Teilhabe für alle Wohnen mit sozialem Anspruch Sozialer Wohnungsbau heute und morgen Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier Köln, 17. September 2009
empirica Themen im Überblick Bedeutung des preisgebundenen Wohnungsbaus in NRW Vergleich mit anderen Bundesländern Bedarf an kostengünstigem Wohnraum Veränderte Rahmenbedingungen qualitätvolle Wohnangebote mit sozialem Anspruch 2
empirica Soziale Wohnraumförderung in NRW Grundlage: Wohraumförderungsgesetz (WoFG, seit 1.1.2002, vorher II. Wohnungsbaugesetz) Zielgruppe: Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können Förderung durch: Gewährung zinsloser/niedrig verzinster Darlehen aus dem zweckgebundenen Wfa-Vermögen Bedingung: Miet- und Belegungsbindungen (festgelegter Personenkreis) NRW Fördervolumen 2008: 936,5 Mio. (ein Drittel der Mittel für Bestandsmaßnahmen) Jährlich feste Beträge aus dem Bundeshaushalt für die Länder (2007 bis 2019, ab 2014 Überprüfung) 3
empirica Fertigstellungen preisgebundenen Wohnungsbaus an allen Fertigstellungen in NRW: 1990-2008 Fertiggestellte Wohnungen insgesamt davon Baufertigstellungen im preisgebundenen Wohnungsbau Anteil preisgebundener Wohnungsbau an allen Baufertigstellungen in % 120.000 30% Fertigstellungen (WE) 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 25% 20% 15% 10% 5% Anteile an Fertigstellungen in % 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0% Quelle: Wfa 4
empirica Wohnungsbau in NRW verschiedene Marktsegmente Wohnungsbautätigkeit 1987-2008 Baufertigstellungen in NRW, 1987 bis 2005 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 Förderergebnis Neubau 1999-2008 27.284 26.263 31.560 28.095 29.273 29.495 31.858 37.534 33.889 31.771 32.910 35.716 41.965 41.796 35.643 31.183 31.086 35.161 31.136 27.937 25875 18997 12797 14.991 10.189 12.521 19.091 27.795 37.261 43.585 53.926 60.603 52.583 48.730 18.904 17.088 43.200 25.507 16.349 14.353 13.837 14473 39.213 33.504 50.000 40.000 30.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (MFH) Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH) 16.000 Wfa-Förderergebnisse Neubau 8.325 5.799 5.198 5.976 6.321 7.282 6.756 4.794 4.975 3.373 3.430 20.000 10.000 0 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Eigentumswohnungen Eigenheime Mietwohnungen 5.007 4.807 5.429 3.324 4.459 4.959 4.309 4.698 4.269 Anzahl WE 4.000 2.000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Quelle: Statistisches Landesamt NRW, Wfa 5
empirica Wohnungsleerstände in Geschosswohnungen Quantitativ hoher Rückgang der Fertigstellungen im Geschosswohnungsbau Regional unterschiedliche Leerstandsquoten geringe Leerstandsquoten <2% z.b. entlang der Rheinschiene mit den Städten Köln, Bonn z.t. hohe Leerstandsquoten >6% z.b. Region Arnsberg 6
empirica Anteile preisgebundenen Wohnungsbaus an allen Fertigstellungen Bundesländer im Vergleich 2004-2006 30 25 20 15 10 5 Anteile an allen Fertigstellungen in % 0 Hamburg NRW Schleswig- Holstein Bremen BRD gesamt Hessen Bayern Thüringen Baden- Württemberg Rheinland- Pfalz Niedersachsen Sachsen-Anhalt Saarland* Brandenburg Mecklenburg - Vorpommern Berlin Sachsen Quelle: Statistisches Bundesamt 7
empirica Zeitvergleich: Anteile preisgebundener Fertigstellungen in Rheinland-Pfalz & Schleswig-Holstein Fertiggestellte Wohnungen insgesamt davon Baufertigstellungen im preisgebundenen Wohnungsbau Anteil preisgebundener Wohnungsbau an allen Baufertigstellungen in % 35.000 30.000 Rheinland-Pfalz 35 30 Fertigstellungen (WE) 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 25 20 15 10 5 Anteile an allen Fertigstellungen in % 16.000 14.000 Fertiggestellte Wohnungen insgesamt davon Baufertigstellungen im preisgebundenen Wohnungsbau Anteil preisgebundener Wohnungsbau an allen Baufertigstellungen in % Schleswig-Holstein 35 30 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 0 Fertigstellungen (WE) 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 25 20 15 10 Anteile an allen Fertigstellungen in % 2.000 5 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0 Quellen: Stat. Landesämter, Innenministerium Schleswig-Holstein 8
empirica Zeitvergleich: Anteile preisgebundener Fertigstellungen in Bayern & Baden-Württemberg Fertiggestellte Wohnungen insgesamt davon Baufertigstellungen im preisgebundenen Wohnungsbau Anteil preisgebundener Wohnungsbau an allen Baufertigstellungen in % 80.000 35 70.000 Bayern 30 Fertigstellungen (WE) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000-1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 25 20 15 10 5 0 Anteile an allen Fertigstellungen in % Fertigstellungen (WE) 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 Fertiggestellte Wohnungen insgesamt davon Baufertigstellungen im preisgebundenen Wohnungsbau teil preisgebundener Wohnungsbau an allen Baufertigstellungen in % Baden-Württemberg 35 30 25 20 15 10 5 Anteile an allen Fertigstellungen in % 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 - Quellen: Stat. Landesämter, Bayerische Landesbodenkreditanstalt 9
empirica Fazit In NRW vergleichsweise stark ausgeprägte Tradition im sozialen Wohnungsbau Auch heute noch im Bundesländervergleich höhere Bautätigkeit im sozialen Mietwohnungsbau Nur Schleswig-Holstein mit NRW vergleichbar Deutlich geringere Aktivität im sozialen Mietwohnungsbau in allen anderen Ländern 10
Bedarf an kostengünstigem Wohnraum
empirica Zielgruppen für preiswerten Wohnraum Unterschiedliche Mietergruppen: normale Mieter: Versorgung über freien Wohnungsmarkt Hauptzielgruppen einkommensschwache Mieter: Versorgung mit Unterstützung über Objekt- und Subjektförderung sozialschwache Mieter: Versorgung schwierig und oftmals nur mit zusätzlichen Sicherheitsbedingungen möglich (i.d.r. Kumulation mit Einkommensschwäche) Problemmieter: trotz verfügbarer Mietkaufkraft (häufig über Transfereinkommen) Versorgungsbarrieren (befürchtete soziale Umwälzungen) 12
Nachfrage und Förderung in NRW Wohnungssuchende Haushalte in NRW, 2006 empirica Geförderte Neubaumietwohnungen in NRW, 2000 bis 2006 Schwerpunkt Kernstädte der Rheinschiene & Regionen Münster, Bielefeld, Aachen Quelle: Wfa Schwerpunkte: Umlandgemeinden ausgewählter Großstädte, tlw. ländlicher Raum 13
Überblick über preisgebundenen Bestand in NRW empirica 10% des Wohnungsbestandes in NRW ist preisgebunden Rd. 854.000 Wohnungen, davon 84% Mietwohnungen (rd. 715.000 WE) und 16% selbstgenutztes Eigentum Zwischen 1999 und 2007 ist der preisgebundene Mietwohnungsbestand in NRW (auslaufende Belegungsbindungen) um 27% zurückgegangen (rd. 260.000 WE) Bis 2015 wird sich der Bestand in NRW um weitere 47% verringern (rd. 340.000 WE) 14
Veränderung preisgebundener Bestand NRW 1996-2015 empirica Quelle: Wfa 15
empirica Immobilienpreisgebirge Deutschland Wo ist besonderer Handlungsbedarf? Regional große Unterschiede sehr hohe Preise für Wohnraum in der Rheinschiene relativ niedrige Preise für Wohnraum in anderen Regionen z.b. Region Arnsberg oder Siegen Quelle: empirica-preisdatenbank (auf Basis IDN Immodaten GmbH) 16
Unterschiedliche Ansätze in den Städten zur Förderung preiswerten Wohnraums empirica Ausweitung des Wohnungsangebotes (u.a. über Bodenmanagementmodelle) Festlegung von Anteilen für preiswerten Wohnraum in Neubaugebieten (z.b. München, Frankfurt) Regionale Wohnungsmarktkonzepte (Nutzen der tlw. großen Preisunterschiede auch in engeren Märkten) Investitionen in die energetische Sanierung (Senkung der Nebenkosten) Kauf von Belegungsrechten (auslaufender Belegungsbindungen) 17
Planungen für die Zukunft vor dem Hintergrund veränderter Rahmenbedingungen Demographische Entwicklung: weniger und älter Umkehrung nicht möglich!
Bevölkerungsentwicklung: In Zukunft weniger, aber große regionale Unterschiede empirica 19
Handlungsbedarf für Wohnquartiere mit stagnierender Nachfrage empirica Ziel: Lebensqualität erhalten bzw. verbessern Kooperation zwischen öffentlicher Hand und Privateigentümern Modellvorhaben des Bauministeriums in NRW Finanzierung eines Quartierhausmeisters in Dortmund Gründung einer Wohnungsgenossenschaft in Wuppertal Beratungsangebot in Köln 20
empirica In Zukunft älter 24.000.000 22.000.000 20.000.000 18.000.000 16.000.000 14.000.000 12.000.000 Einwohner-Ist Variante 1-W1 Variante 2-W1 65- Jährige und Ältere Variante 1: Lebenserwartung im Jahr 2050 neugeborener Jungen 83,5 Jahre.neugeborener Mädchen 88,0 Jahre Variante 2: Lebenserwartung im Jahr 2050 neugeborener Jungen 85,4 Jahre.neugeborener Mädchen 89,9 Jahre W1: Zuwanderung: Beide Varianten rd. 100.000 Personen im Saldo p.a 10.000.000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Quelle: Statistisches Bundesamt Wiesbaden, 11. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung 21
empirica In Zukunft sind über 50% der Bevölkerung 50 Jahre und älter 90 60 80 50 70 60 40 in Mio. 50 40 30 in Jahren 30 20 20 10 Bevölkerung (linke Achse) Medianalter (rechte Achse) Prognose 10 0 0 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 bis 1989 nur früheres Bundesgebiet Jahr Quelle: historische Daten: Statistisches Bundesamt; Prognose: empirica 22
empirica In Zukunft älter, aber große regionale Unterschiede 23
Fazit: Wohnen für alle = altengerecht
empirica Wohnsituation der Älteren bisher Etwa 95% der Älteren (65 Jahre und älter) leben in privaten Wohnungen keine Heimverträge Etwa 3-4% leben in professionell gemanagten Wohneinrichtungen in Kombination mit Dienstleistungen (bis hin zu Pflegeleistungen) Wie viele Ältere leben in gemeinschaftlich organisierten Wohnprojekten? (< 1 %) Rd. 5% der Älteren leben in Heimen, wobei davon der überwiegende Teil in stationären Pflegeeinrichtungen lebt Welche Haushaltstypen gibt es bei den privaten Haushalten? 5% Haushalte mit drei oder mehr Personen: Kaum Mehrgenerationenhaushalte 49% Zweipersonenhaushalte 46% Einpersonenhaushalte 25
Ältere leben in normalen Wohnungen, dies trifft überwiegend auch auf die Pflegebedürftigen zu empirica Art der Versorgung von Pflegebedürftigen allein durch Angehörige 48% Kurzzeit,-Tagesoder Nachtpflege 1% Pflegebedürftige zu Hause Pflegebedürftige in Heimen vollstationäre Dauerpflege 29% durch ambulante Pflegedienste 22% Quelle: Statistisches Bundesamt, 2005 26
empirica Zukünftig gehen die familialen Unterstützungen für Ältere zurück 120% 100% 80% Altenquotient 60% 40% 20% Altenquotient Ist V1-W1 V2-W1 0% 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 Der Altenquotient bildet das Verhältnis der Personen im Alter von 60 Jahren und älter zu 100 Personen im Alter zwischen 20 bis 59 Jahren ab. Auswahl: Deutschland insgesamt (vor 1990 Mittelwert aus DDR und BRD) Quelle: empirica; Stat. Bundesamt, 11. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, teilweise interpoliert 27
Entwicklung der Selbstkosten bei vollstationärer Pflege empirica 1.600 Selbstkosten bei vollstationärer Pflege (Pflegesatz und Kosten für Unterkunft und Pflege abzüglich des Zuschusses der Pflegeversicherung) von 1999-2007 1.400 Pflegestufe I Pflegestufe II Pflegestufe III Selbskosten in Euro 1.200 1.000 800 600 Zunehmende Bedeutung der Sozialhilfe 400 200 0 1999 2001 2003 2005 2007 Quelle: Statistisches Bundesamt (Gesundheitsberichterstattung des Bundes), eigene Berechung 28
Steigender Bedarf nach bezahlbaren Hilfs-/ Pflegeleistungen empirica In der Vergangenheit: Fast 90% der Hilfs-/ Pflegeleistungen für Ältere wurden informell erbracht Zukünftig: Abnahme der familialen Netzwerke Nächste Generation ist dünner besetzt Erwerbsquote der Frauen steigt Abnahme der Kontakte und der Nachbarschaftshilfen in ausgedünnten Siedlungen der 1950er, 60er und 70er Jahre Verteuerung der Dienstleistungen und leere Pflegekasse: Steigende Sozialabgaben (Lohnnebenkosten) Seit 1999 bei der Pflegekasse mehr Ausgaben als Einnahmen Fazit: Bedarf nach neuen (bezahlbaren) Lösungen für Wohnen im Alter 29
empirica Notwendigkeit: Neue Konzepte für Wohnen im Alter Neue Wohnformen für Ältere sind als Alternative notwendig Informelle Hilfen in der Nachbarschaft als Ausgleich bzw. Ergänzung zu familialen Hilfen Ausreichende Nahversorgung in älteren Quartieren mit geringerer Kaufkraft (deutlich weniger Bewohner) Kontakte zu anderen Menschen Stationäre Pflegeheime als Alternative reichen nicht aus Zu wenig individuelle Lebensgestaltung und Eigenständigkeit Zu hohe Kosten für die Gemeinschaft 30
Nachfrage von Seiten der Generationen 50+
Zwei Drittel der Umzügler (50+) suchen normale Wohnungen empirica Die Generationen über 50 Wohnsituation, Potenziale und Perspektiven empirica-studie im Auftrag der Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband, 2006. Download: www.lbs.de/publikationen 32
Gemeinschaftliche Wohnformen gewinnen bei den Generationen 50+ an Bedeutung empirica Familienverbund, aber in getrennten Wohnungen Haus-/Nachbarschaftsgemeinschaft mit Freunden/Gleichgesinnten In einer Mehrgenerationennachbarschaft Mit Älteren zusammen in einem Haus bzw. in der Nachbarschaft Familienverbund gemeinsam in einer Wohnung/Haus In einem Mehrgenerationenhaus 28% 25% 25% 23% 40% 38% Zusatzeinrichtungen/ Sonderräume spielen eine Rolle Mit Freunden bzw. Gleichgesinnten in einer Wohngemeinschaft, ohne eigenständige Wohnung 8% Anteil an allen Umzüglern 0% 10% 20% 30% 40% 50% Die Generationen über 50 Wohnsituation, Potenziale und Perspektiven empirica-studie im Auftrag der Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband, 2006. Download: www.lbs.de/publikationen 33
empirica Ziel: Entwicklung neuer Wohnformen für Jung und Alt Profilierung der Wohnquartiere, so dass man wohnen bleiben kann Bauliche Verbesserungen an Wohngebäuden und im Wohnumfeld Informelle Netzwerke Entwicklung von Wohnquartieren für Jung und Alt Wohnangebote für Ältere, die umziehen (Umbau oft unrentabel) Wohnangebote für Familien, um Haushaltsgründer zu halten bzw. Familien zu gewinnen Integration von Pflegekernen für die Versorgung aller Älteren im Quartier Zusatzeinrichtungen/Räume für das Zusammenleben von Jung und Alt 34
empirica Aufgabe der Zukunft: Umstrukturierung der Bestände und eventuell ergänzender Neubau (Bielefeld, NRW) 55 altengerechte Wohneinheiten in neuer Wohnanlage Zusätzlich Versorgung von pflegebedürftigen Bewohnern in der Nachbarschaft 35
Tag-und-Nacht-Präsenz (Bielefeld, NRW) empirica Pflegekerne im Quartier 36
Fazit: Wohnen für alle = alten- und familienfreundlich
Deutsche Familien ziehen weiterhin ins Umland Anteil der 6- bis unter 10-jährigen Kinder in den Kernstädten, 1995-2006 empirica 38
empirica Typische Nachfragegruppen für Eigentumserwerb im Umland Nestbauer Familien Präferenzen: Objekt, direktes Wohnumfeld und Standort familiengerecht Keine Kompromissbereitschaft bei Objekt und direktem Wohnumfeld Lebensabschnittserwerber Familien Präferenzen: Objekt, direktes Wohnumfeld und Standort familiengerecht Hohe Kompromissbereitschaft bei Standort und Haustyp Selbstverwirklicher Haushalte ohne Kinder Hohe Anforderungen an Objekt, direktes Wohnumfeld und Standort Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten Keine Kompromissbereitschaft bei Objekt, direktem Wohnumfeld und Standort 39
empirica Typische Beispiele für Nestbauer-Familien im Umland Vielfalt an Lebensformen und Milieus 40
Gestaltungsfreiheit im Umland = Wildschweingebiete empirica 41
empirica Gesucht sind urbane Lösungen familienadäquater Bauformen (abschreckendes Beispiel aus den Niederlanden) 42
empirica Gesucht sind urbane Lösungen familienadäquater Bauformen (abschreckendes Beispiel aus Österreich) 43
Urbane Reihenhäuser in zentraler Lage für wohlhabende Lebensabschnittserwerber und Nestbauer (Berlin Friedrichswerder) empirica 44
Neuer Trend zu bezahlbarem Wohnraum in innerstädtischen Lagen Private Initiative und professionelle Steuerung von Wohngruppen (Berlin Friedrichshain) empirica roedig. schop architekten Stefan Müller 45
Mehrgenerationennachbarschaft (private Initative) (Bonn Beuel, NRW) empirica 46
Mehrgenerationennachbarschaft (Bauträger) (Düsseldorf-Ratingen, NRW) empirica Reiner Götzen Ganzheitliche Projektentwicklung im Wohnungsbau 47
Geschosswohnungsbau für Generationen 50+ und Reihenhäuser für Familien (Düsseldorf-Ratingen, NRW) empirica 48
Hausnahes Management von Dienstleistungen für Jung und Alt (Düsseldorf-Ratingen, NRW) empirica 49
Entwicklung neuer Wohnquartiere im Bestand und Neubau empirica Gezielte Wohnraumförderungsprogramme Keine schematischen Bebauungspläne, sondern kooperatives Bauen für heterogene Bedürfnisse Gezielter experimenteller Wohnungsbau Zukunft vermehrt katalytische Aufgaben der Kommunen vor Ort Initiierung von Eigentümerstandortgemeinschaften Für überforderte Nachbarschaften Initiierung von Entwicklungsteams mit Gebietsverantwortung Identifizierung von geeigneten Quartieren für Jung und Alt (Bestand und Neubau) und Initiierung von entsprechenden Wohnquartieren 50
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! empirica ag Forschung und Beratung AG Kurfürstendamm 234, D-10719 Berlin Fon: 030 / 884 795-0 Fax: 030 / 884 795 17 berlin@empirica-institut.de empirica gmbh Qualitative Marktforschung, Stadtund Strukturforschung GmbH Kaiserstr. 29, D-53113 Bonn Fon: 0228 / 914 89-0 Fax: 0228 / 217 410 bonn@empirica-institut.de komet-empirica gmbh Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH Friedrich-Ebert-Straße 33, D-04109 Leipzig Fon: 0341 / 96008-20 Fax: 0341 / 96008-30 leipzig@empirica-institut.de www.empirica-institut.de