ÖffentlichesBaurecht

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1 ÖffentlichesBaurecht von Dr. Frank Stollmann Leitender Ministerialrat in Düsseldorf und Prof. Dr. Guy Beaucamp Professor an der Fakultät Wirtschaft und Soziales, Department Public Management, HAW Hamburg 11. Auflage 2017

2 Inhaltsverzeichnis Seite Verzeichnis derfälle... XIX Verzeichnis derprüfungsschemata... XXI Verzeichnis derschaubilder... XXIII Abkürzungsverzeichnis... XXV Literaturverzeichnis... XXXI 1. Teil. Grundlagen des öffentlichen Baurechts 1. Einführung... 1 A. Begriffe... 1 B. DasprivateBaurecht... 2 I. Bürgerlich-rechtliche Baufreiheit und Beschränkungen. 2 II. Verhältnis zum öffentlichenbaurecht... 3 C. Dasöffentliche Baurecht... 5 D. Exkurs: Raumplanung... 7 E. Öffentliches Baurecht inder Fallbearbeitung F. Kontrollfragen Verfassungsrechtliche Grundlagen A. Eigentumsgarantie und öffentlichesbaurecht I. Grundsatz derbaufreiheit Genehmigungsanspruch Bestandsschutz Entschädigungsansprüche II. EinschränkungenderBaufreiheit Bauleitplanung Veränderungssperre GemeindlicheVorkaufsrechte Beschränkungendurch 34,35 BauGB Abstandsflächen B. Die Bezüge zum kommunalen Selbstverwaltungsrecht I. Grundzüge II. Wehrfähigkeit derplanungshoheit III. Grundlage fürbeteiligungsrechte IV. Reichweite derplanungshoheit Fall 1:Vorfahrt fürdie Sicherheit... 20

3 VIII Inhaltsverzeichnis C. Gesetzgebungskompetenzen D. Kontrollfragen Einfach-gesetzliche Rechtsquellen A. Baurecht desbundes I. Bestanddes Bundesrechts II. Der AufbaudesBaugesetzbuches III. Baunutzungsverordnung IV. Weitere Rechtsvorschriften B. Baurecht derländer C. Ortsrecht D. Übersicht E. Kontrollfragen Teil. Die Bauleitplanung 4. GrundzügederBauleitplanung A. Aufgabenstellungder Bauleitplanung I. ZweistufigeBauleitplanung II. Funktionen derbauleitplanung III. Zielsetzung der Vorschriften über die Bauleitplanung B. Der Flächennutzungsplan I. Bedeutung II. Charakterisierung C. Der Bebauungsplan I. Bedeutung II. AusnahmenvonderZweistufigkeit D. Kontrollfragen Inhalt und RechtscharakterderBauleitpläne A. Der RegelungsinhaltderBauleitpläne I. Flächennutzungsplan RäumlicherGeltungsbereich WesentlicherInhalt a) Darstellungen b) Sonstige Inhalte Verbindlichkeit II. Bebauungsplan ArtenvonBebauungsplänen a) QualifizierterBebauungsplan b) EinfacherBebauungsplan c) Vorhabenbezogener Bebauungsplan RäumlicherGeltungsbereich WesentlicherInhalt a) Festsetzungen... 46

4 Inhaltsverzeichnis IX b) Kennzeichnungen c) Nachrichtliche Übernahmen B. RechtscharakterderBauleitpläne I. RechtsnaturdesFlächennutzungsplans II. RechtsnaturdesBebauungsplans C. Kontrollfragen Rechtmäßigkeitsanforderungen an die Bauleitplanung FormelleAnforderungen A. Rechtsgrundlagenund Übersicht B. EinzelneSchritte I. Aufstellungsbeschluss II. Ermittlungder abwägungserheblichen Belange Grundsätzliches Exkurs: Umweltprüfungund Umweltbericht III. Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicherbelange Behörden/Trägeröffentlicher Belange Beteiligungsverfahren IV. Öffentlichkeitsbeteiligung Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung FörmlicheAuslegung a) Bekanntmachung b) Auslegung V. Satzungsbeschluss VI. Genehmigungs- und Anzeigeverfahren Flächennutzungsplan Bebauungsplan VII. Ausfertigung und Öffentliche Bekanntmachung VIII. Sonderfälle Fall 2:KrummeEiche C. Kontrollfragen Rechtmäßigkeitsanforderungen an die Bauleitplanung MaterielleAnforderungen A. Prinzip dererforderlichkeit I. Grundsatz II. Subjektive Ansprüche III. Sog. Negativplanung B. Bestimmtheitsgebot I. Inhaltliche Normenklarheit II. Hinreichende Regelungsdichte C. Anpassungspflicht I. Begriffund InhaltkonkretisierterZiele II. Durchführung deranpassung... 80

