Leistbares Wohnen aus der Sicht der WLH Heinz Schoibl Helix Forschung und Beratung, Salzburg Oktober 2014 Die BAWO hat in Kooperation mit dem Verband der Wiener Wohnungslosenhilfe im Oktober 2013 ein wohnpolitisches Forum durchgeführt und zentrale Fragestellungen und Anforderungen der Wohnungslosenhilfe (WLH) an die Wohnpolitik von Bund, Ländern und Gemeinden erarbeitet. Insbesondere wurde in diesem Rahmen festgestellt, dass die realen Wohnkosten für die praktische WLH gegenüber den Vorgaben und Rahmenbedingungen für die Förderung von Anmietung sowie Erhaltung von Wohnraum, wie sie in Bedarfsorientierte Mindestsicherung (BMS) und Subjektförderung der Wohnbauförderungen grundgelegt sind, tendenziell nachrangig sind. In einem schriftlichen Beitrag zu diesem Forum verwies die eingeladene Vertreterin von Arbeiterkammer und Mietervereinigung, Mag. a Nadja Shah 1, auf den wichtigen Bezugsrahmen der Einkommensentwicklung: Es ist ein Faktum, dass seit Ende der 1990er die Lebenshaltungs- und besonders die Wohnkosten, den Einkommen davonlaufen. Es reicht daher aus unserer Sicht nicht, den Wohnbau im Bereich Mietwohnungen vermehrt zu fördern, auch die Einkommen sowie die Beschäftigung müssen thematisiert werden. Aus der Sicht der WLH wäre diesbezüglich auch nachzufragen, ob und inwieweit durch die entsprechenden Förderstrukturen (Wohnbeihilfe oder zuschuss sowie die Wohnkostenförderung im Rahmen der Bedarfsorientierten Mindestsicherung) die Verfügbarkeit von adäquaten Wohnungen sichergestellt wird. Die Betonung liegt dabei wesentlich auf der Forderung nach adäquater Wohnversorgung, wobei gleichermaßen auf Größe und Standards, auf Inklusion als auch auf Wohnsicherheit Wert gelegt wird. In Fortführung dieses Diskurses wurde Ende 2013 / Anfang 2014 eine leitfadengestützte Erhebung 2 der je aktuellen Regelungen in den Bundesländern durchgeführt, deren Ergebnisse im nachstehenden Überblick zusammengefasst und durch vorliegende länderspezifische Informationen zum Stand der Wohnversorgung ergänzt werden. 1 2 Kurztext zum Thema Leistbarkeit, aus der Sicht der Mietervereinigung Österreichs; zur Verfügung gestellt für das wohnpolitische Forum im Oktober 2013 An dieser Erhebung haben sich wesentlich die Bundesländer-VertreterInnen im BAWO-Vorstand sowie VertreterInnen der Wiener WLH beteiligt.
Bundesländerspezifische Regelungen zur Gewährleistung von leistbarem Wohnen NIEDERÖSTERREICH 3 : Der Wohnzuschuss wird ausschließlich für Wohnungen gewährt, die durch Wohnbauförderungsmittel errichtet oder saniert wurden. Dieser Wohnzuschuss wird nach dem Familieneinkommen (gewichtetes Pro-Kopf-Einkommen) und dem zumutbaren Wohnaufwand berechnet. Der monatliche Wohnungsaufwand kann bis zu einer Höhe von 4,00 pro m 2 Nutzfläche (bzw. 4,50 bei nachweislicher Benutzbarkeit ab 1.1.2009), zuzüglich einer Betriebskostenpauschale von 1,00 pro m 2 angerechnet werden. Maximal werden somit 5,00 bzw. 5,50 pro Quadratmeter förderbarer Nutzfläche (inkl. Betriebskostenpauschale) anerkannt. Zusätzlich zum Wohnzuschuss gibt es nur die Wohnkostenpauschale der BMS (=1/4), wobei hier der Wohnzuschuss mit der Wohnkostenpauschale gegengerechnet wird. Vorgaben wie diese stellen eine wesentliche Einschränkung und Belastung der Wohnversorgung von Haushalten dar, die auf eine entsprechende Förderung angewiesen sind, die durch die Angebote der WLH nur schwer kompensiert werden kann. Eine wesentliche Verbesserung wäre die Öffnung der Wohnbeihilfe für den nicht geförderten Wohnungsmarkt (Aufhebung des 4 NÖWFG) und das Verbot der Gegenrechnung von Wohnbeihilfe und Wohnkostenanteil in der BMS. Hier gibt es aber seitens der Landesregierung nur gegenteilige Signale. 2 WIEN 4 : In Wien sind die Kosten für Wohnen während der letzten Jahre stark gestiegen. Die Stadt Wien besitzt rund ein Drittel der Mietwohnungen. Diese werden nach dem Richtwert gemäß Richtwertgesetz vermietet. Dieser lag 2013 in Wien bei unbefristeten Mietwohnungen der Kategorie A bei 6,11 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche, bei befristeten Mietwohnungen bzw. Wohnungen der Kategorie B bei 4,58.- pro Quadratmeter Wohnnutzfläche. Von privaten VermieterInnen werden die Richtwerte von VermieterInnen häufig überschritten, daher ein unzulässig hoher Mietzins verlangt. Bei Mietwohnungen, welche nach 1 des Mietrechtsgesetzes nicht dem MRG unterliegen, kann der Mietzins unabhängig vom Richtwert vereinbart werden. In diesem Wohnungsmarktsegment betrug die durchschnittliche Nettomiete in Wien 2013 laut Immobilienpreisspiegel der WKÖ 9,11 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche. Hinzu kommen Betriebskosten und Abgaben, Strom und Heizungskosten. Durch die 3 4 Zusammenstellung der relevanten Grundlagen der Verwaltungspraxis durch Sepp Ginner Daten und Fakten der Förderung von leistbarem Wohnen in Wien wurden von KollegInnen aus dem Verband der Wiener Wohnungslosenhilfe zusammengestellt.
Bedarfsorientierte Mindestsicherung werden der Lebensunterhalt und der Unterkunftsbedarf gesichert. Zum Unterkunftsbedarf zählen die für eine angemessene Wohnsituation erforderlichen regelmäßig wiederkehrenden Aufwendungen für Miete und die damit im Zusammenhang stehenden allgemeinen Betriebskosten und Abgaben. In den pauschalierten Mindeststandards ist bereits ein 25 prozentiger Wohnkostenanteil enthalten. Dieser entspricht bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden einem Betrag von 198,73 bzw. bei (Ehe)Paaren einem Betrag von 298,09. Die Leistung gebührt 12 Mal pro Jahr. Überschreiten die angemessenen Wohnkosten 25 Prozent des Mindeststandards einer Bedarfsgemeinschaft, so kann man in Wien Mietbeihilfe im Rahmen der BMS beantragen. Zur Berechnung der Höhe der Mietbeihilfe gibt es Mietbeihilfenobergrenzen, im Jahr 2013 ist diese Obergrenze für 1-2 Personen 297, 09.-. Von dieser wird nun der im Mindeststandard enthaltene Wohnkostenanteil abgezogen. Bsp: Für eine alleinstehende Person ergibt das eine Mietbeihilfe von 98,36.- (297,09 198,73). Um das Verhältnis zwischen Mindestsicherung und tatsächlichen Mietkosten in Wien zu verdeutlichen, zwei Beispiele. Eine Einzelperson muss bei Neuanmietung einer Garconniere mit einer Bruttomiete von mindestens 400.- rechnen, knapp berechnet braucht sie inklusive Energiekosten daher ca. 450.- für die laufenden Wohnkosten. 25% der BMS und höchstens 98.- Mietbeihilfe ergeben allerdings nur 297.- für das Wohnen, weswegen die restlichen 150.- von dem ohnehin knapp bemessenen Geld für den täglichen Lebensbedarf gezahlt werden müssen. Ein Ehepaar mit zwei Kindern, das in einer 2-Zimmer-Wohnung wohnt und für Miete und Energiekosten 600.- monatlich bezahlt, erhält aus der BMS inklusive Mietbeihilfe maximal 311.- Unterstützung für das Wohnen und kann die tatsächlichen Kosten trotz beengtem Wohnraums damit ebenso nicht decken. 3 Auch die Wohnbeihilfe deckt bei Weitem nicht die tatsächlichen Wohnkosten, da lediglich die Nettomiete, und die auch nur bis zur Höhe des Richtwerts gemäß Richtwertgesetz, zur Berechnung herangezogen wird. Die MieterInnen müssen Betriebs- und Energiekosten selbst tragen. Auch die Tatsache, dass in Wien wie oben erwähnt die Durchschnittsmiete deutlich über dem Richtsatz liegt, wird bei der Höhe der Wohnbeihilfe nicht berücksichtigt.
SALZBURG 5 : Die Situation der WLH in Salzburg zeichnet sich vor allem durch die Tatsache aus, dass die Frage der Leistbarkeit im Kontext von Armuts- und Wohnpolitik letztlich nicht oder nur äußerst ungenügend berücksichtigt wird. Tatsächlich wird von der Salzburger Politik eine Haltung eingenommen, die an das sprichwörtliche Kaninchen im Anblick der Schlange erinnert. Gebannt aber untätig wird seit Jahren zugesehen und mithin zugelassen, dass der freie Wohnungsmarkt sich in einem Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage präsentiert, der den hehren Zielrahmen von leistbarem Wohnraum für alle BewohnerInnen, wie etwa in den entsprechenden Wohnbauförderungs- und Raumordnungsgesetzen appellativ festgelegt, in weite Ferne rücken lässt. Die rechtlichen und per Verordnung festgelegten Rahmenbedingungen für die Inanspruchnahme von Unterstützungsleistungen aus der Bedarfsorientierten Mindestsicherung gehen letztlich ins Leere, da per Verordnung ein höchstzulässiger Wohnaufwand festgelegt wurde, der weit unterhalb der realen Mietpreise liegt und eine nachhaltige Wohnversorgung oder sicherung tatsächlich ausschließt. Die nachstehende Grafik veranschaulicht die dramatische Scherenbewegung, die in den vergangenen Jahren zu einer unerträglichen Verknappung der Wohnraumvermittlung durch die Salzburger WLH geführt hat. 4 5 Die Angaben zur Situation in Salzburg stützen sich auf Unterlagen, die von Petra Geschwendtner (Sozialberatungsstelle der Soziale Arbeit GmbH, Salzburg) bereitgestellt wurden.
Vergleich private Mietpreise pro m2- Unterstützung SH / BMS alleinst. Person in der Stadt Salzburg 14,00 13,00 13,49 12,00 11,48 11,00 11,19 10,00 9,00 8,00 10,17 9,67 9,16 9,50 Max. BMS-Leistung pro Person / Stadt Salzburg private Mietpreise lt. AK Quelle: AK Salzburg (Mietpreisentwicklung), RIS (HWA für Einzelperson in der Stadt Salzburg) Anmerkung: Mit der Einführung der Mindestsicherung sind die m2-preise weggefallen, um eine Vergleichbarkeit herzustellen, werden diese weiterhin (auf Basis der nicht mehr gültigen 40m 2 -Regelung) verwendet. 5 Die Situation am Wohnungsamt der Stadt Salzburg kann durch eine annähernd gleichbleibende Anzahl von AntragstellerInnnen gekennzeichnet werden. Bereits seit mehreren Jahren gibt es einen Stand von rund 4.000 AntragstellerInnen, denen zum Großteil ein Dringlichkeitsstatus zuerkannt wird. Demgegenüber stehen jährlich etwa 400 Vermittlungen, was unterm Strich auf eine durchschnittliche Wartezeit auf die Vermittlung einer leistbaren Wohnung (aus dem Kontext der Gemeindewohnungen sowie geförderter Mietwohnungen in der Regie von gemeinnützigen Wohnbauträgern) von 10 Jahren hinausläuft. An dieser Ausgangslage hat sich in den letzten Jahren nichts verändert, unter anderem auch deshalb, weil die Richtlinien für die Wohnungsvergabe durch das Wohnungsamt zunehmend restriktiver ausformuliert worden sind. Faktum ist, dass Wohnungslosigkeit mittlerweile keine bevorzugte Berücksichtigung gewertet wird, dass nach wie vor kein Kontingent für die Wohnversorgung wohnungsloser Menschen ausgewiesen wird. Im Gegenteil: Auch wohnungslose Menschen müssen bei der Antragstellung auf eine leistbare Wohnung den Nachweis eines dreijährigen Aufenthalts in der Stadt erbringen. Die vorhandenen Notschlafstellen sind überfüllt, den betreuten Angeboten fehlt es an Kapazität, nach ausgelaufener Betreuung mangelt es oftmals an Nachfolgewohnraum. Die WLH
verkommt zum Flaschenhals. Es spießt sich an allen Ecken und Enden! Das zeigt auch folgendes Fallbeispiel: Rund 50jähriger Familienvater, langjähriger Mitarbeiter eines Unternehmens, Alkoholerkrankung. Aufgrund eines Betretungsverbotes mit nachfolgender einstweiliger Verfügung beginnt die Inanspruchnahme von Notschlafstellen, gestaltet sich jedoch aufgrund der Schichtarbeit äußerst schwierig. Ein soziales Netzwerk, welches das gelegentliche Unterkommen oftmals in solch Situationen gewährleisten kann, ist nicht vorhanden. Verzweiflung und Druck des Klienten erhöhen sich zunehmend. Die Pensionszimmer sind alle belegt, eine leistbare Wohnung lässt sich in der Kürze nicht finden bzw. wird auch nicht als sinnvoll erachtet, da mit der Rückkehr in die eheliche Gemeinschaft gerechnet wird. Kontaktaufnahme mit dem psychosozialen Dienst, Entzug und Therapie werden daraufhin vereinbart. Während des Therapieaufenthaltes kristallisiert sich immer mehr heraus, dass an der Ehe nicht mehr festgehalten werden kann, so beginnt neben der persönlichen psychischen Krise der Spießrutenlauf die Suche nach leistbaren Wohnmöglichkeiten, leider vergeblich. Weder der kommunale Wohnungsmarkt ist in der Lage, auf die prekäre Wohnnotsituation reagieren zu können, und am privaten Wohnungsmarkt sind Wohnungen trotz Erwerbstätigkeit nicht finanzierbar, zumal in diesem Fall noch Unterhaltsleistungen das Einkommen schmälern. 6 TIROL: 6 Derzeit ist der Vollzug des Tiroler Mindestsicherungsgesetzes in Bezug auf die Sicherung des Wohnbedarfes bzw. für Anmietungen unzureichend geregelt. Im Gesetz ist zwar definiert, dass der Mietpreis inkl. Betriebs- und Heizkosten ortsüblich sein muss. Zudem ist eine klare Quadratmeterregelung gegeben. Aber: Klarheit hinsichtlich der Ortsüblichkeit fehlt. In vielen Gemeinden Tirols wird ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis ermittelt, der von der Gemeinde jeweils selbst festgelegt wird. Dabei ist jedoch festzustellen, dass diese Festlegung weder transparent, nachvollziehbar noch geeignet ist, ein realistisches Maß für die Praxis der Wohnungssuche zu gewährleisten. Fakt ist vielmehr, dass es in Relation zu diesen durchschnittlichen Preisgrößen kein Angebot auf dem 6 Auszug aus einer schriftlichen Sachverhaltsdarstellung des SPAK Tirol vom Mai 2014
Wohnungsmarkt gibt, eine Wohnvermittlung auf dieser Grundlage also nicht möglich ist. Berechnungsgrundlagen und beispiele für leistbares Wohnen : Innsbruck: Das Sozialamt Innsbruck orientiert sich am WKO Immobilienpreisspiegel. Danach ist für 2013 der Durchschnitt des mittleren Wohnwertes für eine Wohnung bis zu 60 m 2 mit einem Quadratmeterpreis von 9,- berechnet worden (ohne BK und UST). Danach wird ein Innsbruck für eine 25 m 2 große Garconniere ein förderbarer Mietpreis von 225,- festgelegt. Hall in Tirol: Für Hall in Tirol wird derzeit ein Quadratmeterpreis von 6,30 bis 7,- festgelegt und als Grundlage für die Förderung von Wohnkosten aus der BMS herangezogen. Für diese Festlegung werden anders als in Innsbruck keine Berechnungsgrundlagen angegeben. Demnach darf eine 25 m 2 Garconniere in Hall in Tirol maximal 175,- kosten, um solcherart im förderbaren Rahmen zu bleiben. Klar ist, dass zu diesen Mietpreisen weder in Innsbruck noch in Hall eine 25 m 2 - Wohnung angeboten wird. Dementsprechend formulieren die Einrichtungen der WLH in Tirol die Forderung, dass bei der Erhebung von durchschnittlichen Wohnpreisen ausschließlich Wohnungen herangezogen werden, die tatsächlich jeweils aktuell verfügbar sind. Hierzu verweist der SPAK Tirol auf eigene Mietpreiserhebungen, wonach der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kleinwohnungen bis 40 m 2 (im 1. Quartal 2014) bei 17,70 lag. Demnach kostete eine Kleinwohnung real 553,49, mithin mehr als doppelt so viel, wie in der Regelung des Sozialamtes vorgesehen wurde. 7 VORARLBERG 7 : Bedarfsorientierte Mindestsicherung: Der Wohnbedarf umfasst den für die Gewährleistung einer angemessenen Wohnsituation erforderlichen regelmäßig wiederkehrenden Aufwand für Miete, allgemeine Betriebskosten und Abgaben. Soweit ansonsten eine angemessene Wohnsituation nicht gewährleistet werden kann, umfasst der Wohnbedarf auch die unbedingt erforderlichen Kosten für eine Wohnraumbeschaffung sowie eine wirtschaftlich gebotene Wohnraumerhaltung. Wohnbeihilfe: Alle Zahlungen zur Wohnungsfinanzierung ( Miete und Kreditrückzahlungen ) werden zur Berechnung der Wohnbeihilfe herangezogen, einschließlich der Wohnbauförderung. Anerkannt werden maximal 6,70 pro m 2 7 Fragebogenbeantwortung durch Erich Ströhle (Dornbirn)
