Q3 Grossmann & Berger macht. Marktberichte. Hamburg MARKTBERICHT Gewerbe Investment
GEWERBE Investment Key Facts 3,2 Mrd. 22 % Büro: 67 % Büro: 3,8 % EZH: 3,8 % Logistik: 6,0 % Das Transaktionsgeschehen verlagerte sich zunehmend auf Objekte in Stadtteillagen. Axel Steinbrinker Geschäftsführer Viel Bewegung im Hamburger Osten Das anhaltend günstige Investitionsklima beflügelte auch im 3. Quartal 2016 das Transaktionsgeschehen in Hamburg. Mit rund 1,2 Mrd. übertrumpfte das des 3. Jahresviertels das bereits hohe Niveau des Vorquartals. Insgesamt wurden seit Jahresbeginn gewerbliche Immobilien im Wert von rund 3,2 Mrd. veräußert. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies eine Zunahme von knapp 2 %. Investment +1,6 % ggü. Vorjahr -30,1 %-Punkte ggü. Vorjahr -4,5 %-Punkte ggü. Vorjahr Stärkste Assetklasse Anteil ausländischer Investoren Spitzenrenditen Nach den zentralen Teilmärkten City und HafenCity, die zusammen ein in Höhe von 1,5 Mrd. und damit einen Anteil von rund 47 % erreichten, kam der Teilmarkt Hamburg Ost mit rund 12 % des Volumens (384 Mio. ) auf Platz zwei im Ranking der Teilmärkte. Ausschlaggebend hierfür waren insgesamt 20 Verkäufe, unter anderem von fünf größeren Einzelhandelsobjekten mit einem Gesamtvolumen von rund 230 Mio.. Hierzu zählte der Verkauf des Marktkauf-Centers Bergedorf (Alte Holstenstraße 30-32, Hamburg Ost), den die DIC Asset im 3. Quartal von einem privaten Investor erwarb. 2012 in Mrd. 10-Jahres-Mittel (2006-2015): ca. 2,83 Mrd. Trotz des gefühlten Produktmangels wechselten in den ersten drei Jahresvierteln über 100 Gewerbe-Immobilien den Eigentümer. Das Transaktionsgeschehen verlagerte sich zunehmend auf die Assetklassen Hotel und Einzelhandel sowie auf Objekte in Stadtteillagen. Q3 1,2 1,9 2,8 3,7 4,0 3,2 2012 2013 2014 2015 www.grossmann-berger.de Seite 2
Ausgewählte Transaktionen Sprinkenhof Burchardstraße 8-14 City Büro Cloud9 Portfolio Investor: Patrizia Kaufpreis: vertraulich Telekom Campus Überseering 2 City Nord Büro (im Bau) Investor: Amundi Kaufpreis: ca. 120 Mio. Hamburg Two Towers Lübeckertordamm 5 St. Georg Büro Investor: Triuva Kaufpreis: vertraulich Work Life Center Gorch-Fock-Wall 1a City Büro (im Bau) Investor: Eastern Property Holdings KP: vertraulich Commerzbank Neß 7-9 City Büro (Projekt) Investoren: Procom & OFB Kaufpreis: > 70 Mio. Sprinkenhof City Burchardstraße 8-14 in Mio. nach Größenklassen Volumen Vertragsanzahl Investitionsobjekte Büroobjekte unverändert vorn Zu den Top-Transaktionen in Hamburg gehörten unter anderem die folgenden Verkäufe: Bereits im 2. Quartal übertrug der Projektentwickler Art-Invest das Projekt Alter Wall (Alter Wall 2-32, City) im Rahmen eines Share-Deals an eine Pensionskasse. Im Rahmen des Paketverkaufs Cloud9 ging der Sprinkenhof (Altstädter Straße 6-10, City) im 3. Quartal von der Allianz an die Patrizia. Bereits im 1. Quartal verkaufte der Projektentwickler TAS KG den Telekom Campus (Überseering 2, City Nord) an Amundi. 9% 288 10 19% 608 25 nach Assetklassen Logistik Hotel 50 30 9% 3% 6% 20 8 5 25% 809 50 20% 640 100 27% 855 ab 100 Büroimmobilien waren mit einem Anteil von rund 67 % unverändert die stärkste Assetklasse. Neben dem Sprinkenhof wurden im 3. Quartal zwei weitere Büroobjekte im zweistelligen Millionenbereich als Share-Deal veräußert. Triuva kaufte von Orion Capital Partners den von der Commerzbank angemieteten Büroturm Hamburg Two Towers (Lübeckertordamm 5, St. Georg). Das Work-Life-Center (Gorch-Fock-Wall 1a, City) wurde vom Projektentwickler DWI an Eastern Property Holdings veräußert. Auf Platz zwei der Assetklassen folgten Einzelhandelsobjekte mit einem Anteil von 15 % und einem Volumen von 493 Mio.. Hotels nahmen mit rund 9 % (291 Mio. ) Platz drei ein. Insgesamt wurden in Hamburg zehn Hotels verkauft. Hierzu gehörte das sich im Bau befindliche Hotel-Projekt Holiday Inn Hotel City Nord (Überseering 3, City Nord), das Union Investment im 3. Quartal vom Projektentwickler TAS KG erwarb. Einzelhandel 15% 67% Büro www.grossmann-berger.de Seite 3
