Wohnungs- und Teileigentum - 93 BewG Begriff Bewertungsverfahren 1
Wohnungseigentum und Teileigentum 93 BewG Begriff - Sondereigentum (Oberbegriff): = Alleineigentum an best. Gebäudeteilen, nämlich Räumen, verbunden mit dem Miteigentum an gemeinschaftlichen Einrichtungen des Grundstücks Wohnungseigentum (= Rechtsbegriff) 1. Eigentumssphäre: Sondereigentum an Wohnzw. dienenden Räumen => Eigentumswohnung (= Sachbegriff) 2. Eigentumssphäre: Anteil an gemeinschaftlichem Eigentum => z.b. GruBo, Fundamente, Außenflure, Heizkeller Teileigentum 1. Eigentumssphäre: Sondereigentum an sonst. Zw. dienenden Räumen => z.b. Laden, Büroraum, Praxisräume 2. Eigentumssphäre: Anteil an gemeinschaftlichem Eigentum (s.o.) Beispiel 21,5/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts und dem Kellerraum und der Garage A, Nr. 2 des Aufteilungsplans 29/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Laden im Erdgeschoss links und dem Doppelparker B2, Nr. 1 des Aufteilungsplans 2
Wohnungs- und Teileigentum Wohnungs- und Teileigentum sind jeweils selbständige wirtschaftliche Einheiten die für sich allein zu bewerten sind. 93 (1) 1 BewG Die wirtschaftliche Einheit umfasst: das Alleineigentum an den Räumen den Miteigentumsanteil an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksteilen (z.b. GruBo) Entstehung des Wohnungsteileigentums Voraussetzungen notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung an bebautem Grundstück oder einem mit den Wohnungs- und Teileigentumen noch zu bebauenden unbebauten Grundstück Voraussetzung für Teilungserklärung ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Wohnungs- und Teileigentume Inhalt der Teilungserklärung: Aufteilungsvereinbarung, Aufteilungsplan + Eingang des Eintragungsantrags der Wohnungs- und Teileigentume beim Grundbuchamt Entstehung wirtschaftlichen Eigentums unbeachtlich: Eintragungszeitpunkt im Grundbuch 3
Beispiel Dezember 1999 notarielle Beurkundung von Wohnungs- und Teileigentum auf dem unbebauten Grundstück des A. Lt. Teilungserklärung soll ein Wohngebäude mit 4 Eigentumswohnungen errichtet werden + Abschluss v. Kaufverträgen bzgl. Wohnung 1 und 2. Je eine Wohnung wird an Käufer B und C veräußert; Übergang B, N, L auf die Käufer bei Bezugsfertigkeit; nachlässiger Notar stellt den Eintragungsantrag für die Wohnungseigentume erst im Juni 2000; wegen personeller Engpässe beim Grundbuchamt erfolgt deren Eintragung im Grundbuch erst am 02.01.2001. Bezugsfertigkeit: Januar 2002 Frage: Welche Feststellungen sind auf welchen Stichtag zu veranlassen? Wer ist jeweils Zurechnungsträger? 4
Besonderheiten zur wirtschaftlichen Einheit bei 93 BewG mehrere Eigentumswohnungen in einem Gebäude, die jeweils mit einem Miteigentumsanteil (mehrere rechtl. selbständige Wohnungseigentumsrechte) verbunden sind, bilden jeweils selbständige wirtschaftl. Einheiten TBM des 2 BewG - getrennte Veräußerbarkeit erbarkeit erfüllt dies gilt unabhägig davon, ob die Wohnungen tats. aneinandergrenzen mehrere Eigentumswohnungen in einem Gebäude, die mit nur einem Miteigentumsanteil verbunden sind, bilden 1 wirtschaftliche Einheit wenn sie unmittelbar übereinander od. nebeneinander liegend baul. und bautechnisch so miteinander verbunden sind, dass sie sich - gedanklich aus d. Gesamtbauwerk herausgelöst - als ein Raumkörper darstellen. Wenn die tats. Gegebenheiten der Verkehrsanschauung entgegenstehen, sind mehrere wirtschaftliche Einheiten zu bilden wenn keine der o.g. Verbindungen besteht. Dann muss auch die zivilrechtliche Zusammenfassung zu einem mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbundenen Sondereigentum gegenüber dem tatsächlichen Befund zurücktreten. 5
Besonderheiten zur wirtschaftlichen Einheit bei 93 BewG (2) Garagen, die wirtschaftlich zu einer Eigentumswohnung gehören, sind unabhängig von der im Einzelfall gewählten zivilrechtlichen Gestaltung in die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums einzubeziehen (BFH v. 30. 11. 84, BStBl II S. 451) Es ist unschädlich, wenn sich Garage nicht auf dem Grundstück der Eigentumswohnanlage, sondern auf einem Grundstück in der näheren Umgebung befindet. Auch ideele Miteigentumsanteile an Doppelstockgaragen sind in die wirtsch. Einh. einzubeziehen. A und B sind zu je 1/2 Eigentümer an der Doppelstockgarage 1. A ist der obere Garagenstellplatz und B der untere zugeteilt. Abstellplätze außerhalb von Sammelgaragen nie Sondereigentum! sie sind somit immer Gemeinschaftseigentum, der einzelne Abstellplatz kann jedoch per Nutzungsvereinbarung einem bestimmten Wohnungsoder Teileigentum zugeordnet werden und gehört dann zu dieser wirtsch. Einh. Auch an Reihenhausanlagen kann Wohnungs- und Teileigentum begründet werden! (Besonderheiten in der Wertermittlung nachfolgend!) 6
Beispiele - wirtschaftliche Einheit Wohnung 3 1. OG links Eigent. A Wohnung 1 EG links Eigent. B Wohnung 4 1. OG rechts Eigent. A Wohnung 2 EG rechts Eigent. C Hinweis: Es bestehen 6 Grundbuchblätter Anzahl der wirtschaftlichen Einheiten? Doppelparker 1 zu Whg 1+2 Eig. B+C zu 1/2 Doppelparker 2 zu Whg 3+4 Eigentümer A Wohnung 3 1. OG links Eigent. A Wohnung 1 EG links Eigent. B Wohnung 4 1. OG rechts Eigent. C Wohnung 2 EG mitte Eigent. A Anzahl der wirtschaftlichen Einheiten? Hausmeisterwhg im gemeinschaftl. Miteigentum;EG rechts 7
Grundstücksart bei Wohnungs-/ Teileigentum Entscheidend ist Nutzung der jeweiligen wirtsch. Einheit am Bewertungsstichtag, also des jeweiligen Wohnungs-/ Teileigentums = wirtschaftl. Einheit. Unerheblich ist Nutzung des gesamten Gebäudekomplexes Abgrenzung der Grundstücksarten wie gewohnt aber bezogen auf die WE, z.b. EFH, wenn eingetragenes WohnungsE 1 Wohnung (s.o. Wohnungsbegriff) auch noch bei einer im gemeinschaftlichen Miteigentum zusätzlich zu berücksichtigenden Wohnung des Hauspersonals (z.b. Hausmeister) Abgrenzung gewerbliche/ öffentl. Mitbenutzung entsprechend der Berücksichtigung im Normaleigentum, wenn diese Nutz. in ETW stattfindet ZFH, wenn eingetragenes WohnungsE aus zwei baulich voneinander getrennten Wohnungen besteht. z.b. Reihenhaus mit Einliegerwohnung Geschäftsgrundstück bei einem Teileigentum an Laden, Büro etc. 8
Beispiele - Grundstücksart Wohnung 3 1. OG links Eigent. A Wohnung 1 EG links Eigent. B Wohnung 4 1. OG rechts Eigent. A Wohnung 2 EG rechts Eigent. C Hinweis: Es bestehen 6 Grundbuchblätter Welche Grundstücksarten sind gegeben? Doppelparker 1 zu Whg 1+2 Eig. B+C zu 1/2 Doppelparker 2 zu Whg 3+4 Eigentümer A Wohnung 3 1. OG links Eigent. A Wohnung 1 EG links Eigent. B Wohnung 4 1. OG rechts Eigent. C Wohnung 2 EG mitte Eigent. A In Wohnung 4 befindet sich ein 12 qm großes HUK-Agenturbüro! Welche Grundstücksarten sind gegeben? Hausmeisterwhg im gemeinschaftl. Miteigentum;EG rechts 9
Bewertungsverfahren bei Wohnungs- und Teileigentum Grds. gelten Vorschriften 76-91 BewG! Wichtige Ausnahme: Wenn Wohnungs- und Teileigentum zu mehr als 8o % Wohnzwecken dient, ist es wie ein Mietwohngrundstück (= Vervielfältiger) zu bewerten 93 (2) 1 BewG Also: JRM x Faktor für Mietwohngrundstücke (= EWV) Grundstücksart: wie gewohnt EFH (Abgrenzung s.o.)! Ausnahme betrifft nur Bewertungsverfahren das Sachwertverfahren ist ausgeschlossen (Steuersparmodell für luxuriöse EFH) bei wohnlicher Nutzung v. 20-80% und unschädlicher gewerblicher Mitbenutzung: Grstksart EFH aber Bewertung wie gem. gen. Grstk bei Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken keine Besonderheiten im Bewertungsverfahren Der VV ist der Grundstücksart entsprechend zu ermitteln! 10
