Steuertipps zu Haus- und Grundbesitz Helmut Lorenz Steuerberater, Rechtsbeistand, vereidigter Buchprüfer 4
Zuordnung zum Unternehmensvermögen Eheleute bauen Haus. 25 % sollen an GmbH von Ehemann mit USt (Option) vermietet werden Anteilig sollen 19.000 Vorsteuern geltend gemacht werden. Jahreserklärung wird üblich erst am Jahresende erstellt. Tipp: Aktiv FA mitteilen dass Gebäude zum Unternehmens- Vermögen gehören soll. Fristablauf 31.Mai! Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 5
Verbilligte Überlassung Kind überlässt Eltern Haus 50 % der Marktmiete Es steht eine umfangreiche Reparaturmaßnahme an. Tipp: auf 66 % der Marktmiete (Mietenspiegel) mindestens erhöhen, sonst können keine 100 % der Werbungskosten (Reparaturen, etc.) angesetzt werden. Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 6
Energetische Sanierung Einfamilienhaus soll ordentlich energetisch saniert werden. Was ist zu tun, bevor man beginnt? Tipp: KfW 430 - Zuschuss beantragen bis 18.750 Euro für jede Wohneinheit für private Eigentümer, die Wohnraum energetisch sanieren oder sanierten Wohnraum kaufen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 7
KfW - Förderungen Gibt es weitere Fördermöglichkeiten? Tipp: auf www.kfw.de stehen u.a. Förderungen für - altersgerechtes umbauen - Baubegleitung - Photovoltaik und Stromspeicher - Schaffung von Wohneigentum - Einbruchschutz Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 8
Arbeiten im Privathaushalt Was kann man steuerlich absetzen? Tipp: 1. Haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis 2. Haushaltsnahe Dienstleistungen 3. Handwerkerleistungen 20 % der Aufwendungen (Überweisung!) höchstens bei Mini-Job max. 510 soz.vers.pfl. Beschäftigte max. 4.000 Handwerkerleistungen max. 1.200 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 9
Beispiel: Errichtung einer Gartenmauer 700 Feuerstättenbeschau Kaminkehrer 90 Kaminkehrer Kehrgebühren 60 Klavierstimmer 200 Dachausbauarbeiten Gästezimmer 5.000 Wärmedämmung KfW-finanziert 4.000 Winterdienst auf Grundstück 250 Winterdienst Bürgersteig 400 Ambulanter Pflegedienst 4.750 Haushaltshilfe geringfügig beschäftigt 4.200 Betreuung Zwergpudel 300 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 10
Lösung: 1. Haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis 20 % von 4.200 = 840 maximal 510 2. Haushaltsnahe Dienstleistungen Winterdienst 250 + Pflegedienst 4.750 = 5.000 20 % von 5.000 = 1.000 3. Handwerkerleistungen Errichtung einer Gartenmauer 700 Kaminkehrer 90 + 60 150 Klavierstimmer 200 Dachausbauarbeiten 5.000 20 % aus Summe 6.050 = 1.210, jedoch maxímal 1.200 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 11
Familienhilfe Vermietung Wohnung + Betrieb PV-Anlage anteiliges Einkommen Ehegatte von 500,-- mtl. Krankenversicherung verlangt eigenen Beitrag Tipp: Einkommen verändern. < 1/7 der Bezugsgröße (2015: 2.835 ) entspricht Einkommensgrenze für die Berechtigung zur beitragsfreien Familienversicherung in der gesetzlichen Krankenversicherung = zur Zeit 405 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 12
100.000 Wohnungen löst Berichtigung von Vorsteuerabzug in den letzten 10 Jahren aus. Tipp: Geschäftsveräußerung im ganzen prüfen Option zur Steuerpflicht im Notarvertrag prüfen und ausüben Preisanpassung? Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 13
Deutsche Annington kauft Gagfah Grunderwerbsteuer Wieviel Steuer wohl entsteht beim Kauf von 144.000 Wohnungen? Tipp: keine Hier werden Gesellschaftsanteile gekauft. Jedoch weniger als 95 %. Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 14
HBG.. GdbR? Bruchteilseigentum oder Gesamthandseigentum? Wo können Vorteile liegen? Tipp: 1. Im Gesellschaftsvertrag kann die Auseinandersetzung geregelt oder z.b. Teilungsversteigerung ausgeschlossen werden. 2. Anteil weniger als 95 % übertragen ohne GrESt 3. Übertragung ohne notarielle Urkunde nur Grundbuchberichtigung 4. Steuerlich nahezu identisch 5. Juristen zuziehen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 15