Renditen Anhaltende yield compression Spitzenrenditen 2012 2016/Q3 Bruttoanfangsrendite in % 7,20 7,20 Logistik 6,90 Die Spitzenrenditen für die Assetklassen Büro und Einzelhandel sanken im Vergleich zum Vorjahresquartal von 4,0 auf 3,8 % und für die Assetklasse Industrie/Lager/Logistik von 6,5 auf 6,0 %. Die sinkenden Renditen sind die Folgen der gegenwärtigen Marktsituation auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Hamburg. Eigentümer sollten deshalb prüfen, ob sie die momentane Marktlage nutzen und die durch den Prozess der yield compression generierten Steigerungen der Marktwerte realisieren. 6,00 6,00 Käufer- und Verkäufergruppen Nationale Investoren marktführend nach Käufergruppen 4,70 Büro/Einzelhandel Private Investoren/ Family Offices 4,50 4,50 7% 7% 18% 4,00 43% 3,80 2012 2013 2014 2015 2016/Q3 Asset-Manager/ Bestandshalter Offene Fonds/ Spezialfonds Zum Ende des 3. Quartals 2016 bestimmten nach wie vor nationale Akteure den Markt für gewerbliche Immobilien-Investments in Hamburg. Lediglich 22 % des s stammten aus dem Ausland, hauptsächlich aus Großbritannien, Frankreich und der Schweiz. Im Vergleich zum Vorjahr verringerte sich das Volumen der internationalen Käufer um rund 57 %. Auch das Volumen der internationalen Verkäufer verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um 62 %. Auf der Käuferseite erzielten die Offenen Fonds/Spezialfonds mit rund 1,4 Mrd. und rund 43 % des s den höchsten Investmentumsatz. Auf den zweithöchsten Anteil mit rund 13 % (426 Mio. ) kamen die Pensionsfonds/Pensionskassen. Auf Seiten der Verkäufer summierten sich die von Projektentwicklern/Bauträgern veräußerten gewerblichen Immobilien in Hamburg auf rund 1,3 Mrd. bei einem Anteil von 41 % am und landeten damit auf dem 1. Platz des Rankings. Projektentwickler/ Bauträger 12% 13% Pensionsfonds/ Pensionskassen Ausblick Verkürzung der Vermarktungszeiten nach Verkäufergruppen Das dynamische Marktgeschehen wird sich zum Jahresende weiter fortsetzen. Der Trend, in Betongold zu investieren, ist auch am Hamburger Investmentmarkt allgegenwärtig. Bis zum Jahresende könnte das Rekordergebnis von 4 Mrd. des Vorjahres erreicht, wenn nicht sogar übertroffen werden. Versicherung 8% 20% 41% Projektentwickler/ Bauträger Der anhaltende Nachfrageüberhang führt zu einer Verkürzung der Vermarktungszeiten und weiteren Investitionen in Stadtteillagen. Allerdings wird der Produktmangel auch im kommenden Jahr das Marktgeschehen bestimmen. Corporates/ Eigennutzer Opportunity / Equity Fonds 8% 11% 12% Private Investoren/ Family Offices www.grossmann-berger.de Seite 4
Kompetente Beratung Service und Kontakt V. l. n. r.: Sonja Ebert Anna Martens Tatjana Merger Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. Glossar Definitionen Investmentmarkt Sonja Ebert MBA Real Estate Management Research Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2-641 Mail: s.ebert@grossmann-berger.de Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2-615 Mail: a.martens@grossmann-berger.de Tatjana Merger Master of Science Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2-231 Mail: t.merger@grossmann-berger.de : Das ist die Summe der Kaufpreise aller in Hamburg getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des betrachteten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ( Signing ). Wohninvestment-Transaktionen werden im nicht berücksichtigt. Assetklasse: Die Assetklasse wird je Objekt der Nutzungsart mit dem dominierenden Flächenanteil (mind. 75 %) zum Zeitpunkt des Signings zugeordnet. Einzelobjekt- und Portfoliotransaktionen: Die Einzelobjekttransaktion umfasst den Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie bzw. eines Entwicklungsgrundstücks. Portfoliotransaktionen umfassen den Erwerb von mindestens zwei räumlich getrennten Immobilien. Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite, die für eine marktüblich vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen erzielt werden kann. Bildnachweis: Titel: Hafenpanorama; Seite 2: Alsterpanorama Jenner Egberts Fotografie; Seite 3: Sprinkenhof Burchardstraße 8-14. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D - 20354 Hamburg Tel.: +49 (0)40 / 350 80 2-0 Fax: +49 (0)40 / 350 80 2-36 info@grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B 25866 www.grossmann-berger.de Seite 5