Carl Peter Blöcker Michael Pistorius Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft Erfassung, Abgrenzung und Abrechnung in Theorie und Praxis 5. Auflage
Inhaltsverzeichnis 1. Vorwort 11 2. Betriebskostenrecht im BGB 12 3. Betriebskostenverordnung 13 4. Ablauforientierte Darstellung der Betriebskostenabrechnung 16 5. Rahmenbedingungen und Bestimmungsfaktoren der wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten 17 5.1 Allgemeine rechtliche Grundlagen der Betriebskostenabrechnung 17 5.2 Rechtliche Rahmenbedingungen und Bestimmungsfaktoren der Einzelbetriebskostenarten gemäß BetrKV 20 5.2.1 Ziffer 1: Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks 20 5.2.2 Ziffer 2: Die Kosten der Wasserversorgung 21 5.2.3 Ziffer 3: Die Kosten der Entwässerung 30 5.2.4 Ziffer 7: Die Kosten des Betriebs des Personenoder Lastenaufzugs 33 5.2.5 Ziffer 8: Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung 37 5.2.6 Ziffer 9: Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 43 5.2.7 Ziffer 10: Die Kosten der Gartenpflege 46 5.2.8 Ziffer 11: Die Kosten der Beleuchtung 53 5.2.9 Ziffer 12: Die Kosten der Schornsteinreinigung 55 5.2.10 Ziffer 13: Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung 56 5.2.11 Ziffer 14: Die Kosten für den Hauswart 60 5.2.12 Ziffer 15: Die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage; b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage 70 5.2.13 Ziffer 16: Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege 72 5.2.14 Ziffer 17: Sonstige Betriebskosten 74
5.3 Rechtliche Voraussetzungen für die Betriebskostenabrechnung 80 5.4 Betriebskostenvorauszahlungen 87 5.5. Die Abrechnung der Betriebskosten 92 5.6 Maßnahmen zur Optimierung von Betriebskosten - Betriebskostenmanagement 104 5.6.1 Vertragsmanagement im Bereich Betriebskosten 105 5.6.1.1 Organisatorische Hinweise 105 5.6.1.2 Maßnahmen zur Optimierung von Bewirtschaftungskosten durch effektives Vertragsmanagement 106 5.6.1.3 Zusätzliche Anforderungen an technische Bewirtschaftungsverträge - ggf. auch an Dienstleistungsverträge 107 5.6.2 Überprüfung betriebskostenrelevanter Mengengerüste 111 5.6.3 Zusätzliche Bestimmungsfaktoren für die Kostenhöhe einzelner Betriebskostenarten 111 5.6.3.1 Grundsteuer 111 5.6.3.2 Kosten der Wasserversorgung 111 5.6.3.3 Kosten der Entwässerung 112 5.6.3.4 Kosten der Aufzugsanlagen 112 5.6.3.5 Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung 113 5.6.3.6 Kosten der Gebäudereinigung/ Ungezieferbekämpfung 115 5.6.3.7 Anlage und Pflege von Außenanlageh 116 5.6.3.8 Kosten der Beleuchtung 117 5.6.3.9 Kosten der Schornsteinreinigung 117 5.6.3.10 Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung 117 5.6.3.11 Hauswartkosten 118 5.6.3.12 Kosten für Gemeinschaftsantennenanlagen und Breitbandkabelanschluss durch die Kabelnetzbetreiber 118 5.6.3.13 Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege 118 5.6.3.14 Sonstige Betriebskosten 118
5.6.4 Begleitende Maßnahmen zur Betriebskostenminimierung 119 5.6.4.1 Überprüfung der Höhe einzelner Betriebskostenarten und ihre Entwicklung im Zeitablauf 119 5.6.4.2 Information der Mieter 119 5.7 Betriebskosten-Benchmarking 119 5.7.1 Festlegung von Betriebskosten - Strukturdaten als Grundlage für die Einleitung von Gegensteuerungsmaßnahmen 120 5.7.2 Die Geislinger Konvention" 120 5.7.3 Betriebskosteneinsparungspotenzial von strategischer Bedeutung für zukünftige Investitionsentscheidungen 121 5.7.4 Erstellung sogenannter Betriebskostenspiegel 123 5.8 Sonderfragen der Betriebskostenabrechnung 123 5.8.1 Nicht für Wohnraum anfallende Betriebskosten 123 5.8.2 Mieterwechsel 128 5.8.3 Aperiodische Betriebskosten 131 5.8.4 Von der Abrechnungsperiode abweichende Rechnungszeiträume 132 5.8.5 Umlageausfallwagnis 134 5.8.6 Leerstehende Mietwohnungen 135 5.8.7 Betriebskostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung 139 5.9 Anerkennung des Abrechnungsergebnisses 142 5.9.1 Rechtliche Bewertung 142 5.9.2 Zusätzliche Bearbeitungshinweise 144 5.9.3 Aufrechnung von Betriebskpsten-Nachforderungen.. 144 5.9.4 Betriebskosten und Mietkaütion 145 5.9.5 Rückwirkende Geltendmachung von Betriebskosten.. 146 5.10 Betriebskostenabrechnung und 35a EStG 150 6. Entwicklung strategischer Instrumente und Maßnahmen zur Verhinderung weiterer Steigerungen bzw. Reduzierung der wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten 155 6.1 Beeinflussbarkeit einzelner Betriebskostenarten und Einflussfaktoren auf der Seite der Kostenentstehung 156
6.1.1 Beeinflussbarkeit einzelner Betriebskostenarten durch kommunale Einrichtungen sowie Mieterund Vermieterseite 156 6.1.2 Kostenartenbezogene Einflussfaktoren auf die kalten Betriebskostenarten 157 6.2 Abgrenzung zu unternehmensinternen Erkenntnissen und Schlussfolgerungen 161 6.2.1 Entwicklung Operationabler Hebel 161 6.2.2 Zusammenschluss zu einem Nachfragemonopol 162 6.2.3 Offenlegung der Gebührenkalkulation kommunaler Ver- und Entsorgungsunternehmen 162 6.2.4 Ermittlung der Abschreibungssätze bzw. -betrage bei den Gebührenkalkulationen auf Basis von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten 163 6.2.5 Privatisierung öffentlicher Ver- und Entsorgungsunternehmen 164 6.3 Liberalisierung der Energiemärkte 165 6.3.1 Wesentliche rechtliche Grundlägen der Energienovelle 166 6.3.1.1 Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) 166 6.3.1.2 Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) 166 6.3.2 Gebündelter Energieeinkauf als Maßnahme zur Stärkung der Nachfrageposition 167 6.3.3 Anforderungen/Bestimmungsfaktoren im Rahmen von Vorbereitungsmaßnahmen für Vertrags-. Verhandlungen zum Bezug von Strom 169 7. Exkurs: Die Kosten für Heizung und Warmwasser 172 7.1 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen 173 7.2 Verbrauchserfassung und nutzerabhängige Verteilung nach Verbrauch 173 7.3 Aufteilung der Kosten für Raumwärme und Warmwasser nach Nutzergruppen 179 7.3.1. Ausgangssituation 179 7.3.2 Verbrauchserfassung 179
7.3.3 Verteilebene 1 180 7.3.4 Verteilebene 2 180 7.4 Ausnahmetatbestände 181 7.5 Verteilung nach Gradtagszahlen 181 7.6 Kürzungsrecht des Mieters 182 7.7 Versorgung von Wohnanlagen mit Raumwärme bzw. Raumwärme und Warmwasser auf Basis von gesondert abgeschlossenen Wärmelieferungsverträgen 183 7.8 Wärmecontracting 184 7.9 Energiemanagement 187 8. Schlussbemerkung 188 9. Anhang 189 9.1 Auszüge aus mietpreisrechtlichen Gesetzen und Verordnungen 189 9.1.1 24II. BV 189 9.1.2 27 II. BV 190 9.1.3 20 NMV 1970 : 190 9.1.4 556 BGB 191 9.1.5 556a BGB 192 9.1.6 560 BGB 192 9.1.7 Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) 193 9.2 Geislinger Konvention 197 9.3 Arbeitshilfen 205 9.4 Abkürzungsverzeichnis 218 9.5 Stichwortverzeichnis 221