CBRE MarketView Hotelmarkt Deutschland www.cbre.de / www.cbrehotels.com 2011 im Vergleich zu 2009 2010 Transaktionsvolumen Spitzenrendite Hotel ADR Zimmerauslastung RevPAR, STR Global 2011 aus Expertensicht Olivia Kaussen, Head of CBRE Hotels Germany & CEE: Deutschland ist nach wie vor einer der wichtigsten Hotelinvestmentmärkte in Europa. Ohne die Marktturbulenzen infolge der Euro- Schuldenkrise und die im zweiten Halbjahr einsetzenden Schwierigkeiten auf dem Bankensektor hätten wir ein noch deutlich höheres Transaktionsvolumen verzeichnet Die Nachfrage konzentrierte sich 2011 auf Core Objekte in Toplagen, wobei wir mehrere großvolumige Veräußerungen von First Class Hotels verzeichnet haben. Der Anlagefokus konzentrierte sich dabei vor allem auf Frankfurt am Main und Berlin. Wir gehen für 2012 aufgrund der Attraktivität des deutschen Marktes trotz der anhaltenden Turbulenzen von einem stabilen Transaktionsvolumen aus. 2011 ÜBERBLICK Gesamtwirtschaftliche Aspekte Nach aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamts ist die deutsche Wirtschaft zum Jahresende 2011 wie erwartet zum ersten Mal seit fast drei Jahren geschrumpft. Insbesondere die Unsicherheiten infolge der europäischen Schuldenkrise und der weltweite Konjunkturabschwung bescherten der Wirtschaft einen kleinen Dämpfer. Insgesamt ging das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im 4. Quartal 2011 preis-, saison- und kalenderbereinigt im Vergleich zum Vorquartal um 0,2 % zurück. Für das gesamte Jahr 2011 ergibt sich jedoch ein Wirtschaftswachstum von 3,0 % und demonstriert somit die Stärke der hiesigen Wirtschaft auch in turbulenten Zeiten. Insgesamt wurde die Wirtschaftsleistung im Schlussviertel 2011 von 41,6 Mio. Erwerbstätigen erbracht, mithin 560.000 Personen oder 1,4 % mehr als im Jahr zuvor und ein Beleg für die weiterhin sehr robuste Verfassung des deutschen Arbeitsmarktes, der mit den besten Ergebnissen seit der Wiedervereinigung aufhorchen lässt. Entsprechend nimmt der Optimismus bezüglich einer raschen Erholung der deutschen Wirtschaft weiter zu, wie sich aus den jüngsten Befragungsergebnissen zu den Konjunkturerwartungen ablesen lässt: Der ZEW-Indikator legte im Februar 2012 deutlich zu und ist erstmals seit Mai 2011 wieder im positiven Bereich, der ifo-geschäftsklimaindex hellte sich zuletzt zum vierten Mal in Folge auf und auch das recht optimistische GfK-Konsumklima signalisiert, dass sich die aktuelle Konjunkturdelle in Deutschland aus Sicht der Marktakteure nicht verfestigen dürfte. Gemäß der Konsensus-Prognose wird für 2012 mit einem BIP-Wachstum von 0,6 % gerechnet, wobei die Inlandsnachfrage dank sehr guter Arbeitsmarktbedingungen und tendenziell weiter rückläufigen Arbeitslosenzahlen die konjunkturellen Erholungen stützen wird. Die äußerst robusten Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft spiegeln sich entsprechend auch im Gastgewerbe wider: Im Gesamtjahr 2011 verzeichnete die Beherbergungsbranche ein Umsatzwachstum von real 2,4 % gegenüber dem Vorjahr und ein Plus bei den Übernachtungszahlen von 3,6 % auf über 394 Mio. Übernachtungen. Hotelinvestmentmarkt Aufgrund der regen Investitionsdynamik vor allem im ersten Halbjahr kann für 2011 eine positive Bilanz für den deutschen Hotelinvestmentmarkt gezogen werden. Im Vergleich zum Vorjahr konnte eine Steigerung von 24 % auf ein Transaktionsvolumen