G u t a c h t e n ,00.

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1 S a c h v e r s t ä n d i g e n b ü r o R o l f J o n a t Z e r t i f i z i e r t e r S a c h v e r s t ä n d i g e r f ü r G r u n d s t ü c k s b e w e r t u n g R. Jonat An der Niers Geldern Herrn Max Mustermann Musterstraße Musterstadt Sachverständigenbüro Rolf Jonat An der Niers Geldern Tel.: Fax: rjonat@t-online.de Internet: Datum: 24. September 2099 Az.: 2099/999 G u t a c h t e n über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Einfamilienwohnhaus und einer Garage bebaute Grundstück in Musterstadt, Schulstraße 50 Grundbuch Blatt lfd. Nr. Pont 888A 1 Gemarkung Flur Flurstück Pont Eigentümer (lt. Grundbuch) Max Mustermann Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,00. Dieses Gutachten enthält 43 Seiten inklusive 10 Seiten Anlagen. Es wurde in drei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen. Ausfertigung Nr. 1

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 2 1. Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Eigentümers 5 2. Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung, Folgenutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Allgemeine Vorbemerkungen zu der Gebäudebeschreibung Gebäudebeschreibung für das Einfamilienwohnhaus Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht Ausführung und Ausstattung Gebäudebeschreibung für die Garage Außenanlagen Zusammenfassende Beurteilung Flächen- und Massenangaben Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterung der bei der Sachwertermittlung verwendeten Begriffe Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertermittlungsansätzen in der Sachwertberechnung 24 Seite 2

3 4.5 Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterung der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertermittlungsansätzen in der Ertragswertberechnung Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Gewichtung der Verfahrensergebnisse Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verwendete fachspezifische Software Anlagen Auszug aus der Deutschlandkarte; M = 1: Auszug aus der Straßenkarte von Musterstadt - Pont; M = 1: Lageplan mit Darstellung der Aufnahmerichtung; M = 1: Fotos Grundrisspläne Kellergeschoss; M = 1: Erdgeschoss; M = 1: Dachgeschoss; M = 1: Auszug aus der Bodenrichtwertkarte 43 Seite 3

4 1. Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Objektadresse: Einfamilienwohnhaus mit Garage Schulstraße 50 in Musterstadt - Pont Grundbuchangaben: Grundbuch von Pont, Blatt 888A, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung Pont, Flur 555, Flurstück Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Max Mustermann, Musterstraße 99, Musterstadt Auftrag vom: schriftlicher Auftrag vom Eigentümer: laut Grundbuchauszug vom : Max Mustermann 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungsstichtag: Verkehrswertermittlung zum Zweck der Veräußerung (Tag der Ortsbesichtigung) Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer: Herr Max Mustermann (Eigentümer) und der Sachverständige Rolf Jonat Benachrichtigt, jedoch nicht erschienen: -- Erhebungen des Gutachters: (verwendete objektbezogene Daten und Unterlagen) - schriftlicher Auftrag vom Grundbuchblatt 888A, Kopie des Grundbuchblatts vom , Amtsgericht Musterstadt, Abteilung Grundbuch - Flächenangaben, schriftliche Auskunft des Kreises Kleve vom , Abteilung Katasteramt - Altlastenauskunft, mündliche Auskunft des Eigentümers am Ortstermin - Baulastenauskunft, mündliche Auskunft des Eigentümers am Ortstermin - Denkmalschutzauskunft, mündliche Auskunft des Eigentümers am Ortstermin - Flächennutzungsplan - Baurecht, mündliche Auskunft des Eigentümers am Ortstermin - Auskunft über Innenbereichssatzung, Erhaltungs- und Gestaltungssatzung, Verfügungs- und Veränderungssperren, mündliche Auskunft des Eigentümers am Ortstermin - Auskunft Beitrags- und Abgabenzustand, mündliche Auskunft des Eigentümers am Ortstermin - Bauakte, Kopien aus der Bauakte, erhalten am Ortstermin Seite 4

