Feuchtigkeitsschäden in Wohnungseigentümergemeinschaften Probleme und Lösungen des Verwalters Rechtsanwalt Dr. Georg Jennißen Köln 8. Verwalterforum 18.05.2011
27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Abs. 1 Nr. 2: Die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; Abs. 3 Nr. 3: Die lfd. Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gem. Abs. 2 Nr. 2 zu treffen; Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 Nr. 4: In dringenden Fällen die erforderlichen Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen;
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Notmaßnahmen ohne Beschluss Ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung lfd. Maßnahme ohne Beschluss Sonstige Maßnahme nur nach Beschluss
Rohrbrüche Auftragserteilung auch für den Bereich des Sondereigentums versicherungsrechtliche Schadensabwicklung (auch für Sondereigentum Exkurs: Selbstbehalt auf alle Wohnungseigentümer verteilen
Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung Meldung des Wohnungseigentümers sofort nachgehen Verspätetes Tätigwerden führt zur Schadenersatzpflicht, selbst wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Ursachen ausschließlich im Sondereigentum lagen (OLG München, ZMR 2006, 716). Unterrichtung der Wohnungseigentümer (Eigentümerversammlung) Herbeiführung der notwendigen Beschlüsse Notmaßnahmen sofort veranlassen
Definition: Notmaßnahmen, 27 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 Nr. 4 Eilbedürftigkeit = dringende Angelegenheit Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet i.d.r. nicht normale Folge des Gebrauchs Schaden wird größer, wenn erst Eigentümerversammlung selbst unter Verkürzung der Ladungsfrist - einberufen wird.
Außerhalb von Notmaßnahmen - bestimmten Instandhaltungsbeschluss herbeiführen Beschreibung der Maßnahme Bezugnahme auf Angebote (Firma, Datum) ggf. Hinzuziehung von Sonderfachleuten Kostenhöhe Finanzierungsform (Rücklage, Sonderumlage, Wirtschaftsplan) ggf. Verteilungsschlüssel bestimmen
Vorschlag für den Verwaltervertrag - Beauftragung eines Sachverständigen - In dringenden Einzelfällen kann der Verwalter auch ohne vorausgehende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer- versammlung einen Sachverständigen zur Ermittlung von Schadensursachen und zur Unterbreitung von Maßnahmenempfehlungen für die WEG beauftragen. Die Beauftragung bedarf der einstimmigen Zustimmung des Verwaltungsbeirats. Die Erstbeauftragung eines solchen Sachverständigen ist insbesondere dann vorzunehmen, wenn sich anders eine effiziente Vorbereitung der nächsten Eigentümerversammlung hinsichtlich der festgestellten Objektmängel nicht sicherstellen lässt.
Mehrheitsverhältnisse Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden = Instandsetzung = einfacher Mehrheitsbeschluss vorbeugende Maßnahmen der Wärmedämmung = Modernisierung i.s.v. 22 Abs. 2 WEG = doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss mehr als 10% der Fassade sind sanierungsbedürftig = Pflicht zur Erneuerung der gesamten Fassade nach 9 Abs. 3 EnEV = einfacher Mehrheitsbeschluss
Instandsetzung I Fall: In einer Wohnung bildet sich Schimmel. Lt. Gutachten sind dafür Mängel an der Fassade der Giebelseite verantwortlich. Die Wohnungseigentümer beschließen mit Mehrheit, alle Hausfassaden dämmen zu lassen. Der Beschluss wird angefochten. Lösung: Erfolglos! Es handelt sich um eine modernisierende Instandsetzung. Diese muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hierbei haben die Wohnungseigentümer ein umfangreiches Ermessen, ob sie eine Volldämmung aller Fassadenteile beschließen (OLG Frankfurt v. 15.11.2010 20 W 138/08).
Instandsetzung II Fall: Ohne dass Feuchtigkeitsschäden in einzelnen Wohnungen bereits feststellbar sind, wollen die Wohnungseigentümer eine Fassadensanierung mit Wärmedämmung durchführen. Mehr als 20% der Fassadenfläche weist Putzschäden auf, die sich nicht durch einfachen Fassadenanstrich beheben lassen. Die Wohnungseigentümer fragen sich nun, welche Mehrheitsverhältnisse notwendig sind. Lösung: a. Wenn nur der Anstrich beschlossen werden sollte, wäre dieser Beschluss wegen Verstoß gegen die EnEV nichtig. b. Wärmedämmung kann grds. mit doppelt-qualifizierter Mehrheit nach 22 Abs. 2 beschlossen werden. c. Wird Sanierung beschlossen, dann muss vorliegend mit einfacher Mehrheit Wärmedämmung beschlossen werden.
