Immobilienmarktbericht 2012

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1 Berichte zum Grundstücksmarkt Heft 1 für das Gebiet der Kreisfreien Stadt Weimar LK NORDHAUSEN LK EICHSFELD KYFFHÄUSERKREIS UNSTRUT- HAINICH-KREIS LK SÖMMERDA EISENACH WARTBURG- KREIS LK GOTHA LK SCHMALKALDEN- MEININGEN SUHL ERFURT ILM-KREIS WEIMAR LK SAALFELD- RUDOLSTADT LK WEIMARER LAND JENA SAALE- HOLZLAND- KREIS GERA LK GREIZ LK ALTENBURGER LAND LK HILDBURG- HAUSEN LK SONNEBERG SAALE- ORLA-KREIS Immobilienmarktbericht 2012 Freistaat Thüringen

2 Herausgeber für das Gebiet der Kreisfreien Stadt Weimar c/o Landesamt für Vermessung und Geoinformation Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Katasterbereich Erfurt Hohenwindenstraße Erfurt Vertrieb Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Landesamt für Vermessung und Geoinformation Weitere Informationen unter Vervielfältigung dieses Heftes, auch auszugsweise, ist nur mit Erlaubnis des Herausgebers gestattet. Als Vervielfältigung gelten z. B. Nachdruck, Fotokopien, Mikroverfilmung, Digitalisieren, Scannen sowie Speicherung auf Datenträgern. Unberührt davon bleibt die Verwendung einzelner Daten im Rahmen der Gutachtenerstellung. Eine Wiedergabe von Daten ist nur mit Quellenangabe gestattet. Der Quellenvermerk ist wie folgt anzugeben: Immobilienmarktbericht 2012 Gutachterausschuss für das Gebiet der Kreisfreien Stadt Weimar Erfurt, Juni 2012

3 Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkung Der Zusammensetzung und Aufgaben Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte Angaben zur kreisfreien Stadt Weimar Regionaldaten Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Die Entwicklung des Grundstücksmarktes Grundstücksverkehr Kaufverträge Zwangsversteigerung Unbebaute Grundstücke Bauflächen Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Grundstücke für Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke Gewerbe- und Industriegrundstücke Werdendes Bauland Bauerwartungsland Rohbauland Land- und forstwirtschaftliche Flächen Sonstige Flächen Bebaute Grundstücke Individueller Wohnungsbau freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften Reihenmittel- und Reihenendhäuser Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industriegebäude Villen...44 Seite 3

4 7 Wohnungs- und Teileigentum Erstverkauf aus Neubau Erstverkauf aus Umwandlung Weiterverkauf Erforderliche Daten für die Wertermittlung Sachwertfaktoren Modellbeschreibung für die Ableitung von Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Ableitung der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Liegenschaftszinssatz Modellbeschreibung Kennzahlen der Stichprobe Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Rohertragsfaktoren Modellbeschreibung Kennzahlen der Stichprobe Ableitung des Rohertragsfaktors Anlagen zu den Modellen für die Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze Pauschalierte Ansätze für Gesamt- und Mindestrestnutzungsdauer Modernisierungsgrad und Modernisierungselemente Tabelle für die modifizierte Restnutzungsdauer...65 Seite 4

5 1 Vorbemerkung Jeder Bürger soll die Möglichkeit haben, Informationen über den Wert von Grund und Boden zu erhalten. Die Schaffung der Transparenz des Grundstücksmarktes für Käufer und Verkäufer, für Politik, Wirtschaft und Verwaltung sowie für andere Interessenten stellt eine Hauptaufgabe der Gutachterausschüsse dar. Neben den im zweijährigen Rhythmus zu ermittelnden und zu veröffentlichenden Bodenrichtwerten wird die Markttransparenz durch die Erstellung von Immobilienmarktberichten erreicht. Der vorliegende Immobilienmarktbericht 2012 gibt einen Überblick über den Grundstücksmarkt der kreisfreien Stadt Weimar für die Jahre 2008 bis Er stellt die Entwicklung der Umsätze auf dem Grundstücksmarkt dar und zeigt, differenziert für die einzelnen Teilmärkte, die Entwicklung der Umsätze sowie die Veränderungen im Preisniveau auf. Er schließt somit nahtlos an den letztmalig veröffentlichten Marktbericht an. Im Immobiliemarktbericht 2012 werden erstmalig die auf Basis der Kaufpreissammlung und weiterer Datenerhebungen ermittelten Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren veröffentlicht. Der Marktbericht enthält keine Prognosen für zukünftige Marktentwicklungen. Die Pflicht zur Unabhängigkeit und Neutralität verbietet es den Gutachterausschüssen, Marktbewertungen im Hinblick auf bestimmte öffentliche und private Interessen durchzuführen. Grundlage der Analysen sind die Daten der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführten Kaufpreissammlung. Seite 5

6 2 Der Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind gemäß 192 BauGB selbstständige und unabhängige Kollegialgremien, die in Thüringen für das Gebiet eines jeden Landkreises und jeder kreisfreien Stadt als Einrichtungen des Landes gebildet wurden. In Bezug auf die Gutachtertätigkeit sind die Gutachterausschüsse an keine Weisungen gebunden und stehen außerhalb der Hierarchie der Stelle, bei der sie eingerichtet sind. Die Gutachter haben ihre Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen abzugeben und zu begründen. 2.1 Zusammensetzung und Aufgaben Der Vorsitzende und die ehrenamtlichen weiteren Gutachter werden von der oberen Katasterbehörde für einen Zeitraum von 5 Jahren bestellt. Sie verfügen aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und Erfahrung im Bauwesen, in der Finanzverwaltung, im Bankwesen, in der Immobilienwirtschaft sowie anderen Fachbereichen über besondere Sachkunde auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung. Zur Wahrung der Neutralität und Unabhängigkeit dürfen die Mitglieder nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde, befasst sein. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses ist gemäß 2 Absatz 2 der Gutachterausschussverordnung ein Bediensteter der oberen Katasterbehörde mit der Befähigung zum höheren technischen Verwaltungsdienst der Fachrichtung Vermessungs- und Liegenschaftswesen. Zusammensetzung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Weimar 1 Vorsitzender 1 Stellvertreter 10 Ehrenamtliche Gutachterinnen und Gutachter 2 Vertreter des zuständigen Finanzamtes Als gesetzliche Aufgaben nach 193 BauGB obliegen dem Gutachterausschuss insbesondere: Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken auf Antrag Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Ermittlung von Bodenrichtwerten Ermittlung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten Zur Erfüllung dieser Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Seite 6

7 2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse Mehrere Gutachterausschüsse können sich der gleichen Geschäftsstelle bedienen. Die Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses werden von der oberen Katasterbehörde wahrgenommen. Die obere Katasterbehörde stellt für die Geschäftsstelle fachlich geeignetes Personal und Sachmittel im erforderlichen Umfang zur Verfügung. Der Geschäftsstelle obliegen nach Weisung des Gutachterausschusses oder des Vorsitzenden insbesondere folgende Aufgaben: Auswertung der Kaufverträge Führung der Kaufpreissammlung und weiterer Daten Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten Vorbereitung und Ausfertigung von Verkehrswertgutachten Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte und aus der Kaufpreissammlung 2.3 Kaufpreissammlung Eine grundlegende Aufgabe der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung. Nach 195 Absatz 1 BauGB ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle (z. B. Notar) in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Verträge und Beschlüsse nach den Weisungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses z. B. hinsichtlich der rechtlichen Gegebenheiten, der Lage, der Beschaffenheit sowie sonstigen Eigenschaften der Grundstücke aus. Wurden Verträge durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst, dürfen sie nach 7 ImmoWertV (vormals 6 WertV) zu Auswertungen nur herangezogen werden, wenn deren Auswirkungen auf die Kaufpreise und die anderen Daten sicher erfasst werden können. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nach 15 Gutachterausschussverordnung im Einzelfall an Behörden und sonstige öffentliche Stellen (z. B. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige) zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird und die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet erscheint. Zur Wahrung datenschutzrechtlicher Belange dürfen Auskünfte nur grundstücksbezogen erteilt werden. Der Name und die Anschrift des Eigentümers oder sonstiger berechtigter Personen dürfen nicht mitgeteilt werden. Anderen Stellen und Personen sind auf schriftlichen Antrag nur solche Auskünfte zu erteilen, die Rückschlüsse auf den Eigentümer nicht ermöglichen. Der Antrag auf Erteilung einer Auskunft ist schriftlich bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu stellen. Seite 7

8 2.4 Bodenrichtwerte Nach 196 BauGB sind auf der Grundlage der Kaufpreissammlung für jedes Gemeindegebiet flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln. Dies erfolgt unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands. Der Bodenrichtwert ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse ermitteln zum 31. Dezember jeden zweiten Jahres (erstmalig zum 31. Dezember 1992) Bodenrichtwerte. In Thüringen werden Bodenrichtwerte für baureifes Land und landwirtschaftlich genutzte Flächen sowie bei Bedarf für Grundstücke eines anderen Entwicklungszustandes (Bauerwartungsland, Rohbauland) beschlossen. Bodenrichtwerte für Bauflächen werden auf der Basis der automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) geführt. Als Basiskarte für land- und forstwirtschaftliche Bodenrichtwerte dient die Gemarkungsübersichtskarte. Im Bodenrichtwert-Informationsystem für Thüringen (BORIS-TH) werden alle Bodenrichtwerte mit ihren Abgrenzungen (Zonen) und den wertbeeinflussenden Merkmalen dargestellt. Die Einsicht am Bildschirm sowie die Druckausgabe einer Bodenrichtwertinformation sind für jedermann im Internet unter kostenfrei. Ebenso kann über diese Adresse eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft (kostenpflichtig) beantragt werden. Mündliche und schriftliche Auskünfte können jederzeit auch bei der Geschäftsstelle des jeweils zuständigen Gutachterausschusses eingeholt werden. Seite 8

