Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten

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1 Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten für das Projekt Stadion Jena Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Rudolf-Breitscheid-Str. 10 D Halle (Saale) Tel.: 0345 / Fax: 0345 / kontakt@rauschenbach-kollegen.de Neumarkt D Leipzig Tel.: 0341/ Fax: 0341/ info@dsgp.de

2 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 2 von 78 Inhaltsverzeichnis: 1. Auftrag und Auftragsdurchführung Aufgabenstellung Auftragsdurchführung Bewertung der Varianten Zusammenfassendes Ergebnis Überblick und Strukturierung Standortspezifische Fragestellungen Standort Oberaue Verlagerung und Neuschaffung der Leichtathletikanlage Multifunktionsarena Ausgangslage Nutzungskonzept Planungsrecht Investitionskosten Fördermittel Betriebskosten Zeitplan Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach Mierzwa Konzept Ausgangslage Nutzungskonzept Planungsrecht Investitionskosten Fördermittel Betriebskosten Zeitplan Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach Mierzwa Konzept in reduzierter Variante Ausgangslage Nutzungskonzept Planungsrecht Investitionskosten Fördermittel Betriebskosten Zeitplan Variante Sanierung plus... 53

3 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 3 von Ausgangslage Nutzungskonzept Planungsrecht Investitionskosten Fördermittel Betriebskosten Zeitplan Variante Sanierung im Bestand Ausgangslage Nutzungskonzept Planungsrecht Investitionskosten Fördermittel Betriebskosten Zeitplan Variante Variante Neubau an einem anderen Standort Vorbemerkungen Analyse möglicher Standorte Nutzungskonzept Planungsrecht Investitionskosten Fördermittel Betriebskosten Zeitplan Anlagen: Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 01. Januar 2002

4 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 4 von Auftrag und Auftragsdurchführung 1.1 Aufgabenstellung In der Stadt Jena ist der Fußballsport traditionell verwurzelt und eine der Sportarten mit dem größten aktiven und passiven Mobilisierungspotenzial. Die Stadt Jena verfügt derzeit mit dem Ernst-Abbe-Sportfeld über ein Fußballstadion mit einer zugelassenen Kapazität von ca Zuschauerplätzen. Das Fußballstadion wird auch als Leichtathletikstadion genutzt. Das Stadion wurde 1924 eröffnet und befindet sich im südlichen Stadtteil der Stadt Jena, direkt an der Saale. Das Fußball- und Leichtathletikstadion im Ernst-Abbe-Sportfeld ist Heimstätte des FC Carl Zeiss Jena und des FF USV Jena. Die Grundbausubstanz des Stadions ist, trotz der in den Jahren nach 1990 zum Teil erfolgten Umbauten und Ergänzungen, sanierungsbedürftig. Im späten Frühjahr 2013 wurde das Sportfeld durch das Hochwasser 2013 komplett überflutet und musste zeitweise gesperrt werden. Das Hochwasser hat beim Fußball- und Leichtathletikstadion erhebliche Schäden verursacht. Die Flutlichtanlage musste im Juli 2013 aufgrund mangelnder Standsicherheit zurückgebaut werden. Der Spielbetrieb ist dadurch derzeit eingeschränkt. Seit 2009 wurden von der Stadt Jena und auch vom FC Carl Zeiss Jena verschiedene Varianten zur Sanierung und zum Umbau des Stadions erarbeitet. Drei davon werden in der Broschüre zum Bürgerhaushalt der Stadt Jena 2013 beschrieben. Am 25. Juli 2013 beschloss der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Jena dem Eigenbetrieb Kommunale Immobilien Jena (im Folgenden KIJ genannt) den Auftrag zu erteilen, drei weitere Varianten bezüglich des Umbaus bzw. Neubaus eines Stadions zu prüfen und die Ergebnisse dem Stadtentwicklungsausschuss zur Sitzung am 10. Oktober 2013 vorzulegen.

5 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 5 von Auftragsdurchführung Zur Erfüllung dieser Aufgabenstellung hat die KIJ uns, in Abstimmung mit den Dezernaten 2 und 4 der Stadt Jena für die durchzuführende Analyse beauftragt. Hierzu haben die Dr. Seidemann & Graw und die eine projektbezogene ARGE gebildet. Die Beratungsleistungen für das Projekt Stadion Jena beinhalteten vielfältige Aspekte und Fragestellungen. Deshalb wurde auf Initiative der Projektentwicklung GmbH ein interdisziplinäres Beraterteam unter fachlicher Oberleitung der Rauschenbach & Kollegen GmbH zusammengestellt, das alle erforderlichen fachlich-inhaltlichen Beratungsleistungen erbringen bzw. koordinieren kann. Für die Gesamtmoderation des Beratungsprojektes und als erster Ansprechpartner gegenüber KIJ und der einzubeziehenden Stellen der Stadt Jena steht die zur Verfügung. Hauptansprechpartner ist Herr Dr. Ingo Seidemann. Er ist Geschäftsführer der Projektentwicklung GmbH. Mit der verantwortlichen Koordinierung der inhaltlichen Belange sowie der fachlichen Erarbeitung und Unterlegung der Projektaussagen wurde die Rauschenbach & Kollegen GmbH betraut. Herr Dipl. Kaufmann, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer Jens Rauschenbach bringt hier die Erfahrung von 20 Jahren Betreuungstätigkeit bei kommunalen Investitionsprojekten ein. Zur weiteren fachlichen Untersetzung wurden für bauliche Fragen das auf Sportbauten spezialisierte Architekturbüro Näther aus Markranstädt und für alle rechtlichen Fragestellungen, vor allem im Planungs- und Baurecht der Fachrechtsanwalt Stephan Holtz von der Kanzlei Köning & Partner einbezogen. Steuerliche Grundeinschätzungen wurden von eingebundenen Steuerberatern im Team eingeholt. Die Auftragsdurchführung erfolgte ebenso in enger Abstimmung mit dem von der Stadt Jena für den Bebauungsplan beauftragten Planungsbüro Architektur Concept Pfaffhausen + Staudte GbR (im Folgenden arc genannt) aus Zwickau. Die hat mit dem benannten Beraterteam bereits in verschiedenen Projekten erfolgreich zusammengearbeitet. Neben der Erstellung von Betriebs-

6 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 6 von 78 konzepten sowie der Grundkonzeption zu verschiedenen Projekten (insb. Neubau Stadion in Halle (Saale), Neubau Stadion in Zwickau) sind auch die Abstimmung mit den zuständigen Gremien und öffentlichen Entscheidungsträgern, die europaweite Vergabe, die Erstellung der Ausschreibungsunterlagen, die Verhandlungen mit den Bietern, die baulichen Planungen sowie die bauliche Begleitung und Überwachung und die rechtliche und vertragsrechtliche Gestaltung sämtlicher Verträge durch das Beraterteam erfolgt. Die ist derzeit zudem der Geschäftsbesorger für die Stadion Halle Betriebs GmbH und dort für die Abwicklung und Organisation aller betrieblichen und außerbetrieblichen Aufgaben rund um den Betrieb des ERDGAS Sportpark verantwortlich. Die Verzahnung von wirtschaftlichen, finanziellen, steuerrechtlichen, technischen und rechtlichen Bereichen mit integriertem Projektmanagement aus einer Hand, sichert eine effiziente und qualitativ hochwertige Beratungsleistung. Gesamtverantwortung Projektsteuerung Technische Beratung steuerliche Beratung Rechtliche Beratung Architektenbüro Dipl.-Ing. Thomas Näther RNP Rauschenbach Neumann Partner Steuerberatersozietät Köning & Partner Rechtsanwälte Steuerberater Berlin, Halle (Saale), Nürnberg

7 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 7 von 78 Die Beraterleistungen umfassen dabei die Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung folgender Varianten nach den aufgeführten Gesichtspunkten: DIMENSIONEN 1 Nutzungsbeschreibung Typologie Anzahl Sitz-/Stehplätze Anzahl Besucher etc. 2 Planungsrecht auch für LA-Anlage Infrastruktur 3 Fördermittelmöglichkeiten 4 Investkosten differenziert entsprechend Vorlage 5 Miete und Betriebskosten inkl. MuFu und LA-Anlage ohne Rechtsform/Steuern 6 Terminplanung z.b.: Hybridstadion, multifunktional, Arena Parken, Anfahrt/Abfahrt, Aufstellfläche etc. Art und Umfang möglicher Förderungen Plausibilisierung der vorliegenden Schätzungen Plausibilisierung der vorliegenden Schätzungen VARIANTEN MuFu Reines Fußballstadion Bestandssanierung nach Mierzwa Mierzwa original Mierzwa reduziert Greenfield minimal maximal gemäß Fördermittelantrag Variante 03/2009 Modifizierung der reines Fußball- reine Be- Erweiterung IFS mit Zu- Mierzwa-Variante stadion für standssanierung ( Zuschau- schauerplätzen 03/2009 Zuschauern ohne incl. Funktionsunterlagerung erplätze) und Sa Zuschauerplätzen MuFu (Anzahl Osttrinierung im Beerplätze) (Anzahl Sitz-/Stehplätze büne (Kioske, stand sowie Neu- Sitzplätze gemäß nach Empfehlung) WC, Kartenverkauf), bau der Osttribüne Bestand) in Lobeda-Ost (überdacht, Sitzbau Tribüneneneubauten oder Zöllnitz, LA-Anlage bleibt plätze), LA-Anlage ohne Überda- Überarbeitung Be- erhalten bleibt erhalten chung standsstadion keine Verschiebung des Spielfeldes DFL (2. Liga) DFL (2. Liga) DFL (2. Liga) DFL (2. Liga) 3.-Liga-tauglich DFL (2. Liga) Im Rahmen der Prüfung und Variantenvergleiche fließen neben den umfassenden praktischen Kenntnissen aus dem Neubau des Fußballstadions ERDGAS Sportpark in Halle (Saale) (Betriebskonzept zum Projekt, EU-weite Ausschreibung, Durchführung des Vergabeverfahrens, Projektüberwachung- und Koordination des Neubaus) sowie des Stadions in Zwickau (Betriebskonzept, EU-weite Ausschreibung, Aufstellung B-Plan, Durchführung Vergabeverfahren) auch die praktischen Erfahrungen aus 2 Jahren Betrieb- und Veranstaltungsmanagement des Fußballstadions ERDGAS Sportpark in Halle (Saale) mit ein. Für den Auftrag und die Verantwortlichkeit der sind auch im Verhältnis zu Dritten die Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 01. Januar 2002 maßgebend. Insbesondere ist die Haftung für Schadensersatzansprüche jeder Art, sei es als Einzel- oder Gesamtschuldnerschaft, bei einem fahrlässig verursachten Schadensfall auf beschränkt. Die Haftungsbeschränkung gilt ebenso gegenüber Dritten.

8 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 8 von Bewertung der Varianten 2.1 Zusammenfassendes Ergebnis Kriterium Variante Multifunktionsarena Mierzwa Konzept Mierzwa reduziert Bestandssanierung plus Bestandssanierung Neubau an einem anderen Standort Nutzungskonzeption + o o o - + Planungsrecht o + + Gesamtinvestitionskosten T verbleibender Eigenanteil T jährliche Betriebskosten T Fertigstellung Mrz 18 Mrz 18 Mrz 18 Apr 17 Dez 15 Mrz 17 Gesamtbeurteilung einschließlich Risiko o o + + = positive Einschätzung o = neutrale Einschätzung - = negative Einschätzung In der dargestellten Variante Neubau an einem anderen Standort wurde unterstellt, dass die Förderfähigkeit vergleichbar mit der Variante Multifunktionsarena gegeben ist. Dies kann von uns nicht abschließend beurteilt werden, hierzu sind weitere Abstimmungen mit dem Fördermittelgeber erforderlich. Sofern dies nicht gesichert werden kann, wären die gesamten Investitionskosten als Eigenanteil durch die Stadt aufzubringen. Die Betriebskosten würden sich durch höhere Abschreibungen erhöhen. Alle Angaben im Bericht verstehen sich als Zahlen netto, ohne Umsatzsteuer. Es wird im Rahmen unserer Beurteilung von einem vollständigen Vorsteuerabzug aufgrund unserer Erfahrungen in anderen Projekten (Ausnahme Multifunktionsarena gemäß IFS Konzept 20 % nichtabzugsfähige Vorsteuer) ausgegangen. Finanzierungskosten sind einheitlich in allen Varianten nicht berücksichtigt. Insgesamt handelt es sich bei den dargestellten Ergebnissen um Prognosen und gutachterliche Einschätzungen auf Basis der vorliegenden Daten und Unterlagen. Diese müssen im weiteren Verlauf vertieft und mittels Referenzplanung und Organisationskonzept untersetzt werden. Ebenso ist eine Abstimmung mit dem potentiellen Fördermittelgeber bezüglich der Förderfähigkeit und -quote erforderlich.

