Vorlesung Immobilienrecht, Hypotheken- und Grundschuldrecht 5. März 2015 1 1. Zweck der Rechte Grundschuld abstrakt 1191, 1192 BGB Sicherung von Forderungsbündeln Hypothek akzessorisch: 1113 Abs. 1, 1180 BGB Sicherung einer bestimmten Forderung 2. Zwecksicherung Grundschuld: Sicherungsabrede Hypothek: Akzessorietät 2 1
3. Entstehung Grundschuld: 873 BGB, Einigung und Eintragung Hypothek: 873 BGB, Einigung und Eintragung, aber auch Entstehen der Forderung, vor Entstehung der Forderung: Eigentümergrundschuld, 1163, 1177 BGB Achtung: Eigentümergrundschulden 903, 873 BGB Bestellung und Eintragung 3 Fall nach RG, Urt. v. 3. 1. 1928, V 128/22, RGZ 106, 136 E bewilligt seiner Ehefrau F, die davon nichts weiß und ihm auch kein Darlehen gegeben hatte, eine Darlehensbriefhypothek über 20.000, die in das Grundbuch eingetragen. Ein Jahr später verkauft E sein Grundstück der Beklagten; der Vertrag wurde vollzogen. Wieder ein Jahr später trat F mit Zustimmung von E die Hypothek durch beglaubigte Abtretungserklärung an den Fabrikanten G ab. Diese Abtretung wurde in das Grundbuch eingetragen. Tags zuvor war ein Veräußerungs- und Verfügungsverbot eingetragen worden, das der Beklagte, der die Bestellung der Hypothek anfechten wollte, auf Grund einer einstweiligen Verfügung eingetragen worden. Das Grundstück wurde 2011 versteigert. Für die Hypothek wurde 2.000 hinterlegt. Die Erben von G verlangen von der Beklagten die Zustimmung zur Freigabe. Zu Recht, wenn der Brief bei Eintragung des Verbots a) schon übergeben war, b) noch nicht übergeben war? 4 2
BGH, Urt. v. 20. 6. 2000 - XI ZR 237/99, NJW-RR 2000, 1431 Am 23. September 1994 schlossen die Eheleute E mit der beklagten Bank einen Darlehensvertrag über 324.000 DM mit einem sittenwidrig überhöhten Zinssatz. Sie bewilligten der Bank eine Grundschuld, die auch eingetragen wurde. Als die Bank trotzdem die Zwangsversteigerung beantragt, bitten die Eheleute E um Rat, wie sie die Zwangsversteigerung verhindern können. Was meinen Sie? 5 BGH, Urt. v. 28. 10. 1988 - V ZR 14/87, BGHZ 106, 1 V verkauft dem K seine Eigentumswohnung für 75.000, der auf Notaranderkonto gezahlt werden sollte. Nach dem Vertrag war K ermächtigt, bereits jetzt im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises die Eintragung von Grundpfandrechten auf dem veräußerten Wohnungseigentumsrecht zu bewilligen und zu beantragen". Im Anschluss an die Kaufvertragsverhandlung unterzeichnete K eine Urkunde vor demselben Notar, in der auf dem Wohnungseigentum eine Grundschuld in Höhe von 75.000 zugunsten der beklagten Bank bestellt "zur Sicherung aller bestehenden und künftigen - auch bedingten und befristeten - Ansprüche aus der Geschäftsverbindung" der Beklagten mit K. Die Beklagte zahlte auf Anweisung des K an einem Dritten 30.000 aus. Der Kaufpreis wird nicht gezahlt, K wird insolvent. Die Beklagte verlangt die Ablösung der Grundschuld. V verlangt von ihr, in die Löschung einzuwilligen. Zu Recht? BGH: ja 6 3
4. Übertragung der Rechte a) Buchrechte Grundschuld: 873 BGB, Einigung und Eintragung Hypothek: schriftliche Abtretung der Forderung, Übergang der Hypothek ist die gesetzliche Folge der Abtretung, 1153, 1154 BGB b) Briefrechte Grundschuld: 873, 1154 BGB, Einigung und Briefübergabe Hypothek: schriftliche Abtretung der Forderung und Briefübergabe, Übergang der Hypothek ist die gesetzliche Folge der Abtretung, 1153, 1154 BGB 7 5. Sicherungszweck a) Hypothek: eingebaut b) Grundschuld: Sicherungsabrede 8 4
BGH, Urt. v. 19. 4. 2013 V ZR 47/11, BGHZ 197, 155 Die Beklagte, eine Bank, war Gläubigerin einer erstrangigen Gesamtgrundschuld, die Klägerin, eine Sparkasse, Gläubigerin einer nachrangigen Gesamtgrundschuld. Nach der Sicherungsabrede der Klägerin mit dem Eigentümer der Grundstücke als Sicherungsgeber tritt dieser ihr den, auch zukünftigen oder bedingten, Anspruch auf Übertragung oder Löschung oder Verzicht aller vor- und gleichrangigen Grundschulden und den Anspruch auf Zuteilung des Versteigerungserlöses ab, was die Klägerin zeigte der Beklagten anzeigte. Diese übertrug ihre nur noch teilweise valutierenden Grundschulden gegen Zahlung von rund 150.000 an eine andere Bank. Diese ließ die Grundschulden neu valutieren. Die Klägerin erlitt dadurch einen Schaden von 300.000, dessen Ersatz sie von der Beklagten verlangt. 9 6. Sicherungspflichten a) Verwahrung und Rückgewähr der Sicherheit b) Im Verwertungsfall: Bestverwertungspflicht c) Geltendmachung von Grundschuldzinsen 10 5
BGH, Urt. v. 2. 3. 2012 - V ZR 133/11, NJW 2012, 1142 Die Klägerin bestellte ihrer Hausbank für Darlehen zwei Buchgrundschulden an erster und zweiter Rangstelle. Die erstrangige Grundschuld trat diese an die beklagte Bank ab, weil diese der Klägerin ein neues Darlehen gewährt hatte. Nach den Vertragsbedingungen muss die Beklagte keine über ihre Forderung hinausgehenden Ansprüche geltend machen und darf auch auf Mehrerlöse verzichten. Ihre Ansprüche auf Übertragung vorrangiger Grundschulden und auf Auskehrung des Erlöses trat die Klägerin an ihre Hausbank ab, was diese der Beklagte anzeigte. Einige Jahre später geriet die Klägerin in finanzielle Schwierigkeiten. Die Beklagte kündigte den Kredit und Betrieb die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Entgegen der Bitte der Klägerin meldete die Beklagte nur die zur Tilgung benötigten Grundschuldzinsen an. Der Rest von 4.000 ging an die Hausbank. Kann die Klägerin Schadensersatz verlangen? BGH: nein 11 7. Gutgläubiger Erwerb a) Buchrechte Grundschuld: 891, 892 BGB bei normaler Grundschuld: einredefreier Erwerb Sicherungsgrundschuld: Durchgriff und Erhalt der Einwände aus der Sicherungsabrede, 1192 Abs. 1a BGB Hypothek: Abtretung und Eintragung nach 1154 Abs. 3 BGB Einredefreier Erwerb: 1137, 1138 BGB 12 6
b) Briefrechte Grundschuld: 891, 892, 1155 BGB bei normaler Grundschuld: einredefreier Erwerb bei Sicherungsgrundschuld kein einredefreier Erwerb, 1192 Abs. 1a BGB Hypothek: Abtretung und Eintragung nach 1154 Abs. 3, 1155 BGB Einredefreier Erwerb nach 1137, 1138 BGB 13 RG, Urt. v. 29. 4. 1932 V 82/32, RGZ 137, 95 Der Kläger bestellte am 14. Juli an seinem Grundstück eine Darlehenshypothek über 6.000 für Ernst, mit der Vereinbarung, dass sich Ernst den Brief durch das Grundbuchamt solle aushändigen lassen. Die Hypothek wurde am 19. Juli eingetragen. Den gleichzeitig gebildeten Brief hielt das Grundbuchamt bis zur Bezahlung der Kosten zurück. Ernst trat durch öffentlich beglaubigte Urkunde die Hypothek an den Beklagten mit der Vereinbarung ab, dass er sich den Brief durch das Grundbuchamt aushändigen lassen könne. Dafür erhielt Ernst 5.000. Die Abtretung wurde am 8. August eingetragen, der Brief am 7. Oktober ausgehändigt, nachdem der Beklagte die Kosten bezahlt hat. Im September erfuhr er, dass Ernst dem Kläger kein Darlehen gegeben hatte. Der Kläger verlangt die Bewilligung der Umschreibung der Hypothek in eine Grundschuld. Zu Recht? 14 7
