VERTRÄGLICHKEITSUNTERSUCHUNG ZUR ANSIED- LUNG EINES FACHMARKTZENTRUMS AN DER BRAUNSCHWEIGER STRASSE IN EICKLINGEN (SAMTGEMEINDE FLOTWEDEL)

VERTRÄGLICHKEITSUNTERSUCHUNG ZUR ANSIED- LUNG EINES FACHMARKTZENTRUMS AN DER BRAUNSCHWEIGER STRASSE IN EICKLINGEN (SAMTGEMEINDE FLOTWEDEL) Endbericht für den Auftraggeber CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg 34 23568 Lübeck Tel.: 0451-38968-0 Fax: 0451-38968-28 E-Mail: cima.luebeck@cima.de Internet: www.cima.de Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Stefan Kellermann kellermann@cima.de Projektleitung: Dipl.-Geogr. Martin Kremming kremming@cima.de Lübeck, 16. Mai 2011 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Dieser Bericht fällt unter 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Er ist dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungsund Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. Es wurden ggf. Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH 2011 2

INHALT 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG 5 5 WIRKUNGSPROGNOSE DES PLANVORHABENS 27 2 AUSFÜHRUNGEN ZUM PLANVORHABEN 6 3 PLANERISCHE UND SOZIOÖKONOMISCHE RAHMENDATEN 8 3.1 Zentralörtliche Bedeutung 8 3.2 Makrostandort Gemeinde Eicklingen 8 3.3 Sozioökonomische Rahmendaten 10 4 MARKTANALYTISCHE RAHMENDATEN ZUM EINZELHANDEL IN DER SAMTGEMEINDE FLOTWEDEL UND IM EINZUGSGEBIET 12 4.1 Kaufkraftniveau in der Region 12 4.2 Abgrenzung des Einzugsgebietes 13 4.3 Vorhabenrelevante Nachfragesituation in der Samtgemeinde Flotwedel 14 4.4 Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Samtgemeinde Flotwedel 15 4.5 Vorhabenrelevante Angebotsbeschreibung in der Samtgemeinde Flotwedel 18 4.5.1 Gemeinde Eicklingen 18 4.5.2 Gemeinde Wienhausen 19 4.5.3 Sonstige Lagen in der Samtgemeinde Flotwedel 19 4.6 Vorhabenrelevante Angebotssituation im Einzugsgebiet 21 4.7 Vorhabenrelevante Angebotsbeschreibung im Einzugsgebiet 22 4.7.1 Samtgemeinde Wathlingen 22 4.7.2 Stadt Celle - Ortsteil Altencelle 25 5.1 Verkaufsflächenstruktur des Planvorhabens 27 5.2 Umsatzherkunft des Planvorhabens 31 5.3 Ökonomische Wirkungsprognose des Planvorhabens 34 5.4 Ökonomische Auswirkungen auf die Einzelhandelsstruktur in der Samtgemeinde Flotwedel 36 5.5 Ökonomische Auswirkungen auf die Einzelhandelsstruktur im Einzugsgebiet des Vorhabens 39 6 VEREINBARKEIT DES VORHABENS MIT DEN VORGABEN DER LANDESPLANUNG 42 6.1 Kongruenzgebot 42 6.2 Konzentrationsgebot 43 6.3 Integrationsgebot 43 6.4 Abstimmungsgebot 44 6.5 Beeinträchtigungsverbot 44 7 ABSCHLIESSENDE BEWERTUNG UND EMPFEHLUNGEN 45 8 METHODIK 47 8.1 Analyse der Angebotsseite 47 8.2 Analyse der Nachfrageseite 50 CIMA Beratung + Management GmbH 2011 3

ABBILDUNGEN Abb. 1: Luftbild des Planvorhabenstandortes 6 Abb. 2: Blick auf Planvorhabenstandort aus südöstlicher Richtung 7 Abb. 3: Blick auf Planvorhabenstandort aus südwestlicher Richtung 7 Abb. 4: Die Lage der Gemeinde Eicklingen im Raum 8 Abb. 5: Bevölkerungs-, Beschäftigten- und Arbeitslosenentwicklungen 10 Abb. 6: Beschäftigtenentwicklung 10 Abb. 7: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern der Zentren in der Region in Prozent (für das Jahr 2010, Deutschland = 100%) 12 Abb. 8: Einzugsgebiet des Planvorhabens 13 Abb. 9: Vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial in der Samtgemeinde Flotwedel 14 Abb. 10: Anzahl der vorhabenrelevanten Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in der Samtgemeinde Flotwedel 15 Abb. 11: Branchenspezifische Einzelhandelszentralitäten für die Samtgemeinde Flotwedel (vorhabenrelevant) 16 Abb. 12: Wettbewerber im Ortszentrum von Eicklingen 18 Abb. 13: Wettbewerber im Ortszentrum von Wienhausen 19 Abb. 14: Ausgewählte Wettbewerber im sonstigen Samtgemeindegebiet 20 Abb. 15: Anzahl der vorhabenrelevanten Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze im Einzugsgebiet 21 Abb. 16: Wettbewerber im Ortszentrum von Nienhagen 23 Abb. 17: Wettbewerber in der Samtgemeinde Wathlingen 24 Abb. 18: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Altencelle 25 Abb. 19: Wettbewerber im Nahversorgungszentrum Altencelle 25 Abb. 20: Wettbewerber in den sonstigen Lagen Altencelles 26 Abb. 21: Sortimentsstruktur des Gesamtvorhabens 28 Abb. 23: Sortimentsstruktur des geplanten Drogeriefachmarktes 29 Abb. 25: Sortimentsstruktur des geplanten Haushaltswarendiscounters 29 Abb. 26: Sortimentsstruktur des geplanten Gartenmarktes 30 Abb. 27: Umsatzherkunft des Planvorhabens 32 Abb. 28: Vorhabenrelevante maximale Umsatzumverteilungen des Planvorhabens innerhalb der Samtgemeinde Flotwedel 36 Abb. 29: Vorhabenrelevante maximale Umsatzumverteilungen des Planvorhabens im Einzugsgebiet 39 Abb. 30: Die 33 CIMA-Branchen 47 Abb. 31: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen 49 Abb. 22: Sortimentsstruktur des geplanten Lebensmittelmarktes 29 CIMA Beratung + Management GmbH 2011 4