9 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 9 von Überblick und Strukturierung Von den zu prüfenden 6 Varianten betreffen 5 Varianten den Standort Oberaue. Die hier vorliegenden standortspezifischen Fragestellungen sollen nicht in allen Untersuchungspunkten wiederholt werden und sind somit in Punkt 2.3 vorangestellt. Hierbei ist besonders die erfolgte intensive Auseinandersetzung mit dem Planungs- und Baurecht in Bezug zum hier seit 2004 festgesetzten Überschwemmungsgebiet darzustellen. Drei der zu prüfenden Varianten bedingen eine Verlagerung und Neuschaffung der Leichtathletikanlage an einem anderen Standort. Diese Fragestellung soll in allen Aspekten in Punkt 2.4 dargestellt werden.

10 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 10 von Standortspezifische Fragestellungen Standort Oberaue Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan sind die betroffenen Flächen als öffentliche Grünflächen ausgewiesen, ohne dass hier Bauflächen ausgewiesen wären. Das bestehende Areal einschließlich der vorhandenen Bebauung unterliegt hier planungsrechtlich dem Bestandsschutz. Hieraus resultiert, dass lediglich die Bestandssanierung innerhalb des Bestandsschutzes mit einem normalen Baugenehmigungsverfahren umsetzbar wäre. Die verbleibenden Varianten bedingen aufgrund der notwendigen Errichtung neuer Gebäude und Gebäudeteile ein Bebauungsplanverfahren. Mit der Erarbeitung des Bebauungsplanes wurde das Planungsbüro Architektur Concept Pfaffhausen & Staude GbR (im Folgenden arc genannt) aus Zwickau, durch die Stadt Jena im März 2013, beauftragt. Hierzu wurden diverse Voruntersuchungen, Analysen und Ämterabstimmungen durchgeführt. Insgesamt sind nach unserer Auffassung und nach Durchsicht der vorliegenden Unterlagen und Stellungnahmen sowie Abstimmungsgesprächen mit den beauftragten Planern und den Genehmigungsbehörden alle wesentlichen Fragestellungen in der derzeitigen Bearbeitung berücksichtigt. Die Vorarbeiten zum Verkehrskonzept am Standort berücksichtigen die Notwendigkeiten der verkehrlichen Erschließung, der Anordnung von Stellflächen und der Erfordernissen des ruhenden Verkehrs. Trotz noch nicht abschließender Fertigstellung des Verkehrskonzeptes erscheint es uns für die Umsetzung, aller am Standort möglichen Varianten, als geeignet. Hierbei ist jedoch die notwendige Herauslösung von Flächen aus dem Landschaftsschutzgebiet zu klären. Zur Klärung der naturschutzfachlichen Aspekte wird ein Umweltbericht erstellt und die ersten Gespräche hierzu lassen keine Ausschlusskriterien erwarten. Hierzu wurde ein erster Scopingtermin durchgeführt. Bezüglich der lärmschutztechnischen Beurteilung fanden Abstimmungen mit der Immissionsschutzbehörde statt und Lärmschutzgutachten beauftragt. Die Genehmigungsbehörde weist bereits jetzt darauf hin, dass durch die besondere Orografie des Talraumes und die dadurch erwarteten Werte von einer Einschränkung des Veranstaltungsumfanges, deren Anzahl sowie mit zeitlichen Nutzungsbeschränkungen zu rechnen ist. Dies kann für die ge-

11 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 11 von 78 plante Variante Multifunktionsarena zu Einschränkungen im Nutzungskonzept und zu negativen wirtschaftlichen Auswirkungen bis zur Unwirtschaftlichkeit führen. Im Bereich Bodenschutz und Altlasten wird auf 2 Altablagerungen von möglichen Substratverfüllungen hingewiesen. Diese sind derzeit nicht abschließend zu beurteilen, es ist hier mit erhöhten nicht quantifizierbaren Aufwendungen für Bodenaustausch und Entsorgung zu rechnen. Im Bereich Artenschutz ist mit zeitlichen und kostenwirksamen Auswirkungen durch die avisierte Artenerfassung der Fledermäuse und Avifauna in Verbindung mit den geplanten Eingriffen in den Gehölzbestand zu rechnen. Insgesamt problematisch wird die Beurteilung im Bereich der Hochwasserthematik. Hier wurde das Bewusstsein aller Beteiligten und auch aller Genehmigungsbehörden durch das Hochwasser in diesem Jahr noch besonders geschärft. Dies wird neben den aktuellen Eindrücken durch die Häufung sogenannter Jahrhunderthochwasserereignisse gestärkt. Hier ist das Hochwasser in den Jahren 1994, 2003, 2011 und 2013 in unterschiedlichen Dimensionen in Jena zu erwähnen. Im Folgenden sollen beispielhaft die Auswirkungen des Hochwassers 2013 sowie 1994 dargestellt werden.

12 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 12 von 78

13 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 13 von 78 Exkurs Hochwasserthematik und Überschwemmungsgebiet: Neubau einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte (Variante 1) Gegen den Neubau einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte auf dem Gebiet des bisherigen Ernst-Abbe-Sportfeldes in der Oberaue in Jena bestehen erhebliche wasserrechtliche Bedenken, da das Baugebiet förmlich als Überschwemmungsgebiet im Sinne des 78 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) festgesetzt ist. Nach 78 Abs. 1 WHG ist es in festgesetzten Überschwemmungsgebieten u. a. untersagt, neue Baugebiete in Bauleitplänen oder sonstigen Satzungen nach dem Baugesetzbuch auszuweisen und bauliche Anlagen zu errichten oder zu erweitern. Die folgende Grafik verdeutlicht die gesetzliche Definition des WHG. Die Ausnahmen von diesen Verboten sind in 78 Abs. 2 und 3 WHG geregelt, wobei zwischen der Ausweisung neuer Baugebiete und der Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen unterschieden wird. 1. Verbot der Ausweisung neuer Baugebiete Besonders eng begrenzt, ist die Möglichkeit, in förmlich festgesetzten Überschwemmungsgebieten neue Baugebiete ausweisen zu können.

14 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 14 von Abs. 2 WHG stellt hierfür insgesamt 9 Voraussetzungen auf, die sämtlich erfüllt sein müssen, damit eine Befreiung vom Verbot der Ausweisung neuer Baugebiete erteilt werden kann. Diese neun Voraussetzungen sind folgende: 1. Es dürfen keine anderen Möglichkeiten der Siedlungsentwicklung bestehen oder geschaffen werden können. 2. Das neu auszuweisende Gebiet muss unmittelbar an ein bestehendes Baugebiet angrenzen. 3. Es darf keine Gefährdung von Leben oder erhebliche Gesundheits- oder Sachschäden zu erwarten sein. 4. Der Hochwasserabfluss und die Höhe des Wasserstandes darf nicht nachteilig beeinflusst werden. 5. Die Hochwasserrückhaltung darf nicht beeinträchtigt und der Verlust von verlorengehenden Rückhalteraum muss umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen werden. 6. Der bestehende Hochwasserschutz darf nicht beeinträchtigt werden. 7. Es dürfen keine nachteiligen Auswirkungen auf Ober- und Unterlieger zu erwarten sein. 8. Die Belange der Hochwasservorsorge sind zu beachten. 9. Das Bauvorhaben muss so errichtet werden, dass bei dem Bemessungshochwasser, das der Festsetzung des Überschwemmungsgebietes zugrunde liegt, keine baulichen Schäden zu erwarten sind. Die zuständige Behörde für die Erteilung der Ausnahmegenehmigung ist gem. 105 Abs. 2 Nr. 10 c) des Thüringer Wassergesetzes die Obere Wasserbehörde, mithin das Thüringer Landesverwaltungsamt. Bei dem Neubau einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte ist davon auszugehen, dass für das Gebiet Oberaue ein Bebauungsplan erlassen werden muss. Bisher ist das Gebiet im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Stadt Jena, Stand September 2005, als Grünfläche mit besonderer Zweckbestimmung Sportplatz/Sportflächen festgesetzt. Diese festgesetzte Nutzungsart würde bei einer Bebauung mit einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte deutlich überschritten, da künftig neben der Nutzung für Sport, insbesondere Kongresse, Konzerte und weitere Veranstaltungen geplant sind. Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes würde auch ein neues Baugebiet im Sinne des 78 WHG geschaffen werden. Zwar erfasst der Begriff des neuen Baugebietes im Sinne

15 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 15 von 78 des 78 WHG nicht die (auch erstmalige) Überplanung und Umplanung bereits bebauter Bereiche, wie etwa im Zusammenhang bebaute Ortsteile im Sinne des 34 BauGB. Vorliegend müsste jedoch eine erstmalige Darstellung eines Baugebietes im Sinne der Baunutzungsverordnung erfolgen, um die planungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit erst zu ermöglichen. Die Schaffung eines neuen Baugebietes nach der Baunutzungsverordnung ist jedoch vom Verbot des 78 WHG umfasst (vgl. Behrens, Kommentar zum WHG, 78 Rd.-Nr. 5 mit weiteren Nachweisen). 2. Ausnahmetatbestände des 78 Abs. 2 WHG Um im Ergebnis zu einer Baugenehmigung für den Neubau der multifunktionalen Veranstaltungsstätte Jena Oberaue zu kommen, müssten daher sämtliche der neun in 78 Abs. 2 WHG genannten Kriterien kumulativ erfüllt sein. 1. Kein Ersatzstandort, 78 II Nr. 1 WHG Erste Voraussetzung wäre es, dass es im Stadtgebiet Jena keine andere Möglichkeit gäbe, die multifunktionale Veranstaltungsstätte zu errichten. Das Verbot wird dabei eng ausgelegt. Es muss dementsprechend objektiv keine andere Fläche zur Verfügung stehen. Dass Ersatzflächen ggf. einer anderen, besseren Nutzung zugeführt werden sollen, rechtfertigt deren Außerbetrachtlassung nicht. Es ist bereits fraglich, ob diese Voraussetzung vorliegend erfüllt ist, da zumindest der Standort Drackendorf/ Zöllnitz grundsätzlich für die Errichtung eines Stadions, dies auch mit komplementärer Nutzung (multifunktionale Nutzung in geringem Umfang), geeignet ist (siehe Punkt 2.10). 2. angrenzendes Baugebiet, 78 Abs. 2 Nr. 2 WHG Weitere Voraussetzung wäre, dass das neue auszuweisende Gebiet unmittelbar an ein bestehendes Baugebiet angrenzt. Bei dieser Ausnahmevorschrift wird mit dem bisherigen Ernst-Abbe-Sportfeld argumentiert werden können. Die multifunktionale Arena mit vordringlicher Nutzung für den Fußballsport soll auf dem Gebiet des derzeitigen Stadions errichtet werden. Damit wäre diese Voraussetzung erfüllt.

