GUTACHTEN über den Verkehrswert des Wohn- und Geschäftsobjektes 14712 Rathenow, Milower Landstraße 34 Gutachten vom 27.11.2015 Ausfertigung 1 erstattet von Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung Marktwertermittlung (EIPOSCERT) Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS) Reg.-Nr. 1267-07-2008 (EIPOS Europäisches Institut für postgraduale Bildung GmbH, Ein Unternehmen der TUDAG Technische Universität Dresden AG) Mitglied in den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte der Stadt Brandenburg an der Havel und des Landkreises Potsdam-Mittelmark Mitglied im Wertermittlungsausschuss des IVD Berlin - Brandenburg Büro: Kirchhofstraße 17 14776 Brandenburg Telefon (0 33 81) 52 48 50 Fax (0 33 81) 52 48 52 Büro: Rädeler Straße 5 14797 Kloster Lehnin Telefon (0 33 82) 70 400 86 Fax (0 33 82) 70 400 89 Internet: www.sv-schoebe.de Mail: info@sv-schoebe.de
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Zusammenfassung der Bewertungsergebnisse / Angaben zum Grundstück 3 2 Allgemeine Angaben 4 3 Lagebeschreibung 8 4 Rechtliche Gegebenheiten, Lasten, Beschränkungen und Entwicklung der Lage 10 5 Erschließungszustand 11 6 Wahl der Wertermittlungsverfahren 12 6.1 Grundsätze der Wertermittlung 12 6.2 Objektbezogene Wahl des Wertermittlungsverfahrens 13 7 Bodenwertermittlung (gemäß 16 ImmoWertV) 14 7.1 Vorbemerkung 14 7.2 Bodenbewertung 15 7.3 Gesamtbodenwert 17 9 Sachwertermittlung (gemäß 21 bis 23 ImmoWertV) 18 9.1 Wohn- und Geschäftshaus 18 9.2 Abrissobjekte 24 9.3 Erschließung und Außenanlagen 25 9.4 Zusammenfassung der vorläufigen Sachwerte 26 9.5 Ermittlung des marktangepassten Sachwertes ( 8 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) 26 10 Ertragswertermittlung (gemäß 17 bis 20 ImmoWertV) 27 10.1 Allgemeines 27 10.2 Grundlagen 27 10.3 Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz 28 10.4 Vergleichsmieten / erzielbare Nettokaltmieten 31 10.5 Ertragswertansatz 35 11 Verkehrswert (gemäß 194 Baugesetzbuch) 37
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 3 1 Zusammenfassung der Bewertungsergebnisse / Angaben zum Grundstück Verkehrswert 57.000,00 Bodenwert 38.000,00 Sachwert 60.000,00 Ertragswert 57.000,00 Adresse Milower Landstraße 7 14712 Rathenow Objektart Wohn- und Geschäftsobjekt Nutzfläche ca. 468,00 m² Baujahr ca. 1922 Grundbuch von Rathenow Amtsgericht Eigentümer laut Grundbuch Bestandsblatt 8412 Flur 42 Rathenow Stadt Rathenow Flurstück / Nutzungsart / Grundstücksgröße entsprechend Bestand / Grundbuch 7 Gebäude- und Freifläche 1.398,00 m² zu bewertende Gesamtgrundstücksgröße 1.398,00 m² Bebauung / Baujahr Wohn- und Geschäftshaus bebaute Fläche: ca. 21,30 m x 9,50 m (i. M.) ca. 6,40 m x 9,50 m (i. M.) ca. 3,00 m x 9,50 m (i. M.) Abrissobjekte bebaute Fläche: ca. 3,00 m x 4,50 m (i. M.) ca. 5,50 m x 5,10 m (i. M.) ca. 9,00 m x 4,50 m (i. M.) ca. 5,13 m x 4,50 m (i. M.) gerundet gerundet ca. 1922, Anbauten später 202,35 m² 60,80 m² 28,50 m² 291,65 m² 292,00 m² 13,50 m² 28,05 m² 40,50 m² 23,09 m² 105,14 m² 105,00 m²
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 4 Resümee / Zusammenfassende Kurzbeschreibung Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein zuletzt zu Wohn- und Geschäftszwecken genutztes, zum Bewertungsstichtag leer stehendes Objekt südlich des Stadtzentrums von Rathenow. Die Bebauung des Bewertungsobjektes befindet sich in einem zum Teil stark sanierungsbedürftigem Zustand, ist jedoch, vor allem mit Blick auf den nutzbaren Rohbau, durchaus sanierbar. Sämtliche Ausbauelemente sowie Teile des Rohbaus sind jedoch unter nachhaltigen Gesichtspunkten zu sanieren und stellen einen nicht unerheblichen Rückbauaufwand dar. Dennoch wird die Verkäuflichkeit des Objektes mit Lage unmittelbar an der B 102 / Zum Heimstättenweg als mittel bis leicht erschwert eingeschätzt. 2 Allgemeine Angaben Bewertungs- / Qualitätsstichtag 10.11.2015 Tage der Ortsbesichtigungen 10.11.2015 Dieses Gutachten umfasst 38 Textseiten 27 Anlagenseiten 14 Fotodokumentationsseiten Grundlagen für dieses Gutachten bilden u. a.: Auftrag: - der am 13.10.2015 erteilte Auftrag zur Erarbeitung eines Gutachtens über den Verkehrswert des unter Punkt 1 des Gutachtens genannten Objektes; der Gutachtenauftrag wurde durch die Stadt Rathenow, Amt für Wirtschaft und Finanzen, SG Liegenschaften erteilt Ortsbesichtigung: - Die Ortsbesichtigung fand am 10.11.2015 in der Zeit von 12:30 Uhr bis 13:30 Uhr mit folgenden Teilnehmern statt. für den Eigentümer: Frau Willnow Stadt Rathenow, SG Liegenschaften Berliner Straße 15 14712 Rathenow
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 5 der Sachverständige: Herr Kirchhofstraße 17 14776 Brandenburg an der Havel - Am Tag der Ortsbesichtigung wurden u. a. Fotos erstellt, Teilaufmaße der Gebäude und baulichen Anlagen genommen. Rechtliche Grundlagen: - der Wertermittlung liegen insbesondere zugrunde: 1) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch: Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden vom 22. Juli 2011 (BGBl. I 2011, S. 1509) 2) Bürgerliches Gesetzbuch vom 02.01.2002 (BGBl. I 2002, S. 42), Amtl. Gliederungsnummer: 400-2, zuletzt geändert durch: Gesetz zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches zum besseren Schutz der Verbraucherinnen und Verbraucher vor Kostenfallen im elektronischen Geschäftsverkehr und zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes vom 10. Mai 2012 (BGBl I 2012, S. 1084) 3) Bewertungsgesetz vom 16.10.1934 (RGBl. I 1934, S. 1035), Amtl. Gliederungsnummer: 610-7, zuletzt geändert durch: Gesetz zur Neuordnung der Organisation der landwirschaftlichen Sozialversicherung (LSV-Neuordnungsgesetz - LSV-NOG) vom 12. April 2012 (BGBl I 2012, S. 579) 4) Raumordnungsgesetz [bis 29.06.2009] vom 18.08.1997 (BGBl. I 1997, S. 2081), Amtl. Gliederungsnummer: 2301-1, aufgehoben durch: Gesetz zur Neufassung des Raumordnungsgesetzes und zur Änderung anderer Vorschriften (GeROG) vom 22.12.2008 (BGBl. I 2008, S. 2986) 5) Investitionszulagengesetz 2007 vom 15. Juli 2006 (BGBl I 2006, S. 1614) Amtl. Gliederungsnummer: 707-6-1-8, zuletzt geändert durch: Gesetz zur Schaffung einer Nachfolgeregelung und Änderung des Investitionszulagengesetzes 2007 vom 07. Dezember 2008 (BGBl I 2008, S. 2350) 6) Gesetz über Sonderabschreibungen und Abzugsbeträge im Fördergebiet vom 23. September 1993 (BGBl. I 1993, S. 1654), Amtl. Gliederungsnummer: 707-19, zuletzt geändert durch: Siebente Zuständigkeitsanpassungs-Verordnung vom 29. Oktober 2001 (BGBl. I 2001, S. 2785, 2810) 7) Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19. Mai 2010 (BGBl. I 2010, S. 639), Amtl. Gliederungsnummer: 213-1-7 (ImmoWertV) 8) Waldgesetz des Landes Brandenburg (LwaldG) vom 20. April 2004 (GVBl. I/04, [Nr. 06], S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 27. Mai 2009 (GVBl. I/09, [Nr. 08], S. 175, 184) 9) Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken gemäß 13 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (Beleihungswertermittlungsverordnung - BelWertV) vom 12.05.2006 (BGBl. I 2009, S. 1175), geändert durch Erste Verordnung zur Änderung der Beleihungswertermittlungsverordnung vom 16. September 2009 (BGBl. I 2009, S. 3041) 10) Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006) vom 01. März 2006 (BAnz. Nummer 108a 2006, S. 1) 11) Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes (Sachwertrichtlinie - SW-RL); Bekanntmachung veröffentlicht am 18. Oktober 2012 (Banz AT 18.10.2012, B 1)
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 6 12) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 13) DIN 276/1993 Kosten im Hochbau, DIN 277/2005 Grundfläche und Rauminhalt, DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau 14) Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl. Teil I 2003, S. 2346) 15) Verordnung für energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden vom 24.07.2007 (BGBl. I 2007, S. 1519), Amtl. Gliederungsnummer: 754-4-10, geändert durch die 2. Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung vom 18.11.2013 (BGBl. I 2013, S. 3951) 16) Brandenburgische Bauordnung vom 16.07.2003 (GVBl. I S. 210, zuletzt geändert durch Gesetz zur Änderung des Brandenburgischen Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung vom 29. November 2010 (GVBl. Nummer 39 2010, S. 1) Sonstige Bewertungsunterlagen: - die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte des Landkreises Havelland mit Stand vom 31.12.2014 - Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses des Landkreises Havelland von 2009 bis 2014 sowie sonstige Veröffentlichungen des Gutachterausschusses des Landkreises Havelland - Vergleichswerte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses des Landkreises Havelland - Mietspiegel der Stadt Brandenburg an der Havel, Denkmalliste des Landkreises Havelland und Sanierungssatzung der Stadt Rathenow - vom Auftraggeber / Eigentümer übergebene Bestandsunterlagen, Lageplan, Bauzeichnungen, Grundbuchauszug u. a. Bauteilzerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt. Boden- und Wasserproben wurden nicht entnommen bzw. untersucht. Sämtliche im Rahmen der Baubeschreibung genannten Mängel und Schäden verstehen sich nach äußerer Inaugenscheinnahme. Vorhandene Abdeckungen von Wand-, Boden- und Deckenflächen wurden nicht entfernt. Die Funktionsfähigkeit von Fenstern, Türen, Heizung, Beleuchtung u. ä. wurde nicht ausdrücklich geprüft und versteckte Mängel / Bauschäden, z. B. tierische und pflanzliche Schädlinge, Rohrleitungsfraß u. ä. möglicherweise nicht vollständig erfasst. Dies ist kein Bauschadensgutachten. Es wird keine Haftung übernommen für verdeckte Mängel oder falsche bzw. unterlassene Angaben des Auftraggebers.
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 7 Literatur: 1) Kleiber, Wolfgang: Wertermittlung von Grundstücken; Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs-, Beleihungswerten unter Berücksichtigung von ImmoWertV, 7. Auflage 2014, Köln, Bundesanzeigerverlag, 2014 2) Kleiber digital; http://www.bundesanzeiger-verlag.de/immobilien/wertermittlung/kleiber-digital/ 3) Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen: Wertermittlung von Grundstücken; Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs-, Beleihungswerten unter Berücksichtigung von WertV und BelWertV, 5., vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage 2007, Köln, Bundesanzeigerverlag, 2007 4) Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen, WertV98, Marktwertermittlung unter Berücksichtigung der Wertermittlungsrichtlinien WertR 02, 6. Auflage 2004, Bundesanzeigerverlag 5) Kleiber, Wolfgang; WertR 06, 9. Auflage 2006, Bundesanzeigerverlag 6) Haufe Orga-Handbuch: Grundstücks- und Gebäudewertermittlung, Stand 2014 7) Schmitz, Krings, Dahlhaus: Baukosten 2008, Verlag für Wirtschaft und Verwaltung Hubert Wingen, Essen 8) Sandner, Weber: Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Auflage, Bundesanzeigerverlag 2007 9) Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern: BKI Baukosten 2014, Teil 1, Stuttgart 2013; BKI Objektdaten A7 Altbau, Stuttgart 2011 10) Ahnert, Krause: Typische Baukonstruktionen von 1860 bis 1960, Band 1, Gründungen, Wände, Decken, Dachtragwerke, 3. Auflage 1991, Verlag für Bauwesen 11) Opderbecke, Adolf: Das Holzbaubuch, Reprint nach dem Original von 1909; Vincentz Network GmbH & Co. KG, Hannover 2013 12) Gabriel, Ingo: Praxis Holzfassaden; 4. Auflage 2012, ökobuch Verlag, Staufen bei Freiburg 13) Brandhorst/Bogusch: Sanieren oder Abreißen? Fraunhofer IRB Verlag, 2013 14) Abschlussbericht mit Anlagen 1 bis 8: Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung, BKI Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH, Februar 2008, Download 15) Bentrup, Hermann: Wie betrifft die Energieeinsparverordnung die Immobilienbewertung? Der Bausachverständige 4/2005, S. 46 16) Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen: Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen, November 2008 17) Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland: Ableitung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten, Juni 2011
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 8 3 Lagebeschreibung Ortslage: - Bundesland Brandenburg - Landkreis Havelland - Stadt Rathenow mit ca. 25.000 Einwohnern, ca. 60 km westlich von Berlin gelegen - Grundstückslage im südlichen Stadtbereich, in der sog. Südsiedlung, im Eckbereich der Bundesstraße B 102 (Milower Landstraße) / Zum Heimstättenweg Verkehrslage: - Rathenow ist Knotenpunkt der Bundesstraßen B 102 und B 188, Verlauf der B 102 entlang der westlichen Grundstücksgrenze, ca. 300 m nördlich - Entfernung Autobahn A 2 (Berlin - Hannover), Anschlussstelle Brandenburg an der Havel ca. 40 km südlich entfernt, Autobahn A 24 (Berlin - Hamburg) ca. 50 km südöstlich entfernt - öffentliche Nahverkehrsmittel vorhanden, Stadtbusanschluss mit Haltepunkt unmittelbar vor dem Bewertungsobjekt - der Rathenower Hauptbahnhof befindet sich ca. 1,5 km nordöstlich, von dort u. a. Regional- und Fernbahnanschluss nach Berlin / Hannover sowie Verbindung in Richtung Brandenburg an der Havel - eine Grundstückszufahrt zum betreffenden Grundstück ist vorhanden, direkt vom nördlich angrenzenden Heimstättenweg Allgemeine Angaben zu Verwaltungsbereich der Stadt Rathenow: - der Verwaltungsbereich der Stadt Rathenow erstreckt sich auf einer Fläche von rund 112,4 km² mit insgesamt rund 25.061 Einwohnern, dies entspricht einer Bevölkerungsdichte von rund 223 Einwohnern pro km²; für die kommenden Jahre bis 2030 wird laut Landesamt für Bauen und Verkehr von einem drastischen Bevölkerungsrückgang von 20 bis 30 % ausgegangen - die Anzahl der steuerpflichtigen Unternehmen im Amtsbereich liegt bei ca. 832, der steuerbare Umsatz bei ca. 412 Mio. Euro - die Pro-Kopf-Steuereinnahmekraft betrug im Jahr 2011 (letzte Erhebung) rund 485
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 9 - die Arbeitslosenquote lag laut Mittelbereichsprofil 2013 bei rund 11,4 % und liegt damit deutlich oberhalb des Bundesdurchschnitts - die Stadt Rathenow verfügt über 4 Grundschulen, 1 Oberschule, 1 Gesamtschule und 1 Gymnasium; an den vorstehenden 7 Schulen sind insgesamt 2.427 Schüler registriert - im Amtsbereich der Stadt Rathenow sind insgesamt 247 Ladenlokale bekannt, mit einer Fläche von insgesamt 59.230 m²; der Anteil der leerstehenden Verkaufsflächen liegt bei ca. 12,6 % - der Wohnungsbestand im Amtsbereich der Stadt Rathenow liegt bei 14.761 Wohneinheiten, davon befinden sich rund 30,2 % in Ein- und Zweifamilienwohnhäusern Mikrolage / Umgebung: - das zu bewertende Grundstück des ehemaligen Wohnund Geschäftsobjektes befindet sich in der sog. Südsiedlung von Rathenow, hier jedoch im nördlichen Teil derselben - bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Eckgrundstück unmittelbar an der Milower Landstraße (B 102) / Zum Heimstättenweg - der Heimstättenweg, von dem auch die Grundstückszufahrt erfolgt, stellt die nördliche Grundstücksgrenze dar, auf der nördlich gegenüber liegenden Straßenseite befindet sich ein zu Autoverkaufszwecken genutztes Grundstück, auch im weiter nördlichen Anschluss sind weitere gewerbliche Grundstücke, auch mit Autohäusern, zu finden - die unmittelbar östlich und südlich angrenzenden Grundstücke werden vorrangig zu Wohnzwecken genutzt, teilweise auch mit gewerblicher Nutzung - die westliche Grundstücksgrenze wird gebildet durch die relativ stark frequentierte Milower Landstraße (B 102) mit gegenüber liegendem Einkaufzentrum - Kindergärten und Schulen, Einkaufsmöglichkeiten für Waren des täglichen Bedarfs sind in Rathenow und auch teilweise im unmittelbaren Umfeld des Bewertungsobjektes vorhanden
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 10 - weiterhin war Rathenow Teil der Bundesgartenschau Havelregion 2015 und bereits 2007 Standort der Landesgartenschau, aus der der sog. Optikpark hervorging - insgesamt ist die Lage des betreffenden Grundstückes innerhalb von Rathenow als Wohn- und Geschäftsobjekt unmittelbar an der stark frequentierten Bundesstraße B 102 als mittel zu beurteilen 4 Rechtliche Gegebenheiten, Lasten, Beschränkungen und Entwicklung der Lage Baurecht (laut eingeholten Auskünften beim Stadtplanungsamt Rathenow): - das zu bewertenden Grundstück liegt laut Bauamt im Innenbereich der Stadt Rathenow - die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist laut Stadtplanungsamt Rathenow nach 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen - laut Flächennutzungsplan der Stadt Rathenow vom Dezember 2001 ist die Lage der Bewertungsobjekte als Wohnbaufläche ausgewiesen - das Bewertungsobjekt liegt außerhalb des Sanierungsgebietes der Stadt Rathenow - laut Stadtplanungsamt Rathenow ist eine nachhaltige Nutzung analog der Bestandsnutzung zu Wohn- und Geschäftszwecken laut Stadtplanungsamt denkbar Grundbuch (laut Auszug vom 09.10.2015, siehe Anlage): - ein kompletter Grundbuchauszug wurde vom Auftraggeber mit Stand vom 09.10.2015 zur Verfügung gestellt - laut dem vorliegende Grundbuchauszug vom 09.10.2015 sind bezogen auf das Bewertungsobjekt folgende Eintragungen in den Abteilungen II und III des Grundbuches vorhanden: in Abteilung II: - keine Eintragungen in Abteilung II: - keine Eintragungen Eintragungen in Abteilung III beeinflussen den Verkehrswert eines Objektes in der Regel ohnehin nicht und bleiben in der Regel ohne Berücksichtigung
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 11 Sonstiges: - im Rahmen dieses Gutachtens werden ortsüblich normale Baugrundverhältnisse und normal hoher Grundwasserstand vorausgesetzt, die Bewertung erfolgt vorbehaltlich der Erkenntnisse eines Baugrundgutachtens - die zu bewertende Bebauung ist kein Bestandteil der Denkmalliste des Landkreises Havelland, ebenso wird die Lage des Bewertungsobjektes nicht als Bodendenkmal geführt - Lage des Flurstückes außerhalb des förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes der Stadt Rathenow - eine Grundstückszufahrt ist vorhanden direkt vom nördlich angrenzenden Heimstättenweg - keine Aussagen zu Altlasten, da diese vom Sachverständigen nicht untersucht wurden; sollten sich im Rahmen einer detaillierten Untersuchung (durch ein Spezialbüro) wertrelevante Erkenntnisse in Bezug auf Altlasten ergeben, ist das Gutachten zu aktualisieren - entsprechend den örtlichen Gegebenheiten sowie des herrschenden Baurechtes wird unter nachhaltigen Gesichtspunkten von einer Nutzung als Wohn- und Geschäftsobjekt ausgegangen 5 Erschließungszustand - die Milower Landstraße sowie der Heimstättenweg sind im Bereich des Bewertungsobjektes asphaltiert, mit beidseitig separat ausgebildeten Gehwegen und Straßenbeleuchtung ausgestattet - zentrales Abwassernetz - zentrales Trinkwassernetz - Stromkabel, öffentliches Netz - zentrales Erdgasnetz - Telefon ortsüblicher Erschließungszustand keine offenen Beiträge laut Auftraggeber
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 12 6 Wahl der Wertermittlungsverfahren 6.1 Grundsätze der Wertermittlung Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre ( 194 Baugesetzbuch). Bei der Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) in der aktuellen Fassung anzuwenden. Nach 2 ImmoWertV sind der Wertermittlung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag ( 3 ImmoWertV) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag ( 4 ImmoWertV) zugrunde zu legen. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen ( 4 Abs. 3 Nr. 1 ImmoWertV) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstückes (Wartezeit) zu berücksichtigen. Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebietes. Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Der Zustand eines Grundstückes bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand ( 5 ImmoWertV), die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ( 6 Abs. 1 ImmoWertV), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen ( 6 Abs. 2 ImmoWertV), der abgabenrechtliche Zustand ( 6 Abs. 3 ImmoWertV), die Lagemerkmale ( 6 Abs. 4 ImmoWertV) und die weiteren Merkmale ( 6 Abs. 5 und 6 ImmoWertV). Zur Wertermittlung sind gemäß 8 ImmoWertV das Vergleichswertverfahren ( 15 ImmoWertV einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung ( 16 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren ( 17 bis 20 ImmoWertV), das Sachwertverfahren ( 21 und 23 ImmoWertV) oder mehrerer dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 13 6.2 Objektbezogene Wahl des Wertermittlungsverfahrens Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden ( 15 Abs. 1 ImmoWertV). Das Ertragswertverfahren ist für die Ermittlung des Verkehrswertes von Objekten geeignet, für die die Verzinsung des investierten Kapitals bei der Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausschlaggebend ist. Dies sind insbesondere Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Gewerbe- und Industriegrundstücke. Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn die Ersatzbeschaffungskosten des Wertermittlungsobjektes nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs preisbestimmend sind. Dies sind in erster Linie eigen genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei deren Nutzung nicht der erzielbare Ertrag, sondern einbesonderer persönlicher Nutzen im Vordergrund steht. Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich 16 Absätze 2 bis 4 ImmoWertV ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren ( 15 ImmoWertV) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. - Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftsobjekt im südlichen Teil der Stadt Rathenow. Das Gesamtobjekt steht zum Bewertungsstichtag aufgrund des baulichen Zustandes komplett leer. - Der Gesamtwert derartiger Objekt kann nicht nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt werden, da laut Gutachterausschuss keine ausreichende Anzahl entsprechender Verkaufspreise vorhanden sind. - Da das Bewertungsobjekt als Verkaufsobjekt am Markt vorrangig nach Renditegesichtspunkten gehandelt wird, erfolgt die Verkehrswerteinschätzung vorrangig unter Orientierung am Ergebnis des Ertragswertverfahrens. - Der Ertragswert bestimmt sich maßgeblich durch den Nutzen, den ein Grundstück seinem (jedem) Eigentümer gewährt. Da gilt insbesondere für Objekte, deren Wert am Immobilienmarkt vorrangig nach den nachhaltig erzielbaren Erträgen beurteilt wird. - Grundsätzlich ist der Ertragswert darauf ausgerichtet, den auf den Stichtag bezogenen Barwert der künftigen Erträge zu ermitteln. - Der zweite Rechenweg über das Sachwertverfahren wird zu Kontrollrechnung bzw. zu Plausibilitätszwecken durchgeführt und ist Grundlage des Ansatzes für rückständige Instandhaltung im Rahmen des Ertragswertverfahrens.
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 14 7 Bodenwertermittlung (gemäß 16 ImmoWertV) 7.1 Vorbemerkung Die Bewertung von Grund und Boden erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren mit Wertung und Wichtung vergleichbarer Bodenwerte. Es werden vergleichbare Bodenwerte aus der betreffenden Ortslage bzw. vergleichbarer Ortslagen herangezogen. Bewertungspunkte des Vergleichswertverfahrens sind folgende: Baulandart: Bauliche Nutzung: Infrastruktur: Besondere Berücksichtigung finden bei der Wertermittlung: - Bauland (baureifes Land) - Rohbauland - Bauerwartungsland - Wohngebiet - Siedlung - Wohngebiet - Allgemeines - Wohngebiet - Besonderes - Mischgebiet - Dorfgebiet - Gewerbegebiet - Industriegebiet - Erschließung - Gemeindegröße - Versorgung - die Grundstücksgeometrie (Vorder- und Hinterland) - die geplante Nutzung mit Zu- und Abschlägen (zu erwartende Erträge) - Bodenrichtwertkarten der Gutachterausschüsse - Aussagen aus Kaufpreissammlungen der jeweiligen Gutachterausschüsse - im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Grunddienstbarkeiten - Eintragungen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 15 7.2 Bodenbewertung Die Bewertung von Grund und Boden erfolgt ohne die Berücksichtigung von Altlasten oder sonstigen Lasten und Beschränkungen sowie ohne Berücksichtigung zukünftiger Erschließungsbeiträge bzw. Anschlusskosten (erschließungsbeitragsfreie Bewertung). Grundstücksgröße 1.398,00 m² Entsprechend Lage, Größe, Schnitt, Tiefe sowie den nachhaltigen Nutzungsvoraussetzungen wird für die gesamte zu bewertende Grundstücksgröße ein einheitlicher Bodenwert ermittelt. Eine bewertungstechnische Teilung der Gesamtfläche erfolgt nicht. - nahezu rechteckförmiger Grundstücksschnitt, mit Zufahrt vom nördlich angrenzenden Heimstättenweg - Lage im Innenbereich der Stadt Rathenow, die wertmäßige Beurteilung erfolgt gemäß 34 Baugesetzbuch (BauGB) als Baulandfläche im Innenbereich, laut Flächennutzungsplan ist die Lage des Bewertungsobjektes als Wohnbaufläche ausgewiesen - keine Aussagen zu Altlasten, es erfolgt eine altlastenfreie Bewertung; nach äußerer Inaugenscheinnahme waren am Tag der Ortsbesichtigung keine Anzeichen eines Altlastenverdachtes erkennbar, sind jedoch bedingt durch die unmittelbar angrenzenden Gleisanlagen nicht vollständig auszuschließen; sollten sich im Rahmen einer detaillierten Untersuchung wertrelevante Erkenntnisse ergeben, ist das Gutachten zu überarbeiten - ortsüblicher, normaler Baugrund und normaler Grundwasserstand werden vorausgesetzt; die Bewertung erfolgt vorbehaltlich der Erkenntnisse eines Baugrundgutachtens Die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte des Landkreises Havelland weist mit Stand vom 31.12.2014 für die Ortslage des Bewertungsobjektes einen Bodenrichtwert von 30,00 /m² aus. Dieser bezieht sich jedoch auf ortsüblich erschlossene, erschließungsbeitragsfreie (nach BauGB) Wohnbauflächen mit offener zwei- bis dreigeschossiger Wohnbebauung. Auszug aus den Erläuterungen zum Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstückes mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. Abweichungen eines einzelnen Grundstückes von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Wertes von dem Bodenrichtwert.