A verursacht einen Verkehrsunfall und bestellt dem Geschädigten G für den hohen Schadensersatzanspruch, den er nicht bezahlen kann, eine Briefhypothek an seinem Grundstück. G erhält von seiner eigenen Versicherung Ersatz, die von der Hypothek nichts weiß. Als er Geld braucht, tritt er die Hypothek formgerecht und unter Übergabe des Briefs an den gutgläubigen H ab. Ein vorrangiger Grundschuldgläubiger betreibt erfolgreich die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Die Hypothek des H erlischt. Ein Übererlös für H verbleibt nicht. H wendet sich an A wegen der Bezahlung. Da auch die Versicherung Zahlung verlangt, hinterlegt A die Schadensersatzsumme beim Amtsgericht. Die Versicherung verklagt H auf Zustimmung zur Auszahlung der Summe. Zu Recht? Nachlesen zum Problem: MünchKomm-BGB/Eickmann, 6. Aufl., 1153 Rn. 13. 15 BGH, Urt. v. 25. 10. 2013 V ZR 147/12, NJW 2014, 550 Die Kläger erwarben im Jahr 2000 ein Hausgrundstück und bestellten zu Gunsten von G 1 eine Buchgrundschuld in Höhe von 200.000 DM. Dieser trat die Grundschuld noch an demselben Tag zur Sicherung einer Finanzierung an die gutgläubige H Bank ab. Die Grundschuld wurde in das Grundbuch eingetragen; die Eintragung der Abtretung erfolgte im Jahr 2001. Die Bank H ihrerseits trat die Grundschuld nach Ablösung des Kredits im Jahr 2003 an den Beklagten ab. Diese Abtretung wurde erst am 22. September 2008 in das Grundbuch eingetragen. Der Beklagte betreibt die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Die Kläger behaupten, die Grundschuld habe ein Darlehen von G 1 sichern sollen, das nur zum Schein vereinbart und tatsächlich nicht ausgezahlt worden sei. Ihre darauf gestützte Vollstreckungsgegenklage hat in den Tatsacheninstanzen Erfolg gehabt. Wie sollte der BGH entscheiden? 16 8
BGH, Urt. v. 24. 10. 2014 V ZR 45/13, NJW 2015, 619 Der Kläger zeichnete Anfang März 2000 eine atypische stille Beteiligung an der S AG in Höhe von 60.000 DM. Der Einlagebetrag sollte zu 100 % finanziert, die Finanzierung von der S AG vermittelt werden. Deshalb bestellten der Kläger und sein Bruder der S AG an einem ihnen zu je ½ Anteil gehörenden Grundstück eine vollstreckbare Grundschuld. Die S AG trat die Grundschuld am 18. Mai 2000 an die Beklagte ab, um damit eigene Darlehensverbindlichkeiten gegenüber dieser abzusichern. Die Beklagte betreibt die Zwangsversteigerung aus der Grundschuld. Der Kläger will diese mit der Vollstreckungsgegenklage verhindern. Er behauptet, die S AG habe die Grundschuld von vornherein nicht zur Sicherung eines Kredits, sondern allein zur Geldbeschaffung für sich habe verwenden wollen und viele Anleger so betrogen. Die Beklagte, welche die meisten der von der Zedentin erlangten Grundschulden durch Abtretung erworben habe, habe hiervon gewusst. Die Beklagte erwidert, sie sei ebenfalls von der Zedentin betrogen worden und habe noch erhebliche Forderungen gegen diese. Was meinen Sie? 17 8. Verwertung 1147 BGB Zwangsversteigerung Voraussetzung Duldungsurteil oder Duldungsunterwerfung nach 794, 800 ZPO Klausel Zustellung und dann nach 869 ZPO mit ZVG entweder Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung. 18 9
OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 28. 7. 2009 18 U 3/08, bestätigt d. BGH, Beschl. v. 4. 3. 2010 V ZR 156/09 Der Kläger hat am Grundstück seines beklagten Bruders eine Grundschuld. Sie beruht auf einem Vergleich, den der Kläger 1985 mit der Mutter der beiden geschlossen hat, um einen Streit um seinen Pflichtteil nach seinem Vater zu regeln, der von der Mutter allein beerbt worden ist. Zu Lebzeiten seiner Mutter sollte der Kläger keine Rechte aus der Grundschuld geltend machen können. 2003 stirbt die Mutter. Sie wurde von dem beklagten Bruder allein beerbt. Im Jahre 2007 erhebt der Kläger Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld wegen des vollen Betrags und Zinsen ab 1985. Zu Recht? 19 BGH, Urt. v. 14.6.2013 V ZR 148/12, MittBayNot 2014, 268 Die Klägerin bestellte einer Bank eine jederzeit fällige vollstreckbare Grundschuld über 850.000 DM nebst Zinsen an ihrem Grundstück, die später an eine andere Bank abgetreten wurde. Mit der Zessionarin vereinbarte die Klägerin in 2000, dass die Grundschuld u. a. einen Vorfinanzierungskredit von 35 Mio. DM einer GbR der Klägerin mit ihrem Ehemann sichern sollte. 2003/2004 kündigte die Zessionarin alle Kreditverhältnisse. Sodann trat sie die Grundschuld an eine Verwertungsgesellschaft ab, die sie wiederum einer Finanzinvestorin abtrat. Diese trat in den Sicherungsvertrag nicht ein, erhielt eine vollstreckbare Ausfertigung und bot der Klägerin an, in den Sicherungsvertrag einzutreten, was diese ablehnte. Die Klägerin beantragt, die Zwangsvollstreckung aus der Ausfertigung für unzulässig zu erklären. 20 10
9. Haftungsumfang Grundstück Erzeugnisse, Bestandteile und Zubehör ( 1120 BGB) Miet- und Pachtforderungen ( 1123, 1124 BGB) Gebäudeversicherung ( 1127, 1128 BGB) 21 BGH, Urt. v. 4. 2. 2005 - V ZR 294/03, ZfIR 2005, 737 T wurde am 17. März 2003 auf Grund eines Kaufvertrags als Eigentümerin eines Gutshauses mit Äckern in das Grundbuch eingetragen. Am 18. Mai 2004 gab sie die eidesstattliche Versicherung ab. Sie lebt seit 2003 mit dem Studenten S zusammen. Dem vermietete sie am 10. Dezember 2003 die Wohnräume des Gutshauses zu einem monatlichen Mietzins von 200, der auf einen angeblich erbrachten Baukostenzuschuss von 100.000 zu verrechnen sei. Ebenfalls wegen des angeblichen Baukostenzuschusses verpachtete sie dem S die Äcker auf 10 Jahre für 2.000 jährlich. S verpachtet die Flächen an den Beklagten für 18.000 jährlich. Der Beklagte zahlte an den auf Antrag eines Grundschuldgläubigers gerichtlich eingesetzten Zwangsverwalter. Der Kläger, dem S seine Ansprüche abgetreten hat, meint, der Beklagte habe an ihn zahlen müssen, verlangt Zahlung von 46.000 wegen Rückständen. Zu Recht? BGH: nein 22 11
10. Gesamtgrundschuld a) Unterschiedliche Fälligkeit b) Änderung der Sicherungsvereinbarung c) Gläubiger des Löschungsanspruchs d) Gegenstand des Freigabeanspruchs 23 a) BGH, Beschl. v. 10. 6. 