5 1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Eigentümers - Bestandsaufnahme und Gebäudemaß, Vergleich des Bestands mit den Angaben aus der Bauakte sowie eigenes Aufmaß vom Auszug aus der Bodenrichtwertkarte, Stand und , Internetauskunft des Landesvermessungsamts NRW vom ( - Digitale Flurkarte, Zusendung per als EDBS-Datei durch das kommunale Rechenzentrum Moers am Mietspiegel aus eigenen Unterlagen - Vergleichsmieten aus eigenen Unterlagen - erforderliche Daten der Wertermittlung, siehe Abschnitt Übersichtspläne, Bodenrichtwert 2099 und Stadtplan, Internetauskunft der Firma Inframation AG vom ( Besonderheiten des Auftrags: Maßgaben des Auftraggebers: Bei dem Verkehrswertgutachten handelt es sich auftragsgemäß um ein Kurzgutachten. Auf ausführliche Erläuterungen zu den Wertermittlungsansätzen (z. B. bei der Bodenwertermittlung, dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren, bei der Ableitung der Wohnfläche und des Bruttorauminhalts) wird somit verzichtet. Die Gebäudebeschreibung in Abschnitt 3 beschränkt sich daher auf das Wesentliche. Teilweise wurde das Gutachten nach den Angaben der Eigentümer erstellt. Auf die Herkunft der Angaben wird in diesem Gutachten gesondert hingewiesen. Die Angaben der Eigentümer wurden auftragsgemäß nicht überprüft. Das Gutachten wird daher unter Annahme der Richtigkeit der gemachten Angaben erstellt. keine Seite 5

6 2. Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Kreis: Gemeinde: Ort und Einwohnerzahl: Nordrhein-Westfalen Kleve Musterstadt Musterstadt ist eine niederrheinische Kleinstadt mit mehreren Ortsteilen und ca Einwohnern. Im Landes-entwicklungsplan als Mittelzentrum ausgewiesen, bietet Musterstadt eine gute Infrastruktur mit zahlreichen Sport- und Freizeiteinrichtungen und einem weit verzweigten Rad- und Wanderwegenetz. Kulturelle und kirchliche Einrichtungen, wie eine Aula mit regelmäßigen Veranstaltungen, eine Stadtbücherei und Kirchen mehrerer Konfessionen sind vorhanden. Alle Schulformen sowie sämtliche gemeindlichen und kreisangehörigen Behörden sind ebenfalls vor Ort. Musterstadt besitzt Einkaufsmöglichkeiten sowohl für den täglichen als auch für den darüber hinausgehenden Bedarf. überörtliche Verkehrslage / Entfernung (siehe Abschnitt 6.1): Landeshauptstadt: Düsseldorf; Entfernung ca. 65 km nächstgelegene Musterstadt - Krefeld = ca. 30 km größere Orte: Musterstadt - Wesel = ca. 30 km Musterstadt - Venlo (NL) = ca. 15 km Autobahnzufahrt: Bundesstraßen: Der nächstgelegene Autobahnanschluss auf die A57 in Richtung Köln bzw. Nimwegen ist ca. 15 km entfernt. Die Bundesstraße 9 führt in Richtung Niederlande und Krefeld und grenzt unmittelbar an die Stadt Kleinräumige Lage Bahnhof: Musterstadt verfügt über einen Bahnanschluss in Richtung Kleve und Düsseldorf. Die Entfernung vom Bewertungsobjekt zum Bahnhof beträgt ca. 3,0 km. Flughafen: Musterstadt - Regionalflughafen Weeze = ca. 15 km Musterstadt - Flughafen Düsseldorf = ca. 60 km innerörtliche Lage (siehe Abschnitt 6.2): Das Objekt befindet sich an der Schulstraße 50 in einem Wohngebiet des Ortsteils Pont. Die Entfernung vom Bewertungsobjekt zum Ortskern von Pont beträgt ca. 1,0 km, zum Stadtkern von Musterstadt 4,0 km. Seite 6

7 Wohnlage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Immissionen: weitere Belastungen: topografische Grundstückslage: gute Wohnlage Das Umfeld besteht aus einer ein- bis zweigeschossigen Wohnbebauung in offener Bauweise. Am Tage der Ortsbesichtigung waren besondere Immissionen nicht erkennbar (eigene, weitergehende Untersuchungen wurden auftragsgemäß nicht durchgeführt). soweit augenscheinlich ersichtlich: keine Altlasten sind nach Auskunft des Eigentümers (siehe Abschnitt 1.3) nicht vorhanden (eigene, weitergehende Untersuchungen wurden auftragsgemäß nicht durchgeführt). eben 2.2 Gestalt und Form Straßenfront: Siehe Lageplan in Abschnitt 6.3. mittlere Tiefe: Siehe Lageplan in Abschnitt 6.3. mittlere Breite: Siehe Lageplan in Abschnitt 6.3. Form: Siehe Lageplan in Abschnitt 6.3. Grundstücksgröße: Flurstück 777 = 650 m² Auskunft des Katasteramts Kleve (siehe Abschnitt 1.3) Himmelsrichtung: Siehe Lageplan in Abschnitt Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Straßenausbau: Höhenlage: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: zweispurige Anliegerstraße geteerte Straße mit beidseitigen Gehwegen normal Anschlüsse an elektrischen Strom, Wasser und Gas aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss für Schmutzund Regenwasser sowie Telefonanschluss sind vorhanden. Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Siehe Lageplan in Abschnitt 6.3. Baugrund, Grundwasser: soweit augenscheinlich ersichtlich: gewachsener, normal tragfähiger Baugrund (Es wurden auftragsgemäß keine Bodenuntersuchungen angestellt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt.) Seite 7

8 2.4 Privatrechtliche Situation Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Das Grundbuch von Pont, Blatt 888A vom (siehe Abschnitt 1.3) hat keine Eintragung in Abteilung II. Anmerkung: Auftragsgemäß werden Schuldverhältnisse, die ggf. in Abt. III verzeichnet sein können, in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen bzw. bei Beleihung berücksichtigt werden. Bodenordnungsverfahren: Nach Auskunft des Eigentümers (siehe Abschnitt 1.3) liegt das Bewertungsgrundstück nicht im Bereich eines Bodenordnungsverfahrens. In Abteilung II des Grundbuchs befindet sich kein entsprechender Vermerk. nicht eingetragene Lasten und Rechte: Nicht eingetragene Lasten und (z. B. begünstigende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z. B. Altlasten) sind nicht bekannt (eigene, weitergehende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt). 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Nach Auskunft des Eigentümers (siehe Abschnitt 1.3) besteht keine Baulasteintragung zu Lasten des Bewertungsgrundstücks. Denkmalschutz: Das Bewertungsgrundstück ist nach Auskunft des Eigentümers (siehe Abschnitt 1.3) nicht vom Denkmalschutz betroffen Bauplanungsrecht Darstellung im Flächennutzungsplan: Nach Auskunft des Eigentümers (siehe Abschnitt 1.3) ist der Bereich des Bewertungsgrundstücks im Flächennutzungsplan der Stadt Musterstadt gem. 1 BauNVO zum Wertermittlungsstichtag als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Festsetzung im Bebauungsplan: Nach Auskunft der Stadt Musterstadt (siehe Abschnitt 1.3) liegt das Bewertungsgrundstück innerhalb des Geltungsbereichs des seit dem rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1/30. In diesem Bebauungsplan wurde das Grundstück als WA = allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Zulässigkeit eines Bauvorhabens in einem allgemeinen Wohngebiet richtet sich nach 4 der BauNVO und ist wie folgt definiert: Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbe- Seite 8

9 triebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Weiterhin wurden für das Antragsgrundstück folgende Festsetzungen getroffen: - offene Bauweise - eingeschossige Bauweise - Grundflächenzahl = 0,4 - Geschossflächenzahl = 0,5 - Dachform = Satteldach - Dachneigung = Erhaltungs- und Gestaltungssatzung: Verfügungs- und Veränderungssperre: Das Bewertungsgrundstück liegt nach Auskunft des Eigentümers (siehe Abschnitt 1.3) nicht im Bereich einer Erhaltungs- und Gestaltungssatzung. Das Bewertungsgrundstück liegt nach Auskunft des Eigentümers (siehe Abschnitt 1.3) nicht in einem Bereich, der von einer Verfügungs- und Veränderungssperre betroffen ist Bauordnungsrecht Bauordnungsrecht: Die Wertermittlung wurde auftragsgemäß auf der Grundlage des realisierten Vorhabens und der vorliegenden Bauzeichnungen, Schnitte sowie der Baubeschreibung durchgeführt. 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Anmerkung: Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit dem Bauordnungsrecht wurde auftragsgemäß nicht untersucht. Bei dieser Wertermittlung wird die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzung vorausgesetzt. Entwicklungszustand - 5 ImmoWertV (Grundstücksqualität): abgabenrechtlicher Zustand: Bei dem Bewertungsgrundstück handelt es sich um baureifes Land gemäß 5, Abs. 4 ImmoWertV. Definition: Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Diese Definition trifft auf das Bewertungsgrundstück zu, da es zum Wertermittlungsstichtag im Rahmen der in Abschnitt 2.5 genannten öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar ist und in angemessener Breite an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt. Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach dem BauGB und dem KAG abgabenfrei. Weiterhin sind in absehbarer Zeit für den betroffenen Bereich keine geplanten Erschließungs- oder Ausbaumaßnahmen bekannt. Seite 9

10 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, telefonisch eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts, zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. 2.8 Derzeitige Nutzung, Folgenutzung und Vermietungssituation Derzeitige Nutzung: Folgenutzung: Mietsituation: Das Bewertungsgrundstück ist mit einem Einfamilienwohnhaus und einer Garage bebaut und wird derzeit entsprechend genutzt. Entspricht der derzeitigen Nutzung. Das Bewertungsobjekt war zum Wertermittlungsstichtag nicht vermietet. Seite 10

11 3. Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Allgemeine Vorbemerkungen zu der Gebäudebeschreibung Grundlagen für die Gebäudebeschreibung sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Baubeschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattung/ Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d. h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Gebäudebeschreibung für das Einfamilienwohnhaus In der folgenden Gebäudebeschreibung werden für die unterschiedlichen Geschosse folgende Abkürzungen benutzt: KG = Kellergeschoss, EG = Erdgeschoss, DG = Dachgeschoss, SB = Spitzboden Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht Art des Gebäudes: Ursprungsbaujahr: Modernisierungen: Erweiterungen: Außenansicht: eingeschossiges freistehendes Einfamilienwohnhaus, das Dachgeschoss ist ausgebaut, das Gebäude ist größtenteils unterkellert 1960 (Jahr der Baugenehmigung) 1990 wurde die Heizungsanlage erneuert keine gelblicher Klinker Nebengebäude: Garage (siehe Abschnitt 3.3) Ausführung und Ausstattung Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Treppen) Konstruktionsart: KG - SB: massive Bauweise Gründung: Bodenplatte auf Fundamenten Seite 11

12 Außenwände: KG: Mauerwerk EG - SB: Mauerwerk mit Luftschicht und Klinkerverblendung Innenwände: KG - DG: Mauerwerk SB: nicht vorhanden Geschossdecken: KG - DG: Stahlbetondecke DG - SB: Holzbalkendecke Geschosstreppen: KG - EG: Betontreppe EG - DG: Stahltreppe mit Stahlgeländer und Holzstufen DG - SB: Einschubtreppe Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Raumaufteilung Kellergeschoss: siehe Grundriss in Abschnitt Raumaufteilung Erdgeschoss: siehe Grundriss in Abschnitt Raumaufteilung Dachgeschoss: siehe Grundriss in Abschnitt Bodenbeläge Bodenbeläge: KG: Estrich, PVC und Teppich EG: Fliesen und Teppich DG: Fliesen und Teppich SB: einfacher Holzboden Türen, Fenster und Rollläden Türen: Eingangstür: Holztür mit seitlichem Glaselement Zimmertüren: einfache Holztüren mit Holzzargen Fenster: KG: Stahlfenster mit Einfachverglasung EG - DG: Holzfenster mit Einfachverglasung SB: einfache Stahlluke Fensterbänke: innen: Holzfensterbänke, im Bad und im WC: Fliesen außen: Klinkermauerwerk Rollläden: KG: nicht vorhanden EG - DG: manuelle Holzrollos SB: nicht vorhanden Elektro- und Sanitärinstallation, Heizung und Warmwasserversorgung Elektroinstallation: der Anschluss an das öffentliche Stromnetz ist vorhanden, einfache Elektroinstallation Seite 12

13 Heizung: Standort: Heizungsraum im Kellergeschoss (siehe Grundriss in Abschnitt 6.5.1) Heizungsart: Typ / Markenbezeichnung: Gaszentralheizung als Pumpenheizung Typ: Viessmann Baujahr / Einbaujahr: 1990 Leitungen: Wärmeverteilung: Warmwasserversorgung: Sanitäre Installation: WC im EG: WC im DG: Bad im DG: Vorraum: Leitungen unter Putz, soweit sichtbar: Kupferrohre Wärmeverteilung über Rippenheizkörper zentraler Warmwasserspeicher WC mit Handwaschbecken in einfacher Ausstattung WC mit Handwaschbecken in einfacher Ausstattung WC, Badewanne, Dusche und ein Waschbecken in einfacher Ausstattung Waschbecken und Dusche in einfacher Ausstattung Küchenausstattung Küchenausstattung: nicht vorhanden Dach Dachkonstruktion: Dachform: Dacheindeckung: Dachentwässerung: Dachdämmung: Holzbalkenkonstruktion (Kehlbalkendach) Satteldach, 43 Dachneigung Dachziegeleindeckung ohne Unterspannbahn über Regenablaufrinnen und Fallrohre aus Zinkblech und Kunststoff in den Straßenkanal gedämmte Dachflächen Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Besondere Bauteile: Besondere Einrichtungen: Belichtung und Besonnung: Grundrissgestaltung: Kelleraußentreppe nicht vorhanden Ausreichend. Die natürliche Belichtung wird durch äußere Einflüsse (Bäume, Bebauung,...) nicht beeinträchtigt. Aufgrund der geringen Grundflächen entsprechen die Räume im DG nicht mehr den heutigen Wohnanforderungen. Seite 13

14 Baumängel und Bauschäden: Im Kellergeschoss waren Feuchtigkeitsschäden an den gemauerten Kelleraußenwänden erkennbar. Abgesehen von einem Renovierungs- und Modernisierungsrückstau waren weitere größere Bauschäden und Baumängel augenscheinlich nicht erkennbar. Wirtschaftliche Wertminderungen: Unter wirtschaftlichen Wertminderungen sind Einschränkungen der Ertragsfähigkeit eines Gebäudes zu verstehen, z. B. unwirtschaftliche Grundrisse, gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen) oder teilweise mangelnde Raumhöhen. Zudem sind unzureichende Außenwand- Wärmedämmungen zu berücksichtigen, deren Auswirkungen Erhöhungen der laufenden Betriebskosten bedingen. Am Wertermittlungsstichtag waren folgende wirtschaftliche Wertminderungen erkennbar: - unzureichende Außenwanddämmung - unzureichende Dachdämmung im DG Sonstige Besonderheiten: keine 3.3 Gebäudebeschreibung für die Garage Art des Gebäudes: Garage in massiver Bauweise Baujahr: Erweiterung: Außenansicht: Konstruktionsart: Gründung, Fundamente: Außenwände: Dachkonstruktion: Garagentor: Fenster: Besondere Bauteile: Stromanschluss: Wasseranschluss: Baumängel und Bauschäden: 1960 (Jahr der Baugenehmigung) keine Klinkermauerwerk massive Bauweise vermutlich Bodenplatte auf Fundamenten Mauerwerk Holzbalkenkonstruktion Stahlschwingtor Holzfenster mit Glaseinsatz nicht vorhanden vorhanden vorhanden Größere Bauschäden und Baumängel waren am Tag der Ortsbesichtigung augenscheinlich von außen nicht erkennbar. Seite 14

15 3.4 Außenanlagen A1 A2 A3 A4 Pflasterung Einfriedungen Terrasse Ver- und Entsorgungsanlagen vom Hausanschluss bis ans öffentliche Netz 3.5 Zusammenfassende Beurteilung Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges Wohnhaus mit Garage. Das Grundstück liegt in einem ruhigen Wohngebiet und ist nach Süden ausgerichtet. Für eine weitere Nutzung sind der Instandhaltungsrückstau sowie Bauschäden und Baumängel zu beseitigen. 3.6 Flächen- und Massenangaben verwendete Unterlagen: Baupläne und eigenes Aufmaß am Ortstermin Bruttorauminhalt (BRI): Wohnhaus : 900 m³ Garage : 70 m³ (Der Bruttorauminhalt wurde durch eigene Berechnungen ermittelt. Die Berechnungen weichen tlw. von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 277; II. BV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar) Wohn- und Nutzfläche: Nutzfläche - KG : 68 m² Wohnfläche - EG : 95 m² Wohnfläche - DG : 85 m² (Die Wohn- und Nutzflächen wurden von mir berechnet. Die Wohnflächenberechnung wurde in Anlehnung an die Wohnflächenverordnung unter Berücksichtigung des Gerichtsurteils des bayrischen OLG vom wohnwertabhängig durchgeführt. Sie ist nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.) Seite 15

16 4. Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienwohnhaus und einer Garage bebaute Grundstück in Musterstadt - Pont, Schulstraße 50 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Pont 888A 1 Gemarkung Flur Flurstück Fläche Pont m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist nach 194 BauGB ein marktgerechter Preis, der Verkehrswert. 194 BauGB: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Um einen möglichst marktgerechten Wert zu ermitteln, also einen, der einem realistischen Verkaufspreis nahe kommt, müssen die für das zu bewertende Objekt geeigneten Wertermittlungsverfahren ausgewählt werden. Welche Verfahren auszuwählen sind, beruht vor allem auf zwei Fragen: 1. Welche Verfahren sind in der Lage, die Preisbildungsmechanismen für dieses Objekt nachzuvollziehen? 2. Für welche Verfahren stehen die notwendigen Daten aus dem Immobilienmarkt zur Verfügung? Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind gem. ImmoWertV das Vergleichswertverfahren ( 15 und 16), das Ertragswertverfahren ( 17 bis 20) und das Sachwertverfahren ( 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Sachwertverfahren Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebauten Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet werden. Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d.h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, dem Wert der Gebäude (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und dem Wert der Außenanlagen (Wert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts (Einfamilienwohnhaus) auf dem örtlichen Grundstücksmarkt vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Weiterhin stehen die für eine Sachwertermittlung erforderlichen Marktdaten in sehr guter Qualität zur Verfügung. Seite 16

17 Ertragswertverfahren Mit dem Ertragswertverfahren werden solche bebauten Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise zur Erzielung von Renditen und weniger zur Eigennutzung erworben werden. Das Ertragswertverfahren ist anwendbar, wenn die nachhaltig erzielbare Miete zutreffend durch Vergleich mit gleichartigen vermieteten Räumen ermittelt werden kann und der diesbezügliche Liegenschaftszinssatz bestimmbar ist. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Auf dem örtlichen Grundstücksmarkt werden Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts nachrangig zu Renditezwecken erworben. Trotzdem wird zusätzlich eine Ertragswertermittlung durchgeführt; das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Die für eine Ertragswertermittlung erforderlichen Marktdaten stehen in guter Qualität zur Verfügung. Vergleichswertverfahren Für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens werden Kaufpreise für Zweitverkäufe von gleichen oder vergleichbaren Objekten oder die Ergebnisse von diesbezüglichen Kaufpreisauswertungen benötigt. Bewertungsverfahren, die direkt mit Vergleichskaufpreisen durchgeführt werden, werden als Vergleichskaufpreisverfahren bezeichnet. Werden die Vergleichskaufpreise zunächst auf eine geeignete Bezugseinheit (z. B. /m² Wohnfläche) bezogen und die Wertermittlung dann auf der Grundlage dieser Kaufpreisauswertung durchgeführt, werden diese Methoden Vergleichsfaktorverfahren genannt. Die Vergleichskaufpreise bzw. die Vergleichsfaktoren sind dann durch Zu- oder Abschläge an die wert- (und preis) bestimmenden Faktoren des Bewertungsobjekts anzupassen. Auf dem örtlichen Grundstücksmarkt werden Verkehrswerte von Einfamilienhäusern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Zudem existieren für das Bewertungsobjekt keine geeigneten Vergleichskaufpreise und keine geeigneten Vergleichsfaktoren. Von der Anwendung des Vergleichswertverfahrens wird daher abgesehen. Bodenwertermittlung Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i.d.r. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmalen mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Dabei sollen Bodenrichtwerte hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, dem Erschließungszustand und der Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und vergleichbar sein. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Für die Lage des Bewertungsobjekts liegt ein geeigneter Bodenrichtwert vor. Der veröffentlichte Bodenrichtwert (siehe Abschnitt 6.6), der in der folgenden Bodenwertermittlung verwendet wurde, wurde vom Sachverständigen bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen wie z. B. spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - sind durch entsprechende Zu- und Abschläge zu berücksichtigen. Seite 17

18 4.3 Bodenwertermittlung Bodenrichtwerte werden vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss auf der gesetzlichen Grundlage des 196 BauGB jeweils zum Bewertungsstichtag des jeweiligen Kalenderjahres ermittelt. Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen. In der folgenden Bodenwertermittlung wird auf die zum Stichtag (siehe Abschnitt 1.3) veröffentlichte Bodenrichtwertkarte (siehe Abschnitt 6.6) Bezug genommen. Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt (gute Lage) 150,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Wertermittlungsstichtag = Entwicklungsstufe = baureifes Land beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = frei Lage = gute Grundstücksfläche = 500 m² Grundstücksausrichtung = undefiniert Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = frei Lage = gute Grundstücksfläche = 650 m² Grundstücksausrichtung = Südausrichtung Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den beitrags-/abgabenfreien Zustand Erläuterung tatsächlicher b/a-zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 160,00 /m² b/a-freier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 160,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen Lage gute gute 1,00 Ausrichtung -- Südausrichtung 1,05 lageangepasster b/a-freier BRW am Wertermittlungsstichtag = 168,00 /m² Fläche (m²) ,95 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 angepasster b/a-freier Bodenrichtwert = 159,60 /m² beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Beiträge u.ä. 0,00 /m² relativer b/a-freier Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis = 159,60 /m² Seite 18

19 IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts relativer b/a-freier Bodenwert = 159,60 /m² Fläche 650 m² b/a-freier Bodenwert = ,00 rd ,00 Erläuterung Der b/a-freie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Seite 19

20 4.4 Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, Ausstattungsstandard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u.a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet Erläuterung der bei der Sachwertermittlung verwendeten Begriffe Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. Seite 20

21 Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension /m³ Bruttorauminhalt bzw. /m² Bruttogrundfläche des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit Normgebäude bezeichnet. Zu diesen bei der Rauminhaltsoder Grundflächenberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, u.u. auch Balkone und Dachgauben. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten Herstellungskosten (i.d.r. errechnet als Normalherstellungskosten Rauminhalt bzw. Fläche ) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. Besondere Einrichtungen Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit - wie der Name bereits aussagt - normalen, d.h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungskosten (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i.d.r. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des Ausstattungsstandards mit erfasst und demzufolge bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z.b. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Baunebenkosten ( 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z. B. das Modell von Ross. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Seite 21

22 Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden Meinung, wird z.b. die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt. Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.r. bereits von Anfang an anhaften - z.b. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i.d.r. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen notwendig). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf basierenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o.ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts. Zu deren Berücksichtigung vgl. die Ausführungen im Vorabschnitt. Außenanlagen ( 21 Abs. 3 ImmoWertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Sachwertfaktor ( 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV) Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis vorläufiger Sachwert ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis vorläufiger Sachwert (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels des sog. Sachwertfaktors. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u.a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Der Sachwertfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten vorläufigen Sachwerten (= Substanzwerten). Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren. Seite 22

23 4.4.3 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Einfamilienhaus Garage Berechnungsbasis Brutto-Rauminhalt (BRI) 900,00 m³ 70,00 m³ Baupreisindex (BPI) ,1 116,1 Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2090) 176,00 /m³ BRI 100,00 /m³ BRI NHK am Wertermittlungsstichtag 204,34 /m³ BRI 116,10 /m³ BRI Herstellungskosten (ohne BNK) Normgebäude , ,00 Zu-/Abschläge besondere Bauteile 2.000,00 besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) , ,00 Baunebenkosten (BNK) prozentual 14,00 % 11,00 % Betrag ,84 893,97 Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) , ,97 Alterswertminderung Modell nach Ross nach Ross Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 72 Jahre 22 Jahre 60 Jahre 10 Jahre prozentual 58,83 % 76,39 % Betrag , ,12 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) , ,85 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) , ,85 Gebäudesachwerte insgesamt ,60 Sachwert der Außenanlagen ,00 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,60 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,60 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,95 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,47 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ,00 (marktangepasster) Sachwert = ,47 rd ,00 Seite 23

24 4.4.4 Erläuterungen zu den Wertermittlungsansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnung weicht teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN Ausgabe 1987) ab; sie ist deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Herstellungswert Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2099 (Basisjahr) angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel entnommen. Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Gebäudeart: Gebäudetyp: Ausstattungsstandard: Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (EFH und ZFH) Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv KG + EG, SD (voll ausgebaut) gehoben Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 270,00 /m³ BRI Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv Gebäudetyp: KG+EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 Ausstattungsstandard: mittel x 0,84 (fiktives) Baujahr: 1960 x 0,82 modifizierter NHK-Grundwert = 185,98 /m³ BRI Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 270,00 /m³ BRI Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv Gebäudetyp: KG+EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 Ausstattungsstandard: einfach x 0,73 (fiktives) Baujahr: 1960 x 0,82 modifizierter NHK-Grundwert = 161,62 /m³ BRI Gewichtung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 Ausstattungsstandard mittel einfach modifizierter NHK 2000-Grundwert [ /m³ BRI] 185,98 161,62 relativer Gebäudeanteil [%] 28,00/46,00 18,00/46,00 relativer NHK Anteil [ /m³ BRI] 113,21 63,24 Summe 46,00/46,00 176,45 gewichtete, ausstattungsbezogene NHK 2000 rd. = 176,00 /m³ BRI Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis des Baupreisindexes am Wertermittlungsstichtag und des Baupreisindexes im Basisjahr (= 100). Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wurde beim Statistischen Bundesamt erfragt und mit den Angaben in [1], Kapitel verglichen. Zu- bzw. Abschläge zum Herstellungswert Hier werden Zu- bzw. Abschläge zum Herstellungswert des Normgebäudes berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Keller- oder Dachgeschossteilausbau). Zu- und Abschläge sind im vorliegenden Fall nicht erforderlich. Seite 24

25 Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit im Wert des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungs- bzw. Zeitwertzuschläge. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. besondere Bauteile Herstellungskosten (ohne BNK) Zeitwert (inkl. BNK) Kelleraußentreppe 2.000,00 Summe 2.000,00 Besondere Einrichtungen Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in ihrem Herstellungs- bzw. Zeitwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen. Besondere Einrichtungen sind im vorliegenden Fall nicht vorhanden. Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungswerte der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und der Planungsanforderungen bestimmt. Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel veröffentlichten durchschnittlichen pauschalisierten BNK zugrunde gelegt. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden am Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Zeitwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Gesamtnutzungsdauer Die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Restnutzungsdauer (RND) am Wertermittlungsstichtag Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" angesetzt. Diese wird allerdings dann verlängert (d.h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird eines oder mehrere der in [1], Kapitel beschriebenen Ermittlungsmodelle angewendet. Alterswertminderung Abweichend von der ImmoWertV wurde die Alterswertminderung nach Ross durchgeführt, da die verwendeten Sachwertfaktoren in dem gleichen Modell abgeleitet wurden. Seite 25