1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG Auftrag Erstellung einer kommunalen und regionalen Verträglichkeitsuntersuchung für die Ansiedlung eines Fachmarktzentrums an der Braunschweiger Straße in Eicklingen Auftraggeber Udo von Bothmer Immobilien GmbH An der Marsch 2 29690 Gilten Analysezeitraum März 2011 bis Mai 2011 Besatzempfehlungen Nachweis auf städtebauliche und raumordnerische Verträglichkeit Prüfung des Planvorhabens nach den Vorgaben des LROP Niedersachsen 2008 Methodische Grundsätze Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens geht die CIMA von einem Worst-Case-Ansatz aus. Das bedeutet, dass bei den Berechnungen die maximal zu erwartenden Verdrängungswirkungen dargestellt werden Die Ermittlung der Leistungsdaten des vorhabenrelevanten Einzelhandels für die Samtgemeinde Flotwedel und den untersuchten Zentren im Untersuchungsgebiet basiert auf einer im März 2011 erfolgten Aktualisierung vorliegender Bestandsdaten, die im Rahmen der Erstellung der Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines Fachmarktzentrums am selben Standort im Frühjahr 2008 erfasst wurden. Untersuchungsdesign Prüfung des gesamten Planvorhabens Dimensionierung und Untersuchung der einzelnen Fachmärkte des Vorhabens nach Einzelsortimenten Darlegung des Einzugsgebietes und Umsatzherkunft des Planvorhabens Dokumentation der warengruppenspezifischen kommunalen und regionalen Umsatzverlagerungen (Verträglichkeitsberechnung) und damit Untersuchung der ökonomischen Auswirkungen auf den Einzelhandel im Untersuchungsgebiet Darstellung und Beurteilung der zu erwartenden ökonomischen Auswirkungen auf die bestehenden Angebotsstrukturen innerhalb des Untersuchungsgebietes CIMA Beratung + Management GmbH 2011 5

2 AUSFÜHRUNGEN ZUM PLANVORHABEN Abb. 1: Luftbild des Planvorhabenstandortes In der Gemeinde Eicklingen wird seit 2008 die Neuansiedlung eines den Versorgungskern ergänzendes Fachmarktzentrums mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 2.760 m² auf einem südwestlich an das Siedlungsgebiet anschließenden Grundstück an der Braunschweiger Straße (B 214) diskutiert. Nach einer Modifikation mit einhergehender Reduktion der Gesamtverkaufsfläche der ursprünglichen Pläne ist nun die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes vorgesehen, der ursprünglich geplante zweite Lebensmittelmarkt entfällt. Ergänzt werden soll das Angebot durch einen Drogeriefachmarkt, einen Textilfachmarkt, einem Gartenmarkt und einem Haushaltswarendiscounter (T DI). Vorhabenstandort Das für die Bebauung vorgesehene Grundstück liegt auf der nördlichen Seite der Braunschweiger Straße im Ortsausgangsbereich der Gemeinde Eicklingen und weist eine Gesamtfläche von rd. 27.000 m² auf. Derzeitig wird dieses Grundstück landwirtschaftlich genutzt. Durch die verkehrsgünstige Lage direkt an der vielbefahrenen Bundesstraße 214 ist die Erreichbarkeit für den potenziellen Pkw-Kunden als sehr gut zu bezeichnen. Über die nur etwa 200 m entfernt liegende Bushaltestelle Eicklingen, Braunschweiger Platz besteht eine Anbindung an das ÖPNV-Netz, bezogen auf die fußläufige Erreichbarkeit verfügt der Planstandort jedoch nur über eine mäßige Anbindung. Südlich und nordöstlich des Vorhabengrundstückes befindet sich Wohnbebauung, ansonsten ist der Standort von landwirtschaftlich genutzten Flächen umgeben (vgl. Abb. 1). Aufgrund dieser Lage am Ortsrand von Eicklingen ist der Planstandort nach Einschätzungen des Landkreis Celle (vgl. Stellungnahme des Amtes für Wirtschaftsförderung, Bauen und Kreisentwicklung zum Bebauungsplan Nr. 21 Sondergebiet Einzelhandel vom 04.03.2011) als teil-integriert zu bezeichnen. Kartengrundlage: Google Earth Pro 2011 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH 2011 6

Abb. 2: Blick auf Planvorhabenstandort aus südöstlicher Richtung Abb. 3: Blick auf Planvorhabenstandort aus südwestlicher Richtung Foto: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Foto: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH 2011 7

3 PLANERISCHE UND SOZIOÖKONOMISCHE RAHMENDATEN 3.2 Makrostandort Gemeinde Eicklingen Abb. 4: Die Lage der Gemeinde Eicklingen im Raum 3.1 Zentralörtliche Bedeutung Die Samtgemeinde Flotwedel (Gemeinden Bröckel, Eicklingen, Langlingen und Wienhausen) hat als Grundzentrum die raumordnerische Funktion, zentrale Einrichtungen und Angebote der Grundversorgung bereitzustellen. Relevante und zum Teil konkurrierende Orte mit zentralörtlicher Funktion und mit Bedeutung für die Bewertung des Planvorhabens sind das: Oberzentrum Celle (insbesondere der Ortsteil Altencelle) Grundzentrum Samtgemeinde Wathlingen (Gemeinden Adelheidsdorf, Wathlingen, Nienhagen) Quelle: Google Maps 2011 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH 2011 8

Die Gemeinde Eicklingen bildet seit 1972 mit den Gemeinden Bröckel, Langlingen und Wienhausen die Samtgemeinde Flotwedel. Die Gemeinde liegt im Osten von Niedersachsen und gehört zum Landkreis Celle. Die Gemeinde Eicklingen gehört mit rund 3.200 Einwohnern zu den mittelgroßen Gemeinden im Landkreis Celle. Die Gemeinde Wienhausen ist mit rund 4.200 Einwohnern die bevölkerungsreichste Mitgliedsgemeinde der Samtgemeinde Flotwedel. Eicklingen liegt rund 11 km südlich der Kreisstadt Celle (nächstgelegenes Oberzentrum) und ist ca. 45 km von der im Südwesten gelegenen Landeshauptstadt Hannover entfernt. Verkehrlich ist Eicklingen über die B 214/L387 an die A2 bzw. die K58 an die B3/A37 angebunden, welche die Gemeinde mit dem wirtschaftlich bedeutenden Großraum Hannover verbindet. Die Anschlussstelle Hämmlerwald (A2) liegt ca. 30 km entfernt und ist in etwa 35 Autominuten zu erreichen. Die Anschlussstelle Adelheidsdorf (B3/A37) liegt ca. 10 km entfernt und ist in 15 Autominuten zu erreichen. Zusätzlich liegt die Stadt im Kreuzungsbereich der Bundesstraße 214 und der Landstraße 311. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich ca. 11 Kilometer entfernt in Celle. Dieser Bahnhof ist sowohl an das Regional- als auch an das Fernverkehrsnetz angeschlossen. CIMA Beratung + Management GmbH 2011 9

3.3 Sozioökonomische Rahmendaten Abb. 5: Bevölkerungs-, Beschäftigten- und Arbeitslosenentwicklungen Indikatoren Samtgemeinde Landkreis Nieder- Flotwedel Celle sachsen Bevölkerungs- 30.09.2005 11.664 182.629 8.000.300 entwicklung 30.09.2006 11.572 182.094 7.986.868 30.09.2007 11.518 181.411 7.979.194 30.09.2008 11.505 180.458 7.956.343 30.09.2009 11.421 179.578 7.935.672 30.09.2010 11.337 178.868 7.923.536 +/- in % 2005-2010 -2,8-2,1-1,0 Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen, Tabelle K1000014 sozialversicherungs- 30.06.2004 983 45.417 2.340.735 pflichtig 30.06.2006 945 45.495 2.320.167 Beschäftigte 30.06.2008 990 47.623 2.415.320 (am Arbeitsort) 30.06.2010 1.004 48.342 2.455.391 +/- in % 2004-2010 2,1 6,4 4,9 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand 11.04.2011 Arbeitslosenquote 2005 525 12,2 11,6 im Jahres- 2006 461 10,9 10,5 durchschnitt 2007 379 9,5 8,9 (*SG Flotwedel: 2008 329 8,4 7,7 Absolute Zahlen) 2009 k.a. 8,4 7,8 +/- in % 2005-2008/09-37,3-3,8-3,8 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: 11.04.2011 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Abb. 6: Beschäftigtenentwicklung Indikatoren Samtgemeinde Landkreis Nieder- Flotwedel Celle sachsen Einpendler 30.06.2004 640 7.940 201.176 Auspendler 30.06.2004 3.147 15.823 315.186 Saldo -2.507-7.883-114.010 Einpendler 30.06.2006 619 8.699 205.977 Auspendler 30.06.2006 3.278 16.096 328.872 Saldo -2.659-7.397-122.895 Einpendler 30.06.2008 675 9.835 226.813 Auspendler 30.06.2008 3.404 16.956 353.604 Saldo -2.729-7.121-126.791 Einpendler 30.06.2010 663 9.979 232.788 Auspendler 30.06.2010 3.431 17.328 359.114 Saldo -2.768-7.349-126.326 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: 11.04.2011 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Von 2005 bis 2010 verzeichnete die Samtgemeinde Flotwedel einen Bevölkerungsrückgang von 2,8 %. Auch im Landkreis Celle (-2,1 %) und im Land Niedersachsen ist die Bevölkerung im Betrachtungszeitraum abgesunken. Die Samtgemeinde Flotwedel verzeichnet den im Vergleich stärksten Bevölkerungsverlust. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist von 2004 bis 2010 in allen drei Planungsebenen angestiegen. Die Samtgemeinde Flotwedel verzeichnet mit einer Steigerung von 2,1 % das geringste Wachstum. Im Landkreis Celle ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Betrachtungszeitraum um 6,4 % und im Land Niedersachsen um 4,9 % angestiegen. CIMA Beratung + Management GmbH 2011 10

Die Zahl der Arbeitslosen bzw. die Arbeitslosenquote ist von 2004 bis 2009 auf allen drei Planungsebenen stark rückläufig. Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist in der Samtgemeinde Flotwedel um rd. 37,3 % abgesunken. Die Arbeitslosenquoten im Landkreis Celle und im Land Niedersachsen sind im Betrachtungszeitraum um jeweils 3,8 % abgesunken. Der Pendlersaldo, d.h. der positive oder negative Überschuss der Einpendler gegenüber den Auspendlern hat sich im Betrachtungszeitraum von 2004 zu 2010 leicht erhöht und lag im Jahr 2010 bei 2.768 Personen zu Gunsten der Auspendler. Sowohl die Zahl der Aus- wie auch Einpendler ist dabei angestiegen. Auch der Landkreis Celle und das Land Niedersachsen verzeichnen einen negativen Pendlersaldo. Während der negative Überschuss im Landkreis Celle im Betrachtungszeitraum leicht rückläufig war, hat er sich im Land Niedersachsen von 2004 bis 2010 weiter erhöht. Flotwedel und die Arbeitslosenquoten im Landkreis Celle und im Land Niedersachsen haben sich sehr positiv entwickelt. Das Pendlersaldo ist auf allen drei Planungsebenen negativ, d.h. die Anzahl der Auspendler überwiegt gegenüber der Anzahl der Einpendler. In der Samtgemeinde Flotwedel sowie insbesondere im Land Niedersachsen hat sich das Pendlersaldo weiter verschlechtert. Lediglich der Landkreis Celle konnte im Betrachtungszeitraum eine positive Entwicklung verzeichnen. Trotz der in der Samtgemeinde Flotwedel und im Landkreis Celle rückläufigen Bevölkerungszahl, kann unter Berücksichtigung der positiven Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und der rückläufigen Arbeitslosenzahl bzw. Arbeitslosenquote, von einer durchaus stabilen Basis und im Hinblick auf den Einzelhandel stabilen Nachfrageplattform ausgegangen werden. Es muss jedoch berücksichtigt werden, dass mittelfristig nur mit einem geringfügig wachsenden Nachfragepotenzial zu rechnen ist. Durch die Realisierung des Planvorhabens würde sich die Versorgungssituation in der Samtgemeinde Flotwedel deutlich verbessern, was sich auch positiv auf die Attraktivität der Kommune als Wohnstandort auswirken kann. Es bietet sich somit die Chance, durch die Ansiedlung des Fachmarktzentrums auch der negativen Bevölkerungsentwicklung entgegenzuwirken. Fazit: Zusätzlich bietet sich bei Realisierung des Vorhabens die Chance neue Arbeitsplätze in der Region und speziell in der Samtgemeinde Flotwedel zu schaffen, welche die Bilanz der sozialpflichtig Beschäftigten per Saldo noch weiter verbessern dürfte. Die Bevölkerungszahlen sind sowohl in der Samtgemeinde Flotwedel, als auch im Land Niedersachsen seit 2004 leicht rückläufig. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten hingegen hat sich im Betrachtungszeitraum (2004 bis 2010) auf allen drei Planungsebenen positiv entwickelt. Auch die absolute Zahl der Arbeitslosen in der Samtgemeinde CIMA Beratung + Management GmbH 2011 11

4 MARKTANALYTISCHE RAHMENDATEN ZUM EINZELHANDEL IN DER SAMTGEMEINDE FLOTWEDEL UND IM EINZUGSGEBIET Abb. 7: SG Wathlingen Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern der Zentren in der Region in Prozent (für das Jahr 2010, Deutschland = 100%) 100,8 4.1 Kaufkraftniveau in der Region Das Kaufkraftniveau einer Region ist in erster Linie abhängig vom Einkommen der Bevölkerung, von Einnahmen aus der Landwirtschaft sowie von Transferleistungen, die wiederum Folge der Wirtschaftskraft und -struktur einer Region und Kommune sind. Die Samtgemeinde Flotwedel liegt mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 99,2 % im Jahr 2010 nur leicht unter dem bundesweiten Durchschnitt (100 %). Stadt Celle Land Niedersachsen Landkreis Celle Gemeinde Hambühren SG Flotwedel Gemeinde Uetze 100,7 100,0 99,8 99,8 99,2 98,6 Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer für die SG Flotwedel setzt sich zusammen aus den jeweiligen Kaufkraftkennziffern folgender einzelnen Gemeinden: Gemeinde Eicklingen: 99,4 % Gemeinde Wienhausen: 100,6 % Gemeinde Bröckel: 100,3 % Gemeinde Langlingen: 95,5 % Im Hinblick auf das Kaufkraftniveau der Städte und Gemeinden in der Region liegt die Samtgemeinde Flotwedel im Mittelfeld (Abb. 7). Gemeinde Lachendorf Gemeinde Müden (Aller) Gemeinde Eschede 0 20 40 60 80 100 120 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011; MB Research 2010 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 96,1 93,8 98,1 Angaben in % Die höchsten Kaufkraftkennziffern in der Region weisen die Samtgemeinde Wathlingen mit einem Wert von 100,8 % und die Stadt Celle mit einem Wert von 100,7 % auf. Schlusslicht dieser regionalen Betrachtung ist die Gemeinde Eschede mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 93,8 %. CIMA Beratung + Management GmbH 2011 12

