des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau

Landtag von Baden-Württemberg 16. Wahlperiode Drucksache 16 / 1382 24. 01. 2017 Kleine Anfrage des Abg. Stefan Herre AfD und Antwort des Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Mietniveau im Zollernalbkreis und in Baden-Württemberg Mieten steigen trotz Mietpreisbremse rasant Kleine Anfrage Ich frage die Landesregierung: 1. Wie viele Städte und Gemeinden im Zollernalbkreis und in Baden-Württemberg haben nach ihrer Kenntnis aktuell einen Mietspiegel? 2. Haben diese Städte und Gemeinden nach ihrem Kenntnisstand den Mitspiegel in Eigenregie aufgestellt oder eine externe Gutachterin bzw. einen externen Gutachter beauftragt? 3. Mit welcher Methode und welchem Verfahren wird nach ihrer Kenntnis der Mietspiegel in den Städten und Gemeinden erstellt (mit Angabe, inwiefern sich Methode und Verfahren unterscheiden bzw. gleichen)? 4. Welche Methode ist zur Erstellung des Mietspiegels nach ihrem Kenntnisstand die gängigste und angesehenste in Baden-Württemberg? 5. Welche positiven und negativen Erfahrungen haben die Städte und Gemeinden nach ihrer Kenntnis in den letzten zehn Jahren durch die Erstellung des Mietspiegels bisher gemacht? 6. Wie haben sich die Mietpreise in den letzten zwanzig Jahren im Zollernalbkreis und in Baden-Württemberg seit Erstellung von Mietspiegeln entwickelt? 7. Ist ihr bekannt, wie die Mietpreisbremse im Zollernalbkreis und in Baden- Württemberg in der Praxis umgesetzt wird? 8. Wie viele Verstöße bei Neuvermietungen im Zollernalbkreis und Baden-Württemberg sind ihr bekannt? Eingegangen: 24. 01. 2017 / Ausgegeben: 10. 03. 2017 Drucksachen und Plenarprotokolle sind im Internet abrufbar unter: www.landtag-bw.de/dokumente Der Landtag druckt auf Recyclingpapier, ausgezeichnet mit dem Umweltzeichen Der Blaue Engel. 1

9. Wie schätzt sie die Entwicklung des Mietniveaus im Zollernalbkreis und Baden-Württemberg für die nächsten zehn Jahre ein? 10. Wie möchte sie dem Trend weiter steigender Mieten in den nächsten zehn Jahren begegnen? 24. 01. 2017 Herre AfD Begründung Mit dieser Kleinen Anfrage soll die Landesregierung zu diesem Thema um Stellungnahme gebeten werden. Antwort Mit Schreiben vom 20. Februar 2017 Nr. 2-4444.3/36 beantwortet das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau die Kleine Anfrage wie folgt: 1. Wie viele Städte und Gemeinden im Zollernalbkreis und in Baden-Württemberg haben nach ihrer Kenntnis aktuell einen Mietspiegel? Zu 1.: Nach Kenntnis der Landesregierung besitzt von den 25 Gemeinden im Zollernalbkreis keine Gemeinde einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel. Die aktuelle Anzahl der Mietspiegel in Baden-Württemberg ist der Landesregierung nicht bekannt. 2. Haben diese Städte und Gemeinden nach ihrem Kenntnisstand den Mitspiegel in Eigenregie aufgestellt oder eine externe Gutachterin bzw. einen externen Gutachter beauftragt? Zu 2.: Es wird auf die Antwort zu Ziffer 1 verwiesen. 3. Mit welcher Methode und welchem Verfahren wird nach ihrer Kenntnis der Mietspiegel in den Städten und Gemeinden erstellt (mit Angabe, inwiefern sich Methode und Verfahren unterscheiden bzw. gleichen)? Zu 3.: Es wird auf die Antwort zu Ziffer 1 verwiesen. 4. Welche Methode ist zur Erstellung des Mietspiegels nach ihrem Kenntnisstand die gängigste und angesehenste in Baden-Württemberg? Zu 4.: In den vergangenen Jahren haben sich zwei Arten von Mietspiegeln etabliert. Dies ist zum einen der Tabellenmietspiegel und zum anderen der Regressionsmietspiegel. 2