von 1,1 Mrd. erreicht werden. Entsprechend erhöhte sich auch bei den institutionellen Investmentprodukten (jeweils größer 10 Mio. ) der Investmentumsatz um knapp 19 % auf rund 950 Mio.. Am Investmentumsatz bei gewerblich genutzten Immobilien in Deutschland im Jahr 2011 von 22,6 Mrd. hatte der Hotelinvestmentumsatz wie im Vorjahr einen Anteil von knapp 5 %. Vor allem ausländische Investoren waren aktiv und für rund 60 % des Investmentvolumens verantwortlich. Nachdem 2010 Paketverkäufe einen Anteil am Gesamtvolumen von knapp 50 % hatten, dominierten 2011 Einzeltransaktionen mit 83 %. Wichtigste Käufergruppe waren erstmalig Privatinvestoren, die sich für rund die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich zeigten. Aktuell liegen die Nettorenditen bei Hotels mit Pachtverträgen bei 6,00 % bis 7,50 %, je nach Lage und Qualität der Immobilie, Bonität des Pächters und Ausgestaltung des Pachtvertrags. Hotelmarktkennzahlen 2010 2011 Jahresvergleich Transaktionsvolumen, in Mio. 886,10 1.102,70 + 24,4 % Spitzenrendite Hotel, in % 6,25 6,00 0,25 %-Pkt. ADR, in 90,79 92,04 + 1,4 % Zimmerauslastung, in % 63,30 65,10 + 2,8 % RevPAR, in 57,50 59,89 + 4,2 %, STR Global
2011 MarketView Hotelmarkt Deutschland Deutschland Tourismus 2011 Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Tourismusbranche in Deutschland sowie der dadurch geleistete Beitrag zum Erfolg des Wirtschaftsstandorts ist hoch. Zu diesem Schluss kommt die kürzlich veröffentlichte Studie Wirtschaftsfaktor Tourismus, in Auftrag des Bundesverbands der Deutschen Tourismuswirtschaft, nach der im Jahr 2010 rund 2,9 Mio. Personen, respektive 7 % aller Erwerbstätigen in Deutschland, in der Tourismusindustrie beschäftigt waren. Insgesamt gingen 4,4 % an der deutschen Bruttowertschöpfung, was umgerechnet knapp 100 Mrd. entsprach, auf Einnahmen aus dem Tourismus zurück. Nach dem Rekordjahr 2010, in dem die Zahl der Übernachtungen in Deutschland mit rund 380,3 Mio. (Beherbergungsbetriebe mit mehr als 9 Betten) einen historischen Höchststand erreicht hatte, konnte sich die positive Entwicklung im Beherbergungsgewerbe trotz der angespannten wirtschaftlichen Lage auch im vergangenen Jahr weiter fortsetzen. Nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes verzeichnete die Zahl der Übernachtungen in deutschen Beherbergungsbetrieben gegenüber 2010 einen Anstieg von rund 3,6 % auf 394,1 Mio. Darunter konnten Gäste aus dem Inland im Vergleich zum Vorjahr rund 3 % mehr Übernachtungen verbuchen, bei Gästen aus dem Ausland lag die Steigerung bei 6 %. Zwar wächst die Übernachtungszahl bei internationalen Gästen in den letzten Jahren deutlich schneller, dennoch entfielen 2011 anteilige knapp 90 % auf Personen aus dem eigenen Land. Somit bestätigte sich einerseits der wachsende internationale Stellenwert Deutschlands als beliebte Reisedestination, andererseits aber auch die Tatsache, dass der Schwerpunkt im Beherbergungssegment nach wie vor auf Inlandsreisen liegt. Im deutschlandweiten Städtevergleich markierte Berlin mit einem neuen erzielten Jahresrekord von 22,4 Mio. Übernachtungen mit Abstand den Topwert. Es folgte (11,7 Mio.) vor (9,5 Mio.) und Frankfurt (6,4 Mio.). Ein Beleg für den dynamischen deutschen Reisemarkt im vergangenen Jahr war auch das gegenüber 2010 um rund 4 % gestiegene Passagiervolumen an den deutschen Verkehrsflughäfen. Mit insgesamt rund 