Die Nachfrage nach leistbaren Wohnungen steigt rascher als das Angebot

BAWO-Fachtagung 2015: AK 11 am 12.5.2015

Die Nachfrage nach leistbaren Wohnungen steigt rascher als das Angebot Die kommunalen Wohnungsmärkte geraten unter Druck. Das geht zum einen auf Wanderungsbewegungen innerhalb der österreichischen Regionen zurück, wenn sich etwa BewohnerInnen aus ländlichen Gemeinden im Zuge ihrer Arbeitssuche in die städtischen Ballungsräume aufmachen und sich dort ansiedeln, wo sie Arbeit finden. Zum anderen haben steigende Flüchtlingszahlen und verkürzte Anerkennungsverfahren dazu geführt, dass zunehmend mehr anerkannte Flüchtlinge, die mithin den ÖsterreicherInnen gleichgestellt sind, aus der Bundesbetreuung ausscheiden und sich nach einer entsprechenden Wohnung umsehen müssen bevorzugt natürlich in den Städten, wo sie bessere Chancen haben, eine Arbeit zu finden und/oder in örtlicher Nähe andere Menschen ihres Kultur- und Sprachkreises vorzufinden. Zugleich wurden die Rahmenbedingungen für die Bundesbetreuung eingeschränkt, sodass gleichermaßen AsylwerberInnen als auch subsidiär Schutzberechtigte außerhalb der Flüchtlingsquartiere Unterkunft suchen müssen. Dass seit einigen Jahren auch die österreichischen Städte zum Ziel der europäischen Armutsmigration wurden, tut ein Übriges dazu, dass die Kapazitäten der städtischen Wohnungsmärkte mehr und mehr ausgereizt werden. Zusammenfassend können wir also folgende Trends und Tendenzen beobachten, welche eine große Herausforderungen für die kommunalen Wohnungsmärkte und (eben nicht nur am Rande) die Einrichtungen der WLH darstellen: Binnenmigration und Problemtransfer in die städtischen Ballungsräume schnellere Asylverfahren wohin nach der Bundesbetreuung restriktives Fremdenrecht wohnungslose subsidiär Schutzberechtigte restriktive Bundesbetreuung wohnungslose AsylwerberInnen Armutsmigration aus südosteuropäischen Armutsregionen

Die kommunalen Wohnungsmärkte stehen vor dem Aus! Unter den Vorzeichen veränderter bis steigender Bedarfe nach leistbaren Wohnungen in den städtischen Ballungsräumen und der beobachtbaren Folgen von Binnenwanderung einerseits sowie Migrationsströmen im Kontext von (Bürger)Kriegen, Armut und sozialer/ethnischer Diskriminierung andererseits geraten die kommunalen Wohnungsmärkte zunehmend unter Druck. In Ermangelung ausreichender Bestände an leistbaren Gemeinde- oder Sozialwohnungen führt die wachsende Nachfrage zu einer scherenförmigen Entwicklung. Wohnreichtum auf dem oberen Pol (qualitativ hochwertig, großzügig in Bezug auf Größe, Gestaltung, Ausstattung und Lage, hochpreisig) steht Wohnarmut am unteren Ende gegenüber. Auf der Seite von Wohnarmut gelten folgende Paradigmata: Wohnungsnot Leistbarer Wohnraum wird knapp. Wohnen wird teuer und verschlingt (im Durchschnitt) bereits mehr als 40% des Haushaltseinkommens. Überbelag und/oder Substandard Übersiedlung in eine adäquate Wohnung ist letztlich nicht leistbar; die verfügbare Option lautet: Zwangssesshaftigkeit. Allfällige wohnspezifische Problemlagen müssen einfach durchgewohnt werden! Wohnunsicherheit unter Vorzeichen befristeter Wohnverhältnisse ist ein längerfristiges Verweilen am privaten Wohnungsmarkt nur im Ausnahmefall möglich; die Option heißt in den meisten Fällen: Weiterziehen, übersiedlungsbedingte Nebenkosten und Belastungen (z.b. Wechsel von Schul- oder Arbeitsplätzen oder weite Wege) in Kauf nehmen Zwangsmobilität! Wohn-Prekariat,, z.b. im Rahmen einer Pensionszimmerunterbringung schlechte Wohnstandards, kaum gewerbliche Nebenleistungen, kein mietrechtlicher Schutz, Unterkunft auf Zeit, überteuert, de facto: wohnungslos! Überteuerung: : Der private Wohnungsmarkt zeichnet sich vor allem durch ein überhöhtes Preisniveau aus. Weiters werden private Mietwohnungen nahezu durchgängig nur mehr befristet

vergeben. Nach jeweils drei Jahren ist entweder ein neuer Mietvertrag (mit Vergebührung und Preisanstieg, versteht sich) oder Übersiedlung (zumeist ebenfalls in ein befristetes Mietverhältnis und zu höheren Kosten) fällig. Der private Wohnungsmarkt führt solcherart zu Zwangsmobilität und Miet- Nomadentum. Fehlende Sozialbindung: In Relation zum privaten Wohnungsmarkt nimmt die Bedeutung des sozialen oder Gemeinde-Wohnungsmarktes in den österreichischen Städten kontinuierlich ab (der Verkauf von öffentlichem Wohnraum (BUWOG etc.) sowie die fehlende Sozialbindung im Bereich der geförderten Eigentumswohnungen haben dazu wesentlich beigetragen). Kritisch wird auf den aktuellen Trend, siehe z.b. der Salzburger Wohnbauförderung, reagiert, den Bereich des Wohneigentums bevorzugt zu behandeln und damit sicherzustellen, dass die Sozialbindung von Wohnförderung noch mehr an Bedeutung verliert. Wohnen als Kapitalanlage: Der kommunale Wohnungsmarkt ist zuletzt verstärkt als Kapitalanlage entdeckt worden, Anlegerwohnungen sind der neueste Schrei, der von der Wohnungspolitik auch noch lukrativ bedient wird. Wirtschaftlich potente Kapitalgesellschaften drängeln sich in das Feld der Stadtentwicklung hinein und verknappen damit die Handlungsoptionen für planerische und gestalterische Maßnahmen durch eine proaktive kommunale Wohnpolitik. Systematische Vorsorgen, die solchen Entwicklungen entgegen wirken könnten, wie etwa für eine gezielte Baulandmobilisierung und bewirtschaftung, in überörtlicher Abstimmung, fehlen jedoch nahezu durchgängig. Nach der jüngsten Erhebung von Statistik Austria sind in der Stadt Salzburg lediglich 83% der vorhandenen Wohnungen regulär als Hauptwohnsitz genutzt (Statistik Austria, Wohnen 2013, Wien 2014, S. 22). Deckelung der Wohnkostenförderung: Die Preisentwicklung auf den kommunalen Wohnungsmärkten läuft den Förderinstrumenten der Wohnbeihilfe, der bedarfsorientierten Mindestsicherung und deren Deckelungen davon. Nicht nur sieht die Bedarfsorientierte Mindestsicherung keinen Rechtsanspruch auf die Förderung von Wohnkosten vor, sofern diese den dafür vorgesehenen Fixbetrag in der BMS überschreiten. Problematischer erscheint hier, dass die maximalen Förderbeträge, wie sie etwa in Salzburg, Wien oder Tirol festgelegt sind (z.b. in Salzburg: 380 für eine Person bzw. 484 für zwei Personen) sich vor der Realität des Wohnungsmarktes als blanker Hohn erweisen. Für Beträge wie diese kann in Städten wie Salzburg noch nicht einmal eine Ein-Zimmer-Wohnung angemietet werden. Diesbezüglich werden Initiativen der Stadt verlangt, hier adäquate Regelungen im Sinne der ortsüblichen Miete auch eine ortsübliche Förderung der Wohnkosten zu realisieren. WLH ohne Wohnvermittlungskompetenz ist eine teure WLH! Den Einrichtungen der WLH geht zunehmend die Möglichkeit einer aktiven Wohnungsvermittlung verloren. Stattdessen bleibt die Verwaltung des Mangels und der Wohnarmut (im Prekariat von Substandard, in Pensionszimmern oder im zweiten Wohnungsmarkt des Betreuten Wohnens). Aus der Sicht der WLH wird vehement darauf verwiesen, dass eine WLH ohne ausreichende Wohnvermittlungskompetenz letztlich zu einer teuren und wenig effektiven Hilfe verkommt. Chancen für die Rehabitation werden unter diesen Vorzeichen ebenso verspielt, wie auch eine systematische Prävention von Wohnungslosigkeit kaum mehr möglich ist. Problemtransfer: Von besonderer Bedeutung erscheint zudem, dass die WLH mit wenigen regionalen Ausnahmen auf den städtischen Raum beschränkt ist wo es keine Wohnungen mehr gibt; im ländlichen Raum kommt es in Ermangelung von Hilfestrukturen zur Abwanderung von minorisierten

Haushalten und zum Problemtransfer in die Stadt. Unerlässlich wird es nach Ansicht von TeilnehmerInnen für die Zukunft der kommunalen Wohnpolitik wie auch für die WLH sein, gezielte Maßnahmen zur Verhinderung des Problemtransfers in die Stadt zu entwickeln und zu implementieren. Vertreibung und soziale Ausgrenzung: Wohnungslosigkeit spielt sich erneut insbesondere vor dem Hintergrund der Armutsmigration aus Süd-Ost-Europa auf den Straßen und Plätzen / im öffentlichen Raum ab und wird vehement kontrolliert, bestraft und vertrieben. Am Beispiel von Wien: In Wien sind die Kosten für Wohnen während der letzten Jahre stark gestiegen. Die Stadt Wien besitzt rund ein Drittel der Mietwohnungen. Diese werden nach dem Richtwert gemäß Richtwertgesetz vermietet. Dieser lag 2013 in Wien bei unbefristeten Mietwohnungen der Kategorie A bei 6,11 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche, bei befristeten Mietwohnungen bzw. Wohnungen der Kategorie B bei 4,58.- pro Quadratmeter Wohnnutzfläche. Von privaten VermieterInnen werden die Richtwerte häufig überschritten und ein unzulässig hoher Mietzins verlangt. Bei Mietwohnungen, welche nach 1 des Mietrechtsgesetzes tzes nicht dem MRG unterliegen, kann der Mietzins unabhängig vom Richtwert vereinbart werden. In diesem Wohnungsmarktsegment betrug die durchschnittliche Nettomiete in Wien 2013 laut Immobilienpreisspiegel der WKÖ 9,11 pro Quadratmeter Wohnnutzfläche. Hinzu kommen Betriebskosten und Abgaben, Strom und Heizungskosten. Durch die Bedarfsorientierte Mindestsicherung werden der Lebensunterhalt und der Unterkunftsbedarf gesichert. Zum Unterkunftsbedarf zählen die für eine angemessene Wohnsituation erforderlichen regelmäßig wiederkehrenden Aufwendungen für Miete und die damit im Zusammenhang stehenden allgemeinen Betriebskosten und Abgaben. In den pauschalierten Mindeststandards ist bereits ein 25 prozentiger Wohnkostenanteil enthalten. Dieser entspricht bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden einem Betrag von 198,73 bzw. bei (Ehe)Paaren einem Betrag von 298,09. Die Leistung gebührt 12 Mal pro Jahr. Überschreiten die angemessenen Wohnkosten 25 Prozent des

Mindeststandards einer Bedarfsgemeinschaft, so kann man in Wien Mietbeihilfe im Rahmen der BMS beantragen Beachte: Kein Rechtsanspruch. Zur Berechnung der Höhe der Mietbeihilfe gibt es Mietbeihilfenobergrenzen, im Jahr 2013 ist diese Obergrenze für 1-2 Personen 297, 09.-. Von dieser wird nun der im Mindeststandard enthaltene Wohnkostenanteil abgezogen. Bsp: Für eine alleinstehende Person ergibt das eine Mietbeihilfe von 98,36.- (297,09 198,73). Um das Verhältnis zwischen Mindestsicherung und tatsächlichen Mietkosten in Wien zu verdeutlichen, zwei Beispiele. Eine Einzelperson muss bei Neuanmietung einer Garconniere mit einer Bruttomiete von mindestens 400.- rechnen, knapp berechnet braucht sie inklusive Energiekosten daher ca. 450.- für die laufenden Wohnkosten. 25% der BMS und höchstens 98.- Mietbeihilfe ergeben allerdings nur 297.- für das Wohnen, weswegen die restlichen 150.- von dem ohnehin knapp bemessenen Geld für den täglichen Lebensbedarf gezahlt werden müssen. Ein Ehepaar mit zwei Kindern, das in einer 2-Zimmer-Wohnung wohnt und für Miete und Energiekosten 600.- monatlich bezahlt, erhält aus der BMS inklusive Mietbeihilfe maximal 311.- Unterstützung für das Wohnen und kann die tatsächlichen Kosten trotz beengten Wohnraums damit ebenso nicht decken. Auch die Wohnbeihilfe deckt bei Weitem nicht die tatsächlichen Wohnkosten, da lediglich die Nettomiete, und die auch nur bis zur Höhe des Richtwerts gemäß Richtwertgesetz, zur Berechnung herangezogen wird. Die MieterInnen müssen Betriebs- und Energiekosten selbst tragen. Auch die Tatsache, ache, dass in Wien, wie oben erwähnt, die Durchschnittsmiete deutlich über dem Richtsatz liegt, wird bei der Höhe der Wohnbeihilfe nicht berücksichtigt. (Daten und Fakten der Förderung von leistbarem Wohnen in Wien wurden von KollegInnen aus dem Verband der Wiener Wohnungslosenhilfe zusammengestellt.)

Am Beispiel von Salzburg: Die Situation in Salzburg zeichnet sich vor allem durch die Tatsache aus, dass die Frage der Leistbarkeit im Kontext von Armuts- und Wohnpolitik letztlich nicht oder nur äußerst ungenügend berücksichtigt wird. Tatsächlich wird von der Salzburger Politik eine Haltung eingenommen, die an das sprichwörtliche Kaninchen im Anblick der Schlange erinnert. Gebannt aber untätig wird seit Jahren zugesehen und mithin zugelassen, dass der freie Wohnungsmarkt sich in einem Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage präsentiert, der den hehren Zielrahmen von leistbarem Wohnraum für alle BewohnerInnen, wie etwa in den entsprechenden Wohnbauförderungs- und Raumordnungsgesetzen appellativ festgelegt, in weite Ferne rücken lässt. Die rechtlichen und per Verordnung festgelegten Rahmenbedingungen für die Inanspruchnahme von Unterstützungsleistungen aus der Bedarfsorientierten Mindestsicherung gehen letztlich ins Leere, da per Verordnung ein höchstzulässiger Wohnaufwand festgelegt wurde, der weit unterhalb der realen Mietpreise liegt und eine nachhaltige Wohnversorgung oder sicherung tatsächlich ausschließt. Die nachstehende Grafik veranschaulicht die dramatische Scherenbewegung, die in den vergangenen Jahren zu einer unerträglichen Verknappung der Wohnraumvermittlung durch die Salzburger WLH geführt hat. Vergleich private Mietpreise pro m2- Unterstützung SH / BMS alleinst. Person in der Stadt Salzburg 14,00 13,49 13,00 12,00 11,48 11,00 10,00 11,19 10,17 9,50 9,00 9,67 9,16 8,00 Max. BMS-Leistung pro Person / Stadt Salzburg private