In einem Tabellenmietspiegel werden in der Regel unterschiedliche Wohnlagen gebildet und innerhalb dieser Wohnlagen jeweils Tabellen mit den Hauptkriterien Wohnfläche und Baujahr dargestellt. Bei diesem Modell führt die Einstufung in die korrekte Wohnlage regelmäßig zu Diskussionen. Differenzierungen zwischen einfacher, mittlerer, guter und bester Wohnlage sind oftmals Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter. Weiterhin ist eine Datenauswertung bei einem Tabellenmietspiegel mitunter problematisch. Jeder Tabellenwert sollte mit einer Mindestanzahl von erhobenen Wohnungen begründet werden. Fällt diese zu niedrig aus, kann der Mietspiegel ggf. nicht vollumfänglich qualifiziert werden. Gerade bei einem Zusammenschluss von mehreren Gemeinden entfällt bei diesem Modell die Möglichkeit der Zusammenführung von Daten. Die Tabellenmietspiegel verlieren aufgrund dessen in den letzten Jahren an Bedeutung. Der Regressionsmietspiegel besteht aus einer Grundtabelle mit den Hauptfaktoren Wohnfläche und Baujahr. Damit lassen sich alle erhobenen Daten zunächst in einen Topf werfen und können gemeinsam ausgewertet werden. In einem ersten Schritt wird die Miete in Abhängigkeit der Wohnfläche dargestellt. Im zweiten Schritt wird der Baujahres-Indikator zur Ermittlung des Einflusses des Baualters auf den Mietpreis abgebildet. Aus diesen beiden Hauptindikatoren ergibt sich eine Grundtabelle, welche die Basis für die späteren Zu- und Abschläge bildet. Hier schließt die Ermittlung von wohnwertbildenden Zu- und Abschlägen an. Sämt - liche im Erhebungsbogen angefragten Wohnmerkmale können hinterfragt und ausgewertet werden. Im Gegensatz zum Tabellenmietspiegel, bei dem durch die Wohnlage eine Vorauswahl getroffen wurde, werden beim Regressionsmietspiegel immer alle erhobenen Wohnungen nach dem Wohnwertmerkmal abgefragt. Positive Merkmale heben sich nach oben vom Mittelwert ab, negative nach unten. Mit dieser Methode lassen sich auch kleinere Datensätze z. B. von kleineren Kommunen mit allen Merkmalen hinterlegen. 5. Welche positiven und negativen Erfahrungen haben die Städte und Gemeinden nach ihrer Kenntnis in den letzten zehn Jahren durch die Erstellung des Mietspiegels bisher gemacht? Zu 5.: Es wird auf die Antwort zu Ziffer 1 verwiesen. 6. Wie haben sich die Mietpreise in den letzten zwanzig Jahren im Zollernalbkreis und in Baden-Württemberg seit Erstellung von Mietspiegeln entwickelt? Zu 6.: Die Anlage 1 enthält eine Tabelle zur Durchschnittlichen Bruttokaltmiete je qm Wohnfläche in Baden-Württemberg und der Region Neckar-Alb 2006 bis 2014 (Datenquelle Statistisches Landesamt: Mikrozensus). Angaben zur Wohnsituation der Bevölkerung werden in einem Zusatzmodul zum Mikrozensus alle vier Jahre erhoben. Da der Mikrozensus vor 2005 nach einem anderen Erhebungskonzept durchgeführt und die Mieten anders ermittelt wurden, liegen methodisch vergleichbare Daten nur für die Erhebungsjahre 2006, 2010 und 2014 vor. Es ist zu berücksichtigen, dass die Mieten zu jeweiligen Preisen erhoben wurden und eine Inflationsbereinigung nicht stattfindet. Beim Mikrozensus handelt es sich um eine 1 %-Stichprobe, sodass die Ergebnisse maximal bis auf die Ebene der Regionen heruntergebrochen werden. Daher wurden anstelle des Zollernalbkreises die Daten für die Region Neckar-Alb ausgewertet. Im Rahmen des Verbraucherpreisindex Baden-Württemberg wird separat der Mietpreisindex (Nettokaltmiete) auf Landesebene ermittelt (vgl. beiliegende Tabelle als Anlage 2). 3

7. Ist ihr bekannt, wie die Mietpreisbremse im Zollernalbkreis und in Baden- Württemberg in der Praxis umgesetzt wird? Zu 7.: Auf der Grundlage der bundesgesetzlichen Ermächtigungsgrundlage in 556 d Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (sog. Mietpreisbremse) wurde von der Landesregierung die Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg MietBgVO BW) vom 29. September 2015 (Anlage 3) erlassen, die am 1. November 2015 in Kraft getreten ist und die in angespannten Wohnungsmärkten zur Anwendung kommt. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In der Folge darf die Miete über Wohnraum in entsprechend bestimmten Gebieten zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Die MietBgVO BW umfasst 68 Gemeinden in Baden-Württemberg. Im Zollern - albkreis ist keine Gemeinde im Geltungsbereich der Mietpreisbremse enthalten. 8. Wie viele Verstöße bei Neuvermietungen im Zollernalbkreis und Baden-Württemberg sind ihr bekannt? Zu 8.: Der Landesregierung sind keine Verstöße bei Neuvermietungen bekannt. 9. Wie schätzt sie die Entwicklung des Mietniveaus im Zollernalbkreis und Baden-Württemberg für die nächsten zehn Jahre ein? Zu 9.: In Baden-Württemberg entwickeln sich die Mietpreise regional unterschiedlich. Steigerungen sind besonders in den Ballungsräumen des Landes zu verzeichnen. So ist zum Beispiel die Region Stuttgart von einem großen Angebot an attraktiven Arbeitsplätzen geprägt, was eine starke Anziehungskraft ausübt und sich in einer erhöhten Wohnungsnachfrage niederschlägt. Das Wohnungsangebot vermag mit dieser Nachfrage derzeit nicht mehr Schritt zu halten. Die resultierende Verknappung an Wohnraum wirkt sich preissteigernd aus. Über die Entwicklung des Mietniveaus speziell im Zollernalbkreis liegen der Landesregierung keine belastbaren Datengrundlagen vor. Eine Einschätzung über die Entwicklung des Mietniveaus in den nächsten zehn Jahren, insbesondere ob sich die beschriebene derzeitige Entwicklung fortsetzt, ist der Landesregierung nicht möglich. 10. Wie möchte sie dem Trend weiter steigender Mieten in den nächsten zehn Jahren begegnen? Zu 10.: Als wesentliches Zugangshindernis zum Wohnungsmarkt manifestiert sich ein zu geringes Einkommen derjenigen Haushalte, die sich um eine Wohnung bemühen. Es gilt deshalb, vermehrt Wohnraum zu schaffen. Zu diesem Zweck unternimmt die Landesregierung erhebliche finanzielle Anstrengungen zum weiteren Ausbau der Wohnraumförderung. Das Land wird für das künftige Förderprogramm, das nach intensiven Beratungen im April 2017 in Kraft treten wird, in diesem Jahr eine Viertelmilliarde Euro bereitstellen. Damit will die Landesregierung die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum vorantreiben, der insbesondere den Haushalten vorbehalten sein wird, die sich ohne diese Hilfestellung wohnungsmäßig gar nicht mehr angemessen versorgen könnten. 4

Das Versorgungsproblem mit Wohnraum kann jedoch nicht allein mit Hilfe der Förderbemühungen gelöst werden. Deshalb setzt die Landesregierung hier auch umfassender an. So besteht bereits ein Mangel an verfügbaren und bebaubaren Flächen. Des Weiteren gilt es, die Rahmenbedingungen für das Bauen so zu gestalten, dass es beschleunigt zu vermehrtem Wohnungsbau kommen kann. Die Landesregierung prüft daher die baurechtlichen Regelungen und Standards, ob diese in jedem Fall und in dem jetzigen Umfang unabweisbar erforderlich sind. Flankiert und maßgeblich unterstützt wird sie dabei durch die Wohnraum-Allianz. Verschiedene Vorschläge aus der Wohnraum-Allianz wurden bereits in Empfehlungen festgehalten und werden als solche zur Entscheidung in den politischen Raum gegeben. Zum Teil wurden die Empfehlungen auch bereits umgesetzt. In Vertretung Schütz Staatssekretärin 5

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Anlage 3 852 GBl. vom 14. Oktober 2015 Nr. 18 Artikel 3 Übergangsbestimmungen 1 Erstmalige Bildung der Bezirksrichterund -staatsanwaltsräte und des Landerichterund -staatsanwaltsrats (1) Die Bezirksrichter- und -staatsanwaltsräte werden erstmals bis zum 30. September 2016, der Landesrichterund -staatsanwaltsrat erstmals bis zum 31. Dezember 2016 nach den Bestimmungen des Landesrichter- und -staatsanwaltsgesetzes gebildet. (2) Die Amtszeit der nach Absatz 1 gebildeten Vertretungsgremien endet mit den erstmaligen regelmäßigen Wahlen nach Artikel 3 2 Absatz 1 Satz 1 dieses Gesetzes. 2 Regelmäßige Wahlen und Amtszeit der Richterund Staatsanwaltsvertretungen (1) Die regelmäßigen Wahlen der Richter- und Staatsanwaltsräte, der Bezirksrichter- und -staatsanwaltsräte sowie des Landesrichter- und -staatsanwaltsrats nach dem Landesrichter- und -staatsanwaltsgesetz in der nach Inkrafttreten dieses Gesetzes geltenden Fassung finden erstmals einheitlich im Jahr 2019 statt. Die regelmäßigen Wahlen der Präsidialräte und des Hauptstaatsanwaltsrats nach dem Landesrichter- und -staatsanwaltsgesetz in der nach Inkrafttreten dieses Gesetzes geltenden Fassung finden erstmals einheitlich im Jahr 2017 statt. 17 Absatz 2 Satz 2 und 3 des Landesrichter- und -staatsanwaltsgesetzes in der nach Inkrafttreten dieses Gesetzes geltenden Fassung bleibt unberührt. (2) Die regelmäßige Amtszeit der bei Inkrafttreten dieses Gesetzes bestehenden Richter- und Staatsanwaltsvertretungen endet mit den Wahlen nach Absatz 1. Artikel 4 Inkrafttreten Dieses Gesetz tritt am Tag nach seiner Verkündung in Kraft. Das vorstehende Gesetz wird hiermit ausgefertigt und ist zu verkünden. stuttgart, den 6. Oktober 2015 Die Regierung des Landes Baden-Württemberg: Kretschmann Dr. Schmid Krebs Friedrich Gall Untersteller Stoch Bonde Stickelberger Bauer Hermann Altpeter Dr. Splett Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg MietBgVO BW) Vom 29. September 2015 Auf Grund von 556 d Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der Fassung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, ber. 2003 S. 738), das zuletzt durch Artikel 16 des Gesetzes vom 29. Juni 2015 (BGBl. I S. 1042) geändert worden ist, wird verordnet: 1 Anwendungsbereich Die Städte und Gemeinden Altbach, Asperg, Bad Krozingen, Bad Säckingen, Baienfurt, Bietigheim-Bissingen, Brühl, Denkendorf, Denzlingen, Dossenheim, Durmersheim, Edingen-Neckarhausen, Eggenstein-Leopoldshafen, Emmendingen, Eppelheim, Fellbach, Filderstadt, Freiberg am Neckar, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Grenzach-Wyhlen, Gundelfingen, Heidelberg, Heilbronn, Heitersheim, Hemsbach, Iffezheim, Karlsruhe, Kirchentellinsfurt, Konstanz, Leimen, Linkenheim-Hochstetten, Lörrach, March, Merzhausen, Möglingen, Müllheim, Neckarsulm, Neuenburg am Rhein, Neuhausen auf den Fildern, Offenburg, Pfinztal, Plochingen, Radolfzell am Bodensee, Rastatt, Ravensburg, Remchingen, Renningen, Reutlingen, Rheinfelden (Baden), Rheinstetten, Rielasingen-Worblingen, Sandhausen, Sindelfingen, Singen (Hohentwiel), Steinen, Stutensee, Stuttgart, Teningen, Tettnang, Tübingen, Ulm, Umkirch, Waldkirch, Weil am Rhein, Weingarten, Wendlingen am Neckar und Winnenden sind Gebiete im Sinne des 556 d Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches. 2 Schlussvorschriften Diese Verordnung tritt am ersten Tag des auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft. Sie tritt nach fünf Jahren außer Kraft. stuttgart, den 29. September 2015 Die Regierung des Landes Baden-Württemberg: Kretschmann Dr. Schmid Krebs Friedrich Gall Untersteller Stoch Bonde Stickelberger Hermann Altpeter Öney Dr. Splett Erler 21