4.2 Abgrenzung des Einzugsgebietes Für die Ermittlung des Einzugsgebietes des geplanten Fachmarktzentrums ist eine detaillierte Analyse der kommunalen und regionalen Wettbewerbssituation erforderlich. Die Attraktivität der Einkaufsstandorte in der Samtgemeinde Flotwedel und in der Region wurde durch Vor-Ort -Recherchen des CIMA- Teams abgeschätzt. In diesem Zusammenhang werden auch detaillierte Einschätzungen zur verkehrlichen Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes und der Wettbewerbsstandorte gewonnen. Weitere wichtige Einflussgrößen sind z.b.: Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen Marktgebiet, Attraktivität des Einzelhandelsbesatzes in der Samtgemeinde Flotwedel nach Branchen- sowie Sortimentsschwerpunkten. Gemeinde Nienhagen Gemeinde Wathlingen Stadt Celle: Stadtteil Altencelle Das vorliegende Verträglichkeitsgutachten zur Ansiedlung eines Fachmarktzentrums an der Braunschweiger Straße in Eicklingen soll die zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen, die durch das Planvorhaben innerhalb der Kommune und im übrigen Einzugsgebiet des Vorhabens verursacht werden, darstellen. Abb. 8: Einzugsgebiet des Planvorhabens Vorhabenstandort Das prognostizierte Einzugsgebiet des Planvorhabens umfasst die Samtgemeinde Flotwedel sowie die Samtgemeinde Wathlingen als auch den Stadtteil Altencelle in der Stadt Celle. Altencelle Wienhausen Samtgemeinde Flotwedel: Gemeinde Bröckel Gemeinde Eicklingen Adelheidsdorf Nienhagen Wathlingen Eicklingen Langlingen Gemeinde Langlingen Bröckel Gemeinde Wienhausen Samtgemeinde Wathlingen: Gemeinde Adelheidsdorf Kartengrundlage: Google Earth Pro 2011 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 SG Flotwedel Einzugsgebiet CIMA Beratung + Management GmbH 2011 13

4.3 Vorhabenrelevante Nachfragesituation in der Samtgemeinde Flotwedel Für Investoren und Einzelhändler ist die verfügbare Kaufkraft am Ort ein sehr wichtiger Faktor. Die Nachfragesituation in der Samtgemeinde Flotwedel wurde auf Grundlage der neuesten Einwohnerstatistiken der Samtgemeinde, der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer für die Samtgemeinde aus dem Jahr 2010 und des angepassten statistischen Ausgabesatzes für das Jahr 2011 ermittelt. Die Berechnung des Nachfragepotenzials 1 in der Samtgemeinde Flotwedel erfolgt auf der Basis der Einwohnerzahl (11.337 Einwohner, Stand: 30.09.2011 2 ) und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer (99,2 %) 3 für das Jahr 2010. Es wird ein statistischer Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von 5.506,00 für das Jahr 2011 zugrunde gelegt, der an das Niveau der Samtgemeinde Flotwedel mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wurde. Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel pro Einwohner liegt 2011 in der SG Flotwedel bei 5.461,95. Wie die Kaufkraftkennziffer liegt der statistische Ausgabesatz pro Kopf der Stadt leicht unter dem Bundesdurchschnitt, der 100 % entspricht. Insgesamt betrachtet beläuft sich das vorhabenrelevante Nachfragepotenzial in der Samtgemeinde Flotwedel auf rd. 48,4 Mio.. Davon entfallen ca. 33,3 Mio. auf den periodischen Bedarf. Im vorhabenrelevanten aperiodischen Bedarf ergibt sich ein Nachfragepotenzial von rund 15,1 Mio.. Abb. 9: CIMA Warengruppen Vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial in der Samtgemeinde Flotwedel Nachfragepotenzial in Mio. (11.337 Einwohner) Periodischer Bedarf 33,3 Lebensmittel und Reformwaren 23,0 Gesundheit und Körperpflege 9,4 übriger periodischer Bedarf (u.a. Zeitschriften, Schnittblumen etc.) 1,0 Aperiodischer Bedarf insgesamt 15,1 Bekleidung, Wäsche 5,4 Bücher, Schreibwaren 1,5 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, Computer und Zubehör, Neue Medien 5,6 Spielwaren 0,6 Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,0 Zoobedarf, Tiernahrung 0,4 Gartenbedarf 0,6 SUMME 48,4 1 2 3 Die Ausgaben (in ) der Einwohner der Samtgemeinde, die in den Einzelhandel fließen (statistischer Wert). Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2010 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH 2011 14

4.4 Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Samtgemeinde Flotwedel In der von der CIMA durchgeführten vorhabenrelevanten Einzelhandelserhebung wurden in der Samtgemeinde Flotwedel und im prognostizierten Einzugsgebiet alle ansässigen Einzelhandelsbetriebe, die vorhabenrelevante Sortimente führen, erfasst. Im Folgenden wird die vorhabenrelevante Angebotssituation im Einzelhandel in der Samtgemeinde Flotwedel dargestellt. Es handelt sich nicht um eine vollständige Dokumentation des Angebotes. Die Samtgemeinde Flotwedel verfügt über eine vorhabenrelevante Verkaufsfläche von insgesamt 5.372 m². Es wurden insgesamt 40 Einzelhandelsbetriebe mit vorhabenrelevanten Sortimenten als Kernsortiment erfasst. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz in den vorhabenrelevanten Sortimentsgruppen liegt bei insgesamt 26,6 Mio. (brutto p.a.). Davon entfallen rd. 25,1 Mio. auf den vorhabenrelevanten periodischen Bedarf und weitere rd. 1,5 Mio. auf den vorhabenrelevanten aperiodischen Bedarf. Zur Berechnung der Umsätze sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation im Landkreis Celle orientieren sowie auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. Bezogen auf die vorhabenrelevanten Sortimente ergibt sich für die Samtgemeinde Flotwedel folgende Übersicht: Abb. 10: CIMA Warengruppe Anzahl der vorhabenrelevanten Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in der Samtgemeinde Flotwedel Anzahl Betriebe (Kernsortiment) Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf 32 4.617 25,1 Lebensmittel, Reformwaren 22 3.640 18,4 Gesundheit und Körperpflege 4 647 5,9 übriger periodischer Bedarf (u.a. Zeitschriften, Schnittblumen etc.) 6 330 0,8 Aperiodischer Bedarf insgesamt 8 755 1,5 Bekleidung, Wäsche 1 50 ** Bücher, Schreibwaren 1 150 ** Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, Computer und Zubehör, Neue Medien 1 20 ** Spielwaren 1 75 ** Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1 95 ** Zoobedarf, Tiernahrung 1 110 ** Gartenbedarf 2 255 ** Vorhabenrelevanter Einzelhandel insgesamt 40 5.372 26,6 ** Umsätze werden aus Datenschutzgründen erst ab einer Anzahl von drei Betrieben ausgewiesen. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH 2011 15

Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Bei dieser Betrachtung sind die im Planvorhaben verkaufsflächendominierenden Branchen Lebensmittel, Reformwaren; Gesundheits- und Körperpflege; Bekleidung, Wäsche; Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat sowie Gartenbedarf von besonderer Bedeutung. Auch in den Branchen Bücher, Schreibwaren und Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat werden, bei unterdurchschnittlichen Zentralitätswerten von nur 34 % bzw. 22 % Ansiedlungspotenziale ersichtlich. Ebenso verhält es sich in den Warengruppen Bekleidung, Wäsche sowie Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, Computer und Zubehör, Neue Medien mit ihrem aktuell sehr geringen Angebot vor Ort. Hier fließt nahezu die komplette vorhandene Kaufkraft ab. Abb. 11: Branchenspezifische Einzelhandelszentralitäten für die Samtgemeinde Flotwedel (vorhabenrelevant) übriger periodischer Bedarf (u.a. Zeitschriften, Schnittblumen) 82 Dabei ergibt sich für die Samtgemeinde Flotwedel folgendes Bild (vgl. Abb. 11): Lebensmittel, Reformwaren 80 Auffallend ist, dass in allen im Vorhaben angedachten Sortimentsbereichen die Einzelhandelszentralität nach unseren Berechnungen unter 100 % liegt. Somit können für alle Branchen per Saldo Kaufkraftabflüsse in das Umland (v.a. ins nächstgelegene Oberzentrum Celle) identifiziert werden. In den nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereichen Lebensmittel, Reformwaren, Gesundheit und Körperpflege sowie im übrigen periodischen Bedarf kann die Samtgemeinde Flotwedel die vorhandene Nachfrage der eigenen Bevölkerung aktuell nicht decken. Dies kann als Indiz für eine unterdurchschnittliche Versorgungstruktur gedeutet werden und zeigt, dass die Samtgemeinde seiner zentralörtlichen Versorgungsaufgabe aktuell nicht gerecht werden kann. Gleiches gilt für die Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereiches Gartenbedarf und Zoobedarf, Tiernahrung. Auch hier können bei errechneten Zentralitätswerten von 57 % bzw. 51 % deutliche Kaufkraftabflüsse festgestellt werden, was auf ein sowohl quantitatives als auch qualitatives Angebotsdefizit hindeutet. Gesundheit und Körperpflege Gartenbedarf Zoobedarf, Tiernahrung Bücher, Schreibwaren Spielwaren Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Bekleidung, Wäsche Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, Computer und Zubehör, Neue Medien Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 1 2 16 22 34 51 57 0 20 40 60 80 100 120 63 Angaben in % CIMA Beratung + Management GmbH 2011 16

Fazit: Anhand der dargelegten Daten wird deutlich, dass in der Samtgemeinde Flotwedel per Saldo im periodischen Bedarfsbereich deutliche Kaufkraftabflüsse in das Umland festzustellen sind. In den vorhabenrelevanten Warengruppen Lebensmittel, Reformwaren sowie Gesundheit und Körperpflege können demnach Potenziale für die Verbesserung der Versorgungssituation für die eigene Bevölkerung identifiziert werden. In diesem Zusammenhang ist vor allem die starke Konkurrenzsituation zum nahen Oberzentrum Celle zu beachten. Celle strahlt mit seinen großflächigen und attraktiven Anbietern im periodischen Bedarfsbereich und seinem differenzierten Angebot im persönlichen Bedarfsbereich und in den übrigen Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereiches sehr stark in die Region aus und kann so in einem erhöhten Maße Kaufkraft aus der Samtgemeinde Flotwedel an sich binden. Auch in den vorhabenrelevanten aperiodischen Warengruppen werden durchweg sehr unterdurchschnittliche Zentralitätswerte erreicht, die auf sowohl quantitative als auch quantitative Angebotsdefizite und sehr hohe Kaufkraftabflüsse (v.a. in das nächstgelegene Oberzentrum Celle) hindeuten. So gibt es bspw. im Bereich Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat oder in der Branche Bekleidung, Wäsche innerhalb der SG Flotwedel kein relevantes Angebot. Hier besteht durch das Planvorhaben die Chance diese Angebotslücken zu schließen und zukünftig die vorhandenen Kaufkraftabflüsse zu reduzieren sowie die Bindungsquote der Bewohner zu steigern. Das Grundzentrum Samtgemeinde Flotwedel ist weder im periodischen noch im aperiodischen Bedarfsbereich dazu in der Lage die Grundversorgung der eigenen Bevölkerung zu sichern. Aus Sicht der CIMA sollte auch einem Grundzentrum eine gewisse Versorgungsfunktion in diesen aperiodischen Sortimentsgruppen zugestanden werden. Bei einer Bewertung von Neuansiedlungen sollte jedoch vor allem die Verträglichkeit für die bestehenden Strukturen im Einzugsbereich und die Standortqualität des Vorhabenstandortes Berücksichtigung finden. Die CIMA wird in den nachfolgenden Berechnungen und Bewertungen eine Untersuchung der vorhabenrelevanten Sortimente vornehmen. Dabei wird untersucht, ob die geplanten neuen Nahversorgungsbetriebe und die ergänzenden Fachmärkte für die Einzelhandelsstrukturen innerhalb der Samtgemeinde Flotwedel sowie im ausgewiesenen regionalen Einzugsgebiet als verträglich zu bewerten sind. Bei der Abwägung ist von Bedeutung, inwieweit die bestehenden Wettbewerber im Einzugsgebiet des Vorhabenstandortes durch Frequenzverluste und Umsatzverdrängungseffekte betroffen sind und negative städtebauliche Effekte zu erwarten sein könnten. CIMA Beratung + Management GmbH 2011 17

4.5 Vorhabenrelevante Angebotsbeschreibung in der Samtgemeinde Flotwedel Die Beschreibung der Einzelhandelssituation in der Samtgemeinde Flotwedel bezieht sich auf die im zu prüfenden Vorhaben vorhandenen Sortimente. Hierfür wurden alle vorhabenrelevanten Betriebe erfasst, die ein im Planvorhaben angedachtes Sortiment sowohl im Kern- als auch im Randsortiment führen. Die CIMA weist darauf hin, dass es sich bei den folgenden Beschreibungen der Einzelhandelssituation nicht um eine vollständige Dokumentation des vorhabenrelevanten Angebotes handelt. Textlich werden exemplarisch einige vorhabenrelevante Einzelhandelsbetriebe in den untersuchten Städten und Gemeinden erwähnt. 4.5.1 Gemeinde Eicklingen Eicklingen: Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Das als schützenswert einzustufende Ortszentrum von Eicklingen umfasst im Wesentlichen den Mühlenweg im Kreuzungsbereich zur Straße Im Rehmen. Im Süden wird das Ortszentrum durch die Stichstraße Webersfeld begrenzt. Der vorhabenrelevante periodische Bedarfsbereich wird hier überwiegend durch einen E-aktiv Supermarkt, eine Apotheke sowie das Papierkontor Junge abgedeckt. Die Versorgungsfunktion ist primär auf die Eicklinger Bevölkerung ausgerichtet und besitzt keine regionale Ausstrahlungskraft. Abgerundet wird das Angebot durch ein Blumenfachgeschäft und zwei Bäckereien. Die Entfernung zum Planstandort an der Braunschweiger Straße beträgt rund 1,2 km. Die Samtgemeinde Flotwedel wurde 1972 im Zuge einer Verwaltungs- und Gebietsreform gegründet. Zu den Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde gehören, neben der Gemeinde Eicklingen, in der sich der Vorhabenstandort befindet, noch die Gemeinden Bröckel, Langlingen und Wienhausen. Abb. 12: Wettbewerber im Ortszentrum von Eicklingen Fotos: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH 2011 18

4.5.2 Gemeinde Wienhausen Wienhausen: Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Das Ortszentrum in Wienhausen, namentlich die Hauptstraße, verfügt über ein vielfältiges Einzelhandelsangebot, welches vorrangig nahversorgungsrelevante Sortimente umfasst. Waren des periodischen Bedarfsbereichs werden im Ortszentrum Wienhausen von einem kleinflächiger Edeka-Supermarkt, einer Bäckerei, zwei Fleischereien, einem Kiosk sowie zwei Blumenfachgeschäften angeboten. Vorhabenrelevante Sortimente aus dem aperiodischen Bedarfsbereich werden hier nicht vorgehalten. Das Ortszentrum Wienhausen wird vor allem durch nicht vorhabenrelevante Fachgeschäfte für Angelsport, Computer Hard- und Software sowie, etwa 150 Meter vom Ortszentrum entfernt, einem Juwelier geprägt. Abb. 13: Wettbewerber im Ortszentrum von Wienhausen 4.5.3 Sonstige Lagen in der Samtgemeinde Flotwedel In der Samtgemeinde Flotwedel sind neben den genauer betrachteten und als schützenswert einzustufenden zentralen Versorgungsbereichen in Eicklingen und Wienhausen noch weitere Einzelhandelsstandorte vorhanden, die als Wettbewerber zum Planvorhaben betrachtet werden müssen, aber u.e. nicht die nötigen Kriterien für einen zentralen Versorgungsbereich aufweisen. Gemeinde Eicklingen: Sonstige Lagen Im Schmolkamp befinden sich ein Netto-Lebensmitteldiscounter und ein Schlecker-Drogeriemarkt, die über ähnliche Standortvoraussetzungen wie der Vorhabenstandort verfügen (Anbindung an die B 214) und das Angebot im periodischen Bedarfsbereich ergänzen. Diese Märkte sind deutlich vom Planvorhaben getrennt, die Entfernung beträgt rund 600 Meter. Darüber hinaus befindet sich in der Gemeinde Eicklingen in der Braunschweiger Straße der Eicklinger Landmarkt, der ländliche Erzeugnisse des periodischen Bedarfes anbietet, abgerundet wird das vorhabenrelevante Angebot durch ein Fachgeschäft für Zoobedarf und Tiernahrung. Gemeinde Wienhausen: Sonstige Lagen Fotos: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 In den sonstigen Lagen der Gemeinde Wienhausen befinden sich im Bereich des periodischen Bedarfes mit dem Penny-Markt im Storchenweg an der Ausfallstraße Celler Straße ein weiterer Lebensmitteldiscounter und in der Dorfstraße mit dem E-Neukauf ein Lebensmittelvollsortimenter. Der aperiodische Bereich fällt nennenswert ausschließlich durch den Raiffeisenmarkt, der Gartenbedarfsartikel vorhält, ins Gewicht. CIMA Beratung + Management GmbH 2011 19

Gemeinde Bröckel In der Gemeinde Bröckel wird der periodische Bedarfsbereich vom Nahversorger Edeka, ergänzt durch zwei Apotheken und ein Blumenfachgeschäft abgedeckt. Im aperiodischen vorhabenrelevanten Bedarf ist in Bröckel ein Fachgeschäft für Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat zu finden. Abb. 14: Ausgewählte Wettbewerber im sonstigen Samtgemeindegebiet Gemeinde Langlingen Der Nahversorger Edeka, zwei Bäckereien sowie eine Fleischerei versorgen die Bevölkerung in Langlingen mit Gütern des periodischen Bedarfs. Ergänzt wird das Angebot durch ein Blumenfachgeschäft, das auch Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik als Randsortiment vorhält. Waren des aperiodischen Bedarfsbereiches werden vor Ort vom Langlinger Mühlenladen (vorrangig Gartenmarktartikel) vorgehalten. Fotos: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH 2011 20

4.6 Vorhabenrelevante Angebotssituation im Einzugsgebiet Zusätzlich zu den Berechnungen der zu erwartenden Auswirkungen durch das geplante Vorhaben auf die unterschiedlichen Einzelhandelslagen in der Samtgemeinde Flotwedel wurden für die regionale Verträglichkeitsprüfung ausgewählte Zentrale Versorgungsbereich und Ortszentren im abgegrenzten Einzugsgebiet des Planvorhabens genau analysiert. Für die Ermittlung der Auswirkungen des Planvorhabens im Einzugsgebiet ist eine detaillierte Analyse der Wettbewerbssituation im Umfeld des Vorhabenstandortes erforderlich. Die Attraktivität der konkurrierenden Einkaufslagen wurde durch Vor-Ort -Recherchen des CIMA-Teams abgeschätzt. In diesem Zusammenhang wurden auch detaillierte Einschätzungen zur verkehrlichen Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes und der Wettbewerbsstandorte gewonnen. Die Auswahl der geprüften Zentren im Einzugsgebiet erfolgte nach der Wahrscheinlichkeit der Betroffenheit vom geplanten Vorhaben und den vorhandenen Strukturen innerhalb der Orte. Erfolgt der Nachweis der Verträglichkeit für diese ausgewählten Zentren, kann daraus auch auf die Verträglichkeit für andere Lagen im Einzugsgebiet und darüber hinaus geschlossen werden. Grundzentrum Samtgemeinde Wathlingen (Gemeinden Adelheidsdorf, Wathlingen, Nienhagen) Zusätzlich dazu wurde der für das Planvorhaben als relevant gesehene Ortsteil Altencelle der Stadt Celle und dort insbesondere das im Zentren- und Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Stadt Celle festgelegte und als schützenswert angesehene Nahversorgungszentrum (NVZ) Altencelle detailliert untersucht. In der von der CIMA durchgeführten vorhabenrelevanten Einzelhandelserhebung ergibt sich bei der Betrachtung des vorhabenrelevanten Einzelhandels in den Gemeinden und Ortsteilen des Einzugsgebietes folgendes Bild. Abb. 15: CIMA Warengruppe Anzahl der vorhabenrelevanten Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze im Einzugsgebiet Anzahl Betriebe (Kernsortiment) Verkaufsfläche in m² CIMA Beratung + Management GmbH 2011 21 Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf 55 13.180 63,9 Lebensmittel, Reformwaren 39 10.420 49,8 Gesundheits- und Körperpflege 7 2.085 12,3 übriger periodischer Bedarf (u.a. Zeitschriften, Schnittblumen etc.) 9 675 1,8 Aperiodischer Bedarf insgesamt 28 6.718 11,3 Bekleidung, Wäsche 7 1.500 3,7 Bücher, Schreibwaren 4 425 1,3 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, Computer und Zubehör, Neue Medien 5 505 1,3 Spielwaren 1 280 ** Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 4 1.485 1,7 Zoobedarf, Tiernahrung 2 625 ** Gartenbedarf 5 1.898 1,8 Vorhabenrelevanter Einzelhandel insgesamt 83 19.898 75,2 ** Umsätze werden aus Datenschutzgründen erst ab einer Anzahl von drei Betrieben ausgewiesen. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011

Im Einzugsgebiet wurde eine vorhabenrelevante Verkaufsfläche von insgesamt 19.898 m² erhoben. Es wurden insgesamt 83 Einzelhandelsbetriebe mit vorhabenrelevanten Sortimenten als Kernsortiment erfasst. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz in den vorhabenrelevanten Sortimentsgruppen liegt im Einzugsgebiet bei insgesamt 75,2 Mio. (brutto p.a.). Davon entfallen rd. 63,9 Mio. auf den vorhabenrelevanten periodischen Bedarf und weitere rd. 11,3 Mio. auf den vorhabenrelevanten aperiodischen Bedarf. Zur Berechnung der Umsätze sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation im Landkreis Celle orientieren sowie auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. 4.7 Vorhabenrelevante Angebotsbeschreibung im Einzugsgebiet 4.7.1 Samtgemeinde Wathlingen Die Samtgemeinde Wathlingen besteht aus den Mitgliedsgemeinden Adelheidsdorf, Nienhagen und Wathlingen. Rund 15.058 Einwohner leben in der Samtgemeinde Wathlingen, bevölkerungsstärkste Gemeinde ist Nienhagen mit 6.279 Einwohnern, gefolgt von der Gemeinde Wathlingen mit 6.273 Einwohnern und der Gemeinde Adelheidsdorf mit nur 2.506 Einwohnern. Vor allem bezogen auf den periodischen Bedarfsbereich kann die Samtgemeinde Wathlingen im Vergleich zur Samtgemeinde Flotwedel ein deutlich besseres Einzelhandelsangebot vorweisen. Der Großteil des Einzelhandels konzentriert sich dabei in den Gemeinden Wathlingen und Nienhagen. Wathlingen: Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum In der Analysephase wurden die vorhabenrelevanten Einzelhandelsbestände in den oben genannten Gemeinden und Ortsteile im Einzugsgebiet erhoben und auf mögliche Umsatzumverteilungswirkungen durch das geplante Vorhaben untersucht. Die betroffenen Zentren werden im Folgenden kurz beschrieben. Der Einzelhandel erstreckt sich größtenteils entlang der Straßen Bahnhofstraße und Schneiderstraße, so dass der zentrale Versorgungsbereich Ortszentrum der Gemeinde Wathlingen auch nur ca. 2,5 km vom Planstandort in Eicklingen entfernt liegt. Hier sind u.a. ein NP-Markt Lebensmitteldiscounter, ein Kiosk und ein Bäcker ansässig. Ergänzt wird das Nahversorgungsangebot durch einen Schlecker Drogeriemarkt, der auch Tiernahrung als Randsortiment vorhält. Im aperiodischen Bedarfsbereich ist ein spezialisiertes, kleinflächiges Elektro- Fachgeschäft mit vorhabenrelevanten Sortimenten dort angesiedelt. Die vorgelegte Untersuchung bezieht sich lediglich auf den vorhabenrelevanten Einzelhandelsbestand der betroffenen Gemeinden und sonstigen Lagen mit vorhabenrelevantem Besatz. CIMA Beratung + Management GmbH 2011 22

Nienhagen: Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Im zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde Nienhagen, welcher sich im Bereich Dorfstraße, Bahnhofsstraße und Herzogin-Agnes-Platz befindet, sind neben einem Penny-Lebensmitteldiscounter, mehrere Bäckereien, zwei Fleischereien, ein Schlecker Drogeriemarkt sowie eine Apotheke zu finden, die allesamt Waren des periodischen Bedarfsbereich vorhalten. Das aperiodische Angebot wird vorhabenrelevant von zwei Bekleidungsgeschäften, einem Schreibwaren-Fachgeschäft und dem großflächigen Raiffeisenmarkt mit Gartenbedarfsartikeln als Kernsortiment abgedeckt. Abgerundet wird das aperiodische Angebot durch Spielwaren sowie Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat, die als Randsortimente in den oben aufgeführten Geschäften vorgehalten werden. Abb. 16: Wettbewerber im Ortszentrum von Nienhagen Samtgemeinde Wathlingen: Sonstige Lagen Wathlingen: Außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches sind in der Nienhagener Straße im periodischen Bereich noch der Lebensmitteldiscounter Lidl mit integrierter Bäckerei und ein Fachmarktzentrum mit dem Lebensmittelvollsortimenter REWE mit einer Bäckerei und einem Getränkemarkt in einem Koppelstandort mit dem Discounter Aldi ansässig. Abgerundet wird das periodische Angebt noch durch ein Blumenfachgeschäft. Dieses Angebot wird zusätzlich im aperiodischen Bedarfsbereich durch einen KiK-Textilfachmarkt und einem Schreibwarenfachgeschäft ergänzt. Der Standort dieses Fachmarktzentrums ist als nicht-integriert zu bezeichnen. Desweiteren befinden sich in Wathlingen noch weitere kleinere, spezialisierte Fachgeschäfte mit Waren aus dem aperiodischen Bedarfsbereich, wie Bekleidung, Wäsche, sowie Geschenkartikel, Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat vorhalten. Erwähnenswert sind darüber hinaus der sich in der Bachstraße befindende neu aufgestellte Rossmann- Drogeriefachmarkt, der als direkter Mitbewerber zu sehen ist sowie das Blumenhaus Dann, welches neben Schnittblumen auch das vorhabenrelevante Sortiment Pflanzen und Gartenbedarfsartikel anbietet. Nienhagen: Fotos: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 In Nienhagen ist außerhalb des Ortszentrums der Lebensmittelvollsortimenter Edeka mit integrierter Bäckerei ansässig und im Schafstallweg der Lebensmitteldiscounter Netto, ebenfalls mit angeschlossener Bäckerei adressiert. Hinzu kommen weitere kleinteilige Einzelhandelsbetriebe mit Waren des periodischen Bedarfsbereiches, u.a. Bäcker, Getränkemarkt, Apotheke sowie ein Blumenfachgeschäft. Der aperiodische Bedarfsbereich wird lediglich als Randsortiment in den beiden Nahversorgungsbetrieben angeboten (Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat, Bekleidung, Wäsche, Unterhaltungselektronik/ Elektroartikel sowie Schreibwaren). Abgerundet wird das aperiodische CIMA Beratung + Management GmbH 2011 23

Angebot von einem Elektrofachgeschäft sowie einem kleinen, auf Kinderbekleidung spezialisiertem Bekleidungsgeschäft. Abb. 17: Wettbewerber in der Samtgemeinde Wathlingen Adelheidsdorf: In der Gemeinde Adelheidsdorf ist kein regional bedeutsames Nahversorgungsangebot vorhanden. Waren des aperiodischen Bedarfsbereiches werden durch zwei Fachgeschäfte für Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat, die als Randsortimente noch Schreibwaren und Unterhaltungselektronik/ Elektroartikel auf geringer Verkaufsfläche anbieten, abgedeckt. Ergänzt wird dieses Angebot durch zwei spezialisierte Geschäfte für Gartenmarktprodukte und Schnittblumen. Fotos: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH 2011 24