9 In der Abbildung 1 ist ein Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte im Bodenrichtwert- Informationssystem Thüringen (BORIS-TH) mit zonal abgegrenzten Bodenrichtwertzonen dargestellt. Abbildung 1: Ausschnitt aus BORIS-TH Verkehrswertgutachten Aufgabe des Gutachterausschusses ist es nach 193 BauGB Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken zu erstatten. Der Antrag auf Erstattung eines Gutachtens ist bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses einzureichen. Antragsberechtigt sind Behörden zu Erfüllung ihres gesetzlichen Auftrages, die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Gerichte und Justizbehörden. Die Gutachten werden von den mitwirkenden Gutachtern in gemeinsamer nicht öffentlicher Sitzung beraten und beschlossen. Sie sind schriftlich zu erstatten und zu begründen. Soweit es zwischen den Beteiligten nicht ausdrücklich vereinbart ist, haben Gutachten keine bindende Wirkung. Seite 9

10 Immobilienmarktbericht Angaben zur kreisfreien Stadt Weimar 3.1 Regionaldaten Abbildung 2: Karte Stadtgebiet (Quelle: TLVermGeo) Die kreisfreie Stadt Weimar befindet sich im Zentrum des Freistaates Thüringen und gehört hier mit einer Fläche von rund ha zu den größten Städten. Nachbarstädte sind Erfurt im Westen, Sömmerda im Norden, Apolda im Nordosten, Jena im Osten und Bad Berka im Süden. Weimar liegt in einer breiten in Ost-West-Richtung verlaufenden Senke zwischen zwei Hügelketten im Übergang des Thüringer Waldes zum Thüringer Becken und wird von der Ilm durchflossen. Weimar hat Einwohner (Stand , Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik). Das Stadtgebiet gliedert sich in Innenstadt und 14 Stadt- und Ortsteile (Quelle: Stadt Weimar) und hat eine Fläche von ca. 84 km² Fläche. Dabei ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 777 Einwohner/km². Im Verlauf der Entwicklung der Stadt war Weimar seit 1572 Hauptstadt des Herzogtums Sachsen-Weimar bzw. später Sachsen-Weimar-Eisenach und somit die Hauptstadt des Staates, der sich bereits im Jahr 1816, als erster in Deutschland, eine Verfassung gab. Im Zeitraum von 1920 bis 1948 war Weimar die Hauptstadt des Landes Thüringen. Weitere Bekanntheit erlangte Weimar durch die Gründung der Weimarer Republik im Jahr Ein dunkles Kapitel in der Geschichte der Stadt bilden die Schrecken des Nationalsozialismus, an welche heute in der Gedenkstätte des ehemaligen KZ Buchenwald erinnert wird. Seite 10

11 Neben der politischen erlangte Weimar aber vor allem kulturelle Bedeutung. Im 18. Jahrhundert wurde Weimar zur Stadt der deutschen Klassik und später durch das Bauhaus geprägt. Bedeutende Bauwerke und kulturelle Werke sind Zeugen dieser Epoche und bestimmen auch heute die weltweite Bedeutung der Stadt. Im Jahr 1999 wurde Weimar folglich zur Kulturhauptstadt Europas. Seit 2004 trägt Weimar offiziell den Beinamen Universitätsstadt. Hier sind neben der Bauhaus- Universität auch die Hochschule für Musik Franz Liszt und die Herzogin-Anna-Amalia-Bibliothek ansässig. Des Weiteren ist Weimar ein wichtiger Verwaltungsstandort. Ortsansässig sind zum Beispiel das Thüringer Oberverwaltungsgericht, der Thüringer Verfassungsgerichtshof und das Thüringische Landesamt für Archäologie. Weimar erfüllt als Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums für die Einwohner der Stadt und für das Umland Dienstleistungs- und Versorgungsfunktionen. Einwohner-, Struktur- und Wirtschaftsdaten Aufgrund der Vielzahl an besonderen kulturellen Einrichtungen und als wichtiger Standort von Verwaltung und Bildung gehört Weimar zu den wenigen Städten des Freistaates Thüringen die keinen Rückgang in den Bevölkerungszahlen zu verzeichnen haben. Bevölkerung Einwohnerzahlen Ausländer * Geburten * Sterbefälle * Zuwanderung * Abwanderung * Tabelle 1: Bevölkerungsdaten der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik) Arbeitsmarkt Beschäftigte Arbeitslose Arbeitslosenquote [%] 13,0 12,3 11,2 9,9 Tabelle 2: Arbeitsmarkt der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik) Wohnungsbaudaten Wohngebäude * Wohnungen * neue Wohngebäude * neue Wohnungen * Tabelle 3: Wohnungsdaten der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik) *Angaben noch nicht veröffentlicht. Seite 11

12 Weitere Informationen zur Einwohnerentwicklung, zu Arbeitslosenzahlen und zu Regionaldaten bzw. Wirtschaftsdaten sind auf der Internetseite des Thüringer Landesamtes für Statistik unter zu finden. Die kreisfreie Stadt Weimar verfügt über eine gute Anbindung an den überörtlichen Straßen- und Schienenverkehr. Die Bundesstraßen B 7 und B 85 führen durch die Stadt, die Bundesautobahn A 4 Dresden - Frankfurt verläuft ca. 4 km südlich des Stadtgebietes. Es besteht ICE- und IC- Anschluss an die Bahnstrecke Leipzig - Frankfurt/Main. Des Weiteren befindet sich der Flughafen Erfurt / Weimar in Erfurt - Bindersleben in 30 km Entfernung. Die nachfolgende Grafik gibt einen Überblick über die tatsächliche Nutzung der Flächen der kreisfreien Stadt Weimar und der eingemeindeten Ortsteile. Flächennutzung der kreisfreien Stadt Weimar Wasserfläche 1% Flächen anderer Nutzung 6% Gebäude- u. Betriebsfläche 16% Erholungsfläche 2% Waldfläche 19% Verkehrsfläche 8% Landwirtschaftsfläche 48% Abbildung 3: Zusammenstellung der Nutzungsarten für 2011 (Quelle: TLVermGeo) Seite 12

13 3.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Auf der Grundlage von 10 des Thüringer Landesplanungsgesetzes (ThürLPlG) vom 18. Dezember 2001 (GVBl. S. 485) ist die Thüringer Verordnung über den Landesentwicklungsplan Thüringen (LEP) vom 06.Oktober 2004 (GVBl. S. 754) am 30. Oktober 2004 in Kraft getreten. Der LEP stellt das Gesamtkonzept für die räumliche Entwicklung des Landes Thüringen und seiner Teilräume dar. Er beinhaltet textliche und zeichnerische Aussagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes sowie entsprechende Begründungen. Die Grundzüge und Ziele des LEP sind in den Regionalplänen der vier Planungsgemeinschaften festgelegt. Die kreisfreie Stadt Weimar gehört zur Planungsregion Mittelthüringen. Neben den planungsrechtlichen Vorgaben wird das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt durch die allgemeinen wirtschaftlichen und finanzpolitischen Rahmenbedingungen beeinflusst. Zur Charakterisierung der wirtschaftlichen Situation werden im folgenden Diagramm ausgewählte Preisindizes dargestellt. 135,0 Gegenüberstellung der wichtigsten Indexreihen in der Bundesrepublik Deutschland auf der Basis ,0 125,0 120,0 115,0 110,0 105,0 100,0 95,0 90, Jahr Verbraucherpreisindizes [Deutschland] Preisindizes für Wohnungsmieten, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe [Deutschland] Baupreisindizes für Wohngebäude [Deutschland] Indizes für Wohnungsbaukredite (5-10 Jahre Festzins) Abbildung 4: Die wichtigsten Indexreihen der Bundesrepublik Deutschland (Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank) Seite 13

14 4 Die Entwicklung des Grundstücksmarktes 4.1 Grundstücksverkehr Die folgenden Auswertungen zum allgemeinen Grundstücksverkehr beziehen sich nicht nur auf Grundstücke, die durch notarielle Kaufverträge veräußert wurden. Zusätzlich sind auch Erwerbsvorgänge, denen andere Formen des Eigentumsübergangs zu Grunde liegen, in die Auswertungen eingeflossen. Dies sind beispielsweise Zuschlagsbeschluss in Zwangsversteigerungsverfahren, Einigung vor der Enteignungsbehörde bzw. Enteignungsbeschluss, Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren bzw. über die Aufstellung eines Umlegungsplanes oder einer vereinfachten Umlegung. Die Begründung von Erbbaurechten und Tauschverträge sind ebenfalls erfasst und ausgewertet worden. Durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschuss für Grundstückwerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Weimar wurden im Jahr 2011 insgesamt 616 Erwerbsvorgänge in der Kaufpreissammlung registriert. Gegenüber dem Vorjahr ist hier ein Anstieg um 17 % zu verzeichnen. Die Auswertungen der Immobilienumsätze des letzten Jahres zeigen, dass gegenüber dem Vorjahr die Flächenumsätze mit 104 ha insgesamt um 20 % gestiegen und die Geldumsätze mit 84 Mio. EUR um 34 % gestiegen sind. Die nachfolgenden Abbildungen zeigen die Anzahl aller Erwerbsvorgänge, Flächen- und Geldumsätze der Jahre 2008 bis Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre Anzahl Jahr Abbildung 5: Anzahl aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre Seite 14

15 Grundstücksverkehr Zeitreihe der Flächen aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre Fläche in ha Jahr Abbildung 6: Flächen aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre Grundstücksverkehr Zeitreihe der Umsätze aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre Umsatz in Mio Jahr Abbildung 7: Geldumsätze aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre Seite 15

