Werkzeugkasten Wohnumfeldqualität und Planung. Fachsymposium Alpines Bauen Block Lebenswerte Nachverdichtung und Energiesysteme

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1 Werkzeugkasten Wohnumfeldqualität und Planung Fachsymposium Alpines Bauen Block Lebenswerte Nachverdichtung und Energiesysteme Prof. Dr.-Ing. Joachim Schöffel Foto: irap

2 Übersicht - Drei Aspekte 1. Wohnumfeld Bedeutung bei Nachverdichtung 2. Mit welchen Schritten lässt sich Wohnumfeldqualität beurteilen? 1. Systematisierung des Raums 2. Kriterien-basierte (objektive) Bewertung 3. Zusammenhang von Einflussgrössen 4. Handlungsmöglichkeiten der Planung

3 1. Wohnumfeld Bedeutung bei Nachverdichtung? Lebensqualität: Aufenthalt im Freien, unersetzbares Angebot v.a. für wenig mobile Bevölkerungsgruppen Zusammengehörigkeit: Nachbarschaft spielt sich im Wohnumfeld ab braucht Raum Verkehrsreduktion: Bis heute grösster Teil der Freizeit in Wohnung & Umfeld Naherholung ohne weitere Freizeitmobilität Stadtentwicklung: Qualitätssicherung notwendig Höhere bauliche Dichten erfordern Gegengewicht: Qualität des Wohnumfelds als Indikator für Qualität in der Stadtentwicklung Mehr Nutzende auf weniger Fläche: Bedarf an höherer Qualität

4 2. Mit welchen Schritten lässt sich Wohnumfeldqualität beurteilen? Wesentliche Gliederung (ö/p) = unterschiedliche Wege und Möglichkeiten der planerischen Einflussnahme! PRIVAT ÖFFENTLICH Wohn- und Spielstrassen, Grünflächen Parks, Sportflächen (Grafik adaptiert nach: Bayerisches Staatsministerium des Innern)

5 2. Mit welchen Schritten lässt sich Wohnumfeldqualität beurteilen? Hier Fokus privates Wohnumfeld. Notwendig ist eine klare und umfassende Systematisierung in BEREICHE + zugehörige Elemente WOHNUNGSBEZOGEN: Balkon und Terrasse, Garten, Mietergarten HAUSGEMEINSCHAFT: Hausvorbereich, Eingangsbereich,... SIEDLUNGSGEMEINSCHAFT: Wohn- und Spielstrassen, Blockinnenbereich,... ÖFFENTLICH (Grafik adaptiert nach: Bayerisches Staatsministerium des Innern)

6 2. Mit welchen Schritten lässt sich Wohnumfeldqualität beurteilen? 1. Systematisierung des Raums in verschiedene BEREICHE und ihnen zugehörige Elemente Wohnungsbezogener Bereich Privater Bereich (Garten, Terrasse) Beispiel für wohnungsbezogenen Bereich: Siedlung Hardegg, Bern

7 2. Mit welchen Schritten lässt sich Wohnumfeldqualität beurteilen? 1. Systematisierung des Raums in verschiedene BEREICHE und ihnen zugehörige Elemente Wohnungsbezogener Bereich Privater Bereich (Garten, Terrasse) Raumgliedernde Elemente Beispiel für wohnungsbezogenen Bereich: Siedlung Hardegg, Bern

8 2. Mit welchen Schritten lässt sich Wohnumfeldqualität beurteilen? 2. Kriterien-basierte Bewertung (in jedem BEREICH jedes Element!) Nutzungsqualität: Sie beschreibt, inwiefern das Wohnumfeld den Bedürfnissen und Nutzungsvorstellungen der Bewohner entspricht. Da im Rahmen der Bewertung nicht auf die konkreten Bedürfnisse der Bewohner einer bestimmten Wohnüberbauung eingegangen werden kann, werden gängige Kriterien der Freiraumplanung für eine bedürfnisgerechte Gestaltung verwendet. Gestaltqualität: Sie beschreibt die Attraktivität des Wohnumfelds als Zusammenspiel der Kriterien Raumgestalt, Raumgefüge, Identifikation, Materialität. Ein gut gestaltetes Wohnumfeld ist nicht primär nur schön sondern es funktioniert in Bezug auf eine Vielfalt von unterschiedlichen miteinander korrespondierende Aspekten. Immissionslage: Sie beschreibt, inwiefern das Wohnumfeld durch Umwelteinflüsse, die aus der Lage der Siedlung im Raum resultieren, beeinträchtigt wird.

