Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz Potentiale und Chancen im Neubau

Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen 1 Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz Potentiale und Chancen im Neubau Market analysis for Germany, Austria and Switzerland potential and opportunities Analyse des marchés allemand, autrichien et suisse - potentiels et débouchés Analisi di mercato in Germania, Austria e Svizzera potenziale e prospettiva Martin Langen B+L Marktdtaten GmbH Bonn, Deutschland

2 Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen

Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen 3 Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz Potentiale und Chancen im Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in der energetischen Sanierung 1. Neubauentwicklung 1.1. Deutschland Die zukünftige Wohnungsnachfrage pro Jahr summiert sich aus einer Grundnachfrage durch neu entstehende Haushalte (Haushalte = Wohnungen) und einem konjunktur- und kaufkraftbedingten variablen Anteil. Der so ermittelte Underlying Demand zeigt die rechnerische Wohnungsnachfrage bis 2028. Für die Berechnung des Grundbedarfs eines Landes wird auf verfügbare demographische Langfristprognosen (Haushalte(t)= Bevölkerung (t) / Haushaltsgröße (t) zurückgegriffen. Daraus ergibt sich die durchschnittliche Anzahl der Wohnungen, die gebaut werden müssen, um die neuen Haushalte zu versorgen. Zu dieser demographischen Grundnachfrage an neuen Wohnungen muss ein variabler Anteil hinzugerechnet werden, der Binnenmigration, Leerstände, Zweitwohnungen, usw. berücksichtigt. Wichtige Indikatoren sind hier z.b. gesamtwirtschaftliche Entwicklungen und Beschäftigtenanteile, die unmittelbaren Einfluss auf Mobilität und Umzugstätigkeit haben. Die Wohnungsnachfrage Deutschlands beträgt zwischen 2008-2014 ca. 180.000 Wohnungen pro Jahr. 300.000 265.400 250.000 DE 200.000 93.269 180.000 160.000 130.000 150.000 57.449 55.084 100.000 172.112 65.747 50.000 121.775 104.916 64.253 0 2001-2007 2008-2014 2015-2021 2022-2028 Variable Nachfrage an zusätzlichen Wohnungen (z.b. durch Binnenwanderung/Urbanisierung, Zweitwohnungen, Spekulationen; Leerstände, usw.) (Ø p.a.) Grundnachfrage an zusätzlichen Wohnungen durch Zunahme der Haushalte (Ø p.a.) Unterversorgung (Ø p.a.) Quelle: B+L Marktdaten, Stand 10/2009 Abbildung 1: Underlying Demand Wohnbau-Nachfragetrend bis 2028

1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Permitted m. cubic meter 4 Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen Um das heutige Niveau der Bautätigkeit besser einschätzen zu können, ist die Betrachtung der langfristigen Entwicklung hilfreich. In der folgenden Grafik ist die Bautätigkeit über 50 Jahre getrennt nach Wohnbau und Nichtwohnbau dargestellt. 600 Total Residential building / Wohnbau Nonresidential building / NWB 500 400 300 200 100 0 Quelle: Destatis, Forecast: B+L Marktdaten GmbH, Stand 10/2009 Abbildung 2: Entwicklung Wohn- und Nichtwohnbau 1960 bis 2011 (Genehmigtes Volumen in m³) Deutlich stechen die beiden Zeiträume in den Siebzigern und Mitte der Neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts positiv hervor. Zum Boom in der Nachwendezeit ist zu sagen, dass insbesondere im Wohnbau der Boom in Westdeutschland begonnen hat. Dieser beruhte darauf, dass aus Ostdeutschland (1989-1992) über 1,0 Millionen Menschen in den Westen zogen und aus Osteuropa zusätzlich über 1,0 Millionen Menschen (1991-1995) (Spätaussiedler) (vorwiegend) in die alten Bundesländer kamen. Somit fand zuerst in Westdeutschland und erst später ab 1995 in Ostdeutschland ein starker Wohnungsbau statt. Dieser neue Bestand führte in der Folgezeit zu einer deutlichen Reduzierung der Bautätigkeit. Geht man davon aus, dass nach circa 20 Jahren die ersten größeren Renovierungen und Sanierungen an Gebäuden beginnen, so kommt in den nächsten 10 Jahren eine Sanierungswelle auf Basis der in den neunziger Jahren gebauten Wohngebäuden auf uns zu. Seit 2006 erleben wir in Deutschland eine ungewöhnliche Bausituation, da der Wohnbau und der Nichtwohnbau sich sehr unterschiedlich entwickeln. Dem kontinuierlichen Rückgang im Wohnbau steht ein boomartiger Anstieg im Nichtwohnbau gegenüber. Dies gab es in den letzten 50 Jahren in dieser Form nicht. Unternehmen, die in beiden Bereichen tätig sind, waren aus diesem Grund in den letzten fünf Jahren von einer Baukrise nicht unbedingt betroffen. Lediglich Unternehmen, die ausschließlich im Wohnneubau tätig sind, haben eine starke Niveaureduzierung miterleben müssen. Ab 2010 ist mit einer Trendwende zu rechnen. Der Nichtwohnbau wird einen harten Rückschlag erleben, während der Wohnbau durch einen aufgestauten Nachholbedarf, der sich aktuell in steigenden Mietpreisen in den Metropolen bemerkbar macht, wieder leicht anziehen wird.

