Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf Grundstücksmarktbericht Landeshauptstadt Düsseldorf Stichtag..2
Herausgeber Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf Geschäftsstelle Brinckmannstraße 5 225 Düsseldorf Telefon:2/899 7 Telefax: 2/893 2 EMail: gutachterausschuss@duesseldorf.de Gebühr 52 EUR Auflage 55
Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2 Inhaltsverzeichnis Seite Vorbemerkungen 2 Allgemeine Informationen 3 Übersicht über den Grundstücksmarkt Düsseldorfer Grundstücksmarkt im Jahr 2 Entwicklung nach Anzahl und Umsatz Übersicht über den Teilmarkt unbebauter Grundstücke Übersicht über den Teilmarkt bebauter Grundstücke Übersicht über den Teilmarkt Wohnungs/Teileigentum Typische Richtwerte 5 7 8 9 Die nachfolgenden Abschnitte sind an dieser Stelle nicht veröffentlicht. Sie sind der kostenpflichtigen Ausgabe des Grundstücksmarktberichtes zu entnehmen. Erforderliche Daten für die Wertermittlung Unbebaute Grundstücke Richtwerte für reines Agrarland Rohertragsvervielfältiger Umrechnungskoeffizienten Indizes für unbebaute Baulandgrundstücke Bebaute Grundstücke Sachwertfaktoren Marktkonforme Gebäudewertabschreibung Liegenschaftszinssätze Ertragsfaktoren Umrechnungskoeffizienten Indizes für bebaute Grundstücke Wohnungseigentum Umrechnungskoeffizienten Indizes für Eigentumswohnungen Erbbaurechte Erbbaurechtsfaktoren Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte Teilmarktübergreifend Typisierte Wertverhältniszahlen Düsseldorfer Türmchen Wohnlagefaktoren Kartendarstellung der Lagebezirke Strukturdaten Düsseldorfer Strukturdaten Gegenüberstellung Informationen Boden/Marktrichtwertkarte Bodenrichtwerte im Internet Gewerbemieten im Internet Statistische Grundlagen 2 3 5 7 8 2 2 22 23 2 25 27 28 29 3 3 32 32 Anhang
2 Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2 Vorbemerkungen Dieser Grundstücksmarktbericht, der jährlich fortgeschrieben wird, soll den Marktteilnehmern zu einer besseren Einschätzung der Lage auf dem Grundstücksmarkt verhelfen. Dazu gibt der Bericht einerseits einen Überblick über das Umsatz und Preisgeschehen am Düsseldorfer Grundstücksmarkt; andererseits stellt er die Daten dar, die für eine Grundstückswertermittlung erforderlich sind. Grundlage des Berichts ist die Analyse der Kaufpreissammlung, in die alle Grundstückskaufverträge des Jahres 2 (.. bis 3.2.) aufgenommen werden. Zur Führung der Kaufpreissammlung haben alle beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss Abschriften von Verträgen zu übersenden, in denen sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück oder an einer Wohnung gegen Entgelt, auch im Wege eines Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen. Durch die Führung der Kaufpreissammlung ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt umfassend informiert und somit in die Lage versetzt ist, marktkonforme Daten für die Wertermittlung abzuleiten. In speziellen Teilmärkten kann das Transaktionsvolumen aufgrund im Ausland beurkundeter Verkäufe (nicht meldepflichtig) eingeschränkt sein. Dieser Grundstücksmarktbericht wurde am 3.2.2 vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte beschlossen. Die Gebühr beträgt 52 EUR. Sie erreichen den Gutachterausschuss postalisch: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte 2 Düsseldorf per Fax: (2) 893 2 per Email: gutachterausschuss@duesseldorf.de Informationen sind auch im Internet unter http://www.gutachterausschuss.nrw.de abzurufen. Sollten Sie sich für eine unserer Dienstleistungen (z.b. Erstellung eines Verkehrswertgutachtens) oder eines unserer Produkte (z.b. Bodenrichtwertkarte) entschieden haben, finden Sie unter http://www.duesseldorf.de/gutachterausschuss Antrags bzw. Bestellformulare. Bei speziellen Fragen stehen Ihnen die Mitarbeiter der Geschäftsstelle im Technischen Verwaltungsgebäude, Brinckmannstraße 5, in der 2. Etage, täglich von 8.3 bis 2.3 Uhr und nach Vereinbarung zur Verfügung: Herr Brockerhoff: Tel.: (2) 899 5 83 Frau Grabowski, Frau Mosler: Tel.: (2) 899 5 /5 bei Gutachtenanträgen und Auskünften aus der Kaufpreissammlung bei Richtwertauskünften Die Veröffentlichungen des Gutachterausschusses können Sie im ServiceCenter des Vermessungs und Liegenschaftsamtes in der Brinckmannstraße 5 erwerben. Die Öffnungszeiten sind: montags bis mittwochs von 7.3 bis. Uhr donnerstags von 7.3 bis 8. Uhr und freitags von 7.3 bis 3. Uhr.
Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2 3 Allgemeine Informationen Die Gutachterausschüsse sind aufgrund des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 9 eingerichtet worden. Seit dem..99 ist die gesetzliche Grundlage das Baugesetzbuch (BauGB) in der aktuell gültigen Fassung. Der Gutachterausschuss ist ein selbstständiges, unabhängiges und an keinerlei Weisungen gebundenes Kollegialgremium. Seine sachverständigen und marktkundigen, ehrenamtlich tätigen Mitglieder sind auf die Dauer von jeweils 5 Jahren von der Bezirksregierung bestellt. Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung und wertet sie aus, da gemäß BauG jeder Vertrag über einen Eigentumswechsel an einem Grundstück oder einer Wohnung von der beurkundenden Stelle übersandt wird erteilt hieraus Auskünfte an Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zur Begründung ihrer Gutachten sowie an Behörden zur Erfüllung ihrer Aufgaben ermittelt jährlich Richtwerte, veröffentlicht sie in einer Bodenrichtwert/Marktrichtwertkarte und erteilt entsprechende Auskünfte an jedermann ermittelt auf der Grundlage der ausgewerteten Kaufpreise die für Wertermittlungen erforderlichen Daten (Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, u.a.) veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht erstattet Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wohnungs/Teileigentum sowie Rechten an Grundstücken erstattet im Enteignungsfall Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust und für andere Vermögensnachteile erstattet Gutachten über Miet und Pachtwerte Der Gutachterausschuss bedient sich einer Geschäftsstelle, die bei der Gebietskörperschaft, der Landeshauptstadt Düsseldorf, eingerichtet ist. Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Führung der Kaufpreissammlung. Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch sämtliche personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung dem Datenschutz. Vorsitzender: Dipl.Ing. Wilfried Mann Mitglieder im Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf am..2 Stellvertretende Vorsitzende und ehrenamtliche Gutachter: Dr.jur. Klaus Beisken, Dr.jur. Georg Rotthege, Dipl.Ing. Joachim Schmeck Ehrenamtliche Gutachter: Dipl.Sachverständiger (DIA) Marcel Abel, Dipl.Ing. Wolfgang Becker, Florian Haeffs, Dr.Ing. Thilo C. Hiersig, Dipl.Ing. KlausDieter Holst, Josef Horn, Dipl.Ing. Thomas Jansen, Dipl.Ing. Ulrich Kirchner, Dipl.Ing. Petra KüchenthalMöller, Dipl.Kfm. Josef Nagel, Dipl.Ing. Hartmut Nuxoll, Dipl.Ing. Rüdiger Reckling, Dipl.Kfm. Jörg Schnorrenberger, Dipl.Ing. Christian Speckmaier, Dipl.Ing. Rolf Töpfer, Dipl.Ing. Andreas Wedemeier, Dipl.Ing. Anastasia Winandy Ehrenamtliche Gutachter des Finanzamtes (FA): Paul Fink (FASüd), Claudia Jäckel (FAAltstadt), Ilona Knebel (FANord), Siegfried Müller (FAMitte) Vertreter: Annegret ThelenSchiefer (FASüd), Wolfgang Böing (FAAltstadt), Lothar Arndt (FANord), Vera Movshovich (FAMitte)
Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2 Rechtsvorgänge Düsseldorfer Grundstücksmarkt im Jahr 2 Rechtsvorgang Eigentumswechsel insgesamt unbebaut Grundstücke bebaut davon Wohnungsbzw. Teileigentum Erbbauobjekte Kauf insgesamt 59 27 23 3 5 davon Kaufvertrag 599 22 23 359 5 Kaufangebot 52 7 5 Tauschvertrag planungsbedingter Kauf Arrondierung 29 29 Übertragung, Schenkung 8 7 Erb, Zugewinnauseinandersetzung 7 Ergänzungsvertrag 35 8 5 22 Zwangsversteigerung 2 2 Wertfeststellung zur Zwangsversteigerung 2 sonstiges 88 8 8 9 3 Eigentumswechsel zusammen 57 278 359 5 79 Kauffälle Kauffälle zusammen Kauffälle nach dem Verkäufer bzw. Käufer Art des Eigentums Anzahl Umsatz in Mio. EUR Grundstücksfläche in ha natürl./jurist. Person Verkäufer Käufer Wohnungsbaugesellschaft Verkäufer Käufer Stadt Düsseldorf Verkäufer Käufer sonst. öffentliche Körperschaft Verkäufer Käufer unbebaute Grundstücke davon nach Entwicklungsstufe Bauland (Einfam./Reihenh.) Bauland (Mehrf., Büro/Ge.) Bauland (sonstiges) Nichtbauland 27 7 5 2 9 22,8 9,3 55,2 28,78 9, 9,85 5,3 9,3 8,2 9,3 7 9 3 5 8 35 22 3 3 3 9 5 9 25 22 2 2 3 9 7 7 2 bebaute Grundstücke davon nach der Gebäudeart Einfamilienhäuser Mietwohnhäuser auch mit gewerblichen Anteilen Büro/ Geschäftshäuser Gewerbe, Industrie und sonstige Gebäude 23 73 3 7 37 58,7 32,9 582,8 593,52 8,9 3,,9 39,9 5,39 5,22 553 3 3 227 9 29 5 37 39 27 23 7 2 3 3 5 Wohnungs und Teileigentum davon nach der Eigentumsart Wohnungseigentum Teileigentum 3 3279 33 8,89 25,2 38,5. 2822. 397 239 Wohnungs, bzw. Teileigentum im Erbbaurecht 9 8,2. 3 9 3 Erbbau Objekte 5 23, 5,28 35 2 7 2 7 davon nach der Erbbauart Erbbaugrundstück 9,3, 5 9 3 Erbbaurecht 2,87 7,8 28 2 Erbbaurechtsbestellung 2, 7,59 2 9 2 2 3 5 337 3278 3 5 8 9 37 Kauffälle insgesamt 59 258,8 238,3 39 57 2 75 28 82 5 Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Brinckmannstr. 5, 2 Düsseldorf, Tel.: (2) 89 9 7
Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2 5 Entwicklung der Rechtsvorgänge nach Anzahl Anzahl 5 3 2 2 22 23 2 25 2 27 28 29 2 Kauffälle Sonstige Rechtsvorgänge Entwicklung der Kauffälle nach Wert und Flächenumsatz Umsatz 5 Fläche 35 3 75 25 2 5 5 25 5 2 22 23 2 25 2 27 28 29 2 Umsatz in Mill. EUR Fläche in ha Zusammenfassung (Kauffälle) Die Verkaufszahlen (+ %), sowie der Umsatz (+2 %) sind im Jahr 2 gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Somit hat sich, nach der Wirtschaftskrise der Jahre 28/9, der in Düsseldorf über Jahre stabile Immobilienmarkt weiter gefestigt. Die Marktpreise befinden sich weiter auf hohem Niveau. Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Brinckmannstr. 5, 2 Düsseldorf, Tel.: (2) 89 9 7
Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2 Übersicht über den Teilmarkt unbebauter Grundstücke im Jahr 2 Grundstückskategorie Anzahl der Kauffälle Umsatz in Mill. EUR Flächenumsatz in ha typische Kaufpreisspanne in EUR/m2 Einfamilienhausgrundstücke 7 8, 5,2 25 55 Reihenhausgrundstücke,97,22 Mehrfamilienhausgrundstücke 5 9, 3,2 2 gemischt genutzte Grundstücke 3 2,93, 3 9 Büro/Geschäftshausgrundstücke 8,87 5,7 2 7 Gewerbe/Industriegrundstücke 7, 5,5 8 sonstiges Bauland 9 8,32 2,97 Teilflächen und sonstiges 3,3,85 Rohbauland 2,9,53 Bauerwartungsland 3,29 7, Zwischen % und 85 % des zugehörigen Bodenrichtwertes Zwischen % und 3 % des zugehörigen Bodenrichtwertes Agrarland und begünstigtes Agrarland 9 2,89,52 3 38 Summe 27 22,8 9,85 Die Anzahl der Kauffälle unbebauter Grundstücke des Jahres 2 ist gegenüber dem Vorjahr um % gestiegen. Der Umsatz hat im gleichen Zeitraum um 7 % zugenommen. JahresVergleich Anzahl Umsatz Fläche 5 5 35 3 25 2 5 5 2 22 23 2 25 2 27 28 29 2 Anzahl der Kauffälle Umsatz in Mill. EUR Fläche in ha Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Brinckmannstr. 5, 2 Düsseldorf, Tel.: (2) 89 9 7
Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2 7 Übersicht über den Teilmarkt bebauter Grundstücke im Jahr 2 Grundstückskategorie Anzahl der Kauffälle Umsatz in Mill. EUR Flächenumsatz in ha typische Kaufpreisspanne in Tsd. EUR Reihenhäuser (ausgewertete Neubauten) 3 2,87, 3 2 Reihenhäuser 2 7,9,25 5 Reihenstadthäuser,37,28 2 2 Doppelhaushälften 23 95,95 3,2 87 freistehende Einfamilienhäuser 22 2,87,33 Dreifamilienhäuser 9,77,87 3 92 Mietwohnhäuser gewerblicher Anteil < 2 % 255 397,9 28,8 3 3 Mietwohnhäuser gewerblicher Anteil > 2 %,37 9,2 23 23 Büro/Geschäftsgebäude 7 593,52 5,39 8 29 Gewerbe/Industrieobjekte 2 3,9 9,9 32 39 sonstige Objekte 7 9, 5,27 58 78 Summe 23 58,7 3, Die Anzahl der Kauffälle bebauter Grundstücke des Jahres 2 ist gegenüber dem Vorjahr um 5 % gestiegen. Der Umsatz hat im gleichen Zeitraum um % zugenommen. JahresVergleich Anzahl Umsatz 3 3 32 3 28 2 2 22 2 8 2 8 2 2 22 23 2 25 2 27 28 29 2 Anzahl der Kauffälle Umsatz in Mill. EUR Fläche in ha Fläche 9 8 7 5 3 2 Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Brinckmannstr. 5, 2 Düsseldorf, Tel.: (2) 89 9 7
8 Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2 Übersicht über den Teilmarkt Wohnungs/Teileigentum im Jahr 2 Eigentumsart Anzahl der Kauffälle Umsatz in Mill. EUR typische Kaufpreisspanne in EUR/m 2 bzw. bei Garagen in EUR durchschnittliche Wohn/Nutzfläche in m 2 Wohnungseigentum bis 97 erstellt 2 8, 3 8 Wohnungseigentum bis 2 erstellt 232 29, 98 2 7 Wohnungseigentum ab 2 erstellt 252 98,8 2 3 7 Wohnungseigentum, nur registriert 7 5,23 3 7 Büros, Praxen u.ä. 7 8,3 9 3 Garagen, Einstellplätze,98 5 2 Teileigentum, nur registriert 85 8,5 3 5 Wohnungseigentum im Erbbaurecht,9 92 7 Teileigentum im Erbbaurecht 5,3 58 7 Summe 3 8,89 Garagen / Einstellplätze nach Lagebezirken Anzahl der Fälle * typische Kaufpreisspanne in EUR City 9 25 Citynah 33 7 2 Randlage 28 5 3 Vorort 5 3 * einschließlich der Fälle, die im Wohnungseigentumsvertrag separat angegeben wurden Die Anzahl der Kauffälle für Wohnungs/Teileigentum des Jahres 2 ist gegenüber dem Vorjahr um 3 % gestiegen. Der Umsatz hat im gleichen Zeitraum um % zugenommen. JahresVergleich Anzahl Umsatz 35 3 75 25 2 5 5 25 5 2 22 23 2 25 2 27 28 29 2 Anzahl der Kauffälle Umsatz in Mill. EUR Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Brinckmannstr. 5, 2 Düsseldorf, Tel.: (2) 89 9 7
Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2 9 Typische Richtwerte in Düsseldorf zum..2 Diese als typisch bezeichneten Richtwerte sind der Boden und Marktrichtwertkarte entnommen. Die Stadtteile wurden den Lagen nur beispielhaft zugeordnet. einfache Lagen mittlere bis gute Lagen (Durchschnittswerte) hochwertige Lagen Baulandgrundstücke in EUR/m² Grundstücksfläche (Vorderland) Ein/Zweifamilienhausgrundstücke Holthausen, Rath, Flingern, Wersten Wittlaer/Bockum, StockumNord, Benrath Stockum, Zooviertel, Niederkassel 29 7 57 5 25 Mietwohnhausgrundstücke IIIIVgeschossig Garath, Gerresheim, FlingernNord, Eller, HeerdtWest Benrath, Derendorf, Mörsenbroich, Grafenberg Pempelfort, Düsseltal, Oberkassel 29 5 88 25 2 GFZ,,2 GFZ,,8 GFZ,8 2,5 Büro/Geschäftshausgrundstücke Heerdt, Oberbilk Innenstadt, Derendorf, Unterbilk Königsallee, Schadowstraße 35 22 38 73 5.2 GFZ 2, 3,5 GFZ 2,, GFZ 5, Industrie/Gewerbegrundstücke Hafen, Lierenfeld (Industrie/Produktion) Rath, Heerdt, Benrath (Gewerbe mit Büro) Flingern, Heerdt (Büro/Handelsnutzung) 3 8 29 57 2 GFZ 2,2 Bebaute Objekte in EUR/m² Wohn/Nutzfläche Einfamilienhäuser Garath, Rath, Reisholz Wittlaer/Bockum, Grafenberg, Unterbach Stockum, Zooviertel, Niederkassel 8 25 29 37 37 52 Baujahr 935 Baujahr 95 75 Baujahr 95 75 Mietwohnhäuser Garath, Rath, Flingern, Benrath, Oberkassel, gew. Anteil < 2 % Reisholz, Lierenfeld Mörsenbroich Düsseltal IIIIVgeschossig 85 Baujahr 935 5 55 Baujahr 93 5 33 Baujahr 9 5 Eigentumswohnungen Garath, Rath, Flingern, Benrath, Oberkassel, Altstadt in IIIIVgeschossigen Reisholz, Lierenfeld Mörsenbroich Wohngebäuden 2 5 Baujahr 9 75 5 23 Baujahr 9 8 23 37 Baujahr 97 8 Bei bebauten Objekten enthalten die Werte den Bodenanteil, bei Wohnungseigentum den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund und Boden. Nicht enthalten sind Werte für Garagen, Einstellplätze oder Nebengebäude. Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Brinckmannstr. 5, 2 Düsseldorf, Tel.: (2) 89 9 7