Schwarmstädte Entwicklung von Regionen 33. Niedersächsische Baugewerbetag

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1 Schwarmstädte Entwicklung von Regionen 33. Niedersächsische Baugewerbetag Prof. Dr. Harald Simons Oldenburg, 26. Oktober 2017

2 Überblick Was ist in den letzten Jahren auf dem deutschen Wohnungsmarkt bloß passiert? Wie kann eine schrumpfende Bevölkerung Wohnungsknappheiten produzieren? Wo ist das weniger, älter, bunter geblieben? Wieso werden wieder Wohnungsmangel, Neubauförderung, Gentrifizierung, explodierende Mieten diskutiert? Und geht das immer so weiter? Und wenn nicht, was heißt das für die Immobilienmärkte? 2

3 Einführung GdW Studie Sachsen Ruhrgebiet Nordwestbrandenburg Rheinland-Pfalz Koblenz Bremen (in Arbeit) Aktualisierung Deutschland kurz vor Veröffentlichung (KfW) Weitere Informationen hierzu: 3

4 Was ist bloß passiert? Deutschland: Die seit geraumer Zeit zu beobachtende Entspannung auf den deutschen Wohnungsmärkten setzte sich auch in den vergangenen vier Jahren weiter fort. (Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung, 2007) Berlin: Im Ergebnis ist inzwischen ein Wohnungsüberhang und eine gleichzeitig schleppende Nachfrage entstanden. Unter Fortschreibung der aktuellen Trends bis zum Jahr 2010 kann nur allmählich mit einer Belebung der Nachfrage gerechnet werden. (Peter Strieder, Senator für Stadtentwicklung, IBB-Wohnungsmarktbericht 2003) Berlin: Besonders betroffen sind innerstädtische Altbauquartiere, wo inzwischen überdurchschnittliche Leerstandsanteile entstanden sind. (Ingeborg Junge-Reyer, Senatorin für Stadtentwicklung; IBB- Wohnungsmarktbericht 2004) 4

5 Vergleich Bevölkerungsprognosen und tatsächliche Entwicklung - Leipzig Unterschätzung bei Berücksichtigung Zensus 5

6 Vergleich Bevölkerungsprognosen und tatsächliche Entwicklung - Mainz * * Einführung Zweitwohnsitzsteuer zum

7 Schwarmverhalten nach Alter Ausbildungswanderung 10 bis unter 20-Jährige in 2009 => 15 bis unter 25- Jährige in 2014 Berufsanfängerwanderung 20 bis unter 30-Jährige in 2009 => 25 bis unter 35-Jährige in 2014 Settlementwanderung 30 bis unter 40-Jährige in 2009 => 35 bis unter 45-Jährige in 2014 Mittelalterwanderung 40 bis unter 55-Jährige in 2009 => 45 bis unter 60-Jährige in 2014 Altenwanderung 55 bis unter 70-Jährige in 2009 => 60 bis unter 75-Jährige in

8 Ausbildungswanderung Kohortenwachstumsrate (15-24), Veränderung der Kohortenstärke der Geburtsjahrgänge 1990 bis 1999 Vorsicht beim Vergleich der Karten unterschiedliche Skalierung Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 8

9 Berufsanfängerwanderung Kohortenwachstumsrate (25-34), Veränderung der Kohortenstärke der Geburtsjahrgänge 1980 bis 1989 Vorsicht beim Vergleich der Karten unterschiedliche Skalierung Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 9

10 Ergebnis nach Ausbildungs- und Berufsanfängerwanderung bis 34 Jahre Kohortenwachstumsrate (15-34), Veränderung der Kohortenstärke der Geburtsjahrgänge 1980 bis 1999 Vorsicht beim Vergleich der Karten unterschiedliche Skalierung Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 10

11 Liste der jungen Schwarmstädte in Deutschland (Kohortenwachstumsrate 15 bis 34 > 200) Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen Kohortenwachstumsrate Veränderung 2009 bis Bevölkerung insgesamt Altersklasse 20 bis 34 Altersklasse 30 bis 34 Leipzig 388 9,5% 14,8% 23,5% München 363 8,5% 12,7% 15,0% Frankfurt am Main 342 9,1% 11,6% 12,3% Heidelberg 311 5,5% 7,5% 17,1% Regensburg 300 6,2% 13,0% 16,9% Darmstadt 297 6,5% 16,3% 13,8% Dresden 284 6,1% 2,5% 14,8% Stuttgart 262 5,5% 10,0% 12,0% Mainz 258 4,7% 7,1% 14,1% Düsseldorf 254 3,6% 8,0% 6,8% Karlsruhe 251 4,7% 12,4% 14,4% Freiburg 250 6,5% 8,9% 15,8% Köln 248 5,2% 9,4% 8,9% Münster 244 5,6% 7,4% 14,2% Offenbach 243 8,8% 17,8% 16,9% Jena 241 2,7% 1,7% 17,9% Berlin 236 6,1% 10,1% 18,1% Kiel 235 3,9% 9,1% 9,4% Landshut 231 7,6% 13,9% 10,1% Augsburg 230 5,5% 13,5% 15,6% Mannheim 227 3,8% 12,8% 13,4% Trier 226 3,2% 7,2% 15,1% Nürnberg 220 3,6% 7,9% 10,2% Koblenz 219 2,8% 14,9% 13,0% Rostock 218 2,6% 0,0% 20,4% Passau 218 2,6% 13,4% 16,2% Halle (Saale) 217 1,5% 2,2% 14,0% Hamburg 217 4,0% 4,8% 8,3% Braunschweig 217 3,2% 10,7% 12,5% Bonn 214 4,0% 7,6% 9,3% Fürth 210 6,2% 13,2% 14,1% Magdeburg 209 2,4% 2,4% 17,8% Bamberg 207 2,2% 12,6% 10,8% Potsdam 207 6,9% 3,1% 10,9% Ingolstadt 206 5,9% 13,1% 16,3% Erlangen 205 2,7% 6,8% 11,5% Osnabrück 205 2,4% 6,5% 7,8% Würzburg 201 0,1% 1,0% 17,1% Deutschland insg ,1% 3,6% 8,8% 11

12 Settlementwanderung Kohortenwachstumsrate (35-44), Veränderung der Kohortenstärke der Geburtsjahrgänge 1970 bis 1979 Vorsicht beim Vergleich der Karten unterschiedliche Skalierung Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 12

13 Altenwanderung Kohortenwachstumsrate (60-74), Veränderung der Kohortenstärke der Geburtsjahrgänge 1940 bis 1954 Vorsicht beim Vergleich der Karten unterschiedliche Skalierung Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 13

14 Altenschwarmstädte in Deutschland (Kohortenwachstumsrate 60 bis 74) Altenschwarmstädte KWR Veränderung 2009 bis 2014 Bevölkerung insgesamt Altersklasse 60 bis 74 Hauptverlierer KWR Veränderung 2009 bis 2014 Bevölkerung insgesamt Altersklasse 60 bis 74 LK Garmisch P ,4% 4,6% Stuttgart 88 5,5% 6,5% LK Ammerland 111 2,8% 1,7% Offenbach a.m. 88 8,8% 4,2% Landshut 111 7,6% 2,6% München 88 8,5% 4,4% LK Ostholstein 111 0,4% 2,6% Remscheid 89 2,6% 7,7% LK Lüchow D ,1% 2,2% Düsseldorf 89 3,6% 6,9% Potsdam 109 6,9% 2,1% Wiesbaden 90 2,1% 3,5% LK Wittmund 108 0,7% 1,8% Frankfurt a.m. 90 9,1% 1,2% LK Aurich 108 0,3% 3,4% Ulm 91 4,0% 1,4% Baden Baden 108 1,7% 4,0% Mannheim 91 3,8% 5,1% LK Leer 108 1,2% 1,7% Hamburg 91 4,0% 6,2% LK Dithmarschen 107 1,5% 2,7% Weiden i.d. Opf ,0% 1,3% Deutschland insg. 97 1,1% 1,0% LK Friesland 107 1,6% 3,0% LK Ahrweiler 107 0,2% 0,8% LK Passau 106 1,0% 5,4% Schwerin 106 1,2% 1,0% LK Unterallgäu 106 2,6% 1,6% Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 14

15 Ursachen der Schwarmwanderung 15

16 Ursache Bildungsausweitung? Veränderung der Anzahl der Studierenden an den Hochschulen im Kreisgebiet zwischen WS 09/10 und WS 14/15 Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 16

17 Ursache Auslandszuwanderung, Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 17

18 Schwarmverhalten und Arbeitsplätze Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Berechnungen 18

19 Veränderung der Beschäftigtenzahlen an Wohn- und Arbeitsort bis Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Berechnungen 19

20 Entwicklung der Zahl der Auspendler nach Kohortenwachstumsrate, 2009 bis 2014 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Berechnungen 20