Okt 02 Dez 02 Feb 03 Apr 03 Jun 03 Aug 03 Okt 03 Dez 03 Feb 04 Apr 04 Jun 04 Aug 04 Okt 04 Dez 04 Feb 05 Apr 05 Jun 05 Aug 05 Okt 05 Dez 05 Feb 06 Apr 06 Jun 06 Aug 06 Okt 06 Dez 06 Feb 07 Apr 07 Jun 07 Aug 07 Okt 07 Dez 07 Feb 08 Apr 08 Jun 08 Aug 08 Okt 08 Dez 08 Feb 09 Apr 09 Jun 09 Wohnungsgenehmigungen Gesamtzahl Wohnungen Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen 5 Die Darstellung der monatlichen Baugenehmigungen seit Ende 2002 zeigt drei extreme Ausschläge. Diese hängen direkt mit der Abschaffung der Eigenheimzulage zusammen. Die ersten beiden Ausschläge wurden durch die Ankündigung der Abschaffung der Zulage ausgelöst. Die dritte Welle Ende 2005 basierte auf dem Auslaufen dieser Förderung. Es war zu befürchten, dass diese positiven Ausschläge eine Vorwegnahme vom zukünftigen Baubedarf sein würde. In Summe wurden rund 75.000 zusätzliche Baugenehmigungen erteilt, die in den Jahren 2007 und 2008 fehlten. 35.000 1. Welle Vorzieheffekt ca. 17.600 BG 2. Welle Vorzieheffekt ca. 28.000 BG 30.000 3. Welle Vorzieheffekt ca. 26.000 BG 25.000 20.000 15.000 B+L Marktdaten GmbH Bonn 10.000 Quelle: Destatis, Stand 10/2009 Abbildung 3: DE Wohnungsgenehmigungen [Wohnungen] Seit dem Frühjahr 2007 hat sich nun ein neues Niveau von Baugenehmigungen eingependelt. Die aktuelle Wirtschaftskrise verschiebt es etwas nach unten. Mittelfristig ist jedoch von rund 200.000 Genehmigungen pro Jahr auszugehen. Dw elling Permits [units] 268.123 240.488 247.244 182.316 183.400 198.070204.010 174.595173.020 Dwelling Completions [units] 278.008 242.316 249.436 210.729 180.000 Wohnungen Wohnungsnachfrage-Niveau 2008-2014 175.927 167.600 169.600 177.900 194.100 10,0 0,0-10,0-20,0-9,7-10,3 2,8-4,2-0,9 6,0 8,0 3,0 10,0 0,0-10,0-20,0 3,7-12,8 2,9-15,5-16,5-4,7 1,2 4,9 9,1-30,0 % Grow th Rate -26,3-30,0 % Grow th Rate Quelle: Destatis, Forecast: B+L Marktdaten GmbH, Stand 10/2009 Abbildung 4: DE Wohnungsgenehmigungen / -Fertigstellungen 2004-2012 Da in den Jahren 2008 bis 2010 die Anzahl der Baugenehmigungen unter dem Bedarf liegen, ist davon auszugehen, dass wir circa 2014/2015 in eine Nachholphase eintreten werden und zeitweise deutlich über 200.000 Wohnungsgenehmigungen erleben werden.

