Sympsium Innvatives Bauen in Netzwerken, München Gemeinsam stark in der Stadt 19. Januar 2005, 15:10 Uhr (Es gilt das gesprchene Wrt) Rüdiger Drn Präsident Haus & Grund Deutschland Guten Tag sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich sehr, dass ich bei Ihnen heute einen Vrtrag halten kann. Ich möchte mich kurz vrstellen: Ich bin Präsident der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland mit Sitz in Berlin. Unsere Organisatin ist in 22 Landesverbänden und nahezu 1.000 Ortsvereinen aktiv, um das private Haus- und Grundeigentum vr dem immer stärker werdenden Eingriffen vn staatlicher Seite zu schützen und unseren Mitglieder Serviceleistungen rund um die private Immbilie anzubieten. Vn Beruf bin ich Rechtsanwalt und Ntar in Detmld. Schn Generatinen vr uns haben die Städte ihren Bedürfnissen angepasst. Und auch wir stehen heute vr grßen Herausfrderungen: Wir müssen unseren Lebensraum an neue Bedürfnisse anpassen. In einigen Reginen besteht dringender Handlungsbedarf in anderen muss man sich langfristig auf neue Entwicklungen einstellen. Es wird zunehmend deutlich, dass die Qualitäten des innerstädtischen Whnens erkannt werden: Die steigende Nachfrage nach gut ausgestatteten Whnungen mit flexiblen Grundrissen und die hhen Anfrderungen an ein attraktives Whnumfeld erfrdert in den nächsten Jahren umfassende Aufwertungsmaßnahmen im Bestand. Diese Anpassung erfrdert Investitinen öffentliche Investitinen für die Infrastruktur. Und vr allem privates Engagement für die Anpassung der Bestände. Schwierig ist aber eins: Zielgebiete der künftigen Stadtentwicklung sind die inneren Stadtgebiete, die mit ihrem hetergenen Gebäudebestand die Qualität und Vielfalt eurpäischer und deutscher Städte ausmachen. Und die auch mit ihrer privaten Eigentümerstruktur eine sziale Stütze der Gesellschaft sind.
- 2 - Diese aufgrund ihrer Vielfalt s attraktiven Stadtgebiete sind aber nicht einfach zu entwickeln: Grß ist die Zahl der Akteure, grß die Vielfalt der ntwendigen Investitinen. Aber: Wllen wir deshalb unsere wunderbaren Städte aufgeben? Nein, es gilt, für einen erflgreichen Stadtumbau neue Investren zu gewinnen: zum Beispiel junge Menschen und Familien. Es gilt auch, aktive Eigentümer in ihrem Engagement zu unterstützen. Entscheidend für den Erflg der Entwicklung der inneren Stadtgebiete sind deshalb neben anderen Akteuren die Eigentümer dieser Bausubstanz in der Regel Eigentümer, weniger Gebäude und Whnungen. Für diese Eigentümer ist der Erflg des Stadtumbaus in Ost und West und die Bereitstellung nachhaltig marktfähiger und qualitätsvller Angebte zu einem angemessenen Preis eine wirtschaftliche Ntwendigkeit: Ihre Existenz hängt ab vn der Vermietbarkeit ihrer Whnungen und dies heißt nicht nur qualitätsvlle Architektur, flexible Grundrisse, attraktive Freisitze, Terrassen der Gärten. Das heißt vr allem auch: ein attraktives, sicheres Whnumfeld. Die Eigentümer in den 930 Ortsvereinen vn Haus & Grund beteiligen sich daher aktiv am Stadtumbau. Dazu werde ich gleich ein beispielhaftes Gemeinschaftsprjekt vn Haus & Grund-Mitgliedern in Magdeburg vrstellen. Es bestehen jedch derzeit Investitinshemmnisse, die ptentielle Investren vm Bauen im Bestand abhalten. Ich halte es für ntwendig, diese zum Erflg des Stadtumbaus abzubauen. Da sind zum einen die Grundstücksverhältnisse: Kleinteilige Grundstücke erschweren häufig die Ausgestaltung eines attraktiven Whnumfelds. Auch kleinteilige Grundstücke müssen baurechtlichen Vrschriften genügen, die sich auf kleinen und verschachtelten Grundstücken nicht realisieren lassen. Bauherren sind auf die Zustimmung ihrer Nachbarn zur Eintragung vn Dienstbarkeiten für Fluchtwege, Leitungen etc. angewiesen. Dies bedarf umfassender Abstimmung und verzögert viele Prjekte. Die Zusammenlegung und kperative Gestaltung erhöht die Qualität aller Anbieter: Schließen sich Eigentümer benachbarter Bestände zusammen, dann sind sie in der Lage, ihre Grundstücke und Immbilien kstengünstig zu rganisieren, Umbaumaßnahmen kstengünstig und zeitnah durchzuführen und Gartenbereiche für verschiedene Zielgruppen anzubieten. Eine gegenseitige Abstimmung, z. B. auch die gegenseitige Gewährung vn Grunddienstbarkeiten, erleichtert auch die Umsetzung der baurdnungsrechtlichen Vrschriften - zum Beispiel Fluchtwege - der die Regenwasserversickerung.
