Immobilienmarktbericht 2014 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises NORDHAUSEN EICHSFELD KYFFHÄUSERKREIS UNSTRUT- HAINICH-KREIS SÖMMERDA EISENACH WARTBURG- KREIS GOTHA ERFURT ILM-KREIS WEIMAR WEIMARER LAND JENA SAALE- HOLZLAND- KREIS GERA ALTENBURGER LAND SCHMALKALDEN- MEININGEN SUHL SAALFELD- RUDOLSTADT GREIZ HILDBURG- HAUSEN SAALE- ORLA-KREIS SONNEBERG
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Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Vorbemerkung 6 2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte 8 2.1 Zusammensetzung und Aufgaben... 8 2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse... 8 2.3 Kaufpreissammlung... 9 2.4 Bodenrichtwerte... 9 2.5 Verkehrswertgutachten... 10 3 Struktur- und Wirtschaftsdaten 11 3.1 Angaben zum Landkreis Eichsfeld... 13 3.1.1 Gebietsabgrenzungen... 13 3.1.2 Regionaldaten... 15 3.1.3 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen... 17 3.2 Angaben zum Unstrut-Hainich-Kreis... 19 3.2.1 Gebietsabgrenzungen... 19 3.2.2 Regionaldaten... 20 3.2.3 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen... 21 4 Die Entwicklungen des Grundstücksmarktes 24 4.1 Grundstücksverkehr... 25 4.2 Kaufverträge... 29 4.3 Zwangsversteigerung... 33 5 Landkreis Eichsfeld 34 5.1 Unbebaute Grundstücke... 34 5.1.1 Bauflächen... 34 5.1.2 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus... 39 5.1.2.1 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (frei nach BauGB)... 42 5.1.2.2 Baugrundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (frei nach BauGB u. KAG)... 43 5.1.2.3 Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Reihenendhäuser (frei nach BauGB)... 44 5.1.2.4 Zahlenmäßig untergeordnete Teilmärkte... 45 5.1.3 Gewerbe- und Industriegrundstücke... 46 5.1.4 Erholungsgrundstücke... 49 5.2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen... 50 5.2.1 Ackerland... 56 5.2.2 Grünland... 58 5.2.3 Wald... 60 5.3 Sonstige Flächen... 62 5.3.1 Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung... 62 5.3.2 Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich... 64 5.3.3 Gärten im Außenbereich... 67 5.3.4 Unland, Ödland... 69 5.4 Bebaute Grundstücke... 70 5.4.1 Individueller Wohnungsbau... 76 5.4.2 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser... 79 des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 3
5.4.3 Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Reihenendhäuser... 81 5.4.4 Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser... 83 5.4.5 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude... 86 5.4.6 Gewerbe- und Industriegebäude... 87 5.4.6.1 Gewerbe... 88 5.4.6.2 Industrie und Produktion... 88 5.5 Wohnungs- und Teileigentum... 89 6 Unstrut-Hainich-Kreis 94 6.1 Unbebaute Grundstücke UH... 94 6.1.1 Bauflächen... 94 6.1.2 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus... 98 6.1.2.1 Baugrundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (frei nach BauGB)... 100 6.1.2.2 Baugrundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (frei nach BauGB u. KAG)... 102 6.1.2.3 Baugrundstücke für Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser (ohne Erschließungsdifferenzierung)... 103 6.1.2.4 Zahlenmäßig untergeordnete Teilmärkte... 104 6.1.2.4.1 Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser... 105 6.1.2.4.2 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke... 106 6.1.2.4.3 Gewerbe- und Industriegrundstücke... 106 6.1.3 Werdendes Bauland... 109 6.1.4 Erholungsgrundstücke... 112 6.2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen... 113 6.2.1 Ackerland... 118 6.2.2 Grünland... 120 6.2.3 Wald... 122 6.3 Sonstige Flächen... 124 6.3.1 Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung... 124 6.3.2 Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich... 126 6.3.3 Gärten im Außenbereich... 128 6.4 Bebaute Grundstücke... 130 6.4.1 Individueller Wohnungsbau... 135 6.4.2 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser... 137 6.4.3 Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Reihenendhäuser... 140 6.4.4 Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser... 143 6.4.5 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude... 146 6.4.6 Gewerbe- und Industriegebäude... 147 6.4.6.1 Gewerbe... 147 6.4.6.2 Industrie und Produktion... 147 6.5 Wohnungs- und Teileigentum... 148 7 Erforderliche Daten 152 7.1 Sachwertfaktoren... 153 7.1.1 Modellbeschreibung für die Ableitung von Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, für Doppelhaushälften/Reihenhäuser... 154 7.1.2 Ableitung der Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, für Doppelhaushälften/Reihenhäuser... 156 7.1.2.1 Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser... 157 7.1.2.2 Sachwertfaktoren für Doppelhaushälften und Reihenhäuser... 159 7.2 Liegenschaftszinssätze... 161 7.2.1 Modellbeschreibung für die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen... 162 des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 4
7.2.2 Ableitung der Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser sowie für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und für Doppelhaushälften/Reihenhäuser.. 163 7.2.2.1 Liegenschaftszinssatz für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser... 163 7.2.2.2 Liegenschaftszinssatz für Doppelhaushälften und Reihenhäuser... 163 7.2.2.3 Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser... 164 7.3 Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser... 164 7.4 Tiefenabhängigkeit von MI / MD Grundstücken Anpassungsformel... 165 des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 5