4.7.2 Stadt Celle - Ortsteil Altencelle Ortsteil Altencelle: Nahversorgungszentrum Bekleidungsfachmarkt der Firma Takko ergänzen das Einzelhandelsangebot. Drogeriewaren sind hingegen nur im Randsortiment der Nahversorgungsbetriebe zu finden. Abb. 18: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Altencelle Alle oben genannten Anbieter aus dem Bereich des periodischen und aperiodischen Angebots gehören zu den vorrangigen Mitbewerbern des Planvorhabens, da sie aufgrund ihrer Lage an der Einfallstraße zum Oberzentrum Celle und den vorhandenen Pendlerverflechtungen erheblich Kaufkraft aus der Samtgemeinde Flotwedel ziehen dürften. Gastronomie Abb. 19: Wettbewerber im Nahversorgungszentrum Altencelle Autowäsche Gastronomie Druck Service Getränke Bäcker Abgrenzung nach CIMA-Zentren- und Einzelhandelsentwicklungskonzept Stadt Celle 2009/10 Kartengrundlage: Stadt Celle Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Der Celler Ortsteil Altencelle (5.945 Einwohner) verfügt über eine sehr gute Ausstattung im Lebensmittelbereich. Der Vollsortimenter Edeka und der Discounter Aldi bilden den Kern des Nahversorgungszentrums an der Braunschweiger Heerstraße/ Meierkampsweg, das zentrale Bedeutung für die Versorgung der Bevölkerung von Altencelle hat. Beide Lebensmittelbetriebe liegen etwas zurückgesetzt von der Bundesstraße in noch integrierter Lage und verfügen Fotos: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 über gute Parkmöglichkeiten. Bäcker, Getränkemarkt, Tankstelle und ein CIMA Beratung + Management GmbH 2011 25

Stadt Celle Ortsteil Altencelle: Sonstige Lagen Außerhalb des Nahversorgungszentrums in Altencelle ist im Lückenweg der ebenfalls sehr stark auf Autokunden ausgerichtete Jawoll-Markt angesiedelt. Hier werden neben Lebensmitteln und Drogeriewaren ein sehr breites Angebot an aperiodischen Waren (vorrangig Gartenmarktartikel, Bekleidung, Wäsche, Geschenkartikel und Hausrat) vorgehalten. Ergänzt wird das periodische Angebot an diesem Standort durch einen Hol ab Getränkemarkt und eine Bäckerei. Auch der Discounter Lidl wurde nicht dem Nahversorgungszentrum zugeordnet, da er durch die Braunschweiger Heerstraße deutlich von den übrigen Betrieben getrennt ist, in erster Linie Autokunden anspricht und nahezu kein fußläufiger Austausch zwischen Meierkampsweg und Baumschulenweg stattfindet. Der Betrieb ist zudem stärker auf die Versorgung der Bevölkerung aus Föscherberg und Burg ausgerichtet, muss aber dennoch als relevant für das Planvorhaben angesehen werden. Abb. 20: Wettbewerber in den sonstigen Lagen Altencelles Fotos: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH 2011 26

5 WIRKUNGSPROGNOSE DES PLANVORHABENS In der Gemeinde Eicklingen innerhalb der Samtgemeinde Flotwedel wird seit 2008 die Ansiedlung eines Fachmarktzentrums diskutiert. Der Vorhabenstandort befindet sich an der Braunschweiger Straße auf einer aktuell landwirtschaftlich genutzten Fläche. Es muss davon ausgegangen werden, dass als Folge der geplanten Ansiedlung Umsatzumverteilungen innerhalb der Samtgemeinde Flotwedel und im Umland zu erwarten sind. Aus diesem Grund werden nachfolgend die Auswirkungen gemäß 11 Abs. 3 BauNVO ( 34 Abs. 3 BauGB) auf den Einzelhandel in der Samtgemeinde selbst und den betroffenen Umlandgemeinden dargestellt und bewertet. Zur Berechnung der Umsätze sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation in der Samtgemeinde Flotwedel und in der Region orientieren und die auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. 5.1 Verkaufsflächenstruktur des Planvorhabens Folgende neue Einzelhandelsbetriebe bzw. Fachmärkte sieht die überarbeitete aktuelle Planung vor: Lebensmittelmarkt mit 1.020 m² Verkaufsfläche Drogeriefachmarkt mit 440 m² Verkaufsfläche Textilfachmarkt mit 500 m² Verkaufsfläche Haushaltswarendiscounter mit 450 m² Verkaufsfläche Gartenmarkt mit 350 m² Verkaufsfläche Somit ergibt sich aus der aktuellen Planungskonzeption in der Summe eine zu prüfende Neuverkaufsfläche für das Fachmarktzentrum von insgesamt 2.760 m². Die folgenden Verkaufsflächen, die für die ökonomische Wirkungsanalyse angenommen wurden, basieren auf den Angaben des Auftraggebers. Die Größen der Teilflächen für die einzelnen Warengruppen, die für die ökonomische Wirkungsanalyse angenommen wurden, ergeben sich aus Erfahrungen der CIMA und aus der Betrachtung der branchenüblichen Sortimentsaufteilungen vergleichbarer Märkte in Norddeutschland. CIMA Beratung + Management GmbH 2011 27

Abb. 21: CIMA Warengruppe Sortimentsstruktur des Gesamtvorhabens Verkaufsfläche in m² Verkaufsfläche in % Umsatz in Mio. Vorhabenrelevanter periodischer Bedarf 1.560 56,5 6,35 Lebensmittel, Reformwaren 940 34,1 4,04 Gesundheit und Körperpflege 530 19,2 2,06 übriger periodischer Bedarf (u.a. Zeitschriften, Schnittblumen etc.) 90 3,3 0,24 Vorhabenrelevanter aperiodischer Bedarf 1.200 43,5 1,83 Bekleidung, Wäsche 530 19,2 0,90 Bücher, Schreibwaren 60 2,2 0,08 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, Computer und Zubehör, Neue Medien 40 1,4 0,12 Spielwaren 30 1,1 0,04 Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 240 8,7 0,29 Zoobedarf, Tiernahrung 40 1,4 0,08 Gartenbedarf 260 9,4 0,31 Einzelhandel insgesamt 2.760 100 8,17 Quelle: Udo von Bothmer Immobilien GmbH Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 Die CIMA prognostiziert für das Planvorhaben zur Neuansiedlung des gesamten Fachmarktzentrums einen Einzelhandelsumsatz (brutto), der im Jahr liegen dürfte. insgesamt bei max. rd. 8,17 Mio. Im periodischen Bedarf wird ein zusätzlicher Umsatz von erwartet. rd. 6,35 Mio. Für die Sortimente im aperiodischen Bedarfsbereich wird ein zusätzlicher Umsatz von insgesamt rd. 1,83 Mio. berechnet, der als Umsatzumverteilungsrelevant zu bewerten ist. In den folgenden Abbildungen wird die Struktur der einzelnen geplanten Betriebstypen und Fachmärkte hinsichtlich Sortiment und Verkaufsflächendimensionierung einzeln dargelegt: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 28