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10 2. Mit welchen Schritten lässt sich Wohnumfeldqualität beurteilen? Bsp.: Bewertung der Nutzungsqualität des Elements Spielangebote für Kleinkinder Bereich Siedlungsgem o -

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13 Wohnumfeld-Qualität: Ergebnis von vier wesentl. Einflussgrössen es gibt jedoch noch andere, relevante Einflussgrössen als den umgesetzten Qualitätsstandard QUALITÄT Qualitätsstandards MARKTWERT Zahlungsbereitschaft Anlage- und Bewirtschaftungskosten KOSTEN Instrumente PLANUNG

14 3. Zusammenhang von Einflussgrössen Bsp.: Vom Eigentümer kalkulierte Zahlungsbereitschaft für Wohnumfeldqualität QUALITÄT Qualitätsstandards MARKTWERT Zahlungsbereitschaft Anlage- und Bewirtschaftungskosten KOSTEN Instrumente PLANUNG

15 3. Zusammenhang von Einflussgrössen Bsp.: Vom Eigentümer kalkulierte Zahlungsbereitschaft für Wohnumfeldqualität Untersuchungsmethodik: Vorgehen: Messung der Zahlungsbereitschaft mittels kontingenter Bewertung: Befragung, für welche Art von Wohnumfeldverbesserung welcher monatliche Mehrbetrag gezahlt werden würde: geäusserte Präferenzen. (Messung der Zahlungsbereitschaft mittels hedonischem Preisansatz funktioniert nicht wg. fehlendem Real-Vergleich) These: Der Wert für die Nutzenden drückt sich in Zahlungsbereitschaft aus. Problematik: Mieter geben zwar Zahlungsbereitschaft an (Banfi, 2007; Veuillemier, 2008), Immobilieneigentümer glauben jedoch nur sehr bedingt (v.a. bei Lärm-, Luftund Schadstoffbeeinträchtigungen) an Aussagekraft und Übertragbarkeit.

16 3. Zusammenhang von Einflussgrössen Bsp.: Vom Eigentümer kalkulierte Zahlungsbereitschaft für Wohnumfeldqualität. Blickwinkel Immobilienwirtschaft Schweiz: geringer Zusammenhang: Nutzende interessieren sich mehr für Mietpreis, Wohnungsgrössen und Ausstattung nicht greifbar: Wert des Wohnumfeldes lässt sich marktwirtschaftlich kaum abbilden. kann sich mit der Zeit ändern: Mit mehr baulicher Dichte steigt sein Wert. von Marktsegment (Standard, Komfort, Luxus) und Lage abhängig: Investitionsbereitschaft bei problematischen oder luxurösen Objekten und Lagen. je nach Marktlage: Bei Vermietermarkt (an A- und B- Lagen) fast keine Bedeutung Immobilienstrategien kommerzieller Anleger fokussieren aber auf A- und B- Lagen. Gemeinnützige Anleger bewerten soziale und gesundheitliche Aspekte und den Erholungs- und Leistungswert höher als den monetarisierbaren Wert.

17 3. Zusammenhang von Einflussgrössen Indizien für einen marktwirtschaftlichen Wert des privaten Wohnumfelds: Qualitäten im öffentlichen Wohnumfeld wirken sich auf die nahen Grundstücksund Liegenschaftspreise aus. (Gruehn, 2006) Umfragen unter Nutzenden ergeben, dass sie ein gutes Wohnumfeld wertschätzen: Blick ins Grüne. Spielmöglichkeiten für Kinder sind ausschlaggebend für Familien bei der Wohnungssuche. Familien und einkommensstarke Haushalte ziehen vermehrt aufs Land, wenn kein in städtischen Lagen angemessenes Angebot an Grünstrukturen zur Verfügung steht (Buser, 1998) Scheitern baulicher Verdichtungsprojekte zu Lasten von «Grün» am Widerstand der Bevölkerung.

18 4. Handlungsmöglichkeiten der Planung Planung kann die Wohnumfeld-Qualität in a l l e n Prozess-Phasen steuern Programme

19 4. Handlungsmöglichkeiten der Planung z.b. Freiraumkonzept Stadt Schaffhausen Bsp. Strategische Planung Kommunale Strategie für den Freiraum Die Gemeinde verankert die Verfügbarkeit von qualitätvollen Freiräumen als wichtiges öffentliches Interesse in ihren strategischen Planungsgrundlagen.

20 4. Handlungsmöglichkeiten der Planung z.b. Anforderungen an einen aussagekräftigen Umgebungsplan Stadt Luzern Bsp. Qualitätskontrolle Sicherung der Wohnumfeldqualität durch Begleitung und Kontrolle des Bauprozesses

21 Danke für Ihre Aufmerksamkeit! «Wohnumfeldqualität in der Praxis Handlungsspielräume im Planungsalltag»