- 3 - Die Handwerksrdnung lässt derzeit nch keinen Zusammenschluss vn Anbietern einzelner Gewerke zu. Organisatin und Prjektmanagement vn Bauaufgaben im Bestand sind deshalb zeitaufwändig und kstenintensiv. Lange Genehmigungsverfahren und eine Vielzahl vn Ansprechpartnern schrecken in den meisten Kmmunen nch heute ptentielle Bauherren ab, im Bestand zu investieren. Der Abbau bürkratischer Hürden ist eine wichtige Vraussetzung für das Bauen im Bestand und für die Aktivierung vn Netzwerken. Das gilt besnders für den Bereich Denkmalpflege: In Sanierungsgebieten und bei geschützten Bauten brauchen wir kperative Denkmalpfleger, die zur Erhaltung der Gebäude und der Stadtstrukturen Kmprmisse mittragen, die aus wirtschaftlichen Gründen ntwendig werden. Ein wichtiges Investitinshemmnis beim Bauen im Bestand sind Risiken im Bauablauf: - Angst vr ungeplanten Ksten, die das eigene Budget überschreiten - Angst vr zeitlichen Verzögerungen, die die Nutzung der Immbilie verzögern und damit ebenfalls ungeplante Ksten für Miete in der alten Whnung der fehlende Einnahmen aus Miete verursachen. Umfassendes Wissen über Bestandsbjekte erhöht die Bereitschaft zur Investitin, da inhaltliche, finanzielle und zeitliche Risiken und Unsicherheiten im Bauablauf reduziert werden. Dch besnders wirtschaftliche Rahmenbedingungen hemmen Investitinen. Für einen erflgreichen Stadtumbau ist es daher unerlässlich, die Bedingungen für kstengünstiges und Ressurcen schnendes Bauen mit hher Qualität besnders in Gebieten mit hetergener Eigentümerstruktur zu verbessern. Grße Sparptentiale liegen in der kperativen Optimierung der Planungs- und Bauabläufe vn Investitinen. Gemeinschaftsprjekte vn Eigentümern bieten die Chance, durch kstengünstige Organisatin - zeitliche und inhaltliche Abstimmung - Gemeinschaftseinkäufe Umbaumaßnahmen und Whnumfeldprjekte kstengünstig und zeitnah durchzuführen und Qualitäten für verschiedene Zielgruppen anzubieten. Für die erflgreiche Bereitstellung nachhaltig marktfähiger Qualitäten zu angemessenem Preis ist die Zusammenarbeit aller Akteure und Eigentümer in den Quartieren erfrderlich Gemeinsame Planung und Durchführung vn Investitinen Zusammenschluss vn Handwerkern als Anbieter vn Leistungspaketen Bauteams aus allen Beteiligten Bauherr, Planer, Handwerker Abkppelung der Hnrare vn den Herstellungsksten Prjektmanagement zur Durchführung vn kmplexen Aufgaben
- 4 - Quartiersmarketing Abstimmung und vertragliche Vereinbarung der Interessen mit der Stadt An einem Prjektbeispiel möchte ich Ihnen kurz darstellen, wie Haus & Grund-Mitglieder die Chancen nutzen, die in der Zusammenarbeit vn Nachbarschaft liegen: Gründerzeitquartiere bieten wunderschöne Whnungen mit flexiblen Grundrissen. Die dichte Bebauung lässt aber häufig die Gestaltung vn attraktiven Freisitzen, snnigen Balknen der kleinen Gärten nicht zu. Oft sind Hinter- und Seitenhäuser unvermietbar, stehen leer und beeinträchtigen den ptischen Gesamteindruck. Die Flge: Auch sanierte, schöne Whnungen sind nicht vermietbar. Der Abriss der Nebengebäude ist aber für den einzelnen Eigentümer meist zu teuer, da die Bausubstanz grenzübergreifend baulich verbunden ist und bei einem Abbruch die Sicherung der Nachbargebäude ntwendig wird. Im Magdeburger Sanierungsgebiet Buckau, einem