Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 216 Landkreis Oberhavel
Impressum Herausgeber Geschäftsstelle beim Kataster- und Vermessungsamt Rungestr. 2 16515 Oranienburg Telefon: 331 / 61 5581 331 / 61 5567 Telefax: 331 / 61 558 email: gutachterausschuss@oberhavel.de Internet: www.gutachterausschuesse-bb.de/ohv/index.htm Berichtszeitraum 1.1.216 bis 31.12.216 Datenerhebung Für den Bericht wurden alle bis zum 31.12.216 abgeschlossenen Kaufverträge ausgewertet, die bis zum 15.2.217 in der Geschäftsstelle eingegangen sind. Datum der Veröffentlichung Bezug Gebühr Titelbild 15.5.217 Als PDF-Dokument oder Druckexemplar in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (Kontaktdaten siehe oben) Als PDF-Dokument auch im Internetshop GEOBROKER http://geobroker.geobasis-bb.de entsprechend Brandenburgischer Gutachterausschussgebührenordnung in der jeweils gültigen Fassung Landkreis Oberhavel mit ausgewählten Standorten (vgl. Bildunterschriften) Die Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit der Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit einer Quellenangabe gestattet.
Inhaltsverzeichnis 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze... 7 2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes... 1 3. Rahmendaten zum Grundstücksmarktbericht... 11 3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen... 11 3.2 Wirtschaftliche Entwicklung... 16 4. Übersicht über die Umsätze... 22 4.1 Vertragsvorgänge... 28 4.2 Geldumsatz... 29 4.3 Flächenumsatz... 31 5. Bauland... 32 5.1 Allgemeines... 32 5.2 Bauland für den individuellen Wohnungsbau /... 34 Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke... 34 5.2.1 Preisniveau, Preisentwicklung... 38 5.2.2 Bodenpreisindexreihen, Geltungsbereich der Indexreihen... 41 5.2.3 Umrechnungskoeffizienten... 44 5.2.3.1 Grundstücksgröße... 44 5.2.3.2 Geschossflächenzahl... 45 5.3 Bauland für den Geschosswohnungsbau / Mehrfamilienhausgrundstücke... 48 5.3.1 Preisniveau, Preisentwicklung... 48 5.4 Bauland für Gewerbe... 49 5.4.1 Preisniveau, Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen... 49 5.5 Bauerwartungsland und Rohbauland... 5 5.6 Sonstiges Bauland... 52 5.6.1 Unbebaute Wochenendhausgrundstücke... 52 5.7 Erbbaurechte... 52 5.8 Sonderauswertungen... 53 5.8.1 Unbebaute Baugrundstücke in Wasserlage... 53 5.8.2 Arrondierungsflächen... 54 5.8.3 Grundstücke im Außenbereich... 56 5.8.4 Hinterliegende Baulandflächen (2. Reihe)... 58 5.8.5 Grundstücke in Ecklagen... 58 6. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke... 59 6.1 Allgemeines... 59 6.2 Landwirtschaftliche Flächen... 6 6.2.1 Preisniveau, Preisentwicklung... 6 6.2.2 Bodenpreisindexreihen... 62 6.2.3 Umrechnungskoeffizienten... 65 6.3 Forstwirtschaftliche Flächen... 65 6.4 Landwirtschaftliche Betriebe (Höfe)... 66 6.5 Flächen im Naturschutz- bzw. Landschaftsschutzgebiet... 66 6.6 Flächen für den Obst- und Gemüseanbau... 67 6.7 Begünstigtes Agrarland... 68 Inhaltsverzeichnis
7. Sonstige unbebaute Grundstücke... 69 7.1 Hausnahe Gartenflächen... 69 7.2 Freizeitflächen... 71 7.3 Camping- und Zeltplätze... 72 7.4 Verkehrsflächen private Wege... 72 7.5 Sonstige Gemeinbedarfsflächen... 73 7.6 Sonstige Nutzungen unbebauter Flächen... 74 8. Bebaute Grundstücke... 75 8.1 Allgemeines... 75 8.2 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser... 8 8.2.1 Preisniveau, Preisentwicklung... 8 8.2.2 Sachwertfaktoren für freistehende Einfamilienhäuser... 86 8.2.3 Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren... 9 8.3 Reihenhäuser, Doppelhaushälften... 92 8.3.1 Preisniveau, Preisentwicklung... 92 8.3.2 Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften... 97 8.4 Mehrfamilienhäuser... 1 8.4.1 Preisniveau, Preisentwicklung... 1 8.4.2 Liegenschaftszinssätze... 13 8.5 Bürogebäude, Geschäftshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser... 14 8.5.1 Preisniveau, Preisentwicklung... 14 8.5.2 Liegenschaftszinssätze... 16 8.6 Gewerbe- und Industrieobjekte... 17 8.7 Sonstige bebaute Objekte... 18 8.7.1 Bebaute Erholungsgrundstücke... 18 9. Wohnungs- und Teileigentum... 111 9.1 Preisniveau, Preisentwicklung... 111 9.2 Liegenschaftszinssätze... 119 1. Bodenrichtwerte... 12 1.1 Allgemeine Informationen... 12 1.2 Allgemeine Bodenrichtwerte... 12 1.3 Besondere Bodenrichtwerte... 126 11. Nutzungsentgelte, Mieten, Pachten... 127 11.1 Nutzungsentgelte... 127 11.2 Mieten... 129 12. Örtlicher Gutachterausschuss und Oberer Gutachterausschuss... 133 Inhaltsverzeichnis
Anlagen Indexreihen bis 21... 136 Anschriften der Gutachterausschüsse in Brandenburg und der139 Nachbargutachterausschüsse des Landkreises Oberhavel in anderen Bundesländern... 139 Mitglieder des Gutachterausschusses Oberhavel... 141 Statistische Angaben zum Berichtsgebiet... 142 Übersichtskarte für das Berichtsgebiet... 143 Abkürzungsverzeichnis... 144 Inhaltsverzeichnis
1. Der Grundstücksmarkt in Kürze 5 1 15 Nach einem Anstieg im Vorjahr ist die Anzahl der bis zum 15.2.17 eingegangenen und im Jahr 216 abgeschlossenen Grundstückskaufverträge im Landkreis Oberhavel wieder um ca. acht Prozent gesunken. Wie üblich war auch 216 am Jahresanfang das Kaufverhalten etwas verhaltener, im Jahresverlauf wurden jedoch monatlich zwischen 2 und 25 Kaufverträge abgeschlossen. Spitzen mit über 3 Kaufverträgen gab es zum Jahresende. Im ersten Quartal 217 wurden in geringem Umfang weitere Verträge nachgeliefert. Mit den eingegangenen Verträgen wurden mitunter mehrere Objekte veräußert, sodass es sinnvoll war, diese separat auszuwerten. Die Gesamtzahl der ausgewerteten Datensätze betrug 3.135 (Vorjahr 3.556). Neben den Kauffalldaten wurden 395 neue Datensätze zu Miet- und Pachtverträgen erfasst, welche im Zusammenhang mit dem Verkauf von Objekten mitgeteilt wurden. Hauptregion des Grundstücksverkehrs ist unverändert das Berliner Umland. monatliche Vertragseingänge 215 - monatliche Vertragseingänge 216 Vergleich Anzahl 4 35 3 25 2 15 1 5 Gesamteingang 15.2. 215: 3.194 216: 2.926 2 Monat Anzahl 3.2 3.15 3.1 3.5 3. 2.95 2.9 2.85 2.8 2.75 2.7 jährlicher Vertragseingang Stand 15.2. des Folgejahres 212 213 214 215 216 Jahr Seite 7