16 Die Auswertungen für den Grundstücksmarktbericht wurden in folgende Teilmärkte untergliedert: unbebaute baureife Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Flächen der Land- und Forstwirtschaft sonstige Flächen (u. a. werdendes Bauland, Erbbaurecht/-grundstücke, Kauffälle ohne Zuordnung) Bei den Verkäufen von unbebautem baureifem Land ist die Anzahl der 2011 getätigten Verkäufe gegenüber dem Vorjahr um 30 % gestiegen. Die Flächenumsätze sind um 9 % gesunken und die Geldumsätze lagen um 50 % höher. Der Handel mit Gewerbebauland hatte dabei im Betrachtungszeitraum für den Grundstücksmarkt keine nennenswerte Bedeutung. Die Anzahl der veräußerten bebauten Grundstücke stieg im Jahr 2011 im Vergleich zum Vorjahr um 5 % auf 180 an. Dabei sank der Flächenumsatz um 18 % während der Geldumsatz um 50 % anstieg. Die Anzahl der veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser ist um ca. 12 % gestiegen. Dabei stieg auch der Geldumsatz um 20 % an. Der Flächenumsatz weist einen Rückgang um 25 % auf. Bei Wohnungs- und Teileigentum konnte gegenüber dem Vorjahr ein leichter Umsatzzuwachs von ca. 4 % festgestellt werden. Die Anzahl der Verträge erhöhte sich dabei gegenüber dem Vorjahr um 19 %. Der Anteil der Kaufverträge von Eigentumswohnungen am gesamten Grundstücksverkehr macht ca. 37 % aller registrierten Kauffälle aus. Der landwirtschaftliche Sektor zeigte gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg bei den Verkäufen um 24 % und eine Steigerung des Flächenumsatzes um 20 % auf ca. 19 ha. Der Umsatz stieg ebenfalls um 20 % auf 0,6 Mio. an. Dabei handelt es sich überwiegend um Verkäufe von Ackerland. Der Bereich der Verkäufe für Flächen der Land- und Forstwirtschaft spielt im Vergleich zu den anderen Teilmärkten bei den Geldumsätzen jedoch nur eine untergeordnete Rolle. Grundstücksverkehr Anzahl aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre Anzahl unbebautes baureifes Land Flächen der Land- und Forstwirtschaft bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Abbildung 8: Anzahl aller Erwerbsvorgänge, Verteilung auf die Teilmärkte Sonstige Seite 16

17 Grundstücksverkehr Umsätze aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre ,8 100 Umsatz in Mio ,4 37,3 55, ,5 3,1 1,8 2,7 0,5 1,0 0,5 0,6 unbebautes baureifes Land Flächen der Land- und Forstwirtschaft bebaute Grundstücke ,4 22,2 16,9 13,0 Wohnungs- und Teileigentum Abbildung 9: Umsätze aller Erwerbsvorgänge, Verteilung auf die Teilmärkte 7,5 1,4 1,8 2,6 Sonstige Seite 17

18 4.2 Kaufverträge In diesem Abschnitt werden nur Grundstücke, die durch notariellen Kaufvertrag veräußert wurden, betrachtet. Im Gegensatz dazu sind in die Auswertungen zum allgemeinen Grundstücksverkehr alle Erwerbsvorgänge eingeflossen. Die folgenden Tabellen und Grafiken zeigen die Entwicklung der Kaufverträge sowie der Geldund Flächenumsätze. Anzahl aller Kaufverträge Aus der Tabelle 4 ist ersichtlich, dass im Berichtsjahr die Anzahl der Kaufverträge gegenüber dem Vorjahr in allen Teilmärkten angestiegen ist. Teilmärkte Änderung zum Vorjahr [%] unbebautes baureifes Land Flächen der Land- und Forstwirtschaft bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Sonstige Summe / Veränderung Tabelle 4: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die einzelnen Teilmärkte Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Kaufverträge über 4 Jahre Anzahl Jahr Abbildung 10: Anzahl aller Kaufverträge über 4 Jahre Seite 18

19 Anhand der nachfolgenden Grafiken wird deutlich, dass im Gebiet der kreisfreien Stadt Weimar der Teilmarkt von Wohnungseigentum mit ca. 37 % im Vorjahr und 38 % im Berichtsjahr den größten Anteil am Grundstücksverkehr ausmacht. Verteilung der Teilmärkte 2010 Wohnungs- und Teileigentum 37% Sonstige 3% 11% unbebautes baureifes Land 14% Flächen der Land- und Forstwirtschaft 35% bebaute Grundstücke Abbildung 11: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr 2010 Verteilung der Teilmärkte 2011 Sonstige unbebautes baureifes Land Wohnungs- und Teileigentum 38% 4% 11% 16% Flächen der Land- und Forstwirtschaft 31% bebaute Grundstücke Abbildung 12: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr 2011 Seite 19

20 Flächenumsatz aller Kaufverträge Teilmärkte 2010 [ha] 2011 [ha] Änderung zum Vorjahr [%] unbebautes baureifes Land 7,5 5,9-21 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 38,6 54,0 40 bebaute Grundstücke 19,2 17,4-9 Sonstige 2,9 6,8 134 Summe / Veränderung 68,2 84,1 23 Tabelle 5: Verteilung der Flächenumsätze auf die einzelnen Teilmärkte Grundstücksverkehr Zeitreihe der Flächen aller Kaufverträge über 4 Jahre Fläche in ha Jahr Abbildung 13: Flächenumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre Seite 20

21 Geldumsatz aller Kaufverträge Teilmärkte 2010 [Mio. ] 2011 [Mio. ] Änderung zum Vorjahr [%] unbebautes baureifes Land 1,8 2,6 44 Flächen der Land- und Forstwirtschaft 0,4 0,6 50 bebaute Grundstücke 35,4 54,8 55 Wohnungs- und Teileigentum 20,7 20,8 0 Sonstige 0,9 2,0 122 Summe / Veränderung 59,2 80,8 36 Tabelle 6: Verteilung der Geldumsätze auf die einzelnen Teilmärkte Grundstücksverkehr Zeitreihe der Umsätze aller Kaufverträge über 4 Jahre Umsatz in Mio Jahr Abbildung 14: Geldumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre Seite 21

22 4.3 Zwangsversteigerung Im nachfolgenden Diagramm ist die Entwicklung von Zwangsversteigerungen der letzten 4 Jahre dargestellt. Es fällt auf, dass die Anzahl der Zwangsversteigerungen im Berichtsjahr am niedrigsten war. Am häufigsten wurde Wohnungs- und Teileigentum zwangsversteigert. Grundstücksverkehr Zwangsversteigerungen Anzahl Jahr Abbildung 15: Anzahl aller Zwangsversteigerungen 2008 bis 2011 Grundstücksverkehr Verteilung der Zwangsversteigerungen über 2 Jahre Anzahl unbebautes baureifes Land Flächen der Land- und Forstwirtschaft 10 5 bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum 1 0 Sonstige Abbildung 16: Verteilung der Zwangsversteigerungen der Jahre 2010 und 2011 auf die Teilmärkte Seite 22

23 Grundstücksverkehr Umsätze aller Zwangsversteigerungen über 4 Jahre Umsatz in Mio Jahr Abbildung 17: Geldumsätze der Zwangsversteigerungen von 2008 bis 2011 Seite 23

24 5 Unbebaute Grundstücke In diesem Abschnitt werden die Umsatzzahlen auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke abgebildet. Dabei werden die Statistiken jeweils getrennt nach Bauflächen, Land- und forstwirtschaftlichen sowie sonstigen Flächen dargestellt. Zu beachten ist, dass die Stichproben dieser und der weiteren folgenden detaillierten Statistiken (Punkt 5 Unbebaute Grundstücke bis Punkt 7 Wohnungs- und Teileigentum) nur aus der Rubrik "geeignet auswertbare Kaufverträge" gebildet werden. Damit wird dem Leser eine gesichert signifikante Aussage zu den einzelnen Teilmärkten zur Verfügung gestellt. 5.1 Bauflächen Die Anzahl der Kaufverträge von unbebautem Land ist im Berichtsjahr 2011 im Vergleich zum Vorjahr insgesamt um 5 % gestiegen. Den höchsten Marktanteil nahmen dabei die Kaufverträge von Wohnbauflächen ein. Der Flächenumsatz dieses Teilmarktes sank im Auswertezeitraum um 59 % von 4,1 ha auf 1,7 ha. Den größten flächenmäßigen Marktanteil nehmen Wohnbauflächen ein. Der Geldumsatz für Bauflächen stieg im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr um 58 % an. Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Kaufverträge über 4 Jahre Anzahl Jahr Abbildung 18: Entwicklung der Baulandverkäufe über 4 Jahre Seite 24

25 Anzahl der Kaufverträge unbebauter Grundstücke Teilmärkte Änderung zum Vorjahr [%] Wohnen Gewerbe Sonstige Summe / Veränderung Tabelle 7: Verteilung der Kaufverträge unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte Flächenumsatz unbebauter Grundstücke Teilmärkte 2010 [ha] 2011 [ha] Änderung zum Vorjahr [%] Wohnen 1,1 1,4 27 Gewerbe 2, Sonstige 0,1 0,3 200 Summe / Veränderung 4,1 1,7-59 Tabelle 8: Verteilung der Flächenumsätze unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte Geldumsatz unbebauter Grundstücke Teilmärkte 2010 [Mio. ] 2011 [Mio. ] Änderung zum Vorjahr [%] Wohnen 0,9 1,5 67 Gewerbe 0, Sonstige 0,0 0,4 100 Summe / Veränderung 1,2 1,9 58 Tabelle 9: Verteilung der Geldumsätze unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte Seite 25

26 5.1.1 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus In dem Teilmarkt Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus sind voll erschlossene, baureife Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser zusammengefasst. Baureifes Land sind nach 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie Umwelteinflüsse Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Bei dieser Auswertung wurden Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand frei nach BauGB und KAG betrachtet, also Grundstücke, für die weder Beiträge nach dem Baugesetzbuch noch Abgaben nach dem Thüringer Kommunalabgabengesetz zu entrichten sind. Die Anzahl der Kaufverträge stieg von 9 Verträgen im Vorjahr auf 14 Verträge im Berichtsjahr. Gleichzeitig ist ein Anstieg des Geld- und Flächenumsatzes zu verzeichnen. Der durchschnittliche Kaufpreis ist im Berichtsjahr von 96 /m² auf 93 /m² leicht gesunken. Gesamtmarkt Änderung zum Vorjahr [%] Anzahl der Verträge Flächenumsatz [ha] 0,6 0,8 33 Geldumsatz [Mio. ] 0,6 0,7 17 Ø ber. Kaufpreis [ /m²] Tabelle 10: Umsätze der Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Seite 26

27 Die folgende Übersicht zeigt die Entwicklung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise für baureifes erschließungsbeitragsfreies Land für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser der letzten 4 Jahre. 120 Kaufpreise bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern frei nach BauGB und KAG über 4 Jahre Kaufpreis in /m² Jahr Abbildung 19: Kaufpreisentwicklung für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser über 4 Jahre Grundstücke für Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser Im Berichtsjahr 2011 wurde, wie bereits im Vorjahr, kein Grundstück zur Schaffung von Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäusern gehandelt Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser In diesem Teilmarkt wurden voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können, untersucht. Dieser Teilmarkt weist eine untergeordnete Bedeutung auf. Es wurden im Jahr 2011 lediglich 3 Kaufverträge registriert. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 120 /m² Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke In diesem Teilmarkt gab es im Berichtsjahr wie auch im Vorjahr keine Verkäufe. Seite 27

28 5.1.4 Gewerbe- und Industriegrundstücke Bei der Auswertung der Gewerbe- und Industriegrundstücke wurden voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen, untersucht. Im Berichtsjahr wurde kein Kauffall und im Vorjahr drei Kauffälle registriert. Im Jahr 2010 lag der durchschnittliche Kaufpreis bei 15 /m² Werdendes Bauland Dieser Teilmarkt umfasst Flächen der Entwicklungszustände Bauerwartungsland und Rohbauland. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) handelt es sich bei Grundstücken mit dem Entwicklungszustand Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Rohbauland sind Flächen, die nach 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind Bauerwartungsland Der Teilmarkt Bauerwartungsland weist in den letzten beiden Jahren insgesamt nur einen Verkaufsfall auf. Somit erfolgt an dieser Stelle keine Auswertung Rohbauland In diesem Teilmarkt gab es im Berichtsjahr wie auch im Vorjahr keine Verkäufe. Seite 28

29 5.2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Im Teilmarkt land- und forstwirtschaftliche Flächen wird zwischen den Nutzungsarten Ackerland, Grünland, Waldflächen und sonstige Flächen der Land- und Forstwirtschaft unterschieden. Die folgende Abbildung zeigt, dass die Anzahl der Verkäufe über den Zeitraum der letzten 4 Jahre auf sehr geringem Niveau geblieben ist. Im Berichtsjahr ist ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Land- und forstwirtschaftliche Flächen Anzahl Jahr Abbildung 20: Anzahl der Kaufverträge für land- und forstwirtschaftliche Flächen der Jahre 2008 bis 2011 Die Flächenumsätze für land- und forstwirtschaftliche Flächen sind von 16,2 ha im Jahr 2010 um 20 % auf 19,4 ha im Jahr 2011 gestiegen. Die Kauffälle verteilten sich im Berichtsjahr, wie auch im Vorjahr, zu einem Flächenanteil von 95 % auf Ackerland und zu 5 % auf Waldflächen. Der Handel mit Grünland und sonstigen Flächen der Land- und Forstwirtschaft spielte in den letzten Jahren eine unwesentliche Rolle bzw. fand nicht statt. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Anzahl der Kaufverträge für Ackerland, die Flächen- und Geldumsätze sowie die durchschnittlichen Kaufpreise und die durchschnittlichen Ackerzahlen der letzten 4 Jahre. Ackerland Anzahl der Verträge Flächenumsatz [ha] 20,7 13,2 15,2 18,4 Geldumsatz [Mio. ] 0,1 0,1 0,1 0,1 Ø ber. Kaufpreis [ /m²] 0,44 0,45 0,45 0,53 Ø Ackerzahl Tabelle 11: Umsätze für Ackerland Seite 29

30 5.3 Sonstige Flächen In diesem Teilmarkt werden Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung aufgeführt. Beispiele hierfür sind u.a. Gärten, Erholungsgärten mit oder ohne Gartenhaus, Abbauflächen zur Gewinnung von Erden und Mineralien oder bauliche Anlagen zur Nutzung von erneuerbaren Energien. Im Berichtsjahr waren der überwiegende Teil der Kauffälle (42 Kauffälle) den Verkäufen von Gartengrundstücken zu zuordnen. Weiterhin wurden noch zwei Verkäufe für Unland/Ödland registriert. Im Vorjahr sind alle Kauffälle den Gartengrundstücken zuzuordnen. Allerdings konnte bei einer großen Anzahl dieser Verkäufe der Anteil der baulichen Anlagen zum Teil nicht eindeutig abgegrenzt werden. Eine statistisch belegbare Aussage über den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebautes Gartenland war somit nicht möglich. Die folgende Tabelle zeigt die Umsätze für sonstige Flächen. Gesamtmarkt Änderung zum Vorjahr [%] Anzahl der Verträge Flächenumsatz [ha] 3,2 4,4 38 Geldumsatz [Mio. ] 0,3 0,3 0 Tabelle 12: Umsätze für sonstige Flächen Seite 30

31 6 Bebaute Grundstücke Der Bereich der bebauten Grundstücke untergliedert sich in folgende Teilmärkte: Individueller Wohnungsbau (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenmittelhäuser und Reihenendhäuser) Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser Geschäfts-, Büro,- Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industriegebäude Sonstige Gebäude Bei den Auswertungen zu bebauten Grundstücken (Diagramme, Übersichten) wird programmtechnisch bedingt auf das in der Kaufpreissammlung erfasste fiktive Baujahr abgestellt. Im allgemeinen Teil der Auswertung erfolgt eine Betrachtung der Anzahl der Verträge sowie der Flächen- und der Geldumsätze im Untersuchungsgebiet. Dabei werden jeweils neben der Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte auch die prozentualen Veränderungen zum Vorjahr dargestellt. Die Anzahl Kaufverträge für bebaute Grundstücke ist im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben. Die Flächenumsätze sind dabei um 39 % gesunken und die Geldumsätze um 49 % gestiegen. Der Rückgang bei den Flächenumsätzen ist auf die geringere Anzahl an Verkäufen von Gewerbe- und Industriegebäuden zurückzuführen. Gesamtmarkt Änderung zum Vorjahr [%] Anzahl der Verträge Flächenumsatz [ha] 15,7 9,6-39 Geldumsatz [Mio. ] 31,0 46,1 49 Tabelle 13: Umsätze für bebaute Grundstücke Seite 31

32 Anzahl aller Kaufverträge bebauter Grundstücke Anzahl der Kaufverträge bebauter Grundstücke Anzahl Jahr Abbildung 21: Anzahl der Kaufverträge bebauter Grundstücke über 4 Jahre Die folgenden Diagramme zeigen die Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die einzelnen Teilmärkte für die Jahre 2010 und Im Bereich der bebauten Grundstücke dominiert im Berichtsjahr weiterhin der Teilmarkt individueller Wohnungsbau mit 54 %. Der Anteil dieses Teilmarktes lag im Vorjahr bei 48 %. Einen weiteren großen Anteil nimmt der Teilmarkt Mehrfamilienhäuser/Geschosswohnungsbau ein. Dieser betrug im Berichtsjahr 27 % und im Vorjahr 29 %. Seite 32

33 Verteilung der Teilmärkte 2010 Gewerbe- und Industriegebäude Sonstige Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-gebäude 4% 8% 11% 48% 29% individueller Wohnungsbau Abbildung 22: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr 2010 Verteilung der Teilmärkte 2011 Gewerbe- und Industriegebäude Sonstige Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-gebäude 5% 3% 11% 27% 54% Mehrfamilienhäuser / Geschosswohnungsbau Mehrfamilienhäuser / Geschosswohnungsbau individueller Wohnungsbau Abbildung 23: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2011 Seite 33

34 Flächenumsatz bebauter Grundstücke Die folgende Abbildung zeigt die Flächenumsätze für bebaute Grundstücke der letzten 4 Jahre. Flächenumsätze bebauter Grundstücke 18,0 16,0 15,7 15,7 Fläche in ha 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 12,4 9,6 0, Jahr Abbildung 24: Flächenumsatz bebauter Grundstücke über 4 Jahre Die folgenden Grafiken zeigen, dass der Anteil am Flächenumsatz im Teilmarkt Geschäfts-, Büround Verwaltungsgebäude im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr angestiegen ist. In absoluten Zahlen ist das ein Anstieg von 0,9 ha auf 1,4 ha. Die Flächenumsätze im Teilmarkt Gewerbe- und Industriegebäude sind dagegen deutlich gefallen. Wurden im Jahr 2010 noch Kauffälle mit einer Fläche von insgesamt 6,4 ha registriert, so entfiel im Berichtsjahr nur noch ein Flächenumsatz von 1,6 ha auf diesen Teilmarkt. Seite 34

35 Verteilung der Teilmärkte 2010 Sonstige individueller Wohnungsbau Gewerbe- und Industriegebäude 40% 6% 31% 6% 17% Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude Mehrfamilienhäuser / Geschosswohnungsbau Abbildung 25: Verteilung der Flächenumsätze auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2010 Verteilung der Teilmärkte 2011 Gewerbe- und Industriegebäude Sonstige 11% individueller Wohnungsbau 17% 37% Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude 15% 20% Mehrfamilienhäuser / Geschosswohnungsbau Abbildung 26: Verteilung der Flächenumsätze auf die Teilmärkte im Jahr 2011 Seite 35