Instandsetzung III Abwandlung: Die Fassade weist Schäden im Umfange von weniger als 10% der Fläche aus. Dennoch wollen die Wohnungseigentümer die Fassadensanierung mit Wärmedämmung beschließen. Mehrheitsverhältnisse? Lösung: Wiederum handelt es sich um eine Modernisierungs- maßnahme nach 22 Abs. 2 WEG, die mit doppelt-qualifizierter Mehrheit beschlossen werden kann. Es ist aber zunächst eine Kosten- Nutzenanalyse notwendig, ob sich die Maßnahmen durch Energieeinsparung im Laufe von 10 Jahren amortisiert (OLG Hamm v. 18.11.2008 I 15 Wx 139/08). Sonst entspricht sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (a.a. Hogenschurz in Jennißen, WEG, 22 Rz. 67; Spielbauer/Then, WEG, 22 Rz. 19).
Instandsetzung IV Fall: In einer Wohnung sind Feuchtigkeitsschäden aufgetreten. Durch Sachverständigengutachten wird festgestellt, dass hierfür die bauphysikalische Situation des Gebäudes durch den nachträglichen Einbau sehr dichter Fenster verantwortlich ist. Die Schimmelpilzbildung ließe sich vermeiden, wenn nunmehr auch die Außenwände wärmegedämmt würden. Die Wohnungseigentümer lehnen per Mehrheitsbeschluss diese Maßnahme ab. Hiergegen klagt der betroffene Wohnungseigentümer. Lösung: Nach Auffassung des LG Köln, ZMR 2010, 793 ist auch bei Feuchtigkeitsschäden den Wohnungseigentümern ein Ermessen über das Ob und Wie eröffnet. Abzuwägen seien: - die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft - die Kosten-/Nutzenanalyse - eine akute Verschlechterung der Maßnahme (Eilbedürftigkeit). Nur wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null reduziert sei, bestünde Handlungspflicht.
Instandsetzung V. Fall: In der Dachgeschosswohnung ist Feuchtigkeit aufgetreten. Ein Gutachter stellt fest, dass dies sowohl durch eine Wärmebrücke als auch durch Nutzerverhalten verursacht ist. Die Eigentümergemeinschaft lehnt per Mehrheitsbeschluss eine Tätigkeit ab. Lösung: Beschluss wird vom Gericht für ungültig erklärt. Auch bei kumulativer Kausalität für Schimmelflecken besteht ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen seine Miteigentümer auf Beschlussfassung geeigneter Sanierungsmaßnahmen (LG München ZMR 2010, 67).
Kostenverteilung bei Instandsetzung wegen Feuchtigkeitsschäden Verteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung stets anwendbar 16 Abs. 4 WEG nicht anwendbar, da die Abdichtung von Fassaden und Dächer nicht dem Gebrauchsmaßstab entspricht (s. hierzu BGH NJW 2010, 2512).
Mangelfolgeschaden Beseitigung der Folgeschäden im Sondereigentum Aufgabe des Wohnungseigentümers Anders nur, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft sich im Verzug befand und hierdurch eine Schadensvergrößerung entstanden ist. Muss die Gemeinschaft zur Beseitigung des Mangels im Gemeinschaftseigentum Sondereigentum beschädigen, besteht Wiederherstellungspflicht keine Wiederherstellungspflicht an baulichen Veränderungen Wohnungseigentümer hat Anspruch auf gleiche Art und Güte; kein Abzug neu für alt (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 14 Rz. 52) Mietausfall (OLG Schleswig NZM 2007, 46) Umzugs- und Lagerkosten (BGH NJW 2003, 826) Gewährung von Zutritt Kostenerstattung für Lohnausfall, wenn nicht vermeidbar (KG Report 2000, 115)
Zusammenfassung der wichtigsten Thesen Feuchtigkeitsmeldungen immer sofort nachgehen Notmaßnahme ohne Beschluss Unterrichtung der Wohnungseigentümer (EV) Reparaturen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden; Energieeinsparung durch Wärmedämmung bedarf der doppelt qualifizierten Mehrheit; Fassadenmängel unter 10% fordern eine Kosten-/Nutzenanalyse Verteilungsschlüssel der GO Mangelfolgeschäden grds. Sache des Wohnungseigentümers