Ermittlung der JRM bei Wohnungs- u. Teileigentum JRM umfasst auch Entgelt für gemeinsam genutzte Grundstücksteile (z.b. GruBo, Flure, Treppen) Ermittlung richtet sich für die Wohnungseigentume grds. nach Erscheinungsbild des Gesamtkomplexes unproblematisch, wenn MSP nicht nach Grundstücksarten aufgeteilt ist nie Miete für EFH ansetzen (Ausnahme: siehe Anm. zum Reihenhaus!) bei wohnlich genutzen Gebäuden denkbar: Miete für ZFH, wenn Gebäude insgesamt aus 2 Whgen besteht Mietwohngrundstück, wenn Gebäude aus mehr als 2 Wohnungen besteht Für gewerblich genutzte Teile Ansatz der Miete für die entsprechende Nutzung (z.b. Büro, Werkstatt) Für im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Räume ist ant. Miete nach Höhe d. Miteigentumsant. beim einzelnen SoEig mit anzusetzen. 11
Besonderheiten bei Reihenhäusern Auch an Reihenhäusern/ Doppelhäusern kann Wohnungsund Teileigentum begründet werden. Grundstücksart entsprechend der Gestaltung im SoEig Reihenhaus/ Doppelhaus meist EFH (je Reihenhaus bzw. Doppelhaushälfte) Ermittlung Wohnfläche: Kürzung um 10 % ( 44 (3) Nr. 1 II. BVO), da keine gemeinsamen Treppenhäuser etc., sondern in Whg selbst auch ZFH denkbar, wenn Sondereigentum an einem Reihenhaus mit 2 Wohnungen (z.b. Haupt- und Einliegerwohnung) gemischt genutztes Grundstück, MWG, Geschäftsgrstk denkbar Ermittlung JRM entsprechend der zutreffenden Grundstücksart im SoEig Reihenhaus/ Doppelhaus (s.o.)! Bzgl. VV gilt 93 (2) S. 1 BewG wie MWG bei mehr als 80 % wohnl. Nutz., sonst nach der tats. gegebenen Grundstücksart 12
Beispiele - Mietermittlung 1 2 3 4 In DHH 1 befindet sich 1 Haupt- u. 1 abgeschlossene Einliegerwohnung. DHH 4 ist als Bürogebäude genutzt. Alle anderen DHH enthalten 1 Hauptwhg. Wohnfläche DHH 2 > 220 qm. a) Grundstücksart b) Mietansatz c) Wohnfläche (%) c) VV DHH 1 DHH 2 DHH 3 DHH 4 13
Besonderheiten beim Zuschlag wegen übergroßer Fläche Werterhöhender Umstand nach 82 (2) BewG Zuschlag, wenn Miteigentumsanteil des Wohnungs- bzw. Teileigentümers am GruBo > 5-faches seines Anteils an der gesamten bebauten Fläche! Überfläche x qm-preis 1.1.1964 dieser Maßstab gilt auch bei den Wohnungen in der Grundstücksart EFH Vorschriften für die Bewertung von MWG sind anzuwenden! nicht 1.500 qm Grenze! Bei Grundstücken mit Hochhäusern darf kein Zuschlag gemacht werden! 14
Beispiel 1 2 Grundstücksgröße 2.000 qm Beb. Fläche 250 qm qm- Preis 1.1. 64 10,-- DM Eigentümer 1: 10/100 Miteigentumsanteil + Sondereigentum an Wohnung 1 Eigentümer 2: 90/100 Miteigentumsanteil + Sondereigentum an Wohnung 2 Lösung: => 5-faches der gesamten beb. Fläche = 1.250 qm Eigent. 1: GruBo Ant. 200 qm > Ant. 5 x beb. Fläche 125 qm = Zuschlag Zuschlag: 75 qm Überfläche x 10,-- DM = 750,-- DM Eigent. 2: GruBo Ant. 1.800 qm > Ant. 5 x beb. Fläche 1.125 qm = Zuschlag Zuschlag: 675 qm Überfläche x 10,-- DM = 6.750,-- DM 15
Beispiel Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum Rechtsanwalt betreibt in seiner Eigentumswohnung seine Praxis und wohnt darin JRM für Wohnteil: DM 4.000, für Praxisteil DM 6.000. Einwohner 140.000, Baujahr 1936; Wohnfläche 70 qm, Praxisfläche 68 qm Die wirtsch. Einheit WohnungsE dient zw. 20 % und 80 % der Gesamt- JRM von 10.000 DM beruflichen Zwecken. Da aber diese Fläche weniger als 50 % der Gesamtfläche ausmacht, ist der Charakter als EFH nicht beeinträchtigt. Die Grundstücksart ist also: Einfamilienhaus. Aber: Da die JRM zwischen 20 % und 80 % (hier: 40 %) auf den als Wohnung genutzten Teil entfällt, gem. 93 (2) 2 BewG wie ein gemischt-genutztes Grundstück ( mit gewerbl. Anteil über 50 % ) zu bewerten: JRM 10.000 DM x VV 8,1 = DM 81.000 16