personaleinsatzplanung, Qualitätssicherung Services Operation Level Agreement (OLA s) inkl. Key Performance Indicators (KPI s) Tools / CAFM zur Organisation Umsetzungskonzept: Projektstartpläne (Aufbau- u. Ablauforganisation, Terminpläne, Ressourcen, ) Verfügbarkeitsentgelt 27.01.2012 by M.O.O.CON 22
Vergabeverfahren Objektplanung Angebot und Prüfung Vom AN sind folgende Inhalte zu erarbeiten: 1. Objektplanung Erstellung architektonisches Konzept (Vorentwurfs / Entwurfsqualität) unter Einhaltung integraler Planungsabläufe: Architektur, Statik, Haustechnik (HKLS, E, MSR, Brandschutz), Fassadenplanung, Bauphysik, Bauökologie, FM, 2. Umsetzungskonzept: Organisation zur Umsetzung Projektstartpläne (Aufbau- u. Ablauforganisation, Terminpläne, Ressourcen, ) Sicherung der Prozessqualität (z.b. nach ÖGNI Standards) von der Kommission ist das Angebot folgend zu bewerten Städtebauliche Lösung: Idee, Struktur, Orientierung, Identität, Verknüpfung Baukünstlerische Lösung: Gesamtlösung, Schlüssigkeit, Ausdruck, Anordnung der Baukörper Funktionalität : Äußere und innere Erschließung, Gebäudelogistik, Abb. Raumprogramm und Funktionsschema Bau-und Ausstattungsqualität: technische, soziokulturelle und ökologische Kriterien (z.b. ÖGNI Steckbriefe) Prozessqualität: PM-Kompetenz, Planungsqualität, Bauabwicklungsqualität, Inbetriebnahmestrategie (z.b. ÖGNI Steckbriefe) 2011 Juli August September Oktober November Dezember Jänner Projektauftrag Projektmanagement / Kosten / Termine 2012 Februar März April Mai Akzeptanzsicherung Mietvertragsabschluss Mietvertragsverhandlungen Mieterausbau Fortschreiben Bedarsplaung Belegungs und Detailplanung Nachbearbeitung Mängelbehebung Einzug Möbelausschreibung und Vergabe 6 8 Wochen Produktion Lieferung 27.01.2012 by M.O.O.CON 23
Umfangreiche Vorgaben benötigen eine intensive Auseinandersetzung in einem integralen Team 27.01.2012 by M.O.O.CON 24
Bewertung unter gesamthafter Betrachtung Städtebau / Gestaltung / Bau- und Haustechnik / Nachhaltigkeit / Gebäudebetrieb / 27.01.2012 by M.O.O.CON 25
Vergabeverfahren Betreiberkonzept Angebot und Prüfung Vom AN sind folgende Inhalte zu erarbeiten: 3. Betreiberkonzept (kaufmännisch, infrastrukturell, technisch / strategisch, taktisch, operativ) Betreiberkonzept erstellen Aufbauorganisation Prozesse, Personaleinsatzplanung Qualitätssicherung Services Operation Level Agreement (OLA s) auf Basis SLA s inkl. Key Performance Indicators (KPI s) Tools / CAFM zur Organisation von der Kommission ist das Angebot folgend zu bewerten Prozessqualität Aufbau- und Ablauforganisation Schlüsselprozesse Dokumentation, Störfallmanagement, Qualitätssicherung der Services, strategisch und taktische Ebene des FM Dienstleitungskonzepte inkl. Personaleinsatzplanung Technisch / kaufmännisch / infrastrukturell Instandhaltungskonzept, Reinvestitionsplan 27.01.2012 by M.O.O.CON 26
Vergabeverfahren Preisangebot Angebot und Prüfung Vom AN sind folgende Inhalte zu erarbeiten: 4. Preisangebot 4.1 Anschaffungskosten Massenermittlung auf Basis Architekturkonzept und SLA s Kalkulation des Gebäudebetriebs lt. ÖNORM B 1801-2 (ggf. angepasst Ergänzungen ) Reinvestitions-Planung Einheitspreisliste für Änderungsmanagement 4.2 Folgekosten Massenermittlung auf Basis der nutzerspezifischen SLA s Kalkulation und Einheitspreisliste (für Änderungsmanagement) 30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 von der Kommission ist das Angebot folgend zu bewerten Barwert des Verfügbarkeitsentgelts Finanzierungskosten und Art Optionale Bedingungen: Reinvestitionsregelung Endzustandsregelung Einheitspreisliste für Änderungsmanagement (ggf. mögliche Summenbildung auf Basis von Szenarien) Public Sector Comparator Vergleich 5.191.695 5.496.844 4.231.665 5.118.964 4.470.280 4.181.178 4.674.826 5.608.252 4.840.732 3.357.328 1.736.555 4.043.130 4.725.630 1.478.166 1.657.703 1.593.175 3.077.751 1.604.756 2.790.374 2.739.463 1.690.471 2.643.974 2.697.752 2.498.948 LZK Tool 5.000.000 0 11.650.107 12.835.344 12.544.980 13.494.265 11.620.804 10.968.998 1 2 3 4 5 Referenz KB 0-9 Invest Reinigung techn. Gebäudebetrieb o. Erneuerung Erneuerung Energiekosten 27.01.2012 by M.O.O.CON 27
Lebenszykluskosten und Verfügbarkeitsentgelt Barwertbetrachtung Lebenszykluskosten nach 25 Jahren 30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 4.231.665 4.840.732 1.593.175 2.643.974 5.191.695 5.118.964 5.608.252 3.357.328 1.478.166 1.657.703 2.790.374 2.739.463 5.496.844 4.674.826 1.736.555 3.077.751 4.470.280 4.181.178 4.043.130 4.725.630 1.604.756 1.690.471 2.697.752 2.498.948 5.000.000 11.650.107 12.835.344 12.544.980 13.494.265 11.620.804 10.968.998 0 1 2 3 4 5 Referenz KB 0-9 Invest Reinigung techn. Gebäudebetrieb o. Erneuerung Energiekosten Erneuerung 27.01.2012 by M.O.O.CON 28
Controlling mittels Projekt Scorecard Funktion Flächen Strukturen Systeme Konstruktion Technische Qualität der Elemente Form Corporate Architecture Service Umfang Kosten Qualität Ökologie Verbräuche Emissionen v. Bau- u. Betriebsstoffen Soziokultur Komfort Integration Ökonomie Lebenszykluskosten Bedarfsger.ht Standort Risiken Infrastruktur Image Prozess PM Integr. Planung Qualitätssich. 27.01.2012 by M.O.O.CON 29
Zukunftsfähige Gebäudelösungen durch neue Verantwortungsmodelle Eine neue Bestellqualität ist Voraussetzung! 27.01.2012 by M.O.O.CON 30