5 X Inhaltsverzeichnis D. Entwicklungsgebot E. Beachtung desplanungsrahmens F. Gebotder gerechtenabwägung I. Allgemeine Planungsleitlinien II. Besondere Planungsleitlinien III. Optimierungsgebote IV. Planungsleitsätze V. DieAbwägung DiePhasen derabwägung Verletzung desabwägungsgebots Fall 3:Gründerzeit-Villa Interkommunale Abwägung Abwägungsmaßstäbe imweiterensinne G. Kontrollfragen RechtsfolgenvonMängeln A. Anwendungsbereich B. Verfahrens- und Formvorschriften gem. 214 I BauGB I. Eingrenzung der relevanten Verfahrens- oder Formvorschriften II. Systematik dervorschrift III. Beachtliche Rechtsverletzungen gem. 214 I 1 Nr. 1 BauGB Grundzüge Offensichtlichkeit VonEinfluss IV. Beachtliche Rechtsverletzungen gem. 214 I 1 Nr. 2 BauGB MängelderÖffentlichkeitsbeteiligung MängelderBehördenbeteiligung V. Beachtliche Rechtsverletzungen gem. 214 I 1 Nr. 3 BauGB VI. Beachtliche Rechtsverletzungen gem. 214 I 1 Nr. 4 BauGB VII. Rügeobliegenheit C. Mängel im Verhältnis von Bebauungs- und Flächennutzungsplan, 214 IIBauGB D. Abwägungsmängel, 214 IIIBauGB E. Ergänzendes Verfahren, 214 IV BauGB F. Kontrollfragen

6 Inhaltsverzeichnis XI 9. Rechtsschutz A. RechtsschutzdesBürgers I. Rechtsschutz gegen einen Flächennutzungsplan II. Rechtsschutzgegen einenbebauungsplan Zulässigkeitsprüfung a) Gegenstand der Normenkontrolle (Statthaftigkeit) b) Antragsbefugnis c) Rechtsschutzbedürfnis d) Antragsfrist Fall4: KeinSchiefer am Hang Begründetheitsprüfung und Entscheidungsinhalt VorläufigerRechtsschutz B. Rechtsschutzder Gemeinde I. Rechtsschutz gegen einen Flächennutzungsplan II. Rechtsschutzgegen einenbebauungsplan Fall5: Winzer-Eck C. Kontrollfragen Teil. Instrumente zur Sicherung der Bauleitplanung 10. Veränderungssperre A. Zweck B. Voraussetzungen I. Planaufstellungsbeschluss II. Sicherungsbedürfnis C. Inhaltund Wirkungen der Veränderungssperre I. Inhalt II. Wirkungen D. Form, Zeitpunkt und Geltungsdauer der Veränderungssperre. 140 I. Formder Veränderungssperre II. Zeitpunktder Veränderungssperre III. GeltungsdauerderVeränderungssperre Grundsätze FaktischeVeränderungssperre Außer-Kraft-Treten E. Ausnahmen I. Erteilung einerausnahmegenehmigung II. Bestandsschutz F. Rechtsschutzund Entschädigungsfragen I. Rechtsschutz II. Entschädigung Fall 6:Getränkemarkt G. Kontrollfragen

7 XII Inhaltsverzeichnis 11. Zurückstellung von Baugesuchen A. Zweck derregelung B. Voraussetzungen I. Möglichkeit einerveränderungssperre II. AntragderGemeinde III. GegenstandderZurückstellung IV. Sicherungsbedürfnis C. Rechtswirkungen D. Zeitpunkt, Dauer und Endeder Zurückstellung I. Zeitpunkt II. Dauer III. Ende E. Rechtsnatur und Rechtsschutzfragen F. Kontrollfragen GemeindlicheVorkaufsrechte A. Bedeutung B. WesenundAnwendungsbereichder Vorkaufsrechte C. Artenund Geltungsbereich D. Gemeinwohlerfordernis undausschließungsgründe E. VerfahrenundRechtsschutz F. Kontrollfragen Teil. Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben 13. Bedeutung und Systematikder 29ff.BauGB A. Bedeutungder Vorschriften B. Der Vorhabenbegriff I. Allgemeines II. BaulicheAnlage III. Errichtung,Änderung,Nutzungsänderung Fall7: Wettbüro IV. Erfordernis einerbehördlichen Zulassung C. Systematik der 29f.BauGB D. Kontrollfragen Zulässigkeit im qualifiziert beplanten Innenbereich A. Allgemeines B. Grundtatbestand des 30 IBauGB I. Vorliegeneines qualifiziertenbebauungsplans II. RäumlicherGeltungsbereich III. KeinWiderspruchzu denfestsetzungen Grundsätze ArtderbaulichenNutzung Fall8: Ferienwohnung PrenzlauerBerg

8 Inhaltsverzeichnis XIII 3. Verhältnis zu 15 BauNVO Verhältnis zuden Landesbauordnungen IV. Sicherungder Erschließung C. Ausnahmenund Befreiungen nach 31 BauGB I. Allgemeines II. Ausnahmen Grundsätzliches Exkurs: Einvernehmen III. Befreiungen Grundsätzliches Tatbestand dergemeinwohlerforderlichkeit Tatbestand der städtebaulichen Vertretbarkeit Tatbestand der individuellen Härtemilderung Grundzüge der Planung, öffentliche Belange und nachbarliche Interessen a) GrundzügederPlanung b) Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen c) Würdigung nachbarlicher Interessen IV. Ermessen Fall 9:Wohnfrieden D. Kontrollfragen Zulässigkeit im Geltungsbereich eines künftigen Bebauungsplans A. Bedeutungund systematische Einordnung B. Vorabzulassunggem. 33 I BauGB I. Planaufstellungsbeschluss II. Planreife FormellePlanreife Materielle Planreife III. Plananerkenntnis IV. Gesicherte Erschließung C. Vorabzulassunggem. 33 II, IIIBauGB D. Verfahrens-und Rechtsschutzfragen E. Kontrollfragen Zulässigkeit imnichtbeplanteninnenbereich A. Allgemeines I. Grundsätze II. Systematik dervorschrift B. RäumlicherAnwendungsbereich I. Im ZusammenhangbebauterOrtsteil Ortsteil Bebauungszusammenhang

9 XIV Inhaltsverzeichnis 3. Beispielsfälle Fall 10:Landgemeinde Fall 11:Heimatgemeinde II. Durch Satzung begrenzte oder bestimmte Ortsteile Klarstellungssatzung Entwicklungssatzung Ergänzungssatzung Satzungsverfahren C. Zulässigkeitskriteriennach 34 IBauGB I. Maßstab deseinfügens NähereUmgebung Eigenart Einfügen Fall 12:Gasthof DasGebot derrücksichtnahme Abweichungsbefugnis ( 34 IIIa BauGB) II. Gesicherte Erschließung III. Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse IV. KeineBeeinträchtigung desortsbildes V. Keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche VI. Festsetzungen eineseinfachenbebauungsplans D. Zulässigkeitskriteriennach 34 II BauGB Fall 13:Tankstelle E. Verfahrensfragen F. Kontrollfragen Zulässigkeit imaußenbereich A. Allgemeines I. Grundsätze II. Systematik dervorschrift B. Zulassungprivilegierter Vorhaben I. Dieeinzelnen Privilegierungen Vorhabender Land-und Forstwirtschaft a) Land-und Forstwirtschaft b) Betrieb c) Dienen d) Untergeordneter Teil derbetriebsfläche Gartenbauliche Erzeugung Ortsgebundene Anlagen Im Außenbereich gesollte Vorhaben EnergietechnischeAnlagen

10 Inhaltsverzeichnis XV II. Entgegenstehende öffentlichebelange III. Sicherungder Erschließung C. ZulassungsonstigerVorhaben I. Begriff II. Beeinträchtigung öffentlicherbelange III. Sicherungder Erschließung D. Dieöffentlichen Belange I. Grundsätzliches II. Einzelneöffentliche Belange Flächennutzungsplan FachplanerischeVorgaben Schädliche Umwelteinwirkungen Verunstaltungsschutz Natürliche Eigenart derlandschaft Zersiedelungsverbot E. Begünstigtesonstige Vorhaben I. Grundsätzliches II. Dieeinzelnen Tatbestände Nutzungsänderung land- oder forstwirtschaftlicher Anlagen Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes Ersatzbauten Änderung/Nutzungsänderung erhaltenswerter Gebäude Erweiterung vonwohngebäuden Erweiterung gewerblicherbetriebe III. Exkurs: Außenbereichssatzung F. Verfahrensfragen Fall 14:Nachwuchssorgen G. Nachbarschutz H. Kontrollfragen Teil. Genehmigungsvorbehalte und Eingriffsbefugnisse im Bauordnungsrecht 18. PräventivesBauordnungsrecht A. Allgemeines B. DieBaugenehmigung I. Genehmigungspflicht Grundsätze Genehmigungspflichtige Vorhaben Fall 15:Prismenwendeanlage II. Ausnahmetatbestände Genehmigungsfreie Vorhaben