199 Mio. Fluggästen (inkl. Transitverkehr) wurden knapp 8 Mio. mehr Passagiere gezählt als noch im Vorjahr. Dies war in erster Linie auf einen deutlichen Anstieg bei den innereuropäischen Flügen von 8 % zurückzuführen. Bei Inlandsflügen erhöhte sich die Zahl um 2 %, während bei internationalen Flügen ein geringer Rückgang zum Vorjahr von 0,4 % zu verzeichnen war. Analog zu der zum Jahresende 2011 hin schwächeren Konjunktur in Deutschland gaben auch die Wachstumsraten der Flugpassagierzahlen im zunehmenden Jahresverlauf leicht nach. Im Vergleich der Passagiervolumina an den größten deutschen Verkehrsflughäfen wurde 2011 mit 56,3 Mio. die mit Abstand höchste Zahl an Fluggästen in Frankfurt am Main registriert. Dahinter lag der Flughafen mit 37,6 Mio. Passagieren vor den beiden Berliner Airports Schönefeld und Tegel mit zusammen 24,0 Mio. Passagieren. Seite 2 Übernachtungen in deutschen Beherbergungsbetrieben 2011 in 1.000 400.000 300.000 200.000 100.000 Berlin Frankfurt/Main Köln Düsseldorf Stuttgart Dresden* Nürnberg Hannover* Frankfurt/Main Berlin gesamt Düsseldorf Köln/Bonn Stuttgart Hannover Nürnberg Frankfurt Hahn 0 Quelle: Statistisches Bundesamt Übernachtungen in deutschen Beherbergungsbetrieben Top 10 2011 *Jan.-Nov. 2011 6.400 5.000 3.800 2.900 2.800 2.500 2.000 5,3 3,9 2,8 9,6 9,5 13,5 9.500 24,0 20,3 11.700 0 10 20 30 40 50 60 in Mio. 37,6 22.400 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 Quelle: Statistisches Bundesamt in 1.000 Passagiervolumen an deutschen Flughäfen Top 10 2011 Quelle: ADV 48.200 53.000 54.800 56.500 54.800 60.300 63.800 295.700 298.200 307.000 313.000 313.900 320.000 330.300 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 ständiger Wohnsitz innerhalb Deutschlands ständiger Wohnsitz außerhalb Deutschlands 56,3
RevPAR Top 5 Deutschland im Jahresvergleich Berlin Düsseldorf Frankfurt/ Main Quelle: STR Global Berlin Düsseldorf Frankfurt/ Main 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 in RevPAR Top 5 Deutschland Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr (5) 0 5 10 15 20 25 30 35 Quelle: STR Global in % 2010 2011 ADR Top 5 Deutschland im Jahresvergleich in 120 100 80 60 Quelle: STR Global 2009 2010 2011 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Berlin Düsseldorf Frankfurt/Main Hotelmarktentwicklung Laut dem Statistischen Bundesamt haben Hotels, Gasthöfe und Pensionen in Deutschland ihre Umsätze 2011 um nominal 3,8 % (real 2,4 %) gesteigert. Trotz europaweiter Abschwächung der Wirtschaft vor allem im zweiten Halbjahr 2011 konnte die deutsche Hotellerie gemäß STR Global den Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) um ca. 4 % (2010: +19 %) steigern. Im vergangenen Jahr wurden wieder vergleichbare Ergebnisse wie 2008 erzielt und damit die starken Verluste des Krisenjahres 2009 wettgemacht. Dies ist beachtlich, da das für manche Städte so wichtige Messegeschäft im Jahr 2011 eher schwach blieb. Nachdem die Hotellerie 2009 starke Einbrüche im RevPAR verbuchen musste, realisierten 2010 alle Märkte eine rasche Erholung im Hinblick auf Auslastung und Netto-Zimmerdurchschnittsrate(ADR).DerpositiveTrendhatsichimJahr2011fortgesetzt, wenn auch gemäßigter. Im europäischen Vergleich lag mit einem RevPAR von 83,63 über dem Durchschnitt, während die Ergebnisse von (75,69 ) und Frankfurt am Main (77,08 ) unter dem europäischen Mittelwert von 81,60 lagen. Düsseldorf (66,85 ) und Berlin (59,67 ) hingegen sind im europäischen Städtevergleich deutlich abgeschlagen. Berlin verfügt landesweit über das größte Hotelangebot und zählte 2011 über 18,8 Mio. Übernachtungen in Hotelbetrieben (über 22,4 Mio. in Beherbergungsbetrieben). Dies entsprach einem Plus gegenüber dem Vorjahr von 9 % (7,5 %). Die Zahl ausländischer Gäste stieg um 9,2 % (8,7 %). Trotzdem bildete Berlin aufgrund des hohen Angebots unter den Top 5-Städten 2011 immer noch das Schlusslicht: Beim RevPAR wurde laut STR Global als einzige der fünf Städte ein leichter Rückgang um 1,1 % auf 59,67 verzeichnet. Die durchschnittliche Auslastung lag bei 69,5 % (+0,62 %-Punkte), die ADR bei 85,84 (-2 %). In Berlin gibt es ca. 100.000 Hotelbetten, verteilt auf 613 Betriebe. Zu den bedeutendsten Neueröffnungen 2011 gehörten das Eurostars Hotel (211 Zimmer) und das Motel One Hauptbahnhof (514 Zimmer). Derzeit sind ca. 7.700 weitere Zimmer projektiert, die Hälfte davon ist bereits im Bau. Düsseldorf verzeichnete dagegen einen Zuwachs im RevPAR von 6 % auf 66,85. Diese Entwicklung beruhte sowohl auf einem Anstieg der Hotelauslastung von 1,5 %-Punktenauf61,93%,alsauchaufderErhöhungder ADR von 104,38 auf 107,95 (+3,4 %) - der größte Anstieg unter den Top 5-Städten. Generell ist der Düsseldorfer Hotelmarkt eng an den Messekalender gebunden: 2011 war ein wichtiges Messejahr mit über 38 Messen und Veranstaltungen, über 28.000 Ausstellern und mehr als 1,4 Mio. Besuchern. Die größten Messen waren die boot (252.000 Besucher), EuroShop (106.000 Besucher), Interpack (165.000 Besucher), Caravan Salon (179.000 Besucher) und die MEDICA (130.000 Besucher). Des Weiteren zeichnete sich das letzte Jahr durch außergewöhnliche Ereignisse wie die Ausrichtung des Eurovision Song Contest und des FIS Skilanglauf Weltcup aus. Seite 3 2011 MarketView Hotelmarkt Deutschland
2011 MarketView Hotelmarkt Deutschland Trotz des positiven Trends war der RevPAR mit 66,85 2011 niedriger als im Vorkrisenjahr 2008 (67,97 ), in dem die weltweit größte Messe für Druck und Papier DRUPA stattfand. Das Radisson Blu Scandinavia Hotel wurde im letzten Jahr komplett bei laufendem Hotelbetrieb renoviert. Bedeutende Neueröffnungen fanden hingegen nicht statt. Rund 680 Zimmer befinden sich noch in der Pipeline, davon sind 584 Zimmer bereits im Bau. Im zurückliegenden Jahr konnte die Stadt trotz geringem Wachstum ihren Spitzenplatz bezüglich des RevPAR mit 83,63 halten. Im Vergleich zu den anderen Schlüsselmärkten fiel das RevPAR-Wachstum in eher schwach aus. Verständlich ist dies vor dem Hintergrund der enormen Steigerungen im Vorjahr (RevPAR: +31,2 %). Trotz einem Rückgang in der Durchschnittsrate von -0,9 % auf 114,17 erhöhte sich der RevPAR um 0,4 % dank dem Auslastungsanstieg von 1 %-Punkt auf 73,3 %. Obwohl große internationale Messen ausblieben trug das Messegeschäft mit ca. 10 % aller Übernachtungen zum Gesamtvolumen bei. Von den Hoteleröffnungen im Laufe des Jahres 2011 sind vor allem die beiden Motel One Häuser (Deutsches Museum, 469 Zimmer und Garching, 170 Zimmer) und das 4-Sterne-Superior Hotel Leonardo Royal mit 424 Zimmern zu nennen, die in der ersten Jahreshälfte neu auf den Markt kamen. In der zweiten Jahreshälfte eröffneten unter anderem das Marriott Courtyard (225 Zimmer) und Residence Inn by Marriott (122 Zimmer) am Ostbahnhof. Weitere ca. 2.000 Zimmer befinden sich in der Pipeline, davon sind 1.226 Zimmer noch in der Planung. Frankfurt ist als internationaler Finanzplatz vorwiegend auf Geschäftsreisende fokussiert. Dies spiegelt sich in einer relativ geringen Auslastung aufgrund schwacher Belegung an den Wochenenden und während der Ferienzeiten wider. Nichtsdestotrotz verzeichnete Frankfurt 2011 eine etwas höhere Auslastung als im Vorjahr in Höhe von 66,2 % (+0,8 % Punkte). Die ADR erreichte ein Niveau von 116,37, was einer Steigerung von 2,9 % gegenüber 2010 entsprach und die höchste Zimmerrate unter den Top 5-Städten darstellte. Frankfurt erzielte einen guten RevPAR in Höhe von 77,08. Neben der gesamtwirtschaftlichen Erholung profitierte die Mainmetropole von einem erfolgreichen Messejahr. Das Messegeschäft macht in Frankfurt einen Anteil von ca. 17 % am gesamten Übernachtungsvolumen aus. Zudem konnte der Frankfurter Flughafen im vergangenen Jahr erneut einen Passagieranstieg von rund 6 % gegenüber 2010 verzeichnen. 2011 kamen rund 1.500 neue Zimmer zum Frankfurter Hotelmarkt hinzu. Im September 2011 eröffnete das 5- Sterne Jumeirah Hotel Frankfurt mit 219 Zimmern in der City. Zudem gingen das Hilton Hotel Frankfurt Airport sowie das Garden Inn by Hilton (zusammen 583 Zimmer) Ende 2011 im THE SQUAIRE in Betrieb. Weitere Hotels mit ca. 1.600 Zimmern sind projektiert, davon befinden sich fast 1.000 Zimmer bereits im Bau. Seite 4 Zimmerauslastung Top 5 Deutschland im Jahresvergleich in % 80 70 60 50 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Berlin Düsseldorf Frankfurt/Main Quelle: STR Global Hotel-Fertigstellungspipeline (2012-2015) Top 5 Deutschland Anzahl Zimmer 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Berlin Düsseldorf Frankfurt/Main Zimmer im Bau Zimmer in Planung Motel One Deutsches Museum Copyright Motel One GmbH 25 hours HafenCity Copyright 25hours Hotel Company Hafencity GmbH
Transaktionsvolumen 2011 nach Nutzungsarten 5% 36% 5% 4% 3% Einzelhandel* Transaktionsvolumen 2011: 22,6 Mrd. 47% Büro Entwicklungsgrundstück Hotel Lager/Logistik/ Produktion sonst. Nutzungen * inkl. Shopping-Center, Fachmärkte und Fachmarktzentren Hoteltransaktionsvolumen nach Käufer-/ Verkäufertypen* *Anteil am Transaktionsvolumen 2011 in % Hoteltransaktionsvolumen nach Transaktionsform Privatinvestoren Asset-/Fondsmanager Corporates Geschlossene Immobilienfonds Immobiliengesellschaften Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Versicherungen/ Pensionskassen Öffentliche Verwaltung Immobilien AGs/REITs Projektentwickler/ Bauträger Portfoliotransaktionen 17% % Verkauf % Kauf (60) (40) (20) 0 20 40 60 Einzeltransaktionen 83% verzeichnete gemäß STR Global 2011 das stärkste RevPAR-Wachstum der deutschen Top 5-Städte, angetrieben durch den im Städtevergleich größten Anstieg der Auslastungsrate um 3,0 %-Punkte auf 74,0 %. Der Ausbau der HafenCity, die verbesserte Anbindung des er Flughafens und die Eröffnung des neuen Kreuzfahrtterminals Cruise Center im Sommer 2011 haben sich positiv auf den lokalen Markt ausgewirkt. Des Weiteren profitierte von einem Nachfrageplus bei in- und ausländischen Besuchern. Etwa 80 % der Hotelnachfrage in stammt aus Deutschland. Als touristische Destination lebt sowohl von Geschäftsreisenden als auch von Freizeitgästen. Die Durchschnittsrate stieg um 2,6 % auf 102,34 an. Der RevPAR lag 2011 mit 75,69 8,4 % über dem Niveau des Vorkrisenjahres 2008 und 6,8 % über dem Vorjahresergebnis. Insgesamt sind derzeit ca. 2.165 Zimmer im Bau sowie weitere 2.000 Zimmer in der Planungsphase. Hotelinvestmentmarkt Mit der Rückkehr der internationalen Investoren belebte sich der Markt 2010 wieder und verzeichnete mit einem Umsatz von rund 890 Mio. mehr als eine Verdopplung des Investitionsvolumens gegenüber 2009. Die guten Vorjahresergebnisse konnten im Jahr 2011 noch gesteigert werden. Das Volumen stieg um 24 % auf 1,1 Mrd.. Der gewerbliche Immobilieninvestmentmarkt insgesamt verzeichnete 2011 mit einem Transaktionsvolumen von 22,6 Mrd. ein Vorjahresplus von 18 %. Der Hotelinvestmentmarkt machte damit rund 5 % des Gesamtmarktes aus. Die Belebung am Hotelinvestmentmarkt fand 2011 vor allem in der ersten Jahreshälfte statt, in der rund 580 Mio. umgesetzt wurden. Grund waren die guten Betriebsergebnisse der Hotels im Verlauf des Jahres 2010 und die Bereitschaft der Banken, Hoteltransaktionen zu finanzieren. Die Euro-Schuldenkrise, verhaltenere Zukunftsaussichten sowie die einsetzenden Schwierigkeiten im Bankensektor verhinderten größere Portfoliotransaktionen im zweiten Halbjahr. Somit gab es 2011 fast ausschließlich Einzeltransaktionen, die für 83 % des Gesamtvolumens verantwortlich waren. Aktiv waren vorrangig ausländische Privatinvestoren. Bei den beiden größten Portfoliotransaktionen standen Hotelbetreiber (Corporates) und Private Equity-Gesellschaften auf der Verkäuferseite. So verkaufte zum Beispiel NH Hoteles fünf Hotels (davon drei in Deutschland und zwei in Österreich) an einen Hotelfonds der Invesco Real Estate. MSREF (Morgan Stanley Real Estate Fund) veräußerte das InterContinental Hotel Frankfurt im Rahmen eines europäischen Portfolios an den libanesischen Investor Toufic Aboukhater. Seite 5 2011 MarketView Hotelmarkt Deutschland
2011 MarketView Hotelmarkt Deutschland Des Weiteren verkaufte Accor zwei Hotels an russische Investoren und sicherte sich die Marke Mercure über langfristige Verträge. Auffallend war im Jahr 2011 die Zurückhaltung der offenen Immobilienfondsgesellschaften am heimischen Markt. Sie traten so gut wie nicht in Erscheinung. Im Gegensatz dazu gab es einige Anbieter geschlossener Fonds auf Investorenseite. So kaufte die Deutsche Immobilien Invest das Grand Spa Resort A- Rosa Sylt und die schweizerische Acron AG erwarb das Steigenberger Hotelprojekt am neuen Berliner Großflughafen. Während im letzten Jahr zahlreiche 2- bis 3- Sterne Hotels verkauft wurden, standen in diesem Jahr die 4- und 5-Sterne Hotels klar im Fokus. Sie machten knapp 90 % des Investitionsvolumens und rund 45 % der knapp 50 verkauften Hotels aus. Aufgrund mehrerer großvolumiger Einzeltransaktionen lag das durchschnittliche Investitionsvolumen bei Hotels der Kategorie über 10 Mio. bei rund 30 Mio. pro Verkaufsfall. Dies entspricht einem Anstieg von über 30 % gegenüber dem Vorjahr. Hoteltransaktionsvolumen Top 5 Im Jahr 2011 entfiel auf die fünf größten deutschen Hotelmärkte Berlin,, Frankfurt, und Düsseldorf zusammen knapp zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens. Dabei war Frankfurt mit über 350 Mio. der aktivste Investmentmarkt. Nennenswerte Transaktionen waren zum Beispiel der Verkauf des 428 Zimmer Radisson Blu an Wenaasgruppen aus Norwegen und der Verkauf des 588 Zimmer Marriott Hotels als Teil des WestendGates an RFR Holding Deutschland GmbH. An zweiter Stelle in der Gunst der Investoren standberlinmitrund220mio.,gefolgtvon, und Düsseldorf. Eine der größten Transaktionen in Berlin war das Scandic Hotel Potsdamer Platz mit 563 Zimmern, das wiederum an die norwegische Wenaasgruppen verkauft wurde. Verkäufer war die SNS Property Investment aus Dänemark. Zudem wurde das Steigenberger Hotelprojekt am Flughafen Schönefeld außerhalb Berlins verkauft. Zu den größten Transaktionen in zählten der Verkauf des NH Hotels am Flughafen sowie des Renaissance Hotels in -Schwabing. Entwicklung der Spitzenrenditen Aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen und der Intransparenz des Marktes können die erzielten Renditen häufig nur geschätzt werden. Die anfängliche Nettospitzenrendite lag 2011 bei 6,00 % und damit leicht unterhalb der Spitzenrendite vom Vorjahr in Höhe von 6,25 %. Grund waren die gute Lage und Qualität der verkauften Objekte sowie der im Jahr 2011 deutlich werdende Run auf Core-Hotels in Toplagen. Hotels in Sekundärlagen mit variablen Pacht- oder Managementverträgen erzielten Renditen von 7,00 % bis 8,00 %. Wir gehen davon aus, dass die Renditen im weiteren Jahresverlauf 2012 auf diesem Niveau verharren werden. Die Nachfrage nach Core-Objekten wird anhaltend hoch sein. Sollten Spitzenhotels zum Verkauf kommen, könnte die Nettoanfangsrendite unter die Grenze von 6,00 % fallen. Seite 6 Verteilung des Hoteltransaktionsvolumens in Mio. ; kumuliert 400 300 200 100 0 restl. Deutschland 41% Hoteltransaktionsvolumen nach Größenklassen 4,9 5-9,9 10-19,9 20-49,9 50-99,9 100 Hoteltransaktionsvolumen nach Sterne-Kategorien 5-Sterne 40% 5% 9% 1-Stern 1% 3-Sterne 7% 2-Sterne 4% Hotel Transaktionsvolumen 2011: 1,1 Mrd. Frankfurt 32% Berlin 13% 4-Sterne 48%
Ausgewählte Hotel-Einzeltransaktionen 2011 Hotel Name Stadt / Markt Kategorie Anzahl Zimmer Steigenberger Airport Hotel Berlin BBI Verkäufer Berlin 4-Sterne 322 ECE Acron AG InterContinental Frankfurt Frankfurt 5-Sterne 770 MSREF Toufic Aboukhater Käufer Grand Spa Resort A-Rosa Sylt Sylt 5-Sterne 177 Deutsche Immobilien AG Deutsche Immobilien Invest Steigenberger Grandhotel Handelshof Leipzig 5-Sterne 177 Handelshof GmbH Privatinvestor Radisson Blu Frankfurt Frankfurt 4-Sterne 428 Franklinstraße GmbH & Co. KG Wenaasgruppen Alsterhof Berlin 4-Sterne 200 Andersen & Co. GmbH Wenaasgruppen Motel One City Süd 2-Sterne 252 Büschl Unternehmensgruppe Patrizia GewerbeInvest KAG Marriott Hotel Frankfurt Frankfurt 5-Sterne 588 Holiday Inn Express Frankfurt City Hauptbahnhof Kempinski Hotel Gravenbruch Scandic Hotel Potsdamer Platz Citadines St. Michaelis Ausgewählte Hotel-Portfoliotransaktionen 2011 Frankfurt 3-Sterne 116 Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG RFR Holding Deutschland GmbH Privatinvestor Frankfurt 5-Sterne 284 Octavian Hotel Holding Mashali Familie Berlin 4-Sterne 563 SNS Property Investment Wenaasgruppen 4-Sterne 128 GBI AG The Ascott Ltd Portfolio Name Stadt / Markt Kategorie Anzahl Zimmer Mercure Hotels NH Hotels Bad Homburg, Garmisch- Partenkirchen Frankfurt,, Verkäufer Käufer 4-Sterne 242 Accor BSHR Investments GmbH 4-Sterne 513 NH Hoteles Invesco Real Estate Seite 7 2011 MarketView Hotelmarkt Deutschland
2011 MarketView Hotelmarkt Deutschland Ausblick Nach hohen Steigerungsraten in der Belegung und der Durchschnittsrate 2010 hat sich der Hotelmarkt 2011 auf gutem Niveau stabilisiert und konnte in einigen Städten leicht zulegen. Die Ergebnisse lassen sich wieder mit denen aus dem Jahr 2008 vergleichen. Wir gehen davon aus, dass die Hotellerie 2012 je nach Markt leichte Steigerungsraten im einstelligen Bereich erzielt. Düsseldorf wird von dem guten Messejahr 2012 profitieren. Die eingeschränkte Kreditvergabe der Banken wird dazu führen, dass insbesondere eigenkapitalstarke Investoren aktiv sein werden. Für das Jahr 2012 rechnen wir mit einem Investmentvolumen auf ähnlichem Niveau wie 2011. Die durch den hohen Verschuldungsgrad vieler europäischer Länder hervorgerufenen Unsicherheiten und Marktturbulenzen werden Deutschland aus Sicht internationaler Investoren sogar relativ gesehen attraktiver erscheinen lassen. Unserer Einschätzung nach bleibt allerdings das Kreditneugeschäft für Hotelimmobilieninvestments weiterhin limitiert und wir gehen davon aus, dass die Margen angesichts der strengen Eigenkapitalanforderungen der Banken weiter hoch sein werden. Angesichts der deutschlandweit anhaltend hohen Nachfrage nach Hotels insbesondere im Core-Segment gehen wir von gleichbleibend niedrigen Spitzenrenditen von 6,00 % aus. Viele Verkäufer werden unseres Erachtens aufgrund der guten Betriebsergebnisse der beiden zurückliegenden Jahre in 2012 zum Verkauf animiert werden. Daneben gehen wir davon aus, dass zunehmend 4- bis 5-Sterne- Hotels auf den Markt kommen werden. Zudem erfreuen sich sogenannten Lifestyleund Designhotels in allen Preiskategorien weiterhin großer Beliebtheit bei Gästen und Investoren. Hotels, die im Rahmen eines Managementvertrags geführt werden, dürften auch künftig vorrangig auf dem internationalen Markt platziert werden. Deutsche institutionelle Anleger werden sich weiterhin auf verpachtete Objekte konzentrieren. DEFINITIONEN Spitzenrendite Die Spitzenrendite (Nettoanfangsrendite) zeigt das Verhältnis von den anfänglichen jährlichen Nettomieteinnahmen (Miete abzüglich nicht umlagefähige Kosten) zur Gesamtinvestitionssumme (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten = Bruttokaufpreis), ausgedrückt in Prozent, erzielbar in der jeweiligen Toplage in einem Gebäude mit erstklassiger Ausstattung, welches zu Marktkonditionen voll vermietet ist. Sie basiert sowohl auf den in einem Zeitraum getätigten Kaufvertragsabschlüssen, als auch auf der Marktübersicht der Investmentabteilungen vor Ort. RevPAR Der RevPAR ( Revenue per Available Room ) beschreibt den Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer. ADR Die ADR ( Average Daily Rate ) beschreibt die auf eine bestimmte Zeitspanne bezogene Netto-Zimmerdurchschnittsrate (Logisumsatz / Anzahl der Zimmer-Nächtigungen). Disclaimer 2012 CBRE Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden. Seite 8 Für weitere Informationen: CBRE Hotels Germany Olivia Kaussen Senior Director Head of Hotels Germany & CEE t: +49 89 24 20 60 25 e: olivia.kaussen@cbrehotels.com Adrian Flueck Senior Analyst t: +49 89 24 20 60 35 e: adrian.flueck@cbrehotels.com CBRE Research Germany Dr. Jan Linsin Senior Director Head of Research Germany t: +49 69 17 00 77 663 e: jan.linsin@cbre.com Tobias Brandt Senior Analyst t: +49 89 24 20 60 76 e: tobias.brandt@cbre.com Wir bedanken uns herzlich bei Frau Constanze Maas, Praktikantin bei CBRE Hotels, für Ihre Mithilfe bei der Erstellung dieses Reports.