BONN // Weiter gute Zukunftsaussichten für Bonner Einzelhandel 22. Januar 2013 In Zahlen Einwohnerzahl: 324.899 Bevölkerungsentwicklung: +3,9 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 158.563 Arbeitslosenquote: 6,5 % Kaufkraftkennziffer: 109,0 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 106,0 Nach dem Umzug der Bundesregierung nach Berlin waren sich die Prognosen für Bonn einig: Eine rosige Zukunft konnte niemand erkennen. Eingedenk der tatsächlich eingetretenen Situation dürften sich die Auguren von damals heute wohl verwundert die Augen reiben. Denn Bonn profiliert sich als prosperierender Wirtschafts-, Wissenschafts- und Innovationsstandort. Sechs Bundesministerien sind mit ihrem ersten Dienstsitz in Bonn ebenso verblieben, wie einige Bundesbehörden. Die Stadt gilt auch als UNO-Standort. Des Weiteren ist Bonn eine beliebte Universitätsstadt mit rund 31.000 Studenten und hat sich zu einem bedeutenden Konferenzstandort entwickelt. Zwar ist die Betriebsstruktur Bonns überwiegend von kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt, gleichzeitig haben aber auch fünf DAXnotierte Unternehmen ihren Sitz. Zu den größten Arbeitgebern Bonns zählen neben anderen die Deutsche Telekom, Deutsche Post World Net, Deutsche Postbank und die Zürich Gruppe. 1A-Einzelhandelsmieten 80-120m² 300-500m² von 2008-2012 in EUR/m² 140 120 100 80 Die Wirtschaftskraft Bonns wird auch an dem hohen Pendlersaldo deutlich: Rund 57% aller Arbeitsplätze in Bonn werden von Einpendlern besetzt. Bevölkerungsprognosen sagen ein weiteres Wachstum der Stadt voraus: Bis 2030 wird ein Bevölkerungsanstieg auf mehr als 350.000 Einwohner prognostiziert. Bei dem sogenannten Capital-Städteranking des Bad Homburger FERI-Institutes für das gleichnamige Wirtschaftsmagazin belegte Bonn den neunten Rang, was im Kreise der hochkarätigen Wettbewerber als hervorragendes Ergebnis gewertet werden muss. Ausschlaggebend: Die Wirtschaftsleistung soll bis 2017 um 16,1% steigen, die Zahl der Arbeitsplätze um 5,3%. Die Kaufkraft pro Kopf soll um zwölf Prozent zulegen. 60 40 20 0 2008 2009 2010 2011 2012
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Beste Aussichten also für den Einzelhandel, für den Bonn nach Ansicht des Einzelhandelsexperten Jürgen Kreutz, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens COMFORT, vor allen Dingen vor dem Hintergrund seiner hohen Kaufkraft und der starken Zentralität interessant ist. Dabei bleiben die Händler in der Bonner City weitgehend unbehelligt von Shopping-Centern auf der grünen Wiese oder anderen Einzelhandelsagglomerationen. Der erste ernsthafte Gegner ist Köln mit 40 Kilometer Distanz. Im Jahr 2011 wurden auf der Verkaufsfläche in der Bonner City mehr als 570 Millionen EUR umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit rund 32 Prozent etwas oberhalb der Werte ähnlich großer Städte. Die überdurchschnittliche Kaufkraft stärkt den Einzelhandelsstandort Bonn zudem. Und überregional ausgerichtete Ereignisse wie das Internationale Beethovenfest oder die Bonner Biennale ziehen Besucher in die Stadt und sorgen für gute Umsätze beim innerstädtischen Einzelhandel. Die aktuelle Kaufkraftkennziffer in der Stadt Bonn liegt mit rund 109,0 deutlich über dem Bundesdurchschnitt und ist eine der höchsten Kaufkraftkennziffern in Nordrhein-Westfalen. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2012 Bonn Ø 200T 500T Einwohner 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 109,0 106,0 98,3 124,9 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität City Verkaufsflächenanteil 2011 in % Modezentralität 2011 27,5 176 27 26,5 26 27,3 174 172 170 168 174,6 25,5 166 25 24,5 24 25 164 162 160 158 162,4 23,5 Bonn Ø 200T 500T Einwohner 156 Bonn Ø 200T 500T Einwohner
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN NEUE MIETER UND ENTWICKLUNGEN Remigiusstraße / Remigiusplatz / Marktbrücke Die recht kurze TOP 1-A-Konsumlage erstreckt sich zwischen Münsterplatz und Markt Standort verschiedener Großflächenmieter wie Galeria Kaufhof, Sport Arena, Sinn Leffers Neue Mieter: Brax, Zara Home Aktueller Mietpreis liegt bei 125 EUR/m² Sternstraße Verbindungsachse zwischen dem Friedensplatz und Markt mit Übergang zur Marktbrücke/Remigiusstraße Das Straßenbild ist durch denkmalgeschützte Immobilien mit schmalen Fronten geprägt Neue Mieter: Bose, Camp David, Spinning Jewelry, Intimissimi, Calzedonia, Goldexpress, WMF Neue Mieter an der Remigius- und an der Sternstraße: Brax und Bose Foto: COMFORT Poststraße Verläuft vom Münsterplatz Richtung Hauptbahnhof neben TK-Maxx, H&M und Karstadt überwiegend kleinteiliger Einzelhandel
Dreieck Verbindungachse zwischen Sternstraße und Münsterplatz mit wertigen Konzepten neue Mieter: Goldexpress, Signum, Schuhhaus Landgraf / rückwärtig zur Vivatsgasse Hollister Wenzelgasse Verbindet den Bertha-von-Suttner-Platz (ÖPNV) mit dem Markt / Richtung Remigiusstraße Neue Mieter: Snipes, Nici, Jumex Schuhe, Ulla Popken Die absolute 1A-Lage Bonns erstreckt sich auf knapp 200 Metern über die gesamte Remigiusstraße und Marktbrücke. Hier sorgen unter anderem Galeria Kaufhof, Sport Arena, Esprit, Tally Weijl, New Yorker, Gerry Weber, Goertz 17, Mexx, H&M und Zara für eine hohe Anziehungskraft und somit auch für eine hohe Passantenfrequenz. In dieser Lage sind für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80 120 m² nach aktuellen COMFORT-Erhebungen 125 EUR/m² zu zahlen. Der Mietpreis ist in den letzten fünf Jahren nur noch um knapp fünf Prozent gestiegen. Die etwas schwächer frequentierte Poststraße verläuft vom Münsterplatz Richtung Bahnhof über das sogenannte Bonner Loch, welches in naher Zukunft entwickelt und durch großflächigen Einzelhandel geschlossen und ergänzt werden soll. Die größten Mieter an der Poststraße sind Karstadt und Hennes & Mauritz. Die Stadt Bonn hatte sich zu Beginn des Jahres 2012 dafür entschieden, den Erbpachtvertrag für das Grundstück an der Poststraße, auf dem sich das Karstadt-Warenhaus befindet, mit dem Highstreet-Konsortium zu verlängern, welches kurz danach an die Aachener Grundvermögen verkaufte. Karstadt will dem Vernehmen nach in den Jahren 2013 und 2014 rund 4,5 Mio. Euro in die Modernisierung der Immobilie investieren. Fortdauernd unbefriedigend: Die Situation am sogenannten Bonner Loch vor dem Bahnhof. Foto: COMFORT
Die Bonner Sternstraße besticht durch attraktive, denkmalgeschützte Immobilien mit schmalen Grundstücken. Hier müssen Filialisten durch die geringe Schaufensterfront allerdings einige Kompromisse eingehen. Ladeneinheiten für großflächige Ankermieter stehen hier nicht zur Verfügung. Bonns älteste Fußgängerzone, die Wenzelgasse, weist im Verhältnis einen wesentlich geringeren Filialisierungsgrad auf und ist trotz der sehr guten ÖPNV-Anbindung als abgeschwächte Lage zu bewerten. Die Straße gilt als Verbindungsachse zwischen Bertha von-suttner-platz, Markt und Remigiusstraße. Wenn man von einer weiteren kommenden Lage in Bonn sprechen möchte, muss man das Bonner Dreieck als sogenannte Niveau-Lage berücksichtigen, sagt Jürgen Kreutz. Der Neubau des Herrenausstatters Daniels und die Anmietung von Hollister in der Vivatgasse sind in dieser Lage zu erwähnen. Direkt vor dem Hauptbahnhof bietet sich derzeit noch ein eher trübes Bild. Für rund 70 Millionen Euro soll hier ein modernes Einkaufszentrum mit 11.000 Quadratmetern Verkaufsfläche entstehen. Investor ist die niederländische German Development Group, die Zeitungsberichten zufolge bereits 70 Prozent der Flächen vorvermietet haben soll und sich mit den Stadtwerken als Eigentümer wohl handelseinig ist. Es geht um die Übertragung von Immobilienanteilen an dem bestehenden Komplex "Südüberbauung" am Bonner Hauptbahnhof. Darüber hinaus soll auch die Stadt bereit sein, der German Development Group auf dem für das Neubauprojekt notwendigen Areal Kellerräume zu veräußern. Nach dem Willen der Stadtverwaltung sollten die Verhandlungen mit dem Investor eigentlich bis Ende Februar 2012 beendet sein. Tatsächlich ist das 70 Mio. Euro-Projekt aber immer noch nicht in trockenen Tüchern. Und das ist schon durchaus bedauerlich, sagt Jürgen Kreutz, schließlich würde es der Bonner Innenstadt ungemein nutzen. Die German Development Group hatte jedoch zuletzt die in Duisburg fällige Grunderwerbsteuer für ein geplantes FOC erst in letzter Sekunde bezahlt und damit auch in Bonn Zweifel an ihrer wirtschaftlichen Kraft genährt. Neben diesem Maximiliancenter wird derzeit nun auch die Planung eines Shopping-Centers auf dem Dahm- Grundstück an der Ecke Stockenstraße und Rathausgasse diskutiert. Das Projekt läuft unter dem Namen Viktoriakarree. Die Signa Development Deutschland GmbH hat bereits eine Schlüsselimmobilie im Viktoriakarree gekauft. Signa plant nach dem Abriss der Bestandsgebäude auf dem rund 1.250 m² großen Grundstück ein Einkaufszentrum mit rund 20.000 Quadratmetern Verkaufsfläche. Im fünften Stockwerk des massigen Gebäudes sieht der Investor Flächen für die philologische Uni-Bibliothek vor. Um das Projekt zu verwirklichen, müsste Signa neben den städtischen Arealen im Viktoriakarree (rund 5.300 Quadratmeter) weitere Privatgrundstücke aufkaufen. Die Stadt plant jedoch eine europaweite Ausschreibung des Viktoriakarree-Projektes. Bleibt es bei den politischen Machtverhältnissen scheint die Realisierung eines Shopping-Centers eher unwahrscheinlich. Ein weiteres Grundproblem: Das Viktoriakarree ist nicht an die Lauflagen der City angebunden und nur über die Stockenstraße "integrierbar". INVESTMENT Im Sommer 2012 kauft die Aachener Grundvermögen den Erbpachtvertrag der Karstadt Immobilie in der Poststraße für angeblich 26,5 Mio. vom Highstreet-Konsortium. Das ca. 4.850 m² große Grundstück bleibt im Eigentum der Stadt Bonn für mindestens die nächsten 30 Jahre. Grundsätzlich, so Jürgen Kreutz, ergäben sich nur wenige Möglichkeiten zum Erwerb von Geschäftshäusern, die dann aber gerne wahrgenommen würden, weil diese als weitgehend sichere Anlage gelten. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zum 18,5-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt bei etwa 5,4 Prozent. FAZIT UND PERSPEKTIVE EINZELHANDEL REÜSSIERT IN DER INNENSTADT Wie bereits in den Jahren zuvor ist der Einzelhandelsstandort Bonn stark nachgefragt und besticht durch seine hohe Attraktivität und Verweilqualität. Die Randlagen Münsterplatz, Markt und Friedensplatz profitieren vom Rundlauf durch die drei Haupteinkauflagen Poststraße, Remigiusstraße und Sternstraße und haben allesamt an Bedeutung gewonnen. Vor allen Dingen Großflächen über 500 m² Verkaufsfläche bleiben in den Top-1A-Lagen Mangelware. Dieser Nachfrageüberhang könnte durch das Centerprojekt am Bonner Loch befriedigt werden. Bei einer Realisierung würde die Poststraße, vor allem im unteren Teil zum Bahnhof, deutlich gestärkt werden. Zudem würden entgegengesetzt liegende Fußgängerzonen, wie zum Beispiel die Wenzelgasse, wohl weiter verlieren. Die Nachfrage seitens der Einzelhändler und Investoren, resümiert Kreutz, übersteige stetig das sehr knappe Angebot, sodass Bonn ein nachhaltig wertstabiler und nachgefragter Einzelhandelsstandort bleibe.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE 80-120 m² 125 300-500 m² 70 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten zur Carl-Schurz-Straße, Gorkistraße, Karl-Marx- Straße, Müllerstraße, Teltower Damm und zum Tempelhofer Damm können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY INDEX (CCI) Der COMFORT City Index beurteilt einen Standort unter Berücksichtigung der oben aufgeführten Kennzahlen, aber auch vor dem Hintergrund der Nachfrage seitens des Einzelhandels und vieler anderer relevanter Fakten. Wird der Standort von umliegenden Shopping-Centern bedroht, prosperiert das Umfeld oder befindet sich die Region in einer strukturellen Krise? Wie sieht die Angebotsstruktur aus? Wie gestaltet sich das Verhältnis der Verkaufsflächen in der Innenstadt zur Gesamtverkaufsfläche der Stadt? Wie stellt sich die Flächenproduktivität in der Innenstadt dar? Wie gut ist die Innenstadt mit dem Pkw zu erreichen? Diese und andere Fragen fließen in die Beurteilung mit ein. Eine genauere Definition findet sich unter www.comfort.de. Die Attraktivität für den Einzelhandel wird in Einkaufstüten angegeben. Um zu feineren Abstufungen zu gelangen, darf die letzte Tüte auch einmal halb voll bzw. leer sein. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und Centermanagement. COMFORT differenziert sich durch Leistungsträger, die mit Leistung und Leidenschaft wie selbständige Unternehmer agieren. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-0 E-Mail: düsseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 540 063 40 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH