PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff Dr. Michael Schultz
Einleitung Cimiano/Herlitz 50 Millionen Nutzer - Radio: 38 Jahre - TV: 13 Jahre - Facebook: 9 Monate 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
II. Technischer Fortschritt - aus der Sicht der jeweiligen Zeit - 1. Sanitärbereiche WC: Rom, 1596 Sir John Harrington, 1775 Alexander Cummings in Deutschland: 1860 im Schloss Ehrenburg in Coburg Hoftoilette/Außen-WCs Wandhängendes WC - Mietspiegel - Milieuschutzsatzung!!! (Berlin Friedrichshain-Kreuzberg betr. auch Handtuchheizkörper)
II. Technischer Fortschritt - aus der Sicht der jeweiligen Zeit - 2. Zugang zu Haus und Wohnung 3. Postempfang 4. Elektrische Energieversorgung 5. Beheizung
III. Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff heute 1. Bauliche Veränderungen i.s.d. 555 b BGB Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
III. Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff heute 2. Keine Luxusmodernisierung Beispiel Handtuchheizkörper, wandhängendes WC Maßnahmen, die gegenwärtig nur von einem begrenzten Personenkreis angefragt werden, können in naher Zukunft bereits Standard sein (Cimiano/Herlitz NZM 2016, 409,416).
III. Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff heute 3.Einzelfälle a) Förderung der Elektromobilität BR-Drucksache 340/16: geplanter 554b BGB 554a gilt entsprechend für bauliche Veränderungen oder sonstige Einrichtungen, die für die Installation einer Ladeeinrichtung für ein elektrisch betriebenes Fahrzeug im Sinn des 2 des Elektromobilitätsgesetzes erforderlich sind. 554b, 554a, 551 Abs. 3 und 4 BGB
III. Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff heute 3.Einzelfälle a) Förderung der Elektromobilität Sicherheitsleistung? Modernisierung? (Häublein ZWE 2015, 255: 555b Nr. 2 BGB, höherer Wirkungsgrad), 555b Nr. 2 BGB??? Gesonderter Vertrag Stellplatz (Überwiegenstheorie BGH)
III. Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff heute 3. Einzelfälle b) Smartes Wohnen KogniHome-Projekt (Uni Bielefeld): 2 Zimmer, Küche, Bad: 100 Sensoren 1,4 GB/Sekunde, 120 TB/Tag (2 Mio Handys) mitdenkende Wohnung (Algorithmen) Gedächtnis der Wohnung nach Mieterwechsel?
III. Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff heute 3. Einzelfälle b) Smartes Wohnen Veränderungen, nicht nur bauliche, auch Anlagetechnik: Strom/Beleuchtung/Heizung/Wasser/Lüftung/Internet/TV Nicht: vernetzter Kühlschrank, Roboter usw
III. Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff heute 3. Einzelfälle Funkbasierte Heizkostenmessgeräte und Kaltwasserzähler (BGH NZM 2011, 804,805: verbesserte Ablesetechnik gebrauchswerterhöhend, also Modernisierung, dagegen datenschutzrechtliche Bedenken: Brink, ZWE 2014, 75)
III. Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff heute 3. Einzelfälle c) Smart Metering Digitaler bidirektionaler Kommunikationskanal Gateway: Kommunikationseinheit Verbraucher aktiver Akteur 2 Ziff. 19 MsbG: Definition Smart-Meter-Gateway (MsbG ist Art. 1 des Gesetzes zur Digitalisierung der Energiewende)
III. Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff heute 3. Einzelfälle d) TV-Technik DVB-T (Digital Video Broadcasting Terrestrial), hierzu BGH NZM 2005, 697 (96 Fernsehprogramme, 30 Stereo- Hörfunkprogramme) DVB-T2 ( 2 Ziff. 15b BetrKV: Breitbandkabelnetz) IPTV (Internet Protocol Television) Kabelfernsehen/Satellit Modernisierung, wenn das Angebot um Quantität bzw. um Qualität erweitert wird (Eisenschmid)
III. Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff heute 3. Einzelfälle e) Videoüberwachung Bauliche Veränderung (Huff NZM 2002, 688) Aber Datenschutz Nur Haustür und Hausflur? (Eisenschmid) Weiter bei Gewerbe: OVG Lüneburg NJW 2015, 502 Weiter auch bei Wohnungen? Stöber NJW 2015, 3681, 3685)
III. Technischer Fortschritt und Modernisierungsbegriff heute 3. Einzelfälle f) Sendungsbenachrichtigung Paketdepot im Haus
IV. Datenschutz Videoüberwachung Smart Grid (intelligentes Netz)/Smart Metering 4 BDSG, 49 MsbG (Gesetz über den Meßstellenbetrieb und die Datenkommunikation in intelligenten Energienetzen)
V. Ausblick Mehr Sicherheit, weniger Datenschutz Vorfälle/Größe des Hauses/Mischnutzung
PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht Ankündigung und Härteeinwand bei Baumaßnahmen Sandra Walburg
555 a BGB Erhaltungsmaßnahmen. (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). (2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 19
555 b BGB Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 20
555 a BGB Erhaltungsmaßnahmen [...] (2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 21
Anders als bei der Modernisierung bedarf es hier keiner besonderen Form oder Frist. Notmaßnahmen, deren sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist, etwa dringende Reparaturen nach Rohrbrüchen, können wie bisher auch ohne vorhergehende Ankündigung durchgeführt werden. Begründung Mietrechtsreformgesetz Drucksache 17/10485 Seite 18 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 22
555 c BGB Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben erhalten über: 1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, 2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, 3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. (2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen. (3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach 555 b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. (4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 23
555 d Duldung von Modernisierungsmaßnahme, Ausschlussfrist (1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. (2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen. 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 24
Härte in Bezug auf die vorzunehmenden Arbeiten und die baulichen Folgen Die Zerstörung des architektonischen Gesamteindrucks eines durch Jugendstilfenster geprägten Raums im Berliner Altbau in Verbindung mit einer Verkleinerung der Verglasung kann im Einzelfall als bauliche Folge des Einbaus von Isolierglasfenstern zu einer unzumutbaren Härte führen. LG Berlin, Urt. v. 26.6.2008 62 S 439/07 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 25
Härte in Bezug auf die vorzunehmenden Arbeiten und die baulichen Folgen Eine Härte liegt vor, wenn der Mieter zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahme für 12 Monate aus seiner Wohnung ausziehen soll, ohne dass ihm vom Vermieter eine Ersatzwohnung angeboten wurde. Sehr geehrter Mieter, " Für den Zeitraum der Modernisierungs- Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen ist der Verbleib in Ihrer Wohnung aufgrund des Umfangs und Art und Dauer der Maßnahmen nicht möglich. Gern unterstützt Sie Ihr Vermieter bei der Suche nach einer Ersatzwohnung. LG Berlin 17.02.2016-65 S 301/15 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 26
Härte in Bezug auf vorangegangene Aufwendungen Bei der Installation von Rauchwarnmeldern handelt es sich um eine Modernisierungs-maßnahme, um die Sicherheitsvorkehrungen den heutigen Standards anzupassen. 15 Abs. 7 LBO verpflichtet den Vermieter entsprechend. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Wohnung bereits selbst zuvor mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, weil das Interesse des Vermieters an einer einheitlichen, kontrollierbaren und verlässlich handhabbaren Geräteinstallation mit nachfolgendem Wartungsvertrag bezogen auf das Gesamtgebäude vorrangig ist. Nur dann, wenn die Wartung der Warnmelder kraft landesrechtlicher Regelung dem Mieter selbst obliegt (wie in Sachsen-Anhalt oder Hamburg) kann eine mieterseits selbst erfolgte Installation der fachgerechten Rauchwarnmelder im Ergebnis dazu führen, dass eine mieterseitige Duldungspflicht zu verneinen wäre. AG Tübingen, Urt. v. 05.06.2015-2 C 1095/14 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 27
555 d Duldung von Modernisierungsmaßnahme, Ausschlussfrist [ ] (2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen. 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 28
V plant in einem Mehrfamilienhaus den Einbau einer neuen, energieeinsparenden Zentralheizung wozu auch neue Rohre mit breiterem Querschnitt in die Wohnungen eingebaut werden müssen. Er kündigt seinen 8 Mietern die Maßnahme form- und fristgerecht an, insbesondere teilt er die zu erwartende Mieterhöhung von rd. 100 EUR pro Wohnung mit. Die Mieter äußern sich nicht. Zum geplanten Baubeginn klingelt H an der Tür des M im Erdgeschoss, um mit den Maßnahmen zu beginnen. M verweigert den Zutritt. V erhebt Duldungsklage. Der Bau ruht, weil die Steigestränge vom Keller zu sämtlichen Wohnungen durch die Wohnung des M geführt werden müssen. Erstmals im Prozess wendet M ein, dass er zum Zeitpunkt der geplanten Maßnahmen mitten in seinen Abschlussprüfungen stand und meldet zudem finanzielle Härte an. Die Duldungsklage wird wegen der Härtegründe abgewiesen. V kann seine Maßnahme im gesamten Haus nicht durchführen. 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 29
V kündigt ordnungsgemäß umfangreiche Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des M an. V plant u.a. den Anschluss der Wohnung an eine neue Zentralheizung. M hat aber mit Zustimmung des V erst vor 2 Jahren auf eigene Kosten eine moderne Gasetagenheizung in die Wohnung eingebaut und hierfür rd. 6000 gezahlt. Daher möchte er den Anschluss an die Zentralheizung nicht dulden. Kurze Zeit später hat M einen Unfall und wird schwer verletzt ins Krankenhaus gebracht, wo er mehrere Wochen bewusstlos auf der Intensivstation liegt. Als er nach Hause kommt, fällt ihm die Modernisierungsankündigung wieder ein. Jedoch ist die Frist für die Mitteilung der Härtegründe bereits abgelaufen. 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 30
V kündigt ordnungsgemäß umfangreiche Modernisierungsarbeiten im Gebäude und der Wohnung des M an. Die Miete soll nach Abschluss der Baumaßnahmen von 230,00 um 150,00 auf 380,00 steigen. M ist Student und bekommt BAföG von mtl. 600,00. Bevor er eine finanzielle Härte einwenden kann, hat er einen Unfall und liegt 3 Monate im Koma. Als er wieder nach Hause kommt, ist das Haus eine Baustelle, es wird eifrig gearbeitet. Die Frist für seinen Härteeinwand ist längst abgelaufen. 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 31
V kündigt umfangreiche Modernisierungsarbeiten im Gebäude und der Wohnung des M und an. Die Miete soll nach Abschluss der Baumaßnahmen von 230,00 um 150,00 auf 380,00 steigen. M ist Student und bekommt BaföG von mtl. 600,00. In der Modernisierungsankündigung hat V vergessen, auf Form und Frist des Härteeinwands hinzuweisen, so dass M ihn auch nicht geltend macht. Nach Beginn der Arbeiten geht M zur Mieterberatung und wendet gegenüber V seine finanzielle Härte ein. 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 32
Erhaltungsmaßnahmen gem. 555 a Abs. 1 BGB (= Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen) Ankündigung Folge: Duldung formlos, Frist je nach Umfang und Dringlichkeit der Maßnahme uneingeschränkt, Grenze nur 242 BGB 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 33
Modernisierungsmaßnahmen gem. 555 b BGB Ankündigung strenge gesetzliche Formalien gem. 555 c BGB Folge: Duldung grundsätzlich ja, es sei denn, eine Abwägung gem. 555 d Abs. 2 BGB ergibt ein Überwiegen der Interessen des Mieters an der Nichtvornahme; Voraussetzung: - Vorliegen einer Härte gem. 555 d Abs. 2 BGB und - rechtzeitige Erhebung des Härteeinwands 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 34
Härteeinwand des Mieters gem. 555 d Abs. 3 bis 5 BGB 1. einwandfreie Modernisierungsankündigung: Muss -Angaben (+) Soll -Angaben (+) Frist: bis zum Ablauf des Monats der auf die Ankündigung erfolgt ( 555 d Abs. 3 S. 1) Form: Härtegründe müssen in Textform begründet werden Folge frist- und formgemäßer Einwand: Abwägung Folge kein frist- und formgemäßer Einwand: Duldung ohne Abwägung Ausnahme: rechtzeitiger Härteeinwand wurde schuldlos versäumt und Mieter teilt unverzüglich Härtegründe und Gründe der Verzögerung in Textform mit. Folge: Abwägung Ausnahme finanzielle Härte: Kann nur bis Baubeginn geltend gemacht werden 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 35
Härteeinwand des Mieters gem. 555 d Abs. 3 bis 5 BGB 2. fehlerhafte Modernisierungsankündigung: Muss -Angaben (-) Soll -Angaben (+/-) Frist: keine Frist ( 555 d Abs. 1 S. 2) Form: keine Form 3. unvollständige Modernisierungsankündigung Muss -Angaben (+) Soll -Angaben (-) Frist: keine Frist ( 555 d Abs. 5 S. 1) Form: keine Form Ausnahme: finanzielle Härte nur bis Baubeginn, ohne bestimmte Form ( 555 d Abs. 5 Satz 2) 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden 36
PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht Die Duldungspflicht des Mieters Prof. Dr. Beate Gsell
Duldungspflichten aus 555a Abs. 1 BGB und 555d Abs. 1 BGB Ratio der Pflicht zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen nach 555a Abs. 1 BGB: Ermöglichung der Erhaltung der Immobilie = vertragliche Hauptpflicht des Vermieters, 535 Abs. 1 S. 2 BGB Ratio der Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen nach 555d Abs. 1 BGB: Erhöhung der Attraktivität & Verbesserung der Immobilie Verbesserung der Wohnqualität im Allgemeininteresse! Energieeinsparung/Klimaschutz = Allgemeininteressen! 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Duldungspflicht aus 555d Abs. 1 BGB Rechtsnatur der Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen nach 555d Abs. 1 BGB? Einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters zur Änderung des Vertragsgegenstandes? Modernisierter Zustand = geschuldeter Zustand? Minderungsrecht bei Beeinträchtigungen des bisherigen vertragsgemäßen Gebrauches? 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Duldungspflichten aus 555a Abs. 1 BGB und 555d Abs. 1 BGB Abgrenzung problematisch bei modernisierender Instandsetzung: früher H.M.: bei fehlender Wahlfreiheit des Vermieters im Zweifel Instandsetzung aber: 555b Nr. 6 BGB: Modernisierung auch bei fehlender Wahlfreiheit Wahlfreiheit ohne Aussagekraft hinsichtlich Verbesserung eigene Meinung: Modernisierung, immer wenn (zugleich) Verbesserung 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Reichweite der Duldungspflichten aus 555a Abs. 1 BGB und 555d Abs. 1 BGB nur Duldung = grds. keine aktive Mitwirkung des Mieters! allenfalls Vorbereitung der Sicherung persönlicher/privater Gegenstände Gewährung des Zutritts evtl. Verlassen der Wohnung 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Bedeutung der Ankündigung für die Reichweite der Duldungspflicht Erhaltungsmaßnahmen: Ankündigungspflicht aus 555a Abs. 2 BGB keine bestimmte Frist oder Form vorgesehen Ankündigung soll Mieter in die Lage versetzen, sich auf die Maßnahmen einzustellen! Bei unzureichender Ankündigung Duldung nicht fällig! 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Bedeutung der Ankündigung für die Reichweite der Duldungspflicht Modernisierungsmaßnahmen: Ankündigungspflicht aus 555c BGB 3-Monats-Frist und Textform Insb. Art, voraussichtlicher Umfang, voraussichtlicher Beginn & voraussichtliche Dauer Bei unzureichender Ankündigung Duldung nicht fällig! Frist zur Geltendmachung von Härtegründen läuft nicht! Aber: Fehlender Hinweis auf Form & Frist des Härteeinwands hindern nicht Fälligkeit der Duldung! Härteeinwand unterliegt dann keiner Form oder Frist 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Gegenständlicher Umfang der Duldungspflicht Erhaltungsmaßnahmen: Auch vorbeugende Maßnahmen zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes Beurteilungsspielraum des Vermieters hinsichtlich Erforderlichkeit! Keine besondere Dringlichkeit nötig! Modernisierungsmaßnahmen: Keine Duldungspflicht bei Luxusmodernisierung! 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Härteeinwand gegen die Duldung Erhaltungsmaßnahmen Kein Härteeinwand Nur allg. Verbot des Rechtsmissbrauchs, 242 BGB Schikaneverbot, 226 BGB 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Härteeinwand gegen die Duldung Modernisierungsmaßnahmen: Härteeinwand & Ausgleich widerstreitender Interessen durch Abwägung, 555d Abs. 2 BGB Feststellung eines Härtegrundes Abwägung mit o Interessen des Vermieters, o Interessen anderer Mieter & o Interesse an Energieeinsparung & Klimaschutz 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Härteeinwand gegen die Duldung Modernisierungsmaßnahmen: Härtegründe isv 555d Abs. 2 S. 1 BGB: Vorzunehmende Arbeiten Baulichen Folgen Vorausgegangene rechtmäßige Aufwendungen des Mieters Sonstige, insb. persönliche Belastungen des Mieters Nicht zu berücksichtigen, 555d Abs. 2 S. 2 BGB: Zu erwartende Mieterhöhung Voraussichtliche künftige Betriebskosten 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Härteeinwand gegen die Duldung