anrechenbare Nutzfläche. Dieser Betrag enthält 1,20 Betriebskostenpauschale. Die Höhe der Miete muss im ortsüblichen Rahmen liegen. Die Ortsüblichkeit wird durch die Wohnsitzgemeinde bestätigt. Im Rahmen der BMS gelten sogenannte Orientierungssätze. Diese richten sich nach der Haushaltsgröße und sind aktuell für 1 Person 540,- inkl. BK, 2 Personen 630,- inkl. BK, 3 Personen 725,- inkl. BK, 4 Personen 810,- inkl. BK, 5 Personen 875,- inkl. BK, 6 Personen 950,- inkl. BK. Eine Überschreitung dieser Sätze ist mit einer guten Begründung möglich. Die Übernahme dieser Kosten erfolgt als Rechtsanspruch. Im Rahmen der BMS sind die demgemäß per Rechtsanspruch die Wohnkosten in der tatsächlich anfallende Höhe zu übernehmen (exkl. Heizkosten). Die BMS übernimmt im Normalfall die Anmietungskosten; Kautionen jedoch lediglich als Behördengarantie. Für Finanzierungsbeiträge übernimmt die BMS die Besicherung eines Kredites, welchen der Wohnbauträger aufnimmt und der Mieter über eine leicht erhöhte Miete zurückzahlt. Kosten für Umzug und Erstausstattung einer Wohnung werden durch die BMS übernommen. Eine Übernahme der Maklerprovisionen durch die BMS ist bei guter Begründung ebenfalls möglich. 8 KÄRNTEN 8 : BMS: Der angemessene Wohnbedarf ist in Kärnten mit 25 % des jeweiligen Mindeststandard gedeckelt. Diese Maximalförderung wird zudem mit einer allfälligen Wohnbeihilfe gegenverrechnet. D.h., das Kärntner Mindestsicherungsgesetz geht explizit davon aus, dass höhere Kosten für eine Wohnung aus dem Lebensbedarf zu decken sind. Bei außergewöhnlichem Bedarf kann soziale Mindestsicherung zum Wohnbedarf auch Mietvorauszahlungen, die Übernahme von Mietrückständen sowie sonstige zur Beschaffung oder Beibehaltung von Wohnraum erforderlichen Zahlungen umfassen. Wohnbeihilfe: Die Wohnbeihilfe kann vom Mieter einer Wohnung beantragt werden, wenn er durch den Wohnungsaufwand unzumutbar belastet wird. Voraussetzungen: Hauptwohnsitz, österreichische/r Staatsbürger/in oder gleichgestellte Personen, Mietverhältnis nicht mit einer nahestehenden Person oder dem Dienstgeber (Ausnahme: ortsübliche Miete), der/die Antragsteller/in sonstige Anträge zur Minderung des Wohnungsaufwandes gestellt hat (BMS). Anrechenbar ist der im Mietvertrag festgelegte Hauptmietzins ohne Umsatzsteuer. Allerdings gilt ein nach Haushaltsgröße gestaffelter 8 Fragebogenbeantwortung durch Sieglinde Trannacher (Klagenfurt)
Höchstbetrag: 1 Person 150, 2 Personen 190, 3 Personen 220, 4 Personen 250 und 5 und mehr Personen 260. Bei pauschalen Entgelten werden 50 Prozent des vereinbarten Mietzinses bis zur Höchstgrenze angerechnet. Bei Jungfamilien wird die Haushaltsgröße fiktiv um eine Person erweitert. Bei Mietgegenständen, die aufgrund der Größe, Ausstattung oder Abgeschlossenheit nicht als Wohnung im Sinne des Gesetzes gelten, wird der höchstzulässige Wohnungsaufwand um 30 reduziert. Bei Wohnungen im ländlichen Raum wird der anrechenbare Wohnungsaufwand um 70 erhöht. In der BMS ist eine Kannbestimmung für die Übernahme der Anmietkosten enthalten. In der Praxis beschränkt sich der gewährte Betrag jedoch auf wenige hundert Euro, so dass in der Regel weder einen Kaution, geschweige denn Eigenmittel für eine geförderte Wohnung damit finanziert werden können. Das Wohnbauförderungsgesetz sieht für Wohnungen, die ab dem 1.1.2001 errichtet wurden die Vergabe von Eigenmittelersatzdarlehen vor, die allerdings vom Bauträger zu beantragen sind. Per Definition ist die Aufbringung von Eigenmitteln, die auf die angemessene Nutzfläche entfallen, bis zu einem Familieneinkommen von 1.050 nicht zumutbar. In der Praxis wird ein Eigenmittelersatzdarlehen (1 % Verzinsung, Laufzeit 20 Jahre) nur selten beantragt. 9