Public Mietentwicklung im regulatorischen Umfeld UBS Asset Management Michael Böniger Research & Strategy, Real Estate & Private Markets Switzerland 23. August 2017
Regulierungs-Landschaft Schweiz Starke Fokusierung auf den Wohnungsmarkt Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Haushaltseinkommen 35 30 ~12% 25 20 15 10 5 0 1998 2000/02 2003/05 2006/08 2009/11 der Haushalte in der Schweiz haben eine Mietbelastung von über 40% des verfügbaren Einkommen Wohnungsmarkt 1. Quintil (unterstes Einkommensfünftel) 2. Quintil 3. Quintil 4. Quintil 5. Quintil (oberstes Einkommensfünftel) Quelle: BFS; UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets, Research & Strategy Switzerland; Juli 2017 Raumplanung Kapitalmarkt
Preis / Einkommen Komponenten der Wohnkosten Wohlstandsbildung verändert die Zahlungsbereitschaft Struktur der Mietpreise Opportunitätskosten: Bspw. Nähe zum Arbeitsplatz Mehrausstattung Wohnfläche Kosten für die Wohnbelastung am Haushaltseinkommen Politik zu Fragen der Grundversorgung Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets, Research & Strategy Switzerland; Juli 2017 Zeit
Alter Einfluss von Strukturmerkmalen Qualität und Lage haben einen Preis, welcher der Markt bewertet Lage Rating 1-9 Verteilung der Wohnungsmerkmale 9 60 8 7 55 St. Gallen Bern Lausanne Genf 6 5 50 45 Agglomerationen Total Zürich Basel Zug 4 Luzern Tessin 3 40 2 35 1 0 50 100 150 200 250 300 350 CHF m2 / Jahr 2001-1981 - 2000 1961-1980 1921-1960 vor 1920 30 Ländliche Regionen 0 5 10 15 20 25 30 Lagerating Quelle: REIDA; UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets, Research & Strategy Switzerland; Juli 2017
Mietpreissteigerung Ein Abbild der Nachfrage? Veränderung der Mieten nach Wohnungsgrösse zwischen 2013 und 2017 4.0% Differenz zur Schweizerischen Mietteuerung Zürich Zug 3.0% 2.0% 1.0% Mittelwert Total Tessin St. Gallen Luzern Lausanne 0.0% 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5 Zimmer 6 Zimmer Genève Bern Basel ländliche Regionen Agglomerationsgebiete -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% Quelle: REIDA; UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets, Research & Strategy Switzerland; Juli 2017
Strategien im aktuellen regulatorischen Umfeld Alternative Vertragsmodelle Vertragsart nach Wohnungsmieten Indexmieten 11% Mietindex nach Vertragsart 106 104 Kostenmiete 89% 102 100 98 96 94 2013 2014 2015 2016 Kostenmiete Indexmiete Quelle: REIDA; UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets, Research & Strategy Switzerland; Juli 2017
Preisbildung: Mobilität der Wohnungsmieter Wohndauer und Preisniveau Weniger als 2 Jahre Wohndauer 70 60 2-4 Jahre 50 4-8 Jahre 40 8-12 Jahre 12 und mehr Jahre Mittelwert 30 20 10 0 50 100 150 200 250 300 CHF m2 / Jahr 0 100 150 200 250 300 350 CHF m2 / Jahr Quelle: REIDA; UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets, Research & Strategy Switzerland; Juli 2017
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