Spotlight Update 8. April 2003

Spotlight Update 8. April 2003 Dossier: Eigenmietwert und Schuldzinsabzug

Die Reform von Eigenmietwert und Schuldzinsabzug Die Diskussionen um die fiskalische Behandlung von Wohneigentum in der Schweiz ist immer noch in vollem Gang. Während ursprünglich noch ein breiter Konsens für einen Systemwechsel herrschte, haben sich die Fronten in der Zwischenzeit stark aufgeweicht. Eineinhalb Jahre nach dem ersten Entscheid des Nationalrates und jeweils zwei Beratungen in jeder Kammer wird eine Einigung zu Gunsten eines Systemwechsels immer unwahrscheinlicher. Nachfolgend vermitteln wir einen kurzen Überblick über die geplanten Änderungen und deren Auswirkungen. Selbstverständlich verfolgen wir auch die aktuelle politische Debatte, über welche wir Sie, wenn sich Neuigkeiten ergeben, informieren werden. Grundidee: steuerliche Gleichbehandlung Umstrittene Höhe des Eigenmietwertes Der Eigenmietwert ist ein schweizerisches Phänomen, das im Ausland unbekannt ist. Die Grundidee, welche der Gesetzgeber damit verfolgt, besteht darin, via Besteuerung des sogenannten Eigenmietwertes die durch die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen verursachte, steuerliche Besserstellung von Wohneigentümern gegenüber Mietern teilweise zu kompensieren. Wer in der Schweiz in den eigenen vier Wänden wohnt, kann die Hypothekarzinsen steuerlich geltend machen, konkret vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dadurch reduziert sich das steuerbare Einkommen des Eigentümers, seine Steuerschuld sinkt. Dem Mieter stehen dagegen keiner steuerlichen Abzugsmöglichkeiten der Wohnkosten zur Verfügung. Diese relative steuerliche Benachteiligung der Mieter wird im bestehenden System mittels dem sogenannten Eigenmietwert aufgefangen. Dieser Eigenmietwert entspricht ungefähr dem Mietertrag, den der Eigentümer erzielen könnte, würde er seine Wohnung vermieten. Der Eigenmietwert wird also steuerlich als hypothetisches Einkommen definiert. Auch wenn es sich dabei um ein fiktives und tatsächlich gar nicht erzieltes Einkommen handelt, muss der Wohneigentümer dieses versteuern. Dadurch reduziert sich sein Steuervorteil infolge des Schuldzinsabzuges. Eine gerechte Festsetzung der Eigenmietwerte vor allem derjenigen von Einfamilienhäusern - ist überaus schwierig, um nicht zu sagen unmöglich, da auf Grund mangelnder Vergleichsmöglichkeiten ein einigermassen realistischer Mieterlös kaum zu definieren ist. So war und ist die Höhe der Eigenmietwerte seit jeher Gegenstand politischer Auseinandersetzungen. In den 26 schweizerischen Kantonen kommen bisweilen sehr unterschiedliche Verfahren zur Ermittlung der Eigenmietwerte zum Zug, was zum Teil massive Verzerrungen nach sich zieht. So liegt der Eigenmietwert - je nach Kanton zwischen 60 und 80 Prozent des Marktwertes. CREDIT SUISSE 1

Schuldzinsen Unterhaltsaufwendungen Fazit des heutigen Systems Wie bereits erwähnt, sind Schuldzinsen und somit auch Hypothekarzinsen steuerlich abzugsfähig und reduzieren damit das steuerbare Einkommen. Per 1. Januar 2001 wurde die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen generell eingeschränkt. Maximal abzugsfähig sind heute noch Schuldzinsen in Höhe der steuerbaren Vermögenserträge zuzüglich eines Freibetrages von 50 000 CHF. Unter die steuerbaren Vermögenserträge fallen Zinsen auf Sparguthaben und Obligationen, ausserdem Dividendenerträge auf Aktien, Miet- und Pachterträge sowie der Eigenmietwert. Nicht berücksichtigt werden Zinserträge auf den Geldern der 2. und der gebundenen 3. Säule. Zusätzlich können im geltenden System die Unterhalts- und Verwaltungskosten einer Liegenschaft als Aufwand vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Sie werden demnach steuerlich gesehen wie Investitionen behandelt. Abzugsfähig sind aber nur Aufwendungen, welche der Werterhaltung der Liegenschaft dienen, also insbesondere Reparaturen und Revisionen sowie der Ersatz ausgedienter Bestandteile. Die Abzüge können entweder als Pauschale oder in ihrem effektiven Ausmass geltend gemacht werden, wobei die Kantone auch hier sehr unterschiedliche Regelungen anwenden. Die aktuellen kantonalen Regelungen führen zu einer starken Ungleichbehandlung der Steuerpflichtigen. Vergleicht man beispielsweise eine identische Wohnung mit einem Verkehrswert von 600'000 CHF in den Städten Liestal, Basel sowie Bern, so kann das steuerbare Einkommen in Liestal um 12'500 CHF, in Basel um 3'600 CHF und in Bern gerade noch um 900 CHF jährlich reduziert werden. Berechnungen des Eidgenössischen Finanzdepartements haben ergeben, dass bei rund 42% der Steuerpflichtigen die Eigenmietwertrechnung "negativ" ausfällt. In diesen Fällen liegt die Summe von deklarierten Schuldzinsen und Unterhaltskosten höher als der Eigenmietwert, woraus definitiv ein Steuervorteil resultiert. In überdurchschnittlichem Ausmass profitieren im heutigen System Neuerwerber mit in der Regel hoher Belehnung sowie Personen mit einem steuerbaren Einkommen von über 150'000 CHF. Ebenfalls Nutzniesser des heutigen Systems sind Tourismuskantone mit einem hohen Zweitwohnungsanteil. In kleinen Tourismusgemeinden könnten die Steuerausfälle im Falle eines Systemwechsels bis zu 25% der gesamten Steuereinnahmen betragen. Botschaft des Bundesrates: Systemwechsel Am 28. Februar 2001 hat der Bundesrat (BR) die Botschaft zum Steuerpaket 2001 verabschiedet. Darin enthalten war der Systemwechsel bei der Besteuerung selbst genutzten Wohneigentums. Der Bundesrat schlug folgende Reformen vor: CREDIT SUISSE 2

Reformvorschlag Bundesrat Verzicht auf Besteuerung des Eigenmietwerts. Streichung des Abzuges von Schuldzinsen für die Finanzierung von Eigenheimen. Streichung des unlimitierten Abzuges von Unterhaltskosten für Liegenschaften. Weiterhin sollten aperiodische Unterhaltskosten in einem bestimmten Rahmen abgezogen werden können. Als aperiodische Unterhaltskosten gelten Kosten von 5'000 CHF pro Jahr. Die Abzugsmöglichkeiten sind beschränkt auf die tatsächlichen Unterhaltskosten in der Höhe von 5'000 bis 10'000 CHF. Zudem können die Steuerpflichtigen einmal innert fünf Jahren Unterhaltskosten zwischen 5'000 und 50'000 Franken geltend machen. Damit werden auch grössere Renovationen steuerlich berücksichtigt. Energiesparende Sanierungen und Massnahmen des Denkmalschutzes werden nach wie vor Unterhaltskosten gleichgestellt. Flankierende Massnahmen für Neuerwerber. Darunter fallen der degressive Abzug der Schuldzinsen für Neuerwerber in den ersten 10 Jahren nach Erwerb (10'000 Franken im ersten Jahr, 9'000 im zweiten usw.). Einführung eines Bausparabzugs im Rahmen der Säule 3a: Der geltende Abzug wird auf Personen im "bausparfähigen Alter", d.h. bis auf 45 Jahre, erhöht. Damit soll ein Beitrag zum verfassungsmässigen Auftrag der Wohneigentumsförderung geleistet werden. Die genaue Ausgestaltung wäre noch festzulegen. Um die grossen Steuerausfälle in Tourismuskantonen abzufedern, wurde ein Konzept für eine Zweitwohnungssteuer erarbeitet. Übergangsregelung. Damit sich die (gegenwärtigen und zukünftigen) Wohneigentümer sowie die Kantone rechtzeitig auf den Systemwechsel einstellen können, soll dieser erst mehrere Jahre nach Verabschiedung der Vorlage in Kraft treten. Vom BR vorgesehen ist der 1. Januar 2008. Würdigung des bundesrätlichen Vorschlags Das bisherige System bevorteilt tendenziell stark verschuldete Haushalte. Mit der Aufhebung von Eigenmietwertbesteuerung und Schuldzinsabzug verschieben sich die Vorteile in Richtung von solchen Haushalten, die möglichst tief oder überhaupt nicht verschuldet sind. Selbstbewohntes Wohneigentum verliert als Folge des Systemwechsels tendenziell an (steuerlicher) Attraktivität. Der Systemwechsel löst gleichzeitig eine Veränderung der relativen Preise aus. Konkret ändert sich die Relation "Kauf versus Miete" und zwar zugunsten von Mietwohnungen. "Kaufen" verteuert sich im Vergleich zu "Mieten". CREDIT SUISSE 3

Obwohl der Systemwechsel höchstwahrscheinlich zu Mehreinnahmen führen dürfte, wird der Vorschlag den Bund aufgrund der vorgeschlagenen flankierenden Massnahmen bei der direkten Bundessteuer jährlich zwischen 85 und 105 Mio. CHF (Steuerausfälle plus Kosten der flankierenden Massnahmen) kosten. Entscheid des Nationalrates vom 26.09.01: Systemwechsel Äussert knapp mit dem Stichentscheid der Vizepräsidentin hat der Nationalrat einem Systemwechsel zugestimmt und ist damit im Grundsatz dem Vorschlag des Bundesrates gefolgt. Allerdings wurden einige "eigentümerfreundliche" Elemente der Wirtschaftskommission des Nationalrates mit den vorgeschlagenen Änderungen des Bundesrates kombiniert. Resultat ist eine Variante, welche die Steuervorteile des alten und neuen Systems kombiniert. Allerdings führt diese Variante auch zu massiv höheren Steuerausfällen. Konkret wurden folgende Anträge angenommen: Abschaffung des Eigenmietwerts Abschaffung des Steuerabzugs für Hypothekarzinsen Für den Unterhalt können Kosten, die 4'000 CHF pro Jahr übersteigen, ohne Obergrenze abgezogen werden. Neueigentümer können fünf Jahre lang 7'500 CHF (Ehepaare das Doppelte) jährlich an Hypothekarzinsen abziehen. In den folgenden fünf Jahren einer Reduktion von jährlich 20% abgezogen werden. Steuerpflichtige unter 45 Jahren können während höchstens zehn Jahren Überweisungen auf ein Bausparkonto um bis zu 12'000 CHF (Ehepaare das Doppelte) von den Steuern abziehen. Würdigung des Nationalrat- Entscheides Der Entscheid des Nationalrates für einen Systemwechsel, welcher mit den Stimmen von SP, Grünen, EVP und weiten Teilen der CVP zustande kam, stellt im Prinzip einen Mittelweg zwischen dem Vorschlag des Bundesrates sowie der Nationalratskommission (WAK des NR) dar. Während Eigenmietwert sowie Hypothekarzinsabzüge abgeschafft werden, wird mittels grosszügiger flankierender Massnahmen (Bausparabzug, befristeter Abzug der Schuldzinsen durch Neueigentümer) der Neuerwerb von Wohneigentum steuerlich attraktiv belassen. Die Gesetzesänderungen des Nationalrates führen bei der direkten Bundessteuer zu Mindererträgen von rund 480 Mio. CHF, zusammen mit den Kantons- und Gemeindesteuern resultieren jährliche Steuerausfälle von ca. 1.1 Milliarden CHF. CREDIT SUISSE 4

Entscheid des Ständerates vom 02.10.02: Kein Systemwechsel Der Ständerat lehnte mit 23 gegen 13 Stimmen die Abschaffung des Eigenmietwerts, die vom Bundesrat mit breiter Unterstützung vorgeschlagen wurde und im Nationalrat nur ganz knapp durchgekommen war, ab. Der Rat einigte sich auf folgende Punkte: Beibehaltung des Eigenmietwertes. Dieser wird aber harmonisiert, in dem er generell auf 60% des Marktmietwertes festgesetzt wird heute liegt er auf Bundesebene bei 70%, in den Kantonen zwischen 60 und 80%. In Härtefällen gedacht wird etwa an die Witwe, die im abbezahlten Haus wohnt, aber nur über ein tiefes Einkommen verfügt kann er weiter reduziert werden. Aufrechterhaltung der Schuldzins- und Unterhaltsabzugsmöglichkeiten. Einführung eines Bausparabzuges im Rahmen der 3. Säule, der aber nicht so weit geht wie das bekannte Modell des Kantons Baselland. Würdigung des Ständeratsentscheids Der Entscheid des Ständerates führt zu einer Reduktion der Steuerausfälle für den Bund von 480 Mio. (Entscheid Nationalrat) auf 170 Mio. CHF. Angesichts der deutlich verschlechterten Finanzsituation des Bundes gegenüber dem Vorjahr ist dieser Entscheid zu begrüssen. Entscheid des Nationalrates vom 02.12.02: Systemwechsel Ein klares Zeichen an den Ständerat: Mit 106 zu 75 wurden die Anträge der FDP und SVP verworfen, die am heutigen System festhalten wollten. Der Rat hat folgende Punkte beschlossen: - Abschaffung des Eigenmietwertes - Schuldzinsen können in den ersten fünf Jahren bis zu einem Maximalbetrag voll und in den folgenden fünf Jahren abnehmend abgezogen werden. - Liegenschaftskosten, die 4000 CHF pro Jahr übersteigen, können ohne Obergrenze abgezogen werden. - Steuerpflichtige unter 45 Jahren können 7500 Franken pro Jahr (Ehepaare das doppelte) auf ein Bausparkonto einzahlen und vom Einkommen abziehen. Die Abfederung ist deutlich grosszügiger, als dies der Bundesrat ursprünglich wollte. Die Version des Nationalrates bringt jährlich 480 Millionen Mindereinnahmen gegenüber 190 Millionen in der Bundesvariante und 170 Millionen der Ständeratvariante. CREDIT SUISSE 5

Entscheid des Ständerates vom 18.03.03: Kein Systemwechsel Der Ständerat lehnte mit 24 gegen 15 Stimmen die Abschaffung des Eigenmietwerts zum zweiten Mal ab. Die Beschlüsse entsprechen dem Entscheid des Ständerates vom 02.10.02. Der weitere politische Weg (Stand: 31.03.03) Da die Beschlüsse der beiden Räte voneinander abweichen, geht das Geschäft zurück an den Nationalrat. Die Kommission des Nationalrates hat am 31.03.03 mit 13 zu 11 Stimmen am Systemwechsel festgehalten. Die strittigen Punkte werden in den beiden Kammern des Parlaments im Juni 2003 behandelt und wenn möglich bereinigt. Im Gegensatz zu den meisten anderen Vorlagen unterscheiden sich die Entscheide der beiden Räte im Falle des Eigenmietwertes nicht im Detail, sondern grundsätzlich. Während der Nationalrat Eigenmietwert und Schuldzinsabzug abschaffen möchte, will der Ständerat geringfügige Änderungen am bestehenden System vornehmen. Werden in der nächsten Runde der Verhandlungen im Parlament die vorliegenden Entscheide noch einmal bestätigt, wird eine Einigungskonferenz eingesetzt. Diese wird aus je 13 Mitgliedern jedes Rates gebildet und hat eine einvernehmliche Lösung zu suchen. In diesem insbesondere aus finanzpolitischen Überlegungen immer wahrscheinlicher werdenden Fall erwarten wir, dass der Systemwechsel für längere Zeit gescheitert ist und die Einigungskonferenz versuchen wird, über eine Anpassung des bestehenden Systems eine tragbare Lösung zu finden. Liegen schliesslich (identische) Schlussabstimmungen beider Räte vor, werden die Gesetzesänderungen im Bundesblatt veröffentlicht. Innerhalb von 100 Tagen können Unterschriften gesammelt werden, um das Referendum zu ergreifen, was je nach Ausgang der Verhandlungen im Parlament nicht unwahrscheinlich erscheint. CREDIT SUISSE 6

Kundenspezifische Fragen Eines ist klar, die Thematik beschäftigt auch den Kunden der Bank, insbesondere frischgebackene oder relativ junge Hauseigentümer machen sich Gedanken, inwiefern sie betroffen sind. Dabei geht es meist um ähnliche Fragestellungen: Habe ich Handlungsbedarf und wenn ja, wann? Soll ich meine Hypothek möglichst amortisieren? Ab wann werden die Massnahmen greifen, etc? All diese Fragen beantworten wir Ihnen gerne. Ulrich Braun ulrich.braun@credit-suisse.com +41 1 333 89 17 Disclaimer Diese Publikation dient nur zu Informationszwecken. Die darin vertretenen Ansichten sind diejenigen des der Credit Suisse zum Zeitpunkt der Drucklegung (Änderungen bleiben vorbehalten). Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright 2003, Credit Suisse. CREDIT SUISSE 7