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 16 Ausgehend vom vorstehenden Bodenrichtwert von 30,00 /m² erfolgt die spezielle vergleichende Betrachtung zum Bewertungsstichtag über nachfolgenden Zielbaumansatz: 0 nicht vorhanden 1 sehr viel schlechter als Richtwertgrundstück 2 schlechter als Richtwertgrundstück 3 normal, wie Richtwertgrundstück 4 besser als Richtwertgrundstück 5 sehr viel besser als Richtwertgrundstück 1. Bewertungskriterium Lage / Umgebung (gewichteter Anteil 40 %) Bewertungsobjekt allgemeine Ortslage 3 3 mittlere Wohn- und Geschäftslage Verkehrslage 3 3 gute Verkehrsanbindung spezielle Umgebung 3 2 Teilsummen 9 8 8 Wertanteil 40 % x = 35,56 % 9 unmittelbare Lage an der relativ stark frequentierten Bundesstraße B 102 2. Bewertungskriterium Nutzung (gewichteter Anteil 30 %) Beurteilungsskala Richtwertgrundstück Richtwertgrundstück Bewertungsobjekt Bebauungsart 3 3 Ausnutzung / GFZ 3 3 Art der Nutzung 3 3 Teilsummen 9 9 typische Bebauung für die Bodenrichtwertzone relativ großes Grundstück, jedoch mit guter baulicher Ausnutzung und Ausnutzbarkeit Wohn- und Geschäftsobjekt, entspricht der Ortsüblichkeit 9 Wertanteil 30 % x = 30,00 % 9
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 17 3. Bewertungskriterium Sonstiges (gewichteter Anteil 30 %) Richtwertgrundstück Bewertungsobjekt Immission 3 2 Geländeform, Schnitt, Grenzbebauung, Baugrund, Sonstiges 3 2 Erschließungszustand 3 3 ortsüblich Teilsummen 9 7 sehr hoch, bedingt durch die Eckgrundstückslage Eckgrundstückslage mit erhöhter kommunaler Abgabenlast 7 Wertanteil 30 % x = 23,33 % 9 Zusammenfassung der Wertanteile: 35,56 % + 30,00 % + 23,33 % = 88,89 % gerundet = 89,00 % ============ Das ergibt, bezogen auf das Bewertungsobjekt, einen Wertfaktor von 0,89 zum Richtwert. Bodenwert - Bauland: = Bodenrichtwert 30,00 /m² x Wertfaktor 0,89 = 26,70 /m² gerundet eingeschätzter, lagebezogener Bodenwert - Bauland im November 2015 = 27,00 /m² ============ 7.3 Gesamtbodenwert Bauland: = ca. 1.398,00 m² x 27,00 /m² = 37.746,00 gerundet eingeschätzter Gesamtbodenwert im November 2015 = 38.000,00 ============
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 18 9 Sachwertermittlung (gemäß 21 bis 23 ImmoWertV) 9.1 Wohn- und Geschäftshaus Im Folgenden werden im Sinne der ImmoWertV nur die für die Wertermittlung wesentlichen Gebäudemerkmale beschrieben. Die Beschreibung der zum Bewertungsstichtag vorgefundenen Ausstattungsmerkmale entspricht der Systematik der NHK-2010 sowie den Angaben der Sachwertrichtlinie (SW-RL). Wohn- und Geschäftshaus Allgemeines Baujahr Zugänge Geschossigkeit Keller Aufteilung Bei dem Wohn- und Geschäftshaus handelt es sich um ein sanierungsbedürftiges, komplett leer stehendes Objekt, bestehend aus einem Hauptgebäude und nachträglich realisiertem Anbau. ca. 1922 - Originalteil, Anbau später - der straßenseitige Zugang zum Wohnbereich erfolgt auf der westlichen Gebäudelängsseite und eine ältere Holztür mit schafthafter Verglasung in komplett verschlissenem Zustand - der ehemalige Laden ist von der nördlichen Gebäudeseite aus begehbar über eine vorgelagerte, baufällige Treppenanlage sowie eine nachträglich eingebaute isolierverglaste Kunststofftür - der zur Ostseite orientierte Anbau ist über eine einfache Blechtür begehbar mit vorgelagerter Rampe - der Keller des Wohnhausteils wird vom Hof erschlossen über eine ebenfalls baufällige Treppenanlage sowie eine komplett verschlissene Holztür - der Wohnhausteil ist zweigeschossig, komplett unterkellert und mit einem Sattelwalmdach versehen - der zum Heimstättenweg orientierte Anbau ist von eingeschossiger Bauart, ebenfalls unterkellert und mit einem Sattelwalmdach bzw. flachem Massivdach (hofseitig) versehen - das Gebäude ist komplett unterkellert, der Keller hat in der Regel gemauerte Außenwände mit erkennbarer Wandnässe, Ziegelflachschichtfußböden und gemauerte Kappendecken zwischen Stahlträgern, einzelne Teilbereiche des Kellers wurden offensichtlich zuletzt als Bar o. ä. genutzt, der Fußboden ist in diesem Kellerteil gefliest bzw. mit Platten belegt, in den Wandbereichen wurde offensichtlich eine Vorsatzschale in Sichtmauerwerksbauweise errichtet - im Erdgeschoss des Anbaus befindet sich ein ehemaliger Verkaufsraum mit Zugang vom Heimstättenweg, das Hauptgebäude wurde offensichtlich zuletzt zu Wohnzwecken genutzt, mit zentralem Treppenhaus und insgesamt ca. 6 Wohneinheiten
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 19 Rohbau Bauweise Fundamente Wände Decken Treppen Dach / Dachdeckung Ausbau Fassade Fenster Sanitär Fußböden - Mauerwerksbau mit unterschiedlichen Wandstärken - vermutlich Streifenfundamente aus Beton, Ziegel- oder Feldsteinmauerwerk - die Außenwände sowie die Innenwände bestehen aus Ziegelmauerwerk mit unterschiedlichen Wandstärken, teilweise Hohlmauerwerk, ca. 30 cm dick, teilweise 24 / 38 cm dicke Ziegelmauerwerkswände, speziell in den Erdgeschosswandbereichen erkennbare Schäden - die Kellerdecke ist als gemauerte Kappendecke zwischen Stahlträgern ausgebildet, bei den übrigen Geschossdecken handelt es sich um klassische Holzbalkendecken - die vorhandenen Außentreppen sind in der Regel von massiver Bauart, jedoch in der Regel komplett schadhaft und verschlissen - das Treppenhaus im Wohnhausteil besteht aus Holztreppenläufen mit Podesten und Zwischenpodesten, die Tritt- und Setzstufen sind ebenfalls aus Holz, relativ ausgetreten und mit Schäden, Holzgeländer mit gedrechselten Geländersprossen und profiliertem Holzhandlauf, komplett verschlissen und schadhaft - das Hauptgebäude sowie Teile des Ausbaus sind mit einem Sattelwalmdach mit Holzpfettendachstuhl und Tonbiterschwandeckung straßenseitig versehen, offensichtlich noch originaler Bauart und Betondachsteindeckung hofseitig (komplett sanierungsbedürftig), umlaufend vorhandenes Holzkastentraufgesims (verwittert), mit Blechdachrinnen als Dachentwässerung, der hofseitige Anbau hat ein flaches Massivdach mit Pappdachdeckung und sinngemäßer Dachentwässerung; auf allen Dachflächen des Wohnhausteils befinden sich verschiedene, komplett verschlissene Dachgauben - die gesamte Dachdeckung befindet sich in sanierungsbedürftigem Zustand - die Fassade des gesamten Gebäudekomplexes ist mit einem älteren Kratzputz versehen, der Sockel ist abgesetzt mit einem Glattputz, teilweise mit erkennbaren Schäden, auch Wandnässe und Graffiti - bei den vorhandenen Fenstern handelt es sich in der Regel um Holzverbundfenster älterer Bauart in komplett verschlissenem und schadhaftem Zustand mit Terrazzosohlbänken außen - im Ladenteil wurden offensichtlich nach 1990 isolierverglaste Kunststofffenster eingebaut, ebenfalls teilweise schadhaft - die ehemals in den Wohnungen vorhandenen Bäder sind komplett schadhaft, verschlissen und nachhaltig nicht nutzbar - in den einzelnen Wohnräumen in der Regel vorhandene Holzdielen, nicht mehr vollständig trittfest, ebenfalls mit Schäden, teilweise Massivfußböden mit komplett verschlissenen Wandfliesen und Belägen, teilweise auch vorhandenen Terrazzofußböden
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 20 Innentüren Heizung Elektroinstallationen - die vorhandenen Innentüren sind ebenfalls noch von originaler Bauart, als Holzfuttertüren ausgebildet, zu großen Teilen schadhaft und nicht mehr vorhanden - die Beheizung erfolgte in der Regel dezentral über mehrere Kachelöfen, jeweils komplett verschlissen und schadhaft, der Ladenbereich wurde offensichtlich separat über eine Gasthermenheizung und Plattenheizflächen beheizt - komplett verschlissen und nachhaltig nicht nutzbar Zusammenfassung Insgesamt befindet sich das Wohn- und Geschäftshaus in einem baulichen Gesamtzustand mit erheblichen Mängeln und Schäden sowie Alterungs-, Verschleiß- und Verwitterungserscheinungen erheblichen Umfangs. Unter nachhaltigen Gesichtspunkten sind nahezu die gesamte Haustechnik sowie der überwiegende Teil der Ausbauelemente nicht nutzbar und stellen einen nicht unerheblichen Sanierungsaufwand dar. Weiterhin werden unter nachhaltigen Gesichtspunkten statisch-konstruktive sowie holzschutztechnische Untersuchungen angeraten. Aussagen zur Energieeffizienz können nicht getroffen werden, da seitens des Auftraggebers ein Energiepass nicht vorgelegt wurde. Es kann, vor allem im Hinblick auf die Bauweise und den Ausbauzustand davon ausgegangen werden, dass heutige Wärmestandards nicht eingehalten werden können. Es Schwammbefalls wurde am Tag der Ortsbesichtigung nicht festgestellt, ist jedoch vor allem in den nicht sichtbaren, durch Feuchtigkeit geschädigten Gebäudeteilen nicht vollständig auszuschließen. Sämtliche im Rahmen der Baubeschreibung genannten Zustände und Ausbaustandards verstehen sich nach äußerer Inaugenscheinnahme. Vorhandene Abdeckungen von Wand-, Boden- und Deckenflächen wurden nicht entfernt. Die Funktionsfähigkeit von Fenstern, Türen, Heizung, Beleuchtung usw. wurde nicht ausdrücklich geprüft und versteckte Mängel / Bauschäden möglicherweise nicht vollständig erfasst. Dies ist kein Bauschadensgutachten. Es wird keine Haftung übernommen für verdeckte Mängel oder falsche bzw. unterlassene Angaben des Auftraggebers / Eigentümers.
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 21 Wertermittlung Bruttogrundfläche (BGF): - gemäß DIN 277 von 2005 und den vom Auftraggeber übergebenen Bestandsunterlagen und den vor Ort durchgeführten Teilaufmaßen Keller: ca. 21,30 m x 9,50 m (i. M.) = 202,35 m² ca. 6,40 m x 9,50 m (i. M.) = 60,80 m² Erdgeschoss: ca. 21,30 m x 9,50 m (i. M.) = 202,35 m² ca. 6,40 m x 9,50 m (i. M.) = 60,80 m² ca. 6,40 m x 9,50 m (i. M.) = 28,50 m² Obergeschoss / Dachgeschoss: ca. 21,30 m x 9,50 m (i. M.) = 202,35 m² ca. 6,40 m x 9,50 m (i. M.) = 60,80 m² Dachgeschoss: ca. 21,30 m x 9,50 m (i. M.) = 202,35 m² --------------------- = 1.020,30 m² (BGF) gerundet = 1.020,00 m² ============ Wohn- / Nutzfläche: - eine detaillierte Nutzflächenberechnung gemäß DIN 283 sowie der II. BV ist auftragsgemäß nicht Gutachtenbestandteil - die nachfolgenden Wohn- / Nutzflächen wurden den vom Auftraggeber übergebenen Bestandsunterlagen entnommen und vom Sachverständigen auf Plausibilität geprüft Erdgeschoss = ca. 204,49 m² Obergeschoss = ca. 146,97 m² Dachgeschoss = ca. 86,62 m² --------------------- = ca. 438,08 m² gerundet = ca. 438,00 m² ============ - Zusätzlich befindet sich im Keller eine Nutzfläche von ca. 56 m², die zu einfachen Barzwecken ausgebaut ist. - Die vorstehende Gesamtwohn- / -nutzfläche von ca. 438,00 m² liegt bezogen auf die Bruttogrundfläche des Erdgeschosses, des Obergeschosses/Dachgeschosses bei ca. 63 % und ist im Hinblick auf die Bauweise mit Treppenhaus und ausgebautem Dachgeschoss als plausibel zu beurteilen.
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 22 Einschätzung der Restnutzungsdauer Restnutzungsdauer - Definition nach ImmoWertV Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung, voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandhaltung oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Die übliche Restnutzungsdauer (RND) von Gebäuden wird in der Regel so ermittelt, dass von einer für die Objektart üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) das Alter in Abzug gebracht wird: Restnutzungsdauer (GND) = Gesamtnutzungsdauer (GND)./. Alter Nach vergleichbaren NHK-2010-Typenblättern und dem BKI - Kostenkennwerte für Gebäude 2015 (Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern) beträgt die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) für Gebäude der Art des Bewertungsobjektes 60 bis 80 Jahre. Ausgehend von der sich darstellenden Bebauungssituation des Bewertungsobjektes wird, entsprechend Konstruktion, Bauart und des Alters, eine Gesamtnutzungsdauer (GND) von 80 Jahren eingeschätzt. Einordnung im oberen Bereich der o. g. Spanne entsprechend Bauweise des Gebäudes. normative Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre Baujahr: ca. 1922 - Anbau später Alter zum Stichtag im November 2015: 93 Jahre Restnutzungsdauer (RND) zum Stichtag: 40 Jahre - eingeschätzt entsprechend Zustand, orientiert an den Modellbestimmungen der Sachwert-RL vom 18.10.2012 nach komplexer Sanierung/Modernisierung
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 23 Ermittlung der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) Orientierung an den Gebäudetypenblättern 4.1 und 5.1 sowie dem Baukostenhandbuch 2015 ( Statistische Kostenkennwerte für Gebäude 2015 ) des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) ausgewiesene Werte als Kostenspannen der Bruttogrundfläche in /m² nach NHK-2010: Typ 4.1 5.1 Mehrfamilienhäuser mit bis zu 6 WE Wohnhäuser mit Mischnutzung Standardstufen 1 2 3 4 5 --- --- 825 /m² 985 /m² 1.190 /m² --- --- 860 /m² 1.085 /m² 1.375 /m² Mittelwert --- --- 843 /m² 1.035 /m² 1.283 /m² - eingeschätzte Normalherstellungskosten (NHK): = 843,00 /m² BGF (orientiert an vorstehenden Werten der NHK-2010, unter Beachtung des Ausstattungsstandards, der Bauweise u. a.) Korrekturfaktoren: - Baupreisindex im November 2015: = 111,4 % Wertfaktor = 1,114 (Basis 2010) - Regionalfaktor Havelland: = Wertfaktor = 0,864 - lagebezogen und objektspezifisch eingeschätzte NHK inklusive Baunebenkosten im November 2015: orientiert an den NHK-2010: = 843,00 /m² x 1,114 x 0,864 = 811,38 /m² gerundet = 811,00 /m²
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 24 - NHK im November 2015: 1.020,00 m² BGF x 811,00 /m² = 827.220,00 Dieser Wert des Objektes entspricht 1.890,00 /m² Wohn- / Nutzfläche (üblicher Wert bezogen auf Konstruktion und Ausbaustandard des Objektes.) davon verwendbarer Rohbauanteil = 537.693,00 ------------------------- - Wertminderung durch Alterung und Verschleiß: 50 % (lineare Abschreibung gemäß ImmoWertV) =./. 268.847,00 - Wertminderung wegen rückständiger Instandhaltung, Bau- und Werterhaltungsmängeln sowie Baumängeln und Bauschäden, Mindestaufwand Sanierungs- und Modernisierungsaufwand zur Erreichung der unterstellten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (besondere objektspezifische Merkmale): 438 m² Wohn- / Nutzfläche x 550 /m² =./. 240.900,00 ------------------------- = 27.946,00 gerundet eingeschätzter, vorläufiger Sachwert (Zeitwert) des Wohn- und Geschäftshauses im November 2015 = 28.000,00 9.2 Abrissobjekte Auf dem zu bewertenden Grundstück befinden sich verschiedene provisorische Schuppen, ehemaligen Toilettenhäuschen und baufällige Garagen. Für diese baulich und wirtschaftlich verschlissenen Bestandsgebäude werden Freilegungskosten für Abriss, Transport und Entsorgung ermittelt. Bruttorauminhalt (BRI): - gemäß vor Ort durchgeführten überschlägigen Teilaufmaßen ca. 3,00 m x 4,50 m x 3,50 m (i. M.) = 47,25 m³ ca. 5,50 m x 5,10 m x 2,80 m (i. M.) = 78,54 m³ ca. 9,00 m x 4,50 m x 2,50 m (i. M.) = 101,25 m³ ca. 5,13 m x 4,50 m x 2,20 m (i. M.) = 50,79 m³ --------------------- = 277,83 m³ (BRI) gerundet = 278,00 m³ ============ ohne Marktanpassung
