10 Jahre Mietrechtsreformgesetz

10 Jahre Mietrechtsreformgesetz Eine Bilanz von Ulf P. Börstinghaus, Prof. Dr. Markus Artz, Deutschen Mietgerichtstag e.v., Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld 1. Auflage 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz Börstinghaus / Artz / Deutschen Mietgerichtstag e.v. / et al. ist ein Produkt von beck-shop.de Thematische Gliederung: Festschriften Miet- und Wohnrecht, Leasing, Pachtrecht Verlag C. H. Beck München 2011 Verlag C. H. Beck in Internet: www.beck.de ISBN 978 3 406 61302 9 Inhaltsverzeichnis: 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz Börstinghaus / Artz / Deutschen Mietgerichtstag e.v. / et al.

10 Jahre Mietrechtsreformgesetz ^EineBilanz^

10 JAHRE MIETRECHTSREFORMGESETZ ^ EINE BILANZ ^ Herausgegeben von MARKUS ARTZ ULF BÚRSTINGHAUS im Auftrag des DEUTSCHEN MIETGERICHTSTAGES E.V. in Zusammenarbeit mit der Forschungstelle fˇr Immobilienrecht der UniversitÌt Bielefeld VERLAG C. H. BECK MÛNCHEN 2011

Deutscher Mietgerichtstag e.v. im Internet: www.mietgerichtstag.de Zitiervorschlag: Bearbeiter,in:DMT-Bilanz2011,S... Verlag C. H. Beck im Internet: beck.de ISBN 978 3 406 61302 9 # 2011Verlag C. H. Beck ohg WilhelmstraÞe 9, 80801 Mˇnchen Druck: Druckhaus,,Thomas Mˇntzer GmbH, NeustÌdter Str. 1^4, 99947 Bad Langensalza Satz: ottomedien, Birkenweg 12, 64295 Darmstadt Gedruckt auf sìurefreiem, alterungsbestìndigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

VORWORT Nach jahrzehntelanger Diskussion hat der Gesetzgeber vor zehn Jahren das private Mietrecht v llig neu geregelt. Am 1. September 2001 trat das Mietrechtsreformgesetz in Kraft. Es ersetzte teilweise noch aus dem Jahre 1896 stammende Vorschriften. Diese Regelungen wurden in sprachlicher wie inhaltlicher Hinsicht vereinzelt als veraltet empfunden. Auf Grund jahrzehntelanger Nachbesserungen und ErgÌnzungen waren die Vorschriften auch zu kompliziert und teilweise unverstìndlich geworden. Zudem hatten sich die wirtschaftlichen und gesellschaftlichenverhìltnisse stark verìndert. Dies l ste schon vor 36 Jahren den Wunsch nach einer Mietrechtsreform aus. Bereits 1974 ersuchte der Bundestag in einer EntschlieÞung die Bundesregierung,,,einen Gesetzentwurf vorzulegen, der das derzeit geltende, in zahlreichen Vorschriften zersplitterte Recht ˇber die soziale Sicherung des Wohnens bereinigt und diesevorschriften einheitlich und fˇr die Betroffenen verstìndlich und ˇbersichtlich zusammenfasst.dabei soll gleichzeitig geprˇft werden, inwieweit die mietrechtlichen Vorschriften unter Vermeidung einseitiger Bevorzugung oder Benachteiligung von Mieter undvermieter der kˇnftigen Situation auf dem Wohnungsmarkt angepasst werden mˇssen;... (Stenografischer Bericht des Deutschen Bundestages 7/8325 C). Lange Zeit passierte allerdings nichts Wesentliches. Im Herbst 1994 legte eine von der damaligen Bundesregierung eingesetzte Expertenkommission einen Bericht zur Wohnungspolitik vor, der unter anderem auch zahlreiche VorschlÌge fˇr eine Reform des Mietrechts enthielt (BT-Drucks. 13/159). Im Jahre 1996 berief das Bundesministerium der Justiz eine Bund-LÌnder-Arbeitsgruppe ein, die einen umfangreichen Bericht mit TextvorschlÌgen vorlegte (Bund-LÌnder- Arbeitsgruppe,,Mietrechtsvereinfachung, Bericht zur Neugliederung und Vereinfachung des Mietrechts mit TextvorschlÌgen, Bundesanzeiger Verlag 1997). Im MÌrz 2000 stellte die damalige Bundesministerin der Justiz auf dem Mietgerichtstag in Dortmund den Referentenentwurf zu einem reformierten Mietrecht vor. Der Deutsche Mietgerichtstag hat sich schon damals engagiert an der Diskussion beteiligt und auf einer auþerordentlichen Mitgliederversammlung in K ln eine der umfangreichsten Stellungnahmen zu diesem Entwurf erarbeitet, die vor allem frei von Verbandsinteressen war (NZM 2000, 599). Im Juli 2000 verabschiedete das Bundeskabinett den Kabinettsentwurf (NZM 2000, 802), der unter Berˇcksichtigung einiger auch grundlegender ØnderungsvorschlÌge des Bundesrats am 29. MÌrz 2001vom Deutschen Bundestag verabschiedet wurde. Das Mietrechtsreformgesetz hat einige alte Probleme gel st und andere erst neu geschaffen. Der Deutsche Mietgerichtstag beschìftigte sich die letzten zehn Jahren immer wieder mit den Auswirkungen der Reform. Die Generalthemen der letzten Jahre sprechen da eine deutliche Sprache: 2000: Mietrechtsreform, 2001: Neues Mietrecht auf dem Prˇfstand,2002:Mietrecht im Schnittpunkt der Reformen,2003: Mietrecht nach den Reformen, 2007:Mietrecht zwischen Gesetzgeber und Rechtsprechung. V

