Stoschstraße 4 in 24143 Kiel Blatt 3 I. ABSCHNITT ALLGEMEINE ANGABEN 1. Kurzbeschreibung des Bewertungsobjekts (BO) 1 Gegenstand des nachfolgenden Verkehrswertgutachtens ist das mit einem Mehrfamilienwohnhaus (Mfh) bebaute und im Ostuferstadtteil Gaarden der Landeshauptstadt Kiel gelegene, nachfolgend noch näher zu beschreibende Grundstück. Innerhalb des Stadtteiles handelt es sich um eine Zentrumslage zwischen der Werftstraße im Westen, dem Ostring im Osten und der Preetzer Straße im Süden. Die von West nach Ost verlaufende Stoschstraße hat die Funktion einer Anliegerstraße, sie nimmt tlw. den Zielverkehr vom Stadtteilzentrum zum Ostring (B 502) auf. Im Nahbereich des Bewertungsobjekts dient die Straße weit überwiegend Wohnzwecken und nur vereinzelt existenten Ladengeschäften im Erdgeschoss (EG). Die beidseitig vorhandene Straßenrandbebauung besteht vorwiegend aus IV- bis V- geschossigen Mehrfamilienwohnhäusern in geschlossener Bauweise mit Vollkeller (KG) und zu Wohnzwecken ausgebautem Dachgeschoss (DG). Diese Bebauung besteht überwiegend aus Wohnhausaltbauten (1900-1912), tlw. stammt sie aus den sog. Wiederaufbaujahren (1950-1965), vereinzelt handelt es sich um Neubauten. Von stadtteilprägender Bedeutung ist die nördlich der Straße anschließende IVgeschossige und großflächige Neubebauung des Gustav-Schatz-Hofes (Anlage 5). Das Baujahr des Mfh war 1904. Das Gleiche gilt für den I-geschossigen Hofanbau, der II-geschossig ausgeführt ist, dessen hausnaher Teil im EG vom Keller des Hauptgebäudes aus zugänglich ist und im Obergeschoss (OG) Teil des Wohnraumes der EG-Wohnung ist. Alle einsehbaren Wohnungen sind zu unterschiedlichen Zeitpunkten häufig als Mieterleistung teilmodernisiert worden, insoweit weicht der Ausstattungszustand von Wohnung zu Wohnung ab. Die ursprüngliche Struktur als stadt- und ortsteiltypischer Zweispänner 2 ist nicht mehr vorhanden. Umwidmungszeitpunkte sind dem Amt für Bauordnung der Landeshauptstadt Kiel ebenso unbekannt wie bauliche Veränderungen, die einzige Ausnahme bildet die Umwidmung der ehemaligen Praxisräume im EG zu Wohnraum (1996). Im EG links ist eine 2-Zimmer-Wohnung vorhanden (42 m²). Der Struktur nach gilt dies auch für die Wohneinheit (WE) im EG rechts deshalb, weil hier ein Zimmer im Hofanbau hinzugekommen ist (48 m²). In den drei OG und im DG wurden die ehemaligen 2-Zimmer-Wohnungen zu einer WE zusammengelegt, eine der beiden ehemaligen Küchen wurde dabei ein Vollbad, jede Vollgeschosswohnung verfügt über zwei Balkone auf der Hofseite. Die Wohnflächen (WF) schwanken zwischen 89 m² (DG) und 96 m² (II. OG), insgesamt beträgt die WF rd. 463 m². 1 - soweit nachfolgend Abkürzungen verwendet werden, ergeben sich diese im Zusammenhang aus der Anlage 3 2 - Zweispänner = Fachbegriff für zwei WE je Vollgeschoss
Stoschstraße 4 in 24143 Kiel Blatt 4 Nach dem äußeren Eindruck ist das Mfh mit Reparaturstau belastet. Mangels existenter Hofdurchfahrt bzw. aus Gründen der nur geringen Freifläche kann kein Pkw- Stellplatznachweis geführt werden. Die öffentlichen Parkplätze innerhalb der benachbarten Verkehrsflächen reichen für den vorhandenen Bedarf nicht aus. 2. Grundbuch- und Katasterdaten Die nachfolgend beschriebenen Daten stammen aus einem Grundbuchauszug vom 13.11.2015. Das zu bewertende Grundstück ist im Bestandsverzeichnis des Grundbuches von Kiel Blatt 18567 wie folgt eingetragen: Tabelle 1 lfd. Nr. Gemarkung Flur Flurstück Größe (m²) 3 Kiel-O 14 156 248 In der Abteilung II des vorstehend bezeichneten Grundbuches ist die Anordnung der Zwangsversteigerung seit dem 13.11.2015 eingetragen, weitere Eintragungen gibt es nicht. Schuldrechtliche Vereinbarungen sind nicht mitgeteilt worden, auftragsgemäß wurden diesbezüglich keine weiteren Nachforschungen angestellt. Werterhöhende Rechte an anderen Grundstücken sind in dinglicher Sicherung nicht bekannt, auch hierzu sind weitere Nachforschungen unterblieben. Eintragungen in Abteilung III des Grundbuches (Schuldverhältnisse, z.b. Hypotheken, Grundschulden) werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt, da sie allenfalls den Barpreis, nicht jedoch den Verkehrswert beeinflussen. 3. Auftragsinhalt und Auftragsabwicklung Der Sachverständige hat durch den Beschluss des Amtsgerichtes Kiel vom 15.12.2015 den Auftrag erhalten, den Verkehrswert des unter Ziff. 2 dieses Abschnitts beschriebenen Grundstücks nach 74a Abs. 5 ZVG zu ermitteln. Dieser Auftrag ist am 7.1.2016 unter Aufgabe einer Bearbeitungsfrist von 3 Monaten zugestellt worden. Die für die Durchführung des Auftrags erforderliche Ortsbesichtigung (hier: Feststellung des Ausstattungs-, Beschaffenheits- und Unterhaltungszustands) ist den Beteiligten mit Ladungsschreiben vom 12.1.2016 für den 1.2.2016, ab 10.30 Uhr bis 12.30 Uhr, mitgeteilt worden, ein Widerspruch erfolgte nicht. Beteiligte sind in diesem Zusammenhang der Schuldner und Eigentümer sowie die betreibende Gläubigerin des Zwangsversteigerungsverfahrens, die anwaltlich vertreten wird. Neben der Einladung zur Ortsbesichtigung wurde der Eigentümer um folgende wertrelevante Unterlagen gebeten:
Stoschstraße 4 in 24143 Kiel Anlage 11 Erdgeschoss Abstellraum Zimmer 2 Balkon Abst. Küche Bad/ Zimmer 2 Küche Flur WC Bad/WC Flur Abst. Zimmer 1 Zimmer 1
Stoschstraße 4 in 24143 Kiel Anlage 12 Vollgeschosse Balkon Balkon Zimmer 4 Bad/WC Küche Flur Abst. Zimmer 3 Zimmer 1 Zimmer 2
Stoschstraße 4 in 24143 Kiel Anlage 13 Dachgeschoss Bad/WC Zimmer 4 Küche Flur Abst. Zimmer 3 Zimmer 1 Zimmer 2
Stoschstraße 4 in 24143 Kiel Anlage 15 Bild 3 Straßenansicht = Nordosten Bild 4 Straßenansicht für die unteren Geschosse mit Zuordnung zur Verkehrsfläche
Stoschstraße 4 in 24143 Kiel Anlage 16 Bild 5 Nordansicht mit Giebelnordwestseite Bild 6 Giebelnordwestseite mit Nachbarbebauung Stoschstraße 2
Stoschstraße 4 in 24143 Kiel Anlage 17 Bild 7 Hofansicht als Gesamtansicht Bild 8 Hofansicht mit südöstlichem Gebäudeteil
Stoschstraße 4 in 24143 Kiel Anlage 18 Bild 9 Hofanbau: Südostansicht Bild 10 Hofanbau als Aufsicht vom Treppenhaus aus