6 Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen Im Jahr 2009 werden wir in Deutschland die mittelfristige Nachfrage von rund 180.000 Wohnungen wiederum unterschreiten. Das bedeutet, dass weniger Wohnungen gebaut als nachgefragt werden. Dies führt schon jetzt zu regional konzentrierten Miet- und Preissteigerungen. Niedrige Zinsen und Inflationsängste könnten weitere Treiber für die nächsten Jahre im Wohnungsbau werden. Aus heutiger Sicht ist jedoch nicht mit einer Wohnungsfertigstellung weit über 200.000 Einheiten pro Jahr bis zum Jahr 2015 zu rechnen. Breakdown Dwellings in 1-Family- / Multi-Family-Houses Permits [units] 1 Family Houses permitted 153.416 138.088 137.880 89.370 83.820 82.802 84.364 87.947 90.588 Dwellings in Multi-Family-Houses permitted 114.707 102.400 109.364 92.946 90.775 90.218 99.036 110.123 113.422 20,0 0,0-20,0-12,4-10,0-0,2-6,2-1,2 1,9 4,2 3,0-40,0 % Grow th Rate Dw ellings in 1-Family-Houses -35,2 20,0 0,0-20,0-5,7-10,7 6,8-15,0-2,3-0,6 9,8 11,2 3,0-40,0 % Grow th Rate Dw ellings in Multi-Family Houses Quelle: Destatis, Forecast: B+L Marktdaten GmbH, Stand 10/2009 Abbildung 5: DE Wohnungsgenehmigungen 1-Familienhaus / Mehrfamilienhaus 2004-2012 (units) Der kontinuierliche Rückgang des Einfamilienhausanteils hat im Wesentlichen zwei Gründe: - Seit 2005 geht der Bevölkerungsanteil der 25 bis 45- jährigen beschleunigt zurück. Diese Gruppe ist die Käuferschicht für 1-Fam.-Haus Neubauten. - Seit 2006 verstärkt sich der Trend zur Migration in die Großstädte wieder. Dies führt zu einer Nachfragesteigerung des verdichteten Mehrfamilienhausbaus. Den Einfamilienhausbau wird sich hingegen unterdurchschnittlich entwickeln. Die Effekte werden bis zum Ende des Beobachtungszeitraums anhalten.

Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen 7 1-FH-Genehmigungen [Neubau] 1Hj. 2009 / 1Hj. 2008 % Veränderung zum Vj. 1Hj. 2009 / 1Hj. 2008 Bayern Nordrhein-Westfalen Baden-Württemberg Niedersachsen Rheinland-Pfalz Hessen Brandenburg Schleswig-Holstein Sachsen Mecklenburg-Vorpommern Berlin Sachsen-Anhalt Hamburg Saarland Bremen 2.045 2.243 1.944 1.972 1.423 1.517 1.028 1.115 741 927 659 725 585 477 345 466 148 220 2.694 3.250 2.441 2.648 4.219 4.513 5.747 6.540 8.540 8.789 7.975 9.171 1 Hj. 2009 1 Hj. 2008-32,7-26,0-17,1-20,1-13,0-12,1-6,5-7,8-8,8-7,8-9,1-6,2-2,8-1,4 22,6 Thüringen: nicht verfügbar - 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000-40,0-20,0 0,0 20,0 40,0 Quelle: Destatis, Stand 10/2009 Abbildung 6: DE 1-Familienhaus Genehmigungen 1.Hj. 2009 zu Vorjahreszeitraum [in %] 1.2. Österreich Die rechnerische Wohnungsbaunachfrage Österreichs beträgt zwischen 2008-2014 etwa 40.200 Wohnungen pro Jahr. Die steigende Bevölkerungszahl und die schrumpfende Haushaltsgröße (positiv!) sorgen für einen wachsenden Wohnungsbedarf. So kommen jedes Jahr 23.800 neue Haushalte (Grundnachfrage Wohnungen) hinzu. Zusätzlich kommen schätzungsweise etwa 16.400 Wohnungen pro Jahr als variable Nachfrage hinzu. 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 40.900 40.200 40.000 40.000 7.600 16.400 19.400 22.500 20.000 15.000 10.000 33.300 23.800 20.600 17.500 5.000 0 2001-2007 2008-2014 2015-2021 2022-2028 Variable Variabler Nachfrage Bedarf an an zusätzlichen Wohnungen (z.b. (z.b. durch durch Binnenwanderung/Urbanisierung, Zweitwohnungen, Spekulationen; Leerstände, Leerstände, usw.) usw.) (Ø p.a.) (Ø p.a.) Grundnachfrage Grundbedarf an an zusätzlichen Wohnungen durch Zunahme der der Haushalte (Ø (Ø p.a.) p.a.) Quelle: B+L Marktdaten GmbH, Stand 10/2009 Unterversorgung (Ø (Ø p.a.) p.a.) Abbildung 7: AT - Underlying Demand / Wohnbaunachfrage bis 2028

8 Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen Dwelling Permits [units] Dwelling Completions [units] Wohnungsbaunachfrage 2008 2014 39.940 41.460 42.800 43.800 42.920 42.670 43.950 39.490 39.880 40.200 Whg. p.a. 40.070 41.000 42.100 42.900 43.140 40.340 40.960 36.730 37.490 25,0 5,0 5,4 3,8 3,2 2,3 1,0 7,0 3,0 25,0 5,0 3,1 2,3 2,7 1,9 0,6 2,1 9,3-15,0-2,0-8,0-15,0-6,5-8,9-35,0-35,0 % Grow th Rate % Grow th Rate Quelle: B+L Marktdaten GmbH, Stand 10/2009 Abbildung 8: AT - Wohnungsgenehmigungen / Wohnungsfertigstellungen 2004-2012 (units) Österreich ist von der weltweiten Wirtschaftskrise stark betroffen, zum einen wegen den starken Exportausfällen und zum anderen durch die großen Verluste im Bankensegment, die in großem Maße in Osteuropa tätig sind. Seit 2005 wird leicht über die nachhaltige Nachfrage (rd. 40.000 Wohnungen) gebaut. Den dadurch zu erwartenden negativen Bauaktivitäten im Land versucht die Regierung durch Fördermittel entgegenzuwirken. Im Zeitraum 2009 bis 2012 werden 900 Mio. Euro vom Staat für die Bauwirtschaft ausgegeben. 300 Mio. für die thermische Sanierung, 495 für Neubau / Generalsanierungen. Die Genehmigungen im Wohnungsbau in Österreich sind - nach mehreren Jahren stabilen Wachstums - in 2008 erstmals leicht rückläufig. In 2009 wird ein wesentlich stärkerer Rückgang - noch unter dem Niveau von 2004 - erwartet, der in 2010 erst leicht und dann in 2011 wieder nahezu ausgeglichen sein wird. Erst ab ca. 2013 können die 40.000 Einheiten wieder erreicht werden. Breakdown Dwellings in 1-Family- / Multi-Family-Houses Permits [units] 1 Family Houses permitted 18.500 19.600 20.300 21.000 20.390 18.560 18.780 20.100 20.700 Dwellings in Multi-Family-Houses permitted 21.440 21.860 22.500 22.800 22.530 20.930 21.100 22.570 23.250 25,0 18,8 0,0-25,0 5,9 3,6 3,4-2,9-9,0 1,2 7,0 3,0 % Grow th Rate Dw ellings in 1-Family-Houses 25,0 0,0-4,0 2,0 2,9 1,3-1,2-7,1 0,8 7,0 3,0-25,0 % Grow th Rate Dw ellings in Multi-Family Houses Quelle: B+L Marktdaten GmbH, Stand 10/2009 Abbildung 9: AT Wohnungsgenehmigungen 1-Familienhaus / Mehrfamilienhaus 2004-2012 (units)

Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen 9 In Österreich ist die zunehmende Konzentration auf die Wirtschaftszentren nicht ganz so stark ausgeprägt wie in Deutschland. Damit ist für die kommenden Jahre auch nicht mit einer Dominanz der Mehrfamilienhäuser (wie z.b. in der Schweiz oder zunehmend in Deutschland) zu rechnen. 1.3. Schweiz Die rechnerische Wohnungsbaunachfrage der Schweiz beträgt zwischen 2008-2014 etwa 40.400 Wohnungen pro Jahr. Die steigende Bevölkerungszahl und die schrumpfende Haushaltsgröße sorgen für einen wachsenden Wohnungsbedarf. So kommen jedes Jahr 36.200 neue Haushalte (Grundbedarf) hinzu. Zusätzlich kommen schätzungsweise etwa 4.200 Wohnungen pro Jahr als variable Nachfrage hinzu. 45.000 40.400 40.000 35.000 30.000 36.600 6.800 4.200 35.000 8.600 25.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 29.800 36.200 26.400 8.500 16.500 0 2001-2007 2008-2014 2015-2021 2022-2028 Variable Variabler Nachfrage Bedarf an an zusätzlichen Wohnungen (z.b. (z.b. durch durch Binnenwanderung/Urbanisierung, Zweitwohnungen, Spekulationen; Leerstände, Leerstände, usw.) usw.) (Ø p.a.) (Ø p.a.) Grundnachfrage Grundbedarf an an zusätzlichen Wohnungen durch Zunahme der der Haushalte (Ø p.a.) (Ø p.a.) Quelle: B+L Marktdaten GmbH, Stand 10/2009 Unterversorgung (Ø (Ø p.a.) p.a.) Abbildung 10: CH - Underlying Demand / Wohnbaunachfrage bis 2028 Dwelling Permits [units] Dwelling Completions [units] 47.215 50.282 49.301 47.530 51.901 48.790 45.370 46.730 47.660 36.613 38.203 41.534 43.655 Wohnungsbaunachfrage 2008 2014 40.400 Whg. p.a. 41.249 40.480 38.540 39.720 37.200 25,0 5,0 14,4 6,5 9,2 3,0 2,0 25,0 5,0 11,4 4,3 8,7 5,1 6,8-15,0-2,0-3,6-6,0-7,0-15,0-5,5-1,9-4,8-3,5-35,0 % Grow th Rate -35,0 % Grow th Rate Quelle: NSO, B+L Marktdaten GmbH, Stand 10/2009 Abbildung 11: CH - Wohnungsgenehmigungen / Wohnungsfertigstellungen 2004-2012 (units) Der Anstieg der Fertigstellungs- und Genehmigungszahlen in 2008 kann durch das negative Marktumfeld nicht fortgesetzt werden. Im Neubausegment ist bei den Genehmigungen mit einer Abkühlung auf das Niveau von 2007 und bei den Fertigstellungen auf das Niveau von 2006 zu rechnen.

10 Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen In Bezug auf das Niveau der Baufertigstellungen ist es wichtig festzuhalten, dass trotz der gefühlten Boomjahre nicht über der Nachfrage des Marktes gebaut worden ist. Damit ist im Schweizer Wohnungsmarkt auch nicht mit einer heftigen Preiskorrektur in den nächsten Jahren zu rechnen. Im weiteren Verlauf in 2010/2011 ist mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen. Danach kann von einer Rückkehr der Bautätigkeit oberhalb von 40.000 Wohneinheiten gerechnet werden. Die größten Unwägbarkeiten in diesem Zusammenhang sind zum einen der Einfluss der staatlichen Fördermaßnamen im Wohnungsbau und die weitere Entwicklung des schweizerischen Arbeitsmarktes. Breakdown Dwellings in 1-Family- / Multi-Family-Houses Permits [units] 1 Family Houses permitted 15.330 14.570 13.530 12.970 14.140 13.220 12.230 12.520 12.700 Dwellings in Multi-Family-Houses permitted 31.885 35.712 35.771 34.560 37.955 35.750 33.310 34.390 35.150 55,0 5,0 5,0 9,0 2,4 1,4-5,0-7,1-4,1-45,0-6,5-7,5 % Grow th Rate Dw ellings in 1-Family-Houses 55,0 19,6 12,0 0,2 5,0 9,8 3,2 2,2-45,0-3,4-5,8-6,8 % Grow th Rate Dw ellings in Multi-Family Houses Quelle: NSO, B+L Marktdaten GmbH, Stand 10/2009 Abbildung 12: CH Wohnungsgenehmigungen 1-Familienhaus / Mehrfamilienhaus 2004-2012 (units) In der Schweiz ist der Anteil der Mehrfamilienhäuser im Wohnbau wesentlich höherer als in vielen anderen europäischen Ländern. Der Anteil des Einfamilienhausbaus hat sich bereits seit mehreren Jahren auf ein Level von etwa 27% eingependelt und ist auch in den nächsten Jahren auf diesem Niveau zu erwarten. Die Mehrfamilienhäuser sind von dem schwachen Marktumfeld im Rückgang etwas weniger betroffen als die Einfamilienhäuser. 2. Renovierung / energetische Sanierung Deutschland 2.1. Treiber der Renoviertätigkeit Der Sanierungs- und Renoviermarkt stellt sich derzeit sehr unterschiedlich dar. Während die Fenster, Dämmstoffe und Dachziegel in der Krise noch überwiegend robust dastehen, werden die klassischen Anbieter von Renovierprodukten, z.b. die Bodenhersteller, von der Krise stark getroffen. Auf den ersten Blick scheint der Grund für diese divergierenden Entwicklungen klar. Die energetische Sanierung rund um die Gebäudehülle und die Energieeffizienz (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Decken) profitieren von Konjunkturpaket II, sowie von der KfW-Förderung und den langfristig wieder höheren Energiekosten. Aber schaut man sich die Projekte genauer an, wird klar, dass eine Vielzahl der Maßnahmen erst in 30 40 Jahren amortisiert sind. Also scheint auch das gute Gefühl und das Marketing für die Entscheidung der Hauseigentümer eine Rolle zu spielen.

Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen 11 Bei vielen Sanierungsprojekten ziehen z. B. neue Fenster oder eine Fassadendämmung Renovierungen im Haus nach sich. B+L Befragungen bei Renovierern zeigen, dass 69% aller Fensterrenovierer gleichzeitig auch die Wohnraumwände streichen. Für die Renovierung innerhalb der Wohnungen ist der Neubau der stärkste Treiber. 51% aller Renovierungen finden kurz nach dem Umzug statt. Dies ist das Ergebnis einer B+L Befragung von 850 Renovierern in Deutschland und Österreich. Wann hat die Renovierung stattgefunden? Bei dem Auszug aus der Mietwohnung 4% Kurz nach dem Kauf des Hauses/Wohnung 53% Mehr als 5 Jahre nach Umzug ; 49% kurz nach dem Umzug; 51% Bei dem Einzug in die Mietwohnung 33% Kurz nach dem Erbe des Hauses/Wohnung 10% Mehr als 5 Jahre nach dem Erbe des Hauses / Wgh. 15% Nach 5 Jahren in der Mietwohnung 17% Mehr als 5 Jahre nach dem Kauf des Hauses / Whg. 68% Quelle: B+L Befragung von 850 Renovierern 09/2008 Abbildung 13: Umzug als Renoviertreiber Wenn man sich nun anschaut, was der Hauptauslöser für Umzüge ist, kommt man schnell zum Neubau. Wenn eine neue Wohnung oder ein neues Haus fertig gestellt wird, findet der erste Umzug in diesen Neubau statt. Dadurch wird eine zweite Wohnung frei. Diese wird wiederum neu bezogen und zieht somit den zweiten Umzug nach sich. Untersuchungen haben gezeigt, dass jede neue Wohnungen vier bis fünf Umzüge nach sich zieht und somit eine Umzugskette in Gang setzt. Nun kommt hinzu, dass 80% aller Umzüge im Umkreis von 100 km stattfinden. Viele aktuelle Auswertungen der Bautätigkeit in Deutschland weisen auf die zunehmende Konzentration des Neubaus auf wirtschaftlich starke Regionen. Damit sind nicht nur die üblichen Ballungsräume (München, Köln/Bonn, Hamburg etc.) gemeint. Zu erwartende stabile bis steigende Immobilienpreise in starken Regionen bieten Haushalten und Projektentwicklern die nötige Investitionssicherheit. Die Schlussfolgerungen hieraus lautet, dass die TOP Regionen nicht nur eine positive Neubauentwicklung erwarten dürfen, sondern zusätzlich von der daraus resultierenden und sich potenzierenden Renoviertätigkeit profitieren. Im Übrigen spielt es kaum eine Rolle, ob es sich um eine Mietwohnung, Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus handelt. Lediglich der Umfang und die Schwerpunkte der Renovierung verschieben sich. Neben den Umziehern ist eine zweite große Gruppe der Renovierer zu nennen: die Empty Nest -Gruppe.

12 Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen 2.2. Energetische Sanierung Zweifellos hat in den letzten Jahren bei allen Produkten der Renovieranteil an Bedeutung gewonnen, aber um das Produktpotenzial in der energetischen Sanierung für die nächsten Jahre zu bestimmen, müssen die einzelnen Markttreiber erfasst und ihrer Bedeutung für den Gesamtmarkt gewichtet werden. Die folgende Grafik fasst die Treiber der energetischen Sanierung unter Überschriften zusammen: Quelle: NSO, B+L Marktdaten GmbH, Stand 10/2009 Abbildung 14: Sanierungstreiber im Überblick 2.2.1. Wohnbau- / Nichtwohnbaukonjunktur Wie bei den allgemeinen Renoviertreibern weiter oben schon ausgeführt, steht auch der Produktabsatz in der energetischen Sanierung im Zusammenhang mit der Bauentwicklung im Wohn- und Nichtwohnbau. Zum einen lassen sich genehmigungspflichtige Baumaßnahmen im Bestand verfolgen, die besonderes Gewicht im Nichtwohnbau haben (Anteil 2008: 37,6%) und Nutzungsänderungen, die in der Regel einhergehen mit teilweise großvolumigen energetischen Sanierungsmaßnahmen. Außerdem geht eine starke Bautätigkeit immer mit einer regen Umzugskette einher, bei denen häufig auch energetische Maßnahmen ergriffen werden, insbesondere bei Bezug von älteren Objekten aus den 50er/60er Jahren. 2.2.2. Bauvorschriften Ein ganz besonderes Gewicht kommt den Bauvorschriften zu. Mit Einführung der EnEV 2009 am 01. Oktober wird das Regularium noch einmal erheblich verschärft. Auch daraus ergibt sich ein Potenzial im Hinblick auf steigende Einsatzquoten, höhere Dämmstoffstärken, hochwertigere Fenster, usw.) Die sich hier ergebenden Mengen werden weiter unten näher spezifiziert. 2.2.3. Förderprogramme Ob es sich bei den Förderprogrammen tatsächlich um einen Markttreiber handelt, ist bislang noch nicht eindeutig geklärt. So fokussiert sich das KFW-Programm beim Bauen im Bestand auf die Zinsminderung, während die Zuschussvarianten nur einen Anteil von 1% haben. Den Programmen wird vorgeworfen, eher Mitnahmeeffekten zu unterliegen, als wirkliche Nachfrage zu generieren. Trotzdem lässt sich anhand der Förderprogramme und ihrer Dokumentation das Renovierverhalten nachvollziehen.

Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen 13 Viel wichtiger als die KFW-Programme ist aktuell das Konjunkturpaket II, das mit einem Volumen von 13,8 Mrd. EUR im öffentlichen Bau eine erhebliche Nachfragesteigerung produziert. Auf das Thema wird weiter unten näher eingegangen. Es sei aber schon mal vorweg genommen, dass es sich bei dem KP II um ein Zusatzvolumen handelt, das nur zum geringen Teil Vorzieheffekte produziert und somit nur beschränkt der Gefahr unterliegt, von einem schweren Nachfrageeinbruch gefolgt zu werden. Die öffentlichen Haushalte haben sich bereits vor dem Paket auf das Notwendigste beschränkt und lediglich Instandhaltungen realisiert. Das Notwendigste wird man auch nach der Ära KPII wieder machen müssen, und das Investtionsvolumen wird kaum zu verringern sein. 2.2.4. Energiebewusstsein/Betriebskostensenkung Das steigende Energiebewusstsein ist maßgeblicher Faktor für die energetische Sanierung. Ein unmittelbarer Zusammenhang nach simpler Senkung der Betriebskosten ist gegeben. Der im Jahr 2006 bei fast allen Produkten der Energieeinsparung zu beobachtende Absatzausschlag war in erster Linie auf diesen Punkt zurückzuführen, da sowohl die Öl- und Gaspreise in eben dieser Zeit enorm angestiegen sind, zum anderen das Thema medial sehr intensiv aufgearbeitet wurde. 2.2.5. Kaufkraft Das Thema Kaufkraft ist ein grundsätzlicher Treiber im Renoviergeschäft. So kann zwar der Wille zur Maßnahmenergreifung im Rahmen eines gesteigerten Energiebewusstseins entwickelt worden sein, doch scheitert die Umsetzung an den finanziellen Möglichkeiten. Eine Regionalisierung der Dämmstoffabsätze auf Kreisebene ebenso die Mittelvergabe durch KFW zeigen, dass gerade kaufkraftstärkere Regionen nicht nur im Volumen stärker sind, sondern auch innovationsfreudiger. So sind beispielsweise in Bayern und Baden- Württemberg mit ihrer überdurchschnittlichen Kaufkraft nicht nur höhere Absatzvolumina zu verorten, bei Heizungen beispielsweise beläuft sich der Anteil auf Grundlage der erneuerbaren Energien auf 8% bzw. 5%, während im kaufkraftschwächeren Nordrhein- Westfalen der Anteil bei lediglich 1% liegt. Auch alternativen Dämmstoffen wie Zellulose oder Holzfaser ist in Süddeutschland ein höheres Marktpotenzial einzuräumen. 2.2.6. Immobilienwertsteigerung Bei der Immobilienwersteigerung hat sich der Energiepass als ausschlaggebendes Kriterium manifestiert. Ab 01.07.08 ist er Pflicht bei Wohngebäuden vor 1965, ab 01.01.09 auch bei jüngeren. Außerdem ist er ausgestattet mit Hinweise für sinnvolle Sanierungsmaßnahmen. Der bei Verkauf obligatorische Pass entscheidet über den Wert der Immobilie, so dass in der Regel bereits im Vorfeld entsprechende Maßnahmen ergriffen werden. Hier kommt insbesondere auch den professionellen Vermietern eine herausragende Stellung zu, da in dem renditegeführten Geschäft die Aufwertung des Gebäudes ein zentraler Bestanteil ist. 2.3. Analyse Konjunkturprogramm II Als maßgebliches Förderprogramm für die energetische Sanierung in den kommenden zwei Jahren ist das Konjunkturprogramm II zu nennen, das speziell die thermische Sanierung in öffentlichen Gebäuden vorantreibt. Die ermittelten Prognosen ergeben sich aus der Hochrechnung der bislang veröffentlichten Bauvorhaben der Kommunen. Das Auswertungsschema und weitere Ergebnisse werden weiter unten gegeben. Das KP II summiert sich auf ein Investitionsvolumen von 13,8 Mrd. EUR, das maßgeblich durch Bund und Länder getragen wird. Die Maßnahmen verteilen sich auf die Jahre 2009 bis 2011, wobei das Hauptvolumen in 2010 abgerufen werden wird.

14 Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen Investitionsvolumen KP II in Mio. EUR 8.276 2011 F 8% 2009 F 32% 4.414 1.103 2010 F 60% 2009 F 2010 F 2011 F Quelle: B+L Marktdaten GmbH, Stand 10/2009 Abbildung 15: DE - Konjunkturpaket II. Voraussichtliches Investitionsvolumen 2009-2011 in Mio. EUR Die Verteilung nach Gebäudetypen zeigt, dass sich das Investitionsvolumen in dem Bereich Bildungsinfrastruktur (Kindergärten/Grundschulen/Weiterführende Schulen) auf rund 8,3 Mrd. EUR summieren wird. Darüber hinaus profitieren aber auch öffentliche Gebäude und Straßen- und Verkehrsmaßnahmen. Weiterführende Schulen 2.506 Grundschulen Verkehr 1.935 1.881 Weiterführende Schulen 18,2% Sonstige 10,9% Verwaltungsgebäude 1,5% Öffentliche Gebäude, Jugend- und freizeitstätten 1.461 Kindergärten 6,6% Sport- und Turnhallen, Schwimmbäder Krankenhäuser 1.006 1.435 Grundschulen 14,0% Universitäten / Fachhochschulen 6,9% Universitäten / Fachhochschulen 957 Krankenhäuser 7,3% Kindergärten Verwaltungsgebäude Sonstige 203 910 1.505 Verkehr 13,6% Öffentliche Gebäude, Jugendund freizeitstätten 10,6% Sport- und Turnhallen, Schwimmbäder 10,4% Quelle: B+L Marktdaten GmbH, Stand 10/2009 Bildungsinfrastruktur: 6,3 Mio. EUR Abbildung 16: DE - Konjunkturpaket II. Verwendung nach Gebäudetypen in Mrd. EUR Für energetische Maßnahmen werden im Rahmen des Konjunkturpaketes etwa 6 Mrd. EUR ausgegeben. Dabei bilden Fassadendämmungen und Fenstermaßnahmen mit jeweils 1,6 Mrd. EUR sowie Dachdämmungen mit etwa 1,4 Mrd. EUR die zentralen Maßnahmenpakete. Ferner werden Heizungsanlagen erneuert, die oberste Geschossdecke bzw. Kelleraußenwände gedämmt, oder aber auch Kollektorenflächen installiert. Auf Grundlage der Investitionsvolumina lassen sich produktbezogene Absatzgrößen errechnen, die sich im Rahmen des Konjunkturprogramms ergeben (Achtung: auf drei Jahre verteilt).

Marktanalyse Deutschland, Österreich und Schweiz M. Langen 15 Investitionsvolumen KP II in Mio. EUR Fassadendämmung 1.610 entspricht ca. 1,2 Mio. m³ MW/EPS Fenster 1.559 entspricht ca. 990.000 Fenstern Dachdämmung 1.436 entspricht ca. 1,6 Mio. m³ Mineralwolle Heizung Oberste Geschossdecke 460 555 entspricht ca. 8.000 Heizungen entspricht ca. 760.000 m³ Mineralwolle/EPS Kelleraußenwand 250 entspricht ca. 30.000 m³ XPS Solarthermie 74 entspricht ca. 140.000 m² Kollektorfläche Quelle: B+L Marktdaten GmbH, Stand 10/2009 Abbildung 17: DE - Konjunkturpaket II. Energetische Massnahmen Da sich die gesteigerten Anforderungen an die Dämmstoffstärke aus Vorgaben der EnEV weniger auf Fenster oder andere energetische Sanierungsprodukte anwenden lässt, bleiben wir noch weiter bei der Flächenentwicklung. Weitere Ableitungen lassen sich aus den Dämmstoffdaten übe den grundsätzlichen Trend in der Struktur ziehen.