Vorwort beck-shop.de Besonders in Erinnerung geblieben ist dabei die Podiumsdiskussion zum Thema Kˇndigungsausschlussvereinbarungen auf dem Mietgerichtstag 2002 unter Beteiligung von Frau Dr. Grundmann aus dem Bundesministerium der Justiz und Fachleuten verschiedener VerbÌnde (NZM 2002, 722). Der Deutsche Mietgerichtstag hat sich dabei immer als Forum fˇr eine interessenneutrale Fachdiskussion verstanden.vereinzelt wurden zwischen den VerbÌnden strittige Themen in Podiumsdiskussionen von allen Seiten beleuchtet. Der Deutsche Mietgerichtstag ist heute die gr Þte verbandsungebundene mietrechtliche Fachtagung in Deutschland. Er hat sich auch von einem reinen Praktikertreffen zu einer wissenschaftlichen Veranstaltung entwickelt. Die Teilnahme vieler Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler ist ein deutliches Zeichen dafˇr. Zehn Jahre Mietrechtsreform ist Anlass einmal zurˇckzuschauen aber auch den Blick nach vorne zu richten. Deshalb hat sich der Vorstand des Deutschen Mietgerichtstages entschlossen, rund einhundert Fachleute zu bitten, sich dem Reformvorhaben noch einmal anzunehmen und zu einem Problem, das ihrer Meinung vertieft er rtert werden sollte, einen kurzen Beitrag zu verfassen. Also eine Festschrift fˇr ein Gesetz? Nein das dann doch in doppeltem Sinne nicht. Mit einer Festschrift wird eine wissenschaftliche Leistung einer Person durch seine Schˇler und WeggefÌhrten hervorgehoben und honoriert. Damit kann ein profanes Gesetz nicht verglichen werden. Es ist immer Ergebnis politischer Mehrheiten und Kompromisse und muss anderen Ansprˇchen genˇgen als wissenschaftliche TÌtigkeit. Und Festschriften haben noch eines gemeinsam: Die BeitrÌge sind lang und beginnen mit einer umfangreichen Darstellung der bisher zu dem Thema vertretenen Auffassungen bevor dann am Ende ^ vielleicht ^ ein neuer Gedanke eingefˇhrt wird. Das wollten wir nicht. Also keine Festschrift, aber eine Bilanz.Was war gut, was kann verbessert werden, wo gibt es Probleme, die es zu l sen gilt. So lautete dievorgabe an die Autoren. Jeder hat die Aufgabe anders verstanden und umgesetzt. Herausgekommen ist ein einzigartiges Werk. Kein vollstìndiger Kommentar, aber ein Kompendium, das den heutigen Diskussionsstand im Mietrecht ziemlich vollstìndig widerspiegelt. Die BeitrÌge sind subjektive MeinungsÌuÞerungen und geben nicht die Meinung des Deutschen Mietgerichtstages wieder. Der Mietgerichtstag bietet hiermit nur ein weiteres Forum fˇr eine kritische Diskussion zum Thema Mietrecht. Schnittstellen zur kurz darauf in Kraft getretenen Schuldrechts- und ZPO-Reform wurden von vielen Autorinnen und Autoren beleuchtet. Mancher Beitrag wird sicher weitere Diskussionen ausl sen. Das ist auch gut so. Dem Herstellungsprozess geschuldet ist der Diskussionsstand. Die Manuskripte lagen den Herausgebern im SpÌtherbst 2010 vor und sind zum Zeit der Ver ffentlichung ungefìhr ein Jahr alt. Vereinzelt konnten noch NachtrÌge bis April 2011 eingearbeitet werden. Unser Dank gilt natˇrlich allen Autorinnen und Autoren, die sich trotz der unzìhligen anderweitigenverpflichtungen die Zeit genommen haben, an diesem Werk mitzuarbeiten. Die Herausgabe eines solchenwerkes ist ohne viele helfende HÌnde nicht m glich. Diese befanden sich vor allem in der Forschungsstelle fˇr Immobilienrecht an der UniversitÌt Bielefeld. Dort wurde die gesamte organisa- VI

Vorwort torische Abwicklung bewerkstelligt. Besonders hervorgehoben sei Herr stud. iur. Jonas Brinkmann, der das Projekt in Bielefeld federfˇhrend betreut hat. Doch auch alle anderen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Forschungsstelle haben in den einzelnen Phasen der Entstehung des Werks tatkrìftig und zuverlìssig mitgearbeitet. Und schlieþlich gebˇhrt unser Dank auch demverlag C.H. Beck, der von der Idee des Werks schnell ˇberzeugt war und fˇr eine zˇgige Umsetzung sorgte. Wir sagen allen Beteiligten Danke und wˇnschen interessante Erkenntnisse beim Lesen dieses einzigartigenwerkes. Gelsenkirchen und Bielefeld im Juni 2011 Ulf B rstinghaus Markus Artz

INHALTSVERZEICHNIS Autorenverzeichnis...XVII A. BÛRGERLICHES GESETZBUCH (BGB) 278 BGB Carsten Ludley,PflichtendesRechtsberatersbeiderBelegeinsicht... 3 Christian Rolfs/Daniela Schlˇter, Kˇndigung wegen verspìteter Mietzahlungen durch SozialleistungstrÌger... 11 280BGB Elmar Streyl, Schadensersatzansprˇche gem. 280ff. BGB nach Ende des MietverhÌltnisses... 17 281BGB Dominik Klimke, Ansprˇche desvermieters auf Ersatz von Selbstvornahmekosten... 30 284BGB Jˇrgen Oechsler, 284 und der Bereicherungsanspruch wegenverwendungsersatzes bei vorzeitiger Beendigung des MietverhÌltnisses... 41 305BGB Kai H.Warnecke, Eine unangemessene Benachteiligung: Der private Vermieter als Verwender i.s.d. 305 I 1 BGB... 48 306BGB Dieterich Beyer, Das unterschìtzte Gesetz: 306 BGB ^ Die Unwirksamkeit einer Formularklausel und ihre zwingenden Folgen... 54 307BGB Martin Schwab, Der Ausschluss der Minderung in AGB des Vermieters von GewerberÌumen... 65 Friedrich Graf vonwestphalen, FormularmÌÞige BeschrÌnkungen bei Ausschluss undbegrenzungvonschadensersatzansprˇchendesmieters... 75 506BGB Peter Bˇlow, Finanzierungsleasing und Mietkauf mit Verbrauchern... 86 IX

Inhaltsverzeichnis beck-shop.de 535 BGB Peter Derleder,ZurGeschichteundzurPerspektivedessozialenMietrechts... 93 Lothar Briesemeister,Vermietetes Wohnungseigentum ^ Zum Umfang der GebrauchsgewÌhrungdurchdenVermieter... 98 Willi E.Joachim,UnbestimmteRechtsbegriffeimMietrecht... 108 536 BGB Katrin Dittert,WohnflÌche,ihreBerechnungundAbweichungen... 125 Arnold Lehmann-Richter,Verwirkung der zukˇnftigen Minderung bei vorbehaltsloser Mietzahlung^einmethodischerIrrweg... 134 Dirk Looschelders, Mietrechtliche GewÌhrleistung und allgemeines Leistungsst rungsrecht nach der Schuldrechtsreform... 141 AxelWetekamp, Minderungsverwirkung bei nachtrìglichen MÌngeln... 151 536a BGB Carsten Herresthal, Der zeitliche Anwendungsbereich der mietrechtlichen MÌngelhaftung.... 157 Renate Schaub, Mietrechtsreform und Schuldrechtsmodernisierung ^ am Beispiel des Schadensersatzes nach 536a BGB... 168 Benedikt Schreindorfer, Die BeschrÌnkung der Garantiehaftung des Vermieters nach 536aIVar.1BGBaufdasnegativeInteresse... 180 538 BGB Robert Harsch, Zur Unwirksamkeit allgemeiner Renovierungsklauseln in FormularmietvertrÌgen... 191 Robert Harsch, Renovierungspflicht des Wohnraumvermieters wìhrend der Vertragsdauer: Wer bestimmt die Renovierungsart?... 199 Hans Langenberg, Ûber einige Folgen einer Vorschrift zu Sch nheitsreparaturen im MRRG fˇr die Rechtsprechung des BGH... 206 Olaf Riecke, Quotenklauseln zu Sch nheitsreparaturen... 213 Klaus Schach, FristenplÌne fˇr Sch nheitsreparaturen... 230 Hubert Schmidt, Zur Abkehr von der Entgeltthese ^ 535 Abs.1 S. 2 BGB und die Sch nheitsreparaturklauseln... 236 540 BGB Nikolaj Fischer, Der,,Dritte in der Mietwohnung ^ Miet- und vollstreckungsrechtlicheanmerkungen... 246 543 BGB Hubert Blank, Die Kˇndigung wegen Zahlungsverzugs ^ Regelungsdefizite im geltendenrecht... 257 X

Inhaltsverzeichnis J rg Neuner,DieSperrungvonVersorgungsleitungenwegenZahlungsverzugs... 267 Karl FriedrichWiek,RechtzeitigkeitderfristlosenKˇndigung... 281 546 BGB No ra Szabo, Mietrechtlicher Rˇckgabeanspruch ( 546 BGB) und dinglicher Herausgabeanspruch ( 985, 986 BGB) ^ die Konkurrenzproblematik unter beweisrechtlichenaspekten... 292 Fabian Klinck, Schadensersatz statt Herausgabe der Mietsache ^ Das Problem des,,zwangskaufs... 302 Thomas Riehm, Der,,Zwangskauf im Mietrecht ^ Zur Anwendung des 281BGB auf den mietrechtlichen Herausgabeanspruch... 311 548 BGB Hans-Georg Eckert,Widersprˇche und Ungereimtheiten bei der VerjÌhrung der Ersatzansprˇche des Vermieters gegen den Mieter... 326 FlorianJacoby, Die VerjÌhrung nach 548 BGB und die Reform desverjìhrungsrechts... 337 Anja Krapf, Beginn der kurzenverjìhrung des 548 BGB fˇr entstandene und noch nicht entstandene Ansprˇche des Vermieters bei vorzeitiger Rˇckgabe dermietsache... 344 Frank Peters, 548 I 2, II BGB ^ zwei TatbestÌnde der Hemmung der VerjÌhrung... 353 Carl-HeinzWitt, 548 und die VerjÌhrung der mietrechtlichen GewÌhrleistungspflicht... 360 550 BGB Michael Ahlt, Der Zeitmietvertrag vom ReiÞbrett als BewÌhrung fˇr 550 BGB... 372 Ulf B rstinghaus, Die Einhaltung der Schriftform bei der Ausˇbung von Gestaltungsrechten... 377 Ricarda Breiholdt,NeueGefahrenfˇrdiekˇndigendePartei?... 385 Ruth Breiholdt/ Barbara Breiholdt, PlÌdoyer fˇr eine Neuausrichtung des 550 BGB... 391 Katrin Dittert, Schriftform beim Gewerbemietvertrag ^ Fluch oder Segen, Vermieterfalle oder Mieterschlupfloch? Wer muss wann, wo und wie unterzeichnen?... 401 Martin Krˇger, Schriftform langfristiger MietvertrÌge... 410 Siegbert Lammel, 550 (566 a.f.) BGB ^ eine missbrauchte Vorschrift?(!)... 418 Ulrich Leo/Nima Ghassemi-Tabar, Zur Unwirksamkeit sog. Schriftformklauseln... 428 Jan Lindner-Figura/Tobias Schnieders, Schriftformvorsorgeklauseln in GeschÌftraummietvertrÌgen... 436 XI