Modernisierungsmaßnahmen: Geltendmachung von Härtegründen form- & fristgebunden, 555d Abs. 3 S. 1 BGB! Textform bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt Kein Fristenlauf bei unzureichender Ankündigung! Kein Fristenlauf & kein Formzwang bei unzureichendem Hinweis auf Form- & Fristenerfordernis 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Härteeinwand gegen die Duldung Modernisierungsmaßnahmen: bei Fristversäumung nach 555d Abs. 4 S. 1 BGB Nachschieben zulässig, wenn kumulativ 1. Versäumung unverschuldet 2. Härtegründe dem Vermieter mitgeteilt werden 3. Verzögerungsgründe dem Vermieter mitgeteilt werden 4. Mitteilung unverzüglich und 5. Mitteilung in Textform erfolgt 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Zurückbehaltungsrecht gegen die Duldung Erhaltungs- & Modernisierungsmaßnahmen: Allgemeines Zurückbehaltungsrecht nach 273 Abs. 1 BGB bei Anspruch gegen den Vermieter auf Vorschuss aus 555a Abs. 3 S. 2 BGB (ggf. i.v.m. 555d Abs. 6 BGB) auf den Ersatz von Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Baumaßnahme machen muss! Duldungsanspruch ggf. einredebehaftet=nur Zug um Zug durchsetzbar! 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Zeitliche Begrenzung der zu duldenden Maßnahmen Ankündigung nach 555a Abs. 2, 555c BGB konkretisiert maßgeblichen Zeitraum! Aber: selbst bei Modernisierung sind nur voraussichtliche Zeitangaben zu machen = gewisse Verzögerungen sind ebenfalls zu dulden! grundsätzlich nur Arbeiten in den üblichen Arbeitszeiten: werktags 8-17 Uhr Nebenpflicht aus 241 Abs. 2 BGB des Vermieters zu zügiger Durchführung Aber: Verstoß hindert wohl nicht generell Duldungspflicht, sondern nur bei erheblichen Überschreitungen Evtl. Härtegrund gem. 555d Abs. 2, 4 BGB aus verzögerter Durchführung 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Zeitliche Begrenzung der zu duldenden Maßnahmen Verjährung & Verbrauch durch Ankündigung konkretisierter Duldungsanspruch unterliegt der Regelverjährung nach 195, 199 BGB: 3-jährige kenntnisabhängige Jahresschluss-Verjährung! Zugrundeliegendes Dauerleistungsbestimmungsrecht unverjährbar Zeitablauf verbraucht Ankündigung! Für Maßnahmen zu anderer, nicht angekündigter Zeit neue Ankündigung nötig! 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht in Berchtesgaden
Folgen rechtswidriger Duldungsverweigerung Risiko des Rechtsirrtums geht grundsätzlich zu Lasten des Mieters! Kündigung BGH, 15.4.2015 VIII ZR 281/13: Kündigung nach 543 Abs. 1 aus wichtigem Grund oder nach 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen schuldhafter Pflichtverletzung ist nicht von vorherigem Duldungstitel abhängig! Es gelten die allgemeinen strengen Voraussetzungen der Entschuldbarkeit eines Rechtsirrtums! Schuldner darf Risiko des Rechtsirrtums nicht auf den Gläubiger überwälzen = Schuldner handelt in zweifelhaften Fällen fahrlässig, wenn er die Duldung zu Unrecht verweigert! Andernfalls droht Verzögerung von Baumaßahmen auf unbestimmte Zeit =widerspräche wohnungspolitischen Zielen! 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgesp räch zum Mietrecht in Brchtesgaden
Folgen rechtswidriger Duldungsverweigerung Risiko des Rechtsirrtums geht grundsätzlich zu Lasten des Mieters! Schadensersatz Schadensersatzpflicht aus 280 Abs. 1 BGB: Schuldner handelt in zweifelhaften Fällen fahrlässig, wenn er die Duldung zu Unrecht verweigert! Minderungsrecht bei Erhaltungsmaßnahmen zur Beseitigung von Mängeln BGHZ 205, 301: bei pflichtwidriger Duldungsverweigerung Verlust des Minderungsrecht nach Treu und Glauben, 242 BGB ab dem hypothetischen Zeitpunkt, ab dem die Mangelbeseitigung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgesp räch zum Mietrecht in Brchtesgaden
Fazit Duldungspflicht aus 555a BGB ermöglicht vertragsgemäße Erhaltung der Immobilie Duldungspflicht aus 555d BGB ermöglicht Verbesserung der Immobilie & entsprechende einseitige Anpassung des Inhalts des Mietvertrags unter dem Vorbehalt unzumutbarer Härten Weil der Mieter das Risiko des Rechtsirrtums trägt, ist in zweifelhaften Fällen von einer Duldungsverweigerung abzuraten! 2017 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgesp räch zum Mietrecht in Brchtesgaden