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 25 eingeschätzte Freilegungskosten für Abriss, Transport und Entsorgung: 22,00 /m³ - orientiert am ortsüblichen Preisniveau unter Beachtung des erhöhten Aufwandes gemischter Baustoffe - Freilegungskosten: 278,00 m³ x 22,00 /m³ = 6.116,00 gerundet eingeschätzte Freilegungskosten für Abriss, Transport und Entsorgung im November 2015 = 6.000,00 ============= 9.3 Erschließung und Außenanlagen Es werden folgende Sachwerte (Zeitwerte) für Erschließungsanschlüsse und Außenanlagen, bezogen auf den Bewertungsstichtag im November 2015, eingeschätzt: Erschließungsanschlüsse: - Frischwasseranschluss - Stromanschluss - Abwasseranschluss - Gasanschluss alle überwiegend verschlissen mit den jeweils zugehörigen Leitungssystemen und Außenanlagen: - wertrelevante Außenanlagen sind auf dem zu bewertenden Grundstück nicht vorhanden bzw. befinden sich in einem Zustand ohne anrechenbaren Sachwert (Zeitwert) wird, ausgehend vom vorläufigen Gesamtsachwert (Zeitwert) des Objektes, ein Wertanteil von 5 % (Faktor 0,05) als angemessen eingeschätzt: Wohn- und Geschäftshaus: 27.000,00 x 0,05 = 1.350,00 gerundet eingeschätzter, vorläufiger Sachwert (Zeitwert) für Erschließungsanschlüsse und Außenanlagen im November 2015 = 1.000,00 ohne Marktanpassung
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 26 9.4 Zusammenstellung der vorläufigen Sachwerte* - Wohn- und Geschäftsobjekt = 27.000,00 - Abrissobjekte (Freilegungskosten) =./. 6.000,00 - Erschließung und Außenanlagen = 1.000,00 --------------------- Sachwert (Zeitwert) - vorläufig = 22.000,00 + Gesamtbodenwert = 38.000,00 --------------------- gerundet eingeschätzter, vorläufiger Gesamtsachwert (Zeitwert)* im November 2015 = 60.000,00 9.5 Ermittlung des marktangepassten Sachwertes ( 8 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) - Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises Havelland hat keine Sachwertfaktoren für Wohn- und Geschäftsobjekte veröffentlicht. Das liegt daran, dass derartige Objekte vorrangig nach Renditegesichtspunkten gehandelt werden und daher das Ertragswertverfahren das maßgebliche Verfahren ist. - Der Gutachterausschuss der Stadt Brandenburg an der Havel hat Auswertungen von Kaufpreisen von unsanierten Mehrfamilienwohnhäusern veröffentlicht, diese werden als Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2014 nachfolgend abgebildet.
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 27 - Demnach lagen die Vergleichswerte in den letzten Jahren bei ca. 180,00 /m² Wohnfläche. Der vorläufige Sachwert des Bewertungsobjektes liegt zwar mit rund 140,00 /m² Wohnfläche etwas unterhalb des vorstehenden Durchschnittswertes, dies ist aber mit Blick auf die Lage in Rathenow mit deutlich niedrigerem Bodenpreisniveau als plausibel zu beurteilen. Insofern wird auf einen Sachwertanpassungsfaktor verzichtet. marktangepasster Sachwert: 60.000,00 x 1,0 = 60.000,00 gerundet eingeschätzter, marktangepasster Sachwert im November 2015 = 60.000,00 ============== 10 Ertragswertermittlung (gemäß 17 bis 20 ImmoWertV) 10.1 Allgemeines - Das Ertragswertverfahren stellt sich gemäß 17 bis 20 ImmoWertV wie folgt schematisch dar: Ertragswertverfahren Rohertrag (Jahresrohmiete) - Bewirtschaftungskosten = Reinertrag - Bodenwertverzinsung = Reinertrag (Gebäude und bauliche Anlagen) x Vervielfältiger = Ertragswert (Gebäude und bauliche Anlagen) ± Sonstige wertbeeinflussende Umstände + Bodenwert = Ertragswert - Das hier skizzierte Verfahren findet im Folgenden ohne Berücksichtigung des Bodenwertes Anwendung, wobei die einzelnen Komponenten im Rahmen der Anwendung derselben detailliert beschrieben werden. 10.2 Grundlagen - Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein sanierungsbedürftiges ehemaliges Wohnund Geschäftshaus, welches bedingt durch den gegenwärtigen Zustand komplett leer steht und nicht nutzbar ist. Insofern wird im Rahmen der Ertragswertermittlung von einer komplexen Sanierung / Modernisierung ausgegangen, um eine nachhaltige wirtschaftliche Nutzung zu realisieren. - Eine Miet- / Nutzflächenberechnung gemäß DIN 283, II. BV bzw. der seit 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung sind auftragsgemäß nicht Gutachtenbestandteil.
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 28 - Die nachfolgend aufgelisteten Miet- / Nutzflächen wurden den vom Auftraggeber übergebenen Bestandsunterlagen entnommen. Nutzfläche: Ladenfläche = ca. 90,00 m² Wohnfläche: 6 WE = ca. 348,00 m² --------------------- Gesamtnutz- / -wohnfläche, gerundet = ca. 438,00 m² ============ 10.3 Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz Restnutzungsdauer - wirtschaftliche Restnutzungsdauer zum Stichtag November 2015: 40 Jahre - entsprechend Zustand nach unterstellter komplexer Sanierung/Modernisierung - Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. - In Anlehnung an die Normalherstellungskosten 2010 (NHK-2010) beträgt die Gesamtnutzungsdauer für die Art des Bewertungsobjektes 80 Jahre. Im Hinblick auf das Baujahr und die unterstellte Sanierung/Modernisierung und den Zustand nach Sanierung/Modernisierung beträgt die verlängerte Restnutzungsdauer zum Bewertungsstichtag 40 Jahre. Liegenschaftszinssatz - Der Liegenschaftszinssatz ist laut ImmoWertV der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften durchschnittlich und marktüblich verzinst wird. Er wird in der Regel auf Grundlage von Auswertungen der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt. - In der Bewertungsliteratur werden Regelliegenschaftszinssätze angegeben, die, sofern keine öffentlichen Erhebungen der Gutachterausschüsse vorliegen, hilfsweise herangezogen werden können.
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 29 Tabelle der Regelliegenschaftszinssätze nach Nr. 3.5.5 sowie Anl. 4 Wert-R-76/96 Mietwohngrundstücke Gemischt genutzte Grundstücke a) mit weniger als 50 v. H. gewerblichem Mietanteil b) mit mehr als 50 v. H. gewerblichen Mietanteil Geschäftsgrundstücke a) außerhalb Citylagen (Wert-R-96) b) Citylagen in Kleinstädten (Wert-R-96) c) Citylagen in Mittelstädten (Wert-R-96) d) Citylagen in Großstädten (Wert-R-96) 5,0 v.h. 5,5 v. H. 6,0 v. H. 6,5 v. H. 6,5 v. H. 7,0 v. H. 7,5 v. H. 8,0 v. H. - Der Gutachterausschuss des Landkreises Havelland hat bislang keine Auswertungen zu Liegenschaftszinssätzen von Wohn- und Geschäftshäusern veröffentlicht. Insofern wurden hier die Liegenschaftszinssätze der nahe gelegenen Stadt Brandenburg an der Havel herangezogen. - Diese stellen sich laut Grundstücksmarktbericht 2014 wie folgt dar:
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 30 Empfehlungen für anzuwendende Liegenschaftszinssätze und Liegenschaftszinssätze ( Kapitalisierungszinssätze ) nach Anl. 3 BelWertV: Vorschlag für anzuwendende Liegenschaftszinssätze Grundstücksart Wohngrundstücke in ländlichen Gemeinden Liegenschaftszinssätze in den übrigen Gemeinden nach BelWertV (Beleihungswert) Einfamilienhausgrundstücke 2,5 bis 3,5 % 2,0 bis 3,0 % - Zweifamilienhausgrundstücke 3,5 bis 4,0 % 3,5 % - Mietwohngrundstücke 4,5 bis 6,0 % 4,0 bis 5,0 % 5,0 bis 8,0 % Eigentumswohnungen - 3,5 % - gemischt genutzte Grundstücke gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil der Jahresnettokaltmiete bis zu 50 % gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil der Jahresnettokaltmiete über 50 % gewerbliche Grundstücke 5,0 % 4,5 % - 5,5 % 5,0 % - Büro- und Geschäftshäuser 6,0 bis 7,0 % 6,0 bis 7,5 % Gewerbeparks 6,0 bis 8,0 % - Verbrauchermärkte und Einkaufszentren 6,5 bis 8,5 % 6,5 bis 9,0 % Selbstbedienungs- und Fachmärkte 6,5 bis 7,5 % 6,5 bis 8,5 % Warenhäuser 6,5 bis 7,5 % 6,5 bis 8,0 % Hotels und Gaststätten 6,5 bis 8,5 % 6,5 bis 8,5 % Freizeiteinrichtungen, Sportanlagen (Tennishallen, Multiplexkinos) Sozialimmobilen (z. B. Kliniken und Altenpflegeheime, Reha-Einrichtungen) 6,5 bis 8,5 % 6,5 bis 8,5 % 6,5 bis 8,5 % 6,5 bis 8,5 % Parkhäuser, Sammelgaragen 6,0 bis 9,0 % 6,5 bis 9,0 % Tankstellen 7,0 bis 8,5 % 6,5 bis 8,5 % landwirtschaftlich genutzte Objekte 6,5 bis 8,5 % 6,5 bis 8,5 % Logistikimmobilien 6,5 bis 8,5 % - Lagerhallen (Speditionsbetriebe) 6,0 bis 8,0 % 6,5 bis 9,0 % Fabrikhallen 6,0 bis 8,0 % - Fabriken und ähnliche speziellere Produktionsstätten 7,5 bis 9,0 % 7,0 bis 9,0 %
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 31 - Weiterhin ist zu berücksichtigen: - Der Liegenschaftszinssatz ist zu vermindern, wenn die Lage des Objektes besonders gut ist und seine Nutzung ein besonders geringes wirtschaftliches Risiko aufweist; umgekehrt ist der Liegenschaftszinssatz zu erhöhen, wenn das Objekt in besonders schlechter Lage gelegen ist und ein erhöhtes wirtschaftliches Risiko aufweist. - Aus den vorstehenden Werten abgeleitet, wird für das Bewertungsobjekt als Wohn- und Geschäftsobjekt ein Liegenschaftszinssatz von 6,0 % als angemessen eingeschätzt - unter Berücksichtigung der Lage in Rathenow und des baulichen Gesamtzustandes nach Sanierung/Modernisierung. - Aus dem Liegenschaftszinssatz (i.) von 6,0 % und der Restnutzungsdauer (n) von 40 Jahren ergibt sich ein Rentenbarwertfaktor (R) von 15,05. 10.4 Vergleichsmieten / erzielbare Nettokaltmieten Gewerbe - Laut dem aktuellen Gewerbemietenspiegel der IHK-Potsdam (Stand 2013) stellt sich der Mietmarkt im Bereich Havelland wie folgt dar:
X X X Gutachten vom 27.11.2015 Seite 32 - Ausgehend von den vorstehenden Veröffentlichungen und dem ortsüblichen Mietniveau der Umgebung werden für das Bewertungsobjekt, unter Berücksichtigung von Art, Lage, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung nach Sanierung/Modernisierung, folgende Nettokaltmieten als angemessen und erzielbar eingeschätzt: unter Beachtung der Lage und des Ausstattungsstandards nach Sanierung/Modernisierung orientiert an vergleichbaren Objekten sowie an den vorstehenden Veröffentlichungen Verkaufsfläche Ø 5,75 /m² Wohnen - Ein Mietspiegel oder sonstige Veröffentlichungen zu Mietpreisen existieren für die Stadt Rathenow nicht. Insofern wird hilfsweise der Mietspiegel der nahe gelegenen Stadt Brandenburg an der Havel herangezogen. - Laut letztem veröffentlichten allgemeingültigen Mietspiegel der Stadt Brandenburg an der Havel (Stand 2010) stellt sich das ortsübliche Mietniveau für den Teilmarkt des Geschosswohnungsbaus wie folgt dar: Zustand des Gebäudes NORMAL (unsaniert oder teilweise saniert) Ausstattung der Wohnung einfach mittel gut Wohnungsgröße unter 40 m² 40 m² bis 80 m² über 80 m² Nettokaltmiete in /m² Mittelwert Nettokaltmiete in /m² Mittelwert Nettokaltmiete in /m² Mittelwert min max min max min max 3,37 3,33 2,81 2,00-4,00 2,11-4,80 2,81-2,81 3,73 3,68 3,54 3,00-6,05 2,42-5,32 2,59-5,11 3,90 3,85 3,82 3,83-4,13 3,00-4,75 3,00-5,52 GUT (Neubau oder komplett saniert) einfach mittel gut 4,84 4,77 4,50 3,69-7,63 2,50-8,00 3,10-8,50 6,12 5,22 5,23 4,86-7,22 3,82-7,62 3,04-8,44
Gutachten vom 27.11.2015 Seite 33 - Der aktuelle Mietspiegel der Stadt Brandenburg an der Havel (2014) nimmt abweichend vom vorstehenden Vorgänger eine lagemäßige Einteilung der Stadt in nachfolgende Quartiere vor. - Als am besten mit der Lage des Bewertungsobjektes vergleichbar ist das Quartier 2 (Ortslage Klingenberg/Walzwerksiedlung, Wilhelmsdorfer Vorstadt) anzusehen. Der für diese Ortsteile maßgebliche Mietspiegel stellt sich wie folgt dar: