kostenlos 20132GSG-Direkt Wird Wohnen zum Luxusgut? Wie gezielte Stadtentwicklung die Spaltung der Gesellschaft verhindern kann GSG wir planen mit an Oldenburgs Zukunft.
Inhalt Wird Wohnen zum Luxusgut? 04 Finanzierbarer Wohnraum wird immer geringer Bertelsmann-Studie enthält Brisanz 12 Auf Wohnungssuche in Oldenburg Neubürger berichten 06 Von hier stammen die neuen Oldenburger Infografik zeigt Zuzüge 14 Das Zeitfenster ist bis 2020 offen! Dr. Ulrich Maly über Stadtplanung 08 Für lebenswertes und faires Wohnen Das Konzept "Soziale Stadt" 16 Rezepte für das würdevolle Altern Über Barrierefreiheit und alternative Wohnformen 10 Bezahlbares Bauland beschaffen Wolfgang Hadrich über Zukunftsaussichten 18 Lösungsmodelle für ausdifferenzierten Wohnraum Den steigenden Mietpreisen begegnen
INHALT 3 Liebe Leserinnen, liebe Leser, das Onlineportal immowelt.de meldet für Oldenburg den höchsten Anstieg der Mietpreise in Norddeutschland. Die Bertelsmann-Stiftung ermittelt, dass nur fünf Prozent der Wohnungen in der Stadt für ärmere Bevölkerungsgruppen bezahlbar seien. Auf dem frisch erworbenen Fliegerhorst soll in den kommenden Jahren ein kompletter neuer Stadtteil entstehen. Wohnungspolitik ist in unserem Alltag so präsent wie nie. Immer mehr Menschen fragen sich, wohin die Entwicklung des Marktes noch führen wird. Für die GSG ist es eine Zeit, in der wir uns klar positionieren als eine sich dem Gemeinwohl verpflichtet fühlende Wohnungsbaugesellschaft und als Partner, der bei der Planung und Realisierung neuer Bauvorhaben Augenmaß bewahrt. Wir brauchen in Oldenburg in naher Zukunft vor allem kleinere Wohnungen zu erschwinglichen Preisen. Darum werden wir uns kümmern. Um geeignete Lösungen präsentieren zu können, lohnt ein Blick über den Tellerrand. Wie machen das andere Städte? Mit welchen Konzepten begegnen sie der Wohnraumproblematik? Woher kommen überhaupt die Menschen, die Oldenburg weiter anwachsen lassen? Und was erwarten sie von der Stadt? Mit diesen Fragen werden wir es zu tun haben. Erste Antworten finden Sie in dieser Ausgabe von GSG Direkt. Viel Spaß beim Lesen wünscht Ihre GSG Impressum Herausgeber GSG OLDENBURG Bau- und Wohngesellschaft mbh, Straßburger Straße 8, 26123 Oldenburg. V.i.S.d.P. Stefan Könner, GSG OLDENBURG. Konzeption und redaktionelle Leitung Mediavanti ohg Agentur für Text und Konzept, Donnerschweer Straße 90, 26123 Oldenburg, www.mediavanti.de. Gestaltung und Produktion STOCKWERK2 Agentur für Kommunikation, Donnerschweer Straße 90, 26123 Oldenburg, www.stockwerk2.de Druck DRUCK-SERVICE Thomas Lamken, Oldenburg. Bildnachweise Titel: Andresr shutterstock.com, S. 2: Kara (Alsteranlieger) Fotolia.com, S. 4: Don Espresso photocase.com, S. 5: BildPix.de Fotolia.com, S. 8: Lisa S. shutterstock.com, S. 10: Marco2811 Fotolia.com, S. 12: StockLite shutterstock.com, S. 14: skaisbon photocase.com, S. 16: Robert Kneschke Fotolia.com, S. 18 19: Blickfang, ankiro, Rolf Stumpf, Arap (von links nach rechts) Fotolia.com
4 Arme Familien Der Segregation Einhalt gebieten Der Titel ist nüchtern formuliert, doch der Inhalt birgt Brisanz: Die Studie der Empirica AG im Auftrag der Bertelsmann Stiftung mit dem Titel Wohnungsangebot für arme Familien in Großstädten untersuchte die Lebenssituation in den 100 einwohnerstärksten Städten Deutschlands. Die Ergebnisse überraschen kaum in Metropolen geraten einkommensschwache Familien durch hohe Mieten oftmals unterhalb der staatlichen Grundsicherung. Was ist Armut? Die Definition ist umstritten, in der Regel wird arm wirtschaftlich und mit einem niedrigen Grundeinkommen erklärt. In Deutschland fallen unter diese Erläuterung Geringverdiener ebenso wie Empfänger staatlicher Transferleistungen. Bezugsgröße in den Analysen war bisher immer der bundesweite Vergleich. So lautet das Ergebnis fast aller Untersuchungen, dass etwa in Süddeutschland weniger arme Haushalte bzw. Familien leben als in Ostdeutschland. Dabei ist beispielsweise ein Einkommen von 2.000 Euro in Zwickau ungleich mehr wert als in Hamburg. Timo Heyn, Dr. Reiner Braun und Jan Grade, die Autoren der Studie Wohnungsangebot für arme Familien in Großstädten, wählen deshalb einen anderen Ansatz. Sie berechnen für die 100 größten deutschen Städte, was eine nach regionalen Maßstäben einkommensschwache vierköpfige Familie monatlich ausgeben kann, nachdem sie die Kosten für das mit Abstand teuerste Konsumgut beglichen hat das Wohnen. So soll die wohnbedingte Armut künftig stärker in den Fokus rücken. Die Studie belegt die Auswirkungen des Wohnungsmarkts auf das Budget von Familien, die weniger als 60 Prozent des ortsüblichen mittleren Einkommens erzielen: So bleiben etwa einer Familie mit zwei Kindern in Jena nach Überweisung der Miete rechnerisch nur 666 Euro pro Monat. Das verfügbare Einkommen liegt also 43 Prozent unter der staatlichen Grundsicherung, auf die eine vergleichbare Familie ohne Erwerbseinkommen Anspruch hat und die bundesweit einheitlich 1.169 Euro beträgt. Dies gilt auch für die Wohnsituation in Frankfurt/Main, Freiburg und Regensburg. Armut beeinträchtigt das Aufwachsen von Kindern. Wir müssen vor Ort genauer hinschauen, welche Familien mit Kindern mehr Unterstützung für gute Bildungs- und Entwicklungschancen benötigen, sagt Jörg Dräger, Vorstand der Bertelsmann Stiftung. Möchte eine Familie maximal 30 Prozent ihres Einkommens das ist der bundesweite Durchschnittswert fürs Wohnen ausgeben, tendiert mancherorts das Angebot auf dem Wohnungsmarkt gegen null. Insgesamt sind in den untersuchten 100 einwohnerstärksten Städten durchschnittlich nur zwölf Prozent der Angebote für arme Familien finanzierbar. Im Norden der Republik liegen Hamburg mit zwei und Oldenburg mit fünf Prozent am Ende der Skala. Ganz anders sieht es in Hildesheim aus, wo sich mit 30 Prozent des Familieneinkommens mehr als 40 Prozent der angebotenen Wohnungen finanzieren lassen. In Oldenburg gilt eine vierköpfige Familie als arm, wenn sie über maximal 1.644 Euro im Monat verfügt. Für eine Wohnung im unteren Preissegment muss sie 520 Euro ausgeben, das entspricht 31,6 Prozent ihres Einkommens. Danach verbleiben durchschnittlich 1.124 Euro vier Prozent weniger als der SGB-II-Regelsatz einer vierköpfigen Familie (zwei Erwachsene, ein Kind unter sieben Jahren sowie ein Kind zwischen sieben und 14 Jahren). Die Studie vermittelt auch, wie der Wohnungsmarkt in Deutschland die soziale Spaltung einer Stadt verstärken kann. Denn in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt bleiben nur noch wenige Stadtteile,in denen einkommensschwache Familien bezahlbare Wohnungen finden. Wichtig ist dabei, ob die durch die jeweilige Wohnkaufkraft begrenzten Angebote eine größere oder kleinere räumliche Wahlfreiheit ermöglichen oder Segregationstendenzen von Familien verstärkt werden. Es stellt sich die Frage, ob arme Familien bei der Wohnungssuche stärker als andere Haushalte auf bestimmte Stadtteile festgelegt sind.
STADTENTWICKLUNG»Armut beeinträchtigt das Aufwachsen von Kindern.«Dr. Jörg Dräger, Vorstand Bertelsmann Stiftung, Foto: Arne Weychardt Und tatsächlich: Die von armen Familien finanziell erreichbaren Wohnangebote konzentrieren sich in den Städten stärker als diejenigen für Familien mit einem durchschnittlichen Einkommen. Im Schnitt der 100 beobachteten Städte liegt die Konzentrationskennziffer der familien geeigneten und finanzierbaren Wohnungen bei neun Prozent. Generell sind geeignete und finanzierbare Wohnun gen für arme Familien in den Städten räumlich hoch konzentriert. Segregation, also die räumliche Entmischung von Haushaltstypen innerhalb einer Stadt, werde damit begünstigt, heißt es im Fazit der Studie der Bertels mann Stiftung. Dieser Entwicklung gilt es Einhalt zu gebieten. Beispiel Hildesheim Streit um Studie 5 Oldenburg liegt zurück Anteil der familiengeeigneten und für geringe Ein kommen finanzierbaren Angebote in den größten Städten Norddeutschlands 43% 22% 16% 16% In Hildesheim haben die Ergebnisse der Bertelsmann- Studie kontroverse Bewertungen hervorgerufen. Vor allem an Bedarf und Qualität der Mietwohnungen entzündete sich eine rege Diskussion. Im November 2009 wurde die Stadt vom Land Niedersachsen als eine der familienfreundlichsten des Landes ausgezeichnet. Das spiegelt sich auch in der Einschätzung der Bertelsmann Stiftung wider, wie deren Sprecherin Carina Schnirch bestätigt: Hildesheim fällt in vielen Punkten positiv auf. Demnach haben Familien in der Stadt weniger Schwierigkeiten, eine passende Bleibe zu finden. 43 Prozent der Wohnungen in Hildesheim sind auch für ärmere finanzierbar. Das ist deutschlandweiter Spitzenwert. Hildesheim Bremerhaven Hannover Salzgitter 14% 14% 12% 12% Braunschweig Bremen Kiel Flensburg 10% 10% 9% 9% Göttingen Osnabrück Lübeck Wolfsburg 5% 2% Oldenburg Hamburg Quelle: Bertelsmann Stiftung, Sonderauswertung Mikrozensus 2011, Destatis Der Mieterverein Hildesheim wirft einen anderen Blick auf die Studie. Sie geht am Bedarf vorbei. Wir brauchen hier in Zukunft ein ganz anderes Angebot als 75-Quadratmeter-Wohnungen, kritisiert Geschäftsführer Volkert Spieth. Dass an größeren und bezahlbaren Wohnungen in der Universitätsstadt kein Mangel herrsche, bestätigt er allerdings. Nach seinen Worten bilde die Studie nur die Quantität ab, lasse die Qualität außen vor. Und gerade an Ausstattung und Zustand herrsche bei etlichen dieser größeren Wohnungen Nachholbedarf. Der kritischen Sichtweise des Mietervereins will die Gemeinnützige Baugesellschaft zu Hildesheim (GBG) nicht folgen. Wir können die Aussagen der Studie grundsätzlich bestätigen, erklärt Sprecher Frank Satow in der Lokalpresse. So gebe es auch für einkommensschwache Familien geeignete Wohnungen allerdings nicht unbedingt in Innenstadtlage. Dort verzeichne die GBG eher Nachfragespitzen bei kleineren Wohnungen.
Neubürger Von hier stammen die neuen Oldenburger Aus Niedersachsen 6 Schleswig- Holstein 6.105 203 251 82 Mecklenburg- Vorpommern Oldenburg Hamburg 400 Bremen Niedersachsen 62 Brandenburg 61 Berlin 151 715 Sachsen- Anhalt Nordrhein- Westfalen 160 Hessen Thüringen 50 Sachsen 89 Rheinland- Pfalz 1.300 Saarland Aus dem Ausland 190 Bayern Baden- Württemberg Quelle: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie (LSKN), 2012
ZUWANDERUNG An- und Abmeldungen ins Umland 1 Oldenburg 2 3 Bad Zwischenahn Edewecht 7 Zuzüge aus den Bundesländern Mobilität ist einer der Schlüsselbegriffe für die Entwicklung von Städten. Die Menschen sind heute weit mobiler als noch vor Jahrzehnten. Häufig aus beruflichen Gründen, oft auch aus privaten Erwägungen wechseln sie heute wesentlich häufiger ihren Wohnort. Oldenburg profitiert seit langem von dieser Flexibilität. Es übt eine große Anziehungskraft auf Neubürger aus und zählt zu den wenigen Städten in Norddeutschland, bei denen die Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner ansteigt. Experten rechnen in den kommenden Jahren mit einem weiteren Bevölkerungsplus. Woher kommen die neuen Oldenburgerinnen und Oldenburger? Aufschluss gibt der Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie. Danach wurden für Oldenburg im Jahr 2012 insgesamt 10.084 Zuzüge registriert (gegenüber 8.963 Abwanderungen). Erwähnenswert ist die umfassende positive Bilanz innerhalb des Bundesgebietes (+613), von Niedersachsen (+813) sowie auch des Auslandes (+512). Insgesamt ergibt sich ein hoher Wanderungsgewinn von 1.125 Einwohnern. Die Mehrzahl der Neubürgerinnen und Neubürger stammt mit rund 6.100 aus Niedersachsen, davon wiederum 4.900 aus dem Nordwesten. Unterm Strich ergibt sich allein für den ehemaligen Regierungsbezirk Weser- Ems ein Zuzugsgewinn von 485 Personen. Dieser mache deutlich, so heißt es in der Auswertung, dass die Stadt Oldenburg für die Nachbarn eine attraktive Zukunftsperspektive mit adäquatem Wohnungs-, Arbeitsplatz- und Ausbildungsangebot bietet. Abmeldungen nach Oldenburg (Gesamt: 2.245) Anmeldungen aus Oldenburg (Gesamt: 1.896) 3 305 2 440 257 9 8 376 260 354 300 392 4 333 264 Auch wenn der Bevölkerungszuwachs insgesamt beeindruckend ist, hat Oldenburg doch ein Problem mit der Abwanderung in die Gemeinden am Stadtrand. Dies vor allem, weil der größte Anteil am negativen Umlandwanderungs-Saldo bei der Altersgruppe zwischen 21 und 44 Jahren (-262 Personen) liegt, gefolgt von den Null- bis Zwei-Jährigen (-88 Personen). Hier handelt es sich vorwiegend um Paare mit oder ohne Kinder, die im Umland relativ günstig Bauland erworben haben. Zuwächse aus den benachbarten Gemeinden sind in der Altersgruppe der 15- bis 20-Jährigen und besonders der 18- bis 24-Jährigen zu verzeichnen. Es kann also weiterhin davon ausgegangen werden, dass Oldenburg ein attraktiver Ausbildungsort ist. Quelle: Stadt Oldenburg, 2012 1 4 5 6 7 8 9 248 5 Wardenburg Hatten Hude Elsfleth Rastede Wiefelstede 62 127 203 77 143 7 6
8 Soziale Stadt Für lebenswertes und faires Wohnen Die Frage bewegt Stadtplaner mit zunehmender Dringlichkeit: Wie lässt sich in allen Stadtteilen für alle Bevölkerungsgruppen eine hohe Wohnqualität ermöglichen? Nicht erst, seit der Begriff Segregation Einzug in die Berichterstattung der Medien gehalten hat, ist das Phänomen der sozialen und ethnischen Aufteilung insbesondere in deutschen Metro polen zu beobachten. Innenstädte sowie durch Sanierung aufgewertete Viertel erfreuen sich steigender Nachfrage. Mieter, die sich darauf folgende Mehrkosten für ihren Wohnraum nicht leisten können, werden in andere, oft am Stadtrand gelegene Viertel verdrängt. Das Programm Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf Soziale Stadt versucht unter Beteiligung der Bevölkerung, dieser Tendenz entgegenzuwirken.
WOHNQUALITÄT»Das Programm Soziale Stadt muss wieder nachhaltig finanziert werden.«rené Bormann, Friedrich-Ebert-Stiftung Foto: Mark Bollhorst Unsere Städte müssen sich wieder stärker in Richtung einer solidarischen und gleichberechtigten Gemeinschaft entwickeln, findet René Bormann. Der Leiter des Arbeitskreises Stadtentwicklung, Bau und Wohnen der Friedrich- Ebert-Stiftung fasst so die Überlegungen des Programms Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf Soziale Stadt zusammen. Es hat zum Ziel, den immer drängenderen Problemen der sozialen und ethnischen Polarisation sowie der Verarmung einzelner Stadtteile etwas entgegenzu setzen. Nachdem Anfang der 1990er Jahre in Berlin, Bremen, Hamburg und Nordrhein-Westfalen positive Erfahrungen mit dem Konzept gemacht worden waren, wurde es 1999 als Spezialprogramm der Städtebauförderung von Bund und Ländern bundesweit auf den Weg gebracht finanziert mit Bundesmitteln, die je nach Problemlage auf die Länder verteilt werden. Auch bei der Sanierung zweier Viertel in Oldenburg spielte die finanzielle Unterstützung aus diesem Etat eine entscheidende Rolle. Das Kennedyviertel wurde 1999, Kreyenbrück- Nord 2009 in das Programm aufgenommen. Insgesamt stellten Bund, Land und Kommune den sozialpolitischen Brennpunkten der Stadt 7,6 Millionen Euro zur Verfügung. Wichtigstes Prinzip des Programms ist, dass nicht politische Instanzen Maßnahmen ergreifen. Im Gegenteil: Es gilt der bottom up -Ansatz. Die Bewohner eines Stadtteils darunter Eigentümer, Mieter und Pächter sollen mit ihren individuellen Ansprüchen an das Wohnen von Beginn an involviert sein. Um sie zu aktivieren und Eigeninitiative zu ermöglichen, werden sie bereits am Entwicklungskonzept beteiligt, erklärt Bormann. Dabei haben sich Befragungen, Gebietsbegehungen, Stadtteilkonferenzen sowie aufsuchende Informations- und Öffentlichkeitsarbeit als erfolgreich erwiesen. Zentrale Anlaufstelle sei das Quartiersmanagement. Als Erfolgsbeispiel führt René Bormann das Projekt Stadtteilmütter in Berlin-Neukölln an. Um erwerbslose Migrantinnen zu fördern und zu integrieren, werden sie in den Bereichen Sprache, Bildung, Erziehung und Gesundheit qualifiziert. Nach Abschluss der Weiterbildung unterstützen sie Eltern aus ihrem Viertel bei Erziehungsfragen oder vermitteln Kontakte zu Bildungseinrichtungen. So wirken die Stadtteilmütter als Vorbild auf die Entwicklung der Kinder ein und haben integrative Wirkung auf ihr Quartier. Ein toller lösungsorientierter Ansatz!, freut sich Bormann. Das Projekt sei so erfolgreich gelaufen, dass es auf neun weitere Bezirke in Berlin und das Ruhrgebiet ausgeweitet wurde. Dass das Konzept Soziale Stadt aufgeht, belegt eine bundes weite Zwischenevaluierung zum Zeitraum 2003/2004. Unter anderem kommt benachteiligten Stadtvierteln mehr Aufmerksamkeit aus Politik, Wirtschaft und Gesellschaft zu. Ressortübergreifende Arbeitsstrukturen werden etabliert, die nicht nur einen interdisziplinären Blick auf Probleme ermöglichen, sondern auch die Zusammenarbeit und die finanzielle Unterstützungsbereitschaft von öffentlicher Hand und Dritten anreizen. Abriss und Neubau, Modernisierung und Verbesserung der öffentlichen Räume ermöglichen eine größere Mischung der Bauformen und Qualitäten und damit der Sozialschichten. Das Programm Soziale Stadt ist notwendig und in seiner grundsätzlichen Orientierung richtig, heißt es zusammenfassend in einer Publikation zum zehnjährigen Bestehen des Programms aus dem Jahr 2010. Den Städten biete es ein Instrumentarium, das über die klassische Städtebauförderung hinausgeht und integrierte Ansätze zur Quartierspolitik ermöglicht. Und dennoch: Flossen bis 2009 allein 890 Millionen Euro Bundesmittel in die Entwicklung benachteiligter städtischer Räume, kürzte die Regierung von CDU/CSU und FDP die Finanzmittel um mehr als 70 Prozent. Die Folge: Die soziale, ethnische und letztlich räumliche Zersplitterung der Stadt schreitet fort. Einerseits steigen Viertel durch hochwertige Immobilien sowie Infrastrukturen in der Beliebtheit und sind nur noch für wohlhabende Bewohner erschwinglich. Andererseits entstehen benachteiligte Quartiere, in denen oftmals nicht die eigentlichen Bedürfnisse bei der Suche nach Wohnraum entscheidend sind (etwa die Anzahl der Kinder oder das Bildungs- und Betreuungsangebot), sondern ausschließlich die Kaufkraft. Daher betont René Bormann: Das Programm Soziale Stadt muss wieder nachhaltig finanziert werden. Für lebenswertes und faires Wohnen in den Städten der Zukunft. 9
10 Gastbeitrag von Wolfgang Hadrich Bezahlbares Bauland beschaffen Die eigene Wohnung ist wie ein Grundnahrungsmittel ohne sie zu leben, ist auf Dauer weder angenehm noch gesund. Aber die Zahl der Menschen, die keine angemessene Wohnung in der für sie bezahlbaren Preisklasse finden, steigt. Mit fatalen Folgen. Die Städte müssen endlich die Notbremse ziehen und Baugrund zur Verfügung stellen, auf dem Wohnraum für Bewohner mit kleinem Budget geschaffen werden kann.
ZUKUNFTSAUSSICHTEN»Wohnen darf niemals zum Luxusgut werden.«wolfgang Hadrich, Mieterverein Oldenburg, Foto: privat Kein Zweifel: Die Stadt Oldenburg selbst und die Region um sie herum verfügen über ein erhebliches Zukunftspotenzial. Unabhängig davon ist Oldenburg aufgrund seiner geografischen Lage, seiner hervorragenden Infrastruktur und daraus resultierend seiner Wohn qualität in sämtlichen Altersgruppen außerordentlich beliebt. Darüber können wir uns freuen. Viele andere Regionen beneiden uns um die guten Zukunftsaussichten. Aber: All diese Umstände führen dazu, dass die meisten Wohnquartiere innerhalb der Stadtgrenzen von Mietinteressenten intensiv nachgefragt werden. Auf dem Wohnungsmarkt gibt es deshalb seit einiger Zeit deutlich mehr Nachfrage als Angebot. Zum Glück haben die lokalen Entscheidungsträger in zwischen erkannt, dass sich daran etwas ändern muss. Oldenburg steht seit vielen Jahren für ein grundsätzlich vernünftiges Miteinander und ein einvernehmliches Auskommen der verschiedenen Interessengruppen. Sowohl der Mieterverein als auch die Vertretung der Haus- und Grundeigentümer sowie die marktführenden Vermietungsund Verwaltungsgesellschaften haben sich jahrzehntelang darum bemüht, unnötige Konfrontationen zu vermeiden trotz häufig unterschiedlicher Zielrichtungen. Das gilt im Übrigen auch für das Verhältnis zwischen der Stadt Oldenburg einerseits und dem Mieterverein Oldenburg und Umgebung andererseits. Und das ist gut so. Wir werden uns jetzt und in Zukunft verstärkt mit der Frage beschäftigen müssen, wie Oldenburg für jeden Interessenten auf dem Wohnungsmarkt sozusagen vom Studenten über den Angestellten bis zum Präsidenten bezahlbar bleiben kann. Dabei geht es vorrangig darum, von Seiten der Wohnungsbauunternehmen sowie von Seiten der Kommune ein ausreichend großes Angebot an Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Es versteht sich von selbst, dass es sich nicht nur um Wohnraum handeln darf, der erst ab einem überdurchschnittlichen Monatsein kommen bezahlbar ist. Auch die Normalverdienenden müssen die Gelegenheit bekommen und behalten, in der Stadt und der nahen Umgebung zu wohnen und damit Teil des Gemeinwesens zu sein. Nicht, dass ein falscher Eindruck entsteht: Der Mieterverein Oldenburg verschließt nicht die Augen vor der Realität. Wir wissen selbstverständlich, dass Bauen seinen Preis hat. Wir verkennen keineswegs die Kosten, die derzeit auf dem boomenden Grundstücks- und Wohnungsmarkt für die Beschaffung und Erschließung von Bauland anfallen. Und uns ist natürlich auch bewusst, in welcher Weise sich bei neuen Ein- und Mehrfamilienhäusern die geltenden Vorschriften der Energieeinsparverordnung auswirken. Gerade vor diesem Hintergrund und angesichts der Tatsache, dass zurzeit ein sehr starker Trend zu eigenen, eher kleineren Wohnungen besteht, muss es aus unserer Sicht eine zentrale Aufgabe der Städte und Gemeinden sein, sich in jedem Fall um die Beschaffung und Erschließung von bezahlbarem Bauland zu kümmern auch in Oldenburg. Hier sind Erfindungsreichtum und Kreativität gefragt. Und um neue Konzepte zu entwickeln, muss man sich gelegentlich auch mal auf neuen Wegen versuchen. In diesem Zusammenhang kommt dem Erhalt und der Modernisierung des Altbestandes an Wohnungen und Einfamilienhäusern eine ganz erhebliche und vielfach unterschätzte Bedeutung zu. Davon sprechen wir übrigens schon seit vielen Jahren. Diese Objekte sind ab einem bestimmten Alter relativ günstig zu erwerben oder auch zu mieten. Wenn durch kreative Fördermodelle im Bereich der Eigentumsbeschaffung oder auch der Mieterinvestitionen durch steuerliche Anreize hier in möglichst unbürokratischer Art und Weise Instrumente geschaffen werden, die geeignet sind, das Engagement der Eigentümer und der Mieter vorzubereiten und zu fördern, dürfte nicht nur der Bedarf im oberen und obersten Preissegment gedeckt werden können. Dann wird sich auch der Markt der Golf fahrer unter den Mietern und Eigentümern bedienen lassen. Wir meinen: Bei der weiteren Entwicklung der Stadt ist Augenmaß dringend erforderlich. Es kann nicht Aufgabe der Verwaltung sein, ausschließlich die Premiumklasse zu bedienen. Auch der Pendler muss die Gelegenheit haben, sich in seinen eigenen vier Wänden wohlzufühlen. Wohnen darf niemals zum Luxusgut werden. Darauf sollten sich alle Verantwortlichen einigen. Wolfgang Hadrich ist Rechtsanwalt und Vorsitzender des Mietervereins Oldenburg und Umgebung e.v. 11
12 Auf Wohnungssuche in Oldenburg Zahlen und Statistiken gibt es viele über Oldenburgs Wohnungsmarkt. Doch wie stellt sich die Situation für Menschen dar, die tatsächlich auf Wohnungssuche sind? Wie es ihnen ergangen ist, erzählen vier Neu-Oldenburger in unterschiedlichen Lebensumständen. Sie konnten inzwischen zum Teil mit Unterstützung der GSG ihr neues Zuhause beziehen und sind nun gespannt auf die Herausforderungen und Vorzüge des Stadtlebens. Für die Kinder Im Juli dieses Jahres sind meine Frau und ich vor allem wegen der Kinder von Jever nach Oldenburg gezogen. So können wir unsere Tochter (22) und unseren Sohn (20), die beide an der hiesigen Universität studieren, in Bereichen wie den Wohnkosten besser unterstützen. Zudem haben wir hier vielfältigere Möglichkeiten als in der alten Heimat. Vom ausgeprägten Einkaufs- und Kulturangebot bis zur guten Verkehrsanbindung hat Oldenburg einiges zu bieten. Meine Kinder sind wiederum von der nahegelegenen Uni und dem Nachtleben begeistert. Auch zu meiner Arbeitsstelle als Bauleitender Monteur für Rohrpostanlagen in Westerstede habe ich es durch den Umzug nicht mehr weit. Bei der Wohnungssuche war uns als Familie wichtig, einen Neubau zu beziehen. Im Internet erfuhren wir von der GSG OLDENBURG, die Service ohne Maklergebühren anbietet. Die Mieten sind in Oldenburg dennoch sehr hoch. Die Suche an sich hat durch unser zielstrebiges Handeln und die Unterstützung der GSG nicht lange gedauert. Da auch meine Frau Doris hier schnell einen Job gefunden hat, wollen wir in Zukunft auf jeden Fall in Oldenburg bleiben. Allerdings möchten wir als Eltern in einigen Jahren eine kleinere Wohnung nehmen, dem Reisen zuliebe. Peter Hemken (58), Monteur Der frühe Vogel Je früher man mit der Wohnungssuche beginnt desto besser! Bereits im August, zwei Monate vor dem offiziellen Studienbeginn, begab ich mich nach Oldenburg, um eine Wohngemeinschaft zu finden. Eine eigene Wohnung zu beziehen kam für mich als Studentin finanziell nicht infrage. Ich durchstöberte das Internetprotal wg-gesucht.de, fand auf Anhieb interessante Angebote und vereinbarte gleich Besichtigungstermine. Manchmal wurde mir wenige Tage oder sogar nur Stunden vor dem Treffen abgesagt, weil schon ein neuer Mitbewohner gefunden war. Letztlich schaute ich mir an drei Tagen insgesamt sieben Wohnungen an. Die erste war gleich ein Volltreffer: in Universitätsnähe, mit zwei netten Studentinnen und einer günstigen Miete. Tatsächlich erhielt ich wenig später die Zusage. Bei Freunden erlebte ich allerdings mit, dass die Suche unglücklich verlaufen kann, wenn sie erst im letzten Moment gestartet wird. Ich kann nur raten: früh genug beginnen und nicht allzu anspruchsvoll sein. Man sollte sich genau überlegen, was einem wirklich wichtig ist (z.b. Lage und Preis) und immer die Augen offen halten. Zudem helfen Kontakte zu Maklern und Oldenburgern weiter. Laura Diversy (19), Studentin Foto: Photohouse Foto: privat
NEUBÜRGER Foto: Studioline Photography Glück gehabt Im August dieses Jahres bin ich als Hochschulabsolventin aus dem mittelfränkischen Erlangen nach Oldenburg gezogen. Mein Lebensgefährte wohnt hier schon seit über einem Jahr und die Stadt hat mir immer gut gefallen. Ich habe mich vorher ein bisschen über Oldenburg informiert, über die Universität zum Beispiel, über das Engagement im Bereich der Windenergie und auch über die Geschichte. Um zusammenzuziehen, haben wir nach einer Drei- Zimmer-Wohnung in der Nähe der Uni Ausschau gehalten. Bei der Wohnungssuche fiel uns auf, dass viele kleinere Wohnungen im Zentrum Oldenburgs recht teuer sind. Wir entschieden uns deshalb letztlich für eine Drei-Zimmer- Wohnung mit Balkon. Sie liegt nicht so zentral, wie wir es erhofft hatten, sondern rund sieben Kilometer von der Universität entfernt. Aber es gibt eine sehr gute Verkehrsanbindung. Insgesamt gesehen haben wir wohl Glück gehabt, denn die Wohnung haben wir innerhalb von einer Woche gefunden. Bis wir den Mietvertrag hatten, dauerte es noch mal ein bis zwei Wochen. Eva Schulte (30), Kunsthistorikerin Wie von selbst Neuer Job neue Stadt. Meine Freundin Eileen und ich sind im September letzten Jahres wegen unserer neuen Arbeitsstellen aus der Wesermarsch nach Oldenburg gezogen. Nach unseren Ausbildungen zum Industriemechaniker und zur Einkäuferin waren wir bereit, an einen neuen Ort zu ziehen. Die Wohnungssuche gestaltete sich unkomplizierter und zügiger als erwartet nach kurzer Recherche im Internet stießen wir auf die GSG OLDENBURG und entdeckten sofort eine Wohnung nach unseren Vorstellungen. Dann lief alles wie von selbst: die Kontaktaufnahme mit der GSG, der Besichtigungstermin und letztlich die Unterzeichnung des Mietvertrags. Alexandersfeld ist unser neuer und moderner Stadtteil mit kurzem Weg zur Innenstadt sowie zur Autobahn. Wir legten bei unserer Wohnung Wert auf Modernität, eine zentrale und dennoch ruhige Lage, sowie einen erschwinglichen Mietpreis. Als leidenschaftliche Fußballspieler schlossen wir uns kurz nach dem Umzug dem Post SV an und knüpften schnell neue Kontakte. Ich schätze besonders die günstige Verkehrsanbindung, die nahe - gelegenen Einkaufsmöglichkeiten und das vielfältige Frei zeitangebot der Stadt. Nach einem Jahr fühlen wir uns hier wirklich wohl! Timo Burmann (21), Industriemechaniker Foto: privat 13 Das Gleichgewicht stabilisieren! Foto: Fotostudio Schmidt Hier stehen vier Beispiele für Menschen, die erfolgreich nach einer Woh nung gesucht haben. Beispiele, die Mut machen. Aber nicht alle Oldenburgerinnen und Oldenburger sind jung, stehen im Berufsleben oder verfügen über Erspartes, um sich eine angemessene Wohnung leisten zu können. Wir von der GSG erleben das täglich. Jeden dritten Mietvertrag schließen wir mit Beziehern von Transferleistungen ab. Für sie ist in dieser Stadt nur noch wenig passender Wohnraum vorhanden. Folge: Die ersten von ihnen schauen sich bereits andernorts um. Benachbarte Städte oder Kommunen mit Leerstand werden als Alternative ins Auge gefasst. Einige nutzen auch die Möglichkeit, bei Freunden oder Verwandten zu wohnen. Dies führt häufig zu unerwünschten Überbelegungen mit all ihren Begleiterscheinungen. Es muss Ziel einer verantwortungsvollen Wohnungspolitik sein, auch diesen Menschen eine Perspektive in Oldenburg zu bieten. Um den sozialen Frieden zu bewahren und die Stadt weiterhin attraktiv für alle Bewohnerinnen und Bewohner zu halten, wird es deshalb wichtig ste Aufgabe sein, beim Wohnungsangebot Ausgewogenheit herzustellen und das Gleichgewicht zu stabilisieren. Birgit Schütte, Abteilungsleiterin Vermietung/Instandhaltung bei der GSG OLDENBURG
14 Gastbeitrag von Dr. Ulrich Maly Das Zeitfenster ist bis 2020 offen! Wohnungspolitik ist top aktuell: Die Medien berichten, wie schwer es vielen Familien fällt, eine bezahlbare Wohnung zu finden; Politik und Verbände diskutieren, was gegen die steigenden Mieten zu unternehmen ist. Sie tun das völlig zu Recht. Eine angemessene und bezahlbare Wohnung hat für die Menschen existenzielle Bedeutung. Und für die Städte ist ein breit gefächertes, attraktives Wohnungsangebot für alle Haushalte und Einkommensschichten ein wesentlicher Standortfaktor.
STADTPLANUNG»Mieter müssen vor wirtschaftlich nicht gerechtfertigten Mietpreissteigerungen geschützt werden.«dr. Ulrich Maly, Präsident des Deutschen Städtetages, Foto: Deutscher Städtetag Bei der Debatte um den Wohnungsmangel in Großund Universitätsstädten wird häufig ausgeblendet, dass sich das Problem auf einige wirtschaftliche Boomregionen beschränkt. Die Ausgangslage ist uneinheitlich und erfordert differenzierte Lösungsansätze im Mietrecht und in der Förderung des Wohnungsbaus. Ein Beispiel: Es wird etwa diskutiert, durch erhöhte Abschreibungssätze Investitionen in den Wohnungsneubau steuerlich attraktiv zu machen. Diese Begünstigungen kann ein Investor aber auch dort in Anspruch nehmen, wo gar kein Wohnraummangel besteht. Besser wäre, nur für den Neubau auf angespannten Wohnungsmärkten Investitionszulagen zu gewähren und die knappen öffentlichen Mittel möglichst zielgerichtet einzusetzen. Richtig und wichtig wäre auch, über Kappungsgrenzen für Wiedervermietungen zu verhindern, dass Mieten ins Uferlose steigen. Vor allem bei Wohnungswechseln gibt es teilweise horrende Mietaufschläge. Viele Haushalte verkraften den Preisanstieg nicht, insbesondere die unteren Einkommensgruppen werden überproportional belastet. So müssen diese Haushalte inzwischen 40 Prozent und mehr ihres Einkommens für das Wohnen aufwenden und werden aus den Innenstädten an den Stadtrand verdrängt wenn sie überhaupt eine Wohnung finden. Deshalb müssen Mieter vor wirtschaftlich nicht gerechtfertigten Mietpreissteigerungen geschützt werden. Allen Verantwortlichen sollte jedoch bewusst sein: Mit Änderungen des Mietrechts allein ist es nicht getan. Eine angemessene Versorgung möglichst aller Haushalte mit bezahlbarem Wohnraum kostet Geld. Da müssen neue Wohnungen vor allem für Haushalte mit geringem Einkommen gebaut und bestehende Wohnungen saniert werden sei es, um den Energieverbrauch zu senken, sei es, um altengerechtes Wohnen möglich zu machen. Dies alles wird nicht ohne Förderung gehen. Nur so können Menschen in wachstumsstarken Städten mit ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum versorgt werden. Hierzu müssen vor allem Grundstücke zu solchen Konditionen bereitgestellt und die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau so gestaltet werden, dass sich auch der Neubau von Wohnungen im mittleren und preiswerten Segment rechnet. Wann wollen private Träger, Genossenschaften und die öffentliche Hand bauen, wenn nicht jetzt, in einer historisch einzigartigen Niedrigzinsphase? Es gibt vermutlich ein Zeitfenster bis 2020 das muss für den Bau eines möglichst hohen Anteils kostengünstiger Wohnungen genutzt werden. Für die Städte und Gemeinden heißt das, gegebenenfalls Preisabschläge beim Verkauf ihrer Grundstücke hinzunehmen. Auch sie müssen ihren Teil dazu beitragen, dass private wie öffentliche Träger bezahlbare Wohnungen bauen können. Viele Städte leisten bereits jetzt durch kommunale Förderprogramme einen eigenen Beitrag, um einkommensschwächere Haushalte und Familien mit Kindern zu unterstützen. Die Länder sind gefordert, ihre Wohnraumförderprogramme finanziell angemessen auszustatten. Und der Bund muss die finanzielle Basis für die soziale Wohnraumförderung sichern. Deshalb begrüßen die Städte die aktuelle Einigung, wonach der Bund seine Ausgleichszahlungen an die Länder in Höhe von mehr als 500 Millionen Euro auch für die Jahre 2014 bis 2019 bereit stellt. Zudem ist es dringend erforderlich, die seit 2009 unveränderten Wohngeldleistungen an die Einkommens- und Mietentwicklung anzupassen vor allem, um die betroffenen Haushalte mit Wohnungen zu versorgen. Nebenbei werden so steigende finanzielle Belastungen für die kommunalen Haushalte verhindert, denn häufig müssen sie die bestehende Lücke schließen. Das Wohngeld ist zu niedrig; es droht seine Rolle als vorrangige soziale Leistung zu verlieren. Das führt dazu, dass zunehmend die Kommunen einspringen und die Unterkunftskosten von Menschen mit geringen Einkommen übernehmen. Auf Dauer aber ist es sinnvoller, preiswerten Wohnraum zu schaffen, statt steigende Mieten durch hohe Sozialleistungen bekämpfen zu müssen. Deutschland geht aber zurzeit den umgekehrten Weg: Das Land gibt im Jahr 1,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau aus und 15,5 Milliarden Euro für Wohngeld und Unterkunftskosten. Das sollte sich dringend ändern. Dr. Ulrich Maly ist Präsident des Deutschen Städtetages und Nürnbergs Oberbürgermeister. Der Artikel erschien in der Langversion am 2. Juli 2013 in der Süddeutschen Zeitung. 15
Barrierefreiheit Rezepte für das würdevolle Altern 16 Der Der Anteil Anteil der der älteren Bevölkerung steigt. steigt. Auch Auch in in Oldenburg nimmt nimmt die die Zahl Zahl älterer älterer allein allein lebender Menschen stetig stetig zu. zu. Politik, Stadtplaner, Bauwirtschaft und und Sozialvertreter suchen dringend Antworten auf auf die die Frage, Frage, wie wie lebenswertes und und bedürfnisgerechtes Wohnen im im Alter Alter aussehen kann. kann.
WOHNFORMEN»Modernisierung und Barrierefreiheit müssen immer gemeinsam gedacht werden.«sonja Hopf, Internetportal nullbarriere.de, Foto: nullbarriere.de 17 Es entsprach dem traditionellen Bild von Familie, dass mehrere Generationen vereint unter einem Dach lebten und jeweils die Verantwortung für Kinder und Alte untereinander weitergaben. Die demografische Entwicklung und veränderte Lebensentwürfe haben allerdings zu einem grundlegenden Wandel innerhalb der Gesellschaft geführt. Laut einer Erhebung des Statistischen Bundesamtes werden in 30 Jahren in Deutschland 24 Millionen Menschen leben, die 65 Jahre alt oder älter sind also rund doppelt so viele wie heute. Für Kommunen, Wohnbaugesellschaften oder die Wohlfahrts- und Hilfsorganisationen in Deutschland ist das Thema brisant: Wie werden die Menschen im Jahr 2030 leben? Welche Bedürfnisse und Wünsche haben sie dann? Wie werden Familien, Senioren und Menschen mit Einschränkungen in den Wohnalltag einer Stadt eingegliedert sein? Angela Exner-Wallmeier von den Oldenburger Johannitern sieht die Lösung nicht allein im Bau seniorengerechter Anlagen oder von Mehrgenerationenhäusern. Viele ältere Menschen können sich neue Wohnformen nicht vorstellen. Wir müssen diese erst vorstellbar machen. Als Leiterin von Jonas, der Johanniter-Nachbarschaftshilfe und Seniorenberatung, arbeitet sie täglich an der Basis. Es ist nicht einfach, nach 60, 70 Jahren das Zuhause aufzugeben, sagt sie. Darum tragen wir gegenüber diesen Menschen eine hohe soziale Verantwortung. Allerdings kann nicht jeder Wohnraum ebenerdig gebaut werden. Deshalb sind hier Kreativität und vielfältige Ideen gefragt. Dem steigenden Bedarf an günstigem barrierefreien Wohnraum mit fußläufig erreichbaren Versorgungsmöglichkeiten könne nicht mit einer Vielzahl an senioren- und behindertengerechten Neubauten begegnet werden. Wir dürfen keine isolierten Räume schaffen. Es geht viel mehr um die Frage, wie ich Gegenseitigkeit und nachbarschaftliche Unterstützung in Wohnvierteln halte oder wiederbelebe, sagt die Jonas-Leiterin. Jonas ist ein gemeinsames Projekt der Johanniter-Unfall-Hilfe und der GSG OLDEN- BURG Bau- und Wohngesellschaft mbh. Ein anderes ist die gemeinsame Initiative Wohnen mit Service. Als Mieter oder Eigentümer leben die Senioren in ihren eigenen vier Wänden und dies mit einem hohen Maß an Unabhängigkeit und Selbstbestimmung bei gleichzeitiger Betreuung und Sicherheit. Für Sonja Hopf greifen Maßnahmen oft zu spät. Die wenigsten Leute mögen sich selber in einen Zustand hinein denken, in dem sie nur noch eingeschränkt beweglich und auf fremde Hilfe angewiesen sind, sagt die Diplom-Ingenieurin aus Berlin, die mit ihrem Mann die Internet-Plattform nullbarriere.de betreibt. Deshalb müsse das Thema Mobilität in der Gesundheit auch bei Städteplanern und Immobilienträgern oberste Priorität genießen. Für Menschen, die aus unterschiedlichen Gründen mit eingeschränkter Mobilität leben müssen, ist Barrierefreiheit eine zwingende Voraussetzung, um am gesellschaftlichen Leben teilnehmen zu können. Modernisierung und Barrierefreiheit müssen immer gemeinsam gedacht werden. Wo es möglich ist, kann ein Umbau der Wohnung den Menschen mit Einschränkung schnelle Unterstützung bieten. Die Pflegekasse beteiligt sich an baulichen Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes, sagt Katrin Hodler vom Niedersachsenbüro Neues Wohnen im Alter. Diese müssen geeignet sein, die selbstständige Lebensführung wiederherzustellen, die Pflege zu ermöglichen oder sie zu erleichtern. Die Initiative unterstützt die Kommunen und Landkreise, die ihren alten Menschen selbstbestimmtes Wohnen ermöglichen möchten. Die Maßnahmen reichen vom Einbau einer ebenerdigen Dusche, Türverbreiterungen, eines Treppenliftes und dem Anbau von Rampen über den Einsatz von Hilfsmitteln bis hin zur Umorganisation der Wohnung. Antworten auf die Frage nach einem würdevollen Altern gibt es viele. Das kann im vertrauten Umfeld genauso ge lingen wie in einer betreuten Einrichtung. Letztlich kommt es immer auf die Mitmenschen an: Das persönliche Gespräch und die helfende Hand sind durch nichts zu ersetzen.
Wolfsburg Kassel 18 Lösungsmodelle Den steigenden Mietpreisen begegnen In jeder Stadt stellen sich die Entwicklung der Mietpreise und damit zusammenhängende Herausforderungen anders dar. Vertreter von Wohnungsbau, Architektur, Stadtplanung und Wissenschaft erzählen von Lösungsansätzen in verschiedenen Orten Deutschlands. Foto: Stadt Wolfsburg Wolfsburg Start zu neuer Wohnbauoffensive Der Wolfsburger Wohnungsmarkt weist einen erheblichen Nachfrageüberhang auf. Zum einen sorgt die konjunkturelle Entwicklung für eine erhöhte Anzahl an Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt. Zum anderen haben sich durch die Pluralisierung der Lebensstile sowie das höhere Qualifizierungsniveau der Beschäftigten in der Automobilindustrie die Wohnwünsche wesentlich verändert. Die Stadt Wolfsburg beabsichtigt in einer großen Wohnbauoffensive mehrere tausend Wohnungen neu zu bauen. Über einen eigenen Weg der Landesförderung wird der notwendige qualitative Neubau gefördert, die Bindungsverpflichtungen jedoch auf die Bestände übertragen. Dadurch werden neue Nachfragegruppen angesprochen, die eine Durchmischung der Wohnbevölkerung in den Quartieren der 1940er bis 1970er Jahre unterstützen. Durch die Mietbindung im Bestand soll das aktuell noch vergleichsweise geringe Mietniveau gehalten werden. Verena Lichtenstein, Referentin Wohnen im Referat Strategische Planung, Stadtentwicklung und Statistik Foto: GWG Kassel Kassel Dem Anspruch der Zeit nachkommen Lange Zeit hat die Nachfrage nach Wohnungen in Kassel stagniert, nun steigt sie in allen Marktsegmenten und Lagen wieder an. Insbesondere modernisierte und energetisch optimierte Objekte sind gefragt. Die GWG mit 8.600 Einheiten größter Anbieter von Wohnraum in der Stadt investiert deshalb bis 2017 über 100 Millionen Euro in ihren Bestand. Dabei legt sie großen Wert auf die Wünsche der Kunden und sichert so gleichzeitig die Zukunftsfähigkeit der Wohnungen. Grundsätzlich gilt: Je besser der Standort und die Ausstattung, desto höher die Nachfrage. In diesem Marktsegment steigen die Mieten seit 2009 zum Teil kräftig. Daher sind Mietanpassungen mit einem ausgewogenen Preis-Leistungs-Verhältnis das Ziel. Die finanzielle Situation einkommensschwächerer Haushalte findet dabei besondere Berücksichtigung. Auch Lagen mit (bisher) geringer Standortattraktivität und mittlerer bis guter Ausstattung erfreuen sich (leicht) steigender Nachfrage. Speziell kleine Wohnungen für alte und junge Singlehaushalte sind gefragt. Circa 83 Prozent des Wohnungsbestands der GWG erfüllen dieses Anforderungsprofil und damit den Anspruch der Zeit. Peter Ley, Geschäftsführer GWG Kassel
LÖSUNGSMODELLE Foto: ONUK Karlsruhe Chance für flexible Wohnformen Ein prägnanter Grundriss und ein von ruhiger klassizistischer Formensprache geprägtes Stadtbild so präsentiert sich die ehemalige badische Hauptstadt, zeitweise Sitz einer Exzellenzuniversität und Sitz der beiden hohen Gerichte Deutschlands. Seitdem das Forschungszentrum und die älteste Technische Hochschule vor ein paar Jahren zum Karlsruher Institut für Technologie (KIT) mit etwa 24.000 Studierenden und 9.000 Mitarbeitern verschmolzen, ist die Attraktivität des Zentrums weiter gestiegen. Bezahlbaren Wohnraum zu finden und zu erstellen gestaltet sich zunehmend schwieriger. Nahezu ein ganzes Stadtviertel südöstlich des Zentrums mit 6.000 Wohnungen wurde aus dem Boden gestampft, städtebauliche Qualitäten zu schaffen bislang aber weitgehend versäumt. Bürokratie und Verwaltungsdenken haben es nicht zugelassen. Innovative Ideen zur Wohnraumschaffung werden zurzeit von der KIT-Spitze angemahnt, der neue Oberbürgermeister und die neue Stadtplanungschefin setzen erste Zeichen und ein neuer Weg erscheint am Horizont. Flexible Wohnformen und unterschiedliche Ausstattungsintensitäten, wie in den vergangenen Jahren im Hotellerie- Sektor erprobt, sollten eine Chance erhalten. H. R. Hiegel, Architekt, Journalist und Stadtplaner Foto: Benjamin Schenk Darmstadt Wohnangebot ausdifferenzieren Das Thema Wohnen und Mieten ist in Darmstadt wieder auf die Agenda zurückgekehrt, nachdem die Preise in Folge des Baubooms der 1990er Jahre lange Zeit stagniert hatten. Der aktuelle Kostenanstieg entsteht durch die wachsende Nachfrage bei zunächst gleich bleibendem Angebot. Denn die Anzahl der Haushalte nimmt trotz stagnierender Bevölkerungszahlen zu. Grundsätzlich ist die Verteuerung stark standortabhängig, konzentriert sich auf Ballungsräume und dort auf die Kernstädte. Gerade öffentliche Wohnungsunternehmen sind angehalten, ein ausreichend großes Segment niedrigpreisiger Wohnungen zu sichern. In Darmstadt wird derzeit die Postsiedlung aus den 1950er Jahren saniert. Dabei werden Zeitpunkt und Umfang bewusst im Quartier variiert. Auch Abriss und Neubau sowie Nachverdichtung und Auf stockung spielen eine Rolle. So differenziert sich das Angebot für verschiedene Zielgruppen aus jedem Mieter soll ein zu seinen Möglichkeiten passender Wohnraum angeboten werden können. Von öffentlicher Seite sind zudem eine Anpassung der Sozialleistungen im Wohn bereich an die Marktentwicklung, die Förderung hoch wertiger energetischer Sanierungen, die kritische Überprüfung der Stellplatzsatzungen und die bedarfsgerechte Ausweisung von Wohnbauflächen im Bestand und am Stadtrand notwendig. Dr. Christian von Malottki, Wissenschaftler am Institut Wohnen und Umwelt GmbH, einer Forschungseinrichtung des Landes Hessen und der Stadt Darmstadt 19 Karlsruhe Darmstadt
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