Die aulast ist - eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, - die zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet - wobei diese Verpflichtung vor Eintragung der aulast nicht bestand. Die Wirkungen der aulast sind die folgenden: - eseitigung eines Genehmigungshindernisses - auch gegenüber Rechtsnachfolgern - keine zivilrechtlichen nsprüche der Parteien untereinander. eispiel: Die Grundstücke von und liegen nebeneinander. Das Grundstück von ist bereits mit einem Wohnhaus bebaut. möchte sein bisher unbebautes Grundstück mit einem Flachbungalow bebauen und zwar bis 2 Meter an die Grundstücksgrenze des heran. Nach der auordnung erlin ist dies nur dann zulässig, wenn der der Unterschreitung der bstandsfläche von drei Metern zustimmt. bittet um diese Zustimmung. ls Gegenleistung für die Zustimmung trägt folgenden Sachverhalt an heran: Er,, habe später einmal vor, im hinteren Teil des Grundstücks direkt an die Grundstücksgrenze eine Schwimmhalle zu errichten. Dies wiederum gehe nur, wenn der der Unterschreitung der bstandsfläche zustimme. Der will nun seine Zustimmung für den au des Einfamilienhauses bis 2 Meter an seine Grundstücksgrenze heran abhängig machen von der Zustimmung des zur zukünftig geplanten Errichtung der Schwimmhalle. Sowohl als auch sind daran interessiert, dass die jeweilige Zustimmung des anderen auch dann wirksam bleibt, wenn die Eigentümer wechseln, also oder die Grundstücke veräußern. Im usgangsbeispiel kann zunächst der sich gegenüber der aubehörde verpflichten zu einer aulast dergestalt, einen Neubau auf dem Grundstück des bis zwei Meter an seine Grundstücksgrenze heran zu dulden. Wenn der dann später einen auantrag stellt, holt die aubehörde die Zustimmung des nicht mehr ein, da dieser von vornherein durch die aulast die entsprechend erforderliche öffentlich-rechtliche Erklärung abgegeben hat. Wenn das Grundstück dann später an C veräußert und nunmehr seinen ungalow errichten will, muss er den C nicht mehr fragen, weil die aulastverpflichtung des automatisch auch auf den C übergeht und daher sein Grundstück belastet. Selbst wenn das Objekt des in der Zwangsversteigerung versteigert wird, ist ein Ersteher an die eingetragene aulast gebunden. Umgekehrt gilt dies auch für die aulast zu Gunsten des und zu Lasten des. Hier ist der gegenüber der aubehörde eine aulastverpflichtung eingegangen dergestalt, den Schwimmhallenbau direkt an seiner Grundstücksgrenze zu dulden. Wenn später einen auantrag auf Errichtung der Schwimmhalle stellt, wird die ehörde bei nicht mehr nachfragen, da durch die Verpflichtung der aulast die Zustimmung des nicht mehr erforderlich ist. Verkauft sein Grundstück an Z, ist dieser gleichwohl an die aulast gebunden. Folgendes sollte man sich zur aulast merken: Die aulast begründet nur eine öffentlich-rechtliche eziehung (im eispielsfall zwischen und der aubehörde bzw. zwischen und der aubehörde) Die aulast gewährt nicht zivilrechtliche nsprüche der Nachbarn untereinander (was im usgangsbeispiel auch nicht erforderlich war, da jeder nur die Genehmigung der ehörde benötigt) Die aulast beseitigt sonst bestehende öffentlichrechtliche Hindernisse (im usgangsbeispiel jeweils die bestehende bstandsflächenverpflichtung) Die aulast wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern und zwar auch in der Zwangsversteigerung Die aulast ist nur durchsetzbar durch ehördenzwang (Ordnungsverfügung) Die aulast als Rechtsinstitut nebst dem aulastenverzeichnis als Eintragung dieses Rechtsinstituts gibt es in allen undesländern mit usnahme von ayern und randenburg. In randenburg wurde das aulastenverzeichnis von 1991 bis 1994 allerdings geführt, so dass es Sinn gibt, bei einem Verkauf des Grundstücks dennoch in das alte aulastenverzeichnis zu sehen. In den undesländern, in denen es keine aulast gibt, werden die elange durch Eintragung privatrechtlicher Grunddienstbarkeiten geregelt. Damit die Parteien die Verpflichtung nicht übereinstimmend aufheben können, ist die Löschung abhängig von der Zustimmung der aubehörde. 1. Wegerecht Nach 4 I der auordnung erlin dürfen Gebäude nur errichtet werden, wenn oder I. In welchem undesländern gibt es die aulast? II. eispiel zur aulast das Grundstück an einer befahrbaren öffentlichen Straße liegt Die aulast homepage-variante.doc 1/9
das Grundstück eine befahrbare öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt hat. ei Hinterliegergrundstücken ( Hammergrundstücken ) kommt nur die zweite lternative in etracht. Das Wegerecht wird üblicherweise als Grunddienstbarkeit in bteilung II als elastung des dienenden Grundstücks bestellt. Dies ist aber eine privatrechtliche und keine öffentlich-rechtliche Sicherung, so dass die aubehörden auch darauf bestehen, dass diese Sicherung zusätzlich als aulast eingetragen wird. aulast ist daher hier die öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers des vorderen Grundstücks, den Weg an der vereinbarten Stelle zu dulden. eeinträchtigt der trotz der eingetragenen aulast und trotz der eingetragenen Grunddienstbarkeit den Weg später, indem er beispielsweise eigene Fahrzeuge dort abstellt, so dass der Eigentümer des hinteren Grundstücks sein Grundstück mit Fahrzeugen nicht mehr erreicht, kann der Eigentümer des hinteren Grundstücks zivilrechtlich nur aus der Grunddienstbarkeit und aus dem bestellten Wegerecht vorgehen, nicht aber aus der aulast. us der aulast kann wiederum nur mit ehördenzwang vorgegangen werden. uf entsprechende nzeige wird die aubehörde daher eine Ordnungsverfügung gegen den Eigentümer des vorderen Grundstücks erlassen, wenn dieser den Weg blockiert. Darüber hinaus kann der Eigentümer des hinteren Grundstücks den Eigentümer des vorderen Grundstücks zivilrechtlich vor den Zivilgerichten auf Duldung des Wegerechts in nspruch nehmen aus der eingetragenen Grunddienstbarkeit. 2. bstandsfläche Vergleiche den Einführungsfall unter I. 3. Spielplatz/Stellplatz Nach 4 der auordnung erlin muss ein zu errichtender Spielplatz oder Stellplatz für ein auvorhaben auf dem augrundstück liegen. usnahmsweise ist ein Spielplatz / Stellplatz auch auf einem anderen Stellplatz zulässig, wenn die enutzung zu Gunsten des augrundstücks öffentlichrechtlich gesichert ist. Diese öffentlich-rechtliche Sicherung kann auch durch eine aulast erfolgen. 4. Exotisches eispiel: Löschteichfall ei der Errichtung des Hahn-Meitner-Instituts war die nlage eines Löschteiches erforderlich. Das Grundstück war baulich derart ausgenutzt, dass ein Löschteich nur auf dem Nachbartisch, dass dem Golfplatz Wannsee gehört, möglich war. Dies wurde verbunden mit den elangen der Eigentümer des Golfplatzes Wannsee, die ein Wasserhindernis errichteten, wobei eine aulast zu Gunsten der Eigentümer des Hahn-Meitner-Instituts eingeräumt wurde, dieses Wasserhindernis auch als Löschteich nutzen zu können. Damit war den öffentlich-rechtlichen elangen Rechnung getragen. Maß der baulichen Nutzung Problematisch ist, ob auch das überschrittene Maß der baulichen Nutzung als öffentlich-rechtliches Genehmigungshindernis über eine aulast überwunden werden kann. eispiel uf einem sehr großen Grundstück befindet sich nur ein kleines Einfamilienhaus. Das Nachbargrundstück in der gleichen Größe soll mit einem Mehrparteienobjekt ausgenutzt werden. Nach dem Maß der baulichen Nutzung kann dieses Objekt dort nicht verwirklicht werden. Der Eigentümer kommt nun auf den Gedanken, mit einer aulast zu Lasten des Nachbargrundstücks in Vereinbarung mit dem Nachbarn auch dessen Maß der baulichen Nutzung einzurechnen wie folgt: Der Nachbar (großes Grundstück kleines Haus) verpflichtet sich, sein Maß der baulichen Nutzung nicht auszunutzen und dementsprechend keine weiteren Gebäude auf diesem Grundstück zu errichten. Nimmt man nun beide Grundstücke zusammen, wäre das Maß der baulichen Nutzung beider Grundstücks gemeinsam nicht überschritten. Es ist umstritten, ob dieser Weg zu einer augenehmigung des neu zu bebauenden Grundstücks führen kann. Immerhin wird es für zulässig gehalten, dass die aubehörde eine solche aulast als bwägungskriterium in eine Überlegung einbeziehen muss, so dass letztlich diese eschränkung des Maßes der baulichen Nutzung auf den Nachbargrundstück sogar usschlag gebend sein kann. III. Wie wird die aulast bestellt? Die aulast wird bestellt durch eine öffentlich-rechtliche Erklärung des Verpflichteten gegenüber der aubehörde. Diese Verpflichtung kann beruhen auf einem nachbarschaftlichen Gefälligkeitsverhältnis, auf Zahlung desjenigen, der hiervon begünstigt ist oder aus wechselseitigen Interessen (vgl. den Eingangsfall unter I.). IV. Verhältnis aulast- Die Dienstbarkeit sichert die privatrechtlichen elange der Eigentümer untereinander (vgl. zum Wegerecht), während die aulast eine rein öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Verpflichteten gegenüber der aubehörde ist und dementsprechend nur öffentliches Recht betrifft. Der jeweilige egünstigte hat über einen Reflex einen Nutzen hiervon, etwa, weil er bei Stellen seines auantrages auf die Zustimmung des Nachbarn für das auvorhaben verzichten kann. Die aulast homepage-variante.doc 2/9
V. Wie erfährt man von der aulast? In erlin gibt es zurzeit etwa 40.000 eingetragene aulasten. Diese aulasten sind eingetragen in einem aulastenverzeichnis, das bei den ezirksämtern, auaufsichtsamt, geführt wird. ei einem berechtigten Interesse erhält man schriftliche uskunft, aber auch kurzfristig telefonische Mitteilung. VI. Welche Regelungen empfehlen sich im Kaufvertrag? 1. lternative: Die aulast ist den Parteien bekannt. Wenn die aulast sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer bekannt ist, muss sie der Käufer als nicht Wert mindernd übernehmen. Gelöscht werden kann die aulast nicht, da zur Löschung nicht nur die Zustimmung der beiden Nachbarn erforderlich ist, sondern auch der aubehörde. 2. lternative: Eine aulast ist nicht bekannt Wenn eine aulast nicht bekannt ist, könnte man zur Sicherung die Einsicht in das aulastenverzeichnis nehmen. Notare sind oft wenig geneigt, wegen der hiermit verbundenen Haftungsrisiken neben dem Grundbuch auch das aulastenverzeichnis einzusehen. Dies können aber als Dienstleistung auch die beteiligten Makler übernehmen oder der Käufer kann vor bschluss des Kaufvertrages selbst das aulastenverzeichnis einsehen. Wenn keine Einsicht in das Register erfolgt ist, wird der Notar regelmäßig einen Risikohinweis an den Käufer aufnehmen und die Versicherung des Verkäufers, dass ihm ebenfalls von eingetragenen aulasten nichts bekannt ist. Die aulast homepage-variante.doc 3/9
aulast Was ist eine aulast? In welchen undesländern gibt es die aulast? eispiele zur aulast Voraussetzungen: - Öffentlich-rechtliche Verpflichtung - Zu Tun, Dulden, Unterlassen - Verpflichtung bestand vorher nicht Wirkungen: - eseitigung eines Genehmigungshindernisses - Gilt auch gegenüber Rechtsnachfolgern - Keine zivilrechtlichen nsprüche Die 3 Hauptfälle: - Wegerecht - bstandsfläche - Spielplatz / Stellplatz Exotisch: Löschteich -Fall Problematisch: Maß der baulichen Nutzung Wie wird die aulast bestellt? Verhältnis aulast- Dienstbarkeit? Wie erfährt man von der aulast? Welche Regelungen empfehlen sich im Kaufvertrag? aulast bekannt Übernahme durch Käufer als nicht wertmindernd aulast nicht bekannt 1. lternative: Einsicht in Verzeichnis 2. lternative: Keine Einsicht in Verzeichnis
aulast zu Gunsten aulast zu Gunsten - Öffentlich-rechtliche Verpflichtung des ggü aubehörde durch Erklärung - Zur Duldung der Verletzung der bstandsfläche - Verpflichtung bestand vor Erklärung des nicht - Öffentlich-rechtliche Verpflichtung des ggü aubehörde durch Erklärung - Zur Duldung der Verletzung der bstandsfläche - Verpflichtung bestand vor Erklärung des nicht aubehörde aulastverpflichtung aubehörde aulastverpflichtung (-) (-) (-) (-) aulast begründet nur öffentlich-rechtliche eziehung aulast gewährt nicht zivilrechtliche nsprüche der Nachbarn untereinander aulast beseitigt sonst bestehende öfftentlich-rechtliche Hindernisse aulast wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolger (auch in ZV) aulast nur durchsetzbar durch ehördenzwang (Ordnungsverfügung)
aulast 4 I auoerlin: Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn - Grundstück liegt an befahrbarer öffentlicher Straße oder - Grundstück hat befahrbare öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt Clayallee
Spielplatz / Stellplatz 4 I auoerlin: Grundsatz: Spielplatz / Stellplatz muß auf augrundstück liegen usnahme: uf anderem Grundstück zulässig, wenn enutzung zu Gunsten des augrundstücks öffentlich-rechtlich gesichert ist
Maß der baulichen Nutzung
aulast im Grundstückskaufvertrag aulast ist bekannt aulast ist nicht bekannt Übernahme Käufer als nicht wertmindernd 1. lternative: Einsicht in aulastenverzeichnis Regelung je nach Ergebnis 2. lternative: Keine Einsicht Risikohinweis Notar Versicherung des V, daß nicht bekannt