11 XVI Inhaltsverzeichnis 2. Genehmigungsfreistellung Spezialgesetzliche Regelungen III. Genehmigungsverfahren Antragserfordernis BeteiligtedesVerfahrens Entscheidung IV. Regelungsgehalt und Rechtsfolgen der Baugenehmigung Regelungsgehalt derbaugenehmigung Rechtsfolgender Baugenehmigung V. Geltungsdauer, Verlängerung, Widerruf und Rücknahme GeltungsdauerderBaugenehmigung Widerruf und Rücknahme der Baugenehmigung C. Besondere Verfahrensformen I. Vorbescheid Allgemeines Rechtsnatur Einzelfragen Fall16:Paint-Ball II. Sonstige Formender Genehmigung Teilbaugenehmigung Zustimmung D. Rechtsschutzfragen Fall 17:Erbe mithindernissen E. Kontrollfragen BauaufsichtsbehördlicheEingriffsbefugnisse A. Allgemeines B. Bauüberwachung C. Ordnungsbehördliche Befugnisseder Bauaufsicht I. Formelleund materiellebaurechtswidrigkeit II. Eingriffsformen Einstellungsverfügung Nutzungsuntersagung Fall 18:Kleingarten-Idyll Beseitigungsverfügung III. Ermessen Verhältnismäßigkeitsprinzip Gleichbehandlungsgrundsatz RechtsgüterDritter Behördliche Duldung Fall 19:Ärger mit derfischerhütte

12 Inhaltsverzeichnis XVII IV. Allgemeine Voraussetzungen Bestimmtheit Adressat derverfügung V. Durchsetzung bauaufsichtlicherverfügungen Allgemeines Durchsetzung von Baueinstellung/Nutzungsuntersagung Fall20:Rohbau Durchsetzung einerabrissanordnung D. Rechtsschutzfragen E. Kontrollfragen Teil. Nachbarschutz im öffentlichen Baurecht 20. Grundlagen desnachbarschutzes A. Allgemeines B. Verhältnis zum privatrechtlichen Nachbarschutz I. Grundsätze II. Gegenseitige Wechselbeziehung Auswirkungen der Baugenehmigung auf das Zivilrecht Auswirkungen eines Bebauungsplans auf das Zivilrecht C. Voraussetzungen des öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzes I. NachbarschützenderCharaktereinerNorm Schutznormtheorie Generell und partiell nachbarschützende Normen Erfordernis einer tatsächlichen Beeinträchtigung II. Begriffdes Nachbarn Räumliche Abgrenzung Personelle Abgrenzung D. Kontrollfragen Der NachbarschutzimEinzelfall A. Allgemeines I. Fallgruppen II. Rechtsbehelfe desnachbarn Hauptverfahren VorläufigerRechtsschutz a) Anfechtungssituation b) Verpflichtungssituation Besonderheiten bei vereinfachten Verfahren bzw. freigestellten Vorhaben

13 XVIII Inhaltsverzeichnis B. Anfechtungsrechtsbehelfe I. Zulässigkeitsprobleme Statthaftigkeit Klagebefugnis Vorverfahrenund Frist Rechtsschutzinteresse Verzicht Verwirkung/Rechtsmissbrauch II. Begründetheitsprüfung Allgemeines Verletzung von nachbarschützenden Normen Fall21:Ruhe sanft Fall 22:Handweberei C. Verpflichtungsrechtsbehelfe I. Allgemeines II. Verfahrenseinleitender Antrag III. AnspruchdesNachbarn Anspruchauf fehlerfreie Ermessensausübung Ermessensreduzierung aufnull Fall 23: Schweinereien Ermessen beim Wegfall der Baugenehmigung Anspruchauf Vollzug D. Rechtsschutzbei Vorhaben öffentlicherbauherren E. Rechtsschutzder (Nachbar)Gemeinde F. Kontrollfragen Antwortenzu denkontrollfragen Sachverzeichnis