16 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 16 von Beeinträchtigung Hochwasserschutz, 78 Abs. 2 Nr. 3 bis 8 WHG Um die Voraussetzungen nach 78 Abs. 2 Nr. 3 bis 8 WHG nachweisen zu können, sind umfangreiche gutachterliche Untersuchungen notwendig. Zusammengefasst muss hierbei nachgewiesen werden, dass der Hochwasserabfluss, die Höhe des Wasserstandes, die Hochwasserrückhaltung und der Hochwasserschutz durch die geplante Baumaßnahme nicht nachteilig beeinträchtigt werden. Um diese Voraussetzungen nachweisen zu können, sind umfangreiche gutachterliche Untersuchungen und ein hydraulisches Gutachten notwendig. Das Thüringer Landesverwaltungsamt hat sich bereits dahingehend positioniert, dass ein solches Gutachten von der Stadt Jena zu erstellen wäre. Nach der bisher hierzu ergangenen Rechtsprechung muss dabei davon ausgegangen werden, dass die Erfüllung dieser Voraussetzungen nur nachgewiesen werden kann, wenn tatsächlich keinerlei negative Auswirkungen auf den Hochwasserabfluss oder die Hochwasserrückhaltung zu erwarten sind. Bereits der Verlust von relativ kleinen Flächen der Hochwasserrückhaltung reicht dabei aus, um eine Genehmigung nach 78 Abs. 2 WHG zu versagen, da auch viele für sich betrachtete geringfügige Maßnahmen in ihrer Summe den Hochwasserschutz beeinträchtigen können und dies bereits bei der Erteilung der Genehmigung für die erste Maßnahme zu berücksichtigen ist (so ausdrücklich VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 29. April 1998, Az. 3 S 702/98 mit weiteren Nachweisen). Demgemäß hat das OVG Nordrhein-Westfalen beispielsweise mit Urteil vom 30. Oktober A 1074/08 (DÜV 2010, 328) für Recht erkannt, dass bereits die Verringerung des natürlichen Retentionsraumes um 70 m³ die Hochwasserrückhaltung nicht mehr nur unwesentlich beeinträchtigt und damit nicht genehmigungsfähig ist. Insbesondere vor dem Hintergrund des ereignisbedingt geschärften Problembewusstseins muss von der restriktiven Handhabung dieser Schutzvorschriften auch durch die zuständigen Thüringer Fachbehörden ausgegangen werden.

17 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 17 von Ausschluss von Schäden, 78 Abs. 2 Nr. 3 und 9 WHG Schließlich ist ein Bebauungsplan im Überschwemmungsgebiet nur dann genehmigungsfähig, wenn bereits bei Aufstellung des Bebauungsplanes nachgewiesen werden kann, dass eine Gefährdung von Leben oder erhebliche Gesundheits- oder Sachschäden nicht zu erwarten sind und die Bauvorhaben so errichtet werden, dass bei einem Hochwasser keine baulichen Schäden zu erwarten sind ( 78 Abs. 2 Nr. 3 und 9 WHG). Geringere Probleme dürfte dabei der Ausschluss einer Gefährdung von Leib und Leben oder erhebliche Gesundheitsschäden darstellen. Dem kann dadurch begegnet werden, dass im Plangebiet Nutzungen, die den ununterbrochenen Aufenthalt von Menschen bedingen, etwa in Wohnungen, Beherbergungsstätten oder ähnlichen ausgeschlossen werden. Erheblich problematischer ist jedoch die Verhinderung erheblicher Sachschäden oder baulicher Schäden. Eine gänzliche Verhinderung baulicher Schäden - wie vom Wortlaut des 78 Abs. 2 Nr. 9 WHG gefordert - erscheint kaum realistisch. Bei einem Bemessungshochwasser wird es zur vollständigen Überflutung des Areals kommen. Aufschüttungen zur Erhöhung des Baugrundes sind gem. 78 Abs. 1 Nr. 6 WHG ausnahmslos untersagt und würden im Übrigen auch zu einem weiteren Verlust von Retentionsflächen führen. Daher müssten sämtliche Bauwerke hochwassersicher, mithin wasserdicht bzw. durchströmbar ausgeführt werden. Selbst dann ist jedoch, insbesondere in Bereichen, in denen stehendes Wasser bei einem Hochwasser zu erwarten ist, mit Durchfeuchtungen zu rechnen. Die Spielfläche nebst ihrer Einrichtung wie Rasenheizung etc. wird in jedem Fall beeinträchtigt werden, so dass die Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen des 78 Abs. 2 Nr. 3 und 9 WHG nicht umfassend erreichbar ist. Hier sehen wir jedoch Möglichkeiten, zu einem Ausgleich mit den Genehmigungsbehörden zu kommen. Abschließende Aussagen hierzu können nur auf der Grundlage des bereits vom Landesverwaltungsamtes geforderten hydraulischen Gutachtens getätigt werden. Die hierzu derzeit vorliegende Datenlage ist unzureichend. Es liegen lediglich veraltete Daten und eine eindimensionale Modellierung des Flusslaufes vor. Zum Nachweis der Voraus-

18 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 18 von 78 setzungen des 78 WHG ist jedoch eine zweidimensionale, vorhabensspezifische hydraulische Modellierung erforderlich, die erhebliche Kosten und Zeiträume beansprucht. Die Ergebnisse der durch die Landesbehörde in den letzten Jahren nach der Novellierung des WHG durchgeführten hochwasserschutzrelevanten Datenermittlung für die Thüringer Fließgewässer liegen noch nicht veröffentlicht vor. Diese werden aber zwingend als Grundlagendaten für die Erstellung des hydraulischen Gutachtens benötigt und bedingen dadurch eine weitere zeitliche Unwägbarkeit sowohl bezüglich der Möglichkeit der Beauftragung und Durchführung sowie mithin des Vorliegens gutachterlicher Ergebnisse des vorgenannten hydraulischen Gutachtens als Grundlage der anschließenden Nachweisführung der Voraussetzungen des 78 Abs. 2 WHG. Dabei besteht die zusätzliche Schwierigkeit darin, dass nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes die förmliche Festsetzung des Überschwemmungsgebietes die Verfahrenslast verschiebt. Die Genehmigungsbehörde, mithin das Landesverwaltungsamt, kann sich zunächst auf die Festsetzung des Überschwemmungsgebietes und damit das in 78 WHG normierte Verbot berufen. Die Stadt Jena trägt die volle Nachweislast, dass sämtliche der in 78 Abs. 2 benannten neun Kriterien, nach denen ausnahmsweise Abstand vom Verbot genommen werden kann, erfüllt sind. Damit besteht das Risiko, dass auch im Ergebnis gutachterlicher Betrachtungen, wegen der diesen immanenten Unschärfen der Nachweis nicht vollständig geführt werden kann. Aufgrund der oben geschilderten engen Auslegung der Tatbestandsvoraussetzungen ist dieses Risiko als sehr hoch einzuschätzen. Im Ergebnis der vorstehenden Würdigung der Rahmenbedingungen zur Schaffung der zwingenden hochwasserschutzrechtlichen Voraussetzungen im Rahmen der Möglichkeiten des 78 Abs. 2 ist zusammenfassend eine erhebliche - Inhaltliche und - zeitliche Unwägbarkeit festzustellen.

19 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 19 von 78 Neubau eines reinen Fußballstadions in der Oberaue (Variante 2 / 3) Vergleichbare Probleme wie bei der multifunktionalen Veranstaltungsstätte stellen sich bei den Varianten maximale Bestandssanierung/Neubau eines reinen Fußballstadions. 1. Notwendigkeit eines Bebauungsplanes Beide dieser Varianten setzen voraus, dass die vorhandene Bebauung im Wesentlichen zurückgebaut wird. Mit dem Rückbau des Ernst-Abbe-Stadions erlischt der derzeit bestehende Bestandsschutz für die Sportanlagen und Bauten in der Oberaue. Hinzu kommt, dass die vorhandenen Nutzungen bei diesen Varianten ergänzt werden. Somit handelt es sich bauordnungsrechtlich bei den Varianten um ein neues Bauvorhaben, welches den Festsetzungen des Flächennutzungsplanes, der das betreffende Gebiet als Grünfläche ausweist, entgegensteht. Dies erfordert zumindest eine Anpassung des Flächennutzungsplanes, um die Ausweisung eines neuen Baugebietes im Sinne des 78 Abs. 1 WHG zu ermöglichen. Damit müssen auch bei diesen Varianten durch die Stadt Jena die Tatbestandsvoraussetzungen des 78 Abs. 2 WHG wiederum vollumfänglich nachgewiesen werden. a) Hochwasserschutz Insoweit bestehen bei den Varianten in Bezug auf das Risiko der nachteiligen Beeinflussung des Hochwasserabflusses, die Höhe des Wasserstandes und die Beeinträchtigung der Hochwasserrückhaltung günstigere Ausgangsvoraussetzungen, da im Verhältnis zur multifunktionalen Veranstaltungsstätte weniger Flächen für Bebauungszwecke in Anspruch genommen werden müssen. Allerdings ist hierfür das o. g. hydraulische Gutachten einzuholen, um diesen Nachweis zu führen.

20 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 20 von 78 b) Ersatzstandort Dem steht jedoch gegenüber, dass die Tatbestandsvoraussetzung des 78 Abs. 2 Nr. 1 WHG, nämlich dass keine anderen Möglichkeiten der Stadtentwicklung bestehen, kaum nachgewiesen werden können. Wegen des vorhandenen Ersatzstandortes Drackendorf/Zöllnitz, auf dem zumindest ein reines Fußballstadion errichtet werden kann, kann dieser Nachweis nicht geführt werden. c) Ausschluss von Schäden Hinsichtlich des Ausschlusses des Risikos von Sachschäden, dies auch an den baulichen Anlagen, gilt Vorbenanntes entsprechend. Damit steht die Ausweisung des Ernst-Abbe-Sportfeldes als Überschwemmungsgebiet auch diesen Varianten entgegen.

21 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 21 von 78 Sanierung im Bestand (Variante 4 / 5, Sanierung plus, minimale Bestandssanierung) a.) Sanierung plus Wenn und soweit die Baugenehmigungsbehörde der Stadt Jena, unter Zurückstellung oben benannter Bedenken davon ausgeht, dass die Sanierung des Bestandes mit Erweiterung am Standort des bisherigen Stadions (Sanierung plus) trotz entgegenstehender Festsetzungen im Flächennutzungsplan bauplanungsrechtlich im Bestand genehmigungsfähig wäre, würde sich die wasserrechtliche Zulässigkeit der Baumaßnahmen nicht nach 78 Abs. 2 WHG, sondern nach 78 Abs. 3 WHG bestimmen. Gemäß 78 Abs. 3 WHG ist die Errichtung oder die Erweiterung einer baulichen Anlage genehmigungsfähig, wenn im Einzelfall das Vorhaben 1. die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und der Verlust von verlorengehenden Rückhalteraum zeitgleich ausgeglichen wird, 2. den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verändert, 3. den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und 4. hochwasserangepasst ausgeführt wird. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Neuerrichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen sind daher etwas geringer, in den zuvor benannten problematischen Punkten jedoch wesensgleich. Die Genehmigungsbehörde ist insoweit jedoch nicht das Landesverwaltungsamt als Obere Wasserbehörde, sondern mangels Spezialzuweisung gem. 105 Abs. 1 Thüringer Wassergesetz die Stadt Jena, Dezernat Stadtentwicklung und Umwelt, als Untere Wasserbehörde. Gerade in den vorbenannten Punkten, nämlich der Beeinträchtigung der Hochwasserrückhaltung und des Wasserstandes sowie des Abflusses des Hochwassers ist der Prüfungsumfang jedoch identisch. Auch dieser Nachweis kann wiederum nur durch ein hydraulisches Gutachten mit den zuvor benannten Risiken geführt werden. Die weitere Forderung, dass das Bauwerk hochwasserangepasst ausgeführt wird, ist inhaltlich weitestgehend identisch mit der Forderung in 78 Abs. 2 Nr. 9 WHG, also dass das Bauvorhaben so errichtet werden muss, dass bei dem Bemessungshochwasser keine baulichen Schäden zu erwarten sind bzw. baulich vorgesorgt wird.

22 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 22 von 78 Insbesondere beim Nachweis dieser Voraussetzungen bestehen, dies auch in Bezug auf die konkrete Art und Weise der Bebauung, Risiken. Durchnässungen und Durchfeuchtungen des Gebäudes werden im Baugebiet nicht ausgeschlossen werden können. Die Rasenfläche nebst ihrer Einrichtungen wird beim Bemessungshochwasser vollständig überflutet, so dass bereits aufgrund von Sedimentierung (Verschmutzung, Verschlämmung / Beeinträchtigung der Tragschichten, Beeinträchtigung von Drainagen) Schäden an dieser kaum vermeidbar sein dürften. Damit können selbst dann, wenn die Baugenehmigungsbehörde der Stadt Jena die Erteilung einer Baugenehmigung ohne die vorherige Ausweisung eines neuen Baugebietes in Aussicht stellt, aus rechtlicher Hinsicht diese Variante nicht empfohlen werden. b.) minimale Sanierung Die Variante minimale Sanierung des Ernst-Abbe-Sportfeldes ist demgegenüber in rechtlicher Hinsicht unproblematisch möglich. Die kleine Sanierung führt, da sie im Wesentlichen auf dem Bestand der baulichen Anlagen aufbaut, weder zum Verlust des Bestandsschutzes für das derzeitige Stadion noch zu einer Erweiterung der baulichen Anlagen im Sinne des 78 Abs. 1 Nr. 2 WHG. Damit stehen der Variante minimale Sanierung wasserrechtliche Bedenken nicht entgegen. Auch bauordnungsrechtliche Bedenken gegen die Sanierung des bestehenden Stadions sind nicht erkennbar, so dass diese Variante rechtlich umsetzbar ist.

23 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 23 von Verlagerung und Neuschaffung der Leichtathletikanlage Die Varianten Multifunktionsarena und beide Mierzwa Varianten bedingen eine Verlagerung der Leichtathletikanlage an einem anderen Standort. Dies verursacht ein Fördermittelrückzahlungsrisiko von ca. 1,0 Mio. durch die noch laufende Zweckbindungsfrist bezüglich der erhaltenen Fördermittel für die Leichtathletik am bisherigen Standort. Ebenso würde die erst im Herbst 2010 mit 0,6 Mio. neu errichtete Laufbahn rückgebaut. Es sei auch auf die in 2011 am Standort errichtete Leichtathletikhalle für 3,7 Mio. verwiesen, die somit in Verbindung mit dem bestehenden Stadionkomplex hervorragende Bedingungen an diesem Standort geschaffen hat. Als neuer geeigneter Standort wurde eine neue Leichtathletikanlage auf dem Gelände der Sportwissenschaften der Friedrich-Schiller Universität ( Muskelkirche ) benannt. Als Beurteilungsgrundlage wurde uns hier eine Vorplanung mit Kostenschätzung der Planungsgesellschaft Köhler Landschaftsarchitekten aus August 2009 vorgelegt. Diese geht von der Errichtung einer Leichtathletik A-Anlage für den Trainings- und Wettkampfbetrieb aus. Hierin ist die Errichtung einer Tribünenanlage für ca Zuschauer vorgesehen. Die Kostenschätzung weist hier im Jahr 2009 einen Betrag von T incl. Umsatzsteuer aus. Aus unserer Kostenverplausibilisierung ergibt sich für das beschriebene Projekt nach heutigen Kostenansätzen eine Kostenbeurteilung von ca T incl. Umsatzsteuer. Dies ergibt sich zum einen aus einer Kostenfortschreibung auf den aktuellen Stand und zum anderen aus dem bauordnungsrechtlichen Erfordernis zusätzliche Parkplätze am Standort zu errichten. Das Bauordnungsamt hat hierzu im August 2013 Stellung genommen und gemäß gültigen Berechnungsschlüssel bis zu 144 Stellplätze gefordert. In der bisherigen Planung waren gerade 17 Stellplätze beinhaltet. Wir gehen davon aus, dass durch das Nutzungskonzept mit wenigen Großveranstaltungen und durch die gute ÖPNV Anbindung hier Kompromisse möglich sind. Insgesamt erscheint der Standort planungsrechtlich für die Umsetzung des Projektes als möglich, jedoch nicht als unproblematisch. Es wird von uns fachlich eingeschätzt, dass am geplanten Standort aus Gründen des Lärmschutzes die Errichtung einer Wettkampfanlage

24 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 24 von 78 mit Zuschauerplätzen aufgrund der problematischen in Nähe liegenden Wohnbebauung nicht möglich ist. Zur endgültigen Klärung ist ein Lärmschutzgutachten erforderlich. Die verkehrstechnische Erschließung und die mögliche Einordnung von Stellplätzen sind gesondert zu untersuchen. Nach unserer Einschätzung ist der Standort maximal als Trainingsstätte / temporäre Wettkampfstätte mit minimaler Wettkampfanzahl geeignet. Hierzu wurde im August aufgrund dieser Einschätzung das Nutzungskonzept angepasst. Im angepassten Nutzungskonzept wird keine Tribüne errichtet, sondern lediglich ein Aufbauplatz für temporäre Tribünen vorgesehen. Für den Fall, das auf die Zuschauertribüne komplett verzichtet wird, sowie die Nebenanlagen und Stellflächen nur auf den Trainingsbetrieb ausgerichtet werden, ergibt sich nach unserer Einschätzung eine verminderte Kostenbeurteilung von T incl. Umsatzsteuer. Der stark verminderte Nutzwert der Anlage ist hier zu beachten. Im Falle des angepassten, verminderten Nutzungskonzeptes ist von einem normalen Baugenehmigungsverfahren ohne Bebauungsplan auszugehen. Nach unserer Einschätzung ist jedoch beim Ausbau als Wettkampfstätte auch am geplanten Standort ein Bebauungsplanverfahren erforderlich. Es kann dann nicht mehr darauf abgestellt werden, dass es sich hier um einen bestehenden Sportplatz handelt. Als notwendige Zeitschiene für die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens gehen wir von 12 Monaten aus, für die Detailplanung und Bauausführung veranschlagen wir einen Zeitrahmen von 10 Monaten. Falls kein Bebauungsplan erforderlich sein sollte, gehen wir von einer Umsetzungszeit von insgesamt 14 Monaten einschließlich Planung und Genehmigung aus. Auf die Problematik des möglichen temporären Wegfalls der bisherigen Trainings- und Wettkampfstätte im Zeitraum des Umbaus / Neubaus des Stadions in der Oberaue sei hingewiesen. Inwieweit der Umbau vor Baubeginn der Multifunktionsarena/Stadion umgesetzt werden kann, ist nicht sicher einschätzbar. Die Leichtathletik hätte in diesem Zeitraum bis zur Fertigstellung der Ausweichstätte keine adäquate Trainings- und Wettkampfmöglichkeit.

25 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 25 von Multifunktionsarena Ausgangslage Die Stadt Jena hat zu diesem Projekt diverse Vorplanungen und Untersuchungen vorgenommen. Diese finden im Fördermittelantrag der Stadt Jena an das TMWAT zur Errichtung einer multifunktionalen polyvalenten Veranstaltungsstätte durch Komplexmodernisierung des bisherigen Ernst-Abbe-Sportfeldes vom 20. Juli 2012 ihren Niederschlag. Der Wirtschaftsminister des Freistaates Thüringen, Herr Matthias Machnig hat in Gesprächen über mehrere Monate mit den Oberbürgermeistern der Städte Erfurt, Herr Andreas Bausewein, und Jena, Herr Dr. Albrecht Schröter eine Förderung im Rahmen der Verbesserung der touristischen Infrastruktur in beiden Städten avisiert. Die Entwicklung mündete in einer gemeinsamen Erklärung, die am 02. Mai 2011 in Weimar der Presse vorgestellt wurde. Daraufhin hat der Oberbürgermeister das Vorhaben in den Stadtrat eingebracht und am 29. Juni 2011 den folgenden Beschluss erhalten: Die Stadt Jena begrüßt die Ankündigung der Landesregierung, die Stadt Jena beim Bau multifunktionaler und polyvalenter Veranstaltungsstätten u. a. für Tagungs- und Kongressveranstaltungen sowie Kulturevents mit ca. 18 Mio. zu unterstützen. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, die Fördermittel zu beantragen. Grundlage für die Umsetzung bildet u. a. das Zielkonzept des Rahmenplanes "Sport und Freizeit an der Saale". Das Projekt sieht Folgendes vor: - eine multifunktionale Arena am Standort des Ernst-Abbe-Sportfeldes für ca Besucher, die ein Gebäude für Tagungen und Kongresse für Teilnehmer umfasst; - eine neue Leichtathletik-A-Anlage am derzeitigen Standort der Altanlage an der Muskelkirche für ca Besucher; - neue Freizeitsport- und Spieleinrichtungen für Kinder und Senioren in der Oberaue; - die grundlegende Verbesserung der verkehrlichen Infrastruktur im Geltungsbereich des Rahmenplanes. Die Stadt wird für den Bau einer multifunktionalen Arena am Standort des Ernst-Abbe- Sportfeldes einen Eigenanteil von 4 Mio. in ihre mittelfristige Finanzplanung oder die Wirt-

26 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 26 von 78 schaftspläne ihrer Eigenbetriebe ab 2012 aufnehmen. Voraussetzung dafür, dass der Eigenanteil eingesetzt wird, sind - die Bereitstellung von Fördermitteln für das Gesamtprojekt in der durch die Landesregierung angekündigten Größenordnung und ein mit den potentiellen Nutzern abgeglichenes förderunschädliches und nachhaltig wirtschaftlich umsetzbares Betreibungskonzept, durch das sich der städtische Zuschussbedarf für die Nutzung des Areals Stadion/Oberaue nicht wesentlich erhöht. Am 14. Dezember 2011 wurde der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan B-WJ 16 "Multifunktionale Veranstaltungsstätte Jena-Oberaue" durch den Stadtrat getroffen. Am 20. September 2012 wurde das EU-beihilferechtliche Verfahren zum Projekt eingeleitet und unter dem Datum vom 20. März 2013 als EU-beihilferechtlich unbedenklich beschieden Nutzungskonzept Beschreibung Insgesamt sind Plätze im Stadion vorgesehen. Hiervon sind Sitzplätze und Stehplätze. Die bestehende Westtribüne mit Sitzplätzen ist hierbei integriert. Es sollen mindestens Businessplätze und 150 Logenplätze in 10 Logen entstehen. In der neu zu errichtenden Osttribüne sollen variable räumliche Kapazitäten für Besucher im Businessbereich für eine umfangreiche Nutzung als Kongress- und Veranstaltungszentrum entstehen. Hierzu sind umfangreiche bauliche Vorkehrungen wie lichte Höhe, Veranstaltungstechnik und Variabilität in der Raumaufteilung vorzusehen. Das Nutzungskonzept geht von einer Nutzung im Stadion gesamt von 36 Fußballspielen (FCC Männer und USV Frauen) und von bis zu 4 Open-Air-Veranstaltungen und Public Viewing aus. Im Business-/Kongressbereich wird nach einer Einlaufkurve von 99 Firmenveranstaltungen, 21 gesellschaftlichen Veranstaltungen, 7 Ausstellungen und 16 Unterhaltungsveranstaltungen ausgegangen. Somit werden insgesamt 183 Veranstaltungen in der Multifunktionsarena (in einer Anlaufzeit von 3 Jahren 128) geplant.

27 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 27 von 78 Im Konzept sind alle notwendigen Nebenanlagen und technische Ausstattungen beinhaltet. Es ist beabsichtigt ein Parkhaus für 600 Stellplätze sowie 400 Stellplätze direkt am Stadion zu errichten. Der Umbau soll im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten erfolgen. Bewertung Das Nutzungskonzept berücksichtigt alle Anforderungen bezüglich der DFB / DFL Vorgaben für die 3. und 2. Liga. Alle notwendigen Funktionen für die Nutzung als Spielstätte sind berücksichtigt. Die Belastungsgrenze des Stadions und der Rasenanlage ist mit 36 geplanten Spielen erreicht. Das multifunktionale Nutzungskonzept birgt nach unserer Einschätzung im beschriebenen Umfang der Nutzung Risiken. Die Ableitung der prognostizierten Veranstaltungsanzahl erscheint uns sowohl standortbezogen als auch themenbezogen als optimistische Planungsableitung. Im Förderantrag selbst wurde diese Einschätzung durch die Ersteller und die Stadt Jena als risikobehaftet dargestellt. Ein optimaler Betrieb der Arena unter gleichzeitiger Sicherstellung eines umfassenden Veranstaltungs- und Kongressbetriebes im dargestellten Umfang stößt, auch praktisch, an seine Grenzen. Spielansetzungen werden in den Ligen normalerweise 6 Wochen vorher terminiert, Kongressveranstaltungen haben häufig Vorlaufzeiten von bis zu 1 Jahr. Der Rahmenterminplan der Liga kann hier nur bedingt Sicherheit geben. Insgesamt schätzen wir die Anzahl und Gewichtung der Veranstaltungen und auch die hiermit ermittelte Einnahmenkalkulation von bis zu 400 T jährlich als am Standort in Jena nicht in diesem Umfang realisierbar ein. Im Nutzungskonzept ist des Weiteren von einer Vermarktung der Logen und der Werbebanden durch die Stadt bzw. die Betriebsgesellschaft die Rede. Hier werden Einnahmen von bis zu 230 T angesetzt. Den Fußballvereinen fehlen in ihrem Etat diese Einnahmequellen. Sie sollen eine Miete von anfänglich 300 T und später von 400 T zahlen, zusätzlich jedoch auf umfangreiche Einnahme- und Vermarktungsmöglichkeiten verzichten. Diese Einnahmenverteilung führt in der 4. und auch in der 3. Liga zu einer Schieflage und wird auch unter dem

28 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 28 von 78 Eindruck diverser negativer Beispiele (Aachen, Rostock u. a.) als nicht realisierbar eingeschätzt. Die Prognose der Zuschauerzahlen, insbesondere im Bereich der Veranstaltungen und die Aufteilungsprognose der Zuschauer in Touristen und heimische Besucher, kann von uns nicht abschließend beurteilt werden, wird jedoch im vorliegenden Konzept als zu optimistische Prognose eingeschätzt. Im Fördermittelantrag selbst wird im dargestellten Fall von einer Touristenquote von 53 % ausgegangen, eine Risikoeinschätzung hierzu liegt nicht vor. Der Umbau im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten wird für die derzeitigen Nutzer erhebliche Einschränkungen im Spiel- und Trainingsbetrieb mit sich bringen.

29 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 29 von Planungsrecht An dieser Stelle wird auf die umfassenden Darstellungen unter Punkt 2.3 verwiesen. Im Ergebnis muss festgestellt werden, dass die vorliegenden Problempunkte im Planungsrecht, insbesondere bedingt durch die Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) die Umsetzbarkeit des Projektes als erheblich gefährdet erscheinen lassen. Die Beurteilung des Landesverwaltungsamtes zu den Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes lässt keine Spielräume. Da aus Sicht der Genehmigungsbehörde auch andere Standorte der Stadt Jena für die Errichtung eines Stadions geeignet sind, ist eine Genehmigung des Bauvorhabens nicht zu erwarten. Die Beweislast, dass es keinen anderen geeigneten Standort gäbe, liegt hier bei der Stadt Jena. Wir verweisen an dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am möglichen Standort in Lobeda. Selbst wenn alle erforderlichen (sowohl zeitlich und kostenseitig aufwendig zu erfüllenden) Nachweise erbringbar wären, verbleibt eine permanente Gefahr der Überflutung des Areals. Dies bedingt eine kostenintensive hochwassersichere Bauweise die bisher in den Kostenkalkulationen nicht beinhaltet ist. Ebenso ist mit Nutzungseinschränkungen und erhöhten Betriebskosten und Instandsetzungen am Standort zu rechnen.

30 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 30 von Investitionskosten Beschreibung Im Rahmen des Fördermittelantrages wurden für die Umsetzung des Projektes Gesamtkosten von T veranschlagt. Diese teilen sich auf in T für die Multifunktionsarena nebst direkten Nebenanlagen und in T für das zu errichtende Parkhaus. Bewertung Insgesamt wurden nach unserer Einschätzung die Kostenansätze für die Multifunktionsarena und das Parkhaus nachvollziehbar und plausibel abgeleitet. Nach unserer ersten Einschätzung ist jedoch im Umfeld (Zufahrten, Fantrennung, Wegesystem, Aufstellflächen, Ausgleichsmaßnahmen, Naturschutzmaßnahmen u. a.) mit weiteren Kosten für die Stadt Jena zu rechnen. Diese sind aufgrund der vorliegenden Planungstiefe schwer quantifizierbar. Wir gehen hier in einem ersten groben Überschlag von zusätzlichen 750 T aus. Um eine hochwassersichere Bauweise am Standort zu erreichen, müssten alle Gebäude und Tribünen aufgestelzt errichtet werden, alle Zaunanlagen müssten demontierbar ausgeführt werden und alle technischen Anlagen (Trafo, Hausanschlüsse, Medientechnik) müssten in höhere Stockwerke verlagert werden. Diese Kosten sind bisher in den Kostenschätzungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Einschätzung T Zusatzkosten verursachen. In dieser Betrachtung haben wir keine Aufstelzung des Spielfeldes betrachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschädigungen an der Rasenfläche, der Drainage und der Rasenheizung sowie zu höheren Instandsetzungskosten führen. In der Kalkulation unberücksichtigt, jedoch im Textteil erwähnt, wurde die möglicherweise teilweise nicht abziehbare Vorsteuer in Höhe von 20 % der Baukosten. Dies bedeutet, dass zusätzliche Kosten, die von der Stadt Jena zu tragen wären, in Höhe von T hinzukommen. Somit ergeben sich nach unserer ersten Einschätzung für die bauliche Umsetzung des Projektes am Standort Investitionskosten von T.

31 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 31 von 78 Zusätzlich ist hier die Position des Fördermittelrisikos mit T zu berücksichtigen. Die Kosten der Verlagerung der Leichtathletik wurden gemäß Punkt 2.4 mit T eingeschätzt. Somit ergeben sich nach unserer Einschätzung für das Gesamtprojekt Investitionskosten in Höhe von T.

32 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 32 von Fördermittel Gemäß der bisher geführten Gespräche wurden der Stadt Jena im Jahr 2012 durch das TMWAT die folgenden Voraussetzungen und Bedingungen für eine Förderung als touristische Infrastruktur mitgeteilt: mehr als die Hälfte der Besucher und Nutzer der MVStätt = Touristen (Wohnsitz in mehr als 30 km Entfernung), Anteil der nichtsportlichen Veranstaltungen nennenswert, min. 50 % der geplanten Veranstaltungen, Förderung bis zu 90 % der förderfähigen Kosten, förderfähig = alle planerischen und baulichen Maßnahmen im Fördergebiet, die zu Erreichung des Förderzwecks notwendig sind, Zweckbindungsfrist beträgt mindestens 15 Jahre. Im Jahr 2011 wurden Gesamtkosten des Projektes von T für das Projekt eingeschätzt. Hiervon sollten T über die Tourismusförderung des Landes und T als Eigenmittel der Stadt bereitgestellt werden. Im Fördermittelantrag vom Juli 2012 wurden Gesamtkosten des Projektes von T angemeldet. Hiervon sollten T über die Tourismusförderung und T als Eigenmittel der Stadt bereitgestellt werden. Hier sind nunmehr die von uns neu eingeschätzten Investitionskosten von T bezüglich der Förderung zu beurteilen. Hierzu können nunmehr auch erste Erfahrungen und Vergleiche mit dem Projekt in Erfurt gezogen werden. Zu diesem Projekt liegt der Fördermittelbescheid inzwischen vor. Es wird hier eine Förderquote von 87 % auf die förderfähigen Kosten zugesagt. Von den Gesamtkosten werden jedoch T als nicht förderfähige Kosten abgezogen. Als nichtförderfähige Kosten wären beim Projekt in Jena die Errichtung des Parkhauses mit T, die Fördermittelrückzahlung mit T, die Verlagerung der Leichtathletik mit T, die nichtabziehbare Umsatzsteuer mit T, die hochwassersichere Bauweise mit T und die sonstige Umfeldertüchtigung mit 750 T anzusetzen. Somit ergeben

33 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 33 von 78 sich mögliche förderfähige Kosten von T. Inwieweit das Parkhaus als notwendige Infrastruktur förderfähig ein könnte, kann von nicht abschließend beurteilt werden. Bei einer vergleichbaren Förderung mit 87 % ergäbe dies eine Förderung des Landes von T. Es verbliebe somit auf Basis unserer aktuellen Einschätzung ein notwendiger Eigenanteil der Stadt von T. Im Übrigen ist davon auszugehen, dass die Zweckbindungsfrist vergleichbar zu Erfurt mit allen Verpflichtungen und Nachweisen 25 Jahre betragen wird. Die Berücksichtigung des Projektes im Förderprogramm ist auch aus zeitlichen Gründen problematisch. Die Förderperiode läuft zum aus. Eine Förderung in dieser Periode setzt einen zeitnahen Bescheid und unmittelbaren Beginn des Projektes voraus. Dies erscheint durch die beschriebenen Rahmenbedingungen unrealistisch. Unsere Einschätzung zu den Fördermittelbedingungen haben wir bereits in Punkt 2.3 dargestellt. Es besteht das Risiko, dass die Stadt mit Fördermittelrückzahlungen in Höhe des erhaltenen Förderbetrages von T konfrontiert wird und diese haushalterisch abbilden müsste.

34 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 34 von Betriebskosten Im Fördermittelantrag aus dem Jahr 2012 wurden durch das Institut für Sportstättenberatung GmbH Betriebskosten ermittelt. Diese wurden von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft WIBERA in einer 25-jährigen Betrachtung dargestellt, um die Belastung der Stadt abzuleiten. Die Darstellung der Betriebskosten erfolgte hier im Detail lediglich in einer Anlage zum Fördermittelantrag. Wir haben uns im Wesentlichen an diese Daten angelehnt und fassen diese wie folgt zusammen: Bewirtschaftungskosten Multifunktionsarena pro Jahr in T zahlungswirksame Bewirtschaftungskosten Personalkosten 405 Instandhaltung 368 im Fördermittelantrag ausgewiesener notwendiger Zuschuss Parkhaus 183 Strom/Gas/Fernwärme 181 geschätzte jährliche Betriebskosten Leichtathletikanlage 175 Winterdienst/Außenanlagen 125 Verwaltung 100 Reinigung 95 Wartungsverträge 80 Greenkeeping 56 Versicherung 40 Wasser/Abwasser 30 Abfall 17 nicht abziehbare Vorsteuer 17 Summe nichtzahlungswirksame Kosten Abschreibung auf den bilanzierten Eigenanteil der Investitionen 542 Gesamtaufwendungen Betragsmäßige Anpassungen anhand von Erfahrungswerten wurden von uns in der Position Wasser/Abwasser mit einem Ansatz von 30 T statt 10 T vorgenommen. Die Position Innenreinigung war bisher nicht beinhaltet und wurde von uns mit 95 T angesetzt. Hier wurde bisher davon ausgegangen, dass dies komplett von den Mietern zu tragen ist, dies ist erfahrungsgemäß jedoch unrealistisch. Neu aufgenommen haben wir den im Fördermittelantrag

35 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 35 von 78 an anderer Stelle ausgewiesenen notwendigen Zuschuss zum Betrieb des Parkhauses mit 183 T jährlich. Die Betriebskosten der verlagerten Leichtathletikanlage wurden von uns mit 175 T eingeschätzt. Die Abschreibungen auf den Eigenanteil wurden mit 542 T veranschlagt. Die kalkulierten Beträge für Instandhaltung erscheinen uns, insbesondere in den ersten 5 Jahren, als vorsichtiger Ansatz. Den dargestellten Aufwendungen wurden im Fördermittelantrag geplante Einnahmen gegenübergestellt. Dies sehen wir als risikobehaftet und in der geplanten Höhe als nicht realisierbar an. Wir haben aus diesem Grund folgende eigene Einschätzung vorgenommen. Ertragspotential Multifunktionsarena pro Jahr in T Mieterlöse Verein (4. Liga) 200 Mieterlöse Verein Frauen 20 Erlöse Drittnutzung 220 Beteiligung Catering 100 Vermarktung Stadionname / Werbeflächen 150 Gesamterträge 690 Die bisher mit T angesetzten Mieterlöse vom FCC sehen wir als problematisch an und sind der Auffassung, dass dies in der 4. Liga nicht realisierbar ist. Wir empfehlen hier eine gestaffelte Vergütungssystematik nach Ligazugehörigkeit und Zuschauern zu erarbeiten und mit dem Verein zu verhandeln (einschließlich Abgrenzung Catering und Werberechte). Für Kalkulationszwecke gehen wir von einer Miete von 200 T vom FCC und von 20 T vom USV aus. Die bisher kalkulierten Erlöse aus Drittnutzung von 379 T halten wir am Standort Jena mit seinen Rahmenbedingungen nicht für realisierbar. Aufgrund unserer Beurteilung und anhand von Erfahrungswerten veranschlagen wir 220 T. Die Erträge aus Beteiligung am Catering setzen sich üblicherweise aus Rückvergütungen für Umsätze am Spieltag und aus Rückvergütungen für Umsätze aus Drittveranstaltungen zusammen. Die Rückvergütungen für Umsätze am Spieltag stellen üblicherweise einen festen Finanzierungsbaustein im Etat des jeweiligen Vereins dar und werden auch dort zugeordnet.

