Grüner Klub im Salzburger Landtag Salzburg, am OFFENER BRIEF. Betreff: Wie Wohnen in Salzburg günstiger wird (Blog, 23.4.

Transkript

1 An Josef Scheinast Grüner Klub im Salzburger Landtag Salzburg, am Chiemseehof 5020 Salzburg OFFENER BRIEF Betreff: Wie Wohnen in Salzburg günstiger wird (Blog, ) Lieber Josef, in deinem Blog vom nimmst du unmittelbar Bezug zu den aktuellen Ergebnissen der Wohnungslosenerhebung des Forum Wohnungslosenhilfe vom Oktober 2015 und unterstreichst die Tatsache, dass die Entwicklung der Wohnungslosigkeit in Salzburg ausgesprochen alarmierend ist. Vor diesem Hintergrund forderst du entschiedene Maßnahmen ein, um Wohnen in Salzburg wieder erschwinglich zu machen. So weit so gut! Wir begrüßen deine Initiative, sind aber der Meinung, dass die von dir genannten Maßnahmen (für die du dich mit den Grünen in Landtag und Landesregierung einsetzen willst) zu kurz greifen und auf Sicht wohl nicht ausreichen werden, um das längst überfällige Ziel einer Einflussnahme auf die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt zu realisieren.

2 Teil I: Bewertung der vorliegenden Maßnahmenvorschläge In einem ersten Abschnitt nehmen wir im Folgenden Bezug auf die von dir an- und ausgeführten beispielhaften Maßnahmenvorschläge, um dann in einem zweiten Abschnitt auf weitergehende (und von dir nicht erwähnte) wohnpolitische Konzepte, Strategien und Perspektiven einzugehen. ad Wohnbeihilfe aufstocken Der Ausbau der Instrumente der Subjektförderung ist gerade mit Blick auf die Einkommenssituation der Salzburger Haushalte und die ständig drängendere Wohnkostenbelastung simpel notwendig, stellt mithin eine wichtige Entlastung für die SalzburgerInnen dar. Es handelt sich dabei um eine ausschließlich einkommensseitige Maßnahme zur Abfederung von wohnpolitischen Fehlentwicklungen der letzten Jahrzehnte. Allem voran wird es diesbezüglich auch darum gehen, die Wohnnebenkosten (Betriebskosten, Heizung, Energie etc.) in die Förderung einzubeziehen. 2 ad Mindestsicherungs-Leistung erhöhen Der per Erlass geregelte höchst zulässige Wohnaufwand hat sich in den vergangenen Jahren als völlig ungeeignet erwiesen, Wohnsicherheit und Schutz vor Wohnungslosigkeit zu gewährleisten. Das betrifft jedoch nur am Rande die Frage der völlig aus der Luft gegriffenen monetären Grenzziehung, die an der Entwicklung des Wohnungsmarktes gänzlich vorbeigeht. Im Wesentlichen ist vielmehr zu kritisieren, dass die Salzburger Regelung den Menschen in Wohnungsnot keinen Rechtsanspruch auf Förderung des Wohnbedarfs einräumt und dass von der Kernfrage der Verfügbarkeit von Wohnungen in dem hiermit postulierten Preissegment gänzlich abgesehen wird. Eine (wie wir meinen: marginale) Erhöhung des HWA um 50 ändert an der grundsätzlich fehlerhaften Konstruktion des HWA gar nichts. In Frage steht insbesondere, dass auch die nunmehr angesprochene Erhöhung ohne empirische Basis einer Mietpreisbeobachtung auskommt, gewissermaßen Daumen mal Pi ins Blaue hinein fixiert wird. Wesentlich erscheint weiters, dass im Rahmen der Bedarfsorientierten Mindestsicherung lediglich eine Förderung der reinen Mietkosten bis zu einer fixierten Höchstgröße vorgesehen ist, dass sämtliche Wohnnebenkosten jedoch ausgeklammert sind. Anmietungskosten, Energiekosten, Provisionen, Abdeckung von Mietschulden etc. sind gänzlich in den Kontext der Hilfe in besonderen Lebenslagen (HIBL) verwiesen, hier ebenfalls ohne Rechtsanspruch geregelt und darüber hinaus durch wesentliche Zugangshürden ausgezeichnet.