2010 - V ZB 22/10, BGHZ 186, 28 A und B steht je ein mit dem Sondereigentum an einer Garage verbundener Miteigentumsanteil an einem Grundstück zu. Auf beiden Anteilen lastet jeweils eine Grundschuld zugunsten einer Sparkasse Mit notariellem Vertrag vom 7. Mai 2009 tauschten sie ihre Anteile. Die bestellten Grundschulden sollten künftig an den eingetauschten Anteilen bestehen. Auch dem C steht ein solcher Miteigentumsanteil an dem Grundstück zu. Er hatte die Erbanteile seiner Schwester an dem Nachlass der verstorbenen Eltern erworben, zu dem dieser Miteigentumsanteil gehörte. Dieser Miteigentumsanteil soll für eine an anderen Grundstücken bereits bestehende ohne Kündigung fällige Sicherungsgrundschuld als weiteres Pfand haften. Das Grundbuchamt beanstandet die unterschiedlichen Kündigungsbedingungen der bestehenden Grundschulden und der durch Pfanderstreckung entstehenden Grundschulden. Zu Recht? BGH: nein 24 12
c) BGH, Urt. v. 12. 12. 2008 - V ZR 49/08, BGHZ 179, 146 Ein Stromerzeuger mit Sitz im früheren Westteil von Berlin hatte 1928 eine Anleihe von 5 Mio. US-Golddollar, eingeteilt in Teilschuldverschreibungen zu je 1000 US-Golddollar, begeben und diese durch eine Gesamtsicherungshypothek auf zahlreichen Grundstücken in Berlin und im Umland von Berlin gesichert. Als Vertreterin der Gläubiger ist die heutige Beklagte. Die Anleihe ist in einem zwischen den Parteien streitigen Umfang getilgt. Eines der zu ihrer Sicherung belasteten Grundstücke gelangte nach dem Einigungsvertrag an die Klägerin, die von der Beklagten die Teillöschung der Sicherungshypothek verlangt. Gegen den Klaganspruch wandte die Beklagte unter anderem ein, die Klägerin könne Löschung nicht allein, sondern nur zusammen mit den Eigentümern der anderen mithaftenden Grundstücke verlangen. Diese wären nur unter größten Schwierigkeiten festzustellen. Hat er Recht? 25 d) BGH, Urt. v. 19. 3. 2010 - V ZR 52/09, NJW-RR 2010, 1529 Der Klägerin und ihrem Ehemann gehört ein Wohngrundstück zu je ½ Anteil. Ihre Bank hat daran eine Buchgrundschuld über 300.000. Nach der Sicherungsabrede soll die Grundschuld sechs Darlehen im Ursprungsgesamtbetrag von 793.000 DM sichern, die die Beklagte dem Ehemann der Klägerin gewährt hatte. Mehrere Jahre später, im Jahr 2006, kündigten die Klägerin die Sicherungsabrede und die Beklagte die deren Ehemann gewährten Darlehen. Ihre Restforderung beziffert die Beklagte mit etwa 160.000. Die Klägerin beantragt mit außergerichtlich erklärtem Einverständnis ihres Ehemanns die Verurteilung der Beklagten zur Bewilligung der Löschung der Grundschuld, auf ihrem hälftigen Miteigentumsanteil insgesamt, hilfsweise auf ihrem Miteigentumsanteil in Höhe eines Teilbetrags von 178.000, weiter hilfsweise auf dem Gesamtgrundstück in Höhe eines Teilbetrags von 140.000. Was meinen Sie? 26 13
11. Löschungsanspruch des Hypothekengläubigers BGH, Urt. 27. 4. 2012 - V ZR 270/10, BGHZ 193, 144 Die klagende Sparkasse hatte dem Schuldner ein Darlehen in Höhe von 100.000 gewährt und einen Kontokorrentkredit in Höhe von 50.000 eingeräumt und dafür zwei nachrangige Grundschulden erhalten. Ihr war in der Sicherungsvereinbarung auch der Rückgewähranspruch des Schuldners auf Löschung vorrangiger Grundschulden abgetreten. Die vorrangige Grundpfandrecht valutierte nach Erfüllung der gesicherten Forderung nicht mehr. Deren Gläubigerin zeigte die Sparkasse die Abtretung der Rückgewähransprüche gegenüber der Volksbank an. Danach wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet. Das Grundstück wurde versteigert, ein Übererlös von rund 27.000 an den Insolvenzverwalter ausgekehrt, nachdem die vorrangige Gläubigerin auf ihr Recht verzichtet hatte. Den beansprucht die Sparkasse. Zu Recht? 27 14