Inhaltsverzeichnis beck-shop.de 551 BGB Sigrid FeÞler, 551 Abs. 3 und 4 BGB ^ Mietkautionssicherungsmodelle in der mietrechtlichen Praxis unter zivil- und strafrechtlichen Aspekten... 448 Martin HÌublein, Zwei ØnderungsvorschlÌge zum Recht der Wohnraummiete, betreffend die FÌlligkeit der Mietkaution und den Kˇndigungsausschluss beimzeitmietvertrag... 461 Norbert Slomian,MietsicherheitundZwangsverwaltung... 468 554 BGB Norbert Eisenschmid,GibteseineBefristungdesHÌrteeinwands?... 479 Norbert Eisenschmid, Zum Energiebegriff des 554BGB... 481 Oliver Elzer, Duldungspflichten des Mieters gegenˇber MaÞnahmen, dievermieter aufgrund beh rdlicher Anordnungen oder gesetzlicher Verpflichtungen durchzufˇhren haben ^ Aufforderung zum Paradigmenwechsel... 486 ChristianVoscherau, Aufwendungsersatz nach 554 Abs.4 BGB: Kosten der ErsatzunterbringungdesMieters;VerhÌltniszuMinderungundSchadensersatz... 495 554a BGB Franz-Georg Rips, 554aBGB^ein,,Stiefkind immietrecht... 502 AstridWallrabenstein, Soziale Integration von Menschen mit Behinderungen ^ auchrechtlicheintegrationvonbehindertenbelangen?... 511 556 BGB Ruth Breiholdt, Generelle Ausschlussfrist fˇr nach Ablauf der Abrechnungsfrist gefordertebetriebskosten?... 523 Richard Gies,Formellunwirksam^materiellunrichtig:DasisthierdieFrage... 532 Catharina Kunze, Ungeregelte Betriebskostenfragen... 537 Karin Milger, Die Ausschlussfristen fˇr Mieter und Vermieter in 556BGB... 542 Frank-Georg Pfeifer, Betriebskosten und Ûbergang auf das WÌrmecontracting... 552 Frank-Georg Pfeifer,DernotwendigeVorwegabzugbeidenBetriebskosten... 564 Peter Rott, Einfluss des EuropÌischen Gasbinnenmarktrechts auf das Recht derbetriebskosten... 575 Andreas Saxinger, Die juristischen Implikationen der Geislinger Konvention... 583 Michael Schmid, Betriebskostenpauschalen nach 556,560BGB... 595 ClaudiaTheesfeld, Zu 556 ff. BGB: Die Ønderung von Umlageschlˇsseln beibetriebskosten... 607 DieterWolst, Nebenkostenvorauszahlung auf erheblich zu niedrigem Niveau durchvermieterfestgesetzt... 611 556aBGB Dirk Both, 556a ^ Gesetzesklarheit mit Folgewirkungen... 615 XII

Inhaltsverzeichnis 556 b BGB Markus Artz,DerdritteWerktagausLuxemburg... 622 557 BGB Wolfgang Hau, Die einvernehmliche Anpassung des Mietzinses... 631 Rainer MaaÞ, Die Modernisierungsvereinbarung nach 557 I BGB ^ ein Ausweg zur Umgehung mietrechtlicher Hemmnisse bei energetischen Modernisierungen?... 640 558 BGB Catharina Kunze/RainerTietzsch,Von der Vordergrˇndigkeit des Gesetzes... 650 ClaudiaTheesfeld, Konkludente Zustimmung zur Mieterh hung durch Zahlung der erh hten Miete... 656 BirgitWeitemeyer,DieReformdessozialenMietrechtsunddieFinanzkrise... 660 558a BGB Thomas Emmert, Urheber- und Datenbankschutzrechte bei qualifizierten Mietspiegeln unter Berˇcksichtigung der Gemeinfreiheit nach 5UrhG... 668 558 b BGB Regine Paschke, Die Nachholung des Mieterh hungsverlangens im Zustimmungsprozess... 679 559 BGB Thomas Hannemann, Auswirkungen einer fehlenden oder unzureichenden Modernisierungsankˇndigung auf die Mieterh hung nach 559BGB... 687 560BGB Dietrich Beyer, Betriebskostenvorauszahlungen: Falsche Abrechnung = richtige Anpassung? ^ Anmerkungen zu Sinn und Zweck des 560Abs.4BGB... 698 563BGB Elmar Streyl, Zum Begriff der sonstigen eintrittsberechtigten Personen und eines auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalts in 563BGB... 709 ClaudiaTheesfeld, Fortsetzung des MietverhÌltnisses nach demtod des Mieters mit demlebensgefìhrten... 717 566BGB Volker Emmerich, Gestaltungsrechte und 566 BGB... 722 567BGB Volker Emmerich, Miete und NieÞbrauch... 729 XIII

Inhaltsverzeichnis beck-shop.de 569BGB Winfried Schuschke, Die materiellrechtlichen Folgen und die prozessrechtlichen Auswirkungen der nachtrìglichen Zahlung im Rahmen der Schonfrist des 569Abs.3Nr.2BGB... 735 Friedemann Sternel, Zur Unabdingbarkeit der Pflicht, eine fristlose Kˇndigung zu begrˇnden ( 569Abs.4,5BGB)... 745 573 BGB Jˇrgen Herrlein,EigenbedarfskˇndigungderGesellschaftbˇgerlichenRechts... 752 Werner Hinz, Die ordentliche Kˇndigung wegen Zahlungsverzugs ^ H he des Rˇckstands, nachtrìgliche Zahlung und andere offene Fragen... 758 Stefan Roth, Das,,berechtigte Interesse bei der Kˇndigung des Mietvertrages durch eine Wohnungsgenossenschaft ^ keine Berˇcksichtigung des Genossenschaftsrechts?... 782 Jan Schˇrnbrand,EigenbedarfskˇndigungvonPersonengesellschaften... 792 573 c BGB Hans-Joachim Gellwitzki, Kˇndigungsfristen in alten ZeitmietvertrÌgen mit VerlÌngerungsklauseln... 803 575 BGB Sabine K nig,vertragsgestaltung bei Ferienwohnungen nach Wegfall des,,einfachen Zeitmietvertrages... 819 Thomas Rˇfner, L sung vom Mietvertrag bei gesteigertem MobilitÌtsbedˇrfnis... 828 577 BGB Michael Drasdo,DieentsprechendeAnwendungderAufteilungsvorschriften... 838 578 BGB Jˇrgen Fritz, Das,,vergessene Gewerberaummietrecht... 844 1568aBGB Isabell G tz, Die Ønderung und Begrˇndung von MietverhÌltnissen gemìþ 1568 a III und V BGB durch das Familiengericht... 850 B. INSOLVENZORDNUNG (InsO) 109 InsO Beate Flatow,DerWohnungsmieteralsInsolvenzschuldner... 865 110 InsO Diederich Eckardt,RechteDritteranMietforderungeninderVermieterinsolvenz... 877 XIV

Inhaltsverzeichnis C. BUNDESDATENSCHUTZGESETZ (BDSG) 28BDSG Peter HitpaÞ,Videoˇberwachung im Mietrecht ^ Streitpunkt zwischenvermieter undmieter... 897 D. ZIVILPROZESSOR DNUNG (ZPO) 592ZPO Beate Gsell, Urkundenprozess nach 592ZPOohneUrkunden?... 913 E. BRÛSSEL I-VERORDNUNG Art. 22Nr. 1Brˇssel I-VO Ansgar Staudinger,GrenzˇberschreitendeFerienhausmietvertrÌge... 930 Nachwort von Cathrin B rstinghaus,deutscher Mietgerichtstage.V.... 955 Sachregister... 981