AUGSBURG // Renaissance der City nach dem Wegfall der Baustellen? 16. September 2014 In Zahlen Einwohnerzahl: 272.699 Bevölkerungsentwicklung: +1,2 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 132.641 Arbeitslosenquote: 6,3 % Kaufkraftkennziffer: 99,2 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 130,4 Mit knapp 273.000 Einwohnern ist Augsburg die drittgrößte Stadt Bayerns und Regierungssitz von Schwaben. Die Universitäts- und Messestadt mit gut erhaltenem historischen Stadtkern zählt zu den ältesten Städten Deutschlands. Im produzierenden Gewerbe sind Mechatronik, Energie und Umwelt hervorzuheben, im Dienstleistungssektor sind Tourismus und der Handel bedeutende Wirtschaftsfaktoren. Durch die Fugger und Welser, schwäbische Kaufmanns- und Handelsgeschlechter machte, sich die Stadt als Handelszentrum bereits in der Neuzeit einen Namen. Aus dieser Zeit und den Folgeepochen stammen auch noch viele städtebauliche Sehenswürdigkeiten wie das Rathaus im Zentrum sowie der romanisch-gotische Dom. Das Rathaus, der Perlachturm und der Augustusbrunnen bilden eines der schönsten Ensembles der deutschen Renaissance. 1A-Einzelhandelsmieten 80-120m² 300-500m² von 2009-2013 in EUR/m² 120 100 80 60 40 20 0 2009 2010 2011 2012 2013 BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Die hohe Industriekompetenz übernimmt in puncto Einzelhandel die Versorgungsfunktion für ein beachtliches Umland. Das Einzugsgebiet umfasst knapp als 628.000 Menschen. Dies spiegelt sich auch in der Angebotsqualität und in der Attraktivität wider. Die Kaufkraft liegt auf Bundesniveau. Die Modezentralität ist mit 215 % bemerkenswert hoch. Ein Umstand, der als positiver Anreiz wiederum viele neue Einzelhandelskonzepte in die Innenstadt zieht. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche in der City knapp 1 Mrd. Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit rund 56% fast doppelt so hoch wie in Städten mit vergleichbarer Größe. Fakten, die die Leistungsstärke der Stadt untermauern. Im aktuellen COMFORT City-Ranking rangiert Augsburg deshalb zu Recht unter den TOP 20 aller beobachteten Städte, wie COMFORT-Geschäftsführer Manfred Schalk im aktuellen Städtereport ausführt. 1
Die Bewohner und Besucher der historisch gut erhaltenen Innenstadt sind allerdings mit einer Vielzahl von Baustellen konfrontiert. Das wichtigste Projekt ist die bereits 2011 gestartete und nach aktueller Planung bis 2020 realisierte Augsburg City für etwa 250 Millionen Euro. Die historische Altstadt wird durch Infrastrukturmaßnahmen, wie Auf- und Ausbau der Fußgängerzone, zentraler Plätze und Boulevards und des Nahverkehrsnetzes substanziell aufgewertet und optimal mit dem Hauptbahnhof verbunden, der zu einer Mobilitätsdrehscheibe ausgebaut wird. Hierzu werden Straßenbahnen künftig in einen Tunnel unter den Bahnhof geführt. Der innerstädtische Einzelhandel ist durch diese Baustellenproblematik belastet. Die Flächennachfrage konnte durch stetige Ausweitung in der City zwar bedient werden. Hierdurch sanken jedoch die Mietpreise kontinuierlich. Andererseits steigt die Zentralität seit Jahren und auch der Tourismus verzeichnete mit knapp 718.000 Übernachtungen ein Plus von fast 18 % seit 2010. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2014 in % Augsburg Ø 200Tsd. 500 Tsd. Einwohner 140,0 120,0 130,4 124,6 100,0 80,0 99,2 97,9 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2013 in % Modezentralität 2013 in % Augsburg Ø 200 Tsd. 500 Tsd. Einwohner 250 Verkaufsflächenanteil 200 150 223,7 181,7 100 Umsatzanteil 50 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 Augsburg Ø 200Tsd. 500Tsd. Einwohner 2