Erbschaftsteuer Verfassungsgericht hatte Beanstandungen insbesondere bei zu großer Verschonung von Betriebsvermögen Gelingt es bis 1.07.2016 dem Gesetzgeber nicht Abhilfe zu schaffen, ist das gesamte Recht ggf. nicht mehr anwendbar? Tipp: an vorweggenommene Nachfolge denken ob es wohl besser wird? Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 16
Immobilien in Familie übertragen? entgeltlich? Anhebung Abschreibungsvolumen Private Schulden in abzugsfähige umgewandelt werden Einkünfteverlagerung Kein privates Veräußerungsgeschäft nach 10 Jahren unentgeltlich? Schenkungsteuer Freibeträge alle 10 Jahre nutzen ebenfalls zur Einkommensverlagerung Schenkung Familienheim an Ehegatte immer frei. Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 17
Einheitsbewertung Wie lange noch das veraltete Wertesystem? Neue Vorlage beim Verfassungsgericht lt. Beschluss BFH vom 22.10.2014 gilt nur noch als Grundlage für Grundsteuermessbescheid Tipp: Wenn Wertverhältnisse zum 1.1.1964! total verschoben zu heutigem Wert, dann Änderung Einheitswert beantragen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 18
Darlehen an Angehörige Vermietobjekt wird durch Schwester gekauft Sie setzt den Darlehenszins an Bruder als Werbungskosten ab. Spitzensteuersatz 42 % Gilt der Abgeltungssteuersatz für Bruder mit 25 % Tipp: Ja, auch für ähnliche Fälle, sogar Ehegatten! Vorteil z.b. wie lange wohl? 42 % aus 10.000 Schuldzinsen = 4.200 25 % aus 10.000 Zinseinnahmen = 2.500 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 19
Eigenkapitalrendite I Immobilienkauf oder Geldanlage Bank? Immobilie kostet 200.000 Eigenkapital 100.000 Bankdarlehen mit 2 % Zins 100.000 Mieteinnahmen mtl. 800,00 netto + NK Eigenkapitalrendite vor Steuern: Mieten 9.600 Schuldzins Bank - 2.000 verbleiben 7.600 = im Verhältnis zum Eigenkapital 7,6 % Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 20
Eigenkapitalrendite II Immobilienkauf oder Geldanlage Bank? Immobilie kostet 200.000 Eigenkapital 50.000 Bankdarlehen mit 2 % Zins 150.000 Mieteinnahmen mtl. 800,00 netto + NK Eigenkapitalrendite vor Steuern: Mieten 9.600 Schuldzins Bank - 3.000 verbleiben 6.600 = im Verhältnis zum Eigenkapital 13,2 % Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 21
Immobilie kaufen? - Investition 100 % 3,5 % Grunderwerbsteuer Ca. 1,5 % Notar und Justizkasse Maklergebühren +/- Vermietungszeit Miete (Mieterwechsel - Vermietrisiko) abzüglich Schuldzins (Kreditrisiko) und Bewirtschaftungskosten (30 % kalkulieren?) abzüglich AfA = Überschuss +/- daraus Steuer bis 42 % + Verkauf Mit Wertsteigerung oder mit Verlust? 23 EStG beachten, = Summe dieser Überlegungen: JA oder Nein Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 22
Sonnenstrom rentiert sich Dachsparbuch schlägt Sparbuch Strom von der Sonne kostet nur noch ca. 10 ct./kwh Je mehr Eigenverbrauch desto höher Rendite Tipps: Dächer belegen und Stromspeicher mit Zuschuss prüfen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 23
Energiepolitik zum umdenken Kohle Kohle Kohle statt Umwelt und Klima Atommüll entsorgen die Steuerzahler-Kinder schon Offshore-Wind teuer von Konzernen abnehmen Putin Gas gibt es (n)immer Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 24
Elektroauto Reichweite: 190 km Verbrauch: 12,9 kwh/100km Preis von? Bis? Mit Sonnenstrom ca. 1,50 /100 km und nur noch an der eigenen Garage tanken - eine tolle Vorstellung. Ein Freund hat einen einfach super. Fahre ich auch bald elektrisch? Anfang 2013 ca. 200.000 Anfang 2014 ca. 400.000 Anfang 2015 ca. 740.000 Elektroautos weltweit Anfang 2016 nochmals doppelt so viele? Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 25
Steuern Sie richtig! Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 26