3 In konsequenter Abstimmung dieses Sozialpolitischen Instruments mit wohnpolitischen Erfordernissen hielten wir es stattdessen für überfällig, eine grundsätzliche Neufassung des Instrumentariums der Wohnbedarfsförderung vorzunehmen: Regelung per Rechtsanspruch mit Bezug auf tatsächliche Wohnkosten gänzliche Streichung des HWA wegen erwiesener kontraproduktiver Wirkung Einbeziehung von Wohnnebenkosten (Anmietung, Kaution, Provision etc.) Verankerung des Grundsatzes: Prävention hat Vorrang 3 ad Abgabe gegen Leerstand Leerstand in Salzburg ist überwiegend eine Sache des privaten Wohnungsmarktes. Wichtig in diesem Zusammenhang erscheint jedoch weiters auch die Tatsache, dass der Bestand an leerstehenden bzw. nicht regulär als Hauptwohnsitz genützten Wohnungen in Salzburg seit Jahren kontinuierlich zunimmt. Im Jahr 2014 waren bereits knapp 20% der Wohnungen in Sbg-Stadt nicht regulär wohngenützt. Darunter sind wohl allem voran viele Zweitwohnungen (auf welcher Rechtsgrundlage?). Wir begrüßen jeden Versuch zur Mobilisierung von Wohnungen (insgesamt dürften es wohl erheblich mehr als Wohneinheiten sein), geben jedoch zu bedenken, dass der überwiegende Teil dieser Wohnungen bestenfalls zum Preisniveau des privaten Wohnungsmarktes angeboten wird und vorbehaltlich gleichbleibender Rahmenbedingungen zur Förderung des Wohnbedarfs von Wohnungsnotfällen wohl kaum zur Deckung des dringenden Wohnbedarfs von Wohnnot-Fällen in Frage kommt. ad Kleinwohnungen auf den Markt bringen Als Begründung für die (im vorliegenden Kontext einzige) originär wohnpolitische Maßnahme im Kontext der Wohnbauförderung verweist du auf den Zielrahmen, das Angebot nach unten abzurunden. Dieses unten hat aber mittlerweile eine Dimension, Wohnungsnot auch im Sinne von übergroßer Wohnkostenbelastung im Ausmaß von mehr als 30% des Haushaltsbudgets betrifft keineswegs mehr Randgruppen in vernachlässigbarer Größe. Dazu kommt, dass das Potenzial von 500 Wohnungen auf das ganze Bundesland gestreut werden soll, insgesamt gesehen als ein Volumen von deutlich weniger als 1% des Wohnbestands ausmachen wird. Mögliche Wirkungen dieser Maßnahmen sind wohl ausgesprochen bescheiden.

4 Teil II: Weiterführende Bedarfe und Perspektiven Wohnbauförderung Primat leistbarer Mietwohnungen ist unverzichtbar Nach wie vor ist die Wohnbauförderung im Land Salzburg zu erheblichen Anteilen auf die Förderung von Wohneigentum ausgerichtet. Das vordringliche Versorgungsproblem mit preisgünstigen Mietwohnungen (in adäquater Größe und Lage) wird damit weitgehend außer Acht gelassen. Das traditionell vorgebrachte Argument für den Eigentumsschwerpunkt, wonach mit zunehmendem Haushaltseinkommen und dem Wechsel dieser Haushalte in eine Eigentumswohnungen neuerlich günstige Mietwohnungen freiwerden und somit für die Wohnversorgung von weniger einkommensbegünstigten Haushalten wurde trotz kontinuierlicher Wiederholung nicht richtiger, zumal das Angebot an Mietwohnungen in den vergangenen Jahrzehnten mit der Nachfrage nach leistbaren Wohnungen, ib. Im Ballungsraum Salzburg-Stadt, schlicht und einfach nicht mithalten konnte. 4 Die laufende Neubautätigkeit konnte trotz entsprechender Förderung im Rahmen des Wohnbauförderungsgesetzes den laufend wachsenden Bedarf nicht abdecken. Das Ergebnis dieser Entwicklung ist bekannt. Preisgünstige und mithin leistbare Wohnungen in geeigneter Größe und Lage stehen nicht bedarfsentsprechend zur Verfügung. Der private Wohnungsmarkt reagiert auf diese günstige Situation mit kontinuierlichem Preisanstieg. Wohnungsnot und steigende Ziffern der Wohnungslosenerhebung sind trotz hoher Förderungsaufwände und zwischenzeitiger (jeweils temporär befristeter) Sonderwohnbauprogramme die Regel. Es braucht in diesem Sinne einen radikalen Paradigmenwandel weg von der Eigentumsförderung hin zu einer forcierten Förderung günstigen Mietwohnraums zumindest bis zur Deckung des stetig steigenden und wuchernden Bedarfs. Mehr als Dringlichkeitsfälle am Salzburger Wohnungsamt & mehr als wohnungslose Haushalte im Erhebungszeitraum eines Monats sprechen für sich. Gebundene Baulandausweisung im Rahmen der Raumordnung Eine wesentliche Ursache für die Preisentwicklung des Wohnungsneubaus liegt darin, dass Bauland im Ballungsraum Salzburg Stadt zum einen knapp geworden ist und zum anderen häufig für Spekulationszwecke ungenutzt bleibt. Die Spekulationsgewinne, die aktuell mit ausgewiesenem Bauland lukriert werden können, sind klarerweise mit ein Grund dafür, dass günstiges Bauland eben gar nicht mehr auf den Markt kommt. So kommt es, dass es auch im

5 Rahmen des geförderten Wohnbaus kaum bis nicht möglich ist, entsprechend leistbare Mietkosten zu gewährleisten, die sich vom Preisniveau des privaten Wohnungsmarktes abheben. In diesem Sinne gibt es letztlich keine Alternative zu Instrumenten und Maßnahmen einer planmäßigen Raumordnung, z.b. in Form der befristeten und vertraglich gebundenen Ausweisung von Bauland, in der zum einen der Baulandpreis strikt vergeben wird und zum anderen eine Frist für die Durchführung des Bauvorhabens die Baulandausweisung rückgängig macht, wenn nicht innerhalb dieser Frist gebaut wird. 5 Vertragsgrundlagen für Bebauungspläne In entsprechenden Verträgen mit Bauträgern wären weiters Schwerpunkte der Nutzung, Profil und Preisniveau der Wohnungen sowie Vergabekontingente für die örtlichen Wohnungsämter festzulegen. Das beträfe dann auch den Anteil an kleineren und besonders preisgünstigen Wohnungen, z.b. für Jungfamilien und alleinstehende Personen. Prinzipiell sollte dabei allem voran an eingestreute Lösungen gedacht werden, um so zu verhindern, dass auf der Grundlage spezifischer Vergabepolitiken der zuweisenden Behörden sogenannte belastete Nachbarschaften entstehen. Kontrolle der Zweitwohnungsbestände In den vergangenen zehn Jahren hat sich die Stadt Salzburg eine enorme Zunahme von nicht regulär genutzten Wohnungen geleistet. Mittlerweile ist knapp jede fünfte Wohnung ohne regulären Hauptwohnsitz, alles in allem mehr als Wohneinheiten, überwiegend in privatem Besitz. Es steht zu vermuten, dass es sich dabei um nicht deklarierte Zweitwohnungen handelt, die wohl unter Umgehung entsprechender Ausweisungen einer regulären Wohnnutzung entzogen wurden. Offensichtlich ist das dafür vorgesehene Instrumentarium der kontrollierten Ausweisung und Bewilligung entsprechender Bauvorhaben nicht in der Lage, den willkürlich anmutenden Trends und Tendenzen der Immobilienwirtschaft regelnd entgegenzuwirken. Es gibt unseres Erachtens keine Alternative zu einem regelnden Eingriff der öffentlichen Hand, zum einen strikt auf die Einhaltung entsprechender Bewilligungen bei der Errichtung von (z.b.) Anlegerwohnungen zu achten und zum anderen die existierenden Zweitwohnungsbestände zu kontrollieren. Insbesondere sollte es in diesem Rahmen möglich sein, eine bedarfsorientierte Neuverwendung von vertragswidrigen Zweitwohnungen in die Wege zu leiten.

