HILDESHEIM // Noch schwaches Shopping-Center, aber stabile Toplage 26. Juni 2013

HILDESHEIM // Noch schwaches Shopping-Center, aber stabile Toplage 26. Juni 2013 In Zahlen Einw ohnerzahl*: 99.267 Bevölkerungsentw icklung: -0,6% Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 43.626 Arbeitslosenquote: 7,9% Kaufkraftkennziffer: 99,9 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 148,7 1A-Einzelhandelsmieten 80 70 60 80-120m² 300-500m² von 2008-2012 in EUR/m² Hildesheim ist als eines von neun niedersächsischen Oberzentren integraler Bestandteil der Metropolregion Hannover- Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg und verfügt über solide Rahmenbedingungen und Leistungsdaten. Das Bevölkerungsniveau (Basis: Zensus 2011) liegt gegenwärtig bei knapp 100.000 Einwohnern. Die Bevölkerungs entwicklung in den letzten fünf Jahren war nahezu konstant. Bezogen auf den Arbeitsmarkt ist aktuell ein Überschuss an Arbeitspendlern von täglich knapp 12.000 Menschen zu konstatieren. Die Arbeitslosenquote liegt mit ca. 7,9 % leicht über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Der Arbeitsmarkt wird gestützt von der Präsenz leistungsstarker und teilweise namhafter Unternehmen aus der Automobilzulieferindustrie (Blaupunkt, Robert Bosch), Metallindustrie (Eickhoff-Stahlbau, AutoGyro) oder dem Lebensmittelgewerbe (REWE- Logistikzentrum, Coca-Cola). Als wesentliche Basis hierfür ist die ausgezeichnete Verkehrsinfrastruktur (A 7 und B 1, 6, 243, 494 für den Individualverkehr, ICE-Bahnhof, Anschluss an den Mittelllandkanal) verbunden mit einer günstigen zentralen geostrategischen Lage zu sehen. Darüber hinaus besteht ein breites Bildungsangebot mit drei Hochschulen und diversen berufsbildenden Schulen. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT 50 40 30 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 Unter Einzelhandelsgesichtspunkten sind für die Bevölkerung der Stadt praktisch bundesdurchschnittliche Kaufkraft-Verhältnisse (GfK Einzelhandels-Kaufkraft = 99,9) festzustellen. Angesichts des ausgeprägten Metropolenwettbewerbs in der Region (Hannover, Salzgitter und Braunschweig) ist die erreichte Einzelhandelszentralität (lt. GfK 148,7) um so bemerkenswerter, liegt sie doch signifikant oberhalb des Durchschnittswertes von 119,0 in der maßgeblichen Städtegrößenklasse (50 100.000 Einwohner). Von daher belegt sie eine beträchtliche Zugkraft der gesamtstädtischen

Einzelhandelslandschaft in einem allerdings mit Blick auf seine Größe durchaus kompakten Einzugsgebiet. Mit knapp 300.000 Personen liegt es deutlich unter dem Durchschnitt (360.000) in der maßgeblichen Stadtgrößenklasse, betont COMFORT Geschäftsführer Günter Rudloff. Die COMFORT Hamburg hatte in der Vergangenheit immer wieder darauf hingewiesen, dass sich die Hildesheimer Einzelhandelslandschaft unter strukturellen Gesichtspunkten in die falsche Richtung entwickelt und immer dezentraler ausgeprägt hat. Die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel in Agglomerationen wie am Cheruskerring/Römerring, der Bavenstedter Straße oder auch an Solitärstandorten bewirkten, dass der Anteil der Innenstadt (ca. 65.000 m² Verkaufsfläche, gut 200 Mio. Jahresumsatz) an der Gesamtstadt auf nur noch ca. 23 % Verkaufsfläche bzw. 30 % Umsatz in 2011 absanken. Die Eröffnung der Arneken-Galerie im Frühjahr vergangenen Jahres stellte vor diesem Hintergrund das prinzipiell richtige Signal für eine Trendumkehr hin zu einer gesünderen städtischen Einzelhandelsstruktur dar, mit der Innenstadt im Fokus. Die abwechslungsreiche Fußgängerzone bietet einerseits moderne Flächen für neueste Filialisten, zeigt aber andererseits an manchen Stellen nicht mehr zeitgemäße Häuser und ebensolche Einzelhandelskonzepte. Die aufkommende Beachtung der Stadt im Zuge der Centereröffnung bietet die Chance, die Innenstadt durch Investitionen der Eigentümer weiter zu stärken. Allerdings sind über ein Jahr nach dem Start des Centers durchaus noch beachtliche Flächenanteile des Centers leer bzw. noch nicht belegt. Die Aufholeffekte der Innenstadt greifen weder flächenseitig und erst recht noch nicht umsatzseitig (unfertiges Center in der Anlaufphase). Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 in % Hildesheim Ø 50T 100T Einwohner* 160,0 140,0 148,7 120,0 100,0 80,0 99,9 100,3 119,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2011 in % Modezentralität 2011 in % Hildesheim Ø 50 Tsd. - 100 Tsd. Einwohner* 300 250 Verkaufsflächenanteil 200 239,4 150 186,1 100 Umsatzanteil 50 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 Hildesheim Ø 50T 100T Einwohner

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Almsstraße Stärkster Bereich ab Querstraße Arnekenstraße in Richtung Hoher Weg Beide Zugänge zur Arneken-Galerie Standort des einzigen Kaufhauses Galeria Kaufhof Neue Mieter: WMF, Juwelier Keiser, Café Engelke Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² Hoher Weg 1A-Lage Almsstraße: Gute Frequenzen in der Toplage Stärkster Bereich ab Mieter Hennes & Mauritz (Hoher Weg 30-31) in Richtung Almsstraße Standort regional bedeutsamer Textilgrößen wie Adamski Herrenmode oder Textilhaus Kressmann Neue Mieter: Tiger Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² 1A-Lage Hoher Weg: H&M ist als Anker in der Arneken-Galerie und auf der Straße vertreten

Bernwardstraße (B-Lage) Verbindung zwischen Bahnhof und Almsstraße mit deutlich schwächerer Lagequalität Überwiegend regionaler Mieterbesatz Standort früherer Konkurrenzprojekte zur Arneken-Galerie Keine Stärkung der Handelslage zur Zeit erkennbar Centersituation Die Arneken-Galerie gewann den anfänglichen Wettlauf von mehreren Centerprojekten und eröffnete im April 2012 in der Bestlage Almsstraße. Nicht final abgesagt, aber zumindest auf Eis gelegt, ist noch die am Bahnhof angesiedelte Centerplanung des Münchner Projektentwicklers Gedo. Die Nachfragesituation in Hildesheim lässt ein zweites innerstädtisches Shoppingcenter als nicht vorstellbar erscheinen, sieht man die Vermietungsschwierigkeiten bei den Bemühungen selbst nur ein Center voll zu vermieten. Eine Entwicklung am Bahnhof kann in überschaubarer Größe als Center mit Nahversorgungsfunktion und bahnhofsüblichem Sortiment gelingen, filialisierte Textilkonzepte werden, bis auf wenige Discounter, wohl kaum Interesse an der Lage zeigen, meint COMFORT Geschäftsführer Frank Reitzig. Die Arneken-Galerie wurde von der MultiDevelopment Germany GmbH in Kooperation mit der Sparkasse Hildesheim realisiert. Noch während der Bauphase übernahm die niederländische Investmentgesellschaft Corio Anteile der Arneken-Galerie im Rahmen eines Paketankaufs von MultiDevelopment Germany GmbH und stockte diese im Sommer 2011 um die restlichen Anteile auf. Das Hauptgebäude des Centers befindet sich in der Arnekenstraße und ist über zwei neu gestaltete offene Ladenstraßen an die Almsstraße angebunden. Die Arnekenstraße bleibt hierbei als verkehrsberuhigte Straße bestehen und stellt eine dritte Laufverbindung vom Center zur Almsstraße dar, trennt allerdings die Geschäfte der Ladenstraßen vom Hauptgebäude. Die Anbindung über mehrere offen gestaltete Ladenstraßen ist ein durchaus interessanter Ansatz, der mehrere Zu- und Abgänge sowie Rundläufe zulässt. Dieser birgt aber auch das Risiko, dass Passanten die Ladenstraßen zum Hauptgebäude nicht zum spontanen Bummeln annehmen und nur bei einem gezielten Einkauf den Weg ins Center finden. Der Nordausgang der Arneken-Galerie mit Saturn als Magnetmieter

Das Center hat ca. 90 Shops auf drei Ebenen und bietet ca. 28.000 m² Fläche sowie ca. 400 Parkplätze, die in Hildesheim dringend benötigt wurden. Ankermieter sind Saturn auf ca. 4.500 m² und H&M auf ca. 2.500 m². Weitere größere Mieter sind z. B. SchuhKay, SpieleMax, dm, intersport, Depot oder die Decius Buchhandlung. Es gab erfreulicherweise nur einen kleinen Mieterkreis, der von der Straße in das Center wechselte, wie z. B. Apollo Optik, Cecil oder Tamaris. Auch zeigt die überschaubare Anzahl an Doppelbelegungen, also Mieter, die auf der Straße und im Center vertreten sind, dass der Standort Hildesheim hierfür nicht groß genug ist. Abgesehen von Kleinmietern und Gastronomen sind das im wesentlichen Douglas, dm und Decius Buchhandlung. Überraschend war allerdings die Doppelbelegung des Ankers H&M, der nicht weit vom Center entfernt am Hohen Weg die Flächen des ehemaligen Peek & Cloppenburgs betreibt und dort auf vier Ebenen rund 2.000 m² nutzt. Es ist als vorbildlich anzusehen, dass im Center tatsächlich neue Mieter überwiegen, die es in der Innenstadt bisher nicht gab und die dem gesamten City-Einzelhandel somit mittelstarke Zugkraft verleihen. Weitaus weniger vorbildlich war allerdings die Vermietungssituation zur Eröffnung, wie auch momentan ein Jahr danach. Lediglich ca. 70 der ca. 90 Läden waren zum Start vermietet und nur gut 65 Shops waren eröffnet. Großmieter wie H&M oder SpieleMax fehlten zum Zeitpunkt der Center-Eröffnung. Auch dass über 40% der Läden in den offenen Ladenstraßen, den Zugängen zum Center, noch nicht eröffnet hatten, dürfte dazu beigetragen haben, dass das Center nicht sein volles Potenzial erreichte und die wahrgenommene Frequenz im Center deutlich ausbaufähig war. Wenn man den jetzigen Zustand betrachtet, kann man nicht mehr unbedingt nur von Startschwierigkeiten sprechen. Wurde mit Eröffnung in Aussicht gestellt, dass 85 der 90 Läden zum letzten Sommer vermietet sein werden, ist ein Jahr nach Eröffnung die Anzahl der leer stehenden Ladeneinheiten fast unverändert geblieben. Im Erdgeschoss gab es einige Erfolge, aber der Leerstand im Unter- und Obergeschoss nahm durch erste Mieterauszüge sogar zu. In der Summe stehen damit wie zur Eröffnung rund 20 Ladeneinheiten leer. Damit kann der Eigentümer nicht zufrieden sein. Schwächen können in den langen Ladenstraßen zum Hauptgebäude des Centers liegen sowie im Mieterbesatz, der insgesamt ausgewogen erscheint, aber wenig richtige Zugpferde vorweisen kann. Das architektonisch attraktive Center ist grundsätzlich auf Höhe der Bestlage am richtigen Platz in Hildesheim entstanden. Es ist jetzt dringlichste Aufgabe des Eigentümers die Vollvermietung herbeizuführen, um bestehende Mieter im Center nicht zu verlieren und einen nachteiligen Effekt auf den Einzelhandelsstandort Hildesheim zu verhindern. Durch attraktive Mieter für die Restflächen, die neue Impulse geben und genügend neue Kunden nach Hildesheim locken, kann sich der stärkende Effekt der Arneken-Galerie erst richtig entfalten. INVESTMENT Die abwartende Haltung vieler Einzelhändler hat auch das Interesse auf Investorenseite leicht abgedämpft. Das Ankaufsinteresse verdichtet sich noch stärker als früher auf die centernahen Bereiche in der Top-Lage. Auslaufende Randlagen dürften schwer zu vermitteln sein. Die Bereitschaft vieler Eigentümer ist richtigerweise gestiegen, in ihre Immobilie zu investieren. So wurden die Häuser mit dem Einzug von Betty Barclay, Hoher Weg 27 oder WMF in der Almsstraße modernisiert. Projektentwickler sind eine aktive Investorengruppe, die nun nicht mehr zeitgemäße Immobilien im Blick haben und Potenziale heben wollen. Daneben waren im letzten Jahr auch institutionelle Anleger aktiv. Die Aachener Grund erwarb das Objekt Hoher Weg 30-31 mit dem Mieter H&M. Es ist ein zurzeit an vielen Städten zu beobachtender Trend, dass Investoren zunehmend kleinere Investitionsstandorte prüfen, um dort in den besten Lagen zu höheren Renditen einkaufen zu können. In diesem Jahr war es im Investment bisher ruhiger. So wurde z.b. ein kleineres Geschäftshaus in der Toplage mit Auszug des Erdgeschossmieters veräußert. Hier gibt es Überlegungen des neuen Eigentümers, die Flächen selbst zu nutzen. FAZIT UND PERSPEKTIVE Die Hildesheimer 1A-Lagen sind die Almsstraße und der Hohe Weg als direkte Verlängerung. Am Ende des Hohen Weges verläuft quer die Schuhstraße. In der anderen Richtung gelangt man von der Almsstraße über die anschließende Bernwardstraße zum Bahnhof von Hildesheim. Bernwardstraße und Schuhstraße sind reine B-Lagen mit überwiegend regionalem Mieterbesatz.

Mit z.b. C&A, dm Drogeriemarkt, Jack Wolfskin oder NKD konnten sich zwar einige überregionale Anbieter in diesen Lagen etablieren, doch für den Großteil der filialisierten Konzepte sind diese Lagen nicht von Interesse. Die Almsstraße ist geprägt durch den dort ansässigen Galeria Kaufhof, der als größtes innerstädtisches Einzelhandelsgeschäft und einziges Warenhaus in Hildesheim eine große Magnetwirkung hat. Ansonsten überwiegen eher kleinteilige Einzelhandelsflächen. Am Hohen Weg wurden aufgrund größerer Grundstückseinheiten in der Vergangenheit mehr Entwicklungen durchgeführt (z.b. Neubau eines ehemaligen Woolworth-Hauses für das großflächige Textilkonzept The Sting). Im Hohen Weg sind auch regionale Platzhirsche wie das Textilkaufhaus Kressmann und der Herrenanbieter Adamski angesiedelt. Da im gehobenen Herrentextilbereich in der Arneken-Galerie bisher keine Konkurrenz antrat, dürften die Traditionshäuser Kressmann und Adamski trotz der centerfernen Lage weiterhin auf ihre Kunden bauen können. Der stärkste Bereich der 1A-Lage verläuft von H&M im Hohen Weg bis hin zum Galeria Kaufhof und der Einmündung Arnekenstraße, worüber man vom Bahnhof kommend direkt zum Center abbiegen kann. Die Centerentwicklung hat im Vorfeld zu den üblichen Zurückhaltungen mit Anmietungen auf der Straße geführt. Die Mieter wollen erst die Auswirkungen auf die Straßenlage abwarten, bevor sie eine langfristige Standortentscheidung treffen. Dieser Zustand kann nun noch etwas länger andauern als erwartet. Die Toplagen Hildesheim zeigen sich im Hinblick auf das Center selbstbewusst und nach wie vor stark frequentiert. Ein Rückblick auf die Leerstandsituation der jüngeren Vergangenheit bestätigt dies: Drei Stichproben der COMFORT Hamburg zeigen ein konstantes Bild: Im Okt 2011 vor Centeröffnung, März 2012 zur Centereröffnung und April 2013, ein Jahr nach Centereröffnung gab es in der Almsstraße jeweils 5 Leerstände / Umbauten und der Hohe Weg war jedes Mal voll vermietet. Von daher braucht sich die Fußgängerzone nicht vor dem Center zu verstecken. Dennoch ist aktuell nicht der beste Zeitpunkt für einen Eigentümer, mit der Nachvermietung seiner Einzelhandelsfläche konfrontiert zu werden. Das Angebot an verfügbaren Flächen in der Hildesheimer Innenstadt ist aufgrund des unbefriedigenden Vermietungsstandes im Center in der Summe mit den Leerstandsflächen auf der Straße schlichtweg zu hoch. Bei Mietinteressenten ist zudem eine Zurückhaltung zu erkennen, da mancher die schleppende Vermietung im Center auf einen insgesamt schwachen Einzelhandelsmarkt zurückführt und erst die weitere Entwicklung abwarten will. Die Mieten stagnieren entsprechend schon mehrere Jahre. Für eine Fläche von 80-120 m² werden Höchstmieten von ca. 75 /m² erzielt. Aktuell ist teilweise ein merklich längerer Zeitraum für eine Nachvermietung zu berücksichtigen. Steht ein Eigentümer unter Zeitnot, muss er derzeit eventuell mit Preisabschlägen rechnen. Bewusst für die Straße haben sich z.b. in den letzten 12 Monaten Betty Barclay, Ernstings Family, WMF oder Tiger entschieden und Flächen am Hohen Weg und in der Almsstraße bezogen. Bevor der Druck auf die Straßenlage wieder zunimmt, muss sich die Arneken-Galerie stabilisieren und etablieren. Die guten Passantenfrequenzen auf der Straße, die auch nach der Centereröffnung unverändert fortbestehen, bieten eine gute Grundlage für einen mittelfristigen Anstieg des Nachfragedrucks. Wenn auch das Center seine volle Kraft noch nicht entfaltet hat, ist das Bestreben der Stadt, das Einzelhandelsangebot auszubauen, um eine weitere Stärkung des Standortes herbeizuführen, grundsätzlich richtig. Mit dem neuen Center erweitert sich die Angebotsvielfalt und erfolgt eine anteilige Erhöhung der Innenstadtflächen im Verhältnis zur Peripherie, was insgesamt eine Attraktivitätssteigerung der Hildesheimer Innenstadt bewirkt. Auch im Hinblick auf die benachbarten Einzelhandelsstandorte Hannover und Braunschweig, die in den letzten Jahren weiterhin ihrerseits stark aufgerüstet haben, ist der Ausbau der innerstädtischen Verkaufsfläche zu begrüßen. Fazit Von Seiten des Flächen- und Mieterangebotes wurde der Einkaufsstandort City Hildesheim durch die Eröffnung der Arneken-Galerie erweitert und hat dadurch prinzipiell an Attraktivität im Hinblick auf den regionalen Wettbewerb hinzugewonnen. Der schleppende Vermietungsverlauf der Leerstandsflächen im Center macht aber auch eine aktuell geringere Nachfrage deutlich. Die A-Lage weist auch ein Jahr nach Eröffnung keinen erhöhten Leerstand auf und ist gut frequentiert. Das derzeitige Überangebot an verfügbaren Flächen führt zu spürbarer Verunsicherung bei Mietinteressenten und eine Nachvermietung

jetzt vorhandener Flächen benötigt etwas mehr Zeit. Es ist zu erwarten, dass erst mit zunehmender Vermietung des Centers die volle Attraktivitätszunahme erkennbar wird und der Nachfragedruck für die lebhafte 1A-Lage wieder zunimmt und die Innenstadt insgesamt von dem neuen Angebot gestärkt wird, resümiert Reitzig. KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE 80-120 m² 75 300-500 m² 40 Die auf gef ührten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse v on Mietv erträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealty pisches (fiktiv es) Ladenlokal mit ebenerdigem und stuf enf reiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent auf gef ührt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City -Ranking stellt eine f undierte Messziff er zum Benchmarking der wirtschaf tlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Perf ormance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten - und inf ormationsbasierten Index dar, welcher f ür die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichte ten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen ins gesamt 35 aktuell f ür jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei f ür drei große Bereiche auch ei gene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktiv ität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stuf en gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkauf stüten, wobei sieben Einkauf stüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die max imal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion -Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Hamburg GmbH Günter Rudloff Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 540 063 40 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH * Einw ohner: Fortgeschriebene Einw ohnerdaten per 1.1.2012 (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.