36 Geldumsatz bebauter Grundstücke Der Geldumsatz der bebauten Grundstücke wird in den folgenden Diagrammen dargestellt. Nach einem deutlichen Rückgang im Jahr 2009 und einem weiteren leichten Rückgang im Jahr 2010 ist im Berichtsjahr wieder ein Anstieg des Geldumsatzes zu verzeichnen. Geldumsätze bebauter Grundstücke Umsatz in Mio Jahr Abbildung 27: Geldumsatz bebauter Grundstücke über 4 Jahre Seite 36

37 Die folgenden Diagramme zeigen die Verteilung der Geldumsätze bebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte für die Jahre 2011 und Verteilung der Umsätze auf die Teilmärkte 2010 Sonstige Gewerbe- und Industriegebäude individueller Wohnungsbau Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude 5% 9% 12% 40% 34% Mehrfamilienhäuser / Geschosswohnungsbau Abbildung 28: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2010 Verteilung der Umsätze auf die Teilmärkte 2011 Gewerbe- und Industriegebäude 3% Sonstige 10% individueller Wohnungsbau Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude 31% 32% 24% Mehrfamilienhäuser / Geschosswohnungsbau Abbildung 29: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte im Jahr 2011 Seite 37

38 6.1 Individueller Wohnungsbau Bei der Auswertung des Teilmarktes individueller Wohnungsbau erfolgten differenzierte Betrachtungen hinsichtlich der freistehenden Ein- bzw. Zweifamilienhäuser sowie der Doppelhaushälften und der Reihenmittel- und Reihenendhäuser. Die Auswertung wurde in folgende Baujahresklassen untergliedert: Neubauten (in 2010, 2011) Baujahre ab 1990, (jeweils ohne Neubauten) Baujahre Baujahre bis 1949 Anzahl der Verkäufe in den jeweiligen Baujahresklassen bei Individuellem Wohnungsbau über 4 Jahre Anzahl Neubauten Baujahr ab 1990 Baujahr Baujahr bis Abbildung 30: Anzahl der Verkäufe nach Baujahresklassen über 4 Jahre Seite 38

39 6.1.1 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Neubauten In dieser Rubrik sind in den vergangenen 4 Jahren keine Kauffälle vorhanden. Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle , min max min max , min max min max 1.562, , , min max min max 1.379, , , min max min max Tabelle 14: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr ab 1990 Baujahre 1950 bis 1989 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle , min max min max 250, , , min max min max 650, , , min max min max 742, , , min max min max 369, , Tabelle 15: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr 1950 bis 1989 Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle [m²] Kauffälle , min max min max 400, , waren bei weniger als 2 Kauffällen Angaben zur min max Wohnfläche bekannt , min max min max ,30 90 min max min max 1.111, , Tabelle 16: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr bis 1949 Seite 39

40 6.1.2 Doppelhaushälften Neubauten und Baujahre ab 1990 Im Teilmarkt Doppelhaushälften wurden für Neubauten und Gebäude mit einem Baujahr ab 1990 in den zurückliegenden vier Jahren insgesamt nur sechs Kauffälle registriert, von denen jeweils ein Kauffall in den Jahren 2008 bis 2010 und drei Kauffälle im Jahr 2011 erfolgten. Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle , min max min max Tabelle 17: Doppelhaushälften Baujahre 1950 bis 1989 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle , min max min max 782, , ,75 99 min max min max 1.236, , , min max min max 1.141, , ,75 83 min max min max 1.000, , Tabelle 18: Doppelhaushälften Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle [m²] Kauffälle ,67 88 min max min max ,85 87 min max min max 1.137, , und 2009 waren bei weniger als 2 Kauffällen Angaben zur min max Wohnfläche bekannt min max Tabelle 19: Doppelhaushälften Seite 40

41 6.1.3 Reihenmittel- und Reihenendhäuser Neubauten und Baujahre ab 1990 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle , min max min max , min max min max , min max min max 1.233, , , min max min max 1.596, , Tabelle 20: Reihenmittel- und Reihenendhäuser Baujahre 1950 bis 1989 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle , min max min max 1.217, , , min max min max ,74 98 min max min max 1.122, , , min max min max 909, , Tabelle 21: Reihenmittel- und Reihenendhäuser Baujahre bis 1949 In der Kategorie der Gebäude mit einem Baujahr bis 1949 wurde im Jahr 2011 und 2008 jeweils nur Kauffall registriert. Im Jahr 2010 lagen vier Kauffälle mit einem durchschnittlichen Gesamtkaufpreis von bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 258 m² vor. Im Jahr 2009 wurden zwei Kauffälle mit einem durchschnittlichen Gesamtkaufpreis von bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 172 m² ausgewertet. Zu den insgesamt acht Verkäufen liegen keine Angaben zu Wohnflächen vor, so dass keine Auswertung diesbezüglich erfolgen konnte. Seite 41

42 6.2 Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser Neubauten und Baujahre ab 1990 Im Auswertezeitraum wurde bis auf einen Verkauf im Jahr 2009 kein Kauffall für Neubauten registriert. Somit ist keine Auswertung möglich. Für Gebäude der Baujahre ab 1990 ohne Neubauten wurde im Zeitraum von 2009 bis 2011 jährlich ein Kauffall und 2008 zwei Verträge registriert, so dass auch hier keine Auswertung durchgeführt werden kann. Baujahre 1950 bis 1989 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle , min max min max 569, , , min max min max 283, , , min max min max 469,18 698, , min max min max 469, , Tabelle 22: Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser, Baujahr 1950 bis 1989 Baujahre bis 1949 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle , min max min max 166, , , min max min max 109, , , min max min max , min max min max Tabelle 23: Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser, Baujahr bis 1949 Seite 42

43 6.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Anzahl der Kauffälle und die minimalen und maximalen bereinigten Kaufpreise der jeweiligen Baujahresklassen. Neubauten Kaufverträge für Neubauten wurden im Auswertezeitraum nicht abgeschlossen. Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Im Berichtszeitraum war in den Jahren 2011 und 2008 jeweils ein Kauffall vorhanden. Im Jahr 2009 lagen drei Verträge mit Kaufpreisen von bis vor. Die Grundstücksfläche lag bei diesen drei Verträgen im Bereich von 1732 m² bis m². Auf Grund der großen Kaufpreisspannen ist keine Mittelbildung möglich. Baujahre 1950 bis 1989 In diesem Bereich lag jeweils nur ein Kauffall im Jahr 2010 und 2008 vor. Somit war keine Auswertung möglich. Baujahre bis 1949 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] min max In den Jahren 2010 und 2009 lag jeweils nur ein Kauffall vor min max Tabelle 24: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Baujahr bis 1949 Im Berichtsjahr lagen drei Kauffälle vor. Aufgrund der großen Kaufpreisspanne erfolgt keine Angabe eines Mittelwertes. Seite 43

44 6.4 Gewerbe- und Industriegebäude Neubauten Im Berichtszeitraum war nur in den Jahren 2011 und 2008 jeweils ein Kauffall für Neubauten vorhanden. Somit ist an dieser Stelle keine Auswertung möglich. sonstige Baujahre, ohne Neubauten Die nachfolgende Tabelle zeigt die Verkäufe für Gewerbe- und Industriegebäude. Aufgrund der sehr großen Kaufpreisspanne in den Jahren 2011 und 2008 erfolgt keine Angabe des Mittelwertes. Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] min max min max min max min max Tabelle 25: Gewerbe- und Industriegebäude, sonstige Baujahre 6.5 Villen Neubauten und Baujahre ab 1990 Neubauten und Gebäude mit einem Baujahr ab 1990 wurden in der Kategorie Villen nicht gehandelt. Baujahre 1950 bis 1989 Für diesen Zeitraum wurde im Berichtsjahr lediglich ein Vertrag registriert. Baujahre bis 1949 Im Berichtszeitraum liegen lediglich Verkäufe in der Kategorie Baujahre bis 1949 vor. Allerdings ist hier bei den wenigen Verkäufen eine große Streuung zu verzeichnen. Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [ ] Ø Grundstücksfläche [m²] Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] Kauffälle 2010/ , min max min max / , min max min max 399, , Tabelle 26: Villen, Baujahre bis 1949, Verteilung auf 2010/2011 und 2008/2009 Seite 44

45 7 Wohnungs- und Teileigentum Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum werden bebaute Grundstücke gehandelt, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt sind. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Zusammen mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum bildet es das Kaufobjekt dieses Teilmarktes. Die Wohnflächenpreise als Ausdruck des Preisniveaus für das Wohnungseigentum sind in den folgenden Tabellen dargestellt. Beim Wohnungseigentum wird zwischen Erstverkauf aus Neubau, Erstverkauf aus Umwandlung und Weiterverkauf unterschieden. Die Auswertungen in den Teilmärkten beziehen sich grundsätzlich auf die tatsächlichen Baujahre. Die Bodenwertanteile sind in allen ausgewiesenen durchschnittlichen Kaufpreisen pro m² Wohnfläche enthalten. Aus den Geldumsätzen der einzelnen Teilmärkte wird deutlich, dass das Teileigentum eine untergeordnete Rolle auf dem Grundstücksmarkt spielt. Deshalb beziehen sich die Auswertungen in den folgenden Kapiteln auf den Teilmarkt Wohnungseigentum. Anzahl aller Kaufverträge Die folgende Tabelle zeigt die Anzahl der Verkäufe für Wohnungs- und Teileigentum. Hier ist ein Anstieg der Kauffälle für den Teilmarkt Wohnungseigentum gegenüber dem Vorjahr von 16% zu verzeichnen. Die Anzahl der Kaufverträge für Teileigentum stieg von 4 Kauffällen im Vorjahr auf 12 Kauffälle im Berichtsjahr. Dabei handelt es sich überwiegend um Stellplätze und Garagen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum veräußert wurden. Allerdings stellen die Verkäufe von Teileigentum nur 7% aller Kauffälle des gesamten Teilmarktes dar. Teilmärkte Änderung zum Vorjahr [%] Wohnungseigentum Teileigentum Summe / Veränderung Tabelle 27: Verteilung der Kaufverträge auf die Teilmärkte Seite 45

46 Grundstücksverkehr Anzahl der Verkäufe für Wohnungs- und Teileigentum Anzahl Jahr Abbildung 31: Anzahl aller Kaufverträge über 4 Jahre Geldumsatz von Wohnungs- und Teileigentum Die nachfolgende Tabelle stellt den Geldumsatz für Wohnungs- und Teileigentum dar. Die Umsätze im Bereich des Wohnungseigentums sind dabei mit 14,0 Mio. im Vergleich zum Vorjahr mit 13,8 Mio. nahezu identisch. Für den Bereich des Teileigentums hat sich der Umsatz halbiert, was insgesamt zu einem leichten Umsatzrückgang in diesem Teilmarkt geführt hat. Teilmärkte 2010 [Mio. ] 2011 [Mio. ] Änderung zum Vorjahr [%] Wohnungseigentum 13,8 14,0 1 Teileigentum 2,0 1,0-50 Summe / Veränderung 15,8 15,0-5 Tabelle 28: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte Seite 46

47 Grundstücksverkehr Umsätze für Wohnungs- und Teileigentum ,8 15,0 Umsatz in Mio ,1 12, Jahr Abbildung 32: Geldumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre 7.1 Erstverkauf aus Neubau Neubauten Bei Neubauten handelt es sich um Eigentumswohnungen, die im Berichtsjahr ein Baujahr von 2010 oder 2011 aufwiesen. Der durchschnittliche Preis pro m² Wohnfläche ist im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken. Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] ,75 86 min max 1.531, , ,33 89 min max 1.774, , , min max 1.652, , ,43 98 min max 1.321, , Tabelle 29: Erstverkauf von Eigentumswohnungen, Neubauten Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Bei der Kategorie Baujahre ab 1990 ohne Neubauten handelt es sich um Eigentumswohnungen, die im Berichtsjahr ein Baujahr von 1990 bis 2009 aufwiesen. Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] ,00 98 min max , min max 1.250, , ,17 85 min max 658, , , min max Tabelle 30: Erstverkauf von Eigentumswohnungen aus Neubau, Baujahr ab 1990 ohne Neubauten Seite 47

48 7.2 Erstverkauf aus Umwandlung Baujahre ab 1990 Im Berichtszeitraum lag nur ein Kauffall im Jahr 2010 vor. Baujahre 1950 bis 1989 Im Berichtszeitraum lag auch hier nur ein Kauffall im Jahr 2010 vor. Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] ,63 86 min max 1.227, , ,00 89 min max 657, , ,29 88 min max 405, , , min max 423, , Tabelle 31: Erstverkauf von Eigentumswohnungen aus Umwandlung, Baujahr bis 1949 Seite 48

49 7.3 Weiterverkauf Baujahre ab 1990 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] ,12 64 min max 432, , ,24 73 min max 338, , ,00 79 min max 431, , ,88 65 min max 508, , Tabelle 32: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr ab 1990 Baujahre 1950 bis 1989 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] ,69 53 min max 271, , ,33 45 min max 268,50 965, ,50 41 min max 278,00 772, ,25 51 min max 397,50 876, Tabelle 33: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr 1950 bis 1989 Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø /m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²] ,36 71 min max 536, , ,37 69 min max 390, , ,41 72 min max 450, , ,57 81 min max 284, , Tabelle 34: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr bis 1949 Seite 49

50 8 Erforderliche Daten für die Wertermittlung Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte haben nach 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) i. V. m. Abschnitt 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Aufgabe, sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten. Im vorliegenden Bericht zum Grundstücksmarkt werden ausgewählte zur Wertermittlung erforderliche Daten veröffentlicht: Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätzen und Vergleichsfaktoren sollen entsprechend den 12 und 13 der ImmoWertV die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfassen und wiedergeben. Da sich die allgemeinen Wertverhältnisse nach der groß- und kleinräumigen Lage und nach Art des Grundstückes deutlich unterscheiden, ist es notwendig, diese aus örtlichen Daten für den jeweiligen Grundstücksmarkt abzuleiten. Um die nachfolgend veröffentlichten Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren sachgerecht anwenden zu können, ist der Grundsatz der Modellkonformität (der Zusammenhang zwischen Ableitung und Anwendung der erforderlichen Daten) eine grundlegende Voraussetzung. Die hier verwendeten Modelle wurden den Empfehlungen des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland vom entnommen. Seite 50

51 8.1 Sachwertfaktoren Nach 193 Abs. 5, Satz 2, Nr. 2 BauGB sollen Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, abgeleitet werden. Damit werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem regionalen Grundstücksmarkt erfasst. Um Sachwertfaktoren abzuleiten, wird nach 14 ImmoWertV das Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den entsprechenden vorläufigen Sachwerten gebildet. Bei der Ermittlung von Verkehrswerten für Ein- und Zweifamilienhäuser kommt in der Wertermittlungspraxis vorrangig das Sachwertverfahren zur Anwendung. Folgendes Schema liegt der Sachwertermittlung nach ImmoWertV zugrunde: 1 1 Quelle: AK OGA (Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland), Heft: Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlicher Daten Stand: Seite 51

52 8.1.1 Modellbeschreibung für die Ableitung von Sachwertfaktoren für Einund Zweifamilienhäuser Die für die Ableitung benötigten Kauffälle wurden entsprechend der festgelegten Selektionskriterien aus der Kaufpreissammlung erfasst. Selektionskriterien: - Einfamilienhaus (EFH), Zweifamilienhaus (ZFH), Reihenmittelhaus (RMH), Reihenendhaus (REH), Doppelhaushälfte (DHH) - Grundstücksgröße < m² - Kaufpreis > Kauffälle zwischen und Eine Auswertung nach diesen Kriterien ergab einen Stichprobenumfang von 149 Gebäuden. Um eine Vergleichbarkeit der Stichprobe zu gewährleisten wurde ein Normgrundstück definiert. Für das Normgrundstück gilt dabei: gewöhnlicher Geschäftsverkehr, erschließungsbeitragsfrei, mit typischem Gebäude, ortsüblichen Nebengebäuden (Garage, Stellplatz, Carport) und typischen Außenanlagen, Werte für übertiefe Grundstücksteile und selbständig nutzbare Teilflächen sind in Abzug gebracht worden, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) wie z. B. Baumängel/ Bauschäden wurden beachtet. Festlegung: in der Regel bog = 0. Unter Berücksichtigung von Modellkonformität und Normgrundstück standen 72 Kauffälle für die Ableitung der Sachwertfaktoren zur Verfügung. Seite 52

53 Modellbeschreibung 2 Normalherstellungskosten ohne Baujahreskorrektur Regionalisierung EFH/ZFH (freistehend), DHH/RH NHK 2000 (Sprengnetter) ohne Bezugsmaßstab Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 gemischte Gebäudetypen besonders zu veranschlagende Bauteile Baunebenkosten Baupreisindex Alterswertminderung sachverständig interpoliert Tabellenwerte, Erfahrungssätze 16 % für EFH/ZFH 14 % für DHH/RH Bundesindex für Wohngebäude (insgesamt), letzter veröffentlichter Quartalsindex linear wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre (siehe Pauschalierte Ansätze für Gesamt- und Mindestrestnutzungsdauer), (GND) Restnutzungsdauer (RND) RND = GND - Alter (fiktiv) Mindestrestnutzungsdauer: 25 Jahre Verlängerung der RND bei Modernisierung(siehe 8.4.2) unter Verwendung der Tabelle der Modernisierungselemente (siehe 8.4.3) Außenanlagen, sonstige Anlagen prozentual vom Gebäudezeitwert ungewöhnliche Außenanlagen (z. B. Pool) wurden separat als Zeitwert berücksichtigt besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) Berücksichtigung der bog Festlegung: in der Regel bog = 0 Bodenwert Bodenrichtwert x Grundstücksfläche, ggf. sachverständige Anpassung erschließungsbeitragsrechtlicher frei Zustand Stichprobenumfang 72 Kauffälle Untersuchungszeitraum Die Anlagen zu den Modellen für die Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze sind unter Punkt 8.4 aufgeführt. Zur Berechnung der Sachwertfaktoren kommt folgende Formel zur Anwendung: KP i - bog i mit: k Sachwertfaktor k i = Ø - KP Kaufpreis vsw i i Kauffall vsw vorläufiger Sachwert ((fiktiv) schadensfrei) bog Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 2 Dieses Modell ist angelehnt an die empfohlenen Modelle zur Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlichen Daten des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA), Stand: Seite 53

54 8.1.2 Ableitung der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Der vom Gutachterausschuss gewählte Modellansatz geht aufgrund langjähriger Analysen und empirischer Studien in der Wertermittlungspraxis davon aus, dass der Sachwertfaktor vor allem von der Lage auf dem regionalen Grundstücksmarkt (dem Bodenwertniveau) und von der Höhe des vorläufigen (also noch nicht marktangepassten) Sachwerts abhängig ist. Aus diesem Grund wurden Sachwertfaktoren für EFH/ZFH in Abhängigkeit vom Bodenrichtwertniveau und dem vorläufigen Sachwert abgeleitet. Die Ergebnisse dieser Auswertung bestätigen diese Abhängigkeit. Zur Darstellung der Abhängigkeit des Sachwertfaktors vom vorläufigen Sachwert wurde folgende Funktion verwendet: k = a vsw b mit: k Sachwertfaktor vsw vorläufiger Sachwert (in Mio. ) a, b Konstanten Für die 72 verwendeten Kauffälle ergibt sich folgende Aufschlüsselung: nach Baujahren < > 1990 Kauffälle Vorläufiger Sachwert < > > Kauffälle Nach BRW < 51 / m² 51 / m²- 80 / m² > 80 Kauffälle Gebäudetyp EFH/ZFH DHH/RH Kauffälle Bei der statistischen Auswertung der 72 Kauffälle konnten keine signifikanten Abweichungen der Sachwertfaktoren zwischen den Gebäudetypen EFH/ ZFH (freistehend) zu DHH/ RMH/ REH festgestellt werden. Um eine ausreichende Stichprobe zu gewährleisten wurden beide Gebäudetypen gemeinsam ausgewertet. Die ermittelten Sachwertfaktoren beziehen sich somit gleichermaßen auf die zuvor genannten Gebäudetypen. Für die Auswertung wurden nur schadensfreie Objekte verwendet (bog = 0). Um die Lage auf dem regionalen Grundstücksmarkt zu berücksichtigen, wurden auf Grundlage der Bodenrichtwerte verschiedene Bodenrichtwertniveaus untersucht. Dabei wurden 4 Kauffälle wegen übergroßer Abweichungen vom Funktionsverlauf (> 30 %) ausgeschlossen. Seite 54

55 Gruppierung der Bodenrichtwertniveaus und Ergebnisse der Ableitung: Bodenrichtwertniveau (BRW) Anzahl Datensätze a Sigma a b Sigma b Korrel. BRW < , , , , ,66976 BRW , , , , ,63137 BRW , , , , ,64049 Ausgehend von diesen Bodenrichtwertspannen wurden für die Ableitung der Konstanten a und b die Bodenrichtwertniveaus 40 /m², 80 /m² und 120 /m² gewählt. Tabellarische Darstellung der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser: Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Zeitraum Sachwertfaktoren EFH / ZFH NHK 2000 (Sprengnetter) erschließungsbeitragsfrei Bodenwertniveau vorläufiger Sachwert 40,00 /m² 80,00 /m² 120,00 /m² ,20 1, ,11 1,33 1, ,04 1,26 1, ,99 1,20 1, ,95 1,16 1, ,91 1,12 1, ,88 1,08 1, ,85 1,05 1, ,82 1,02 1, ,80 1,00 1, ,78 1, , a 0, , ,76372 b -0, , ,28130 k = a vsw b Die durchschnittliche Standardabweichung der Sachwertfaktoren beträgt 0,036. Seite 55

56 8.2 Liegenschaftszinssatz Das Ertragswertverfahren wird in der Wertermittlung eingesetzt, wenn die erzielbare Rendite eines Objektes für die Einschätzung am Markt im Vordergrund steht, beispielsweise bei Mehrfamilienhäusern oder Büro- und Geschäftshäusern. Wichtige Eingangsgrößen für die Berechnung eines marktkonformen Ertragswertes sind die aus der empirischen Auswertung vorhandener Kauffälle vergleichbarer Objekte abgeleiteten Liegenschaftszinssätze. Aufgrund der Orientierung an erfolgten Erwerbsvorgängen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dienen die Liegenschaftszinssätze ähnlich den Sachwertfaktoren im Sachwertverfahren der Anpassung an den Grundstücksmarkt. Nach 14 Absatz 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Verbindung mit 193 Absatz 5 des Baugesetzbuches (BauGB) sind Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ( 17 bis 20 ImmoWertV) abzuleiten. Ertragswert-Schema ImmoWertV Jahresrohertrag/ kapitalisierter Bodenwert Liegenschaftszinssatz 14 (3) vorläufiger Ertragswert Bes. objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) 8 (3) Seite 56

57 Die Vorgaben dieses Absatzes sind so auszulegen, dass Liegenschaftszinssätze durch die Umkehrung des Ertragswertverfahrens aus Kaufpreisen und Reinerträgen bebauter Grundstücke abgeleitet werden. Nach Umkehrung der Formel zur Berechnung des Ertragswertes ergibt sich folgende Gleichung: RE KP BW bog q p n = Reinertrag des Grundstücks = Kaufpreis für das Grundstück = Bodenwert = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale = 1 + p = Liegenschaftszins = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen (RND) Die Berechnungsformel kann dabei nur iterativ gelöst werden, da der auf der linken Seite gesuchte Liegenschaftszins p indirekt auch auf der rechten Seite der Gleichung in der Variablen q auftritt. In erster Näherung ergeben sich die Liegenschaftszinssätze aus dem vorderen Formelglied (vgl. oben): Bei diesem Quotienten entstammen sowohl die Werte des Reinertrags (RE), als auch die des Kaufpreises (KP) dem Grundstücksmarkt. Verändert sich der Reinertrag kommt es in der Regel auch zu einer Änderung des Kaufpreises in ungefähr gleichem Umfang. Dadurch kommen zeitliche Änderungen des Liegenschaftszinssatzes weitgehend nicht so stark zum Tragen. Die Verwendung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten gemäß 193 Abs. 5 BauGB führt nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die Wertermittlung (hier Ertragswertverfahren) nach demselben Modell durchgeführt wird, in dem die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten (hier Liegenschaftszinssatz) abgeleitet wurden. Seite 57

58 8.2.1 Modellbeschreibung Kaufpreis (KP) Soweit geboten, ist der KP auf definierte Normverhältnisse umzurechnen. Das Normgrundstück ist erschließungsbeitragsfrei mit typischem Gebäude. Werte für selbständig nutzbare Teilflächen sind in Abzug zu bringen. ( 17 Abs. 2 Immo- WertV) Darüber hinaus erfolgt eine Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (bog) ( 8 ImmoWertV) z. B. Baumängel, Bauschäden, Minder- oder Mehrmieten Objektart Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit geringem gewerblichen Anteil < 20 % Vermietung Rohertrag (RoE) (Jahr) Bewirtschaftungskosten (BWK) Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer Bodenwert Stichprobenumfang Vollvermietung wird unterstellt Zeitraum marktüblich nachhaltig erzielbare Mieten (überprüft) ( 18 ImmoWertV) Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages: - tatsächliche Mieten, wenn auch marktüblich - geeignete lokale Mietpreisspiegel - Mietpreisspiegel Thüringen des IVD Grundlage für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten gemäß 19 ImmoWertV: II. Berechnungsverordnung Verwaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß 26 Abs. 4 II. BV Instandhaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß 28 Abs. 5a II. BV Mietausfallwagnis ist i. d. R. 2 % des Jahresrohertrages 80 Jahre (siehe 8.4.1) GND - Alter (fiktiv) Mindestrestnutzungsdauer: 25 Jahre Verlängerung der RND bei Modernisierung unter Verwendung der Tabelle der Modernisierungselemente (siehe und 8.4.3) Bodenrichtwert x Grundstücksfläche sachverständige Anpassung ist im normierten KP berücksichtigt 40 Kauffälle (vorrangig geeignete Mietobjekte ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale auswählen) Seite 58

59 8.2.2 Kennzahlen der Stichprobe Kennzahlen Größe in m² WF/NF Kaufpreis in pro m² WF/NF Anzahl Wohneinheiten Jahre RND Baujahr Liegenschaftszinssatz p Anzahl Datensätze Ø , min - max ,4-6, Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Für die Auswertung standen 40 Objekte aus dem Zeitraum bis zur Verfügung. Nach der Begrenzung auf Gebäude mit 4-12 Wohneinheiten wurden 32 Objekte ausgewertet, von denen 8 Objekte wegen übergroßer Abweichungen vom Mittelwert des Liegenschaftszinssatzes (> 30%) ausgeschlossen wurden. Signifikante Abhängigkeiten des Liegenschaftszinssatzes zu den Roherträgen bzw. zur Restnutzungsdauer wurden untersucht und konnten nicht nachgewiesen werden. Der Gutachterausschuss hat am 21. März 2012 folgenden regionalen Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser mit 4-12 Wohneinheiten und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % beschlossen: mittlerer Liegenschaftszinssatz: 4,7 % mit einer Standardabweichung von: ± 0,8 % Die Werte der ermittelten Liegenschaftszinssätze aus der Stichprobe liegen im Bereich von minimal 3,4 % bis maximal 6,06 %. Die angegebene Standardabweichung beschreibt als Streuungsmaß die Variabilität der abgeleiteten Daten. Der veröffentlichte Liegenschaftszinssatz bezieht sich auf durchschnittliche Grundstücksmerkmale der Objekte, die mit dem im Einzelfall zu bewertenden Objekt nicht zwangsläufig übereinstimmen müssen. Weichen die Grundstücksmerkmale des jeweiligen Bewertungsobjektes von den beschreibenden Merkmalen der Stichprobe signifikant ab, muss eine sachverständige, individuelle Anpassung des Liegenschaftszinssatzes erfolgen. Seite 59

60 8.3 Rohertragsfaktoren Gemäß 193 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit 13 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sollen Rohertragsfaktoren der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie beziehen sich auf die marktüblich erzielbaren jährlichen Erträge und stellen das Verhältnis der bereinigten Kaufpreise zu den Jahresroherträgen dar (bereinigter Kaufpreis /Jahresnettokaltmiete). Nach Kleiber lässt sich die Genauigkeit der Verkehrswertermittlung unter Anwendung solcher Ertragsfaktoren regelmäßig steigern, denn dadurch bleiben vergleichsstörende Momente3 außen vor. Der Rohertragsfaktor entspricht einem empirischen Vervielfältiger. Durch Multiplikation des Rohertrages mit dem Rohertragsfaktor lässt sich der Ertragswert ableiten. Voraussetzung dazu ist, dass das zu bewertende Objekt mit den Eigenschaften der zur Ableitung des Faktors herangezogenen Objekte übereinstimmt. Die Verwendung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten gemäß 193 Abs. 5 BauGB führt nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die Wertermittlung (hier Ertragswertverfahren) nach demselben Modell durchgeführt wird, in dem die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten (hier Rohertragsfaktor) abgeleitet wurden. 3 1 Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2010, S. 1132, Rn 19, 6 Auflage 2010) Seite 60

61 8.3.1 Modellbeschreibung Kaufpreis (KP) Soweit geboten, ist der KP auf definierte Normverhältnisse umzurechnen. Das Normgrundstück ist erschließungsbeitragsfrei mit typischem Gebäude. Werte für selbständig nutzbare Teilflächen sind in Abzug zu bringen. ( 17 Abs. 2 Immo- WertV) Darüber hinaus erfolgt eine Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (bog) ( 8 ImmoWertV) z. B. Baumängel, Bauschäden, Minderoder Mehrmieten Objektart Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit geringem gewerblichen Anteil < 20 % Vermietung Rohertrag (RoE) (Jahr) Bewirtschaftungskosten (BWK) Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer Bodenwert Stichprobenumfang Vollvermietung wird unterstellt Zeitraum marktüblich nachhaltig erzielbare Mieten (überprüft) ( 18 ImmoWertV) Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages: - tatsächliche Mieten, wenn auch marktüblich - geeignete lokale Mietpreisspiegel - Mietpreisspiegel Thüringen des IVD Grundlage für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten gemäß 19 ImmoWertV: II. Berechnungsverordnung Verwaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß 26 Abs. 4 II. BV Instandhaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß 28 Abs. 5a II. BV Mietausfallwagnis ist i. d. R. 2 % des Jahresrohertrages 80 Jahre (siehe 8.4.1) GND - Alter (fiktiv) Mindestrestnutzungsdauer: 25 Jahre Verlängerung der RND bei Modernisierung unter Verwendung der Tabelle der Modernisierungselemente (siehe und 8.4.3) Bodenrichtwert x Grundstücksfläche sachverständige Anpassung ist im normierten KP berücksichtigt 40 Kauffälle (vorrangig geeignete Mietobjekte ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale auswählen) Seite 61

62 8.3.2 Kennzahlen der Stichprobe Kennzahlen Größe in m² WF/NF Kaufpreis in pro m² WF/NF Anzahl Wohneinheiten Jahre RND Baujahr Rohertragsfaktor Anzahl Datensätze Ø , min - max ,06-16, Ableitung des Rohertragsfaktors Für die Auswertung standen 32 Objekte zur Verfügung. Nach der Auswertung wurden 9 Objekte wegen übergroßer Abweichungen vom Mittelwert (> 30%) ausgeschlossen. Der Gutachterausschuss hat am 21. März 2012 folgenden Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser mit 4-12 Wohneinheiten und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % beschlossen: Rohertragsfaktor: 12,8 mit einer Standardabweichung von: ± 1,7 Die Werte der ermittelten Rohertragsfaktoren aus der Stichprobe liegen im Bereich von minimal 10,06 bis maximal 16,41. Die angegebene Standardabweichung beschreibt als Streuungsmaß die Variabilität der abgeleiteten Daten. Seite 62

63 8.4 Anlagen zu den Modellen für die Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze Pauschalierte Ansätze für Gesamt- und Mindestrestnutzungsdauer 4 Quelle: AK OGA (Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland), Heft: Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlicher Daten Stand: Seite 63

64 8.4.2 Modernisierungsgrad und Modernisierungselemente Die entscheidenden Merkmale zur Ermittlung der Restnutzungsdauer sind das Alter und der Grad der im Gebäude durchgeführten Modernisierungen einschließlich durchgreifender Instandsetzungen. Zur Ermittlung des Modernisierungsgrades soll das nachfolgende Punktraster dienen. Aus der Summe der Punkte für die jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad. Liegen die Maßnahmen weiter, z. B. 20 Jahre zurück, ist ggf. zu prüfen, ob nicht ein geringerer als der maximale Tabellenwert anzusetzen ist. Modernisierungselemente mit Punktraster für typische Fälle Entsprechend der jeweils ermittelten Gesamtpunktzahl kann der Modernisierungsgrad wie folgt ermittelt werden: 0-1 Punkte = nicht modernisiert 2-5 Punkte = kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 6-10 Punkte = mittlerer Modernisierungsgrad Punkte = überwiegend modernisiert Punkte = umfassend modernisiert Seite 64

65 8.4.3 Tabelle für die modifizierte Restnutzungsdauer In der nachfolgenden Tabelle sind in Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer, dem Gebäudealter und dem ermittelten Modernisierungsgrad für die Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren modifizierte Restnutzungsdauern angegeben. Um kontinuierliche Übergänge sowohl zwischen den Tabellen als auch innerhalb der Tabellen zu erreichen, wurden die Tabellenwerte nicht gerundet. Die Rundung, die im Bewertungsfall nach sachverständigem Ermessen auf 5 Jahre erfolgen sollte, bleibt dem Anwender überlassen. Die Tabellenwerte sind aus einem theoretischen Modellansatz entstanden. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer ab einem Gebäudealter von 30 Jahren, abgestuft nach dem Grad der Modernisierung, gegenüber dem Betrag Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter auf maximal 50 Jahre gestreckt wird. Seite 65

66 Seite 66

67 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Ausschnitt aus BORIS-TH... 9 Abbildung 2: Karte Stadtgebiet (Quelle: TLVermGeo) Abbildung 3: Zusammenstellung der Nutzungsarten für 2011 (Quelle: TLVermGeo) Abbildung 4: Die wichtigsten Indexreihen der Bundesrepublik Deutschland (Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank) Abbildung 5: Anzahl aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre Abbildung 6: Flächen aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre Abbildung 7: Geldumsätze aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre Abbildung 8: Anzahl aller Erwerbsvorgänge, Verteilung auf die Teilmärkte Abbildung 9: Umsätze aller Erwerbsvorgänge, Verteilung auf die Teilmärkte Abbildung 10: Anzahl aller Kaufverträge über 4 Jahre Abbildung 11: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr Abbildung 12: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr Abbildung 13: Flächenumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre Abbildung 14: Geldumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre Abbildung 15: Anzahl aller Zwangsversteigerungen 2008 bis Abbildung 16: Verteilung der Zwangsversteigerungen der Jahre 2010 und 2011 auf die Teilmärkte Abbildung 17: Geldumsätze der Zwangsversteigerungen von 2008 bis Abbildung 18: Entwicklung der Baulandverkäufe über 4 Jahre Abbildung 19: Kaufpreisentwicklung für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser über 4 Jahre Abbildung 20: Anzahl der Kaufverträge für land- und forstwirtschaftliche Flächen der Jahre 2008 bis Abbildung 21: Anzahl der Kaufverträge bebauter Grundstücke über 4 Jahre Abbildung 22: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr Abbildung 23: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Berichtsjahr Abbildung 24: Flächenumsatz bebauter Grundstücke über 4 Jahre Abbildung 25: Verteilung der Flächenumsätze auf die Teilmärkte im Berichtsjahr Abbildung 26: Verteilung der Flächenumsätze auf die Teilmärkte im Jahr Abbildung 27: Geldumsatz bebauter Grundstücke über 4 Jahre Abbildung 28: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte im Berichtsjahr Abbildung 29: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte im Jahr Abbildung 30: Anzahl der Verkäufe nach Baujahresklassen über 4 Jahre Abbildung 31: Anzahl aller Kaufverträge über 4 Jahre Abbildung 32: Geldumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre Seite I

68 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Bevölkerungsdaten der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik) Tabelle 2: Arbeitsmarkt der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik) Tabelle 3: Wohnungsdaten der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik) Tabelle 4: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die einzelnen Teilmärkte Tabelle 5: Verteilung der Flächenumsätze auf die einzelnen Teilmärkte Tabelle 6: Verteilung der Geldumsätze auf die einzelnen Teilmärkte Tabelle 7: Verteilung der Kaufverträge unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte Tabelle 8: Verteilung der Flächenumsätze unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte Tabelle 9: Verteilung der Geldumsätze unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte Tabelle 10: Umsätze der Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Tabelle 11: Umsätze für Ackerland Tabelle 12: Umsätze für sonstige Flächen Tabelle 13: Umsätze für bebaute Grundstücke Tabelle 14: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr ab Tabelle 15: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr 1950 bis Tabelle 16: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr bis Tabelle 17: Doppelhaushälften Tabelle 18: Doppelhaushälften Tabelle 19: Doppelhaushälften Tabelle 20: Reihenmittel- und Reihenendhäuser Tabelle 21: Reihenmittel- und Reihenendhäuser Tabelle 22: Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser, Baujahr 1950 bis Tabelle 23: Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser, Baujahr bis Tabelle 24: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Baujahr bis Tabelle 25: Gewerbe- und Industriegebäude, sonstige Baujahre Tabelle 26: Villen, Baujahre bis 1949, Verteilung auf 2010/2011 und 2008/ Tabelle 27: Verteilung der Kaufverträge auf die Teilmärkte Tabelle 28: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte Tabelle 29: Erstverkauf von Eigentumswohnungen, Neubauten Tabelle 30: Erstverkauf von Eigentumswohnungen aus Neubau, Baujahr ab 1990 ohne Neubauten Tabelle 31: Erstverkauf von Eigentumswohnungen aus Umwandlung, Baujahr bis Tabelle 32: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr ab Tabelle 33: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr 1950 bis Tabelle 34: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr bis Seite II

69 LK EICHSFELD Leinefelde- Worbis LK NORDHAUSEN KYFFHÄUSERKREIS Artern UNSTRUT- HAINICH-KREIS LK SÖMMERDA EISENACH WARTBURG- KREIS Gotha LK GOTHA ERFURT WEIMAR LK WEIMARER LAND JENA SAALE- HOLZLAND- KREIS GERA LK ALTENBURGER LAND Schmalkalden LK SCHMALKALDEN- MEININGEN SUHL ILM-KREIS Saalfeld LK SAALFELD- RUDOLSTADT LK HILDBURGHAUSEN LK SONNEBERG Pößneck SAALE- ORLA-KREIS LK GREIZ Zeulenroda- Triebes Standort der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse (GAA) Zuständigkeitsbereiche der GAA Zuständigkeitsbereiche der Geschäftsstellen der GAA LK Landkreis

70 für das Gebiet der Kreisfreien Stadt Weimar c/o Landesamt für Vermessung und Geoinformation Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Katasterbereich Erfurt Hohenwindenstraße Erfurt