1 Vorbemerkung Jeder Bürger soll die Möglichkeit haben, Informationen über den Wert von Grund und Boden zu erhalten. Die Schaffung der Transparenz des Grundstücksmarktes für Käufer und Verkäufer, für Politik, Wirtschaft und Verwaltung sowie für andere Interessenten stellt eine der Hauptaufgaben der Gutachterausschüsse dar. Neben den im zweijährigen Rhythmus zu ermittelnden und zu veröffentlichenden Bodenrichtwerten wird die Markttransparenz durch die Erstellung von Berichten zum Grundstücksmarkt erreicht. Der vorliegende Marktbericht 2014 gibt einen Überblick über den Grundstücksmarkt in den Geschäftsjahren 2012 und 2013. Er stellt die Entwicklung der Umsätze auf dem Grundstücksmarkt dar und zeigt, differenziert für die einzelnen Teilmärkte, die Entwicklung der Umsätze sowie die Veränderungen im Preisniveau auf. Die Veränderungen werden mindestens ; oftmals aber auch als Zeitreihe über fünf e dargestellt Der Marktbericht enthält keine Prognosen für zukünftige Marktentwicklungen. Soweit allerdings eindeutige, den Kaufpreis bestimmende Tendenzen zu erkennen sind, wird in dem Bericht in der Regel durch Aufzeigen der entsprechenden Literatur oder eines Internet-Links die Möglichkeit der vertiefenden Information geboten. Die Unabhängigkeit und die Pflicht zur Neutralität verbieten es den Gutachterausschüssen, Marktbewertungen und deutungen mit dem Ziel bestimmter öffentlicher oder privater Interessen durchzuführen. Grundlage der Analysen ist die von den Gutachterausschüssen geführte Kaufpreissammlung. Die Auswertungen basieren auf den bis zum 28. Februar 2014 eingegangenen und ausgewerteten Vertragsunterlagen. Nach diesem Stichtag eingehende Verträge sind nach Erfahrung des Gutachterausschusses anzahlmäßig nur sehr gering; sie können allerdings bei der Betrachtung zukünftig zu erstellender Marktberichte zu geringen Abweichungen bei der Abweichung zur Vorjahreszahl führen. Die ausgewerteten Verträge wurden auch zur Ableitung von für die Wertermittlung erforderlichen Daten genutzt. Diese sind unter Abschnitt 7 veröffentlicht. Um den geänderten Zuständigkeitsbereichen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte gerecht zu werden, enthält der vorliegende Bericht zum Grundstücksmarkt die Gebietsbeschreibungen und die wirtschaftlichen Rahmendaten für die beiden im Zuständigkeitsbereich gelegenen Landkreise. Darüber hinaus wurde die Navigationsleiste der Internetpräsentation der Gutachterausschüsse bezüglich der Darstellung der Berichte zum Grundstücksmarkt angepasst. In der Navigationsleiste wurde die Bezeichnung Grundstücksmarktbericht in Berichte zum Grundstücksmarkt abgeändert. http://www.thueringen.de/th9/tlvermgeo/geoinformation/bodenmanagement/wertermittlung_gut achterausschuss/berichtegrundstueck/ In der Navigationsleiste wurde unter dem Punkt Berichte zum Grundstücksmarkt (alt: Grundstücksmarktbericht ) die Unterkategorie Berichte bis 2013 eingefügt. http://www.thueringen.de/th9/tlvermgeo/geoinformation/bodenmanagement/wertermittlung_gut achterausschuss/berichtegrundstueck/berichte2013/ des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 6
Somit wird gewährleistet, dass auch die Berichte zum Grundstücksmarkt der bisherigen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte weiterhin bereitgestellt werden können. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 7
2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind gemäß 192 BauGB selbstständige und unabhängige Kollegialgremien, die in Thüringen für das Gebiet eines jeden Landkreis und jeder kreisfreie Stadt als Einrichtungen des Landes gebildet wurden. Durch die Neufassung der Thüringer Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach dem Baugesetzbuch (Thüringer Gutachterausschussverordnung -ThürGAVO -) Vom 23. September 2013 (GVBl. 2013, Seite 302 )erfolgte unter Anderem eine gebietliche Zusammenfassung der ehemaligen Gutachterausschüsse für die Gebiete des Unstrut-Hainich-Kreises und des Eichfeldkreises Die Bezeichnung des neuen Gutachterausschusses lautet: des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises. In Bezug auf die Gutachtertätigkeit sind die Gutachterausschüsse an keine Weisungen gebunden und stehen außerhalb der Hierarchie der Stelle, bei der sie eingerichtet sind. Die Gutachter haben ihr Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen abzugeben und zu begründen. 2.1 Zusammensetzung und Aufgaben Der Vorsitzende und die ehrenamtlichen weiteren Gutachter werden von der oberen Katasterbehörde für einen Zeitraum von 5 en bestellt. Sie verfügen aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und Erfahrung im Bauwesen, in der Finanzverwaltung, im Bankwesen, in der Immobilienwirtschaft sowie anderen Fachbereichen über besondere Sachkunde auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung. Zur Wahrung der Neutralität und Unabhängigkeit dürfen die Mitglieder nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde, befasst sein. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses ist gemäß 2 Absatz 2 der Gutachterausschussverordnung ein Bediensteter der oberen Katasterbehörde mit der Befähigung zum höheren technischen Verwaltungsdienst der Fachrichtung Vermessungs- und Liegenschaftswesen. Der Gutachterausschuss ist wie folgt besetzt: Vorsitzender Herr Bernd Lennier, Vermessungsassessor Stellvertreter Herr Alfred Wiederhold, Vermessungsrat, sowie 26 ehrenamtlichen Gutachtern der verschiedenen, in der Gutachterausschussverordnung geforderten beruflichen Fachrichtungen. Als gesetzliche Aufgaben nach 193 BauGB obliegen dem Gutachterausschuss insbesondere: Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken auf Antrag Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Ermittlung von Bodenrichtwerten Ermittlung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten Zur Erfüllung dieser Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss seiner Geschäftsstelle. 2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse Jedem Gutachterausschuss steht eine Geschäftsstelle zur Verfügung. Die Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses werden von der oberen Katasterbehörde wahrgenommen. Die obere Katasterbehörde stellt für die Geschäftsstelle fachlich geeignetes Personal und Sachmittel im erforderlichen Umfang zur Verfügung. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 8
Der Geschäftsstelle obliegen nach Weisung des Gutachterausschusses oder des Vorsitzenden insbesondere folgende Aufgaben: Auswertung der Kaufverträge Führung der Kaufpreissammlung und weiterer Daten Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten Vorbereitung und Ausfertigung von Verkehrswertgutachten Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte und aus der Kaufpreissammlung 2.3 Kaufpreissammlung Eine grundlegende Aufgabe der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung. Nach 195 Absatz 1 BauGB ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle (z. B. Notar) in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Verträge und Beschlüsse nach den Weisungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses z. B. hinsichtlich der rechtlichen Gegebenheiten, der Lage, der Beschaffenheit sowie sonstigen Eigenschaften der Grundstücke aus. Anonymisierte und nicht grundstücksbezogene Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nach 13 Gutachterausschussverordnung an Personen zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse im Einzelfall dargelegt wird. Behörden und sonstige öffentliche Stellen (z. B. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder Sachverständige für Grundstückswertermittlung und Immobilienbewertung, die von einer international anerkannten Personalzertifizierungsstelle nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind) können auf schriftlichen Antrag auch grundstücksbezogene Kaufpreisauskünfte erhalten. Zur Wahrung datenschutzrechtlicher Belange dürfen Auskünfte nur grundstücksbezogen erteilt werden; Name und Anschrift des Eigentümers oder sonstiger berechtigter Personen dürfen nicht mitgeteilt werden. Anderen Stellen und Personen sind auf schriftlichen Antrag nur solche Auskünfte zu erteilen, die Rückschlüsse auf den Eigentümer nicht ermöglichen. Der Antrag auf Erteilung einer Auskunft ist schriftlich bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu stellen. 2.4 Bodenrichtwerte Nach 196 BauGB sind auf der Grundlage der Kaufpreissammlung für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen (Bodenrichtwerte), zu ermitteln. Der Bodenrichtwert ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche und bezieht sich auf ein Grundstück, dessen Grundstückszustand für diese Bodenrichtwertzone typisch ist (Richtwertgrundstück). Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Die örtlichen zuständigen Gutachterausschüsse ermitteln zum 31. Dezember jeden zweiten es (erstmalig zum 31. Dezember 1992) Bodenrichtwerte. In Thüringen werden Bodenrichtwerte für baureifes Land und landwirtschaftlich genutzte Flächen sowie bei Bedarf für Grundstücke eines anderen Entwicklungszustandes (Bauerwartungsland, Rohbauland) beschlossen. Der nächste Stichtag für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist der 31. Dezember 2014 des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 9
Die Bodenrichtwerte werden durch Beschluss des Gutachterausschusses bestimmt, haben aber keine bindende Wirkung. Nach 196 Absatz 1 BauGB sind die Bodenrichtwerte zu veröffentlichen. Die Darstellung der Bodenrichtwerte erfolgt im Bodenrichtwert-Informationssystem Thüringen (BO- RIS-TH). BORIS-TH ist unter http://www.bodenrichtwerte-th.de im Internet zu erreichen. An dieser Stelle können Sie auch Informationen über die vielfältigen Möglichkeiten, die das System bietet, erhalten. Nachstehend ist eine Bildschirmkopie aus BORIS-TH mit einer Bodenrichtwertinformation abgebildet: Die Bodenrichtwerte werden durch Beschluss des Gutachterausschusses bestimmt, haben aber keine bindende Wirkung. Nach 196 Absatz 1 BauGB sind die Bodenrichtwerte zu veröffentlichen. 2.5 Verkehrswertgutachten Aufgabe des Gutachterausschusses ist es nach 193 BauGB Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken zu erstatten. Der Antrag auf Erstattung eines Gutachtens ist bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses einzureichen. Antragsberechtigt sind Behörden zu Erfüllung ihres gesetzlichen Auftrages, die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Gerichte und Justizbehörden. Die Gutachten werden von den mitwirkenden Gutachtern in gemeinsamer nicht öffentlicher Sitzung beraten und beschlossen. Sie sind schriftlich zu erstatten und zu begründen. Soweit es zwischen den Beteiligten nicht ausdrücklich vereinbart ist, haben Gutachten keine bindende Wirkung. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 10
3 Struktur- und Wirtschaftsdaten Dieser Grundstücksmarktbericht gilt für das Berichtsgebiet des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich Kreises, die im Nordwesten des Bundeslandes Thüringen liegen. Allgemeine Angaben sollen an dieser Stelle den landkreisspezifischen Daten vorangestellt werden: Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank Die Grafik lässt gut die seit 2011 beständig gesunkenen Zinsen für Wohnungsbaukredite erkennen. Diese Entwicklung geht einher mit Entwicklung des Leitzinssatzes der Europäischen Zentralbank, der zum jetzigen Zeitpunkt lediglich 0,25 % beträgt; neueste Pressemeldungen lassen in nächster Zukunft auch keine anders gerichtete Entwicklung erwarten. Damit ist zumindest ein fundamentaler Faktor dafür gegeben, dass auch die Zinssätze für Wohnungsbaukredite nicht signifikant ansteigen müssen. Die anderen Indizes zeigen demgegenüber einen stetigen Anstieg und haben sich seit 2011 um etwa 5 % erhöht. Diese Entwicklungen sind grundsätzlich als günstig für einen aktiven Immobilienmarkt anzusehen. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 11
Der Freistaat Thüringen sieht sich vor dem Hintergrund der Anforderungen durch den demografischen Wandel, der Energiewende mit ihren vielfältigen Begleiterscheinungen und nicht zuletzt der anstehenden Konsolidierung der öffentlichen Haushalte der Forderung gegenüber, Zukunft weisende, verbindliche Aussagen über die weitere Entwicklung des Landes zu treffen. Diesbezügliche Festsetzungen trifft das Landesentwicklungsprogramm 2025. Dieses kann unter : http://www.thueringen.de/th9/tmblv/landesentwicklung/rolp/lep2025/ eingesehen und heruntergeladen werden. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 12
3.1 Angaben zum Landkreis Eichsfeld 3.1.1 Gebietsabgrenzungen Der Eichsfeldkreis ist eingebettet zwischen Harz, Hessischem Bergland und Thüringer Wald von Norden, Westen und Süden und nach Osten abfallend zum Thüringer Becken hin. Er ist aus den zwei ehemals selbständigen Landkreisen Worbis und Heiligenstadt als Ergebnis der Gebietsreform vom 1. Juli 1994 hervorgegangen. Der Eichsfeldkreis grenzt im Norden und Nordwesten an die niedersächsischen Landkreise Osterode und Göttingen, im Westen und Südwesten an den hessischen Werra-Meißner-Kreis, im Süden, des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 13
Südosten und Nordosten an die thüringischen Landkreise Unstrut-Hainich-Kreis, Kyffhäuserkreis und Nordhausen. Geologisch ist das Kreisgebiet dem mitteldeutschen Trias zuzuordnen, wobei die Höhenzüge des Eichsfelds als Randerhebungen des Thüringer Beckens aus Muschelkalk und Buntsandstein bestehen. Misch- und Buchenwälder bestimmen das Landschaftsbild. Das Werratal liegt mit 141 m über NN am niedrigsten, während die Höhenzüge Ohmgebirge, Dün, Westerwald und Gobert Höhen über 500 m erreichen. Weitergehende und jeweils aktuelle Informationen zum Landkreis erhalten Sie auch auf der Homepage des Landkreises: http://www.kreis-eic.de/ Der Grundstücksmarkt wird von den aktuellen wirtschaftlichen, soziostrukturellen und politischen Gegebenheiten beeinflusst. Die Nennung einiger Eckdaten erscheint daher unerlässlich. Die nachfolgenden Zahlen und Fakten bilden die Rahmendaten zum Grundstücksmarkt. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 14
3.1.2 Regionaldaten Der Grundstücksmarkt wird von den aktuellen wirtschaftlichen, soziostrukturellen und politischen Gegebenheiten beeinflusst. Die Nennung einiger Eckdaten erscheint daher unerlässlich. Die nachfolgenden Zahlen und Fakten bilden die Rahmendaten zum Grundstücksmarkt. Sie werden in der Abfolge jeweils für den Landkreis Eichsfeld und anschließend für den Unstrut-Hainich-Kreis abgebildet. Ergänzende Aussagen zu demografischen Aspekten und Entwicklungen allgemeiner Art erhalten Sie unter http://www.bib-demografie.de/ und http://serviceagentur-demografie.de/ Der Eichsfeldkreis hat zum 30. Juni 2013 noch 101.200 Einwohner. Mit einem Kreisgebiet von ca. 940 km² Fläche ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von etwa 108 Einwohnern/km². Die Verwaltung des Landkreises gliedert sich in das Landratsamt Eichsfeld mit Sitz in Heilbad Heiligenstadt, neun Verwaltungsgemeinschaften, zwei Landgemeinden und zwei Städten. Im Landesentwicklungsprogramm 2025 sind Heilbad Heiligenstadt und Leinefelde Worbis als Mittelzentren ausgewiesen. In den Mittelzentren sollen die gehobenen Funktionen der Daseinsvorsorge mit mindestens regionaler Bedeutung für den jeweiligen Funktionsraum konzentriert und zukunftsfähig weiterentwickelt werden. Dazu zählt insbesondere Entwicklungs- und Stabilisierungsfunktion, regionale Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion, überregionale Verkehrsknotenfunktion, Bildungs-, Gesundheits-, Kultur- und Freizeitfunktion, Steuerungsfunktion. (aus LEP 2025; Kapitel 2.2.10) Wie viele andere Landkreise hat auch der Eichsfeldkreis seit 2011 einen Bevölkerungsrückgang von ca. 0,5 % per anno. Hierbei ist zu beachten, dass beginnend mit dem 2011 die Ergebnisse des Mikrozensus in die Zahlen eingegangen sind! Einwohnerzahlen im Landkreis / in der Stadt je zum 30.06.. 2009 2010 2011 2012 2013 mit Hauptwohnsitz 106.584 105.687 102.202 101.712 101.200 2.257.063 2.241.157 2.187.128 2.175.035 2.163.683 Freistaat Thüringen Einwohnerzahlen mit Hauptwohnsitz in den einzelnen Städten 2009 2010 2011 2012 2013 Heiligenstadt 16.853 16.694 16.316 16.295 16.218 Leinefelde- 19.854 19.715 18.688 18.548 18.554 Worbis Dingelstädt 4.692 4.697 4.384 4.357 4.323 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 15
Die folgende Grafik gibt einen Überblick über die tatsächliche Nutzung der Fläche des Eichsfeldkreises. Flächennutzung des Landkreises Eichsfeld Landwirtschaftsflä che 59,0% Verkehrsfläche 4,8% Erholungsfläche 0,4% Gebäude- u. Betriebsfläche 3,9% Wasserfläche 0,8% Flächen anderer Nutzung 2,0% Waldfläche 29,1% Quelle: Nutzungsartenstatistik TLVermGeo Verkehrsanbindung Straßennetz Wichtige Verkehrsachsen durchkreuzen den Eichsfeldkreis, von Nord nach Süd die Bundesstraße B 247, von West nach Ost die Bundesstraße B 80. Seit 2009 gibt es mit der Autobahn A38 eine weitere West-Ost-Verbindung (Göttingen Leipzig), wodurch sich die Verkehrssituation entscheidend verbessert hat. Schienennetz Die Bahnstrecke 600 von Halle nach Kassel mit dem Bahnknotenpunkt Leinefelde, den auch die Strecke 604 Richtung Erfurt/Gotha kreuzt, verbindet den Landkreis über ICE-Anschlüsse mit den Industriezentren in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Hessen, Sachsen-Anhalt bis nach Bayern und Baden-Württemberg. Datennetz Mit fortschreitender Digitalisierung der Umwelt gewinnt die Breitbandverfügbarkeit gerade auch im ländlichen Raum eine immer stärkere Notwendigkeit Um diesen Umstand Rechnung zu tragen, hat die Thüringer Landesregierung Im 2008 die Breitbandinitiative Thüringen Online ins Leben gerufen, deren Zielsetzung es ist, bedarfsabhängig eine möglichst flächendeckende Erschließung mit schnellen Internetzugängen zu erreichen. Aktuelle Informationen erhalten Sie beim Breitband Kompetenzzentrum Thüringen. Eine interaktive Karte mit Unterscheidung der Bandbreiten bietet das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur unter dem Link: http://www.zukunft-breitband.de. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 16
3.1.3 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Erwerbslose je esmittel 2009 2010 2011 2012 2013 Arbeitslose 5.745 4.714 4.067 3.631 3.469 Arbeitslosenquote (%) 10,0 8,2 7,1 6,4 6,1 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Beständig abnehmende Arbeitslosenzahlen für den Berichtsbereich lassen eine tendenziell positive Einschätzung zu. Mit einer höheren Zahl Beschäftigter wird sich grundsätzlich auch die Menge des verfügbaren Einkommens erhöhen. Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind zu erwarten, nicht signifikant nachweisbar. Wohnungsbautätigkeit Die nachstehend dargestellten Tabellen sollen einen tieferen Einblick über die Bautätigkeit im Eichsfeldkreis geben. Baugenehmigungen - esdaten ab 2009 Merkmal Einheit 2009 2010 2011 2012 2013 insgesamt 287 273 279 271 326 Alle Baumaßnahmen Wohnungen 212 129 233 221 317 Wohnfläche 100m² 272 204 300 301 413 zusammen 108 92 110 115 165 Neue Wohngebäude Neue zusammen darunter mit 1 und 2 Wohnungen 107 92 106 107 159 Wohnungen 130 98 156 178 234 Nichtwohngebäude 53 59 53 47 45 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Baufertigstellungen - esdaten ab 2009 fertig gestellte Wohnungen einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden Merkmal Einheit 2009 2010 2011 2012 Baufertigstellungen insgesamt 291 287 262 263 zusammen Darunter neue 105 95 95 108 Wohngebäude darunter mit 1 und 2 Wohnungen 102 93 94 106 insgesamt 228 172 161 176 Fertig gestellte Wohnungen davon mit... Räumen Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik 1 und 2 46 18 18 2 3 und 4 43 36 18 26 5 und mehr 139 118 125 148 des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 17
Bestand an Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden am 31. Dezember Ergebnisse auf Grundlage der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 ( Stand 31. Mai 2013 ) einschließlich Wohnheime Bevölkerungsfortschreibung auf der Grundlage des Zensus 2011 Merkmal Einheit 31.12.2011 31.12.2012 insgesamt 46149 46310 Wohnungen in Wohnund Nichtwohngebäuden Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik davon mit... Wohnraum/Wohnräumen einschließlich Küche 1 355 356 2 2075 2076 3 8377 8391 4 11680 11684 5 8931 8972 6 6365 6424 7 und mehr 8366 8407 Wohnräume insgesamt 226694 227641 darunter in Nichtwohngebäuden Wohnungen 1622 1631 insgesamt 100m² 43256 43488 Wohnfläche je Wohnung m² 93,7 93,9 je Einwohner m² 42,4 42,9 Wohnungen je 1000 Einwohner 453 457 Zusammenfassend ist festzustellen, dass die weit überwiegende der Wohnungen (> 75%) 3 bis 6 Wohnräume haben. Die Wohnfläche je Einwohner zeigt einen Anstieg der Wohnfläche je Wohnung von etwa 0,5 m². Statistisch kommen in den en 2011 und 2012 2,21 bzw. 2,20 hauptwohnsitzlich gemeldete Einwohner auf eine Wohnung. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 18
3.2 Angaben zum Unstrut-Hainich-Kreis 3.2.1 Gebietsabgrenzungen Der Unstrut-Hainich-Kreis erhält seinen Namen von dem Fluss Unstrut und dem Hainich. Er ist als Ergebnis der Gebietsreform vom 1. Juli 1994 aus den zwei ehemals selbständigen Landkreisen Mühlhausen und Bad Langensalza hervorgegangen und liegt im Nordwesten des Freistaates Thüringen. Er grenzt im Westen an das Bundesland Hessen; namentlich umfassen ihn folgende Kreise: im Norden: im Nordosten: im Osten: im Südosten: im Südwesten: im Westen: Landkreis Eichsfeld/Thür. Landkreis Kyffhäuserkreis/Thür. Landkreis Sömmerda/Thür. Landkreis Gotha/Thür. Landkreis Wartburgkreis/Thür. Werra-Meißner-Kreis/Hessen Landkreis Eichsfeld Kyffhäuserkreis Mühlhausen Bad Langensalza Werra- Meißner- Kreis UNSTRUT-HAINICH- KREIS Landkreis Sömmerda Wartburgkreis Landkreis Gotha : Übersichtskarte Weitergehende und jeweils aktuelle Informationen zum Landkreis erhalten Sie auch auf der Homepage des Landkreises: http://www.unstrut-hainich-kreis.de/ Der Grundstücksmarkt wird von den aktuellen wirtschaftlichen, soziostrukturellen und politischen Gegebenheiten beeinflusst. Die Nennung einiger Eckdaten erscheint daher unerlässlich. Die nachfolgenden Zahlen und Fakten bilden die Rahmendaten zum Grundstücksmarkt. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 19
3.2.2 Regionaldaten Der Unstrut-Hainich-Kreis hat zum30. Juni 2013 noch 104.649 Einwohner. Mit einem Kreisgebiet von ca. 976 km² Fläche ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von etwa 107 Einwohnern/km². Wie viele andere Landkreise hat auch der Unstrut-Hainich-Kreis seit en einen beständigen Bevölkerungsrückgang von ca. 0,5 % jährlich zu verzeichnen. Zu weiteren demografischen Aspekten des Landkreises, auch als vergleichende Betrachtung mit den Nachbarregionen erhalten Sie Informationen unter http://www.bib-demografie.de/ und http://serviceagentur-demografie.de/ Einwohnerzahlen im Unstrut-Hainich-Kreis je zum 30.06.. 2009 2010 2011 2012 2013 mit Hauptwohnsitz 110.040 109.187 106.085 105.315 104.649 Freistaat Thüringen 2.257.063 2.241.157 2.187.128 2.175.035 2.163.683 Einwohnerzahlen mit Hauptwohnsitz in den einzelnen Städten 2009 2010 2011 2012 2013 Mühlhausen 36.141 36.045 33.488 33.283 33.152 Bad Langensalza 18.205 18.075 17.801 17.709 17.629 Schlotheim 4.022 3.961 3.910 3.867 3.812 Bad Tennstedt 2.575 2.567 2.528 2.506 2.493 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Die folgende Grafik gibt einen Überblick über die tatsächliche Nutzung der Fläche des Unstrut- Hainich-Kreises. Flächennutzung des Unstrut - Hainich - Kreises Landwirtschaftsfläche 68,7% Verkehrsfläche 4,0% Erholungsfläche 0,4% Gebäude- u. Betriebsfläche 4,0% Wasserfläche 1,5% Flächen anderer Nutzung 5,6% Waldfläche 15,8% Quelle: Nutzungsartenstatistik TLVermGeo des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 20
Der Landkreis ist aufgrund seiner dominierenden Anteile von Wald- und Landwirtschaftsflächen als ländlich geprägt zu bezeichnen. Die Kreisstadt Mühlhausen ist aufgrund ihrer weiträumig erhaltenen mittelalterlichen Innenstadt sehenswert. Die Kurstädte Bad Langensalza und Bad Tennstedt verfügen über moderne Kureinrichtungen; nordöstlich von Mühlhausen liegt die Stadt Schlotheim. Im westlichen Teil des Unstrut-Hainich-Kreises befindet sich der Nationalpark Hainich. Er dient nicht nur der Naherholung, sondern hat weit über die Grenzen des Freistaates Thüringen hinaus Bekanntheit erlangt und ist insbesondere mit seinem Baumkronenpfad ein bedeutender touristischer Anziehungspunkt. Verkehrsanbindung Straßennetz B249 > Sondershausen Schlotheim Mühlhausen Eschwege B247 > Gotha Bad Langensalza Mühlhausen Leinefelde B176 > Bad Langensalza Gräfentonna Andisleben (Anbindung auf die B4) B 84 > Eisenach Bad Langensalza Sondershausen Eine direkte Anbindung an das Bundesautobahnnetz besteht nicht! Schienennetz Mit der Bahnstrecke Erfurt Gotha Bad Langensalza Mühlhausen Leinefelde Kassel steht dem Unstrut-Hainich-Kreis ein gut ausgebautes Schienennetz zur Verfügung. Die Züge fahren in beide Richtungen im Stundentakt. Die Strecke wird teilweise auch von dem privaten Unternehmen Erfurter Bahn betrieben. Datennetz Mit fortschreitender Digitalisierung der Umwelt gewinnt die Breitbandverfügbarkeit gerade auch im ländlichen Raum eine immer stärkere Notwendigkeit Um diesen Umstand Rechnung zu tragen, hat die Thüringer Landesregierung Im 2008 die Breitbandinitiative Thüringen Online ins Leben gerufen, deren Zielsetzung es ist, bedarfsabhängig eine möglichst flächendeckende Erschließung mit schnellen Internetzugängen zu erreichen. Aktuelle Informationen erhalten Sie beim Breitband Kompetenzzentrum Thüringen. Eine interaktive Karte mit Unterscheidung der Bandbreiten bietet das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur unter dem Link: http://www.zukunft-breitband.de. 3.2.3 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Das Landesentwicklungsprogramm (LEP) stellt das Gesamtkonzept für die räumliche Entwicklung des Landes Thüringen und seiner Teilräume dar. Er beinhaltet textliche und zeichnerische Aussagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes sowie entsprechende Begründungen. Das LEP ordnet der Kreisstadt Mühlhausen den Status eines Mittelzentrums mit Teilfunktionen eines Oberzentrums zu. In den Mittelzentren mit Teilfunktionen eines Oberzentrums sollen die höherwertigen Funktionen der Daseinsvorsorge mit in der Regel überregionaler Bedeutung konzentriert und zukunftsfähig weiterentwickelt werden. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 21
Dazu zählt insbesondere überregionale Entwicklungs-, Stabilisierungs- und Steuerungsfunktion, überregionale Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion, überregionale Verkehrsknotenfunktion (Fernstraßenverbindung sowie schneller SPNV bzw. SPNV), Bildungs-, Gesundheits-, Kultur- und Freizeitfunktion. (aus LEP 2025; Kapitel 2.2.8) Die Stadt Bad Langensalza ist als Mittelzentrum ausgewiesen. Diese Festlegungen sind nicht nur schmückendes Beiwerk für die Kommunen, sie sind Ausdruck des politischen Willens, bestimmte raumpolitische Vorstellungen in die Tat umzusetzen und geben so kommunalen und wirtschaftlichen Entscheidern eine nicht zu vernachlässigende Hilfe. Umgekehrt erwachsen aus diesen Festlegungen aber auch Verpflichtungen zur Wahrnehmung bestimmter Aufgaben. Detailliertere Informationen zu den Festlegungen für den Landkreis finden Sie unter http://www.thueringen.de/th9/tmblv/landesentwicklung/rolp/lep2025/ Erwerbslose je esmittel 2009 2010 2011 2012 2013 Arbeitslose 7. 822 7. 012 6. 639 6.345 6.288 Arbeitslosenquote (%) 13,5 12,1 11,5 11,1 11,1 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik Beständig leicht abnehmende Arbeitslosenzahlen für den Berichtsbereich lassen eine tendenziell positive Einschätzung zu. Mit einer höheren Zahl Beschäftigter wird sich grundsätzlich auch die Menge des verfügbaren Einkommens erhöhen. Allerdings hat die Arbeitslosenquote im Unstrut- Hainich-Kreis lange nicht eine so positive Entwicklung erfahren wie dies im Landkreis Eichsfeld der Fall gewesen ist. Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind allerdings nicht signifikant nachzuweisen. Wohnungsbautätigkeit Die nachstehend dargestellten Tabellen sollen einen detaillierteren Einblick über die Bautätigkeit im Unstrut-Hainich-Kreis geben. Baugenehmigungen - esdaten ab 2009 Merkmal Einheit 2009 2010 2011 2012 2013 Alle Baumaßnahmen Neue Wohngebäude insgesamt 266 303 311 341 323 Wohnungen 155 170 130 193 289 Wohnfläche 100m² 179 224 244 258 344 zusammen 75 94 99 113 116 darunter mit 1 und 2 Wohnungen 71 88 93 107 111 Wohnungen 103 133 122 137 181 Neue Nichtwohngebäude zusammen 39 47 50 55 66 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 22
Baufertigstellungen - esdaten ab 1995 fertig gestellte Wohnungen einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden Merkmal Einheit 2009 2010 2011 2012 Baufertigstellungen insgesamt 244 220 303 292 Darunter neue Wohngebäude zusammen 77 60 89 105 darunter mit 1 und 2 Wohnungen 74 57 84 100 insgesamt 124 110 162 160 Fertig gestellte Wohnungen davon mit... Räumen Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik 1 und 2 17 12 24 23 3 und 4 28 33 45 20 5 und mehr 79 65 93 117 Bestand an Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden am 31. Dezember - Ergebnisse auf Grundlage der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 ( Stand 31. Mai 2013 ) einschließlich Wohnheime Bevölkerungsfortschreibung auf der Grundlage des Zensus 2011 Merkmal Einheit 31.12.2011 31.12.2012 insgesamt 53779 53819 1 758 769 2 4105 4087 davon mit... Wohnraum/Wohnräumen einschließlich Küche 3 11501 11469 4 14143 14121 5 9496 9527 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden 6 6853 6880 7 und mehr 6923 6966 Wohnräume insgesamt 244189 244679 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik darunter in Nichtwohngebäuden Wohnungen 2078 2075 Wohnfläche insgesamt 100m² 46771 46920 je Wohnung 87 87,2 m² je Einwohner 44,3 m² 44,7 Wohnungen je 1000 Einwohner 509 513 Zusammenfassend ist festzustellen, dass die weit überwiegende der Wohnungen (78 %) sind Wohnungen mit 3 bis 6 Wohnräumen. Die Gesamtzahl der Wohnungen ist weiter geringfügig gestiegen; dies geht mit einem stetigen Anstieg der Wohnfläche je Einwohner einher. Statistisch kommen in den en 2011 und 2012 1,97 bzw. 1,96 hauptwohnsitzlich gemeldete Einwohner auf eine Wohnung. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 23
4 Die Entwicklungen des Grundstücksmarktes Die Auswertungen der Immobilienumsätze des letzten es zeigen, dass gegenüber dem Vorjahr die Flächenumsätze aller Erwerbsvorgänge mit 2568,9 ha insgesamt um 6 % gesunken sind. Die entsprechenden Geldumsätze beliefen sich auf 110,8 Mio. EUR und sind damit um 6 % gestiegen. Die der ausgewerteten Kaufverträge ist mit 2923 um ca. 4 % gesunken; die Steigerung des Geldumsatzes von 97,7 Mio. auf 108,2 Mio. EUR beträgt 11 %. Dieser gegenüber steht ein minimaler Rückgang der umgesetzten Flächen um ca. 1 % auf 2521,8 ha. Bei den unbebauten Wohnbaugrundstücken ist die von 509 auf 535 der getätigten Verkäufe gegenüber dem Vorjahr um 5 % gestiegen; der Anteil am Aufkommen der unbebauten Bauflächen beträgt damit weiterhin ca. 18 %. Die Geldumsätze sind von 9,9 Mio. EUR auf 12,1 Mio. EUR um 22% gestiegen; die Flächenumsätze hingegen sind von 67,1 ha auf 62,6 ha um 7% gesunken. Auch die der veräußerten Gewerbebauflächen stieg um ca. 19 %; die umgesetzte Fläche verringerte sich um 12 % und der Geldumsatz ist mit 57 % wesentlich angestiegen. Der land- und forstwirtschaftliche Sektor zeigt eine Verringerung der der Kauffälle um 4 %. Die Flächenumsätze gingen um 5% zurück. Das relative Preisniveau insgesamt stieg deutlich um ca. 44 %. Im Bereich des Individuellen Wohnungsbaus (bebaut) ist die Gesamtanzahl um ca. 37 % zurückgegangen. Die der veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser ist um ca. 34 % zurückgegangen. Die durchschnittlichen Kaufpreise sind für Baujahre von vor 1949 bis 1990 stabil, jüngere Baujahre sind tendenziell teurer geworden. Umsatzzahlen für Reihen- und Doppelhäuser liegen nur in geringer vor. Daher ist eine genaue Aussage über Tendenzen nicht möglich. Bei den Wohnungs- und Teileigentum machen die Eigentumswohnungen den Hauptteil des Immobilienverkehrs aus (ca. 93 %). Bei ihnen konnten ein Rückgang von 25% festgestellt werden. Auch für Teileigentum sind deutliche Verringerungen der Verkaufsanzahl und Geldumsatzes deutlich. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 24
4.1 Grundstücksverkehr Die Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf den in der Kaufpreissammlung registrierten Erwerbsvorgängen. Den Erwerbsvorgängen können verschiedene Anlässe zu Grunde liegen. In der Regel werden Grundstücke durch notarielle Kaufverträge veräußert. Neben den Kaufverträgen gibt es weitere Formen des Eigentumsübergangs an Grundstücken wie Zuschlagsbeschluss in Zwangsversteigerungsverfahren, Enteignungsbeschluss, Beschluss über den Umlegungsplan, Vorwegnahme der Entscheidung im Umlegungsverfahren und Beschluss über die vereinfachte Umlegung. Darüber gibt es den Eigentumsübergang im Rahmen eines Tausches sowie die Begründung von Erbbaurechten. Die Auswertungen wurden in folgende Teilmärkte untergliedert: unbebaute baureife Grundstücke, bebaute Grundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, Flächen der Land- und Forstwirtschaft, sonstige Flächen (werdendes Bauland, Erbbaurechte/Erbbaurechtsgrundstücke, Kauffälle ohne Zuordnung). Für das 2013 wurden für das Berichtsgebiet 3077 Erwerbsvorgänge registriert. Dies entspricht einem leichten Rückgang von ca. 4 %. Die Entwicklung der vergangenen fünf e ist in der Nachstehenden Grafik zu erkennen. 3600 3500 3400 3300 3200 3100 3000 2900 2800 3153 Abb. : Zeitreihe Erwerbsvorgänge Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Erwerbsvorgänge über 5 e 3177 3547 3221 3077 2009 2010 2011 2012 2013 Die seit 2011 absteigende Tendenz ist unverkennbar, wird aber das erreichte Niveau vermutlich nicht mehr deutlich unterschreiten. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 25
Die Betrachtung der Teilmärkte soll auf den Zeitraum von 2 en beschränkt werden, um den Unterschied deutlicher hervortreten zu lassen. Im Vergleich ist lediglich im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum ein Rückgang zu verzeichnen, in den anderen Teilmärkten ist die Tendenz ansteigend. 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 525 552 unbebautes baureifes Land Grundstücksverkehr der Erwerbsvorgänge über 2 e 1447 1420 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 944 960 bebaute Grundstücke 108 Wohnungs- und Teileigentum 197 77 68 Sonstige Abb. : Erwerbsvorgänge in Teilmärkten Verteilung der Teilmärkte 2013 bebaute Grundstücke 31% Wohnungsund Teileigentum 3% Sonstige 2% 18% unbebautes baureifes Land 46% Flächen der Land- und Forstwirtschaft Abb. : Verteilung der Teilmärkte Die Teilmärkte unbebautes baureifes Land und Flächen der Land- und Forstwirtschaft nehmen 65 % der der gesamten Erwerbsvorgänge ein. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 26
Der Flächenumsatz sank im 2013 gegenüber dem Vorjahr deutlich um 20 % von 2722,4 ha auf 2568,9 ha. Dieser Rückgang ist ganz wesentlich auf die Abnahme bei dem Flächenumsatz für Flächen der Land- und Forstwirtschaft und Sonstige zurückzuführen. Für die Bebauten wurde ein kräftiger Zuwachs erzielt. Unbebautes baureifes Land nahm um 6 % ab. Fläche in ha 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 68 64 unbebautes baureifes Land Grundstücksverkehr Flächen der Erwerbsvorgänge über 2 e 2403 2206 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 275 140 111 bebaute Grundstücke 24 Sonstige Abb.: Flächenumsatz der Teilmärkte Etwa 86 % aller Flächenumsätze werden in 2013 im Bereich Flächen der Land- und Forstwirtschaft erzielt. Verteilung der Flächen auf die einzelnen Teilmärkte 2013 bebaute Grundstücke 11% Sonstige 1% 2% unbebautes baureifes 86% Flächen der Land- und Forstwirtschaft Abb.: Flächenumsatz; Verteilung der Teilmärkte des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 27
Der Geldumsatz ist in 2013 um ca. 6 % auf110,8 Mio. gestiegen. Grundstücksverkehr Umsätze der Erwerbsvorgänge über 2 e 80 70 71,8 73,8 Umsatz in Mio. 60 50 40 30 20 10 0 10,2 12,2 unbebautes baureifes Land 13,0 17,2 Flächen der Land- und Forstwirtschaft bebaute Grundstücke 6,1 5,2 Wohnungs- und Teileigentum 3,1 2,4 Sonstige Abb. Geldumsatz der Teilmärkte Der Geldumsatz für unbebautes baureifes Land ist gegenüber dem Vorjahr nahezu stabil, bei Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind die Zuwächse mit 32 % kräftig. Für Sonstigen bebaute Grundstücke ging der Geldumsatz in 2013 um etwa 23 % zurück. Verteilung der Umsätze auf die Teilmärkte 2013 Wohnungs- und Teileigentum 5% 2% Sonstige 11% unbebautes baureifes 15% Flächen der Land- und Forstwirtschaft 67% bebaute Grundstücke Abb. Geldumsatz; Verteilung der Teilmärkte Zwei Drittel des Gesamtgeldumsatzes fallen in 2013 auf den Teilmarkt der bebauten Grundstücke ; bei Hinzunahme des Wohnungs- und Teileigentums steigt dieser Anteil auf ca. drei Viertel. Flächen der Land- und Forstwirtschaft nehmen für sich genommen den zweitgrößten Anteil mit 15 % ein. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 28
4.2 Kaufverträge Für alle nachfolgenden Betrachtungen und Auswertung beschränkt sich die der Eigentumsübergänge auf den Bereich der Kaufverträge. Bei vergleichenden Analysen, die sich in ihrer Aussage auf ein normiertes Flächenmaß beziehen, werden Kauffälle mit ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen von der Betrachtung ausgenommen. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat in 2013 für das Gebiet des Unstrut-Hainich-und Eichsfeldkreises 2923 Kaufverträge ausgewertet; dies entspricht einer Abnahme von 120 Einheiten oder 4 %. Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Kaufverträge über 5 e 3300 3200 3216 3100 3000 2900 2889 2904 3043 2923 2800 2700 2009 2010 2011 2012 2013 Abb.: Zeitreihe Kaufverträge Grundstücksverkehr der Kaufverträge über 2 e 1600 1400 1424 1363 1200 1000 800 600 509 535 861 892 400 200 0 unbebautes baureifes Land Flächen der Land- und Forstwirtschaft bebaute Grundstücke 95 Wohnungs- und Teileigentum 154 70 63 Sonstige Abb.: der Kaufverträge des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 29
Wohnungs- und Teileigentum und Sonstige (-26 % bzw. -59%)waren ebenso rückläufig wie Flächen der Land- und Forstwirtschaft (-4 %); bebaute Grundstücke (+5 %) und unbebaute Grundstücke (+4 %) sind ansteigend. Verteilung der Teilmärkte 2013 bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum 31% 2% Sonstige 2% 18% unbebautes baureifes Land 47% Flächen der Land- und Forstwirtschaft Abb.: Kaufverträge; Verteilung der Teilmärkte Im nicht überwiegend industriell geprägten Berichtsgebiet nehmen die Kaufverträge für die Flächen der Land- und Forstwirtschaft den größten Anteil mit 47 % noch vor den bebauten Grundstücken (31 %) ein. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 30
Im 2013 wurde durch Kaufverträge eine Fläche von 2521,84 ha umgesetzt. Dies entspricht einer Verringerung von 1 %. Eine hohe Steigerung von 109% ist bei den bebaute Grundstücke zu erkennen. 2500 2000 Grundstücksverkehr Flächen der Erwerbsvorgänge über 2 e 2283 2173 Fläche in ha 1500 1000 500 0 67 63 unbebautes baureifes Land Flächen der Land- und Forstwirtschaft 264 127 65 bebaute Grundstücke 22 Sonstige Abb.: Flächenumsatz der Kaufverträge in Teilmärkten Verteilung der Flächen auf die einzelnen Teilmärkte 2013 bebaute Grundstücke 10% Sonstige 1% 3% unbebautes baureifes Land 86% Flächen der Land- und Forstwirtschaft Abb.: Flächenanteile der Kaufverträge in Teilmärkten des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 31
Der Geldumsatz aus Kaufverträgen hatte in 2013 einen Umfang von 108,2 Mio. und steigerte sich damit um 11 %. Der Rückgang bei "Wohnungs- und Teileigentum" (-14 %) und bei Sonstige (-17%) wird durch die Anstiege bei "Flächen der Land- und Forstwirtschaft" (+44 %), unbebautes baureifes Land (+22%) und bebaute Grundstücke (+7 %) kompensiert. Grundstücksverkehr Umsätze der Erwerbsvorgänge über 2 e 80 70 67,3 71,7 60 Umsatz in Mio. 50 40 30 20 10 0 9,9 12,1 11,9 unbebautes baureifes Land 17,1 Flächen der Land- und Forstwirtschaft bebaute Grundstücke 5,7 4,9 Wohnungs- und Teileigentum 2,9 2,4 Sonstige Abb.: Geldumsatz der Kaufverträge in Teilmärkten Der Großteil des Geldumsatzes liegt bei "Bebaute Grundstücke". Verteilung der Umsätze auf die Teilmärkte 2013 Wohnungs- und Teileigentum 5% 2% Sonstige 11% unbebautes baureifes Land 66% 16% bebaute Grundstücke Flächen der Land- und Forstwirtschaft Abb.: Anteile des Geldumsatzes der Kaufverträge in Teilmärkten des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 32
4.3 Zwangsversteigerung Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Erwerbsvorgänge über 5 e 170 150 130 135 148 110 90 70 75 96 60 50 2009 2010 2011 2012 2013 Abb.: Zeitreihe Zwangsversteigerungen Die der Zwangsversteigerungen hat sich von 2012 zu 2013 um 38% verringert und ist unter den Stand von 2009 gefallen; sie ist aber im Vergleich zum Gesamtmarkt nur untergeordnet. Der am stärksten betroffene Teilmarkt ist "Bebaute Grundstücke". Im Bereich des "Wohnungs- und Teileigentum" ist eine deutliche Absenkung der zu erkennen. 80 70 60 50 40 30 20 10 0 3 3 1 4 unbebautes baureifes Land Grundstücksverkehr der Erwerbsvorgänge über 2 e Flächen der Land- und Forstwirtschaft 76 47 bebaute Grundstücke 13 6 Wohnungs- und Teileigentum 3 0 Sonstige Abb.: Zwangsversteigerungen in den Teilmärkten des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 33
5 Landkreis Eichsfeld 5.1 Unbebaute Grundstücke In diesem Abschnitt werden die Umsatzzahlen auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke abgebildet. Die Auswertung ist untergliedert in: Bauflächen (Abschnitt 5.1.1) Land- und Forstwirtschaftliche Flächen (Abschnitt 5.1.2) Sonstige Flächen (Abschnitt 5.1.3) 5.1.1 Bauflächen Die der Kaufverträge unbebauter Bauflächen ist mit 202 gegenüber dem Vorjahr mit 171 um etwa 18 % angestiegen. Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Erwerbsvorgänge über 5 e 250 200 150 100 162 141 198 171 202 50 0 2009 2010 2011 2012 2013 Abb.: der Erwerbsvorgänge In den folgenden Grafiken wird der Teilmarkt der unbebauten Grundstücke weiter aufgeteilt in die Teilmärkte Wohnen, Gewerbe und Sonstige. Dabei sind folgende Definitionen zu Grunde zu legen: Wohnen: individueller Wohnungsbau, Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser Gewerbe: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke, Gewerbe- und Industriegrundstücke, Sonstige: werdendes Bauland, Erholungsgrundstücke sowie alle Kaufverträge, bei denen die Bauflächen weder dem Typ Wohnen noch dem Typ Gewerbe zugeordnet werden können bzw. die nicht zur weiteren Auswertung geeignet sind. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 34
Grundstücksverkehr der Erwerbsvorgänge über 2 e 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 169 136 21 14 18 15 Wohnen Gewerbe Sonstige Abb.: Bauflächen in Teilmärkten Dies entspricht für 2013 einer prozentualen Verteilung von: Verteilung der Teilmärkte 2013 Sonstige Gewerbe 9% 7% 84% Wohnen Abb.: Prozentanteile der Teilmärkte Der Hauptanteil der Kauffälle bei den unbebauten Bauflächen wird mit ca. 84 % (wie im Vorjahr) auch in 2013 vom Teilmarkt Wohnen gebildet. Die Teilmärkte Gewerbe (9 %) und Sonstige (7 %) sind in ihrem Verhältnis zum Markt mit 2012 vergleichbar bzw. geringfügig verändert.. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 35
Der Flächenumsatz ist von 10 ha in 2012 auf 13 ha in 2013 gestiegen. Dies entspricht einer Steigerung von 30 %. Fläche in ha 14 12 10 8 6 4 2 0 9,6 Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Erwerbsvorgänge über 5 e 7,9 11,9 10,0 13,0 2009 2010 2011 2012 2013 Abb.: Flächenumsatz der Erwerbsvorgänge über 5 e Fläche in ha 12 10 8 6 4 2 0 Grundstücksverkehr Flächen der Erwerbsvorgänge über 2 e 11,4 8,5 0,7 1,1 0,8 0,5 Wohnen Gewerbe Sonstige Abb.: Flächenumsatz der Erwerbsvorgänge in Teilmärkten Der Flächenumsatz des Teilmarktes Wohnen ist von 8,5 ha im 2012 auf 11,4 ha im 2013 gestiegen. Das sind ca. 34%. Auch im Teilmarkt Gewerbe ist ein Anstieg um 57 % zu verzeichnen. Dem gegenüber steht der Rückgang im Teilmarkt Sonstige. des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises Seite 36