21 Quell- und Abflussgebiete, Stadt Oldenburg Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 21

22 Quell- und Abflussgebiete, Stadt Bremen Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 22

23 Quell-, Abflussgebiete, LK Friesland und Prignitz Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 23

24 Ende der großräumlichen Wanderung! Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 24

25 Ursachen des neuen Schwarmverhaltens Hauptursache des Schwarmverhaltens: eine Folge des Weniger Junge Menschen sind eine Minderheit geworden und Minderheiten rotten sich zusammen Erste Generation mit starkem Schwarmverhalten wurde zwischen 1974 und 1978 geboren (nach Pillenknick) Mindestgrößen für Kneipen, Clubs, Restaurants, Fußballturniere werden unterschritten Oder kurz: Zahl der potentiellen Freunde in Fahrradentfernung nimmt ab nicht aber in Schwarmstädten 25

26 Konzentration der jungen Menschen Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 26

27 Anteil der 20- bis 35-Jährigen, bis 35-Jährigen, 2014 Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 27

28 Spekulation über zukünftige Entwicklung - Teil 1 Schwarmverhalten ist selbstverstärkend Urbanität / Dichte / Vitalität nimmt mit jedem Umzug in Schwarmstädte zu, woanders ab Über Arbeitsmarkt, Neuansiedlungen, Investitionen und Innovationen weitere Verstärkung wahrscheinlich Hauptwirkung des Schwarmverhalten steht noch aus auch die Schwärmer werden älter und sesshaft Schwarmverhalten geht in die zweite Runde Kinder konzentrieren sich auf die Schwarmstädte 28

29 Folgerungen für Bund und Länder Umzug in Schwarmstadt bringt zwei Probleme: Zu wenig Wohnungen in Schwarmstadt, zu viele in schrumpfenden Kreisen Priorität muss Erhaltung bzw. Erhöhung der Attraktivität der schrumpfenden Kreise haben, nicht Bewältigung der Wohnungsengpässe der wenigen Schwarmstädte Keine Wachstumsförderung für Schwarmstädte! Steigende Mieten als korrektiv Mietpreisbremse nimmt den ausblutenden Städten und Regionen ihr wichtigstes Argument: gut wohnen zu niedrigeren Mieten Derzeit erste Anzeichen, dass die hohen Mieten in München, Berlin, Hamburg anfangen zu wirken 29

30 Folgerungen für ländliche Räume Schrumpfung grundsätzlich nicht umkehrbar Ländliche Räume ohne ein vitales, halbwegs urbanes Zentrum werden immer stärker ausbluten Vitalität entsteht durch Nutzungsdichte, d.h. Konzentration der verschiedenen Nutzungen auf einen Ort (Einzelhandel, Gastronomie, Bildung, Gesundheit, Vereine, ÖPNV) Konzentration auf ein (!) Zentrum (keine Mittelzentren in Funktionsteilung) Kurz: Zentren bestimmen, Zentren erhalten, Fördermittel konzentrieren Angleichung der Lebensverhältnisse nicht auf Ebene der Unterund schwachen Mittelzentren bewerten, sondern auf Ebene der Regionen 30

31 Folgerungen für Städte Neue Konkurrenz der Städte untereinander, insbesondere Solitärstädte nun auch in dieser Konkurrenz Nicht nur Konkurrenz um Industrien, Gewerbe, Messen, Veranstaltungen, Fußball Konkurrenz als Wohnstandort! Konkurrenz wird zunächst über junge Leute (20 bis 35) ausgetragen, da diese mobil sind und ihren Lebensmittelpunkt noch suchen 31

32 Spekulation über zukünftige Entwicklung Teil 2 Aber: Schwarmstädte werden teuer! Wo ist die Wirkung der relativen Preise? Tatsächlich lässt sich die Wirkung für Berlin und München in den letzten Jahren zeigen! Berlin und München sind zu teuer geworden relativ zu anderen Städten Der Schwarm zieht weiter in andere Städte Aber ausblutende Regionen profitieren nicht. Abwanderung bleibt, nur Ziel ist anders (Leipzig statt Berlin, Regensburg statt München) 32

33 Nicht vergessen die Konkurrenz ist hart 33

34 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! ag Forschung und Beratung Kurfürstendamm 234, D Berlin Tel.: Fax: ag Forschung und Beratung Zweigniederlassung Kaiserstr. 29, D Bonn Tel.: Fax: komet- gmbh Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH Schreberstr. 1, D Leipzig Tel.: Fax: