Mitteilung zur Kenntnisnahme. Anschlussförderung Ausstieg mit Transparenz Drs 15/1542 und 15/2945

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1 Drucksache 15/ Wahlperiode Mitteilung zur Kenntnisnahme Anschlussförderung Ausstieg mit Transparenz Drs 15/1542 und 15/2945 Die Drucksachen des Abgeordnetenhauses sind bei der Kulturbuch-Verlag GmbH zu beziehen. Hausanschrift: Sprosserweg 3, Berlin-Buckow Postanschrift: Postfach , Berlin, Telefon: ; Telefax:

2 1 Der Senat von Berlin - Stadt - IV A 2-8 Tel.: 9012 (912) 3225 An das Abgeordnetenhaus von Berlin über Senatskanzlei - G Sen - M i t t e i l u n g - zur Kenntnisnahme - über Anschlussförderung Ausstieg mit Transparenz - Drucksachen Nrn. 15/1542 und 15/ Der Senat legt nachstehende Mitteilung dem Abgeordnetenhaus zur Besprechung vor. Das Abgeordnetenhaus hat in seiner Sitzung am Folgendes beschlossen: Der Senat wird aufgefordert, die Umsetzung und Folgen der Einstellung der Anschlussförderung im öffentlich geförderten Wohnungsbau in jährlichen Berichten an das Abgeordnetenhaus darzustellen. Die Berichte sollen Aussagen enthalten zu den Auswirkungen auf die a) Mieter der betroffenen Objekte unter Berücksichtigung der Wirkung der Härtefallregelungen, b) Erwerber öffentlich geförderten Wohneigentums unter Berücksichtigung der Härtefallregelungen, c) städtischen Wohnungsbaugesellschaften unter Berücksichtigung der jeweiligen betrieblichen Situation, d) sonstigen Wohnungsunternehmen einschließlich der betroffenen Fondsgesellschaften und Anleger. Die Berichte sollen auch den aktuellen Stand der mit der Einstellung der Anschlussförderung verbundenen rechtlichen und haushaltsbezogenen Aspekte darstellen. Im Vorfeld hatte der Ausschuss für Bauen, Wohnen und Verkehr am Folgendes beschlossen:

3 2 Der Senat wird einvernehmlich aufgefordert, erstmalig zum Ende des Jahres 2004 zu berichten und in dem Bericht auch die Rechtslage und die Mietpreisentwicklung für die Mietverhältnisse darzustellen, deren Vermieter den Klageweg beschritten und zunächst einstweiligen Rechtsschutz erhalten haben. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hatte in dieser Sitzung zugesagt, im Rahmen des Berichts auch folgende Frage zu beantworten: In einigen Fällen müsse die Anschlussförderung vorerst weiter gezahlt werden, was auch mit einer unter Vorbehalt stehenden weiterhin niedrigen Miete verbunden sei. Wie sei abgesichert, dass die Mieter nicht später bei einer anderslautenden endgültigen Entscheidung die Mietdifferenz für frühere Jahre nachzuzahlen hätten? Hierzu wird berichtet: 1. Einführung Aufgrund der dramatischen Haushaltslage Berlins sowie der anstehenden Entscheidung über eine eventuelle Weiterführung der Anschlussförderung für die Wohnungsbauprogramme wurde im Jahr 2002 eine Expertenkommission einberufen, um Modelle für einen Ausstieg aus der Anschlussförderung sowie zu Einsparungen im sozialen Wohnungsbau zu entwickeln. Ausgehend von dem Ende des Jahres 2002 vorliegenden Bericht der Expertenkommission Anschlussförderung hat der Senat mit Beschlüssen vom und den Ausstieg aus der Anschlussförderung sowohl für den Mietwohnungsbau als auch für das selbstgenutzte Wohneigentum entschieden. Damit erhalten Eigentümer ab dem nach Ablauf der 15-jährigen Grundförderung grundsätzlich keine weiterführende Förderung mehr betroffen sind Objekte ab dem Wohnungsbauprogrammjahr Als Sonderregelung wurde im Senatsbeschluss vom festgeschrieben, dass für Stiftungen und Genossenschaften nach Prüfung der Ertragslage nach dem Wegfall der Anschlussförderung - festgelegt wird, ob und in welchem Umfang weitere Unterstützung erforderlich ist. Dies resultiert aus dem Ziel, diesen gemeinnützigen Eigentümern die weitere Bewirtschaftung ihrer Sozialwohnungsbestände im gemeinnützigen Interesse zu ermöglichen und Insolvenzen dieser Einrichtungen zu vermeiden. Nähere Ausführungen hierzu im Abschnitt 6 b). Ebenfalls wurde zur Abfederung der erwarteten Mietsteigerungen und zur Vermeidung nicht vertretbarer Härten bei den Mietern und selbstnutzenden Eigentümern eine Härtefallregelung beschlossen. Diese wurde geregelt in den - Verwaltungsvorschriften über die Gewährung von Mietausgleich und Umzugskostenhilfe für vom Wegfall der Anschlussförderung betroffene Mieter im sozialen Wohnungsbau 1 sowie - Verwaltungsvorschriften über die Gewährung eines Härteausgleichs für vom Wegfall der Anschlussförderung betroffene Eigentümer von eigengenutztem Wohneigentum 2. 1 Mietausgleichsvorschriften 2003 MietA-VV 2003 vom ABl. S sowie Mietausgleichsvor schriften 2005 MietA-VV vom ABl. S Härteausgleichsvorschriften 2003 vom ABl. S sowie Verwaltungsvorschriften zur Änderung der Härteausgleichsvorschriften 2003 vom ABl. S. 667

4 3 Weitere Ausführungen zur Härtefallregelung sind den Abschnitten 3 b) und 4 b) zu entnehmen. Insgesamt sind vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen - ca Mietwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1987 bis 1997 und teilweise 1985 und 1986 (soweit die Grundförderung nach Ende des Jahres 2002 auslief) sowie - ca Wohnungen selbstnutzender Eigentümer der Wohnungsbauprogramme 1986 bis Im Gegensatz zum Mietwohnungsbau hat bei den selbstnutzenden Eigentümern in der Vergangenheit nur ein Teil der Eigentümer, die Grundförderung erhalten haben, auch Anschlussförderung erhalten. Eine Anschlussförderung wurde nur gewährt, wenn das Gesamteinkommen des Eigentümers die Einkommensgrenze nach 25 Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) 3 bzw. 9 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) 4 um nicht mehr als 50 v.h. überstieg. Erfahrungsgemäß haben nur etwa 25 v.h. der Eigentümer nach Auslauf der Grundförderung diese Voraussetzung erfüllt. Je nach Wohnungsbauprogrammjahr und Bezugsfertigkeit läuft bei den vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Wohnungen nach aktuellen Angaben der IBB in unterschiedlichen Jahren die Grundförderung aus: Auslauf aus der Grundförderung Betroffene Miet-Wohnungen 2003 und Summe Auslauf aus der Grundförderung Betroffene Wohnungen Selbstnutzender Eigentümer 2003 und Summe Die nachfolgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Kostenmieten zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der im jeweiligen Wohnungsbauprogramm bewilligten Projekte. 3 Zweites Wohnungsbaugesetz vom 19. August 1994 (BGBl. I S. 2137), letztmals geändert durch Gesetz vom 19. Juli 2001 (BGBl. I S. 1149), aufgehoben durch Gesetz vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376, 2393) 4 Gesetz über die soziale Wohnraumförderung ( Wohnraumförderungsgesetz WoFG) vom 13. September 2001 (BGBl. I S ff.), zuletzt geändert durch Gesetz vom 15. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3450)

5 4 Die Kostenmieten bei Wegfall der Grundförderung sind dem Senat nicht bekannt. Sie entwickeln sich vornehmlich durch Konditionsänderungen des Fremdkapitals und Anpassung der Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Weiterhin ist die Mietermiete für alle Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus per (im Durchschnitt) aufgezeigt: Wohnungsbauprogramm Kostenmiete zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit - /m² Wfl. mtl. Mietermiete per /m² Wfl mtl ,77 5, ,27 5, ,51 5, ,73 4, ,88 4, ,77 4, ,34 4, ,38 4, ,72 5, ,46 5, ,76 5, ,21 5, , ungewichteter Durchschnitt 14,68 5,01 Demgegenüber lassen sich die ortsüblichen Vergleichsmieten für nichtpreisgebundenen Wohnraum aus dem Berliner Mietspiegel 2003 ableiten. Sie betragen für die hier relevanten Wohnungsbestände in den westlichen Bezirken ohne West-Staaken zum Stichtag (Nettokaltmiete in /m² Wfl. mtl.): 60 m² bis unter 90 m² 90 m² und mehr Bezugsfertig Ausstattung einfache mittlere gute einfache mittlere Woh n- fläche Wohnlage Spalt G H I J K 1984 bis 1990 mit SH, Bad und IWC 9 6,55 * 5,57-7,79 7,40 6,12-8,69 8,13 7,24-9,61 7,21 6,09-8,24

6 5 7,64 L gute 6,08-9,42 Diese Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft.Verlässliche Angaben für Wohnflächen unter 60 m² liegen nicht vor. Dementsprechend liegt die ungewichtete durchschnittliche Mietermiete des sozialen Wohnungsbaus der Programmjahre ab 1985 mit 5,01 /m² Wfl. mtl. in jedem der ausgewiesenen Mietspiegelfelder noch z.t. erheblich - unter dem Spannenunterwert des Berliner Mietspiegels 2003 (die weitere Mietenentwicklung wird unter Punkt 2 e) dargestellt). Die Werte des Berliner Mietspiegels 2003 liegen zum Teil deutlich unter den Kostenmieten der betroffenen Wohnungsbauprogrammjahre. Der Ende August 2005 veröffentlichungsreife Berliner Mietspiegel 2005 wird für diese Bestände voraussichtlich tendenziell etwas niedrigere ortsübliche Vergleichsmieten ausweisen. Vor diesem Hintergrund sind bei Wegfall der Anschlussförderung Mietsteigerungen wahrscheinlich. 2. Bisheriger Stand im Rechtsstreitverfahren sowie weitere grundsätzliche Aspekte a) Sachstand im Rechtsstreitverfahren a a) Mietwohnungsbau Nachdem der Senat am den Ausstieg aus der Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau beschlossen hatte und deshalb bei Objekten, bei denen die Grundförderung (15 Jahre) nach dem endete, Anschlussförderung nicht mehr gewährt wird und die IBB entsprechende Anträge auf Anschlussförderung abgewiesen hatte, setzten sich die davon betroffenen Fördernehmer durch Anrufung der Verwaltungsgerichte sowohl im einstweiligen Rechtsschutzverfahren (zur Abwendung von materiellem Schaden / Insolvenz) wie auch in der Hauptsache (Klage gegen den Ablehnungsbescheid der IBB, keine Anschlussförderung zu gewähren) zur Wehr 5. Hauptsacheverfahren Am hatte das Verwaltungsgericht Berlin (VG Bln.) die Klage von drei vom Verzicht auf Anschlussförderung betroffenen Fördernehmern (3 Musterverfahren) abgewiesen. Mit Urteil vom hatte das Oberverwaltungsgericht Berlin (OVG Bln.) zu einem Objekt (die drei Kläger hatten Berufung gegen das VG Bln. Urteil eingelegt) die Klage abgewiesen und damit den Beschluss des Senats vom 5 Anhängige Verfahren zum Stand Mai 2005: a) 142 Verpflichtungsklagen, davon 139 noch vor dem VG Bln. anhängig, 3 Hauptsacheverfahren vom VG Bln. abgewiesen, jeweils Berufung b) 1 Hauptsacheverfahren vor dem OVG Bln. abgewiesen, Revision ist eingelegt. 2 Hauptsacheverfahren noch beim OVG Bln. anhängig. c) 1 Hauptsacheverfahren vor dem BVG anhängig (Revision) d) 44 Eilanträge (Mietwohnungsbau) zunächst durch VG Bln. bzw. OVG Bln. stattgegeben. 1 Eilantrag zum Wohneigentum wurde durch Beschluss des VG Bln. stattgegeben. e) 42 von 43 eingeleiteten Abänderungsverfahren stattgegeben und abgeschlossen (Aufhebung der vorher stattgegebenen Eilanträge). Für 1 beim OVG Bln. anhängiges Verfahren erfolgt - trotz eingeleitetem Abänderungsverfahren - die Zahlung von Aufwendungshilfen weiter. f) Für das im Hauptsacheverfahren vor dem BVG anhängige (Revision) Verfahren erfolgen die im einstweiligen Verfahren stattgegebenen Zahlungen von Aufwendungshilfen weiter.

7 zum Wegfall der Anschlussförderung für rechtmäßig erklärt. Die zwei übrigen Berufungsverfahren sind weiter vor dem OVG Bln. anhängig. Der vom zurückweisenden Urteil des OVG Bln. vom betroffene Fördernehmer hat die ihm zugestandene Möglichkeit der Revision beim Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) wahrgenommen und Revision eingereicht (Musterhauptsacheverfahren). Die bisher noch anhängigen Klagen in Hauptsacheverfahren beim VG Bln. bzw. beim OVG Bln. (derzeit 142 Verpflichtungsklagen und weitere noch zu erwartende Klagen nach sukzessivem Wegfall der Grundförderung) werden bis zur endgültigen Entscheidung des BVerwG für das vorgenannte Objekt zurückgestellt. Mit einem Urteil des BVerwG kann voraussichtlich nicht vor Frühjahr des Jahres 2006 gerechnet werden. Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes Von insgesamt 44 Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes sind nach vorübergehendem Zuspruch einstweiliger Hilfen jetzt 42 Verfahren im Ergebnis abschlägig entschieden. Den 42 Antragstellern werden keine Hilfen vom Land Berlin mehr ausgezahlt. In einem beim OVG Bln. anhängigen einstweiligen Verfahren 6 erfolgt die Zahlung von Aufwendungshilfen - trotz eingeleitetem Abänderungsverfahren weiter. Im Falle des beim BVerwG anhängigen Musterhauptsacheverfahrens werden die einstweiligen Hilfen 7 vom Land Berlin (durch die IBB) vorerst weiter gezahlt. Die Gesichtspunkte für diese Beschlüsse sind nunmehr regelmäßig auch bei neuen Anträgen auf einstweiligen Rechtsschutz ausschlaggebend; d.h. es ist auch weiterhin mit der Ablehnung neuer Anträge durch das VG Bln. zu rechnen. Allerdings sind bisher - offensichtlich wegen fehlender Erfolgsaussichten - keine neuen Anträge auf einstweiligen Rechtsschutz gestellt worden. Am 13. April 2005 hat der Verfassungsgerichtshof Berlin dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung eines Wohnungsbauunternehmens gegen die Ablehnung des VG Bln.,weiter einstweilige Hilfen bis zur rechtskräftigen Entscheidung in der Hauptsache zu zahlen, abgelehnt. Das Verfassungsgericht weist den Rechtsschutzantrag vor allem mit der Begründung zurück, dass die Beschwerdeführer eine Grundrechtsverletzung nicht hinreichend dargelegt hätten. a b) Sachstand im Rechtsstreitverfahren Selbstnutzende Eigentümer : Es sind sechs Klagen beim VG Bln.anhängig. Einem Kläger werden aufgrund eines Eilantrages die unter Vorbehalt bewilligten Aufwendungszuschüsse vorläufig weiter gezahlt. Erst nach Entscheidung im Hauptsacheverfahren für das Mietobjekt (Revision beim BVerwG) können abschließende Rückschlüsse auf die Klagen bei Objekten des selbstgenutzten Wohneigentums gezogen werden. b) Höhe möglicher Mietsteigerungen nach Auslauf aus der Grundförderung sowie Möglichkeit rückwirkender Geltendmachung von Mieterhöhungen 6 Verfahren Nr. 43 von 44 siehe Fußnote 5 7 Verfahren Nr. 44 von 44 siehe Fußnote 5

8 7 Mit dem Wegfall der Förderung dürfen die Eigentümer die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete nach Berliner Mietspiegel 2003 hinaus bis zur Höhe der vollen Kostenmiete anheben. 10 Abs. 1-3 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) 8 ermöglicht dies durch einseitige Erklärung des Vermieters, die berechnet und erläutert sein muss. Dies könnte zu einer Mieterhöhung zwischen knapp 7 /m² Wfl. mtl. und - im Extremfall mehr als 13 /m² Wfl. mtl. führen. Da der Wohnungsmarkt solche Mietsprünge aber nicht hergibt, dürften sich die nach Wegfall der Anschlussförderung anfänglich geforderten Mieten grundsätzlich in etwa bei der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einpegeln, die die Expertenkommission Anschlussförderung im Bereich der Mittelwerte der jeweils zutreffenden Felder des Berliner Mietspiegels 2003 angenommen hat (siehe Abschnitt 1). Eine einigermaßen sichere Vorhersage über die konkret eintretenden Mieterhöhungen nach Auslauf aus der Grundförderung ist auch aufgrund der Unterschiedlichkeit der Objekte, der wirtschaftlichen Situation der Eigentümer sowie deren zukünftiger Bewirtschaftungsplanung nicht möglich. Hinsichtlich der durchgeführten Mieterhöhungen für die Objekte, die bis Ende des Jahres 2004 aus der Anschlussförderung ausgelaufen sind, siehe Abschnitt 3 a). Grundsätzlich können Mieterhöhungen im Rahmen des Wegfalls der Anschlussförderung zu folgenden Zeitpunkten greifen: - zukünftig - rückwirkend seit Beginn des der Mieterhöhungserklärung vorangegangenen Kalenderjahres (Beginn des Vorjahres) bzw. rückwirkend bis zum Zeitpunkt Ende der Grundförderung. Wurde die jeweils zulässige Miete mietvertraglich vereinbart eine sogenannte Mietpreisgleitklausel (und dies ist der Regelfall) - so kann der Vermieter nach 4 Abs. 8 Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970) 9 eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen bis zum Beginn des Vorjahres nachfordern damit sind Nachforderungen zwischen einem und knapp zwei Jahren möglich. Wenn die Nachforderung des Vermieters allerdings auf Gründen beruht, die er nicht zu vertreten hat, kann bei vereinbarter Mietpreisklausel auch für einen länger zurückliegenden Zeitraum die zulässige Miete erhöht werden. In den Fällen, in denen der Vermieter auf Gewährung der Anschlussförderung geklagt und im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes zunächst vorläufige Zahlungen erhalten hat, die in einer Entscheidung im einstweiligen Rechtsschutzverfahren eines anderen Gerichtes bzw. im späteren Hauptsacheverfahren wieder zurückgenommen werden, ist nach Auffassung des Senats nicht auszuschließen, dass auch rückwirkende Mieterhöhungen ggf. bis zum Zeitpunkt Ende der Grundförderung vorgenommen werden. 8 Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz WoBindG) in der Neufassung vom 13. September 2001 BGBl. I S Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970 NMV 1970) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2203), zuletzt geändert durch Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346)

9 8 Etwas anderes könnte sich ergeben, wenn der Vermieter gegenüber dem Mieter oder einem Dritten durch ausdrückliche Vereinbarung eine Mieterhöhung ausgeschlossen hat oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt ( 10 Abs. 4 Wo- BindG). Zulässige rückwirkende Mieterhöhungen können somit bei Wegfall der Anschlussförderung nicht ausgeschlossen werden. Für einseitig durch Mieterhöhungserklärung geltend gemachte Mieterhöhungen, die der Mieteer nicht akzeptieren kann, regelt 11 Abs. 1 WoBindG, dass der Mieter berechtigt ist, das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen. Kündigt der Mieter nach 11 Abs. 1 a.a.o., so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Nach überwiegend herrschender Meinung stehen dem Mieter diese Rechte auch bei derart rückwirkend geltend gemachten Mieterhöhungen zu. Die o.g. Auswirkungen auf die Miete verstehen sich vorbehaltlich der Entscheidungen im Hauptsacheverfahren. Es ist nicht auszuschließen, dass ein erheblicher Anteil der klagenden Vermieter / Eigentümer aus prozesstaktischen Gründen eine entsprechende Mieterhöhung (rückwirkend) erst nach rechtskräftiger Entscheidung vornehmen will. c) Mietpreis- und Belegungsbindung sowie gesetzliches Eintreten des Endes der Eigenschaft öffentlich gefördert Auch bei Nichtgewährung der Anschlussförderung sind die betroffenen Wohnungen entsprechend Wohnungsbindungsgesetz weiterhin an Belegungsbindungen und das Kostenmietpreisrecht gebunden; dies grundsätzlich solange, bis die in den ersten 15 Jahren gewährten Aufwendungsdarlehen vollständig zurückgezahlt sind. Damit könnten diese Wohnungen nach Ablauf der 15-jährigen Grundförderung nach wie vor grundsätzlich nur noch an Sozialwohnungsberechtigte vermietet werden; die Mietpreisbildung richtet sich nach dem Kostenmietprinzip, wobei Mieterhöhungen grundsätzlich durch einseitige Erklärung des Vermieters durchgesetzt werden können. Die Vermieter dürfen somit auch maximal die Kostenmiete verlangen. Bei der Höhe der in den betroffenen Jahrgängen erreichten Kostenmieten bedeutet diese Begrenzung für die Mieter eher eine Benachteiligung gegenüber dem sonst im freifinanzierten Wohnungsbau geltenden Mietrecht, da eine Anhebung auf die Kostenmiete ohne förmliches Zustimmungsverfahren mit dem Mieter möglich wäre. Zur Unterstützung der betroffenen Vermieter wird auf die Einhaltung der Belegungsbindungen in den vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Objekten bis verzichtet. Diese Freistellung gilt bereits auch in einem Zeitraum von fünf Jahren vor dem Zeitpunkt der Beendigung der Grundförderung 11. Damit dürfen 10 Befristung im Hinblick auf die Anfang 2006 erwartete Revisionsentscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes im Musterhauptsacheverfahren 11 Verzicht auf Belegungsbindungen für öffentlich geförderte Sozialwohnungen ( 1. Förderweg ), für die ab Kalenderjahr 2003 nach Ablauf der Grundförderung keine Anschlussförderung gewährt wird, sowie Umzugsberechtigung für Mieter Bekanntmachung vom ABl. S. 994, vom ABl. S sowie vom ABl. S. 1881

10 9 diese Wohnungen in dem o.g. Zeitraum ohne belegungsbindungsrechtliche Einschränkungen vermietet werden. Mieter, die aufgrund der Auswirkungen durch die Nichtgewährung der Anschlussförderung nach dem Ende der Grundförderung die Wohnung kündigen, werden zudem durch eine Umzugsberechtigung für eine gleich große oder kleinere Sozial-Wohnung unterstützt (ohne Prüfung der Wohnberechtigung). Der Wegfall der Anschlussförderung hat auf das gesetzliche Eintreten des Endes der Eigenschaft öffentlich gefördert keine gesonderten Auswirkungen; die diesen Zeitpunkt definierenden Vorschriften der des WoBindG sind anzuwenden. In Abhängigkeit von der Wirtschaftskraft der betroffenen Eigentümer sind folgende Fallgestaltungen möglich: - planmäßige Rückzahlung der öffentlichen Mittel - 15 WoBindG, - freiwillige, vorzeitige und vollständige Rückzahlung der öffentlichen Mittel - 16 WoBindG (10 Jahre Nachwirkungsfrist), - Zwangsversteigerung des Objektes - 17 WoBindG. Hierbei tritt das Ende der Eigenschaft öffentlich gefördert mit Ablauf des dritten Jahres nach dem Zuschlag ein. Die Mietpreisbindung in den vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Objekten endet erst mit Eintreten des Endes der öffentlichen Förderung (am Ende des Jahres der letzten Rate). Nach dem Ende der öffentlichen Förderung treten hinsichtlich der Miethöhe faktisch keine nachteiligen Auswirkungen auf die Mieter ein, da dann das allgemeine Mietrecht des BGB gilt mit der Begrenzung durchsetzbarer allgemeiner Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete bei Berücksichtigung einer Kappungsgrenze von 20 v.h. innerhalb von drei Jahren ( 558 BGB). Damit kann nicht mehr jederzeit wie beim Wegfall der Anschlussförderung - die zulässige Miete bis zur Kostenmiete und damit über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöht werden. Außerdem kann die Miete nicht mehr regelmäßig durch einseitige Erklärung des Vermieters und dann auch ggf. rückwirkend erhöht werden, sondern im Rahmen des sogenannten Vergleichsmietenverfahrens ( 558 ff. BGB) nur mit Zustimmung des Mieters in einem förmlichen Verfahren mit verschiedenen Fristabläufen und bei eventueller Ersetzung der Mieterzustimmung durch Entscheidung des ordentlichen Gerichts. d) Entscheidungen des Landes Berlin zur Abfederung der Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung auf die Eigentümer vom Mietwohnungen Der Senat bzw. der Ausschuss zur Wohnungsbauförderung - Bewilligungs- und Bürgschaftsausschuss prüft ggf. im besonderen Einzelfall Vorschläge von Eigentümern dahingehend, ob unter Wahrung der Rechtsposition des Landes Berlin Modifikationen getroffener Förderentscheidungen beschlossen werden können. Wesentliches Element hierbei ist ggf. eine zugebilligte Umfinanzierung des Fremdkapitals und Nutzung der eingesparten Kapitalkosten für verstärkte Tilgung des Fremdkapitals.

11 10 e) Förderkürzungen und Mieterhöhungen auch bei einer Weitergewährung der Anschlussförderung Die Eigentümer hätten auch bei Weitergewährung der Anschlussförderung die in den Anschlussförderungsrichtlinien festgeschriebenen Förderkürzungen als Mieterhöhungen umsetzen können max. 0,51 /m² Wfl. mtl. beim Übergang in die Anschlussförderung sowie während und nach Auslauf der Anschlussförderung jährlich planmäßig 0,1278 /m² Wfl. mtl. Hinzu kämen außerplanmäßige Kürzungen der Fördermittel für Wohnungen der Programmjahre ab 1972 i.h. von ca. 0,17 /m² Wfl. mtl. jeweils zum und entsprechend den Kürzungsrichtlinien (Ausnahmen: in Problemgebieten lediglich planmäßige Kürzung i.h. von 0,1278 /m² Wfl mtl. sowie allgemein bei Überschreiten der Kappungsgrenze von 5,50 /m² Wfl. mtl.). Weiterhin waren zum erhöhte Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen ansetzbar, die ebenfalls als Mieterhöhung geltend gemacht werden können (ca. 0,05 /m² Wfl. mtl.); derartige Erhöhungen können im Abstand von 3 Jahren bei entsprechender Entwicklung des amtlichen Verbraucherpreisindexes für Deutschland eintreten. 14 Die im Jahr 2003 aus der Grundförderung gefallenen Objekte hätten damit auch bei Weitergewährung der Anschlussförderung nach den bisherigen Regelungen bis dato Mieterhöhungen von maximal 1,16 /m² Wfl. mtl. erhalten können (wenn das Objekt nicht in einem Gebiet liegt, für das die außerplanmäßige Förderkürzung ausgesetzt wurde, und die Kappungsgrenze von 5,50 /m² Wfl. mtl. durch die außerplanmäßigen Kürzungen nicht überschritten wird). f) Haushaltsbezogene Aspekte Der Wegfall der Anschlussförderung betrifft im Kapitel 1295 folgende Titel: Die sich aus der Einstellung der Anschlussförderung ergebenden haushaltsmäßigen Auswirkungen wurden erstmals im Nachtragshaushaltsplan 2003 und anschließend im Doppelhaushaltsplan 2004/2005 sowie in der Finanzplanung 2002 bis 2007 bei Kapitel 1295 berücksichtigt. In den nachfolgenden Übersichten werden die durch den Wegfall der Anschlussförderung erzielten haushaltsmäßigen Einsparungen (Kasse) zwischen 2003 und 2007 den aus dem Wegfall resultierenden erforderlichen zusätzlichen Ausgaben gegenübergestellt; die Beträge in 2003 und 2004 sind Rechnungsergebnisse, den Beträgen ab 2005 liegen die jeweiligen Ansätze zugrunde. 12 Richtlinien über die Anschlussförderung von Sozialwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1982 bis 1986 ( Anschlussförderung RL 1996 ) vom ABl. S. 926 und Berichtigung vom ABl. S Verwaltungsvorschriften über die Kürzung der öffentlichen Förderung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau sowie im Bereich der Wohnungsfürsorge ( VwV Kürzung 2004 ) vom ABl. S sowie Berichtigung vom ABl. S , 28 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung)

12 11 Einsparungen durch den Wegfall der Anschlussförderung 1295/Titel Beträge in Summe Ausgaben für Miet- und Härteausgleichsmaßnahmen, Verwaltungskosten sowie Zahlungen für den einstweiligen Rechtsschutz 1295/Titel Beträge in ) ) Summe Differenz Einsparungen / Ausgaben Summe in Mio Alle Titel 7,0 12,8 31,2 46,5 66,1 1) Anteil für Verwaltungskosten der IBB im Zusammenhang mit der Durchführung der Mietund Härteausgleichsmaßnahmen 2) kein Ansatz, außerplanmäßige Ausgaben 3. Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung auf die Mieter der betroffenen Objekte unter Berücksichtigung der Wirkung der Härtefallregelungen a) Mieterhöhungen durch Wegfall der Anschlussförderung Die IBB hat die Eigentümer aller 139 Objekte mit insgesamt Wohnungen, für die bis Ende des Jahres 2004 die Grundförderung ausgelaufen ist, angeschrieben und um Mitteilung der aktuell geforderten Miete sowie der Mietentwicklung seit dem Auslauf gebeten. Bis Mitte April 2005 hat die IBB verwertbare Rückläufe für 113 Objekte (= ca. 80 % der Objekte und 87 % der Wohnungen) erhalten. Die übrigen Eigentümer haben sich trotz mehrfacher Mahnungen und z.t. angedrohtem Zwangsgeld - nicht gemeldet bzw. die gemachten Angaben sind unvollständig.

13 12 Bei einigen Objekten bezieht sich die Mieterhöhung und die zuletzt geforderte Miete - siehe nachfolgend I. und III. - auf Angaben aus den Jahren 2003 oder Dies resultiert aus der möglicherweise erst im weiteren Verlauf des Jahres 2005 vorgesehenen Mieterhöhung sowie aus der fehlenden Meldung von Eigentümern über die aktuelle Miete im Jahr Da aber davon auszugehen ist, dass die im Jahr 2004 verlangte Miete auch mindestens in der Höhe im Jahr 2005 fortbesteht, wurde die Miete aus dem Jahr 2004 auch für das Jahr 2005 angesetzt. Im Einzelfall kann sie aber bereits jetzt höher sein. Die Mietsituation bzw. entwicklung stellt sich bei diesen Rückläufern wie folgt dar: I. Absolute Miethöhe in /m² Wfl. mtl. bei Auslauf aus der Grundförderung Miethöhe Anzahl Objekte Anzahl Wohnungen Anteil Wohnungen in % unter 4, zw. 4,50 und unter 5, zw. 5,00 und unter 5, ,50 und mehr Summe II. Mieterhöhung in /m² Wfl mt. nach Auslauf aus der Grundförderung Mieterhöhung Anzahl Objekte Anzahl Wohnungen Anteil Wohnungen in % Keine Mieterhöhung unter 0, zw. 0,50 und unter 1, zw. 1,00 und unter 2, ,00 und mehr Summe Der Maximalwert der Mieterhöhung liegt bei 7,13 /m² Wfl. mtl (von 5,10 auf 12,23 /m² Wfl. mtl.) und betrifft ein Objekt mit 11 Wohnungen. Weitere hohe Mieterhöhungen um 3,00 /m² Wfl. mtl. wurden in zwei Objekten mit insgesamt 23 Wohnungen verlangt; die übrigen Mietsteigerungen liegen unter 2,50 /m² Wfl. mtl. Die durchschnittliche Mieterhöhung seit Auslauf aus der Grundförderung bei den 112 Objekten (gewichtet über die Wohnfläche) liegt bei ca. 0,56 /m² Wl. mtl. III. Zuletzt geforderte Miethöhe / aktuelle Miete in /m² Wfl. mtl. Zuletzt geforderte Miete Anzahl Objekte Anzahl WE Anteil WE in % unter 5, zw. 5,00 und unter 5, zw. 5,50 und unter 6, ,00 und mehr Summe

14 13 Während bei Auslauf der Grundförderung die Miete bei ca Wohnungen noch unter 5,00 /m² Wfl. mtl. lag, traf dies bei den aktuell geforderten Mieten in den Jahren 2005 / 2004 nur noch für ca. 850 Wohnungen zu. Im gleichen Zeitraum stieg die Anzahl der Wohnungen mit Mieten zwischen 5,00 und unter 5,50 /m² Wfl. mtl. von ca. 500 auf IV. Objekte, für die vorerst weitere finanzielle Hilfen gewährt wurden Von den 139 Objekten erhielten die Eigentümer bei 44 Objekten nach der Entscheidung des OVG Bln. vorerst weitere finanzielle Hilfen. Die der IBB mit Stand April 2005 bekannte Mieterhöhung in /m² Wfl. mtl. seit Auslauf der Grundförderung stellt sich bei diesen Objekten wie folgt dar: Mieterhöhung Anzahl Objekte Anzahl WE Anteil WE in % Keine Mieterhöhung unter 0, zw. 0,50 und unter 1, zw. 1,00 und unter 2, ,00 und mehr Keine Angaben Summe Infolge der Entscheidungen des OVG Bln. vom Dezember 2004 und den Abänderungsbescheiden wurden die Weitergewährung der Fördermittel für 42 der 44 Objekte zurückgenommen - siehe Abschnitt 2 a). Dass sich aus dieser Rücknahme bereits massive Mieterhöhungen ergeben haben, kann anhand der Datenlage der IBB bisher nicht festgestellt werden. Insgesamt ist das bisherige Verhalten der vom Wegfall der Anschlussförderung bis Ende des Jahres 2004 betroffenen Eigentümer der 139 Objekte hinsichtlich der Mietgestaltung sehr unterschiedlich. Die Mieterhöhungen sind überwiegend moderat geblieben (die Mieterhöhung seit Auslauf der Grundförderung lag bei fast 50 v.h. der Objekte bei unter 0,50 /m² Wfl. mtl.). Nur in wenigen Einzelfällen wurden größere Mietsteigerungen vorgenommen. Es ist allerdings nicht auszuschließen, dass die Eigentümer, die sich bisher wegen der laufenden Verfahren mit Mieterhöhungen zurückgehalten haben, nunmehr aufgrund der eindeutigen Tendenz der Rechtssprechung zugunsten des Landes Berlin vom Dezember 2004 Mietsteigerungen geltend machen könnten. Möglicherweise ist dies auch bereits umgesetzt, allerdings mangels Information an die IBB ohne Wiederspiegelung in der o.g. IBB-Auswertung. Es sei denn, diese Vermieter machen vorerst aus prozesstaktischen oder anderen Erwägungen weiterhin keine derartigen Mieterhöhungen geltend. Diese Mietsteigerungen dürften sich in der Regel jedoch nur im Rahmen der am Berliner Wohnungsmarkt für vergleichbare nicht geförderte Wohnungen erzielbaren Mieten bewegen.

15 14 b) Mieterschützende Maßnahmen - Mietausgleichsvorschriften 2003 sowie 2005 Zum Schutz der vom Wegfall der Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau betroffenen Mieter und zur Vermeidung sozialer Härten wurden die Mietausgleichsvorschriften 2003 sowie die Mietausgleichsvorschriften 2005 erlassen. Die Mietausgleichsvorschriften 2003 traten mit Wirkung vom in Kraft. Sie regeln das Verfahren für Wohnungen, bei denen die Grundförderung bis zum endete. Am traten die Mietausgleichsvorschriften 2005 in Kraft, die für Objekte gelten, die in 2005 und 2006 vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen sind. Die Mietausgleichsvorschriften 2005 übernehmen im Wesentlichen die Regelungen aus den Mietausgleichsvorschriften 2003, die sich vom Grundsatz her bewährt haben. Mieterschützende Maßnahmen in den Mietausgleichsvorschriften 2003 bzw. 2005: Allgemeiner Mietausgleich - Der Mietausgleich dient der Abfederung von Mieterhöhungen (Differenz zwischen Nettokaltmiete zum Ende der Grundförderung sowie Nettokaltmiete nach Auslaufen der Grundförderung; für die zuletzt genannten gelten allerdings berücksichtigungsfähige Höchstbeträge bisher abgeleitet vom Berliner Mietspiegel 2003). - Die Mietsteigerung muss 0,20 /m² Wfl. mtl. übersteigen. - Förderfähig sind Haushalte, die die Einkommensgrenzen des 9 WoFG um nicht mehr als 50 v.h. überschreiten. - Je nach Einkommen beträgt der Mietausgleich bis zu 90 v.h. der Mietdifferenz ; der Mietausgleich wird für die gesamte Zeit (fünf Jahre bzw. bei besonderen Härtefällen z.b. Behinderte, ältere Menschen ab 70 Jahre - acht Jahre) bewilligt und monatlich ausgezahlt. - Es ist ein Abbau des Mietausgleiches jeweils nach Ablauf von 12 Monaten vorgesehen (ausgenommen sind nach Mietausgleichsvorschriften 2005 außergewöhnliche Härtefälle). Zusätzlicher Mietausgleich - Er wird gewährt bei Wohnungskündigung bis zu bestimmten Zeitpunkten wegen einer Mieterhöhung über den nach Verwaltungsvorschriften berücksichtigungsfähigen Höchstbetrag 15 hinaus und wird monatlich ausgezahlt. - Nach den Mietausgleichsvorschriften 2005 ist die Gewährung nur noch bei besonderen Härtefällen vorgesehen. Umzugskostenhilfe - Sie wird gewährt nach Wohnungskündigung. - Die Mieterhöhung muss 0,52 /m² Wfl. mtl. übersteigen oder es müssen bestimmte absolute Miethöhen in Abhängigkeit von der Wohnlage erreicht werden. Eine Mindestmieterhöhung von jährlich mehr als 0,20 /m² Wfl. mtl. muss in jedem Falle vorliegen. - Die Höhe des Einmalzuschusses ist abhängig von der Haushaltsgröße. 15 siehe allgemeiner Mietausgleich

16 15 Für den Erhalt der Umzugskostenhilfe muss ein sachlicher Zusammenhang zwischen Wohnungskündigung und Mieterhöhung aufgrund des Wegfalls der Anschlussförderung nachgewiesen werden. Alle Mieter in vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Objekten werden durch die IBB rechtzeitig vor dem Ende der Grundförderung u.a. über die Möglichkeit der Beantragung von Mietausgleich und Umzugskostenhilfe informiert. Die Gewährung von Mietausgleich ist auch für zurückliegende Zeiträume möglich, wenn die Mieterhöhung rückwirkend eintrat und die sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind. Der nachfolgenden Statistik muss vorangestellt werden, dass diese nicht alle bereits umgesetzten Mietänderungen widerspiegelt, sondern nur die, die in direktem Zusammenhang mit dem von der IBB aufgrund der gestellten Anträge und eingereichten Unterlagen der Mieter bewilligten Mietausgleich stehen. Bewilligungsstatistik Per wurden folgende Ergebnisse erreicht: Maßnahme Allg. Mietausgleich Umzugskostenhilfe Anzahl Bewilligungen Bewilligung in T Durchschnitt je Bewilligung Anzahl Ablehnungen gesamt ; 171 1,35 /m² Wfl mtl /Haushalt 30 Bewilligungen für zusätzlichen Mietausgleich wurden bisher nicht ausgesprochen. Die durchschnittliche Mieterhöhung je m² bei den bei der IBB beantragten Mietausgleichen betrug 1,76 /m² Wfl. mtl. Die Spanne dieser Mieterhöhungen reichte von 0,30 bis 7,32 /m² Wfl. mtl.. Die Bewilligungen je m² Wfl. mtl. deckten damit im Durchschnitt ca. 80 v.h. der Mieterhöhungen ab. In ca. 15 v.h. der Bewilligungen wurde der Mietausgleich über 8 Jahre bewilligt, da besondere Härtefälle entsprechend den Richtlinien vorlagen. Die Einkommensgrenze des 9 WoFG wurde bei ca. 72 v.h. der Bewilligungen nicht überschritten. Betroffenenberatung Insbesondere zu Beginn des Wegfalls der Anschlussförderung war bei Mietern und Eigentümern / Vermietern ein starker Informationsbedarf zu verzeichnen. Um eine umfassende und qualifizierte Information zu gewährleisten, wurde die BSM (Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbh) beauftragt, diese Beratung durchzuführen. Bis zum Vertragsende im September 2003 hat die BSM in den vier Monaten der Tätigkeit neben den telefonischen sowie persönlichen

