Sehr geehrter, obwohl der Staat legale und lukrative Möglichkeiten geschaffen hat, aus Steuerersparnis krisensicheres Vermögen zu schaffen, arbeiten heute immer noch viele Bundesbürger mehr als die Hälfte Ihrer Zeit für das Finanzamt. Ein Teil des verbliebenen Geldes wird in vermeintlich sichere Anlagen zur Altersversorgung investiert. Aber - Hand aufs Herz - haben Sie sich einmal Gedanken darüber gemacht, was aus diesem Geld wirklich wird? Die Hauptprobleme der Vermögensbildung unserer Zeit nagen dabei dauerhaft an Ihrem Geldvermögen: die Einkommensteuern, die Zinsbesteuerung und die Inflation. Wir möchten Ihnen im folgenden einen Weg aufzeigen, wie Sie aus ersparten Steuern Vermögen schaffen: Setzen Sie Ihre ersparten Steuern zum Erwerb von beständigem und ertragsstarken Grundbesitz ein! Inhaltsverzeichnis Immobilien-Anlage 1 Übersicht Objektdaten 2 Übersicht Fin.daten 3 Erwerbsjahr 4 Vermietungsphase 5 Gesamtübersicht 6 Anlage-V- Erwerbsjahr 7 Erläuterungen 8 Kundenerklärung 9 / Auf der Grundlage Ihrer persönlichen Einkommensverhältnisse haben wir ein Berechnungsbeispiel erstellt, das Ihnen als Muster einer möglichen Investition in eine vermietete Immobilie dienen soll. In Sachwerte wie Immobilien zu investieren bietet außergewöhnliche Vorteile: Rentabilität langfristiger Vermögenszuwachs inflationsstabile Kapitalanlage steuerliche Vergünstigungen (für 2016 bereits 305 Euro) (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 1 von 9
Objektdaten Objektdaten Wohnungs-Nummer Wohnungs-Größe Miete/qm Miete Wohnung mtl. Miete Garage mtl. Verwaltungskosten p.a. Instandhaltungs-Rücklage p.a. Mietpool p.a. 2.10 qm 28,14 11,69 329 328 84 336 HStK Gebäude + Grundst.kosten + + Möblierung + = Kaufpreis Objekt + Werbungskosten + Nebenkosten 77.737 13.718 7.035 98.490 4.924 Kauf/Anschaffung Miete ab Kosten Objekt ab Fertigstellung --- = Gesamtaufwand 103.414 Nebenkosten Werbungskosten (ohne Disagio) Bezeichnung anteilig Betrag gesamt Grunderwerbsteuer Notar/Grundbuch 3,50 % 1,50 % 3.447 1.477 Bezeichnung anteilig Betrag gesamt Nebenkosten gesamt 4.924 Werbungskosten gesamt Hinweise/Notizen (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 2 von 9
Finanzierung Finanzierungsbeispiel * Gesamtaufwand./. Eigenkapital./. sonstiges = Finanzierungsbedarf 103.414 4.924 98.490 1. 2. 3. 4. Bezeichnung Bank Netto-Hypothek 98.490 Ausz. 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % Brutto-Hypothek 98.490 Zins ab Tilg./Ansp ab 1. 2. 3. 4. Bezeichnung Bank Darl.Art Annuitätend. ----- ----- ----- Zins Soll/eff 1,80/1,81 % 0,00/ 0,00/ 0,00/ Festschr. 10 Jahre 0 Jahre 0 Jahre 0 Jahre Zins Rest 1,80 % anf. Tilg. 2,00 % Tilg./Ansp. jrl. * kein Angebot im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes. Kundendaten anf. zu verst. Einkommen Tarif Kinder KiSt-Satz 45.000 Grund-Tabelle 0 8 % AfA-Daten Art Betrag AfA HStK Gebäude Möblierung 81.624 7.387 2% 10,0% (incl. anteilige Nebenkosten) Hinweise/Notizen (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 3 von 9
Erwerbsjahr 1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie darauf zu zahlende Steuer (KiSt 8 %) 45.000 12.261 2. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 2 Monate 658 3. Ausgaben Zinsen Hypothek + Tilgung Hypothek/Ansparung + Verwaltungskosten + Instandhaltungs-Rücklage + Mietpool = Summe Ausgaben für 2016 davon abzugsfähig: 350 295 329 55 14 56 749 4. Unterdeckung = Einnahmen./. Ausgaben Unterdeckung vor Steuer (Jahr) Unterdeckung abzugsfähig + Abschreibung (AfA) HStK Gebäude: 272 + Abschreibung (AfA) : 0 + Möblierung: 739 + Disagio für 2016 + sonst. Werbungskosten für 2016 = gesamt abzugsfähig für 2016 ("Verlust aus Vermietung und Verpachtung") -91-308 272 739 703 5. Steuerersparnis für 2016 verbleibt zu versteuerndes Einkommen darauf zu zahlende Steuer (KiSt 8 %) = Steuerersparnis 44.297 11.956 305 Ergebnis./. Unterdeckung vor Steuer (Jahr) = Ergebnis nach Steuer (Jahr) -91 214 (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 4 von 9
Vermietungsphase 1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie darauf zu zahlende Steuer (KiSt 8 %) 45.000 12.261 2. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 12 Monate 3.948 3. Ausgaben Zinsen Hypothek für 12 Monate + Tilgung Hypothek/Ansparung + Verwaltungskosten + Instandhaltungs-Rücklage + Mietpool = Summe Ausgaben für 2017 davon abzugsfähig: 2.079 1.751 1.992 328 84 336 4.491 4. Unterdeckung = Einnahmen./. Ausgaben Unterdeckung vor Steuer (Jahr) (Unterdeckung vor Steuer (Monat): -45) Unterdeckung abzugsfähig + Abschreibung (AfA) HStK Gebäude: 1.632 + Abschreibung (AfA) : 0 + Möblierung: 739 + Disagio für 2017 + sonst. Werbungskosten für 2017 = gesamt abzugsfähig für 2017-543 -1.869 1.632 739 502 5. Steuerersparnis für 2017 verbleibt zu versteuerndes Einkommen darauf zu zahlende Steuer (KiSt 8 %) = Steuerersparnis 44.498 12.042 219 Ergebnis./. Unterdeckung vor Steuer (Jahr) = Unterdeckung nach Steuer (Jahr) Unterdeckung nach Steuer (Monat) -543-324 -27 (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 5 von 9
Gesamtübersicht Jahr NormAfA erh. AfA Miete Zinsen Tilg./Ansp Kosten Liqui. vst p.a. Steuerersp. Liqui nst p.a.* (Restschuld) Wertentwickl.** 2016 272 739 658 295 329 125-91 305 214 98.161 98.490 2017 1.632 739 3.948 1.751 1.992 748-543 219-324 96.169 98.490 2018 1.632 739 3.948 1.714 2.028 748-542 202-340 94.141 98.490 2019 1.632 739 3.948 1.678 2.065 748-543 187-356 92.076 98.490 2020 1.632 739 3.948 1.640 2.103 748-543 170-373 89.973 98.490 2021 1.632 739 3.948 1.602 2.141 748-543 154-389 87.832 98.490 2022 1.632 739 3.948 1.563 2.180 748-543 137-406 85.652 98.490 2023 1.632 739 3.948 1.524 2.219 748-543 120-423 83.433 98.490 2024 1.632 739 3.948 1.483 2.259 748-542 102-440 81.174 98.490 2025 1.632 739 3.948 1.442 2.300 748-542 84-458 78.874 98.490 2026 1.632 0 3.948 1.400 2.342 748-542 -257-799 76.532 98.490 2027 1.632 0 3.948 1.358 2.385 748-543 -275-818 74.147 98.490 2028 1.632 0 3.948 1.315 2.428 748-543 -294-837 71.719 98.490 2029 1.632 0 3.948 1.271 2.472 748-543 -314-857 69.247 98.490 2030 1.632 0 3.948 1.226 2.517 748-543 -334-877 66.730 98.490 2031 1.632 0 3.948 1.180 2.563 748-543 -353-896 64.167 98.490 2032 1.632 0 3.948 1.134 2.609 748-543 -374-917 61.558 98.490 2033 1.632 0 3.948 1.086 2.656 748-542 -395-937 58.902 98.490 2034 1.632 0 3.948 1.038 2.705 748-543 -416-959 56.197 98.490 2035 1.632 0 3.948 989 2.754 748-543 -437-980 53.443 98.490 2036 1.632 0 3.948 939 2.804 748-543 -460-1.003 50.639 98.490 2037 1.632 0 3.948 888 2.855 748-543 -483-1.026 47.784 98.490 2038 1.632 0 3.948 836 2.906 748-542 -505-1.047 44.878 98.490 2039 1.632 0 3.948 783 2.959 748-542 -529-1.071 41.919 98.490 2040 1.632 0 3.948 730 3.013 748-543 -552-1.095 38.906 98.490 2041 1.632 0 3.948 675 3.068 748-543 -577-1.120 35.838 98.490 2042 1.632 0 3.948 619 3.123 748-542 -602-1.144 32.715 98.490-5.477-19.678 * Eigenkapital von 4.924 für 2016 nicht berücksichtigt/** Wertentwicklung 0,0% p.a./spalten "Zinsen" und "Tilg./Ansp" nur Endfinanzierung (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 6 von 9
So könnte Ihre nächste Steuererklärung aussehen: Anlage V Name und Vorname/Gemeinschaft/Körperschaft zur Einkommensteuererklärung 2016 zur Körperschaftssteuererklärung Steuernummer zur Feststellungserklärung Einkünfte aus Vermietung und VerpachtungMuster Zeile 1 2 Einkünfte aus dem bebauten Grundstück Lage des Grundstückes / der Eigentumswohnung (Ort, Straße, Hausnummer) / Mieteinnahmen ohne Zeile 4 Angeschafft am Fertiggestellt am für Erdgeschoß + 1. Obergeschoß + 2. Obergeschoß + 3. Obergeschoß + weitere Geschosse Bitte nur volle -Beträge eintragen 658 3 Wohnungen Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl 4 Einnahmen aus Vermietung von Garagen, Werbeflächen, Grund und Boden für Kioske usw. sowie erstattete Umsatzsteuer 0 14 15 16 Summe der Einnahmen Summe der Werbungskosten Überschuß 658 1.361-703 darauf Steuern zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie "Verlust aus Vermietung und Verpachtung" zu versteuerndes Einkommen mit Immobilie Steuerersparnis für 2016./. 45.000-703 = 44.297./. = 12.261 11.956 305 Berechnungsbeispiel (Muster): im Einzelfall kann die Berechnung unter Anwendung des EStG (insbesondere 2 EStG und 15b EStG) durch die Finanzbehörde anders als hier dargestellt ausfallen. (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 7 von 9
Erläuterungen zur Angebotsberechnung Allgemeines Immobilien bieten als Sachwerte weitgehend Schutz gegen Kaufkraftverlust und Inflation. Eine zu erwartende langfristige positive Entwicklung und Wertsteigerung unterliegt jedoch Schwankungen. Die beim Kauf anfallenden Neben-, Vertriebs- und Marketingkosten können bei frühzeitigem Verkauf zu einem nachteiligen Ergebnis führen. Wirtschaftliches und steuerliches Ergebnis Die in der Beispielrechnung angeführten Werbungskosten sowie die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung und die dargestellten steuerlichen Ergebnisse der Anlage stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die jeweilige Finanzbehörde. Die Praxis der Finanzverwaltung, die Rechtsprechung und die Steuergesetze können sich ändern. Für die Höhe der steuerlichen Auswirkungen der Investition ist die persönliche Situation des Erwerbers maßgebend. Alle Steuerberechnungen werden auf der Grundlage erstellt, dass die Immobilienanlage nicht unter die Regelungen des 15b EStG fällt. In Einzelfällen kann bei Anwendung der Vergleichsrechnung nach 2 Abs. 6, 31, 36 Abs. 2 EStG eine geringere festzusetzende Einkommensteuer ermittelt werden. Die Tarifberechnung der Einkommensteuer erfolgt entsprechend 32a EStG. Beachten Sie bitte, dass die vorliegende Beispiel- rechnung auf Grund der Vielzahl der steuerlichen Besonderheiten des EStG nicht für jede individuelle Einkommenssituation und -kombination Gültigkeit hat, z.b. bei der Anwendung der 32b, 32c und 34 EStG. Überprüfen Sie deshalb mit Ihrem steuerlichen Berater auf Basis der aktuellen Steuergesetzgebung die für Ihre Einkommenssituation gültigen relevanten Vorschriften. Rendite und Verzinsung Die Angaben zur Rendite der dargestellten Kapitalanlagen, Finanzierungs- und Tilgungsbausteine sind unverbindlich. Die für die Berechnung gemachten Angaben können für die Zukunft nicht garantiert werden. Die angenommenen Renditen sind Nettorenditen. Beachten Sie ggfs. die für Ihre persönliche Situation maßgebenden Steuerregelungen, insbesondere zur Kapitalertrags- und Einkommenssteuer. Konditionen der Finanzierung Die Angaben zur Finanzierung stellen kein verbindliches Finanzierungsangebot dar. Die Konditionen der Fremdmittel werden zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme festgelegt und können von den in der Musterberechnung ausgewiesenen Werten abweichen. Das ausgewiesene Ergebnis kann sich, abhängig von der beim Erwerb gewählten Tilgungsvariante und den übrigen Finanzierungskonditionen, ändern. Die Tilgungshöhe richtet sich dabei nach der entsprechenden Bruttofinanzierung. Abweichungen bei den Zins- und Tilgungsleistungen können sich durch abweichende Berechnungs- und Verrechnungsmethoden ergeben. Bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mind. 5 Jahren kann ein Damnum in Höhe von bis zu 5 v.h. als Werbungskosten angesetzt werden. Der darüber hinausgehende Teil ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum zu verteilen. Sofern diese Regelung für die vorliegene Berechnung zutrifft, wurde diese Verteilung aus Vereinfachungsgründen nicht vorgenommen, die steuerlichen Ergebnisse können daher durch den unterschiedlichen Werbungskostenansatz des Damnums von den ausgewiesenen Ergebnissen der Musterberechnung abweichen. Angabenvorbehalt Diese Berechnung stellt ein reines Musterbeispiel unter Ausschluß jeglicher Rechts- und Steuerberatung dar. Eine Übertragbarkeit dieser Musterberechnung auf die tatsächliche finanzielle Situation des Erwerbers kann nicht garantiert werden. Alle Angaben und Berechnungen in dieser Musterberechnung wurden mit Sorgfalt zusammengestellt und entsprechen den gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstiger Vorschriften. Änderungen können aufgrund von Auslassungen, Zusammenfassungen, Irrtümern o.ä. oder durch künftige wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen von Gesetzen, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis sowie der persönlichen finanziellen Situation des Erwerbers eintreten und berühren nicht die Wirksamkeit des Kaufes. Für das Erreichen der wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Erwerbers kann keine Gewähr übernommen werden. Von dieser Beispielrechnung abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Bestätigung der jeweiligen Vertragspartner. Im Einzelfall sind die Angaben im gültigen zugehörigen Verkaufsprospekt maßgebend. (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 8 von 9
Wichtiger Hinweis Die Vermittlung erfolgt ausschließlich auf Basis der Verträge und Angebotsprospekte des Initiators. Eine Steuer- oder Rechtsberatung ist hiermit nicht verbunden. Die Berechnungsbeispiele basieren auschließlich auf Angaben des Kunden und sind unverbindlich. Weiterhin stellen die vorstehenden Berechnungsbeispiele sowie die Liquiditätsberechnung keine Rentabilitätsberechnung etwa nach den Vorschriften der Preisangabenverordnung dar. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, daß die Erstellung einer Rentabilitätsberechnung durch den Vermittler nicht geschuldet ist. Ort, Datum Kunde Vermittler (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 9 von 9