Gründerzeitgebiet in Zentrumsnähe und nahe der Elbauen wllte eines unserer Mitglieder ein Hinterhaus und einen Seitenflügel abreißen. Dch die Sicherungsmaßnahmen an den Nachbargebäuden waren wirtschaftlich nicht tragfähig. Der Bauherr (der besser: Abbruch-Herr) überzeugte seine Nachbarn, gemeinsam mit ihm auch ihre leerstehenden Gebäude zu entfernen: Der direkte Erflg: - geringere Sicherungsmaßnahmen - Kstenersparnis durch Krdinatin bei Abbruch und Bauschutt-Entsrgung - Gezielter Einsatz vn Stadtumbau-Mitteln durch Unterstützung unseres Ortsvereins in Verhandlungen mit den Vergabestellen und bei der Ablaufrganisatin im Prjekt. Die Unterstützung vn Haus & Grund umfasst dabei auch Hilfe bei der Ausschreibung, bei der Vertragsgestaltung, bei Abriss- und Bauanträgen und bei der Gründung der ARGE. Ein anfangs ungeplanter Nebeneffekt nahm im Lauf der Abstimmungen für den Abbruch Frm an: Die drei benachbarten Eigentümer planen derzeit eine gemeinsame Quartiersgestaltung. In anderen Prjekten unterstützt Haus & Grund Einkaufsgemeinschaften: Denn 20 Balkne bei abgestimmtem Anbau in wenigen Tagen sind deutlich preiswerter als der Einzel-Einkauf. Auch Aktivitäten zur Stärkung des Einzelhandels und für gegenseitige sziale Unterstützung werden im Verein rganisiert. Ich möchte ein weiteres Beispiel aus jüngster Zeit vrtragen: In Nrdrhein-Westfalen sind die privaten Entwässerungskanäle aufgrund 45 der Landesbaurdnung einer Dichtheitsprüfung zu unterziehen. Der Nachweis der Dichtigkeit ist in Wasserschutzgebieten gegenüber der kmmunalen Baubehörde bis zum 31.12.2005 für Ka-
- 5 - näle, die vr 1965 gebaut wrden sind, durch ein Dkument eines zugelassenen Unternehmers zu erbringen. In meiner Heimatstadt Detmld haben wir diese für private Eigentümer einschneidende und dringliche Angelegenheit zum Anlass genmmen, anlässlich einer Mitgliederversammlung im Nvember 2004 vn Fachingenieuren die rechtlichen Grundlagen, die technischen Vraussetzungen der Prüfung und technische Möglichkeiten einer ntwendigen Maßnahme zur Herbeiführung der Dichtigkeit erläutern zu lassen. Bei dieser Veranstaltung waren insgesamt 460 Persnen in der Stadthalle erschienen, vn denen etwa 150 Persnen Mitglied im Verein sind. Wir haben ein Mdell vrgestellt, wie sich Eigentümer zur Durchführung der Dichtheitsprüfung und eventueller Temperaturmaßnahmen zusammenschließen können, um technisch beraten und kstengünstig die ntwendigen Maßnahmen erfüllen zu können. Es wird als eine knzertierte Aktin vn Eigentümern in Quartieren der bestimmten Straßen angestrebt und über Haus & Grund Detmld rganisiert, wbei der Verein die Vermittlung der Kntakte übernimmt, jedch die werkvertragliche Bindung zwischen dem Ingenieurbür und dem jeweiligen Eigentümer direkt zustande kmmt, ebens zwischen den Bauunternehmern und den Eigentümern. Um auf den Titel des Sympsiums zurückzukmmen, verflgen wir hier genau das Ziel, qualitätsbewusst und kstengünstig zu prüfen, zu reparieren und zu bauen. Haus & Grund bietet privaten Eigentümern und Bauherren ein Netzwerk mit über 930 Ortsvereinen. Ein Netzwerk, das sich den neuen Aufgaben stellt und mit Beratungsleistungen auch schwierige Situatinen meistert. Gemeinsam sind wir stark! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Rüdiger Drn - Präsident -