17 16 Beratungen (insgesamt rd. 190) u.a. auch Hilfe bei der Antragstellung für Mietausgleich und Umzugskostenhilfe gegeben sowie Umzugsberechtigungen 16 ausgestellt. Wegen des sich abzeichnenden abnehmenden Beratungsbedarfes hat die IBB ab Oktober 2003 diese Tätigkeiten mit übernommen; auch bei SenStadt wurden telefonische Beratungen durchgeführt. Diese Beratungstätigkeit ist seit Übernahme kontinuierlich zurückgegangen. Per hat die IBB insgesamt rd telefonische sowie persönliche Beratungen durchgeführt, davon rd in Bei SenStadt wurden seit April 2004 ca. 160 telefonische Beratungen durchgeführt. Verwaltungskosten der IBB Für die Abwicklung der Mietausgleichsvorschriften erhebt die IBB kostendeckende Verwaltungskosten. Gemäß einer Vereinbarung zwischen SenStadt und IBB stehen der IBB für die Bearbeitung der einzelnen Anträge bzw. Anfragen pro Fall (Mietausgleich, Umzugskostenhilfe, Beratungen) Pauschalen zu. Die Rechnung wird durch die IBB quartalsweise gestellt. Zahlungen von Verwaltungskosten an die IBB erfolgten bis Ende Juni 2005 i.h. von rd. 340 T aus Kapitel 1295, Titel Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung auf die Erwerber öffentlich geförderten Wohneigentums unter Berücksichtigung der Härtefallregelungen a) Auswirkungen Wegfall auf selbstnutzende Eigentümer Betroffen vom Wegfall der Anschlussförderung sind Wohneigentümer, denen in den Jahren 1986 bis 1990 eine Förderung im Eigentumsprogramm A gewährt wurde. Erfahrungsgemäß erfüllten jedoch bisher nur etwa 25 v.h. dieser Fördernehmer nach Ablauf der 15-jährigen Grundförderung die Voraussetzungen, um einen Anspruch auf Anschlussförderung zu haben. Dies wären weniger als selbstnutzende Eigentümer. Für Fördernehmer, bei denen sich die Einkommen verringerten bzw. nicht erhöhten, kann der Wegfall der Anschlussförderung zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten führen, denn die hohe Belastung zur Finanzierung des Wohneigentums wird ohne Förderung nicht tragbar sein. Eine Familie mit 2 Kindern z.b. hätte nach Ablauf der Grundförderung abhängig vom jeweiligen Programmjahr anfänglich eine Anschlussförderung von 520 bis 620 /mtl. erhalten. Durch weitere Zuschüsse (siehe b)) wird den betroffenen Eigentümern geholfen, um einen Zwangsverkauf der Immobilie zu vermeiden. Bei der gegenwärtigen Marktsituation wäre ein Verkauf in der Regel mit Verlusten für den Eigentümer aber auch mit Forderungsausfällen für das Land Berlin und mit der Inanspruchnahme aus der Landesbürgschaft verbunden. 16 Berechtigung für Mieter, die wegen Mieterhöhungen aufgrund des Wegfalls der Anschlussförderung aus einer Sozialwohnung ausziehen müssen, ohne WBS eine andere Sozialwohnungen zu erhalten.

18 17 b) Härteregelung 2003 Maßnahmen und Statistik Zum Schutz der vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen und deshalb in wirtschaftliche Schwierigkeiten gekommenen selbstnutzenden Eigentümer wurden die Härteausgleichsvorschriften 2003 erlassen, die mit Wirkung vom in Kraft traten. Ziel ist es, dass kein selbstnutzender Eigentümer wegen Wegfalls der Anschlussförderung sein Wohneigentum durch Notverkauf oder Zwangsversteigerung verliert. Die Härteregelung sieht folgendermaßen aus: - Gewährung von monatlichen Zuschüssen (Auszahlung vierteljährlich) für bis zu drei Jahre, die Höhe des Zuschusses entspricht der Höhe des Fehlbetrages, der sich aus dem zur Verfügung stehenden Einkommen abzüglich der Belastung aus dem Wohneigentum und den Kosten für den Lebensunterhalt ergibt - verfügt der Eigentümer über ein größeres Vermögen, das den festgelegten Freibetrag übersteigt, ist dieses vorrangig zur Finanzierung einzusetzen - Eigentümer muss nachweisen, dass er alle Möglichkeiten zur Senkung seiner monatlichen Belastungen für den Kapitaldienst ausgenutzt hat Nach Ablauf der o.g. Dreijahresfrist wird die Einkommens- und Belastungssituation erneut geprüft. Damit ist sichergestellt, dass nur Eigentümer weitere Zuschüsse erhalten, die dieser Förderung auch bedürfen. Bewilligungsstatistik Per wurden folgende Ergebnisse erreicht: Anzahl Bewilligungen Bewilligung Durchschnitt je Anzahl Ablehnungen In T Bewilligung in Von den 406 Eigentümern erhielten im Jahr Eigentümer, im Jahr und im 1. Halbjahr Eigentümer eine Bewilligung auf Härteausgleich. Von den 175 Ablehnungen erfolgte in 126 Fällen die Ablehnung, weil kein Fehlbetrag vorlag bzw. der Mindestzuschussbetrag nicht erreicht wurde. In 13 Fällen überschritt das Vermögen die Freibetragsgrenze, und in 36 Fällen war der Eigentümer nicht antragsberechtigt. Den größten Anteil an den Bewilligungen haben 88 Familien mit 2 Kindern, danach folgen 79 Familien mit 1 Kind, 53 Ehepaare, 42 Familien mit 3 Kindern, 31 Alleinerziehende mit einem Kind und 33 Alleinstehende. Die restlichen Bewilligungen verteilen sich auf Alleinstehende mit zwei bis fünf Kindern und Ehepaare mit vier oder fünf und in einem Fall neun Kindern. Damit haben bisher rd. 50 v.h. der vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen selbstnutzenden Eigentümer Härteausgleich erhalten. Für die Abwicklung der Härteausgleichsvorschriften erhebt die IBB kostendeckende Verwaltungskosten. Gemäß einer Vereinbarung zwischen SenStadt und der IBB stehen der IBB für die Bearbeitung der einzelnen Anträge pro Fall Pauschalen zu. Die Rechnung wird durch die IBB quartalsweise gestellt. Zahlungen von Verwaltungskosten an die IBB erfolgten bis Ende Juni 2005 i.h. von ca. 230 T aus Kapitel 1295, Titel

19 18 c) geplante Härteregelung 2006 Die Härteausgleichsvorschriften 2003 gelten bis Nach Einschätzung der IBB haben sich die Verwaltungsvorschriften in der Praxis bewährt Eine Fortschreibung der Verwaltungsvorschriften ist vorgesehen. Die ab 2006 geltenden Härteausgleichsvorschriften werden zum Ende des Jahres 2005 dem Hauptausschuss vorgelegt. 5. Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung auf die städtischen Wohnungsbaugesellschaften unter Berücksichtigung der jeweiligen betrieblichen Situation Bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen: Eigene Wohnanlagen Wohnungen in diesen Wohnanlagen DEGEWO Konzern DEGEWO KÖWOGE WBG Marzahn WBF 4 70 GESOBAU HOWOGE Konzern WBM Konzern 17 WBM Wohnanlagen Fonds Wohnungen in diesen Fonds STADT UND LAND Konzern STADT UND LAND WoGeHe GEWOBAG Konzern GEWOBAG WIP 5 65 WIR Gesamt ( Konzerne ) Bei den sechs Konzernen sind insgesamt eigene Wohnungen sowie Wohnungen in Fondsobjekten betroffen. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften haben in den Jahresabschlüssen 2002 und 2004 die Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung dargestellt. Der Gesamtbericht 2004 des BBU-Prüfungsverbandes fasst die Auswirkungen sinngemäß wie folgt zusammen: Für die eigenen Wohnungen wurden 50,5 Mio. Abschreibungen vorgenommen. Rückstellungen für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gemäß 249 Abs. 1 Satz 1 Handelsgesetzbuch wurden i.h. von 94,0 Mio. gebildet. 17 Bestände der Unternehmen BEWOGE und WBMI sind nicht vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen. 18 Es wurden keine eigenen Fonds aufgelegt, aber für einen geschlossenen Immobilienfonds mit 215 Wohnungen wurden Darlehen gewährt und Bürgschaftsverpflichtungen übernommen

20 19 Für Risiken aus den Beteiligungen an Fonds wurde ebenfalls bilanzielle Vorsorge i.h. von 15,1 Mio. getroffen. Insgesamt beträgt die bilanzielle Vorsorge damit bisher 159,6 Mio.. Die durch den Wegfall der Anschlussförderung ausfallenden Erträge können durch die städtischen Wohnungsunternehmen auch nach Meinung der Expertenkommission - i.d.r. aus anderen Quellen innerhalb des Unternehmens ausgeglichen werden; eine weitere Möglichkeit ist die Streckung von Aufwendungen (Verschiebung von Instandsetzungen). Die Veräußerung von Beständen bzw. die Ablösung von Krediten, deren Schuldendienst nicht mehr aus den Aufwandssubventionen getragen werden kann, sind Möglichkeiten, falls ein Ausgleich durch andere Objekte nicht gegeben ist. Der Betrag der weggefallenen Förderung entspricht dem entstehenden Vermögensverlust und damit der Wertminderung der Unternehmen. Bis Ende des Jahres 2004 ist bei acht eigenen Objekten mit insgesamt 245 Wohnungen die Grundförderung ausgelaufen. Dabei handelt es sich um Objekte der GEWOBAG AG sowie der WIR. Ein weiteres Fonds-Objekt der DEGEWO mit 156 Wohnungen ist ebenfalls betroffen. Die acht Objekte der städtischen Gesellschaften haben keine vorläufigen finanziellen Hilfen - siehe Punkt 2 a) - erhalten und sind daher insoweit nicht von den Entscheidungen des OVG Bln. und VG Bln. vom Dezember 2004 bzw. Februar 2005 (und damit ggf. folgenden Mieterhöhungen) betroffen. Für das Fondsobjekt wurden ab finanzielle Hilfen gewährt (dadurch Reduzierung der Mieterhöhung von 3,32 auf 0,51 /m² Wfl. mtl.). Der Eigentümer hat der IBB nicht mitgeteilt, ob und in welcher Höhe nunmehr wiederum Mieterhöhungen aufgrund der Aufhebung der vorläufigen finanziellen Hilfen vom Februar 2005 resultieren. 6. Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung auf die sonstigen Wohnungsunternehmen einschließlich der betroffenen Fondsgesellschaften und Anleger Die Expertenkommission Anschlussförderung hat diese Auswirkungen in ihrem Bericht analysiert. Die Kernpunkte hierzu lassen sich im Ergebnis wie folgt zusammenfassen: Die Gesellschaften ohne haftenden Eigentümer (Immobilienfonds in Form einer GmbH, Aktiengesellschaften oder Kapitalgesellschaften) können nach Wegfall der Förderung die laufenden Aufwendungen vielfach nicht mehr decken. Die Insolvenz wird bei diesen Gesellschaften die Regel sein - Nachschüsse der Gesellschafter wurden als Ausnahme gesehen. Dies deshalb, da die Wohnungen in der Bewirtschaftung nach Ablauf der Grundförderung kaum mehr Überschüsse erzielen. Für die Kommanditisten (GmbH & Co. KG) bedeutet die Insolvenz den Verlust des im Objekt gebundenen sowie des zugunsten der Gesellschaft zusätzlich aufgebrachten Eigenkapitals. Hinzu kommt bei der Auflösung der Gesellschaft eine Nachversteuerung von negativen Kapitalkonten.

21 20 Auch bei Einzeleigentümern oder privaten Eigentümern in der Rechtsform einer GbR kommt es bei Wegfall der Anschlussförderung zur Überschuldung der Objekte. Bei einer GbR haften allerdings die Gesellschaften persönlich zumeist quotal für sämtliche Verbindlichkeiten der Gesellschaft; i.d.r. werden daher Nachschüsse aus ihrem Privatvermögen geleistet, um die Insolvenz zu vermeiden. In welchem Umfang es tatsächlich zu Insolvenzen kommen wird, kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht prognostiziert werden. Die Mehrzahl der vom Wegfall der Förderung bis Ende des Jahres 2004 betroffenen Wohnungen befinden sich in der Hand von Immobilienfonds und Einzeleigentümern (insgesamt ca Wohnungen). a) Insolvenzen Mit Stand Ende Mai 2005 gab es nach Angaben der IBB für 14 Objekte mit insgesamt 595 Wohnungen Insolvenzanmeldungen wegen drohender Zahlungsunfähigkeit. Bei weiteren 3 Objekten mit insgesamt 85 Wohnungen war das Insolvenzverfahren bereits eröffnet. Für vier Objekte mit insgesamt 103 Wohnungen liefen Sanierungsbemühungen der IBB und der Eigentümer zur Rettung des Objektes ein Insolvenzantrag war noch nicht gestellt. Bei den o.g. 21 Objekten handelt es sich ausschließlich um Wohnungsunternehmen in der Rechtsform eines Immobilienfonds (GmbH & Co. KG bzw. GbR). Städtische Unternehmen bzw. Genossenschaften oder karitative Einrichtungen sowie Einzeleigentümer sind nicht betroffen. Es ist zu erwarten, dass es nach Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts im Musterhauptsachenverfahren zu weiteren Insolvenzverfahren kommen wird. b) Maßnahmen bei Stiftungen und Genossenschaften Für Stiftungen, Genossenschaften und karitative Einrichtungen, in die z.t. auch Sonderwohnformen u.a. für geistig oder körperlich behinderte Menschen integriert sind, werden in Auslegung des Senatsbeschlusses vom gesonderte Regelungen getroffen. Entsprechend dem Senatsbeschluss sollen gerade diese gemeinnützigen Eigentümer von Mietsozialwohnungen langfristig ihre Bestände bewirtschaften können. Deshalb wird zur Vermeidung wirtschaftlicher Schwierigkeiten bzw. drohender Insolvenz und zur Sicherung der kontinuierlichen Bewirtschaftung dieser unter sozialen Gesichtspunkten besonders zu sichernden Wohnformen nach Antragstellung und Einzelfallprüfung ermittelt, ob und in welcher Form und Höhe für das Projekt weitere (zeitlich begrenzte) Unterstützung gewährt werden sollte. In jedem Fall aber müssen sich die Eigentümer mit einem Eigenbeitrag (insbesondere: Verzicht auf die Eigenkapitalverzinsung, Umfinanzierung / Umstellung auf das Restkapital, Veräußerung von eigenem Grundbesitz, sukzessive Anpassung der Mieten an die ortsübliche Vergleichsmiete) beteiligen. Bis Ende des Jahres 2004 sind von den als gemeinnützige Stiftungen sowie karitativen Einrichtungen eingeordneten Objekten neun Projekte (insgesamt ca. 360 Wohnungen) aus der Grundförderung ausgelaufen. Weitere drei Objekte werden in den Jahren 2005 und 2006 auslaufen.