Die Grafik der folgenden Seite zeigt das Bodenwertniveau der einzelnen Lagen des Landkreises und korreliert im Wesentlichen mit den Schwerpunkten des Grundstücksverkehrs. 5 1 15 Erkennbar ist an der folgenden Grafik auch, welche wesentlichen regionalen Einflussfaktoren auf das Bodenrichtwertniveau wirken. Die Nähe zur Bundeshauptstadt Berlin als Arbeitsort vieler Einwohner des Landkreises bewirkt insbesondere in direkter Stadtrandlage und entlang der S-Bahn-Trassen die höchsten Grundstückspreise. Damit scheint die schnelle Erreichbarkeit von Berlin das Hauptkriterium für den Grundstückserwerb zu sein.. Daneben spielt vor allem im Nordteil des Landkreises sowohl die landschaftlich reizvolle Umgebung als auch der Einfluss der örtlichen Zentren Gransee, Fürstenberg und Zehdenick bei Vertragsabschlüssen eine Rolle. Im Südteil des Landkreises wirkt das örtliche Zentrum Oranienburg. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.216 wurden ab dem 1.3.217 auf der Internetseite www.boris-brandenburg.de veröffentlicht. Telefonische Auskünfte erteilte die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bereits ab dem 2.2.217. kleiner 1 Euro/m² gleich 1, kleiner 2 Euro/m² gleich 2, kleiner 3 Euro/m² gleich 3, kleiner 4 Euro/m² gleich 4, kleiner 5 Euro/m² gleich 5, kleiner 6 Euro/m² gleich 6, kleiner 1 Euro/m² 2 größer gleich 1 Euro/m² Seite 8
Bodenrichtwertniveau des Landkreises Fürstenberg Gransee Zehdenick Löwenberg Liebenwalde Kremmen Oranienburg Mühlenbeck Hennigsdorf Seite 9
4. Übersicht über die Umsätze 5 1 15 Im Jahr 216 wurden bis zum Jahresabschluss am 15.2.217 (Stichtag) im Tätigkeitsbereich des Gutachterausschusses Oberhavel insgesamt 3.135 Datensätze ausgewertet. Seit dem bis zum Jahr 28 beobachteten Anstieg ist die Anzahl der veräußerten Objekte in den beiden Folgejahren wieder rückläufig gewesen. Nach einem erneuten leichten Ansteigen im Jahr 211 sank die Zahl der veräußerten Objekte bis 213 wiederum. Seit 214 konnte wieder eine steigende Anzahl von Veräußerungsfällen registriert werden. 216 ging die Anzahl der Kaufverträge wieder auf das Niveau von 214 zurück. Jedoch gehen auch nach dem o.a. Stichtag jährlich noch weitere Verträge ein und werden ausgewertet und dem Markt zur Verfügung gestellt. Die zum Stichtag eingegangenen und ausgewerteten Verträge bilden die Grundlage der folgenden Statistiken und Auswertungen. Entwicklung der Kauffallauswertung (Stand der Registrierung 15.2. des Folgejahres) Anzahl 4.3 4.1 3.9 3.7 3.5 3.3 3.1 2.9 2.7 2.5 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 Jahr 2 Von den ausgewerteten Kaufverträgen wurde der größte Anteil (ca. 68 %) im Berliner Umland abgeschlossen. Damit liegt auch weiterhin der Hauptschwerpunkt des Grundstücksmarktes in den hauptstadtnahen Regionen des Landkreises. Hier lag der Hauptschwerpunkt entsprechend der Anzahl der Verkäufe in den Stadt Oranienburg mit 18 % Anteil am Gesamtmarkt. Im weiteren Metropolenraum wurden mit jeweils 7 % am Gesamtmarkt im Löwenberger Land und im Amt Gransee und Gemeinden die meisten Grundstückskaufverträge abgeschlossen. Seite 22