36 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 36 von 78 Wir haben für die Drittveranstaltungen nach unser Beurteilung und anhand von Erfahrungswerten 100 T veranschlagt. Bezüglich der Vermarktungsrechte bestehen keine klaren Aussagen zur Abgrenzung zwischen Verein und Stadionbetreiber. Wir gehen hier davon aus, dass erfahrungsgemäß die normale Bandenwerbung beim Verein verbleibt und die Vermarktung des Stadionnamens und sonstige Flächen beim Stadionbetreiber liegt. Hier veranschlagen wir ein Ertragspotential von 150 T. Einnahmen aus der Vermarktung von Logen zum Spieltag haben wir keine veranschlagt, dies sollte nach unserer Einschätzung durch den Verein erfolgen. Insgesamt ist aus unserer Sicht in der 4. und 3. Liga die schwierige finanzielle Situation der Vereine zu beachten, es sollte hier im Rahmen der Verhandlung ein ausgewogenes und erfolgsabhängiges Verhältnis zwischen Miete, Übernahme von Betriebskosten und Einnahmenzuordnung erreicht werden. Die Kalkulation von unrealistischen Annahmen hat hier bereits in verschiedenen Stadionprojekten zu Schieflagen und Insolvenzen in der Betriebsphase geführt. Insgesamt verbleibt für die Stadt Jena eine jährliche Belastung im Ergebnishaushalt von T. Hierbei ist keine Fremdfinanzierung des Eigenanteils der Stadt berücksichtigt.

37 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 37 von Zeitplan Im Folgenden wird der Zeitplan zur möglichen Umsetzung prognostiziert. Hierbei sind die speziellen Standortbedingungen zu beachten. Zeitplan Umsetzung Multifunktionsarena Beginn Ende Erstellung Referenzentwurf/Grunddaten für Simulation Nov 13 Jan 14 Hochwassersimulation Jan 14 Jun 14 Fertigstellung und Beschluss Bebauungsplan Jun 14 Feb 15 Ausschreibungsverfahren März 15 Nov 15 Baugenehmigungsphase Dez 15 Feb 16 Bauphase im laufenden Betrieb März 16 März 18 Fertigstellung März 2018 Die Erstellung eines Referenzentwurfes und die hieraus notwendige Ableitungen von Daten sind im Vorfeld erforderlich, um die Grundlagen für die von der Wasserbehörde geforderte hydraulische Hochwassersimulation durchführen zu können.

38 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 38 von Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach Mierzwa Konzept Ausgangslage Im Jahr 2009 hat der Verein FC Carl Zeiss Jena das Planungsbüro Mierzwa Architekten mit der Erstellung eines Vorentwurfes für ein reines Fußballstadion am Standort Oberaue beauftragt. Uns liegen hierzu nur wenige Unterlagen vor. Diese beschränken sich auf Entwurfszeichnungen und rudimentäre Kostenschätzungen. Diese ungünstige Ausgangslage erfordert im Sinne der Aufgabenstellung eine relativ pauschale Beurteilung anhand der vorliegenden Unterlagen und von Erfahrungswerten Nutzungskonzept Beschreibung Im dargestellten Konzept wird ein reines Fußballstadion mit Plätzen, davon Stehplätze und Sitzplätze dargestellt. Hierbei wird die bestehende Westtribüne mit Sitzplätzen integriert. Die Leichtathletikanlage muss in dieser Variante ebenso an einem anderen Standort verlegt werden. Hierzu wird auf Punkt 2.4 verwiesen. Die Laufbahn nebst Leichtathletikanlagen werden abgebrochen und die Rasenfläche näher an die Westtribüne verlegt. Es werden 3 neue komplett überdachte Tribünen geplant. In der Nord-West Ecke des Stadion wurde eine Öffnung vorgesehen und ein Flutlichtmast der alten Anlage gestalterisch integriert. Diese Masten sind inzwischen aufgrund statischer Mängel abgebrochen. In der Nord-Ost Ecke des Stadions wurde in die offene Ecke ein zusätzliches Funktionsgebäude für Business- und Logengäste integriert. Die hauptsächliche Zuschauererschließung soll nach den vorliegenden Vorentwürfen von der Westseite, direkt am Saaleufer entlang erfolgen. Der Umbau soll im laufenden Stadionbetrieb über 2 Spielzeiten erfolgen.

39 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 39 von 78 Bewertung Das vorliegende Konzept stellt eine mögliche Ausbauvariante am Standort als reines Fußballstadion dar. Alle notwendigen Funktionen der DFB / DFL Vorgaben für die 3. und 2. Liga erscheinen erfüllt. Die geplante Wegeführung und Erschließung des Stadions erschließt sich uns nicht. Hier erscheint es uns, als ob ein bestehendes Stadionprojekt für diese Vorentwurfsphase verwendet wurde und noch keine Anpassung auf die tatsächlichen Gegebenheiten erfolgte. Aus Nutzwertsicht schätzen wir das neue Funktionsgebäude in der Nord-Ost Ecke des Stadions als schwierig ein. Die Sichtverhältnisse für Businessbesucher und vor allem für Logen sind hier katastrophal. Die Vermarktbarkeit ist stark eingeschränkt. Businessclubs und Logen werden in modernen Stadionkonzepten nur in zentraler mittiger Lage zum Spielfeld integriert. Im Übrigen werden im Mierzwa Konzept die Stehplätze der Gästefans direkt neben dem neuen Funktionsgebäude und dem heimischen Businessclub und Logen angeordnet. Dies ist nicht umsetzbar. Insgesamt handelt es sich um eine einfache Standortüberarbeitung zu einem reinen Fußballstadion, die jedoch verschiedene konzeptionelle Nachteile aufweist. Der Umbau im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten wird für die derzeitigen Nutzer erhebliche Einschränkungen im Spiel- und Trainingsbetrieb mit sich bringen.

40 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 40 von Planungsrecht An dieser Stelle wird auf die umfassenden Darstellungen unter Punkt 2.3 verwiesen. Auch bei der Umsetzung des Mierzwa Konzeptes gelten die vorherigen Ausführungen zu diesem Punkt. Im Ergebnis muss festgestellt werden, dass die vorliegenden Problempunkte im Planungsrecht, insbesondere bedingt durch die Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) die Umsetzbarkeit des Projektes als erheblich gefährdet erscheinen lassen. Die Beurteilung des Landesverwaltungsamtes zu den Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes lässt keine Spielräume. Da aus Sicht der Genehmigungsbehörde auch andere Standorte der Stadt Jena für die Errichtung eines Stadions geeignet sind, ist eine Genehmigung des Bauvorhabens nicht zu erwarten. Die Beweislast, dass es keinen anderen geeigneten Standort gäbe, liegt hier bei der Stadt Jena. Wir verweisen an dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am möglichen Standort in Lobeda. Selbst wenn alle erforderlichen (sowohl zeitlich und kostenseitig aufwendig zu erfüllenden) Nachweise erbringbar wären, verbleibt eine permanente Gefahr der Überflutung des Areals. Dies bedingt eine kostenintensive hochwassersichere Bauweise die bisher in den Kostenkalkulationen nicht beinhaltet ist. Ebenso ist mit Nutzungseinschränkungen und erhöhten Betriebskosten und Instandsetzungen am Standort zu rechnen.

41 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 41 von Investitionskosten Beschreibung Bezüglich des Mierzwa Konzeptes liegen nur rudimentäre Kostenschätzungen vor. Die Investitionskosten für das reine Stadion wurden in 2009 mit T angegeben. Eine detaillierte Beurteilung ist hier aufgrund der Datenlage nicht möglich. Bewertung In den vorliegenden Kosten sind keine Kosten für neue Parkplätze enthalten. Diese müssten im Zuge des Genehmigungsverfahrens jedoch zwingend nachgewiesen werden. Aus Vergleichbarkeitsgründen gehen wir auch in dieser Variante von der Errichtung des Parkhauses aus. Die Investitionskosten von T sind somit zusätzlich zu berücksichtigen. Um eine hochwassersichere Bauweise am Standort zu erreichen, müssten alle Gebäude und Tribünen aufgestelzt errichtet werden, alle Zaunanlagen müssten demontierbar ausgeführt werden und alle technischen Anlagen (Trafo, Hausanschlüsse, Medientechnik) müssten in höhere Stockwerke verlagert werden. Diese Kosten sind bisher in den Kostenschätzungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Einschätzung in dieser Variante T Zusatzkosten verursachen. In dieser Betrachtung haben wir keine Aufstelzung des Spielfeldes betrachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschädigungen an der Rasenfläche, der Drainage und der Rasenheizung sowie zu höheren Instandsetzungskosten führen. Die in den Kostenschätzungen enthaltenen Planungskosten sind mit 4,3 % der Baukosten zu gering angesetzt und werden vergleichbar zu den anderen Varianten mit 10,0 % der Baukosten eingeschätzt. Nach unserer ersten Einschätzung ist jedoch im Umfeld (Zufahrten, Fantrennung, Wegesystem, Aufstellflächen, Ausgleichsmaßnahmen, Naturschutzmaßnahmen u. a.) mit weiteren Kosten für die Stadt Jena zu rechnen. Diese sind aufgrund der vorliegenden Planungstiefe schwer quantifizierbar. Wir gehen hier in einem ersten groben Überschlag von zusätzlichen 750 T aus. Insgesamt ist des Weiteren eine Fortschreibung der Kostenansätze auf die heutige Preisbasis erforderlich.

42 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 42 von 78 Somit ergeben sich nach unserer ersten Einschätzung für die bauliche Umsetzung des Projektes am Standort Investitionskosten von T. Zusätzlich ist hier die Position des Fördermittelrisikos mit T zu berücksichtigen. Die Kosten der Verlagerung der Leichtathletik wurden gemäß Punkt 2.4 mit T eingeschätzt. Somit ergeben sich nach unserer Einschätzung für das Gesamtprojekt Investitionskosten von T.

43 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 43 von Fördermittel Bezüglich der Umsetzung des Mierzwa Konzeptes sehen wir keine Möglichkeit der Förderung. Die geplanten baulichen Voraussetzungen erlauben keinen multifunktionalen Betrieb des Stadions Betriebskosten Für dieses Konzept lagen keine Betriebskostenprognosen vor. Wir haben somit auf Basis unserer Erfahrungswerte folgende Ableitung getroffen: Bewirtschaftungskosten Mierzwa Konzept pro Jahr in T zahlungswirksame Bewirtschaftungskosten Personalkosten 174 Instandhaltung 220 im Fördermittelantrag ausgewiesener notwendiger Zuschuss Parkhaus 183 Strom/Gas/Fernwärme 160 geschätzte jährliche Betriebskosten Leichtathletikanlage 175 Winterdienst/Außenanlagen 95 Verwaltung 50 Reinigung 70 Wartungsverträge 60 Greenkeeping 56 Versicherung 30 Wasser/Abwasser 30 Abfall 17 Summe nichtzahlungswirksame Kosten Abschreibung auf den bilanzierten Eigenanteil der Investitionen 960 Gesamtaufwendungen 2.280

44 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 44 von 78 Bezüglich der Einnahmepotentiale haben wir folgende Prognose erstellt: Ertragspotential Mierzwa Konzept pro Jahr in T Mieterlöse Verein (4. Liga) 200 Mieterlöse Verein Frauen 20 Erlöse Drittnutzung 75 Beteiligung Catering 50 Vermarktung Stadionname/Werbeflächen 150 Gesamterträge 495 Hierbei wurden Drittveranstaltungen in den Businessräumen in angemessenem Umfang aufgrund von Erfahrungswerten geplant. Insgesamt verbleibt für die Stadt Jena eine jährliche Belastung im Ergebnishaushalt von T. Hierbei ist keine Fremdfinanzierung des Eigenanteils der Stadt berücksichtigt.

45 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 45 von Zeitplan Im Folgenden wird der Zeitplan zur möglichen Umsetzung prognostiziert. Hierbei sind die speziellen Standortbedingungen zu beachten. Der zeitliche Ablauf entspricht somit der Variante Multifunktionsarena. Zeitplan Umsetzung Mierzwa Konzept Beginn Ende Erstellung Referenzentwurf / Grunddaten für Simulation Nov 13 Jan 14 Hochwassersimulation Jan 14 Jun 14 Fertigstellung und Beschluss Bebauungsplan Jun 14 Feb 15 Ausschreibungsverfahren März 15 Nov 15 Baugenehmigungsphase Dez 15 Feb 16 Bauphase März 16 März 18 Fertigstellung März 2018 Die Erstellung eines Referenzentwurfes und die hieraus notwendige Ableitungen von Daten sind im Vorfeld erforderlich, um die Grundlagen für die von der Wasserbehörde geforderte hydraulische Hochwassersimulation durchführen zu können.

46 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 46 von Reines Fußballstadion am Standort Oberaue nach Mierzwa Konzept in reduzierter Variante Ausgangslage In dieser Variante soll eine reduzierte Variante des Mierzwa Konzeptes untersucht werden. Hierzu liegen keinerlei Unterlagen und Planungen vor. Es kann hier somit nur eine pauschale Ableitung aus der unter 2.6 dargestellten Variante anhand von Abschätzungen und Erfahrungswerten erfolgen Nutzungskonzept Beschreibung In der vom Auftraggeber vorgegebenen Variante sollen Plätze vorhanden sein. Als Sitzplätze sollen lediglich die auf der Westtribüne mit Sitzplätzen bestehenden, erhalten bleiben. Die 3 neu zu errichtenden Tribünen sollen nur Stehplätze aufweisen und ohne Überdachung errichtet werden. Die Leichtathletikanlage muss in dieser Variante ebenso an einem anderen Standort verlegt werden. Hierzu wird auf Punkt 2.4 verwiesen. Die Laufbahn nebst Leichtathletikanlagen wird abgebrochen. Die Rasenfläche wird jedoch nicht verändert und im Bestand mit entsprechendem Abstand zur Westtribüne belassen. In der Nord-Ost Ecke des Stadions wird, wie im Grundkonzept, in die offene Ecke ein zusätzliches Funktionsgebäude für Business- und Logengäste integriert. Die hauptsächliche Zuschauererschließung soll nach den vorliegenden Vorentwürfen von der Westseite, direkt am Saaleufer entlang erfolgen. Der Umbau soll im laufenden Stadionbetrieb über 2 Spielzeiten erfolgen.

47 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 47 von 78 Bewertung Das vorliegende Konzept stellt eine mögliche einfache Ausbauvariante am Standort als reines Fußballstadion dar. Alle notwendigen Grundfunktionen der DFB / DFL Vorgaben für die 3. und 2. Liga erscheinen erfüllt. Die Anforderungen an ein modernes Stadion werden aber in keiner Weise erfüllt. Die Ausrichtung von Frauen- und Nachwuchsländerspielen im Stadion wird unmöglich. Die geplante Wegeführung und Erschließung des Stadions erschließt sich uns nicht. Hier erscheint es uns, als ob ein bestehendes Stadionprojekt für diese Vorentwurfsphase verwendet wurde und noch keine Anpassung auf die tatsächlichen Gegebenheiten erfolgte. Aus Nutzwertsicht schätzen wir das neue Funktionsgebäude in der Nord-Ost Ecke des Stadions als schwierig ein. Die Sichtverhältnisse für Businessbesucher und vor allem für Logen sind hier katastrophal. Die Vermarktbarkeit ist stark eingeschränkt. Businessclubs und Logen werden in modernen Stadionkonzepten nur in zentraler mittiger Lage zum Spielfeld integriert. Insgesamt handelt es sich um eine sehr einfache Standortüberarbeitung zu einem reinen Fußballstadion, die jedoch verschiedene konzeptionelle Nachteile aufweist. Der Umbau im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten wird für die derzeitigen Nutzer erhebliche Einschränkungen im Spiel- und Trainingsbetrieb mit sich bringen.

48 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 48 von Planungsrecht An dieser Stelle wird auf die umfassenden Darstellungen unter Punkt 2.3 verwiesen. Auch bei der Umsetzung des Mierzwa Konzeptes in reduzierter Form gelten die vorherigen Ausführungen zu diesem Punkt. Im Ergebnis muss festgestellt werden, dass die vorliegenden Problempunkte im Planungsrecht, insbesondere bedingt durch die Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) die Umsetzbarkeit des Projektes als erheblich gefährdet erscheinen lassen. Die Beurteilung des Landesverwaltungsamtes zu den Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes lässt keine Spielräume. Da aus Sicht der Genehmigungsbehörde auch andere Standorte der Stadt Jena für die Errichtung eines Stadions geeignet sind, ist eine Genehmigung des Bauvorhabens nicht zu erwarten. Die Beweislast, dass es keinen anderen geeigneten Standort gäbe, liegt hier bei der Stadt Jena. Wir verweisen an dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am Standort in Lobeda. Selbst wenn alle erforderlichen (sowohl zeitlich und kostenseitig aufwendig zu erfüllenden) Nachweise erbringbar wären, verbleibt eine permanente Gefahr der Überflutung des Areals. Dies bedingt eine kostenintensive hochwassersichere Bauweise die bisher in den Kostenkalkulationen nicht beinhaltet ist. Ebenso ist mit Nutzungseinschränkungen und erhöhten Betriebskosten und Instandsetzungen am Standort zu rechnen.

49 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 49 von Investitionskosten Beschreibung Bezüglich des Mierzwa Konzeptes in reduzierter Form liegen keinerlei Kostenschätzungen vor. Die Investitionskosten können somit nur in vereinfachter Form aus der Grundvariante abgeleitet werden. Eine detaillierte Beurteilung ist hier aufgrund der Datenlage nicht möglich. Bewertung Nach unserer gebäudeteilspezifischen Ableitung gehen wir von T Investitionskosten für die angepasste Variante aus. Diese Minderung resultiert im Wesentlichen aus der Belassung des Rasenplatzes einschließlich Rasenheizung und der kleineren Tribünen mit ausschließlich Stehplätzen ohne Überdachung. In den vorliegenden Kosten sind keine Kosten für neue Parkplätze enthalten. Diese müssten im Zuge des Genehmigungsverfahrens jedoch zwingend nachgewiesen werden. Aus Vergleichbarkeitsgründen gehen wir auch in dieser Variante von der Errichtung des Parkhauses aus. Die Investitionskosten von T sind somit zusätzlich zu berücksichtigen. Um eine hochwassersichere Bauweise am Standort zu erreichen, müssten alle Gebäude und Tribünen aufgestelzt errichtet werden, alle Zaunanlagen müssten demontierbar ausgeführt werden und alle technischen Anlagen (Trafo, Hausanschlüsse, Medientechnik) müssten in höhere Stockwerke verlagert werden. Diese Kosten sind bisher in den Kostenschätzungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Einschätzung in dieser Variante T Zusatzkosten verursachen. In dieser Betrachtung haben wir keine Aufstelzung des Spielfeldes betrachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschädigungen an der Rasenfläche, der Drainage und der Rasenheizung sowie zu höheren Instandsetzungskosten führen. Die in der Kostenschätzung der Grundvariante enthaltenen Planungskosten sind mit 4,3 % der Baukosten zu gering angesetzt und werden vergleichbar zu den anderen Varianten mit 10,0 % der Baukosten eingeschätzt. Insgesamt ist des Weiteren eine Fortschreibung der Kostenansätze auf die heutige Preisbasis erforderlich.

50 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 50 von 78 Nach unserer ersten Einschätzung ist jedoch im Umfeld (Zufahrten, Fantrennung, Wegesystem, Aufstellflächen, Ausgleichsmaßnahmen, Naturschutzmaßnahmen u. a.) mit weiteren Kosten für die Stadt Jena zu rechnen. Diese sind aufgrund der vorliegenden Planungstiefe schwer quantifizierbar. Wir gehen hier in einem ersten groben Überschlag von zusätzlichen 750 T aus. Somit ergeben sich nach unserer ersten Einschätzung für die bauliche Umsetzung des Projektes am Standort Investitionskosten von T. Zusätzlich ist hier die Position des Fördermittelrisikos mit T zu berücksichtigen. Die Kosten der Verlagerung der Leichtathletik wurden gemäß Punkt 2.4 mit T eingeschätzt. Somit ergeben sich nach unserer Einschätzung für das Gesamtprojekt Investitionskosten von T Fördermittel Bezüglich der Umsetzung des Mierzwa Konzeptes sehen wir keine Möglichkeit der Förderung. Die geplanten baulichen Voraussetzungen erlauben keinen multifunktionalen Betrieb des Stadions.

51 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 51 von Betriebskosten Für dieses Konzept lagen keine Betriebskostenprognosen vor. Wir haben somit auf Basis unserer Erfahrungswerte folgende Ableitung getroffen: Bewirtschaftungskosten Mierzwa Konzept reduziert pro Jahr in T zahlungswirksame Bewirtschaftungskosten Personalkosten 174 Instandhaltung 180 im Fördermittelantrag ausgewiesener notwendiger Zuschuss Parkhaus 183 Strom/Gas/Fernwärme 160 geschätzte jährliche Betriebskosten Leichtathletikanlage 175 Winterdienst/Außenanlagen 95 Verwaltung 50 Reinigung 70 Wartungsverträge 50 Greenkeeping 56 Versicherung 30 Wasser/Abwasser 30 Abfall 17 nicht abziehbare Vorsteuer Summe nichtzahlungswirksame Kosten Abschreibung auf den bilanzierten Eigenanteil der Investitionen 768 Gesamtaufwendungen Bezüglich der Einnahmepotentiale haben wir keine Veränderungen zum Mierzwa Konzept vorgenommen: Insgesamt verbleibt für die Stadt Jena eine jährliche Belastung im Ergebnishaushalt von T. Hierbei ist keine Fremdfinanzierung des Eigenanteils der Stadt berücksichtigt.

52 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 52 von Zeitplan Im Folgenden wird der Zeitplan zur möglichen Umsetzung prognostiziert. Hierbei sind die speziellen Standortbedingungen zu beachten. Der zeitliche Ablauf entspricht somit im Wesentlichen der Variante Multifunktionsarena. Durch die Vereinfachungen bei der Bauweise verkürzt sich die Bauzeit leicht. Zeitplan Umsetzung Mierzwa reduziert Beginn Ende Erstellung Referenzentwurf / Grunddaten für Simulation Nov 13 Jan 14 Hochwassersimulation Jan 14 Jun 14 Fertigstellung und Beschluss Bebauungsplan Jun 14 Feb 15 Ausschreibungsverfahren März 15 Nov 15 Baugenehmigungsphase Dez 15 Feb 16 Bauphase März 16 März 18 Fertigstellung März 2018 Die Erstellung eines Referenzentwurfes und die hieraus notwendige Ableitungen von Daten sind im Vorfeld erforderlich, um die Grundlagen für die von der Wasserbehörde geforderte hydraulische Hochwassersimulation durchführen zu können.

53 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 53 von Variante Sanierung plus Ausgangslage In dieser Variante soll eine erweiterte Bestandssanierung untersucht werden. Hierzu liegen keine detaillierten Unterlagen und Planungen vor. Der KIJ hat hierzu eine erste Kostenprognose vorgelegt. Aufgrund der Datenlage kann nur eine pauschale Ableitung anhand von Abschätzungen und Erfahrungswerten erfolgen Nutzungskonzept Beschreibung Innerhalb dieser von unserem Auftraggeber vorgegebenen Variante soll das Stadion Plätze, davon Sitzplätze und Stehplätze ausweisen. Die Sitzplätze sollen alle überdacht sein. Die Stehplätze erhalten keine Überdachung. Hierzu wird die Westtribüne in ihrem Bestand belassen, die Osttribüne saniert, erweitert und überdacht. Die Nord- und Südtribüne für Stehplätze werden neu errichtet, erhalten jedoch keine Überdachung. Die Leichtathletikanlage verbleibt im Stadion. Es sollen in begrenztem Maße Stellplätze am Standort zusätzlich errichtet werden. Die Errichtung eines Parkhauses ist hier nicht vorgesehen. Die Rasenfläche einschließlich Drainage und Rasenheizung wird nicht verändert und im Bestand belassen. Der Umbau soll im laufenden Stadionbetrieb über 2 Spielzeiten erfolgen.

54 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 54 von 78 Bewertung Das vorliegende Konzept stellt eine mögliche einfache Ausbauvariante am Standort als kombiniertes Fußball- und Leichtathletikstadion dar. Alle notwendigen Grundfunktionen der DFB / DFL Vorgaben für die 3. und 2. Liga erscheinen in den Grundforderungen erfüllt. Die Anforderungen an ein modernes Stadion werden aber in keiner Weise erfüllt. Durch die weitere Integration der Leichtathletikanlagen ist der Nutzwert einer vollen Fußballarena nicht erzielbar. Durch den Verzicht auf ein neues Funktionsgebäude mit entsprechenden Räumlichkeiten verharrt der Fußball in Jena auf einem nicht wettbewerbsfähigen Umfeld und eingeschränkten Vermarktungsmöglichkeiten. Der Businessclub müsste dann weiterhin in einem Zelt untergebracht werden. Inwieweit der begrenzte Neubau von Stellplätzen auf dem Areal möglich ist, wird von uns kritisch beurteilt. Der Umbau im laufenden Betrieb über 2 Spielzeiten wird für die derzeitigen Nutzer erhebliche Einschränkungen im Spiel- und Trainingsbetrieb mit sich bringen.

55 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 55 von Planungsrecht An dieser Stelle wird auf die umfassenden Darstellungen unter Punkt 2.3 verwiesen. Auch bei der Umsetzung der Variante Sanierung plus gelten die vorherigen Ausführungen zu diesem Punkt. Auch wenn hier unter Umständen kein Bebauungsplan erforderlich sein sollte, sind die Kriterien des WHG anzuwenden. Zuständig wäre in diesem Fall die untere Wasserbehörde bei der Stadt Jena. Im Ergebnis muss festgestellt werden, dass die vorliegenden Problempunkte im Planungsrecht, insbesondere bedingt durch die Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) die Umsetzbarkeit des Projektes als erheblich gefährdet erscheinen lassen. Die Beurteilung zu den Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes lässt keine Spielräume. Da aus Sicht der Genehmigungsbehörde auch andere Standorte der Stadt Jena für die Errichtung eines Stadions geeignet sind, ist eine Genehmigung des Bauvorhabens nicht zu erwarten. Die Beweislast, dass es keinen anderen geeigneten Standort gäbe, liegt hier bei der Stadt Jena. Wir verweisen an dieser Stelle auf die mögliche Umsetzung eines Stadionprojektes am Standort in Lobeda. Selbst wenn alle erforderlichen (sowohl zeitlich und kostenseitig aufwendig zu erfüllenden) Nachweise erbringbar wären, verbleibt eine permanente Gefahr der Überflutung des Areals. Dies bedingt eine kostenintensive hochwassersichere Bauweise die bisher in den Kostenkalkulationen nicht beinhaltet ist. Ebenso ist mit Nutzungseinschränkungen und erhöhten Betriebskosten und Instandsetzungen am Standort zu rechnen.

56 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 56 von Investitionskosten Beschreibung Bezüglich der Variante Sanierung plus liegt eine Kostenprognose der KIJ vor. Hier werden für diese Variante Investitionskosten von T benannt. Bewertung Insgesamt erscheint die Kostenprognose für diese Variante plausibel. Um eine hochwassersichere Bauweise am Standort zu erreichen, müssten jedoch auch die neu zu errichtenden Gebäude und Tribünen aufgestelzt errichtet werden, alle Zaunanlagen müssten demontierbar ausgeführt werden sowie alle technischen Anlagen (Trafo, Hausanschlüsse, Medientechnik) müssten in höhere Stockwerke verlagert werden. Diese Kosten sind bisher in den Kostenschätzungen nicht beinhaltet. Dies würde nach unserer ersten Einschätzung in dieser Variante T Zusatzkosten verursachen. In dieser Betrachtung haben wir keine Aufstelzung des Spielfeldes betrachtet. Dies kann bei Überflutung zu Beschädigungen an der Rasenfläche, der Drainage und der Rasenheizung sowie zu höheren Instandsetzungskosten führen. Nach unserer ersten Einschätzung ist jedoch im Umfeld (Zufahrten, Fantrennung, Wegesystem, Aufstellflächen, Ausgleichsmaßnahmen, Naturschutzmaßnahmen u. a.) mit weiteren Kosten für die Stadt Jena zu rechnen. Diese sind aufgrund der vorliegenden Planungstiefe schwer quantifizierbar. Wir gehen hier in einem ersten groben Überschlag von zusätzlichen 750 T aus. Somit ergeben sich nach unserer ersten Einschätzung für die bauliche Umsetzung des Projektes am Standort Investitionskosten von T. Die Problematik des Fördermittelrisikos entfällt in dieser Variante.

57 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 57 von Fördermittel Bezüglich der Umsetzung der Variante Sanierung plus sehen wir keine Möglichkeit der Förderung. Die geplanten baulichen Voraussetzungen erlauben keinen multifunktionalen Betrieb des Stadions Betriebskosten Für dieses Konzept lagen keine Betriebskostenprognosen vor. Wir haben somit auf Basis unserer Erfahrungswerte und der vorliegenden Vergangenheitsdaten zum jetzigen Stadion folgende Ableitung getroffen: Bewirtschaftungskosten "Sanierung plus" pro Jahr in T zahlungswirksame Bewirtschaftungskosten Personalkosten 174 Instandhaltung 180 Strom/Gas/Fernwärme 160 Winterdienst/Außenanlagen 95 Verwaltung 50 Reinigung 70 Wartungsverträge 50 Greenkeeping 56 Versicherung 30 Wasser/Abwasser 30 Abfall 17 Summe 912 nichtzahlungswirksame Kosten Abschreibung auf den bilanzierten Eigenanteil der Investitionen 334 Gesamtaufwendungen 1.246

58 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 58 von 78 Hierzu wurde folgende Ertragsableitung vorgenommen: Ertragspotential "Sanierung plus" pro Jahr in T Mieterlöse Verein (4. Liga) 200 Mieterlöse Verein Frauen 20 Erlöse Drittnutzung 10 Beteiligung Catering - Vermarktung Stadionname / Werbeflächen 10 Gesamterträge 240 Insgesamt verbleibt für die Stadt Jena eine jährliche Belastung im Ergebnishaushalt von T. Hierbei ist keine Fremdfinanzierung des Eigenanteils der Stadt berücksichtigt Zeitplan Im Folgenden wird der Zeitplan zur möglichen Umsetzung prognostiziert. Hierbei sind die speziellen Standortbedingungen zu beachten. Zeitplan Umsetzung Sanierung plus Beginn Ende Erstellung Referenzentwurf / Grunddaten für Simulation Nov 13 Jan 14 Hochwassersimulation Jan 14 Jun 14 Ausschreibungsverfahren Juli 14 Dez 14 Baugenehmigungsphase Jan 15 März 15 Bauphase April 15 April 17 Fertigstellung April 2017 Die Erstellung eines Referenzentwurfes und die hieraus notwendige Ableitungen von Daten sind im Vorfeld erforderlich, um die Grundlagen für die von der Wasserbehörde geforderte hydraulische Hochwassersimulation durchführen zu können.

59 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 59 von Variante Sanierung im Bestand Ausgangslage In dieser Variante soll eine einfache Bestandssanierung untersucht werden. Hierzu liegen keine detaillierten Unterlagen und Planungen vor. Der KIJ hat hierzu eine erste Kostenprognose vorgelegt. Aufgrund der Datenlage kann nur eine pauschale Ableitung anhand von Abschätzungen und Erfahrungswerten erfolgen Nutzungskonzept Beschreibung Innerhalb dieser einfachen Variante soll das Stadion lediglich in einfachster Art saniert werden. Es sollen somit Plätze, davon Sitzplätze und Stehplätze ausgewiesen werden. Die Stehplätze und die Sitzplätze außerhalb der Westtribüne erhalten keine Überdachung. Die Leichtathletikanlage verbleibt im Stadion. Die Rasenfläche einschließlich Drainage und Rasenheizung wird nicht verändert und im Bestand belassen. Der Umbau soll im laufenden Stadionbetrieb erfolgen.

60 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 60 von 78 Bewertung Das vorliegende Konzept stellt eine minimale Sanierung des Bestandes am Standort als kombiniertes Fußball- und Leichtathletikstadion dar. Alle notwendigen Grundfunktionen der DFB/DFL Vorgaben für die 3. Liga erscheinen in den Grundforderungen gesichert. Die Anforderungen an ein modernes Stadion werden aber in keiner Weise erfüllt. Durch die weitere Integration der Leichtathletikanlagen ist der Nutzwert einer vollen Fußballarena nicht erzielbar. Durch den Verzicht auf ein neues Funktionsgebäude mit entsprechenden Räumlichkeiten verharrt der Fußball in Jena auf einem nicht wettbewerbsfähigen Umfeld und eingeschränkten Vermarktungsmöglichkeiten. Der Businessclub müsste dann weiterhin in einem Zelt untergebracht werden. Die Sanierung im laufenden Betrieb wird für die derzeitigen Nutzer erhebliche Einschränkungen im Spiel- und Trainingsbetrieb mit sich bringen.

61 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 61 von Planungsrecht Für die einfache Bestandssanierung sind keine planungsrechtlichen Problematiken zu erwarten, da kein Eingriff in den Bestandsschutz erfolgt Investitionskosten Beschreibung Bezüglich der Variante Sanierung liegt eine Kostenprognose der KIJ vor. Hier werden für diese Variante Investitionskosten von T benannt. Bewertung Insgesamt erscheint die Kostenprognose für diese Variante plausibel Fördermittel Bezüglich der Umsetzung der Variante Sanierung sehen wir keine Möglichkeit der Förderung.

62 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 62 von Betriebskosten Aufbauend auf den Vergangenheitsdaten der KIJ gehen wir von Aufwendungen von 900 T für den Betrieb des einfach sanierten Stadions aus. Dem stehen Erträge von 200 T gegenüber. Insgesamt verbleibt für die Stadt Jena eine jährliche Belastung im Ergebnishaushalt von 700 T. Die Sanierungsaufwendungen sind im Ergebnisplan des Haushalts als Instandhaltungskosten auszuweisen, sind nicht aktivierungspflichtig und wurden hier nicht mit berücksichtigt Zeitplan Variante Im Folgenden wird der Zeitplan zur möglichen Umsetzung prognostiziert. Hierbei sind die speziellen Standortbedingungen zu beachten. Zeitplan Umsetzung Sanierung im Bestand Beginn Ende Planungsphase Nov 13 März 14 Baugenehmigungsphase April 14 Juni 14 Bauphase Juli 14 Dez 15 Fertigstellung Dezember 2015

63 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 63 von Variante Neubau an einem anderen Standort Vorbemerkungen Die Auseinandersetzung mit möglichen anderen Standorten ist aus unserer Sicht aus den benannten hochwasserrechtlichen Gründen, aber auch aus wirtschaftlicher und konzeptioneller Sicht zwingend. Ein Vorteil einer solchen Variante liegt konzeptionell auch im möglichen Verbleib der Leichtathletikanlage am bisherigen Standort. Die Kosten für die Errichtung der neuen Leichtathletikstätte entfielen ebenso wie die drohende Fördermittelrückzahlung. Der bestehende Standort könnte sehr gut für die Leichtathletik als Wettkampf- und Trainingsstätte und den Fußball als Trainings- und Nachwuchszentrum weiterentwickelt werden. Am möglichen neuen Standort könnte zielgerichtet eine multifunktionale Anlage in Jena ohne die hochwasserrechtlichen Zwänge errichtet werden. Auch hier kann eine Konzeption für die Nutzung durch Veranstaltungen umgesetzt werden. Hierfür steht der gesamte Komplex für Sport-, Public Viewing und Konzertnutzung zur Verfügung. Der Veranstaltungsbereich im Funktionsgebäude kann im vorliegenden Vorentwurf für Kongresse und Veranstaltungen für bis zu 750 Personen genutzt werden. Die Förderbarkeit nach den oben benannten Förderkriterien kann von uns derzeit nicht abschließend beurteilt werden. Nach ersten Gesprächen mit dem Fördermittelgeber besteht jedoch durchaus die Möglichkeit der angepassten Übertragbarkeit des multifunktionalen Konzeptes und der Sicherung der grundsätzlichen Förderfähigkeit.

64 Bericht zur Prüfung, Plausibilisierung und Bewertung von Varianten Seite 64 von Analyse möglicher Standorte Im Rahmen unserer gutachterlichen Beurteilung haben wir uns auch mit verschiedenen von der KIJ identifizierten Standorten beschäftigt. Diese haben wir mit den Fachplaner und Stadionexperten besichtigt und im Dialog mit den Genehmigungsbehörden der Stadt Jena beurteilt. Im Ergebnis wurden uns 3 potentiell geeignete Grundstücke benannt. Es handelt sich um 1.) Lobeda Ost Novalis Straße 2.) Gewerbegebiet Zöllnitz 3.) Lobeda Ost Sportplatz