Mietpreise lt. AK Quelle: AK Salzburg (Mietpreisentwicklung), RIS (HWA für Einzelperson in der Stadt Salzburg) Anmerkung: Mit der Einführung der Mindestsicherung sind die m2-preise weggefallen, um eine Vergleichbarkeit herzustellen, werden diese weiterhin (auf Basis der nicht mehr gültigen 40m 2 - Regelung) verwendet. Die Situation am Wohnungsamt der Stadt Salzburg kann durch eine annähernd gleichbleibende Anzahl von AntragstellerInnnen gekennzeichnet werden. Bereits seit mehreren Jahren gibt es einen

Stand von rund 4.000 AntragstellerInnen, denen zum Großteil ein Dringlichkeitsstatus zuerkannt wird. Demgegenüber stehen jährlich etwa 400 Vermittlungen, was unterm Strich auf eine durchschnittliche Wartezeit auf die Vermittlung einer leistbaren Wohnung (aus dem Kontext der Gemeindewohnungen sowie geförderter Mietwohnungen in der Regie von gemeinnützigen Wohnbauträgern) von 10 Jahren hinausläuft. An dieser Ausgangslage hat sich in den letzten Jahren nichts verändert, unter anderem auch deshalb, weil die Richtlinien für die Wohnungsvergabe durch das Wohnungsamt zunehmend restriktiver ausformuliert worden sind. Faktum ist, dass Wohnungslosigkeit mittlerweile keine bevorzugte Berücksichtigung gewertet wird, dass nach wie vor kein Kontingent für die Wohnversorgung wohnungsloser Menschen ausgewiesen wird. Im Gegenteil: Auch wohnungslose Menschen müssen bei der Antragstellung auf eine leistbare Wohnung den Nachweis eines dreijährigen Aufenthalts in der Stadt erbringen. Die vorhandenen Notschlafstellen sind überfüllt, den betreuten Angeboten fehlt es an Kapazität, nach ausgelaufener Betreuung mangelt es oftmals an Nachfolgewohnraum. Die WLH verkommt zum Flaschenhals. Es spießt sich an allen Ecken und Enden! Das zeigt auch folgendes Fallbeispiel: Rund 50jähriger Familienvater, langjähriger Mitarbeiter eines Unternehmens, Alkoholerkrankung. Aufgrund eines Betretungsverbotes mit nachfolgender einstweiliger Verfügung beginnt die Inanspruchnahme von Notschlafstellen, gestaltet sich jedoch aufgrund der Schichtarbeit äußerst schwierig. Ein soziales Netzwerk, welches das gelegentliche Unterkommen oftmals in solch Situationen gewährleisten kann, ist nicht vorhanden. Verzweiflung und Druck des Klienten erhöhen sich zunehmend. Die Pensionszimmer sind alle belegt, eine leistbare Wohnung lässt sich in der Kürze nicht finden bzw. wird auch nicht als sinnvoll erachtet, da mit der Rückkehr in die eheliche Gemeinschaft gerechnet wird. Kontaktaufnahme mit dem psychosozialen Dienst, Entzug und Therapie werden daraufhin vereinbart. Während des Therapieaufenthaltes kristallisiert sich immer mehr heraus, dass an der Ehe nicht mehr festgehalten werden kann, so beginnt neben der persönlichen psychischen Krise der Spießrutenlauf die Suche nach leistbaren Wohnmöglichkeiten, leider vergeblich. Weder der kommunale Wohnungsmarkt ist in der Lage, auf die prekäre Wohnnotsituation reagieren zu können, und am privaten Wohnungsmarkt sind Wohnungen trotz Erwerbstätigkeit nicht finanzierbar, zumal in diesem Fall noch Unterhaltsverpflichtungen das Einkommen schmälern. (Die Angaben zur Situation in Salzburg stützen sich auf Unterlagen, die von Petra Geschwendtner (Sozialberatungsstelle der Soziale Arbeit GmbH, Salzburg) bereitgestellt wurden.)

Am Beispiel von Innsbruck/Tirol: Derzeit ist der Vollzug des Tiroler Mindestsicherungsgesetzes in Bezug auf die Sicherung des Wohnbedarfes bzw. für Anmietungen unzureichend geregelt. Im Gesetz ist zwar definiert, dass der Mietpreis inkl. Betriebs- und Heizkosten ortsüblich sein muss. Zudem ist eine klare Quadratmeterregelung gegeben. Aber: Klarheit hinsichtlich der Ortsüblichkeit fehlt. In vielen Gemeinden Tirols wird ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis ermittelt, der von der Gemeinde jeweils selbst festgelegt wird. Dabei ist jedoch festzustellen, dass diese Festlegung weder transparent, nachvollziehbar noch geeignet ist, ein realistisches Maß für die Praxis der Wohnungssuche zu gewährleisten. Fakt ist vielmehr, dass es in Relation zu diesen durchschnittlichen Preisgrößen kein Angebot auf dem Wohnungsmarkt gibt, eine Wohnvermittlung auf dieser Grundlage also nicht möglich ist. Berechnungsgrundlagen und beispiele für leistbares Wohnen : Innsbruck: Das Sozialamt Innsbruck orientiert sich am WKO Immobilienpreisspiegel. Danach ist für 2013 der Durchschnitt des mittleren Wohnwertes für eine Wohnung bis zu 60 m 2 mit einem Quadratmeterpreis von 9,- berechnet worden (ohne BK und UST). Danach wird in Innsbruck für eine 25 m 2 große Garconniere ein förderbarer Mietpreis von 225,- festgelegt. Hall in Tirol: Für Hall in Tirol wird derzeit ein Quadratmeterpreis von 6,30 bis 7,- festgelegt und als Grundlage für die Förderung von Wohnkosten aus der BMS herangezogen. Für diese Festlegung werden anders als in Innsbruck keine Berechnungsgrundlagen angegeben. Demnach darf eine 25 m 2 Garconniere in Hall in Tirol maximal 175,- kosten, um solcherart im förderbaren Rahmen zu bleiben. Klar ist, dass zu diesen Mietpreisen weder in Innsbruck noch in Hall eine 25 m 2 -Wohnung angeboten wird. Dementsprechend formulieren die Einrichtungen der WLH in Tirol die Forderung, dass bei der Erhebung von durchschnittlichen Wohnpreisen ausschließlich Wohnungen herangezogen werden, die tatsächlich jeweils aktuell verfügbar sind. Hierzu verweist der SPAK Tirol auf eigene

Mietpreiserhebungen, wonach der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kleinwohnungen bis 40 m 2 (im 1. Quartal 2014) bei 17,70 lag. Demnach kostete eine Kleinwohnung real 553,49, mithin mehr als doppelt so viel, wie in der Regelung des Sozialamtes vorgesehen wurde. (Auszug aus einer schriftlichen Sachverhaltsdarstellung des SPAK Tirol vom Mai 2014) Am Beispiel von Vorarlberg: Der Wohnbedarf umfasst in der Vorarlberger Mindestsicherung den für die Gewährleistung einer angemessenen Wohnsituation erforderlichen regelmäßig wiederkehrenden Aufwand für Miete, allgemeine Betriebskosten und Abgaben. Soweit ansonsten eine angemessene Wohnsituation nicht gewährleistet werden kann, umfasst der Wohnbedarf auch die unbedingt erforderlichen Kosten für eine Wohnraumbeschaffung sowie eine wirtschaftlich gebotene Wohnraumerhaltung. Wohnbeihilfe: Alle Zahlungen zur Wohnungsfinanzierung ( Miete und Kreditrückzahlungen ) werden zur Berechnung ng der Wohnbeihilfe herangezogen, einschließlich der Wohnbauförderung. Anerkannt werden maximal 6,70 pro m 2 anrechenbare Nutzfläche. Dieser Betrag enthält 1,20 Betriebskostenpauschale. Die Höhe der Miete muss im ortsüblichen Rahmen liegen. Die Ortsüblichkeit it wird durch die Wohnsitzgemeinde bestätigt. Im Rahmen der BMS gelten sogenannte Orientierungssätze. Diese richten sich nach der Haushaltsgröße und sind aktuell für 1 Person 540,- inkl. BK, 2 Personen 630,- inkl. BK, 3 Personen 725,- inkl. BK, 4 Personen 810,- inkl. BK, 5 Personen 875,- inkl. BK, 6 Personen 950,- inkl. BK. Eine Überschreitung dieser Sätze ist mit einer guten Begründung möglich. Die Übernahme dieser Kosten erfolgt als Rechtsanspruch. Im Rahmen der BMS sind die demgemäß per Rechtsanspruch die Wohnkosten in der tatsächlich anfallende Höhe zu übernehmen (exkl. Heizkosten).

Die BMS übernimmt im Normalfall die Anmietungskosten; Kautionen jedoch lediglich als Behördengarantie. Für Finanzierungsbeiträge übernimmt die BMS die Besicherung eines Kredites, welchen der Wohnbauträger aufnimmt und der Mieter über eine leicht erhöhte Miete zurückzahlt. Kosten für Umzug und Erstausstattung einer Wohnung werden durch die BMS übernommen. Eine Übernahme der Maklerprovisionen durch die BMS ist bei guter Begründung ebenfalls möglich. (Fragebogenbeantwortung durch Erich Ströhle, Kaplan Bonetti Sozialwerke / Dornbirn) Am Beispiel der Stadt Graz können einzelne wohnpolitische Maßnahmen, die in den vergangenen Jahren entwickelt und implementiert werden konnten, modellhaft vorgestellt werden. Leitbild kommunaler Wohnungsmarkt: : Grundlage für die kommunale Wohnpolitik in Graz ist das Bekenntnis zur Erhaltung und Sicherung eines kommunalen Wohnungsmarktes. Damit ist es möglich, der Preisentwicklung auf dem privaten Wohnungsmarkt ein nennenswertes Gegengewicht gegenüberzustellen und so den Preisanstieg drosselnd zu beeinflussen. Als wesentliche Voraussetzung dafür hat sich die Neubauoffensive im städtischen Bereich bewährt, die durch eine systematische Baulandbewirtschaftung und die preisgünstige Vergabe von Bauland an gemeinnützige Bauträger abgesichert und ermöglicht wurde. In der Verhandlung mit den Gemeinnützigen Bauträgern wurde zudem ein 100%iges Vergabe- und Zuweisungsrecht für das städtische Wohnungsamt vereinbart, das gezielt für die Gewährleistung eines ausgewogenen sozialen Mix in den Wohnanlagen genützt wird. Tendenzen zur Segregation können so nachhaltig abgewendet werden. Kommunaler Wohnbau: : Aktuell laufen in Graz einschlägige Vorbereitungen, voraussichtlich im Jahr 2016 wieder in den kommunalen Gemeindewohnungsbau einzusteigen und so eine Gegenbewegung zum schwindenden Wohnungsbestand (im Kontext von Sanierung, Umwidmung etc.) einzuleiten. Angestrebt wird ein jährliches Neubauvolumen von 100 Wohnungen. Diese Maßnahme folgt der

Überzeugung, wonach nur ein ausreichender Bestand an leistbaren und gemeindeeigenen Wohnungen eine Sicherheit für eine adäquate Wohnversorgung der GrazerInnen darstellt. Kontingentwohnungen: Der kommunale Wohnungsbestand wird zudem gezielt für die Bekämpfung von Wohnungsnot und Wohnungslosigkeit eingesetzt. Die Einrichtungen der WLH sowie der sozialen Dienste in Graz werden für diesen Zweck eingeladen, im Rahmen eines kleinen Kontingents an eingestreuten Gemeindewohnungen (durchschnittlich handelt es sich dabei um 200 Wohnungen) die Wohnversorgung von KlientInnen durchzuführen und deren Integration in reguläre Wohnverhältnisse durch eine begleitende und bedarfsorientierte Betreuung sicherzustellen. Kommunale Wohnungssicherung: Das grundlegende Bekenntnis der Stadt Graz zur Bewältigung von Wohnungslosigkeit wird auch durch ein Modell der Wohnungssicherung und der Prävention von Wohnungslosigkeit untermauert. Für diesen Zweck werden die SozialarbeiterInnen des Sozialamtes über Mietrückstände im Kontext der Gemeinde- und Zuweisungswohnungen informiert, bevor es zur Einleitung gerichtlicher Kündigungs- oder Delogierungsverfahren kommt. Diese Vorsorge hat sich inzwischen auch dahingehend bewährt, dass nicht nur viele Wohnungsverluste vermieden werden können, sondern auch keine entsprechenden Neben- und Mehrkosten anfallen, die sonst durch Gerichts- und Anwaltskosten, Übersiedlungen oder Lagerung von Möbeln etc. entstehen würden. Mietzinszuzahlung: Preisdämmende Maßnahmen, die sich der Tatsache eines nennenswerten Bestandes an preisgünstigen Mietwohnungen verdanken, reichen nicht aus, um die Leistbarkeit von Wohnen gewährleisten zu können. Deshalb wurde in Graz ein Mietzinszuzahlungssystem etabliert, das sicherstellen soll, dass die Wohnkosten nicht mehr als 30% des Haushaltseinkommens ausmachen dürfen. Anspruch auf diese Förderung haben allerdings nur MieterInnen von Gemeindeund geförderten Mietwohnungen. So will Graz ausschließen, dass diese Mittel von den privaten VermieterInnen simpel eingepreist werden. Kautionsfonds: Ergänzend zu diesen Maßnahmen zur Förderung leistbaren Wohnens wurde in Graz auch ein Fonds eingerichtet, um Kautionen auf dem privaten Wohnungsmarkt für jene Personen übernehmen zu können, deren Wohnbedarf noch nicht durch die Zuweisung einer Gemeinde- oder Sozialwohnung gedeckt werden kann. (Stichworte auf der Grundlage eines Referates, das Elke Kahr, Stadträtin für Wohnen in Graz, anlässlich des Salzburger Aktionstages Tag der Wohnungsnot am 19.3.2015 gehalten hat.)

Die WLH steht, je nachdem ob und wie die kommunale Wohnpolitik auf die vorgestellten Herausforderungen reagiert, vor der Notwendigkeit, ihre Kernkompetenzen und Angebotsschwerpunkte entsprechend unterschiedlich auszugestalten. Allem voran wird es dabei darum gehen müssen, die präventiven Angebote zu verstärken und aufsuchende Ansätze auszubauen und die Niederschwelligkeit der Zugänge in die WLH neu zu gestalten. Insgesamt jedoch ist abzusehen, dass der Druck auf den von der WLH mitgestalteten 2. Wohnungsmarkt weiter steigen wird und innovative Ansätze zur Gewährleistung der Ablöse von KlientInnen aus der Wohnungslosigkeit und aus den Nischen des 2. Wohnungsmarktes hinein in den ersten Wohnungsmarkt, z.b. im Kontext von Housing First, nur schwer realisiert werden en können. Diesen Fragestellungen gingen wir in einer ausführlichen Diskussion nach. Nicht verwunderlich erscheint denn auch das daraus zu ziehende Resümee, wonach sich die WLH in Zukunft stärker als bisher in Agenden kommunaler und regionaler Wohnpolitik einmischen, sich gewissermaßen repolitisieren muss. Fragen der Wohnpolitik, der Raumordnung sowie konkreter Handlungsebenen der Sozialraumorientierung und der Gemeinwesenarbeit etc. werden mithin verstärkt zu beachten sein.