Anteil der Kauffallzahlen der einzelnen Gemeinden am Gesamtmarkt 216 Löwenberger Land 7% Liebenwalde 3% Zehdenick 5% Birkenwerder 3% Glienicke 4% Hennigsdorf 8% Kremmen 6% Hohen Neuendorf 9% Amt Gransee und Gemeinden 7% Leegebruch 3% Fürstenberg 4% Velten 7% Oranienburg 18% Mühlenbecker Land 8% Oberkrämer 8% Kauffallentwicklung nach Grundstücksarten und Regionen 14 Anzahl der Kauffälle 12 1 8 6 4 2 435 weiterer Metropolenraum Berliner Umland 352 393 379 173 326 21 22 216 214 233 25 861 678 688 76 754 875 871 1 6 855 16 825 713 481 643 55 289 236 281 369 47 258 336 142 76 92 86 95 122 134 116 121 84 13 125 111 113 88 212 213 214 215 216 212 213 214 215 216 212 213 214 215 216 212 213 214 215 216 212 213 214 215 216 unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum land/forstwirtsch. Grundstücke sonstige Grundstücke Seite 23
Eine Übersicht der Verteilung der Kauffälle nach Grundstücksarten auf die einzelnen Verwaltungseinheiten sowie eine Übersicht über die Arten des Grundstückserwerbs befinden sich auf den folgenden Seiten. 5 1 Für alle folgenden Auswertungen werden Kauffälle im Zwangsversteigerungsverfahren nicht mit verwendet. Wenn nicht ausdrücklich darauf hingewiesen wird, gehen Kauffälle mit ungewöhnlichen Verhältnissen (z.b. Verträge nach SachenRBerG, EALG, VerkFlBerG ) ebenfalls nicht in die Auswertungen ein. Der Anteil der Zwangsversteigerungen am Gesamtkaufvertragsaufkommen ist aus der Grafik auf Seite 27 zu entnehmen. Seite 24
Kauffallverteilung 216 im Berliner Umland Gemeinde/Stadt; Amt 175 gesamt 216: 221 3 2 43 121 52 Velten, Stadt 2.334 ha 667 gesamt 216: 563 24 38 252 6 189 Oranienburg, Stadt 16.191 ha 317 gesamt 216: 268 7 2327 11 11 Oberkrämer 1.326 ha 272 gesamt 216: 238 26 9 82 38 83 Mühlenbecker Land 5.234 ha 13 gesamt 216: 19 21 47 41 Leegebruch 644 ha 31 gesamt 216: 273 4 2 125 64 78 Hohen Neuendorf, Stadt 4.811 ha 511 gesamt 216: 259 3 1 73 156 23 Hennigsdorf, Stadt 3.13 ha 131 gesamt 216: 122 3 4 51 31 36 Glienicke 46 ha 71 gesamt 216: 92 2 1 7 51 31 Birkenwerder 1.81 ha 8 7 6 5 4 3 2 1 Anzahl der Kauffälle unbebaute Grundstücke Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke Land- und Forstwirtschaft sonstige Grundstücke Vergleich Gesamtanzahl der Gemeinde / des Amtes 215 Seite 25
Kauffallverteilung 216 im weiteren Metropolenraum Gemeinde/Stadt; Amt 223 gesamt 216: 171 2 7 41 93 28 Zehdenick, Stadt 22.159 ha 241 gesamt 216: 234 1 39 56 68 7 Löwenberger Land 24.49 ha 93 gesamt 216: 81 7 37 28 9 Liebenwalde, Stadt 14.26 ha 155 gesamt 216: 176 6 12 38 56 64 Kremmen, Stadt 2.913 ha 24 gesamt 216: 215 16 23 54 81 41 Amt Gransee und Gemeinden 31.951 ha 121 gesamt 216: 113 7 32 53 21 Fürstenberg, Stadt 21.253 ha 45 4 35 3 25 2 15 1 5 unbebaute Grundstücke Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke Anzahl der Kauffälle Land- und Forstwirtschaft sonstige Grundstücke Vergleich Gesamtanzahl der Gemeinde / des Amtes 215 Seite 26
Seite 27
4.1 Vertragsvorgänge Entwicklung der Kauffallzahlen 4. 3.5 3. 2.5 Anzahl der Kauffälle 2. 1.5 1. 5 211 212 213 214 215 216 bebaute Grundstücke 1.55 1.8 1.227 1.264 1.29 1.24 unbebaute Grundstücke 94 1.34 88 94 92 876 Wohn- und Teileigentum 317 379 352 413 734 53 sonstige Flächen 462 245 21 23 199 183 land- und forstwirtschaftliche Flächen 686 63 423 352 42 342 Gesamt 3.424 3.341 3.83 3.136 3.545 3.135 5 1 Im Jahr 215 war nach jährlichen Schwankungen in den Vorjahren die Kauffallanzahl gegenüber 214 wieder um 13 % gestiegen. Im Berichtsjahr ist die Gesamtkauffallzahl wieder auf den Stand des Jahres 214 zurückgegangen. Dieser Rückgang betrifft sich in unterschiedlichem Ausmaß alle Teilmärkte. Der größte Rückgang war auf dem Teilmarkt des Wohn- und Teileigentums zu verzeichnen. Seite 28
4.2 Geldumsatz Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 216 Geldumsatzentwicklung Geldumsatz in Mio. EUR 45 4 35 3 25 2 15 1 5 211 212 213 214 215 216 bebaute Grundstücke 176,3 21 252,3 286,6 288,9 319,9 unbebaute Grundstücke 39,9 53,7 68,1 48,5 65,8 83,4 Wohn- und Teileigentum 29 38,9 35,1 38,1 7,1 55,3 sonstige Flächen 1,3 2,4 3,7 1,5 1,1 1,2 land- und forstwirtschaftliche Flächen 13 13,8 11 17,7 16,3 16,4 Gesamt 259,5 39,8 37,2 392,4 442,2 476,2 5 1 15 2 25 Seit 211 ist ein kontinuierlicher Anstieg des Geldumsatzes zu verzeichnen. Im Berichtsjahr 216 ist der Gesamtgeldumsatz gegenüber dem Vorjahr deutlich um 8 % angestiegen. Der Hauptanteil des Geldumsatzes entfällt regelmäßig auf die bebauten Grundstücke und machte mit Schwankungen durchschnittlich 7 % des Gesamtumsatzes aus. Durchschnittlich wurden im Berichtsjahr 265.698 Euro pro Kauffall bebauter Grundstücke, 19 % mehr als im Vorjahr, gezahlt. Ebenfalls gestiegen sind die Geldumsätze bei unbebauten Grundstücken, sonstigen und land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Bei unbebauten Grundstücken wurden im Jahr 216 pro Kauffall durchschnittlich 95.25 Euro erzielt, eine 33- prozentige Steigerung gegenüber 215. Der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis der unbebauten Grundstücke lag bei 54 Euro und ist damit gegenüber dem Vorjahr um 2 % gestiegen. Bei den Kauffällen zu Wohnungs- und Teileigentum wurden im Berichtsjahr 17 % weniger Objekte veräußert. Dementsprechend ist der Geldumsatz hier insgesamt rückläufig. Jedoch ist mit einem durchschnittlichen Kaufpreis pro Objekt von 14.34 Euro 9 % mehr Umsatz als im Vorjahr erzielt worden. Im Jahr 216 wurden pro Kauffall land- und forstwirtschaftlicher Flächen durchschnittlich 53.947 Quadratmeter zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von,89 Euro/m² veräußert. Damit ist der durchschnittliche Kaufpreis erneut um Seite 29