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Annastraße Konsumorientierte 1A-Lage Hohe Passantenfrequenz Umbaupläne der P&C Projektentwicklung werden konkreter, so dass die Umbauarbeiten am ehemaligen Auktionshaus bereits nächstes Frühjahr beginnen könnten Neue Mieter: H&M neu im Bestand, Yeans Halle (Relocation), TK Maxx, Müller Kleinkaufhaus Aktueller Mietpreis liegt bei 85,- EUR/m² Umfangreiche Bauvorhaben in der Annastraße: In dem ehemaligen Auktionshaus entsteht der zukünftige P & C und in der Annastraße 8 10 wird für das Kleinkaufhaus Müller gebaut. Bürgermeister-Fischer-Straße Überwiegend großflächige Modeanbieter wie Wöhrl und (noch) Galeria Kaufhof Kontinuierliche, gute Passantenfrequenz Verbindet den Königsplatz und den Moritzplatz Von hoher Bedeutung wird hier die zukünftige Nutzung der Kaufhof-Immobilie, die wegen fehlender wirtschaftlicher Perspektive im Spätsommer 2015 schließen soll Neue Mieter: Brax (vermittelt durch COMFORT), Telekom 3
Bahnhofstraße Hauptlauf auf der rechten Seite vom Königsplatz kommend Konnte durch die städtischen Umbaumaßnahmen im Rahmen des Projekts Augsburg City an Attraktivität gewinnen Große Häuser wie (noch) P&C, C&A oder Müller bestimmen die Frequenz Zukünftig muss insbesondere für die Viktoriapassage eine nachhaltig attraktive Lösung gefunden werden, idealerweise in Form eines großen Ankermieters mit Magnetwirkung Philippine-Welser-Straße Verbindung zwischen Rathausplatz und Annastraße / Königsplatz sowie zur Bürgermeister-Fischer- Straße Gewinnt bei Filialisten zunehmend an Bedeutung Blick auf den neu gestalteten Königsplatz, den zukünftigen Telekom Flagship-Store und die Mc Donald s Relocation. Maximilianstraße Verbreitung der Gehwege von 5 auf bis zu 11 Meter und Schaffung eines verkehrsberuhigten Bereiches Vorwiegend gastronomische Gewerbeflächen, Nachfrage beschränkt sich weitestgehend auf Interessenten aus der Gastronomie Als Flaniermeile mit umfangreicher Außenbestuhlung gute Passantenfrequenz auf beiden Seiten Filialisierter Einzelhandel befindet sich vorwiegend im Abschnitt zwischen Rathaus- und Domplatz 4
Unbestritten ist in Augsburg einiges in Bewegung. So setzt die Telekom im ehemaligen Mc Donald s am Königsplatz einen neuen Flagship-Store um, während Mc Donalds wiederum die ehemalige Salamander-Fläche am Beginn des zukünftigen Fugger Boulevards bezogen hat. Dieser wird nach umfangreichen Umbaubarbeiten zukünftig den Königsplatz mit dem Theater verbinden und soll sich zukünftig zu einem von Augsburgs schönsten Straßenzügen entwickeln. Hiervon soll dank umfangreicherer Außenbestuhlung und höherer Aufenthaltsqualität insbesondere die Gastronomie profitieren. In der Annastraße, der absoluten 1A-Lage Augsburgs, konnte mit TK Maxx eine attraktive Lösung für die lange Zeit problematische ehemalige C&A-Filiale gefunden werden. Selbst in der zukünftigen P&C-Projektentwicklung im ehemaligen Woolworth/Auktionshaus könnten nach langem Stillstand im Frühjahr 2015 endlich die Umbauarbeiten beginnen. Für Müller wird bereits in der ehemaligen Anna-Passage gebaut. Mittelfristig tragen diese zwei hochattraktiven Projektentwicklungen nebst TK Maxx und dem Rückkehrer H&M (Hausnummer 11) sicherlich zur weiteren Attraktivitätssteigerung der Annastraße bei, ebenso wie die geplante neue Nutzung der Augusta Arcaden als zusätzliches Parkhaus in unmittelbarer Umgebung zur Shoppingmeile. Einzig in der Momentaufnahme leidet die Annastraße abschnittsweise unter der Vielzahl an laufenden und zukünftigen Baustellen, da sich sämtliche Projekte in unmittelbarer Nachbarschaft zueinander befinden. Diese Dynamik wird der Annastraße in der Folgezeit aber gut tun. Ein weiteres Großprojekt kündigt sich zudem auf der Bürgermeister-Fischer-Straße an, wo Galeria Kaufhof in 2015 ihren dortigen Standort aufgeben wird. Die weitere Entwicklung dieser A-Lage, deren Passantenfrequenz aktuell stark von den großflächigen Mietern Kaufhof und Wöhrl beeinflusst wird, wird maßgeblich von der zukünftigen Nutzung dieser Immobilie abhängen, welche Stand heute noch ungeklärt ist. Klar ist jedoch, dass es auch hier umfassende Umbauarbeiten geben wird, um den Anforderungen moderner Filialisten gerecht zu werden. Eine große Herausforderung besteht hier sicherlich darin, dieses Highstreet-Objekt auch vertikal einer umfassenden Einzelhandelsnutzung zuzuführen. Komplettiert wird die A-Lage der Fußgängerzone von der Maximilianstraße, wobei allerdings nur der Bereich zwischen Rathaus- und Moritzplatz wirklich für den filialisierten Einzelhandel relevant ist. Im weiteren Verlauf wird die Maxmilianstraße, als die Flaniermeile in Augsburg, dann zur Gastrolage mit einigen, vorwiegend regionalen Einzelhändlern, die die Lauflage komplettieren. INVESTMENT Augsburg ist und bleibt ein äußerst interessanter Ort für Investoren. In den letzten Jahren boten sich hier nur wenige Investmentchancen. Eines der Highlights war sicherlich der Immobilienverkauf am Moritzplatz 7 mit Wöhrl als Hauptmieter, den COMFORT vermittelte. Grundsätzlich kann man in Augsburg von starken Faktoren reden Es gab einige Objektverkäufe zu Spitzenkonditionen. Im Laufe der Zeit glättete sich der Markt wieder, berichtet der COMFORT-Investmentexperte Thorsten Sondermann. Hervorzuheben ist auch hier, dass aktuell einige neue Projektentwicklungen dazu führen werden, dass die Haupteinkaufsstraße Annastraße weiter aufgewertet wird. Ebenso ist die Rückkehr von H&M an den ursprünglichen Standort bemerkenswert. Das Interesse der nationalen und internationalen Investoren ist ungebrochen hoch, so dass man auch zukünftig von einem hohen, stabilen Preisniveau ausgehen kann. Da sich der nachgefragte Bereich weiter auf die Toplage konzentriert, ist hier sogar mit erhöhtem Wettbewerb zu rechnen. Der Großteil der Immobilien befindet sich in privater Hand und die Eigentümer haben wenig Verkaufsbereitschaft. Und so ziehen die Renditen bei leicht zunehmender Investorennachfrage aufgrund des kaum vorhandenen Angebots an erstklassigen Immobilien an. In Toplagen sind nachhaltig Renditen von knapp 4,8 % p.a., im Einzelfall leicht darunter/darüber, zu erzielen. 5
FAZIT UND PERSPEKTIVE Insgesamt scheint die Augsburger Innenstadt als Einzelhandelsstandort tendenziell im Aufwind zu sein. Auch wenn ein Ende der Bauarbeiten noch länger nicht in Sicht ist, zeigen sich unter anderem mit der Einweihung des neuen Königsplatzes als Verkehrsdrehscheibe und der Erneuerung des Bodenbelags in der Fußgängerzone bereits erste Erfolge. Auch auf Filialistenseite ist die Tendenz grundsätzlich positiv, wenngleich Vermietungen in der 1A-Lage nach wie vor häufig keine Selbstläufer sind. Auch wenn man von der Renaissance der City nach dem Wegfall der Baustellen noch etwas entfernt ist, scheinen in Augsburg die richtigen Weichen gestellt worden zu sein. Die Innenstadt ist nach der zwischenzeitlichen Krise, unter anderem ausgelöst vom großen Erfolg der City Galerie, auf dem richtigen Weg, renommierte Einzelhändler bekennen sich im Rahmen Projektentwicklungen klar zum Innenstadt- Standort Augsburg und das Großprojekt Augsburg City verzeichnet erste konkrete Erfolge. Nichtsdestotrotz gibt es in der Fuggerstadt weiterhin keine passenden Antworten auf offene Fragen, wie etwa die Schließung von Galeria Kaufhof, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR 80-120 m² 85 300-500 m² 50 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking ist eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. 6
Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in Toplagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT München GmbH Manfred Schalk, Thorsten Sondermann Rindermarkt 6, 80331 München Fon: +49 89 219988-0 E-Mail: muenchen@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-144 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH