Richtlinien für die Vergabe von Grundstücken für den Neubau von Wohneigentum in der Gemeinde Fridolfing für das Baugebiet Bergfeld im Ortsteil Pietling Präambel Die Gemeinde Fridolfing verfolgt das Ziel, den sozialen Zusammenhalt der Bürger der Gemeinde zu stärken und zu festigen. Gerade Familien und junge Mitbürger mit mehrjähriger Bindung zur örtlichen Gemeinschaft sind auf Baugrundstücke unter dem Verkehrswert angewiesen, um auch zukünftig in der Gemeinde Fridolfing bleiben zu können und nicht zum Wegzug gezwungen zu sein. Daneben wollen diese Richtlinien auch den Zuzug junger Familien sowie alleinstehender Personen und deren Eigentumsbildung fördern. Die in diesen Richtlinien erarbeiteten Kriterien und die daraus folgende Punktetabelle sind für alle Bewerber anzuwenden. Wenn ein Bewerber die Einkommens- oder Vermögensgrenzen überschritten hat, wird er trotzdem bei der Vergabe der Grundstücke zum Verkehrswert in der gemeinsamen Punktetabelle aller Bewerber berücksichtigt. Der Gemeinderat der Gemeinde Fridolfing hat daher beschlossen, zur Sicherung, Erhaltung und Weiterentwicklung einer ausgewogenen Bevölkerungsstruktur, insbesondere zur Sicherstellung eines ausreichenden Wohnangebots für weniger und durchschnittlich begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung, verfügbares Bauland unter dem Verkehrswert auf Grundlage nachfolgender Richtlinien zu vergeben. Die Gemeinde legt dabei für jedes Baugebiet bei den Abfragen für die Bewerbungen einen Stichtag fest. Maßgeblich für die Zuteilungsentscheidung sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt dieses Stichtages. Zur Prüfung der nachfolgenden Richtlinien ist jeweils auf die Person des Antragsstellers / der Antragsteller abzustellen, sofern nichts Besonderes geregelt ist. Für die Punktevergabe kommt folgende Verteilung an maximalen Punkten zum Tragen: Insgesamt mögliche Punkte: Unterschreiten Vermögensgrenze (2.1): Unterschreiten Einkommensgrenze (2.1): Weitere soziale Kriterien -Kinder, Paar, SchwB.- (2.2): Sozialkriterien insgesamt: Dauer Erstwohnsitz (3.) Dauer Erwerbstätigkeit am Ort (3.) Dauer ausgeübtes Ehrenamt (3.) Ortsbezugskriterien insgesamt: 100 Punkte 5 Punkte 10 Punkte 35 Punkte 50 Punkte 35 Punkte 5 Punkte 10 Punkte 50 Punkte 1. Allgemeine Zugangsvoraussetzungen: Der Bewerber muss uneingeschränkt geschäftsfähig sein und mindestens das 18. Lebensjahr vollendet haben. Bei Bewerberpaaren müssen beide Antragsteller diese Bedingung erfüllen. Ferner dürfen die Vermögensobergrenzen (1.1) und die Einkommensgrenzen (1.2) nicht überschritten werden. Sofern eine Überschreitung dieser Höchstgrenzen vorliegt, scheiden diese Bewerber lediglich aus der Vergabe für ein Grundstück unter dem Verkehrswert aus und werden in dem Verfahren unter Punkt 1.3 (Verkauf zum Verkehrswert) dieser Richtlinien entsprechend der Reihenfolge der Punktetabelle berücksichtigt.
1.1 Vermögensobergrenze: Der Bewerber darf über ein Vermögen in Höhe des durchschnittlichen Verkehrswertes eines Grundstückes verfügen. Dies entspricht dem Verkehrswert der vom Gutachterausschuss des Landkreises Traunstein aktuell für den Ortsteil Pietling ermittelt wurde inkl. Erschließung und der Vorausleistungsbeiträge für die Kanalherstellung und der Wasserversorgung die tatsächlich für das Baugebiet Bergfeld anfallen. Immobilieneigentum außerhalb der Gemeinde wird als Vermögen angerechnet. Maßgebend ist das Vermögen aller bei Bezug im Haushalt lebenden Personen (auch der Kinder). Zum Vermögen zählen z.b. vorhandenes Grundstücks- und Wohneigentum, Miteigentumsanteile an Immobilien, Bargeld, Bankguthaben, Wertpapiere und sonstiges Anlagevermögen. Ebenso Kunstgegenstände, Schmuck und vergleichbare Luxusgüter. Für die Ermittlung des Vermögens bleiben einzelne Werte unter 3.000 außer Betracht. Der Bewerber darf nicht über ein bebaubares Grundstück oder ausreichendem Wohneigentum in der Gemeinde Fridolfing verfügen. Der Bauwerber versichert, dass die Angaben zum Vermögen den Tatsachen entsprechen und er nicht Eigentümer eines bebaubaren Grundstückes oder ausreichendem Wohneigentum in der Gemeinde Fridolfing ist. Werden keine Angaben zu 1.1 erklärt, ist die Bewerbung abzulehnen. Der durchschnittliche Verkehrswert wird wie folgt berechnet: Durchschnittliche Grundstücksgröße im Baugebiet: 729 m² Verkehrswert ohne Erschließung lt. Bodenrichtwertkarte zum 31.12.2016: 80,00 /m² Ablösebetrag Erschließungsbeiträge: 21,39 /m² Vorausleistung Kanalherstellung: 8,00 /m² Baukostenzuschuss Wasserversorgung pauschal 1.712,00 Berechnungsbeispiel: 729 x (80,00+21,39+8,00)+1.712 = 81.451,17 ; gerundet 81.500,00 Die Vermögensobergrenze beträgt somit 81.500 1.2 Einkommensobergrenze: Der Bewerber darf max. ein Einkommen (Gesamtbetrag der Einkünfte) in Höhe des durchschnittlichen Jahreseinkommens eines Steuerpflichtigen innerhalb der Gemeinde Fridolfing erzielen. Maßgeblich ist der Gesamtbetrag der Einkünfte im Sinne von 2 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG) des Antragsstellers, seines künftig im Gebäude wohnenden Partners sowie aller übrigen volljährigen und nicht gegenüber Antragsteller oder Partner unterhaltsberechtigten künftigen Bewohner. Zur Ermittlung des Gesamtbetrages der Einkünfte ist der Wert des letzten vollen Kalenderjahres vor dem Stichtag maßgeblich. Als Grundlage sind die jeweiligen Einkommensteuerbescheide heranzuziehen. Liegt noch kein bestandskräftiger Einkommensteuerbescheid vor, kann ersatzweise auf den letzten Einkommenssteuerbescheid zurückgegriffen werden. Bei Selbständigen kann das Einkommen in Form einer Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung oder einer Einnahmenüberschussrechnung und des entsprechenden Steuerbescheides des letzten Jahres nachgewiesen werden. Liegt noch kein solcher Steuerbescheid vor, kann ersatzweise auf den letzten Steuerbescheid zurückgegriffen werden. Gemäß den Veröffentlichungen des Landesamtes für Statistik und einer pauschalen Fortschreibung beträgt der Durchschnitt der Gesamtbeträge der Einkünfte für Fridolfing 31.855 im Bewertungsjahr 2010. Bei einer Fortschreibung dieses Wertes auf das Jahr 2017 um 10 %, ist dies ein Betrag für 2017 von 35.041. Bei Paaren als
Grundstücksbewerber verdoppelt sich die Obergrenze. Zur Obergrenze ist ein Freibetrag i.h.v. 7.000 je unterhaltspflichtigem Kind hinzuzurechnen Bei lediglich alleinstehenden Bewerbern, kommt die auf die Kreditwürdigkeit angepasste Obergrenze von 49.000 zum Tragen. Dieses Einkommen ist laut Berechnung der Bank derzeit mindestens nötig, um ein selbstgenutztes Eigenheim zu finanzieren. Dabei wurde auf eine, zusammen mit einem Planungsbüro ermittelte, Investitionssumme von 402.000 für ein Einfamilienhaus ohne Keller abgestellt. Werden keine Angaben zu 1.2 erklärt, ist die Bewerbung abzulehnen. 1.3 Verfahren beim Ausschluss der Bewerber wegen Nichteinhaltung der Zugangsvoraussetzungen: Bewerber, die aufgrund der Bestimmungen unter 1.1 und 1.2 vom Verfahren für eine Vergabe unter dem Verkehrswert ausgeschlossen werden mussten, werden in einer gemeinsamen Punktetabelle aller Bewerber entsprechend ihrer Punktezahl weiterhin berücksichtigt. Bezüglich der Vermögens- und Einkommenssituation werden bei diesen Bewerbern jedoch null Punkte gewertet. Die Punkte bei den Sozial- und Ortsbezugskriterien werden aber trotzdem voll berücksichtigt. Da die Vergabe eines Grundstückes im Rahmen einer Vergabe unter dem Verkehrswert nicht möglich ist, wird diesen Bewerbern die Möglichkeit eröffnet, das Grundstück zum Verkehrswert nach 1.1 (zum 31.12.2016 für Pietling 80 /m² ohne Erschließungskosten) gemäß der Rangfolge nach der Punktetabelle zu erwerben. Dieser Preis für das Baugrundstück zum Verkehrswert beinhaltet dann keine Vergünstigungen seitens der Gemeinde, sondern stellt den Verkehrswert für dieses Baugebiet dar. In begründeten Ausnahmefällen behält sich der Gemeinderat vor, von diesen Regelungen im Rahmen seines pflichtgemäßen Ermessens und unter Wahrung der wohnungspolitischen Zielsetzung (siehe Präambel) abzuweichen. 2. Sozialkriterien und Punktegewichtung (max. 50 Punkte): 2.1 Gewichtung des Vermögens und des Einkommens (max. 15 Punkte): Maximal 5 Punkte können für die Unterschreitung der Vermögensobergrenze erreicht werden. Für die Unterschreitung der Vermögensobergrenze nach 1.1 wird je volle 10.000 Unterschreitung ein Punktebonus von 1 Punkt gewährt. Maximal 10 Punkte können für die Unterschreitung der Einkommensobergrenze erreicht werden. Für die Unterschreitung der Einkommensobergrenze nach 1.2 wird je volle 10 % Unterschreitung des ermittelten Wertes ein Punktebonus von 2 Punkten gewährt. 2.2 Weitere soziale Kriterien (max. 35 Punkte): Bei einer Bewerbung als Paar ist Voraussetzung, dass beide Teile den Kaufvertrag abschließen und beide Bewerber Miteigentum erwerben. Für die Berücksichtigung von Kindern ist es erforderlich, dass diese noch nicht volljährig sind und ihren Erstwohnsitz im selben Haushalt wie die Antragsteller haben. Punkte für Schwerbehinderung werden berücksichtigt, wenn mindestens ein zum Haushalt gehörendes Familienmitglied einen GdB von 50 im Sinne des SGB IX aufweist. Für die weiteren sozialen Kriterien werden insgesamt max. 35 Punkte verteilt. Sie setzen sich aus nachfolgenden Kriterien zusammen die mit je n bewertet werden. Je Kind (Schwangerschaft zählt bereits) Paar Schwerbehinderung
3. Ortsbezugskriterien und Punktegewichtung (max. 50 Punkte): Als Einheimischer wird jener Bewerber verstanden, der zum Zeitpunkt der Antragstellung in der Gemeinde Fridolfing wohnt. Wohnt ein ehemaliger Einwohner zurzeit nicht mehr in der Gemeinde, so wird dieser mit einem Einheimischen mit zuletzt 5-jährigem Wohnsitz gleichgestellt, wenn er mindestens zuvor 10 Jahre in der Gemeinde ansässig war (z.b. während der Kindheit). Die zusätzliche Punktevergabe für Bürger mit Erstwohnsitz in Pietling ist dadurch begründet, dass dieser Ortsteil hinsichtlich seiner sozialen Struktur, seines Vereinslebens und der örtlichen Gemeinschaft dauerhaft gestärkt werden soll. Für die Ortsbezugskriterien werden folgende Punkte vergeben: Zuletzt Erstwohnsitz in Pietling von mind. 5 Jahren: Zuletzt Erstwohnsitz in Pietling von mind. 4 Jahren: Zuletzt Erstwohnsitz in Pietling von mind. 3 Jahren: Zuletzt Erstwohnsitz in Pietling von mind. 2 Jahren: Zuletzt Erstwohnsitz in Pietling von mind. 1 Jahr: Zuletzt Erstwohnsitz in Fridolfing von mind. 5 Jahren: Zuletzt Erstwohnsitz in Fridolfing von mind. 4 Jahren: Zuletzt Erstwohnsitz in Fridolfing von mind. 3 Jahren: Zuletzt Erstwohnsitz in Fridolfing von mind. 2 Jahren: Zuletzt Erstwohnsitz in Fridolfing von mind. 1 Jahr: 35 Punkte 28 Punkte 21 Punkte 14 Punkte 30 Punkte 24 Punkte 18 Punkte 12 Punkte 6 Punkte Für die Dauer der aktuellen Erwerbstätigkeit in Fridolfing von min. 5 Jahren: 5 Punkte Für die Dauer der aktuellen Erwerbstätigkeit in Fridolfing von min. 4 Jahren: 4 Punkte Für die Dauer der aktuellen Erwerbstätigkeit in Fridolfing von min. 3 Jahren: 3 Punkte Für die Dauer der aktuellen Erwerbstätigkeit in Fridolfing von min. 2 Jahren: 2 Punkte Für die Dauer der aktuellen Erwerbstätigkeit in Fridolfing von min. 1 Jahr: 1 Punkte Für die ehrenamtliche Tätigkeit des Antragstellers können maximal 10 Punkte erzielt werden. Als Ehrenamt gelten die Tätigkeiten in einer Vorstandschaft eines örtlichen Vereins, eine ähnliche Tätigkeit z.b. als Übungsleiter, sowie die aktive Mitgliedschaft bei der örtlichen Feuerwehr oder Rettungsdiensten, bzw. Hilfsorganisationen und sonstige vergleichbare Ehrenämter. Übt ein ehemals ehrenamtlich Tätiger derzeit das Ehrenamt nicht mehr aus, so ist er dem ehrenamtlich Tätigen gleichgestellt der aktuell eine Zeitdauer von 5 Jahren abgeleistet hat, wenn von diesem zuvor mindestens 10 Jahre ein Ehrenamt in der Gemeinde ausgeübt wurde. Für derzeit ausgeübte Ehrenämter mit einer Zeitdauer von mind. 5 Jahren: 10 Punkte Für derzeit ausgeübte Ehrenämter mit einer Zeitdauer von mind. 4 Jahren: 8 Punkte Für derzeit ausgeübte Ehrenämter mit einer Zeitdauer von mind. 3 Jahren: 6 Punkte Für derzeit ausgeübte Ehrenämter mit einer Zeitdauer von mind. 2 Jahren: 4 Punkte Für derzeit ausgeübte Ehrenämter mit einer Zeitdauer von mind. 1 Jahren: 2 Punkte Bezüglich der Wertung der Ortsbezugskriterien gilt folgendes: Die Punkte für Ortsbezugskriterien werden jeweils nur von dem Bewerber gewertet, der die höchste Punktzahl erreicht, jedoch insgesamt nur einmal. Eine Addition der Punkte bei z.b. einem Bewerberpaar oder wegen mehrerer Ehrenämter ist nicht statthaft. Die höchste Punktezahl wir hierbei zur Wertung herangezogen. 4. Vergabeverfahren und Punktegleichheit: Die Bewerber mit der höchsten Gesamtpunktzahl können grundsätzlich unter den vorhandenen Baugrundstücken frei wählen, anschließend der Zweithöchste usw. Bei Punktgleichheit werden die Gesamtpunkte für die sozialen Kriterien herangezogen. Sollte dann immer noch keine Differenzierung möglich sein, entscheidet das Los.
5. Kaufbedingungen: 5.1 Bauverpflichtung: Der Käufer hat binnen 3 Jahren ab Kaufdatum die Baugrube fertig auszuheben. Anschließend ist innerhalb von 5 Jahren nach Kaufdatum ein bezugsfertiges Wohnhaus zu errichten. Der Käufer verpflichtet sich ferner, dass das Grundstück nicht vor Errichtung eines bezugsfertigen Wohngebäudes entgeltlich oder unentgeltlich ganz oder teilweise veräußert oder auf dem Vertragsgrundstück bzw. einem Teil desselben ein Erbbaurecht oder Dauerwohnrecht bestellt wird. Zur Sicherung der unter Ziffer 6.1 genannten Bauverpflichtung ist ein Wiederkaufsrecht zu Gunsten der Gemeinde Fridolfing einzutragen. Die Gemeinde hat das Recht zum Wiederkauf, wenn nicht spätestens in 5 Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages ein bezugsfertiges Wohngebäude errichtet wurde oder das Vertragsgrundstück vor Errichtung eines bezugsfertigen Wohngebäudes entgeltlich oder unentgeltlich ganz oder teilweise veräußert oder auf dem Vertragsgrundstück bzw. einem Teil desselben ein Erbbaurecht oder Dauerwohnrecht bestellt wird. Ferner tritt ein Wiederkaufsrecht in Kraft, wenn der Käufer vor Vertragsabschluss der Gemeinde gegenüber unrichtige Angaben gemacht hat, die mitentscheidend für den Vertragsabschluss waren oder Tatsachen verschwiegen hat, bei deren Kenntnis durch die Gemeinde das Vertragsgrundstück nicht an ihn verkauft worden wäre. Als Wiederkaufspreis hat die Gemeinde den Verkehrswert ohne Gebäude zum Zeitpunkt der Ausübung des Wiederkaufsrechts zu bezahlen. Der Wiederkaufspreis ist jedoch in seiner Höhe begrenzt und beträgt höchstens den vereinbarten Grundstückskaufpreis zuzüglich der im Kaufvertrag geregelten und sonstigen entrichteten Erschließungskosten. Sofern das Grundstück bereits bebaut ist, ist durch die Gemeinde Fridolfing zusätzlich der Verkehrswert des Gebäudes ohne Berücksichtigung besonderer Einbauten zu Erstatten. Über den Grundstücks- und Gebäudewert entscheidet im Streitfall der Gutachterausschuss des Landratsamtes Traunstein. Eine Verzinsung der Beträge findet nicht statt. Die Kosten der Rückübertragung einschließlich Steuern und Grundbuchvollzug sowie die Kosten eines Schätzgutachtens hat der Grundstückseigentümer zu tragen. 5.2 Nutzungsverpflichtung: Der Käufer ist verpflichtet, das Wohnhaus ab Bezugsfertigkeit auf die Dauer von 10 Jahren selbst zu nutzen. Die Vermietung einer untergeordneten 2. oder weiteren Wohneinheit im selbst genutzten Wohnhaus bleibt hiervon unberührt. Der eigen genutzte Teil muss mindestens 60 % betragen. Eine Veräußerung innerhalb dieser 10-Jahresfrist bedarf der vorherigen Zustimmung der Gemeinde. Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtungen kann die Gemeinde Fridolfing ab einer nicht vertragskonformen Nutzung von mehr als 3 Monaten einen Grundstücksaufschlag verlangen. Die Höhe des Kaufpreisaufschlages ergibt sich aus der Differenz des Kaufpreises zuzüglich Beiträge nach Baugesetzbuch und Bayerischem Kommunalabgabengesetz (Erschließungskosten) und der Höhe des Verkehrswertes (ohne Gebäude) zum Zeitpunkt, zu welchem die Gemeinde Fridolfing den Verstoß geltend macht. Darüber hinaus wird 1/10 des Zuwendungswertes für jedes verstrichene volle Jahr der vertragskonformen Nutzung als Abschlag berücksichtigt. Eine Verzinsung der Beträge findet nicht statt.
6. Verkaufspreis: Der Verkaufspreis (= Grundstück, Straßenerschließungsbeitrag nach BauGB sowie Beitrag nach KAG für Kanal und Wasser) wird auf Grundlage der durchgeführten Kalkulation vom Gemeinderat festgelegt. 7. Inkrafttreten: Die vorgenannten Richtlinien treten zum 10.11.2017 in Kraft Fridolfing, 10.11.2017 Johann Schild 1. Bürgermeister Die vorgenannten Richtlinien wurden in der GR-Sitzung vom 19.10.2017 beschlossen und in der GR-Sitzung vom 09.11.2017 öffentlich bekannt gegeben. Am 10.11.2017 wurden sie auf der Internetseite der Gemeinde Fridolfing veröffentlicht.