Optimierung der Betriebskosten von Wohnimmobilien durch Benchmarking

Transkript

1 Optimierung der Betriebskosten von Wohnimmobilien durch Benchmarking 1

2 Agenda Entwicklung der Betriebskosten Betriebskostenbenchmarking Von der Verwaltung zum Facility Management Teilnahme am Benchmarking Praxisbeispiele Zusammenfassung und Ausblick 2

3 Entwicklung der Betriebskosten 3

4 Entwicklung der Betriebskosten Verlauf der Gesamtbetriebskosten 1,60 1,55 1,50 1,45 1,40 1,42 1,44 1,45 1,47 1,49 1,53 1,52 1,55 1,56 1,35 1,35 1,30 1,31 1,25 1, Jahr Quelle: Abgerechnete Betriebskosten ohne Aufzugskosten 4

5 Verteilung der Betriebskosten Durchschnittliche Verteilung der Betriebskosten bei Wohnimmobilien 3%1% 11% 4% 37% 2% 1% 3% 2% 7% 5% 6% 18% Heizung Grundsteuer Wasser/Abwasser Aufzug Straßenreinigung/Müll Hausreinigung Gartenpflege Strom Schornsteinreinigung Versicherung Hauswart Antenne sonst. BK 5

6 Entwicklung der Betriebskosten Die Betriebskosten steigen in einem höheren Maße als die Nettokaltmieten die Kosten der verbrauchsabhängigen Medien verhalten sich nicht proportional zum Verbrauchsverhalten (weniger Verbrauch steigende Kosten) 6

7 Betriebskosten 7

8 Betriebskosten Betriebskosten Betriebskosten Wertschöpfung NKM NKM 8

9 Ursachen der Entwicklung Steigende Medienpreise Öl, Strom Steigende kommunale Betriebskosten Betriebskosten von Kläranlagen, Müllverbrennungen aufgrund fehlender Auslastung Steigende Technisierung 9

10 Ursachen der Entwicklung Preiskampf im Dienstleistungsbereich Kosten der Gebäudereinigung Leistungen werden oftmals durch geringfügig Beschäftigte erledigt ausländische Anbieter 10

11 Betriebskostenbenchmarking 11

12 Betriebskostenbenchmarking Das Betriebskostenbenchmarking ist ein zentrales Instrument des Betriebskostenmanagements Das Benchmarking ermöglicht unternehmensinterne, lokale, regionale, überregionale und auch gebäudespezifische Vergleiche Instrument gegen steigende Betriebskosten und steigende Betriebskostenwidersprüche 12

13 Betriebskostenbenchmarking Das Benchmarking erfolgt nach der einheitlichen Struktur der Geislinger Konvention Mittelwert ist Orientierungspunkt (Benchmark) und sinnvoller als das Minimum, da dieses bei Immobilien aufgrund ihrer Heterogenität wenig aussagekräftig ist 13

14 Betriebskostenbenchmarking Ca. 40% der Betriebskosten sind die Heizkosten Bei durchschnittlichen Gesamt-BK von ca. 1,55 Euro/m² x Monat sind das 0,62 Euro/m² x Monat oder 7,44 Euro/m² x Jahr Ein Unternehmen mit Wohnungen* hat ca ,- Euro Heizkosten im Jahr. 1% Einsparung ergeben 8.928,- Euro pro Jahr * Bezogen auf durchschnittlich 60 m² Wohnfläche 14

15 Betriebskostenbenchmarking Leerstandskosten trägt der Eigentümer BK Einsprüche führen zu erheblichen Aufwendungen (Arbeitszeit der Mitarbeiter, Anwälte und Rechtsabteilungen) 15

16 Betriebskostenbenchmarking Kosten: Das Benchmarking kostet das Unternehmen ca. 800,- Euro/Jahr Einsparung: 1% bezogen auf die Gesamtbetriebs-kosten des Musterunternehmens ergeben bei durchschnittlichen 1,55 Euro/m² x Monat eine Einsparung von: Euro / Jahr 16

17 Der Prozess Erfassung Erfassen und Strukturieren der Daten Geislinger Konvention Export aus wohnungswirtschaftl. Software 17

18 Der Prozess Erfassung -> Prüfung Plausibilitätsprüfung Untypische Ausreißer Fehlende Daten Ggf. falsche Zuordnung 18

19 Der Prozess Erfassung -> Prüfung -> Planung Benchmarking Vergleich mit Datenbestand Ermittlung Ausreißer Erklärung Ausreißer Maßnahmenplanung 19

20 Der Prozess Erfassung -> Prüfung -> Planung -> Umsetzung Umsetzung der Kostensenkungsmaßnahmen Erfolgskontrolle 20

21 Benchmarking Erstellung eines Rankings über den Eigenbestand Berücksichtigung der Gewichtung der Betriebskosten Schnellanalyse der Ausreißer Festlegung der tiefer zu analysierenden Objekte Detailanalyse 21

22 Durchführung 22 Erstellung eines Rankings über den Verwaltungsbestand Grobanalyse zur Ermittlung der Ausreißer Ermittlung von Sofortmaßnahmen Analyse der Ausreißer (Objekte, Kostenarten) Detailanalyse, tiefergehende Analyse der Einzelkosten und ggf. Verbräuche

23 Durchführung: Immobench - Abweichung 23

24 Durchführung: Immobench - Bandbreite 24

25 Durchführung: Immobench - grafische Einzelanalyse 25

26 Durchführung Immobench - tabellarische Einzelanalyse 26

27 Durchführung: Immobench - Ranking 27

28 Immobench.de Auswertungen Bandbreite von Betriebskosten Abweichung vom Benchmark Darstellung der Betriebskostenhistorie Ranking pro Betriebskostenart Erstellung einer Kurzanalyse für den Eigenbestand 28

29 Von der Verwaltung zum Facility Management / Anforderungen 29

30 Von der Verwaltung zum Facility Management 30 immobench.de als Werkzeug für den Verwalter: Vorbereitung der Eigentümerversammlung Präsentation vor den Eigentümern und Beiräten Diskussionsgrundlage für Optimierungsmaßnahmen Steigerung des Servicelevels Marketinginstrument für Neuakquise und Bestandspflege

31 Von der Verwaltung zum Facility Management immobench.de als Werkzeug für den Verwalter: Instrument gegen steigende Betriebskosten und steigende Betriebskostenwidersprüche Grundlage für Optimierungsmaßnahmen 31

32 Anforderungen an den Dienstleister Internationale Auftraggeber 32 Erstellung von kontinuierlichen Reportings für die Eigentümer / Auftraggeber Reportings, z.b. in englischer Sprache Bildung von Kennzahlen Neue Anforderungen an die kaufmännische Software teilweise Einsatz von mehreren Softwaresystemen

33 Praxisbeispiele - Einsparpotenziale 33

34 Einsparpotenziale Heizkosten Gewerbeimmobilie in Leipzig, m² Heizungsart: Fernwärme Analyse mit immobench.de: Kosten- und Verbrauchssteigerung um 86 % Vermietungsstand unverändert 34

35 Einsparpotenziale Heizkosten Ursache: Wärmemengenzähler defekt Maßnahme: Austausch des Zählers Einsparung: 80 % bzw ,- EUR/a 35

36 Einsparpotenziale Müllkosten Wohnungsbestand in Frankfurt Einsatz von Abfallmanagement mit Innotec Müllkosten IST: ca ,- EUR/Jahr Einsparung: ca. 40 % bzw ,- EUR/Jahr Reduzierung des Restabfallvolumens von 82 l auf 60 l pro Haushalt und Woche 36

37 Einsparpotenziale Müllkosten 37

38 Einsparpotenziale Stromkosten Tiefgarage in Leipzig Beleuchtung im Dauerbetrieb Maßnahme: Einbau von nutzungsabhängiger Steuerung Einsparung: ca. 40 % 38

39 Einsparpotenziale Dienstleistungskosten Hausmeisterkosten in Gewerbeimmobilienbestand in Berlin IST-Zustand: Verträge teilweise ohne konkrete Definition der Leistungen Maßnahme: Neuausschreibung mit detailliertem Leistungsverzeichnis Einsparung: ca. 20 % 39

40 Erfolgskontrolle Liegenschaft Auswahl der Immobilie nach Höhe der BK Begehung Datenerfassung Ermittlung Ist-Zustand Kostenaufstellung Ist > Soll 40 Kostenanalyse Kennzahlen Ermittlung von Ausreißern Maßnahmenkatalog Durchführung Soll- / Ist Analyse Soll = Ist Welche Kosten weichen ab? Welche Maßnahmen können eingeleitet werden um die Kosten wieder auf Durchschnittswert zu bringen?

41 Zusammenfassung Ermittlung der BK Ranking/Ausreißer Analyse Einzelkosten Detailanalyse Planung Umsetzung Erfolgskontrolle Detaillierungsgrad 41

42 Referenzen (Auszug) Freiburger Stadtbau GmbH Deutsche Annington Wohnbau Lörrach Kreisbau Tübingen Simchen Immobilienmanagement Theodor Schöne Immobilien Schwassmann Hausverwaltung 42