03. Mai Forum Building Science
Master Thesis Lebenszykluskosten und deren Treiber Errichtungskosten = prognostizierbar (ÖNORM B 1801) Folgekosten = komplexer
Lebenszykluskosten Waren bislang für die Auswahl von Bauteilen und Systemen (z.b. Fassaden, gebäudetechnische Anlagen, usw.) in der Regel deren Investitionskosten relevant, sollen künftig deren Lebenszykluskosten im Vordergrund stehen, die auch die Nutzungskosten berücksichtigen.
Lebenszykluskostenmodelle Siemens Real Estate mit Life Cycle Cost Analysis speziell für die eigenen Anforderungen entwickelten Kostentool, bauteilspezifische Nutzungskosten (Reinigung, Instandhaltung, Energieverbrauch usw.) Hochbaudepartment der Stadt Zürich Life Cycle Costs in Projektentwicklung abgeschätzt und mit ermittelten Richtgrößen verglichen. Balck+Partner Kombination von Computersimulation und Rechenmodelle für strateg. Kostengruppen Immovement Prognosetool für Kostenoptimierungen (Systemvergleich, Szenarien und Variantenvergleich) bene Consulting, Forschungsprojekt LQG, Intep und Pelzeter,
Highlights aus der Praxis Leistungen des FM zur Optimierung der Gebäudebetriebskosten werden immer häufiger angeboten; Einsparungen rechtfertigen den Einsatz von FM. Bürogebäude: wenn Anteil der TGA > 25% = Folgekosten > 50% Kostentreiber Glasreinigung deren Kosten erreichen die Größenordnung der Heizkosten Betragen die Energiekosten derzeit rd. 10% der Folgekosten, wird deren Anteil in den nächsten 30 Jahren auf bis zu 50% ansteigen. Gesamt Honorarumfang für ein qualifiziertes projektbegleitendes FM beträgt zw. 0,5 0,9% der Errichtungskosten.
Berechnungsmodell nach Floegl Berechnung von bauteilrelevanten Lebenszykluskosten Alle auf Bauteile zu beziehende Folgekosten werden rechnerisch den ihnen am meisten entsprechenden Bauteilen zugeordnet; z.b. Grundreinigungskosten der Büros werden den entsprechenden Bodenelementen zugeordnet (Teppich, Fliesen usw.). Die Zuteilung der Betriebs, Betriebsführungs und Energiekosten erfolgt zu den entsprechenden gebäudetechnischen Gewerken.
Berechnungsmodell nach Floegl Zielsetzung des Modells ist es, bauteilbezogene lebenszyklische Betrachtungen anzustellen, um Bauentscheidungen damit zu begründen
Berechnungsmodell nach Floegl Bürogebäude und Gesundheitsimmobilien: Lebenszykluskostentreiber =
Überwiegende Gebäudebestand in Europa = Wohnimmobilien
Parameter Entwicklungskosten Anschaffungskosten / Errichtungskosten Folgekosten (Nutzungskosten, Reinvestitionskosten & Sanierungskosten, Beseitigungskosten)
Errichtungskosten Basierend auf der ÖNORM B 1801 Kostengruppen Grund Aufschließung Bauwerk Rohbau Bauwerk Technik Bauwerk Ausbau Außenanlagen Planungsleistungen Nebenleistungen Reserve
Bezeichnung Wert Dimension Anteil der Herstellk Anteilige Planungsk MWSt-Satz 20% 0Grund 2.378.072 17,54% 338.347 Grundkosten 2.378.072 17,54% 338.347 Sonstige 0 0,00% 0 1 Aufschließung 0 0,00% 0 Freimachen+Untersuchen 0 0,00% 0 Anschlusskosten 0,00% 0 Sonstige 0,00% 0 2 Bauwerk-Rohbau 5.443.981 40,14% 774.557 Bauwerk-Bau 5.443.981 40,14% 774.557 Stahlbau/Fassade 0,00% 0 Baunebengewerbe 0,00% 0 Sonstiges 0 0,00% 0 3Bauwerk-Technik 1.440.451 10,62% 204.944 Elektrotechnik 279.543 2,06% 39.773 Nachrichtentechnik 0,00% 0 Sanitär-/Gasanlagen 257.732 1,90% 36.670 HKL-Anlagen 773.197 5,70% 110.009 Förder- und Hebeanlagen 129.979 0,96% 18.493 Sonstiges (Schließanlagen) 0,00% 0
Bezeichnung Wert Dimension Anteil der Herstellk Anteilige Planungsk 4 Bauwerk-Ausbau 1.782.314 13,14% 253.584 Dachverkeidung 188.737 1,39% 26.853 Fassade 460.268 3,39% 65.486 Innenausbau 1.133.310 8,36% 161.245 Ausmalen + Sonstiges 0 0,00% 0 5Einrichtung 0 0,00% 0 Einrichtung 0 0,00% 0 6 Außenanlagen 235.030 1,73% 33.440 Befestigte Anlagen 0 0,00% 0 Unbefestigte Anlagen 235.030 1,73% 33.440 Sonstiges 0 0,00% 0 7 Planungsleistungen 1.604.871 11,83% Planungsleistungen 1.604.871 11,83% 8 Nebenleistungen 676.298 4,99% Nebenleistungen 676.298 4,99% 9 Reserven 0 0,00% Reserven 0 0,00% Summe 13.561.018 100,00% 1.604.871
Kostenstruktur Folgekosten Verwaltung Technischer Betrieb Ver und Entsorgung Reinigung Gebäudedienste Instandsetzung, Umbau, Sanierung Sonstiges Beseitigung
Basis des Modells Allgemeine Flächengrößen Zeiten und Dauern Finanzielle Parameter
Allgemeine Flächengrößen Bestandseinheiten 66 WE Anzahl der Stellplätze 86 Stk. Grundstücksfläche 11047 m² Brutto-Grundfläche 13975 m² Brutto-Rauminhalt 43645 m³ Netto-Grundfläche 12578 m² Nutzfläche 5815 m² Brutto-Grundfläche beheizt 8047 m² Grünfläche 2956 m² Befestigte Außenflächen 1022 m² Zeiten und Dauern Baubeginnzeitpunkt 01.10.2004 d Baufertigstellungszeitpunkt 01.06.2007 d Kalk. Lebensdauer n E 79 a Finanzielle Parameter Preissteigerung Bau pbau 3,30% % Preissteigerung Technik p Technik 2,00% % Verbrauchspreise p allg 2,00% % Preissteigerung p Energie 6,00% % Preissteigerung Lohnintensiv p Lohn 4,50% % Verzinsung r 2,90% %
Basis des Modells weitere Basisparameter: Glasflächen Wohnflächen Sanitärflächen Gang, Stiegenflächen Garagenflächen Nebenraumflächen Ausmalflächen
Flächenwerte Fenster/Glasflächen außen 1527 m² Glasflächen innen 1527 m² Jalousienflächen 0 m² Büro- und Wohnflächen 5815 m² Sanitärflächen horizontal 518 m² Sanitärflächen Vertikal 1955 m² Gangflächen 403 m² Stiegenflächen 58 m² Garagenflächen 2096 m² Nebenraumflächen 1350 m² Ausmalflächen 37914 m²
Basis des Modells besondere Parameter: Anzahl der Aufzugsstationen Stromkosten Gaspreis Kosten Reinigung / Stunde Nutzungseinheit Heizwärmebedarf Stromverbrauch
Besondere Parameter Anzahl der Aufzugstationen 5 1 Stromkosten 0,17 /kwh Gaspreis 0,097 /kwh Kosten Reinigung/Stunde 8 /h Kosten Reinigung/Stunde Lohngr. 10,1 /h Nutzungseinheit 80 m² Kleine Arbeitsbühne für Fensterreinigung J/N N[J/N] Warmwasserbedarf 12 kwh/m²a Heizwärmebedarf 23 kwh/m²a Stromverbrauch (inkl. Beleuchtung) 4,54 W/m² Rohbauerneuerung bei Großer Instandsetzung 15% % 15 kwh/m² a Typ A elekt. Energie für Kühlung+Lüftung 25kWh/m² a Typ C - 50kWh/m² a - fiktiver Typ altes System Wirkungsgrad für HWB und WWB 70% % Faktor für erhöhten Einzelplanungsaufwand 200% % 8 kwh/m²a
Ergebnis am Beispiel Forum Building Science Kalkulierte Lebensdauer 79 Jahre Verzinsung 2,9 % p.a. allg. Baupreissteigerung 3,3 % p.a. Heizkosten 0,097/kWh Preissteigerung TGA 2,0 % p.a. Stromkosten 0,17/kWh Lohnkosten 4,5 % p.a. Reinigung 8/h - Wohnungen Energie 6,0 % p.a. 10,1/h - Allgem.Flächen 70.000.000 60.000.000 50.000.000 Lebenszykluskosten: 60.647.874, 10.430, /m² WNFL Nebenleistungen NB L P lanungsleistungen P LL Außenanlagen AAN Gebäudedienste GB D 40.000.000 30.000.000 20.000.000 10.000.000 Errichtung: 13.222.672, 2.274, /m² WNFL Energie Stro m Nutzer ENST Reinigung REIN Bauwerk-Ausbau BWA B auwerk-technik B WT Bauwerk-Rohbau BWR A ufschließung A UF 0 Grund GRD Jahre
EUR Energiekosten: 35.000.000 30.000.000 25.000.000 2.643.148 1.397.913 Müllentsorgung Wasser / Abwasser Heizung + Warmwasser Heizung+WW 12.963.607, Strom Aufzug 138.465, Strom Technik 5.100.519, Strom Verbr. 9.235.380, 27.437.970, 20.000.000 12.963.607 Strom Aufzüge 15.000.000 10.000.000 138.465 5.100.519 Strom Technik Strom Verbraucher Verbrauchskosten: Ø 64,42% der Folgekosten 5.000.000 9.235.380 Heizung+WW 50,65% Strom Verbr. 36,52% 0 1
70.000.000 676.298 60.000.000 3.121.431 1.828.155 240.585 Nebenleistungen 50.000.000 11.878.527 Planungsleistungen Außenanlagen EUR 40.000.000 30.000.000 2.903.753 5.934.289 Gebäudedienste Energie Strom Nutzer Reinigung Bauwerk-Ausbau 20.000.000 25.362.382 Bauwerk-Technik 676.298 1.266.524 Bauwerk-Rohbau 10.000.000 235.030 1.782.314 1.440.451 5.443.981 6.324.383 Grund - 2.378.072 2.378.072
Gegenüberstellung tats.kosten/ber. Kosten Verwaltungskosten Technischer Betrieb Allgemeine Elektrotechnik Sanitär-/Gasanlage HKL-Anlage Förder- u. Hebeanlage Verbrauchskosten Strom Verbraucher Strom Technik Strom Aufzüge Heizung + WW Wasser / Abwasser Müllentsorgung Reinigung Unterhaltsr. m. Whg. Unterhaltsr. o. Whg. Fenster- u. Glasflächenr. Gebäudedienste Schneeräumung / Reinigung Außenanlagen Gärtnerdienste Tägliche Anwesenheit BK 2008 15.523,-- 25.950,-- 3.760,-- 2.537,-- 0,-- 5.390,-- 14.263,-- 95.137,-- unbek. 14.919,-- unbek. 38.556,-- 24.637,-- 17.025,-- 14.520,-- unbek. 14.520,-- unbek. 14.488,-- 5.545,-- 4.515,-- 4.428,-- Jährl. Folgekosten 15.523,-- 26.690,-- 2.907,-- 2.795,-- 258,-- 7.732,-- 12.988,-- 97.640,-- (28.637,--) 15.816,-- (429,--) 40.197,-- 24.648,-- 16.979,-- 11.033,-- (38.369,--) 11.033,-- (12.830,--) 14.475,-- 5.356,-- 4.877,-- 4.242,-- Forum Building Science Abw. In % 0,00 2,77-29,34 9,23 100,00 30,29-9,73 2,56 -- 5,67 -- 4,08 0,05-0,27-31,61 -- -31,61 -- -0,09-3,53 7,42-4,38 GESAMTSUMME 165.617,-- 165.361,-- -0,15
Folgekostentreiben Barwert Gesamtkosten beträgt bei über die angenommene Nutzungsdauer von 80 Jahren im Durchschnittdas 4,86 fache der Errichtungskosten. Kostentreiber Nr. 1 = Energiekosten mitfast50%der Gesamtkosten
Forum Building Science conclusio
E N D E H E R Z L I C H E N D A N K F Ü R I H R E A U F M E R K S A M K E I T siegfried.garzon@aon.at