Meier Wertermittlungs-GmbH Am Turnplatz 8 33178 Borchen Telefon: 05292 931432 Telefax: 05292 931434 Internet: meier-wertermittlung.de Email: info@meier-wertermittlung.de Datum: 15.05.2015 Az.: M-117 Exposé E X P O S È für das mit einem Wohnhaus mit Einliegerwohnung, Stallungen, Reithalle, Schweizerwohnung und Nebengebäuden bebaute Grundstück in Das gesamte Anwesen steht unter Denkmalschutz! Der Verkaufspreis des Anwesens beträgt 980.000,00. Hierbei sind individuelle Modernisierungskosten nicht berücksichtigt.
1 Grund- und Bodenbeschreibung 1.1 Erschließung, Baugrund etc. Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Altlasten: Anmerkung: elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Telefonanschluss gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Gemäß telefonischer Auskunft vom 12.05.2015 ist das Bewertungsobjekt im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche aufgeführt. Es ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt. 1.2 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Dem Auftragnehmer liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Niederntudorf, keine wertbeeinflussende Eintragung. Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Exposé nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. 1.3 Öffentlich-rechtliche Situation 1.3.1 Baulasten und Denkmalschutz Denkmalschutz: Denkmalschutz besteht für alle Gebäude und Naturdenkmal für Teile der Außenanlagen 1.3.2 Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Festsetzungen im Bebauungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Für den Bereich des Bewertungsobjektes trifft der Bebauungsplan folgende Festsetzungen: WA = allgemeines Wohngebiet; II = 2 Vollgeschosse (max.) Seite 2 von 18
1.3.3 Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auftragsgemäß auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung, dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht geprüft. Offensichtlich erkennbare Widersprüche wurden jedoch nicht festgestellt. 1.4 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) abgabenrechtlicher Zustand: Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenfrei. 2 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 2.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; die Funktionsfähigkeit wird unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d. h. offensichtlich erkennbar waren. Hier sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Wert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Seite 3 von 18
2.2 Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung 2.2.1 Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Baujahr: 1684 Modernisierung: 1799, 1985, 2005 Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung; zweigeschossig; teilunterkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss; freistehend Energieeffizienz: Außenansicht: Energieausweis liegt nicht vor insgesamt Holzfachwerk mit Ausfachung 2.2.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Teilunterkellerung Erdgeschoss: Länge Breite Fläche WF Teilunterkellerung 7,00 14,00 EG Gäste WC (1) 2,50 2,50 6,25 EG Flur 1,20 2,60 3,12 EG Flur 4,20 2,60 10,92 EG Deele / Wohnen 15,00 4,90 73,50 EG Büro 3,00 5,00 15,00 EG Gäste WC (2) 1,15 2,80 3,22 EG Küche 5,00 7,30 36,50 EG Vorratsraum 2,00 5,20 10,40 EG Eingang vom Hof 2,40 5,20 12,48 EG Eingang vom Hof 4,70 4,70 22,09 EG Schlafzimmer 8,10 4,70 38,07 EG Zwischenflur 4,40 1,90 8,36 EG Bad 4,50 3,00 13,50 EG Waschküche 6,30 3,00 18,90 EG Flur zur Einliegerwohnung 0,90 1,00 0,90 Summe EG 273,21 1. Obergeschoss: Länge Breite Fläche WF OG Schmökerzimmer 2,70 8,60 23,22 OG Bad, Gäste 2,70 2,60 7,02 OG Gästezimmer 3,30 2,70 8,91 OG Räucherzimmer 3,20 3,40 10,88 OG Bad blau 2,20 3,70 8,14 OG Gästezimmer 3,00 5,20 15,60 OG Abstellraum 3,80 2,00 7,60 Dachgeschoss 28,00 14,00 Summe 81,37 Seite 4 von 18
Einliegerwohnung: Länge Breite Fläche WF Empore 4,70 7,70 36,19 Schlafzimmer 4,70 4,60 21,62 Ankleide 2,90 4,60 13,34 Bad 5,00 4,30 21,50 Wohnzimmer 5,30 7,20 38,16 Küche 4,20 5,20 21,84 Abstellraum 4,80 0,90 4,32 Summe Einliegerwohnung 156,97 2.2.3 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Fachwerk (Eiche) Fundamente: Keller: Umfassungswände: Geschossdecken: Treppen: Bruchstein Bruchsteinmauerwerk Holzfachwerk mit Ausmauerung Holzbalken, Gewölbedecke aus Ziegelstein Geschosstreppe: sehr repräsentativ, sehr gepflegt; Geschosstreppe: Holzkonstruktion (Eiche) mit Stufen aus Holz (Eiche); künstlerisch gestaltetes Geländer (geschnitzt) Hauseingang(sbereich): Dach: Eingangstür aus Holz, mit Lichtausschnitt, Hauseingang gepflegt Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten, Fachwerkbinder Dachform: Sattel- oder Giebeldach Dacheindeckung: Dachziegel (Ton) 2.2.4 Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz; Wasserleitungen aus Kupferrohr Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Heizung: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz hochwertige Ausstattung; gute Beleuchtungskörper, bessere Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Telefonanschluss, Starkstromanschluss Zentralheizung als Pumpenheizung, mit flüssigen Brennstoffen (Öl), Baujahr 1985; Betontank im Erdreich, Tankgröße ca. 10.000 Seite 5 von 18
Liter, Baujahr 1985 Lüftung: Warmwasserversorgung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) überwiegend zentral über Heizung 2.2.5 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: Eingangsüberdachung, Balkon Besonnung und Belichtung: Bauschäden und Baumängel: wirtschaftliche Wertminderungen: Allgemeinbeurteilung: gut keine wesentlichen erkennbar keine Der bauliche Zustand ist gut. 2.3 Pferdestall mit Sattelkammer, Schafstall 2.3.1 Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Baujahr: 1911 Modernisierung: 1985 Pferdestall mit Sattelkammer, Schafstall; eingeschossig; teilunterkellert; ausgebautes Dachgeschoss; freistehend Außenansicht: insgesamt Holzfachwerk mit Ausfachung 2.3.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Länge Breite Fläche WF Kellergeschoss: Teilunterkellerung 5,00 10,60 0,00 Erdgeschoss: Pferdestall 26,00 10,60 248,04 Dachgeschoss: Empore / DG 26,00 8,00 208,00 2.3.3 Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Fachwerk (Eiche) Keller: Bruchsteinmauerwerk Seite 6 von 18
Umfassungswände: Geschossdecken: Dach: Holzfachwerk mit Ausmauerung Holzbalken Dachkonstruktion: Holzdach mit Aufbauten, Pfetten aus Holz Dachform: Sattel- oder Giebeldach Dacheindeckung: Dachziegel (Ton) 2.3.4 Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Elektroinstallation: Heizung: durchschnittliche Ausstattung; Starkstromanschluss keine 2.3.5 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Bauschäden und Baumängel: keine wesentlichen erkennbar Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist gut. 2.4 Schweizerwohnung mit Anbau 2.4.1 Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Baujahr: 1684 Schweizerwohnung mit Anbau; eingeschossig; nicht unterkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss; freistehend Außenansicht: insgesamt Holzfachwerk mit Ausfachung 2.4.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Erdgeschoss: Länge Breite Fläche WF Wohnung 13,00 7,50 78,00 Garagen und Werkstatträume 15,00 7,50 90,00 DG 28,00 7,50 Seite 7 von 18
2.4.3 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Bauschäden und Baumängel: desolater Zustand, umfassende Sanierung vom Innenbereich und Dach ist notwendig. wirtschaftliche Wertminderungen: nur noch Restsubstanzwert. 2.5 Scheune mit Reithalle 2.5.1 Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Baujahr: 1799 Scheune mit Reithalle; eingeschossig; nicht unterkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss; freistehend Energieeffizienz: Außenansicht: Energieausweis liegt nicht vor, ist beantragt insgesamt Bruchsteinmauerwerk 2.5.2 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Bauschäden und Baumängel: keine wesentlichen erkennbar 2.6 Außenanlagen Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Wegebefestigung, Hofbefestigung, befestigte Stellplatzfläche, Gartenanlagen und Pflanzungen, Standplatz für Mülltonnen, Brunnen, Einfriedung (Mauer, Zaun) Seite 8 von 18
3 Ermittlung des Werts 3.1 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 28,00 /m² zum Stichtag 01.01.2015. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = GE (Gewerbegebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = 11.05.2015 Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = 9.180,00 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 28,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 28,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag 01.01.2015 11.05.2015 1,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 28,00 /m² Fläche (m²) 9.180,00 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung GE (Gewerbegebiet) WA (allgemeines Wohngebiet) 1,50 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 42,00 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 42,00 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 42,00 /m² Fläche 9.180,00 m² Erläuterung abgabenfreier Bodenwert = 385.560,00 rd. 385.560,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 11.05.2015 insgesamt 385.560,00. Seite 9 von 18
3.1.1 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Pferdestall mit Sattelkammer, Schafstall Schweizerwohnung mit Anbau Brutto-Grundfläche (BGF) 1.265,00 m² 644,00 m² 546,00 m² Baupreisindex (BPI) 11.05.2015 (2010 = 100) 111,2 111,2 111,2 Normalherstellungskosten NHK im Basisjahr (2010) 740,00 /m² BGF 365,00 /m² BGF 585,00 /m² BGF NHK am Wertermittlungsstichtag 822,88 /m² BGF 405,88 /m² BGF 650,52 /m² BGF Herstellungskosten Normgebäude 1.040.943,20 261.386,72 355.183,92 Zu-/Abschläge besondere Bauteile 4.000,00 besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) 1.044.943,20 261.386,72 355.183,92 Alterswertminderung Modell linear linear linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 68 Jahre 25 Jahre 100 Jahre 25 Jahre 60 Jahre 1 Jahre prozentual 63,24 % 75,00 % 98,33 % Betrag 660.822,08 196.040,04 349.252,35 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) 384.121,12 65.346,68 5.931,57 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) 384.121,12 65.346,68 5.931,57 Seite 10 von 18
Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Scheune mit Reithalle Brutto-Grundfläche (BGF) 821,00 m² Baupreisindex (BPI) 11.05.2015 (2010 = 100) 111,2 Normalherstellungskosten NHK im Basisjahr (2010) NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten 235,00 /m² BGF 261,32 /m² BGF Normgebäude 214.543,72 Zu-/Abschläge besondere Bauteile 12.000,00 besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) 226.543,72 Alterswertminderung Modell Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) linear 100 Jahre 25 Jahre prozentual 75,00 % Betrag 169.907,79 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) 56.635,93 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) 56.635,93 Gebäudesachwerte insgesamt 512.035,30 Sachwert der Außenanlagen + 30.722,12 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = 542.757,42 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 385.560,00 vorläufiger Sachwert = 928.317,42 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 1,10 marktangepasster vorläufiger Sachwert = 1.021.149,16 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 (marktangepasster) Sachwert = 1.021.149,16 rd. 1.020.000,00 Seite 11 von 18
3.1.2 Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche marktüblich erzielbare Nettokaltmiete Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Pferdestall mit Sattelkammer, Schafstall Schweizerwohnung mit Anbau Nutzung/Lage (m²) ( /m²) bzw. /Stück monatlich ( ) jährlich ( ) Wohnung EG 273,00 4,00 1.092,00 13.104,00 Wohnung 1. OG 81,00 4,00 324,00 3.888,00 Einliegerwohnung 1. OG 156,00 4,00 624,00 7.488,00 Lager Müll EG 52,00 2,00 104,00 1.248,00 Stall EG 248,00 3,50 868,00 10.416,00 Lager DG 208,00 2,00 416,00 4.992,00 Technikräume EG 90,00-0,00 0,00 Wohnung EG 78,00-0,00 0,00 Scheune mit Reithalle Strohlager EG 52,00 2,50 130,00 1.560,00 Stall Kaltblüter EG 122,00 2,50 305,00 3.660,00 Stall Schwein EG 167,00 1,00 167,00 2.004,00 Schrotmühle EG 39,00 3,00 117,00 1.404,00 Reithalle EG 250,00 2,50 625,00 7.500,00 Summe 1.816,00 4.772,00 57.264,00 Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 57.264,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (29,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 16.606,56 jährlicher Reinertrag = 40.657,44 Reinertragsanteil des Bodens 2,15 % von 385.560,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 8.289,54 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 32.367,90 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 2,15 % Liegenschaftszinssatz und n = 25 Jahren Restnutzungsdauer 19,184 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 620.945,79 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 385.560,00 vorläufiger Ertragswert = 1.006.505,79 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 Ertragswert = 1.006.505,79 rd. 1.010.000,00 Seite 12 von 18
Anlage 1: Seite 1 von 6 Fotos Bild 1:Wohnhaus mit Einliegerwohnung Bild 2: Deele mit Empore Seite 13 von 18
Anlage 1: Seite 2 von 6 Fotos Bild 3: Scheune, Kaltblüterstall, Schweinestall, Strohlager Bild 4: Scheune mit Reithalle Seite 14 von 18
Anlage 1: Seite 3 von 6 Fotos Bild 5: Dachkonstruktion der Reithalle Bild 6: Kornmühle / Schrotmühle (voll funktionsfähig) Seite 15 von 18
Anlage 1: Seite 4 von 6 Fotos Bild 7: Pferdestall Bild 8: Innenbereich vom Pferdestall Seite 16 von 18
Anlage 1: Seite 5 von 6 Fotos Bild 9: Schweizerhaus (Komplettsanierung erforderlich) Bild 10: Pferdekoppeln Seite 17 von 18
Anlage 1: Seite 6 von 6 Fotos Bild 11: Brunnen Bild 12: Naturdenkmal (Eiche im Garten) Seite 18 von 18