ca. 11 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der stetige Anstieg der pro Quadratmeter gezahlten Kaufpreise für land- und forstwirtschaftliche Flächen ist nunmehr seit dem Jahr 211 zu beobachten. 5 Die sonstigen Flächen (siehe Punkt 7) haben weiterhin kaum Bedeutung für den Gesamtmarkt. Jedoch ist ihr Anteil am Gesamtmarkt gegenüber dem Vorjahr sowohl zahlenmäßig als auch geldumsatzmäßig angestiegen. Mit durchschnittlich 2,17 Euro pro Quadratmeter wurde im Berichtsjahr 6 % mehr als in Vorjahr pro Quadratmeter realisiert. 25. Geldumsatzentwicklung in Euro/ Kauffall Euro/ Kauffall 2. 15. 1. 5. 1 211 212 213 214 215 216 unbebaute Grundstücke 44.137 51.934 77.386 53.65 71.522 95.25 bebaute Grundstücke 167.19 186.111 25.623 226.741 223.953 265.698 Wohn- und Teileigentum 91.483 12.639 99.716 92.252 95.54 14.34 sonstige Flächen 2.814 9.796 18.48 7.389 5.528 6.557 land- und forstwirtschaftliche Flächen 18.95 22.886 26.5 5.284 4.547 47.953 durchschnittlicher Kaufpreis/ m² in Euro für bebaute und unbebaute Flächen 1 8 6 4 2 211 212 213 214 215 216 unbebaute Grundstücke 37 44 56 35 45 54 bebaute Grundstücke 4 79 74 91 19 11 sonstige Flächen 2,29 3,62 1,11 1,88 1,36 2,17 land- und forstwirtschaftliche Flächen Durchschnittlicher Kaufpreis (bei bebauten Grundstücken Boden + Gebäude)/m²,38,45,47,74,8,89 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Durchschnittlicher Kaufpreis/ m² in Euro für sonstige und land- und forstwirtschaftliche Flächen Seite 3
4.3 Flächenumsatz Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 216 5 1 15 Nach dem Anstieg des Flächenumsatzes im Jahr 211 ist dieser Trend seither wieder rückläufig. Seit 211 ist der Gesamtflächenumsatz um 42 % zurückgegangen. Im Vergleich zum Vorjahr wurden im Jahr 216 rund 8 % weniger Flächen veräußert. Während in den Teilmärkten unbebauter und bebauter Grundstücke der Flächenumsatz gegenüber dem Jahr 215 noch um 6 9 % gestiegen ist, wurden ca. 1 % weniger land- und forstwirtschaftliche Fläche sowie 32 % weniger sonstige Fläche veräußert. Pro Kauffall unbebauter Grundstücke wurden mit 1.774 Quadratmetern im Durchschnitt 12 % größere Grundstücke als 215 veräußert. Auch die durchschnittliche Fläche bebauter Grundstücke ist mit 2.47 Quadratmetern ca. 17 % größer als im Vorjahr. Flächenumsatz in ha 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 211 212 213 214 215 216 bebaute Grundstücke 446 256 343 314 266 29 unbebaute Grundstücke 19 123 121 139 146 155 sonstige Flächen 57 66 334 8 81 55 land- und forstwirtschaftliche Flächen Flächenumsatzentwicklung 3.433 3.37 2.335 2.394 2.46 1.845 Gesamt 444 3483 3133 2927 2539 2346 Fläche in m² für bebaute, undbebaute und sonstige Grundstücke 16. 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2. Fläche in m² pro Kauffall 211 212 213 214 215 216 sonstige Flächen 1.229 2.76 16.637 3.936 4.6 3.22 unbebaute Grundstücke 1.21 1.192 1.375 1.535 1.591 1.774 bebaute Grundstücke 4.228 2.369 2.793 2.487 2.6 2.47 land- und forstwirtschaftliche Flächen 5.39 5.368 55.189 68.23 5.95 53.947 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. Fläche in m² für land- und forstwirtschaftliche Flächen Seite 31