STÄDTEREPORT DARMSTADT GUTE VORAUSSETZUNGEN FÜR FLORIERENDE GESCHÄFTE JULI 2015
In Zahlen Bundesland: Hessen Einwohnerzahl: 149.743 Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: + 1,2% 94.837 Arbeitslosenquote: 6,6 % Kaufkraftkennziffer: 106,9 Zentralitätskennziffer: 120,7 Relevante Shopping-Center: Luisencenter (C), Loop 5 (P) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH 1A-Einzelhandelsmieten von 2005-2014 in EUR / m² 150 100 50 80-120m² 0 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Modezentralität 300-500m² 0 50 100 150 200 250 300 Einzugsgebiet Ø 100-200 Tsd. Einwohner Die Wissenschaftsstadt vor den Toren Frankfurts ist gut positioniert. Informations- und Biotechnologie, Mechatronik, kosmetische Forschung und die Pharma-Branche prägen die Kommune, die mit ihrer Weltraumexpertise (ESOC, EUMETSAT) und technischen Universität ein bemerkenswertes Renommee genießt. Sie verfügt entsprechend über eine hohe Anzahl qualifizierter Arbeitskräfte. Die größten Arbeitgeber sind der Pharmakonzern Merck und T-Online. An den Hochschulen der Stadt sind mehr als 30.000 Studenten eingeschrieben. Als eines von neun Oberzentren des Landes Hessen, Teil des wirtschaftlich starken Rhein-Main-Gebiets und der Rhein-Neckar-Region verfügt über eine flächendeckend gute Infrastruktur, eine durchgängige Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln sowie gute Naherholungsmöglichkeiten in allen Stadtteilen. Durch die anstehende Konversion der Kasernenareale der US- Streitkräfte ergeben sich für die wachsende Stadt neue Entwicklungspotenziale insbesondere im Hinblick auf Wohnraum, aber auch für Handel und Wirtschaft. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Der Einzelhandel profitiert von der hohen Kaufkraft ebenso wie vom großen Einzugsgebiet, das sich vorrangig in südlicher Richtung erstreckt. In der Darmstädter City werden etwa 414 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz liegt bei 41 %, ihr Anteil an der Gesamtverkaufsfläche der Stadt liegt bei rund 43 %. Beide Werte sind im Städtevergleich vorbildlich, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz vom Makler- und Beratungshaus COMFORT. Sechzig Prozent der Darmstädter wohnen in der Innenstadt. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport 2 von 7
INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 43,2% 41,1% 100,0 106,9 99,4 10,0 1,0 Ø 100T 200T Einwohner Ø 100T 200T Einwohner Zentralität Ø 100T 200T Einwohner 29,7% 35,6% 100,0 120,7 129,4 10,0 1,0 Ø 100T 200T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH Die überdurchschnittliche lokale Kaufkraft (106,9) und ein weiträumiges, überdurchschnittlich kaufkräftiges Einzugsgebiet mit über 620.000 Einwohnern und einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen von rund 3,8 Mrd. Euro im Jahr machen unter Einzelhandelsaspekten zu einem Schwergewicht in der wirtschaftlich potenten Region. Die Innenstadt stellt dabei mit Abstand den bedeutendsten und attraktivsten Handelsstandort vor Ort dar. Mit einer Verkaufsfläche von gut 121.000 Quadratmetern bietet sie eine große Vielfalt an attraktiven Einkaufsmöglichkeiten. Vom inhabergeführten Fachgeschäft mit persönlicher Beratung über renommierte Markengeschäfte mit internationalem Flair ist alles vertreten. Insgesamt sind dort Frequenz Schuchardstraße mit Blick auf das Luisencenter weit mehr als 400 Geschäfte ansässig. Den Kernbereich der Innenstadt bildet die kompakte Fußgängerzone mit einer Fläche von nur 90.000 m². Die City besticht durch die enorme Angebotsvielfalt durch ihre kurzen Wege: Durch die kompakte Bauweise sind alle Geschäfte in wenigen Minuten zu erreichen. Hinsichtlich der Branchenstruktur weist die Darmstädter City eine innenstadttypische Mischung mit dem eindeutigen Schwerpunkt im Modesegment auf. Auch sechs Jahre nach Eröffnung des Shopping-Centers Loop5 im nahegelegenen Weiterstadt sind weiterhin keine negativen Effekte auf die Darmstädter Innenstadt zu spüren, was für die Qualität des Besatzes und das Leistungsvermögen der Magnetbetriebe spricht. Dabei sind neben einer Reihe von kompetenten Anbietern des Facheinzelhandels auch das Luisencenter hervorzuheben. Zudem laden in der Darmstädter City zahlreiche COMFORT Städtereport 3 von 7
Fußgängerzonen und Plätze mit einem vielfältigen gastronomischen Angebot zu einem längeren Aufenthalt ein. Rund 6.000 Sitzplätze, davon allein 3.000 unter freiem Himmel, bieten dem Besucher eine hervorragende Aufenthaltsqualität. CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Schuchardstraße Verläuft zwischen der Luisenstraße mit Eingang des Luisencenters und der Ernst-Ludwig-Straße Konsumige, kurze Fußgängerzone mit guter Frequenz Magnetbetriebe wie Zara, Esprit, Douglas und Thalia sowie kleinteiliger Einzelhandel Neue Mieter: Eterna, Kiko Milano (beide Luisencenter), Betty Barclay (Herbst 2015), Vapiano (Markthalle) und Mango Aktueller Mietpreis liegt bei 98 EUR/m² für kleine Shopflächen von 80m² 120m² Ernst-Ludwig-Straße Konsumige Lage mit Galeria Kaufhof und dem großen lokalen Textilhaus Henschel Eingang ins City Carree Durchgang zur Fußgängerzone Ludwigstraße über die Ludwigspassage Neue Mieter: Footlocker (Ende 2015) Ansonsten keine nennenswerten Neuansiedlungen im letzten Jahr Als 1A-Lagen in gelten nach Angaben der COMFORT-Experten die Schuchardstraße und die Ernst-Ludwig-Straße. Die bereits seit einiger Zeit erkennbare Lageverschiebung weg von der ehemaligen 1A-Lage Ludwigstraße konnte auch durch die Ansiedlung von TKMaxx nicht gebremst werden. Mehr und mehr mietpreissensible Filialisten wie beispielsweise zuletzt Depot weichen nun lieber in die Elisabethenstraße aus, die sich nach Kreutz Angaben zusammen mit dem Ludwigsplatz weiter positiv entwickelt. Hier sind mittlerweile beachtliche Frequenzen festzustellen. Von dieser positiven Entwicklung der Elisabethenstraße profitiert wiederum die Wilhelminenstraße. Hier sind neben regionalen Fußgängerzone Ernst-Ludwig Straße Einzelhändlern auch Filialisten wie Benetton, Jack Wolfskin, dm Drogeriemarkt und Starbucks vertreten. Schon seit Jahren ziehen das Textilhaus C&A, der Magnet Saturn und auch Sport Hübner die Passanten von der Ernst-Ludwig-Straße über den Ludwigsplatz, der mit der dort ansässigen Gastronomie ein attraktiver Aufenthaltsort ist. Weitere Stärkung dürfte die Entwicklung des Wilhelminenquartiers der CDE Invest bedeuten. Der Entwickler möchte im Zuge des Umbaus der Wilhelminenpassage an der Wilhelminenstraße/Ecke Hügelstraße über 100 vornehmlich kleinere Wohnungen COMFORT Städtereport 4 von 7
realisieren und hat als neue Mieter für die ehemalige Passage im Frühjahr 2015 zwei Gastronomen bekanntgegeben: voraussichtlich im Herbst eröffnen hier Filialen von L Osteria und Hans im Glück. Aktuell wurde jedoch der bereits zweite Fassadenentwurf für das Umbauprojekt vom Gestaltungsbeirat der Stadt abgelehnt, hier muss der Investor noch nachbessern. Die Umgestaltung der C&A-Filiale mit neuer Fassade und Gebäudetechnik soll im Oktober abgeschlossen sein. Bereits modernisiert ist das lokale Modehaus Henschel an der Ernst- Ludwig-Straße. Hier wurden rund zehn Mio. Euro in einen Umbau investiert. Dies ist ein Beleg für die Überzeugung der örtlichen Einzelhändler und Eigentümer, dass die Darmstädter Innenstadt weiterhin ein zukunftsträchtiger Standort ist. Das innerstädtische Einkaufszentrum Luisencenter, Elisabethenstraße mit Karstadt das direkt an die Fußgängerzone angebunden ist und gut angenommen wird, trägt seinen Teil zur Stärkung der Innenstadt bei. Das 1977 eröffnete Einkaufszentrum hat eine Mietfläche von 16.000 m² auf drei Ebenen (25.560 m² Gesamtfläche) und 1.100 Parkplätze. In den letzten Monaten hat es hier einen regen Mieterwechsel, sei es durch auslaufende Mietverträge oder wie im Fall von Weltbild durch Insolvenz, gegeben. Im Erdgeschoss haben beispielsweise der Hemdenhersteller Eterna und eine Filiale der Kosmetikkette Kiko Milano Flächen bezogen. Die ansonsten geringe Fluktuation in der Darmstädter Toplage und der damit einhergehende Nachfrageüberhang auf Seiten der Einzelhändler führten zu einer Belebung der umliegenden Lagen. Mietpreise in 1A-Lagen stabil Das Loop5 im benachbarten Weiterstadt verfügt über eine Gesamtfläche von 69.500 m², davon 50.230 m² Verkaufsfläche auf vier Ebenen sowie 3.000 Parkplätze. Das Fast Fashion-Format Primark wird Ende des Sommers im Einkaufszentrum rund 5.400 m² Verkaufsfläche auf zwei Ebenen eröffnen und dem angeschlagenen Center, welches seit Jahren an eher schwachen Passantenfrequenzen leidet, sicher einen Schub geben. Die Attraktivität der innerstädtischen Toplagen wird dies jedoch nicht weiter beeinträchtigen, prognostiziert Kreutz. Primark ist im Rhein-Main-Gebiet schon seit Jahren gut bekannt und vertreten. Somit wird diese weitere Filiale an der Autobahn nicht die Fußgängerzonen der Umgebung leerfegen. Wegen der Konkurrenz durch das Loop5 verharrte die erzielbare Miete für Ladenflächen von 80 bis 120 Quadratmetern schon seit 2009 bei rund 95 Euro pro Quadratmeter. Die Höchstmiete stieg 2014 auch nur marginal auf 98 Euro. Für Ladenlokale mit einer Größe zwischen 300 und 500 Quadratmeter Fläche müssen Einzelhändler derzeit mit durchschnittlich 46 Euro pro Quadratmeter kalkulieren, auch hier gaben die Mietpreise seit 2006 nach. Aufgrund der leicht anziehenden Nachfrage nach größeren Flächen hat sich der Mietpreis auch in diesem Segment mittlerweile stabilisiert. Zur Erhöhung der Attraktivität der Innenstadt hat die Modernisierung und der Ausbau des Markenportfolios der Galeria Kaufhof an der Rheinstraße / Ernst-Ludwig-Straße beigetragen. Auch bei der seit 5 Jahren leerstehenden Markthalle, Bestandteil des City-Carrees, tut sich endlich etwas. Wie der Immobilieninvestor Fortress mitteilte, hat der Systemgastronom Vapiano einen Mietvertrag unterschrieben und wird sich die rund 1.600 m² große Gesamtfläche mit der Modekette Mango teilen. COMFORT Städtereport 5 von 7
Um die Gastronomiefläche hatte sich zuletzt auch die Kette Tialini des Ex-Porsche Managers Wendelin Wiedeking bemüht. Fortress investiert 4,5 Mio Euro in den Umbau der Markthalle. INVESTMENT Die regionalen, meist privaten Investoren interessieren sich zumeist für kleinere Liegenschaften bis rund fünf Millionen Euro. Größere überregionale Anleger konzentrieren sich, wie an vielen anderen Standorten auch, sehr stark auf Core-Investments, mit guten Mietvertragspartnern und langfristigen Mietverträgen mit idealtypischen Investmentvolumen von über zehn Millionen Euro. F&C Reit kaufte für das Portfolio des Immobilien-Spezialfonds Best Value Germany II (BVG II) die Immobilie Ernst-Ludwig-Straße 20-22 mit Promod als Mieter. KAUFPREISFAKTOR 16,0-18,0 0 10 20 30 40 Der neue Kaufhof-Eigner Hudson's Bay Company (HBC) hat neben 42 weiteren Warenhäusern entschieden, auch dass Darmstädter Kaufhaus an das Joint Venture zwischen HBC und dem US-Unternehmen Simon Property Group zu veräußern. Die Filialisten konzentrieren sich nach Beobachtungen von COMFORT auf die Toplagen in der Schuchard-, Ernst-Ludwig-Straße und ergänzend rund um den Ludwigsplatz. Chancen für Immobilieninvestments in diesen Lagen sind nach wie vor rar. Problematisch erscheint dagegen die Situation der Ludwigstraße, die schon lange vor Eröffnung des Loop5 in Weiterstadt allemal nicht mehr zu den 1A-Lagen zähle. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Konditionen Kaufpreise im Normalfall bis zum 18-fachen, in Einzelfällen in der jetzigen Zeit sogar bis zum 19,5-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt somit im Mittel bei knapp über 5 Prozent. Ein Umstand, sagt Jürgen Kreutz, den man als eindeutiges Indiz für die Risikofreiheit solcher Investments werten dürfe. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die Darmstädter Innenstadt hat in den letzten Jahren bewiesen, dass sie für den Einzelhandel ein attraktiver und zukunftsträchtiger Standort ist, nicht zuletzt auch, weil sie sich sehr erfolgreich gegen das Einkaufszentrum Loop5 in Weiterstadt behaupten konnte. Auch das neue Fashion-Highlight Primark wird als etabliertes Format im Rhein-Main-Gebiet (Nord-West-Center und Frankfurt, Zeil) dem Loop5 nur begrenzt helfen und die Innenstadt s nicht nachhaltig angreifen können. Aufgrund der geringen Fluktuation in den Toplagen und dem damit einhergehenden Nachfrageüberhang auf Seiten der Einzelhändler setzt sich die Belebung der aufstrebenden Lagen wie Ludwigsplatz und Elisabethenstraße fort, die mittlerweile beachtliche Passantenfrequenzen aufweisen. Durch weitere attraktivitätssteigernde Maßnahmen und Projekte, wie z.b. der Wiederbelebung der Markthalle, positioniert sich die Innenstadt zunehmend unangreifbar gegenüber dem Loop5 oder zukünftig anderen Konkurrenten, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienspezialisten von COMFORT. COMFORT Städtereport 6 von 7
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² 80-120 m² 98 300-500 m² 46 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A 40221 Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf Jürgen Kreutz, Frank Kaiser Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-0 E-Mail: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-144 E-Mail: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport 7 von 7