6 Neuregelung der Zugänge zu geförderten Mietwohnungen Die Sphäre des geförderten Wohnungsmarktes zeichnet sich allem voran dadurch aus, dass es im Bundesland Salzburg keine landesweit gültigen Regelungen bezüglich der Zugangsbedingungen zu Gemeinde- bzw. geförderten Wohnungen, auf welche die Gemeinden ein Zuweisungsrecht haben, gibt. Von Gemeinde zu Gemeinde werden unterschiedliche Regelwerke für die Vergabe eingesetzt, wobei die meisten Gemeinden relativ strikte Vorgaben, z.b. in der Form eines mehrjährigen Aufenthalts im Gemeindegebiet etc., vorsehen. Damit sind Zugangshürden in Kraft gesetzt, die wie z.b. in der Stadt Salzburg auch für die Bereinigung von Wohnungsnotfällen nicht außer Kraft gesetzt werden können. Bizarres Beispiel dafür sind wohl die paar Notwohnungen, welche die Stadt Salzburg für alleinerziehende Frauen in Wohnungsnot bereitstellt ohne entsprechenden Nachweis eines mehrjährigen Aufenthalts in Salzburg und des peniblen Nachweises der Anmeldung vor Ort gilt die tatsächliche Wohnungsnot respektive Wohnungslosigkeit von Mutter und Kind den zuweisenden Stellen in Salzburg gar nichts. 6 Zudem gilt in den Salzburger Gemeinden die uneingeschränkte Hoheit über die Feststellung von Wohnbedarf. Je Gemeinde gelten unterschiedliche Vergabekriterien, wobei in der Regel die tatsächliche Wohnungslosigkeit oder aber auch eine bevorstehende Delogierung nicht als Dringlichkeitsfälle akzeptiert werden, welche z.b. eine Vorrückung in der Warteliste bzw. eine sofortige Wohnungszuweisung bedeuten müssten. Nicht in Salzburg! Dass es auch anders gehen könnte, belegt z.b. das Bundesland Vorarlberg, das zum einen landesweit einheitliche Vergabekriterien installiert hat und weiters ebenfalls landesweit einheitlich auf die Hürde der langfristigen Sesshaftigkeit vor Ort verzichtet. Eine Zuweisung von Wohnraum ist hier vorausgesetzt der Verfügbarkeit bei gegebenen Bedarf und tatsächlicher Ansässigkeit vor Ort nach dem ersten Tag der Anmeldung möglich. Wohnungslosenhilfe (WLH) Im Bundesland Salzburg ist die Wohnungslosigkeit zur Gänze aus dem wohnpolitischen Kontext ausgeklammert. In diesem Sinne weisen wir in Wiederholung unserer bereits mehrjährig erprobten Klage darauf hin, dass die WLH über keinerlei entsprechende Kompetenzen im Kontext von Schutz vor Wohnungslosigkeit respektive Vergabe von Wohnungen verfügt. So gibt es etwa keinerlei Vorsorgen bzw. Rechtsansprüche im Kontext des Schutzes vor Wohnungslosigkeit

7 drohende oder tatsächliche Wohnungslosigkeit wird bei der Vergabe von Wohnraum nicht systematisch berücksichtigt. Erschwerend kommt dazu, dass im Bundesland Salzburg keinerlei Vorsorgen für Wohnbetreuungsressourcen in den ländlichen Regionen sowie Grundlagen für Housing first vorgesorgt sind. Abschließende Anmerkung Nicht zuletzt sollte die Analyse der vorliegenden Ergebnisse der Erhebungen zur Wohnungslosigkeit in der Stadt Salzburg und der Tatsache eines steten Anstiegs um jeweils 10% plus pro Jahr deutlich machen, dass es höchst an der Zeit ist, grundsätzliche und wirksame Änderungen in Sachen Wohnpolitik zu realisieren und dem Kampf gegen Wohnungslosigkeit Priorität einzuräumen. 7 Wir hoffen, mit unseren diesbezüglichen Überlegungen einen Beitrag dazu geleistet zu haben, die Weichen für eine systematische Abstimmung sozial und wohnpolitischer Instrumente und Maßnahmen aufzuzeigen und freuen uns auf Deine Antwort. Gerne sind wir zu einem weiterführenden Dialog bereit und laden herzlich zu einem Besuch in eine der nächsten Forum-Sitzungen ein. Mit den besten Grüßen Heinz Schoibl f. das Forum Wohnungslosenhilfe Kontakt für Rückfragen: Heinz Schoibl Robert Buggler heinz.schoibl@helixaustria.com

8 Das Forum Wohnungslosenhilfe Das Forum Wohnungslosenhilfe ist ein Netzwerk von Trägern der Wohnungslosenhilfe sowie von Einrichtungen der psychosozialen Versorgung im Bundesland Salzburg. Netzwerk- bzw. KooperationspartnerInnen: 8 Caritas Salzburg Soziale Arbeit ggmbh Verein Frauentreffpunkt Laube NEUSTART Salzburg Pro Mente Salzburg VertretungsNetz Sachwalterschaft Salzburger Armutskonferenz BAWO (Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe) Kinder- und Jugendanwaltschaft Salzburg helix - Forschung & Entwicklung Diakonie Flüchtlingsdienst Gem. GmbH, Into Salzburg Das Forum Wohnungslosenhilfe ist vertreten in der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe (