Savills Research Marktüberblick Investmentmarkt Q4 Die Fakten im Überblick Sinkende Spitzenrenditen lassen Non-Core-Segment noch attraktiver werden Fast 4 Mrd. Euro wurden im Jahr in deutsche Gewerbeimmobilien investiert. Gegenüber dem bereits sehr umsatzstarken Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 27 %. Anders als am Gewerbeimmobilienmarkt ging das mit Wohnungsportfolios erzielte um 14 % auf ca. 12,1 Mrd. Euro zurück. Dies hat jedoch vor allem damit zu tun, dass sich das Transaktionsgeschehen zunehmend aus den hochpreisigen Metropolen in kleinere Städte verlagerte. Auch die Käufer von Gewerbeimmobilien wichen zunehmend in B-Märkte bzw. B-Lagen aus, weil sich der Nachfrageüberhang im Core- Segment nochmals verschärft hat. Die zunehmende Risikobereitschaft der Investoren führte dazu, dass die Renditen im sekundären Segment erstmals in diesem Zyklus stärker zurückgingen als die Spitzenrenditen. Gleichwohl hat das Preisniveau hier sein historisches Hoch noch nicht erreicht. Im Spitzensegment wurde es bereits überschritten. Aufgrund des hohen Anlagedrucks verlagerte sich das Transaktionsgeschehen zunehmend in den dreistelligen Millionenbereich. Deshalb erfreuen sich Portfolios einer zunehmend größeren Nachfrage. Wohn- und Gewerbeimmobilienpakete brachten es im vergangenen Jahr auf ein von mehr als 26 Mrd. Euro. Für das Jahr 215 ist mit einem nochmaligen Anstieg des s zu rechnen. Hierzu dürften vor allem ausländische Investoren beitragen. savills.de/research 1
Q4 Gewerbeinvestmentmarkt 1. bis 4. Quartal Tab. 1 Investmentmarktkennziffern () Dominierende Nutzungsart Anteil deutscher Investoren Spitzenrendite Spitzenrendite Geschäftshaus Q4 Verä. ggü. Q4 Nutzungsart Anteil Q4 Q4 Q4 Verä. ggü. Q4 Q4 Verä. ggü. Q4 Berlin 3.996 + 13 % 49 % 48 % - 24 % 4,3 % - 4 Bp. 4, % - 4 Bp. Düsseldorf 1.9-5 % 69 % 66 % + 14 % 4,3 % - 4 Bp. 3,9 % - 3 Bp. Frankfurt 4.811 + 42 % 67 % 62 % - 11 % 4,3 % - 2 Bp. 3,6 % - 1 Bp. Hamburg 3.535 + 23 % 57 % 43 % - 35 % 4,3 % - 2 Bp. 4,2 % - 2 Bp. Köln 1.82 + 27 % 66 % 52 % - 33 % 4,6 % - 3 Bp. 4,3 % - 1 Bp. München 4.634 + 4 % 71 % 51 % - 4 % 4, % - 25 Bp. 3,5 % +/- Bp. * 39.781 + 27 % 45 % 47 % - 28 % 4,3 % - 29 Bp. 3,9 % - 18 Bp. / * Spitzenrenditen = Ø Top 6 Abb. 1 18 rollierendes der letzten 12 Monate 45 Abb. 2 nach Nutzungsart 15% Mrd. Euro 16 14 12 1 8 4 35 3 25 2 Mrd. Euro Entwicklungsgrundstücke 45% 6 4 2 4,97 2,82 3,63 6,53 5,59 5,25 6,3 6,69 5,33 4,7 5,25 1,97 7, 6,63 5,85 11,96 1,42 7,21 8,7 14,7 15 1 5-215* Industrie / Logistik Einzelhandel 21% / * Prognose Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt in Kürze Spitzenrenditen auf Rekordtief, auch im Non-Core-Segment Preisanstieg Das mit deutschen Gewerbeimmobilien summierte sich im Jahr auf 39,8 Mrd. Euro, was gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg von 27 % bedeutet. Die nochmals gestiegene Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien zeigt sich nicht nur im Anstieg des s, sondern auch in der Preisentwicklung. Die Spitzenrenditen für objekte fielen im Jahresverlauf um etwa 3 Basispunkte und lagen Ende des Jahres im Durchschnitt der Top-6-Märkte bei 4,3 %. Anders als in den Vorjahren gingen die Renditen im sekundären Segment im vergangenen Jahr spürbar stärker zurück als im Spitzensegment. So sanken die renditen für B-Objekte in B-Lagen im Jahresverlauf um durchschnittlich etwa 4 Basispunkte. Im Gegensatz zum Spitzensegment wurden die Tiefststände von 26/7 hier jedoch noch nicht erreicht. savills.de/research 2
Q4 Gewerbeinvestmentmarkt 1. bis 4. Quartal Abb. 3 nach Standort Abb. 4 nach Investorentyp Frankfurt 12% München 11% 5% Berlin 1% r Asset-Manager Hamburg Düsseldorf Köln 5% -7.5-5. -2.5-2.5 5. 7.5 Abb. 5 nach Käuferherkunft Abb. 6 Spitzenrenditen Geschäftshaus 1a-Lage 2% 7 6 5 Schweiz 2% Frankreich 6% 4 % 4 3 2 Großbritannien 1 15% 25 26 27 28 29 Tab. 2 Die größten Transaktionen im Jahr im Überblick* Objekt / Portfolio Nutzungsart Standort(e) Volumen Käufer Verkäufer Leo-1-Portfolio Hessen ca. 1. Patrizia Commerz Real Palais-Quartier Mischnutzung Frankfurt ca. 8 Deutsche Asset & Wealth Management Rabo Real Estate Accor-Portfolio + Niederlande ca. 72 Accor Moor Park Median-Kliniken Klinken Bundesweit ca. 75 Medical Properties Trust Waterland Centro (5 %-Anteil) Einzelhandel Oberhausen ca. 54 Unibail-Rodamco Stadium Group / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen savills.de/research 3
Q4 Gewerbeinvestmentmarkt Berlin 1. bis 4. Quartal Abb. 7 Abb. 8 nach Nutzungsart Durchschnitt der letzten 5 Jahre 3. 2% 2.5 2. 1.5 1. Entwicklungsgrundstücke 4 5 738 68 394 59 692 498 617 1.171 613 528 65 2.618 645 83 815 1.273 617 67 1.176 1.533 Einzelhandel 1 / * Prognose Abb. 9 nach Käuferherkunft Abb. 1 nach Investorentyp Spanien 2% Frankreich 4% Großbritannien 7% 21% 1 4 r Asset-Manager -1. -75-5 -25-25 5 75 1. Der Berliner Markt in Kürze Berlin entwickelt sich (für Ausländer) zur deutschen Investmenthauptstadt Etwa 4 Mrd. Euro wurden im vergangenen Jahr in Berliner Gewerbeimmobilien investiert und damit nochmals 13 % mehr als im ohnehin schon umsatzstarken Vorjahr. Ein wesentlicher Faktor, der das Erreichen eines noch höheren s verhinderte, ist die vergleichsweise geringe Zahl großvolumiger Objekte in Berlin. Dies spiegelt sich auch in der Zusammensetzung des s nach Nutzungsarten wider: Weil es vor allem im Einzelhandelssegment an großen Objekten mangelt, ging das hier um etwa die Hälfte auf gut 75 zurück. Gerade ausländische Investoren waren und sind auf der Suche nach vor allem großen Volumina. Deren Anteil am gesamten lag im vergangenen Jahr bei 52 %, wobei vor allem US-amerikanische (ca. 6 ) und britische Investoren (ca. 25 ) aktiv waren. Aber auch Investoren aus dem asiatischpazifischen Raum (ohne Nahost) sind inzwischen in Berlin aktiv (mehr als 13 ). savills.de/research 4
Q4 Gewerbeinvestmentmarkt Düsseldorf 1. bis 4. Quartal Abb. 11 Abb. 12 nach Nutzungsart 9 Durchschnitt der letzten 5 Jahre 2% 1% 8 7 Einzelhandel 27% 6 5 4 3 2 1 94 242 256 586 95 195 346 479 115 37 186 282 648 358 172 824 513 689 187 511 7% / * Prognose Abb. 13 nach Käuferherkunft Abb. 14 nach Investorentyp 1% r Asset-Manager 24% 66% -6-4 -2-2 4 6 Der Düsseldorfer Markt in Kürze Randlagen profitieren von Produktknappheit und hohem Preisniveau im CBD Der Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt hat sein rekordhohes aus dem Jahr im vergangenen Jahr nur knapp verfehlt. Für insgesamt 1,9 Mrd. Euro wechselten im Jahr Düsseldorfer Gewerbeimmobilien den Eigentümer und damit lag das nur 5 % bzw. 1 unter dem Vorjahreswert. Wegen des Nachfrageüberhangs im Core-Segment sind die Spitzenrenditen im vergangenen Jahr weiter zurückgegangen. Ende des Jahres lagen sie am markt bei 4,3 % (Q4-: 4,7 %) und bei Geschäftshäusern bei 3,9 % (Q4-: 4,2 %). Da vielen Investoren das Preisniveau im Spitzensegment inzwischen zu hoch ist, passen sie ihr Anforderungsprofil an, um überhaupt investieren zu können. Unter anderem suchen die Investoren nach Investitionsgelegenheiten in den B-Lagen, wobei hier im vergangenen Jahr vor allem der Kennedydamm im Fokus stand. savills.de/research 5
Q4 Gewerbeinvestmentmarkt Frankfurt 1. bis 4. Quartal Abb. 15 3. Durchschnitt der letzten 5 Jahre Abb. 16 nach Nutzungsart 2% 2.5 2. 1.5 1. Entwicklungsgrundstücke 2% 1% 5 161 186 441 727 278 928 514 433 74 116 357 1.615 858 932 557 1.46 71 358 99 2.753 6 / * Prognose Abb. 17 nach Käuferherkunft Südkorea 12% 11% Großbritannien Katar 6 Abb. 18 nach Investorentyp r Asset-Manager -1.5-1. -5-5 1. 1.5 Der Frankfurter Markt in Kürze Hoher Anlagedruck treibt Investoren in Randlagen und Umland Aufgrund eines extrem starken Schlussquartals stieg der Jahresumsatz mit Frankfurter Gewerbeimmobilien im Jahr auf nahezu 5 Mrd. Euro. Insgesamt wechselten Immobilien für mehr als 4,8 Mrd. Euro im Frankfurter Stadtgebiet den Eigentümer, wobei hiervon 2,8 Mrd. Euro auf das 4. Quartal entfielen. Ein Zeichen für den hohen Anlagedruck ist die Tatsache, dass sich die Investoren zunehmend in Frankfurter Randlagen und im Frankfurter Umland nach Anlagemöglichkeiten umschauten. Bezieht man das Frankfurter Umland mit ein, so liegt das bei deutlich über 5 Mrd. Euro. Der hohe Anlagedruck, gepaart mit einem eng begrenzten Angebot an hochwertigen Objekten in zentralen Lagen, hat die Spitzenrenditen auch im 4. Quartal weiter sinken lassen. Im segment gingen sie um weitere 1 Basispunkte auf nun 4,3 % Nettoanfangsrendite zurück. immobilien waren zugleich auch die mit Abstand umsatzstärkste Nutzungsart im vergangenen Jahr. Mehr als 3,2 Mrd. Euro wurden in objekte investiert. savills.de/research 6
Q4 Gewerbeinvestmentmarkt Hamburg 1. bis 4. Quartal Abb. 19 Abb. 2 nach Nutzungsart 1.8 1.6 Durchschnitt der letzten 5 Jahre Industrie / Logistik 2% 12% 1.4 1.2 4% 1. 8 Entwicklungsgrundstücke 6 4 57% 2 291 84 173 93 567 617 5 393 434 192 44 631 491 58 473 1.324 526 753 669 1.587 Einzelhandel 16% / * Prognose Abb. 21 nach Käuferherkunft Abb. 22 nach Investorentyp 17% Großbritannien 4% 4 Schweden r Asset-Manager Frankreich 1% 1-1. -75-5 -25-25 5 75 1. Der Hamburger Markt in Kürze Mehr als die Hälfte des Umsatzes durch ausländische Käufer Mehr als 3,5 Mrd. Euro wurden im vergangenen Jahr in Hamburger Gewerbeimmobilien investiert und damit 23 % mehr als im Jahr. Fast die Hälfte des gesamten s entfiel auf das 4. Quartal, in dem Objekte für ca. 1,6 Mrd. Euro gehandelt wurden. Bemerkenswert ist die Struktur der Käuferherkunft. Nur 43 % des s entfielen auf einheimische Investoren der niedrigste Wert aller Top-6-Standorte. Unter den ausländischen Käufern dominierten Investoren aus den (ca. 6 Ankaufsvolumen), Frankreich (ca. 315 Mio.) sowie Schweden (ca. 28 Mio.). Weil gute Objekte in der Altstadt kaum noch verfügbar sind, orientierten sich die Investoren zunehmend in Richtung der City-Randlagen. So fand die Mehrzahl der Transaktionen im hohen zweistelligen und dreistelligen Millionenbereich in Lagen außerhalb der Altstadt statt. Hierzu zählen etwa der Verkauf von Tanzenden Türmen, Atlantic-Haus und Millerntorplatz 1 (alle St. Pauli) sowie des nördlichen Überseequartiers in der HafenCity. savills.de/research 7
Q4 Gewerbeinvestmentmarkt Köln 1. bis 4. Quartal Abb. 23 6 5 Durchschnitt der letzten 5 Jahre 488 Abb. 24 nach Nutzungsart Entwicklungsgrundstücke Industrie / Logistik 7% 4 3 2 1 273 257 8 183 111 22 282 131 148 26 257 174 253 85 26 287 14 171 52 Einzelhandel 66% / * Prognose Abb. 25 nach Käuferherkunft Australien 2% Großbritannien 4% 11% Kanada 21% 5 Abb. 26 nach Investorentyp r Asset-Manager -3-2 -1-1 2 3 Der Kölner Markt in Kürze Auch Köln knackt die Milliardengrenze Knapp 1,1 Mrd. Euro wurden im Jahr in Kölner Gewerbeimmobilien investiert und damit 27 % mehr als im Jahr zuvor. Etwa die Hälfte des Gesamtvolumens entfiel auf das letzte Quartal. Die größte Transaktion im vergangenen Jahr war der Verkauf des KölnTurms von Art-Invest an Dream Global für knapp 114. Auch alle anderen Transaktionen jenseits der Marke von 5 betrafen immobilien, auf die folglich etwa zwei Drittel des gesamten s entfielen. Aufgrund der hohen Nachfrage ging die spitzenrendite im Verlaufe des letzten Jahres um weitere 3 Basispunkte auf 4,6 % zurück. Bemerkenswert ist der hohe Anteil nordamerikanischer Käufer. Auf diese entfiel im vergangenen Jahr ein Drittel des gesamten Ankaufsvolumens. Gleichwohl wurde der Markt im Jahr im Wesentlichen von einheimischen Käufern bestimmt, die etwas mehr als die Hälfte des gesamten s auf sich vereinten. savills.de/research 8
Q4 Gewerbeinvestmentmarkt München 1. bis 4. Quartal Abb. 27 2.5 2.25 2. 1.75 Durchschnitt der letzten 5 Jahre Abb. 28 nach Nutzungsart Entwicklungsgrundstücke 2% 6% 1.5 1.25 1. 75 5 Einzelhandel 1 25 54 183 91 294 27 452 653 86 361 71 549 1.141 742 572 878 2.247 1.1 587 1.246 1.72 71% / * Prognose Abb. 29 nach Käuferherkunft Irland 5% Großbritannien 7% 1 Frankreich 1% 51% Abb. 3 nach Investorentyp r Asset-Manager -1.2-9 -6-3 - 3 6 9 1.2 Der Münchener Markt in Kürze Investorenwettbewerb verschärft sich weiter - vor allem im Core-Segment Der Investmentmarkt für Münchener Gewerbeimmobilien verzeichnete im vergangenen Jahr erneut einen Anstieg des s. Insgesamt wurden mehr als 4,6 Mrd. Euro investiert und damit nochmals 4 % mehr als im Jahr zuvor. Der Investorenwettbewerb insbesondere im Core-Segment ist im vergangenen Jahr nochmals härter geworden. Dies spiegelt sich auch im Preisniveau wider, das im Verlaufe des letzten Jahres trotz seines bereits hohen Niveaus bei den meisten Nutzungsarten nochmals leicht gestiegen ist. So lagen die Spitzenrenditen für objekte Ende des Jahres bei 4, % und damit 3 Basispunkte unter ihrem Vorjahreswert. investierten knapp,8 Mrd. Euro und bildeten damit die zweitgrößte Käufergruppe nach Spezialfonds (ca. 1,1 Mrd. Euro). Dabei profitierten sie davon, dass einige Investoren die günstige Marktphase für eine Portfoliobereinigung nutzten und Objekte mit Value-Add-Charakter verkauften. savills.de/research 9
Q4 Wohnungsportfoliomarkt 1. bis 4. Quartal Abb. 31 und Zahl der Verkäufe* 18. 16. 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2. Zahl der Verkäufe 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Abb. 32 Größenstruktur der gehandelten Portfolios 1% 7% 6% 5% 4% 2% 1% 1 < 8 Einheiten 8 < 2. Einheiten < 5. Einheiten < 1. Einheiten ab 1. Einheiten Anzahl Einheiten je Transaktion 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 Anzahl der Einheiten 27 28 29 % 27 28 29 / * Pakete ab 1 Einheiten Abb. 33 Gehandelte Einheiten nach Standort Abb. 34 Gehandelte Einheiten nach Städtekategorie* Berlin 14% A 1 Kiel 7% 36% 67% Bremen 5% Mönchengladbach 5% Wuppertal B 15% D 11% C 2% / * basierend auf Bulwiengesa-Klassifizierung Der deutsche Wohnungsportfoliomarkt in Kürze Transaktionsgeschehen verlagert sich aus Metropolen in kleinere Städte Knapp 12,1 Mrd. Euro wurden im vergangenen Jahr in deutsche Wohnimmobilienpakete investiert und damit 2, Mrd. Euro bzw. 14 % weniger als im Jahr. Die Zahl der gehandelten Portfolios sowie der Wohneinheiten ist dagegen weitgehend stabil geblieben: Insgesamt wechselten mehr als 225.8 Einheiten (: 223.5 Einheiten) im Rahmen von 21 Transaktionen (: 217) den Eigentümer. Trotz der im Vergleich zu den Vorjahren viel breiteren regionalen Marktaktivität konnte Berlin seine Spitzenposition auch im letzten Jahr verteidigen. Allerdings entfielen nur 14 % aller gehandelten Wohnungen auf Berlin im Vorjahr waren es noch 44 %. Auch in den anderen A-Städten war der Anteil deutlich rückläufig. Im Jahr 215 werden viele der großen Transaktionen nicht mehr als Asset-Deals am Immobilienmarkt, sondern in Form von Unternehmensübernahmen und -zusammenschlüssen am Kapitalmarkt stattfinden. Unter anderem steht der Zusammenschluss von Deutscher Annington und Gagfah an. savills.de/research 1
Q4 Wohnungsportfoliomarkt 1. bis 4. Quartal Abb. 35 nach Käuferherkunft Abb. 36 nach Verkäuferherkunft 5% Schweden sonstige 6% sonstige 14% Italien 6% Österreich Schweiz 5% 77% 21% Abb. 37 nach Investorentyp Abb. 38 Preisentwicklung* Durchschnittlicher Preis pro Einheit 7. 6. 5. EUR/m² 4. 3. 2. r Asset-Manager 1. -8. -6. -4. -2. - 2. 4. 6. 8. 27 28 29 / * für Pakete ab 1 Einheiten Tab. 3 Die größten Wohnungsportfoliotransaktionen im 1. bis 4. Quartal im Überblick* Portfolio Einheiten Volumen* Käufer Verkäufer Vitus ca. 3. ca. 1.4 Deutsche Annington Vitus Dewag ca. 11.5 ca. 97 Deutsche Annington DGAG ca. 18. ca. 89 Buwog / Immofinanz Equity Residential, AvalonBay Communities Prelios, Deutsche Asset & Wealth Management - ca. 9.6 ca. 48 LEG Deutsche Annington - ca. 13.3 Unveröffentlicht Westgrund berlinovo / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen savills.de/research 11
Q4 Savills In ist Savills mit rund 16 Mitarbeitern in sieben s an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: D HH B Unsere Dienstleistungen»» An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios»» Finance - Valuation»» Vermietung von s und Einzelhandelsimmobilien»» Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien»» Real Estate Services k F S M www.savills.de Savills Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Marcus Lemli Investment Europe +49 () 69 273 11 mlemli@savills.de Andreas Wende Investment +49 () 4 39 977 11 awende@savills.de Steffen Pulvermacher Investment Berlin +49 () 3 726 165 187 spulvermacher@savills.de Stefan Mellies Investment Düsseldorf +49 () 211 22 962 221 smellies@savills.de Jürgen Schmid Investment Frankfurt +49 () 69 273 18 jschmid@savills.de Sascha Hanekopf Investment Hamburg +49 () 4 39 977 141 shanekopf@savills.de Dr. Frank Urfer Investment München +49 () 89 427 292 211 furfer@savills.de Karsten Nemecek Corp. Finance - Valuation +49 () 3 726 165 138 knemecek@savills.de Matthias Pink Research +49 () 3 726 165 134 mpink@savills.de Fabian Sperber Research +49 () 3 726 165 139 fsperber@savills.de Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 6 s und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-raum sowie dem Nahen Osten mit über 27. Mitarbeitern. In ist Savills Immobiliendienstleister mit rund 16 Mitarbeitern in sieben s an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht dafür garantieren, dass diese Informationen korrekt oder vollständig sind. Eine Vervielfältigung dieser Publikation oder von Teilen davon bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch Savills. Savills Januar 215 Connecting people & property savills.de/research 12